中建房屋建筑CEP项目报批报建工作指南.pdf

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1、 房屋建筑房屋建筑 EPCEPC 项目项目 报批报建工作指南报批报建工作指南（1.01.0）中建三局集团有限公司工程总承包公司中建三局集团有限公司工程总承包公司 二二年十二二年十一一月月 （内部资料（内部资料 注意保密）注意保密）李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 1 目录 1.总则.3 2.报批报建工作概述.3 3.各级单位工作内容与职责划分.5 3.1 各级单位工作内容.5 3.2 各级单位职责.9 4.报批报建各阶段流程与内容.12 4.1 用地规划许可证办理.12 4.2 不动

2、产权证办理.19 4.3 建设工程规划许可证办理.23 4.4 建设工程施工许可证办理.31 4.5 预售许可证办理.42 4.6 竣工验收备案证办理阶段.46 4.7.不动产权属证明.58 4.8.医疗专项类项目报批报建内容.61 5.报批报建费用及说明.64 5.1 报批报建主要费用梳理.64 5.2 报批报建费用界面划分.66 5.3 报批报建费用减免.66 6.报批报建各阶段重难点.67 6.1 投标阶段重难点.67 6.2 规划设计阶段重难点.69 6.3 施工阶段重难点.73 6.4 竣工验收阶段重难点.74 7.相关方管理要点.75 7.1EPC 模式下与建设单位的对接管理.75

3、 7.2EPC 模式下与政府各部门的对接管理.76 7.3EPC 模式下与设计院的沟通管理.76 7.4EPC 模式下与第三方单位的对接管理.77 7.5EPC 模式下与单位内部的沟通管理.77 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 2 8.主要区域报建流程参考图.78 8.1 武汉市报批报建流程参考图.78 8.2 郑州市报批报建流程参考图.78 8.3 天津市报批报建流程参考图.78 8.4 合肥市报批报建流程参考图.78 8.5 深圳市报批报建流程参考图.78 8.6 医院类报批报

4、建流程参考图.78 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 3 1.总则总则 随着工程总承包各项文件制度的完善，及国家对工程总承包模式的政策支持，工程总承包类项目数量快速增长，同时工程总承包模式的高质量、高效率得到越来越多业主的认可，我司近几年承接的 EPC 项目占公司总承接项目的数量与总合同额比例处于高速增长状态。报批报建工作贯穿于 EPC 项目的全周期，对项目的合法合规建设与整体工期起着重要的作用，为了适应公司快速增长的 EPC 项目，为了更好地完成每一个EPC 项目的报批报建工作，特

5、此编写 EPC 项目报批报建工作指南，为各 EPC 项目报批报建工作的开展提供参考。该报批报建指南仅适用于住宅、医院、商业与厂方等房屋建筑，不适用于公路、桥梁、铁路、水利设施等项目。2.报批报建工作概述报批报建工作概述 报批报建是指一个项目从拿地开始，到最后完成竣工验收与不动产登记整个过程中所有证件的办理工作。报批报建手续办理过程中主要有 6 大证件，分别为建设用地规划许可证，不动产权证、建设工程规划许可证，施工许可证、预售许可证，竣工验收备案证。用地规划许可证主要是明确项目的用地性质与用地条件，不动产权证确定土地的使用期限与宗地边界，建设工程规划许可证对项目的方案与具体建设指标进行明确，施工

6、许可证决定了项目的开工时间，预售许可证的办理影响建设单位的资金回款，竣工验收备案证决定了能否顺利交房，完成对业主的履约。报批报建工作在不同的区域其流程与内容会有差异，针对不同性质的项目在具体的事项上面也有所差异，报批报建工作贯穿于项目的整个周期，对项目能否按时履约起着至关重要的作用。李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 4 报批报建整体流程简图李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李

7、杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 5 3.各级单位工作内容与职责划分各级单位工作内容与职责划分 3.1 各级单位工作内容各级单位工作内容 3.1.1 各级政府部门工作内容 序序号号 主管部门主管部门 主要办理事项主要办理事项 输出成果输出成果 1 发展和改革委员会 1.项目备案；2.项目建议书批复；3.可行性研究报告批复；4.初步设计概算批复；5 节能审查意见。立项批复，初步概算批复 2 土地储备整理中心 1.土地收储；2.土地供地；3.土地出让合同或土地出让协议签订；4.临时用地租赁

8、。土地出让合同 3 公共资源交易中心 1.项目勘察、设计、施工、监理单位招投标工作。中标通知书 4 测绘院 1.地籍测量；2.核位红线；3.现场放线；4.现场验线；5.规划核实测量。规划核实成果 5 自然资源和规划局 1.用地预审与选址意见书；2.建设用地规划许可；3.规划设计条件；4.划拨决定书；5.不动产权证；6.总平方案审查意见；7.单体图审查；8.方案批准通知书；9.规划方案公示；10.城市配套费缴纳；11.建设工程规划许可证；12.规划变更调整；13.规划验收审批。用地规划许可证、不动产权证、建设工程规划许可证，规划验收意见 6 不动产登记中心 1.权籍调查成果核准；2.不动产权登记

9、。不动产登记 7 城乡建设局 1.农民工工资保障金缴纳；2.工伤保险缴纳；3.工程质量、安监备案；4.工程质量（安全）监督；5.现场文明施工达标；6.装配率的调整；7.绿色建筑等级确定；8.施工许可证；9.主体结构验收；10.节能验收及备案；11.安全考核评估验收；12.消防验收及备案；13.工程资料档案；14.工程竣工验收；15.工程竣工验收备案。施工许可证，竣工验收备案 8 住房保障和房屋管理局 1.开发企业资质办理；2.面积预测；3.面积实测；3.销售方案审批；4.销售资金监管；5.物业管理合同招投标备案；6.房地产预售许可证办理；7.分丘分户测量；8.维修基金缴纳。预售许可证 9 生态

10、环境局 1.环评报告批复；2.环保部门协审意见；3.噪音排污；4.排污权交易；5.环保验收。环 评 报 告 批复，环保验收意见 10 人民防空办公室 1.人防决定书批复；2.施工图审阶段对超限部分组织专家会对施工图进行论证；3.人防地下室施工监督；4.人防地下室验收。人防决定书，人防竣工验收备案表 11 水务局 1.水土保持审批意见；2.规划协审意见出具；3.水土保持设施验收。水土保持评估验收 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 6 12 文物局 1 文物勘测；2 文物考古证；3.配合

11、规划部门协审。文物考古证书 13 城管局 1.渣土清运；2.营销广告申报；3.道口开口 渣 土 清 运 许可、道口开口许可 14 质量监督局 1.电梯等特种设备验收 相关验收合格证书 15 园林局 1.园林绿化审核；2.绿化验收；3.市政绿化移植审批 园林验收意见 16 教育局 1.配套教育用房申报、移交 教育用房移交文件 17 市政管理局 1.排水设计审查；2.市政管网排水验收；3.施工污水排放。市政管网验收意见 18 林业局 1.地质灾害；2.是否占领林地批复。地质灾害评估报告 19 地震局 1.抗震评估；2.抗震验收。抗震评估报告 20 自来水公司 1.临水报装；2.正式水报装；3.供水

12、设施验收及移交。供水设施验收移交 21 供电局 1.临电报装；2.正式电报装；3.供电设施验收及移交。供电设施验收移交 22 燃气公司 1.燃气报装；2.燃气验收。燃气设施验收合格 3.1.2 第三方单位工作内容 序号 阶段 第三方单位 主要办理事项 备注 1 规划设计阶段 节能报告编制单位 节能报告编制 2 社会稳定风险评估单位 社会稳定评估报告编制 政府资金参与项目 3 项目建议书编制单位 项目建议书编制 政府资金参与项目 4 可行性研究报告编制单位 可行性研究报告编制 政府资金参与项目 5 测绘院或第三方测绘单位 地籍测量、核位红线 6 交通评估单位 交通评价报告编制 据项目而定 7 环

13、评报告单位 环评报告编制 高排放量项目需要购买排污权 8 设计院或第三方校核单位 日照分析报告 部分区域采用承诺制不要要进行三方校核 9 指标校核报告 10 地质勘查单位 地质勘探、地勘报告编制 11 设计院 海绵城市设计、施工图设计、绿色建筑设计、装配式设计、人防图设计、各专项设计 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 7 12 图审单位 地勘图审、施工图审查 大部分区域不收费 13 强辐射或强污染设备专项环评 专项环评报告编制 主要针对医疗类项目 14 施工阶段 测绘院或第三方测绘单

14、位 现场放线、现场验线 15 水土保持单位 水土保持报告编制、水土保持过程监控及后期验收 16 电信公司 光纤入户 17 有线电视 有线电视入户 18 热力公司 暖气入户 19 验收阶段 测绘院或第三方测绘单位 规划核实测量 20 噪音排污监测 噪音监测 21 防雷检测 防雷检测 22 室内环境检测单位 室内环境检测 23 建筑节能检测单位 节能检测 24 屋面监测单位 屋面监测 25 建筑幕墙检测单位 幕墙监测 26 防雷检测单位 防雷检测 3.1.3 建设单位工作内容 工程总承包项目报批报建工作主要有建设单位主导与工程总承包单位主导两种，个别项目也存在代管单位或设计院主导的情况，这里主要讨

15、论前两种。报批报建工作由建设单位主导的项目，建设单位负责与政府部门的对接与相关报建手续的办理，总承包单位配合业主提供施工单位需提供的资料与费用，对需要第三方检测完成的事项建设单位完成相关第三方单位的确定。报批报建工作由总承包单位主导的项目，建设单位需对总承包单位报送政府的资料进行审核盖章，且相关方案指标的确定与改变都需经过建设单位的允许，建设单位根据合同要求完成相关费用的缴纳。3.1.4 总承包方工作内容 1.报批报建工作由总承包方主导 当地报建流程与费用的梳理：当地报建流程与费用的梳理：项目开发报建人员梳理当地开发报建的整体流程，并从整体的流程到细分的每一项对应准备的资料梳理了解清楚，同时收

16、集梳理当地的开发报建过程中会产生的费用，以及相关费用的收费标准。针对甲乙双方对开发报建费用在合同中划分不明确的或者在合同中未涉及的费用，项目应通过收集国家相关文件或与当地政府沟通明确相关费用的缴纳方。李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 8 做好与当地政府部门的对接做好与当地政府部门的对接：国家有关政策在不同区域的实施程度与效率有所差异，项目报建人员应与相关政府部门及时沟通，了解相关政策的具体实施情况，通过及时沟通将建造成本向有利于我方方向引导。同时项目开发报建人员做好与外部相关政府部门

17、、第三方单位的关系维护工作，确保我方项目相关手续在各方的配合下可以顺利开展，同时针对一些政策性文件可以第一时间获得。资料整理与经验总结资料整理与经验总结：开发报建人员负责手续办理过程中所有资料的准备及收集工作，同时完成相关手续、证件的归档保存工作，以便后期使用与竣工验收。在项目报建工作完成后报建人员根据当地实际报建情况，对整体流程、费用、时间进行系统梳理，同时对于过程中的风险、风险化解方案、以及过程中的创效等加强对报建工作的整体把控加强对报建工作的整体把控：方案设计阶段开发报建工作与设计部工作交叉较多，且初期的方案设计、方案优化，以及执行相关的政策文件等对项目建造成本影响比较大，前期报建人员需

18、加大与设计部与政府部门的沟通力度，在合法合规的前提下尽量降低项目建造成本，同时项目开发报建人员结合当地实际报建流程与所需时间，合理的制定报批报建计划，加强对开发报建工作的整体把控性，完成项目开发全流程建设用地规划许可证、不动产权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证等相关证件及相关手续的办理工作。工作进行总结，为后续承接项目积累宝贵的经验。2.报批报建工作由建设单位主导 当地报建流程与费当地报建流程与费用的梳理用的梳理：项目开发报建人员梳理并摸清当地开发报建的流程与报建费用，并配合项目商务人员确定费用界面的划分。配合建设单位完成报建手续办理配合建设单位完成报建手续办理：

19、建设单位在报批报建手续办理过程中涉及到总承包方需提供的资料或缴纳的费用，我方应积极配合，避免手续延后对项目施工带来影响，同时项目应加强与建设局等等部门的对接力度，使现场的施工效率得到有效的保障。资料整理与经验总结资料整理与经验总结：项目负责手续办理过程中所有资料的准备及收集工作，同时完成相关手续、证件的归档保存工作，以便后期使用与竣工验收。在项目报李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 9 建工作完成后报建人员根据当地实际报建情况，对整体流程、费用、时间进行系统梳理，同时对过程中的风险、风

20、险化解方案、以及过程中的创效等工作进行总结，为后续承接项目积累宝贵的经验。3.2 各级单位职责各级单位职责 3.2.1 建设单位主导报批报建工作责任管理矩阵 部门 事项 责任部门 配合部门 需对接的外部单位 总包单位 建设单位 总包单位 建设单位 不动产权证 地籍测量 测绘院 签订土地出让合同 土地储备中心 不动产权证 自然资源和规划局 工程规划许可证 总平图审查 自然资源和规划局 地铁、环保、水务、文物等部门协审 相对应的地铁集团、环保局、税务局、文物局等部门 单体图审查 自然资源和规划局 公示及缴费 自然资源和规划局 工程规划许可证 自然资源和规划局 施工许可证 地勘图审 第三方图审单位

21、人防决定书 人民防空办公室 施工合同签订 建设单位 缴纳工伤保险与农保金 城乡建设局 水土保持、地质灾害评估等专项评估 第三方检测、评价机构 施工图审查合格证 第三方图审单位 质安监备案 城乡建设局 施工许可证 城乡建设局（行政审批窗口进件）李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 10 部门 事项 责任部门 配合部门 需对接的外部单位 总包单位 建设单位 总包单位 建设单位 报装 水、电、燃气等专业报装 相对应的自来水公司、供电局、燃气公司等部门 预售许可证 面积预测 住房保障和房屋管理局

22、 房屋价格备案 住房保障和房屋管理局 资金监管 住房保障和房屋管理局 预售许可证 住房保障和房屋管理局 验收 水、电、燃气、电梯、消防、人防、节能、规划、噪音检测等专项验收 相对应的专业部门与第三方监测机构 联合验收 城乡建设局组织相关部门进行验收 竣工验收备案证 城乡建设局 不动产权证 面积实测 住房保障和房屋管理局 分丘分户 住房保障和房屋管理局 维修基金缴纳 住房保障和房屋管理局 不动产权属登记 住房保障和房屋管理局 备注 3.2.2 总承包方主导报批报建工作 部门 事项 责任部门 配合部门 需对接的外部单位 总包单位 建设单位 总包单位 建设单位 不动产权证 地籍测量 测绘院 签订土地

23、出让合同 土地储备中心 不动产权证 自然资源和规划局 工程总平图审查 自然资源和规划局 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 11 部门 事项 责任部门 配合部门 需对接的外部单位 总包单位 建设单位 总包单位 建设单位 规划许可证 地铁、环保、水务、文物等部门协审 相对应的地铁集团、环保局、税务局、文物局等部门 单体图审查 自然资源和规划局 公示及缴费 自然资源和规划局 工程规划许可证 自然资源和规划局 施工许可证 地勘图审 第三方图审单位 人防决定书 城乡建设局（行政审批局审批）施工

24、合同签订 建设单位 缴纳工伤保险与农保金 城乡建设局 水土保持、地质灾害评估等专项评估 第三方检测、评价机构 施工图审查合格证 第三方图审单位 质安监备案 城乡建设局 施工许可证 城乡建设局（行政审批窗口进件）报装 水、电、燃气等专业报装 相对应的自来水公司、供电局、燃气公司等部门 预售许可证 面积预测 住房保障和房屋管理局 房屋价格备案 住房保障和房屋管理局 资金监管 住房保障和房屋管理局 预售许可证 住房保障和房屋管理局 验收 水、电、燃气、电梯、消防、人防、节能、规划、噪音检测等专项验收 相对应的专业部门与第三方监测机构 联合验收 城乡建设局组织相关部门进行验收 竣工验收备案证 城乡建设

25、局 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 12 部门 事项 责任部门 配合部门 需对接的外部单位 总包单位 建设单位 总包单位 建设单位 不动产权证 面积实测 住房保障和房屋管理局 分丘分户 住房保障和房屋管理局 维修基金缴纳 住房保障和房屋管理局 不动产权属证明 住房保障和房屋管理局 备注 4.报批报建各阶段流程与内容报批报建各阶段流程与内容 4.1 用地规划许可证办理用地规划许可证办理 用地规划许可证主要是明确项目的用地性质、用地范围等相关指标，用地规划许可证办理过程中的规划设计条件

26、会对地块的建筑面积、容积率、绿地率、海绵城市、装配率等指标进行要求。用地规划许可证和不动产权证的办理在全国大部分区域是不分前后顺序的（局部区域要求办理完用地规划许可证后才能进行不动产权证的办理），根据土地获得方式的不同，获得用地规划许可证的流程也存在差异。一般有政府资金参与的公共建筑类项目土地大部分采用划拨方式获得，由于其中有政府资金参与，为保证该项目资金的利用效率与合法性，项目前期需要编制项目建议书与项目可行性研究报告，并报送发改委进行审批，待审批通过后且土地划拨协议与规划条件确定后便可进行用地规划许可证的办理。目前绝大部分项目的土地获取通过招拍挂出让的方式获得土地，通过招拍挂获得土地其用地

27、规划许可证的办理流程相对较为简单，土地在出让前土地储备部门已经完成了前期土地相关的评估与规划设计条件的确定，在土地出让协议签订后便可办理用地规划许可证。李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 13 招拍挂方式获得土地，用地规划许可证办理流程参考图 划拨方式获得土地，用地规划许可证办理流程参考图 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰

28、二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 14 4.1.1 招拍挂获得土地时用地规划许可证的办理 通过招拍挂方式获得土地是最常见的获取方式，在土地挂网拍卖前土地收储部门已经完成了前期的项目节能评估、水土保持评估等工作，并且已经获得项目规划设计条件。通过招拍挂获得土地的项目前期土地已经完成相关收储与整理工作，获得土地后项目用地规划许可证办理工作相对比较简单。1.招拍挂获得土地 土地拍卖竞价可以在现场也可以在线上进行竞价，竞拍获得土地后便可以开展后续的报批报建工作。办理事项：竞拍获得土地 受理部门：土地交易中心 时长：约 10 天 提供资料（仅供参

29、考，详见当地政府清单）：竞买资格通过审核；竞买保证金缴纳完成；CA 数字认证证书；挂牌条件规定的其他资料。配合部门：财务部进行 CA 认证的办理。办理流程：土地交易中心对竞买人资格审核通过后便可以在土地竞拍时间进行土地的拍卖。办理结果：竞拍获得土地文件 2.项目备案 建设单位获得土地后，与当地发改委部门沟通，将企业信息与获得土地相关信息在发改委网站上进行填报并上传，发改委审核通过后完成项目备案。3.出让合同签订 在建设单位竞拍获得土地后需与当地土地储备整理中心签订土地出让合同，并缴纳土地出让款、印花税、契税等费用。4.地形图测量 建设单位获得土地后向政府部门购买该地块的地形图，一般为 1:20

30、00 比例的地形图，该地形图主要是为了明确用地红线范围。在办理不动产权证进行宗地图绘制时需要邀请测绘院根据现场实际情况进行 1:500 地形图的测量。在部分区域此处的地形图需要测绘院进行 1:500 的地形图测量，在用地规划阶段完成 1:500 地形图测量时，在办理不动产权证时不需要进行重新测绘并直接李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 15 可以用来绘制宗地图。5.建设用地规划许可证办理 用地规划许可证办理的前置条件是规划条件确定，招投标方式获得土地在竞拍前土地整理部门已完成用规规划条

31、件的办理，同时节能评估、水土评估等前期工作均已完成。目前在办理证件前需要走网上在线审批流程，将已经审核通过的资料电子版上传至自然资源规划局网站，上传完成后才能核发用地规划许可证。4.1.2 划拨方式获得土地时用地规划许可证的办理 大部分公共建筑土地获取为划拨方式获得土地，同时公共项目一般都会有政府资金的参与，针对这种政府资金参与的项目在报规阶段需要编制项目建议书与可行性研究报告报并送相对应发改委部门进行审批。1.项目建议书批复 对有政府资金投资参与的项目，项目在初期要进行项目建议书的编制，项目建议书中对项目的规模、功能定位、投资金额、社会效益等进行分析，并将文本报送至相对用的市/省/国家发改委

32、部门进行审批，对没有政府资金参与的项目不需要项目建议书的审批工作。办理事项：建设用地规划许可证 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 3 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：建设用地规划许可申请表；项目 1:2000 地形图或 1:500 地形图；总平面及建筑设计方案；交通影响评价分析；土地权属证明文件；土地出让协议；营业执照、法定代表人证件等证明材料。配合部门：测绘部门。办理流程：建设单位收集完成相关资料报送自然资源规划局进行预审，预审通过后报送至行政审批大厅网上进件，待审批流程完成后获得用地规划许可证。办理结果：建设用地规划许可证 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李

33、杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 16 办理事项：项目建议书批复项目建议书批复 受理部门：市/省/国家发改委 时长(天)：约 15 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：由主管部门提交的拟建项目项目建议书审批申请文件；申请人提交的项目建议书文本。配合部门：建设单位找有资质的单位进行项目建议书的编写。办理流程：建设单位向主管部门进行申请，主管单位审批同意后将项目建议书等相关文件报送至（市/省/国家）相对应的发改委进行审批。办理结果：项目建议书批复文件 2.可行性研究报告批复 对有政府资金参与的项目在项目建议书审批完成后，需编制可

34、行性研究报告，并报送发改委部门进行审批，对没有政府资金参与的项目不需要该项工作。可行性研究报告是对项目建设规模，使用功能及花费费用等各个方面进行详细的评估与测算。（1）节能评估 当项目年综合能量消费量达到一定标准时（各地根据当地标准），项目需要编制节能报告并报送项目审批对应的发改委部门进行节能审批，针对年综合能量未达到其标准的不需要节能评估省查。办理事项：可行性研究报告批复 受理部门：市/省/国家发改委发改委 时长：约 25 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：节能审查意见；政府出资的建设项目可行性研究报告或实施方案审批；安全评估报告（常为有安全隐患的工业类项目）；航道通航条件影响评价

35、审核。配合部门：建设单位确定有资质的第三方单位并根据项目实际情况或根据发改委对项目建议书的批复进行可行性研究报告的批复。办理流程：建设单位在获得上级主管部门审批通过后将可行性研究报告等相关资料报送至（市/省/国家）相对应的发改委进行审批，审批通过后拿到可行性研究报告批复。办理结果：可行性研究报告批复 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 17 3.用地预审与选址意见书 办理事项：项目用地预审与选址意见书 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 5 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）

36、：建设项目用地预审申请表；建设项目用地预审申请报告；市（州）国土资源主管部门初审意见；项目建设依据（项目建议书批复文件、项目列入规划文件或者产业政策文件）；项目用地边界拐点坐标表。配合部门：项目地形图及坐标需到行政审批大厅进行购买。办理流程：建设单位收集完成资料后报送自然资源规划局进行资料预审，资料预审通过后报送至行政审批大厅进件，并最终获得建设项目用地预审意见。办理结果：建设项目用地预审与选址意见书。4.规划设计条件 以划拨方式获得土地的项目在办理用地规划许可证前需完成规划设计条件的确定，规划设计条件是根据发改委所批复的可行性研究报告来进行确定，规划设计条件对项目总用地面积、总建筑面积、容积

37、率、建筑密度、建筑高度、装配办理事项：节能报告审查 受理部门：市/省/国家发改委发改委 时长：约 15 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：项目节能报告；建设单位提供的节能审查请示；关于固定资产投资项目节能审查告知书；发改委部门出具的项目核准文件、备案信息（核准、备案类下个项目）；营业执照、法人代表委托书等证明文件。配合部门：建设单位确定有资质的第三方单位并根据项目实际耗能情况进行项目节能报告的编制。办理流程：建设单位确定有资质的第三方单位并根据项目实际耗能情况进行项目节能报告的编制，并报送至（市/省/国家）相对应的发改委部门进行审批，审批通过后获得节能审查意见。办理结果：节能审查意见

38、。李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 18 率、绿色建筑、海绵城市等指标均会进行明确。5.土地划拨协议 建设单位与当地政府部门和土地储备部门共同商议土地划拨价格，划拨价格达成一致后建设单位与土地储备部门签订土地划拨协议，一般划拨方式获得的土地价格要远低于市场价格。6.地形图测量 同 4.1.1 地形图测量。7.用地规划许可证 用地规划许可证办理的前置条件是规划条件确定，且已确定项目用地红线，项目用地红线在大部分区域是根据政府 1:2000 地形图绘制而来，局部区域是经过 1:500 地

39、形图的侧量来绘制用地红线。办理事项：规划设计条件获取 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 5 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：建设项目规划设计条件申请表；建设项目规划申请报告；项目 1:2000 地形图；土地权属证明文件；用地供应计划的批复；规划论证报告等技术性文件；营业执照、法定代表人证件等证明材料。配合部门：地形图需到行政审批大厅购买，用地规划批复需经过政府与土地储备部门的批准，可行性研究报告需经过发改委等部门的批复。办理流程：建设单位将资料收集完成后报送自然资源与规划局进行预审，预审资料没问题后报送行政审批窗口进行进件，待自然资源与规划局完成内部论证后出具规划设计条件。办理

40、结果：规划设计条件 办理事项：建设用地规划许可证 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 3 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：建设用地规划许可申请表；李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 19 4.2 不动产权证办理不动产权证办理 不动产权证主要是获得土地的使用权，并确定土地的宗地范围，根据土地获取方式的不同不动产权证办理的流程也略有差异。通过招拍挂方式出让的土地缴纳完土地款与相关契税后，同时完成地籍测量可进行不动产权证的办理。通过划拨方式获得的土地完成土地的划拨手续与地籍测量

41、后可进行不动产权证的办理。全国大部分地区地籍测量是在办理不动产权证阶段进行测量，但是局部区域地籍测量在用地规划许可证办理阶段就已经提前完成。项目 1:2000 地形图；总平面及建筑设计方案；交通影响评价分析；投资主管部门可行性研究报告批复；土地权属证明文件；土地出让协议；营业执照、法定代表人证件等证明材料。配合部门：建设单位需要找一家设计单位就规划设计方面进行配合，同时需要确定由交通评估资质的单位对方案的交通疏导合理性进行分析。办理流程：建设单位收集完成相关资料报送自然资源规划局进行预审，预审通过后报送至行政审批大厅进件，待审批流程完成后获得用地规划许可证。办理结果：建设用地规划许可证 李杰

42、二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 20 招拍挂出让方式获得不动产权证流程参考图 划拨方式获得不动产权证流程参考图 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 21 4.2.1 招拍挂获得土地不动产权证 招拍挂方式获得土地在土地挂牌前土地已经完成收储

43、，不会存在土地遗留问题，不动产权证办理一般比较顺利。1.权籍调查 项目测绘工作一般都是在当地自然资源和规划局指定的测绘部门进行测绘，权籍调查大部分区域是在办理不动产权证阶段开展的，但是一小部分区域权籍调查工作在办理用地规划许可证阶段就开始，在办理用地规划用地许可证前就已经完成了宗地图的确定。2.土地出让合同 同 4.1.1 土地出让合同。3.缴纳土地款 在建设单位与土地储备部门签订完土地出让合同后，在合同规定时间内完成土地出让金、契税及印花税等费用的缴纳。4.不动产权证办理 不动产权证之前的名称叫土地证，在全国大部分区域不动产权证在缴纳完土地出让金后便可办理，但是局部区域的前置条件需要在完成土

44、地款的缴纳且同时办理完成用地规划许可证。办理事项：权籍调查 受理部门：测绘院 时长：约 5 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：不动产权籍调查委托书；项目选址意见书或用地规划许可证；法人身份证明书、营业执照等证明文件。配合部门：在测绘院完成地形图的测绘后需将成果提交至土地储备中心与不动产中心对土地的面积与范围进行核验。办理流程：建设单位准备完成以上材料，预约测绘院对实地现场进行测绘，待测绘结果出来后将测绘成果提交至不动产登记中心与土地储备中心进行核实，无异议后完成测量费用的缴纳并最终获得 1:500 地形图与宗地图。办理结果：1:500 地形图、宗地图。李杰 二司西部 2022-12-

45、01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 22 4.2.2 划拨方式获得土地不动产权证 划拨方式获得土地其土地可能存在部分土地未收储、土地性质需要变更，及土地款未达成协议等问题，可能会影响后续不动产证的办理。1.权籍调查 同 4.2.1 权籍调查。2.土地划拨协议 同 4.1.2 土地划拨协议。3.缴纳土地款 同 4.2.1 缴纳土地款。4.划拨决定书 划拨方式获得土地的项目在签订完土地划拨协议并完成土地款的缴纳后便可办理划拨决定书，划拨决定书是办理不动产权证的必要条件，招拍挂方式获得土地的项目不需要办理划拨决定书。办理事

46、项：不动产权证 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 3 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：土地划拨类土地：不动产登记申请表；土地划拨协议；宗地图等权籍调查成果；税费已缴纳完凭证（土地出让款缴纳凭证、契税、印花税）。配合部门：建设单位缴纳完成土地出让金。办理流程：建设单位收集完成相关资料报送自然资源规划局进行预审，预审通过后报送至行政审批大厅进件，待审批流程完成后获得不动产权证。办理结果：不动产权证 办理事项：划拨决定书 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 3 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12

47、-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 23 5.不动产权证 划拨方式获得土地需要办理划拨决定书，在全国大部分区域不动产权证在缴纳完土地出让金后便可办理，但是局部区域的前置条件需要办理完成用地规划许可证。4.3 建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证办理 建设工程规划许可证主要是根据办理用地规划许可证时所获得的规划设计条件，对项目方案进行设计，在方案设计过程中整体效果要符合周边城市的整体规划，同时也要满足建筑退距、日照、交通等具体当地的规范与文件。划拨用地项目宗地图；土地划拨协议；法人身份证明书、营业执照等证明文件。配合部门：建设单位与土地储备中心完成土地出让合同

48、的签订。办理流程：建设单位待权籍调查与土地出让合同签订完成后将相关资料报送至自然资源和规划局进行发划拨决定书的办理。办理结果：土地划拨决定书 办理事项：不动产权证 受理部门：自然资源和规划局 时长：约 3 天 提供资料（仅供参考，详见当地政府清单）：不动产登记申请表；土地划拨协议；宗地图等权籍调查成果；税费已缴纳完凭证（土地出让款缴纳凭证、契税、印花税）。配合部门：建设单位缴纳完成土地出让金。办理流程：建设单位收集完成相关资料报送自然资源规划局进行预审，预审通过后报送至行政审批大厅进件，待审批流程完成后获得不动产权证。办理结果：不动产权证 李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰

49、二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 24 当设计方案满足以上要求后并通过专家会、局务会等方案评审会后便可拿到初步确定的总平图，初步确定的总平图根据项目的性质、规模及周边环境特点还要报送至相关的协审部门进行方案的第二次审定，审定通过后进行核位红线、及缴费便可获取建设工程规划许可证。建设工程规划许可证的办理是对整体项目所有指标的一个明确，例如项目的总建筑面积、建筑退距、容积率、绿地率、高度、车位配比等指标的确定，同时也要确保项目方案日照分析、交通疏散、海绵城市、环保等符合当地政策规范，同时针对一些靠近地铁、江河、机场、军事设施等项目在方案审批

50、前还要征求相关主管部门的同意。建设工程规划许可证办理流程参考图李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03李杰 二司西部 2022-12-01 12:03 25 4.3.1 基础资料收集 在设计院开始方案设计前，应该将项目周边的市政资料与项目与周边建筑信息进行收集，为项目方案设计提供技术支撑。1.五线资料绘制 五线图是在地形图上根据项目周边具体情况进行绘制，五线分别是指：城市红线-城市主次干道的边界控