温泉项目整体规划及定位建议.pptx

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1、温泉项目整体规划及定位建议温泉项目整体规划及定位建议一、地块概况；一、地块概况；一、地块概况；一、地块概况；三、整体定位建议；三、整体定位建议；三、整体定位建议；三、整体定位建议；四、项目规划建议；四、项目规划建议；四、项目规划建议；四、项目规划建议；二、二、二、二、项目分析；项目分析；项目分析；项目分析；1 1、地块概况地块概况地块概况地块概况n本项目位于中山以南，五 桂山与三乡交界处。n东临罗山妹山、中山温泉，高尔夫球会、南临广珠公路原线、西临岭仔、北临御龙山项目；周边旅游及渡假资源丰富。n本项目5分钟车程分钟车程内可到三 乡镇中心、20分钟到达中 山市区。n30分钟到达珠海市区。n40分

2、钟到达澳门。n60分钟到达广州市区。n90分钟到达深圳n90分钟到达香港。n项目通达性良好。一、项目概况一、项目概况区域交通区域交通位于中山以南位于中山以南一、项目概况一、项目概况 项目指标及要求项目指标及要求类别功能占地面积容积率平方米亩地块总面积商业、文化、商住357636.1536.4552.02.5商业配套商业、广场3万平方米45亩总配套要求10万方酒店3万平方米45亩文化特色设施3万平方米45亩交通:规划有24米的市政路经过项目,另有15米的附道通过项目B地块(452.38亩区域)政府开发意见及条件（引用）：定位为高档商业旅游区和高档公寓与住宅区，须一次性报总体方案，可分期开发，总项

3、目要在五的内完成，其中第一期开发应配置约10万平方米商业旅游区域，三年内完成，该区域是一个集餐饮，购物，娱乐，休闲，运动，文化，旅游，演艺于一体的高档商业旅游区，必须配置3万平方米以以，约300个房间的五星级酒店一座，建筑3万平方商业一条街，配置约3万方特色娱乐设施等。一、项目概况一、项目概况项目四至项目四至330米米n南临广珠公路原线，宽度136米，(暂称南面84.417亩为A地块，相临452.38亩为B地块)A地块最短纵深约330米,最长约450米.B地块最大宽幅约365米,最窄约290米、北临御龙山项目,直接连接御龙山后期开发地块，地块较狭长，总长度约1400米。n地块总用地面积为357

4、636.1平方米.1400米米136米米365米米290米米新地块新地块御龙山二御龙山二期期御龙山一御龙山一期期n项目地块与”御龙山”地块紧密相连9、经验显示，市场自己会说话，市场永远是对的，凡是轻视市场能力的人，终究会吃亏的！4月-244月-24Thursday,April 4,202410、判断对错并不重要，重要的在于正确时获取了多大利润，错误时亏损了多少。15:50:5315:50:5315:504/4/2024 3:50:53 PM11、没有竞争的地方表示没有市场。4月-2415:50:5315:50Apr-2404-Apr-2412、为了能拟定目标和方针，一个管理者必须对公司内部作业

5、情况以及外在市场环境相当了解才行。15:50:5315:50:5315:50Thursday,April 4,202413、不要只看塔尖，二三线市场比一线的更大。4月-244月-2415:50:5315:50:53April 4,202414、有些事情是不能等待的。假如你必须战斗或者在市场上取得最有利的地位，你就不能不冲锋、奔跑和大步行进。04 四月 20243:50:53 下午15:50:534月-2415、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd:a little

6、bit more。四月 243:50 下午4月-2415:50April 4,202416、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2024/4/4 15:50:5315:50:5304 April 202417、当有机会获利时，千万不要畏缩不前。当你对一笔交易有把握时，给对方致命一击，即做对还不够，要尽可能多地获取。3:50:53 下午3:50 下午15:50:534月-24地块平整开阔地块平整开阔,众山环抱众山环抱,景色怡人景色怡人.南南:入口处入口处入口右侧入口右侧北北:望御龙山项目望御龙山项目北面远景五桂山北面远景五桂山一、项目概况一、项目概况 项目四至项目四至

7、2 2、项目分析项目分析项目分析项目分析 地块分析地块分析地块分析地块分析 人群分析人群分析人群分析人群分析广珠西线三期工程2009年12月正式动工 广珠轻轨2010年亚运前通车 港珠澳大桥2009年12月开工建设四条轨道覆盖中山八成镇区深中大桥纳入投资计划 中珠江一体化，中山纳入大珠澳都市区交通利好交通利好商业篇商业篇一、地块分析一、地块分析区域交通区域交通周边交通网路发达，项目至周边区域可达性增强，具备了幅射珠江三角州，以及港、澳区域的基本条件。一、地块概况一、地块概况区域环境区域环境n罗山妹山n中山温泉n高尔夫球会n五桂山森林公园n翠亨孙中山故居n巨龙博物馆n泉眼温泉n项目外部旅游度假资

8、源项目外部旅游度假资源丰富，生态环境良好。丰富，生态环境良好。地块地块SWOT分析分析SWOTS1S1、与本公司御龙山项目相连、与本公司御龙山项目相连O2O2、稀缺资源、稀缺资源S3S3、发展商品牌及资源优势、发展商品牌及资源优势W1W1、本区域市场高端消费力有限、本区域市场高端消费力有限W2W2、地块过于狭长、地块过于狭长O1O1、旅游、度假、养生住宅、旅游、度假、养生住宅市场空白市场空白S2S2、昭示性、通达性良好昭示性、通达性良好S5S5、宏观经济发展、宏观经济发展W3W3、周边相匹配的服务配套馈乏、周边相匹配的服务配套馈乏T2T2、项目开发资金投入密、项目开发资金投入密 集，资金链需要

9、紧密结合。集，资金链需要紧密结合。S4S4、周边自然环境优美、周边自然环境优美T1T1、政策变化对房地产的影响、政策变化对房地产的影响T3T3、前期规划及产品定位风险、前期规划及产品定位风险地块分析结论：地块分析结论：地块分析结论：地块分析结论：结论结论1 1、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结合；合；结论结论2 2、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位结论结论3 3、未来交通持续改善，使项目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域、未来交通持续改善，使项

10、目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域广泛广泛地块特征总结：地块特征总结：1、交通环境优越，四通八达；2、周边自然资源优美，五桂山、温泉资源环绕左右，空气质量高；3、周边旅游资源、休闲设施较为丰富；4、地块狭长，功能化分合理的前提下，可提升住宅项目的私密性；辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产中山、珠海、港澳客群三分天下！中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析雅居乐临近项目人群数据分析人群分析雅居乐临近项目人群数据

11、分析!雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛!雅居乐新城累计大量港澳业主。雅居乐新城累计大量港澳业主。!中山、珠海、港澳成为新城客群核心中山、珠海、港澳成为新城客群核心人群分析雅居乐临近项目人群数据分析人群分析雅居乐临近项目人群数据分析对比对比2009年度数据可以知道年度数据可以知道:!珠海客群显著提升珠海客群显著提升!外省客户比例增加外省客户比例增加!港澳客群比例下降港澳客群比例下降!中山、珠海、港澳客群仍旧中山、珠海、港澳客群仍旧是项目核心人群是项目核心人群人群分析雅居乐临近项目人群数据分析人群分析雅居乐临近项目人群数据分析雅居乐雅居乐温泉项目温泉项目

12、沙溪镇区小榄镇区雅建及御龙山长期和近期成交客群可以较准确的猜想项目未来目标人群区域：核心区域：中山、珠海、港澳次核心区域：外省度假投资客群广州珠海港澳深圳核心客户圈辐射客户圈中山住宅篇住宅篇中山周边镇区人群分析人群分析人群分析雅居乐临近项目人群数据分析人群分析雅居乐临近项目人群数据分析中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业1/6香港老人在广东养老，香港老人在广东养老，2009预计来粤养老人事达预计来粤养老人事达15万万目标市场：目标市场：中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）目标客户

13、：目标客户：中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场“养老型养老型”客群客群中山中山中山中山珠海珠海珠海珠海港澳港澳港澳港澳省外省外省外省外4040岁以上且支付力强的自住或改善型客群岁以上且支付力强的自住或改善型客群岁以上且支付力强的自住或改善型客群岁以上且支付力强的自住或改善型客群3535岁以上且支付力强的投资或自住客群岁以上且支付力强的投资或自住客群岁以上且支付力强的投资或自住客群岁以上且支付力强的投资或自住客群4040岁以上且支付力强的自住或投资客群岁以上且支付力强的自住或投资客群岁以上且支付力强的自住或投资客群岁以上且支付力强的自住或投资

14、客群4040岁以上且支付力强的投资或度假客群岁以上且支付力强的投资或度假客群岁以上且支付力强的投资或度假客群岁以上且支付力强的投资或度假客群目标市场及目标人群定位目标市场及目标人群定位目标市场及目标人群定位目标市场及目标人群定位中山、珠海、港澳、中山、珠海、港澳、中山、珠海、港澳、中山、珠海、港澳、外省外省外省外省5050岁以上岁以上岁以上岁以上“养老型养老型养老型养老型”客群客群客群客群三、三、三、三、项目整体定位建议项目整体定位建议项目整体定位建议项目整体定位建议辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中

15、高端辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产复合型地产复合型地产复合型地产 复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式 项目整体定位建议项目整体定位建议项目整体定位建议项目整体定位建议根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游

16、旅游旅游辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游旅游旅游文化文化文化文化 旅游项目功能定位建议旅游项目功能定位建议旅游项目功能定位建议旅游项目功能定位建议中山具有千年文化深厚底蕴，一代伟人孙中山、维新思想家郑观应等历史名人均出生于此依本案的地貌特征分析，由于其自然资源的相对丰富，具备开发旅游项目的充 分条件，并通过旅游的运营带动房地产价值的提升；从三乡区域市场的角度分析，高品质的综合性旅游项目较少，现有的旅游资源 或非常陈旧（如中山

17、温泉、泉眼温泉）或档次较低（如泉林山庄），可以说与 三乡的城市发展无法匹配，这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减 的根本性原因之一，因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需 求。结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体 配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的。配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的。配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的

18、。配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的。项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议旅游项目定位旅游项目定位旅游项目定位旅游项目定位旅游定位旅游定位旅游定位旅游定位香山文化香山文化香山文化香山文化打造中山城市新名片打造中山城市新名片打造中山城市新名片打造中山城市新名片1 1、文化项目；、文化项目；、文化项目；、文化项目；名人馆名人馆:香山文化香山文化海洋文化熏陶下的海洋文化熏陶下的名人名人汇集孙中山汇集孙中山郑观应郑观应纪念广场纪念广场博博物馆物馆.定位方向绿色香山文化走廊绿色香山文化走廊:粤剧戏台粤剧戏台传统美传统美食街食街古

19、玩博物馆古玩博物馆2 2、旅游项目；、旅游项目；、旅游项目；、旅游项目；海洋文化寻根之旅海洋文化寻根之旅:环珠江口的香港环珠江口的香港澳门澳门珠海珠海中山均为海洋文化发源地中山均为海洋文化发源地,与目标群互动更好与目标群互动更好.生态生态养生旅游养生旅游:单车游单车游登山游登山游高球高球游游温泉游温泉游美食游美食游生态游生态游文化游文化游游乐设施游乐设施:野外拓展野外拓展温泉温泉SPA生态音生态音乐农庄乐农庄景观营造景观营造:2公里文化绿道公里文化绿道;名人雕塑广名人雕塑广场场辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商

20、业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游旅游旅游项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位 区域目前的酒店业大部分较为陈旧，基本无法满足本地或港澳客户的消费需求。部分温泉高尔夫会员选择石歧城区酒店入住 三乡旅游业并不发达,限制酒店业发展 中山目前缺乏旅游+酒店的复合经营模式结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游 生态生态生态生态 养生的复合型地

21、产的定位养生的复合型地产的定位养生的复合型地产的定位养生的复合型地产的定位,将形成将形成将形成将形成高尚旅游高尚旅游高尚旅游高尚旅游+高档高尔夫度假酒店的复合模式高档高尔夫度假酒店的复合模式高档高尔夫度假酒店的复合模式高档高尔夫度假酒店的复合模式填补区域市场的空白。填补区域市场的空白。填补区域市场的空白。填补区域市场的空白。1、大气、恢弘的首层大堂；2、中、小型会展厅；3、300间标准及豪华客房；4、中、西餐厅各一所；5、娱乐配套设施，如SPA馆、运动设施、KTV等6、小型高尔夫练习场；（依托于温泉高尔夫）酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目

22、规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位五星级五星级五星级五星级酒店酒店综合性度假酒店综合性度假酒店综合性度假酒店综合性度假酒店定位 方向 酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位(案例参考案例参考案例参考案例参考)辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游旅游旅游三乡镇原生商圈三乡镇新生代商圈项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议商业定

23、位商业定位商业定位商业定位关于三乡商业方面的总结1、从两大商圈的情况来看，“原始”商圈是随着三乡的城市发展及人口增加自然形 成的，所以说基本上无规划可言，几乎全部为沿街商铺，业态分布混乱。“新生 代商圈”规划方面价值老商圈优化很多，但业态同样为中低端的行业经营，较高 品质的高端品牌缺乏。2、三乡区域整体基本以餐饮、服装、百货、超市、小型娱乐场所为主，商业的整 体档次偏低，事实上这也是港澳区域节假日回流量逐步降低的根本性原因之一。3、缺乏中大型、高档次、高品质的综合性商业广场(shopping more)。4、缺乏高端品牌的集约经营场所。5、商业配置的整体水平尚属“镇级”区域的级别。6、缺乏中、

24、大型的娱乐性购物场所。结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以“文化文化文化文化 养生养生养生养生”为主线的及为主线的及为主线的及为主线的及娱乐、教育、

25、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。娱乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。娱乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。娱乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位主题文化情景餐饮街主题文化情景餐饮街以文化旅游为主题的业态商圈以文化旅游为主题的业态商圈(高尔夫高尔夫旅游旅游纪念品类纪念品类)主题文化商业街主题文化商业街娱乐、休闲配套娱乐、休闲配套养生医疗配套养生医疗配套综合性商业综合性商业定位以养生、文化

26、为主的商业配套以养生、文化为主的商业配套方向主题文化情景餐饮街主题文化情景餐饮街主题文化情景餐饮街主题文化情景餐饮街(案例参考案例参考案例参考案例参考)北京特色主题餐饮街市场看好 主题文化商业街主题文化商业街主题文化商业街主题文化商业街(案例参考案例参考案例参考案例参考)上海新天地成就高端文化商业典范养生参考养生参考养生参考养生参考(案例参考案例参考案例参考案例参考)辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游旅游旅游三乡房地产市场概况

27、三乡房地产市场概况三乡房地产市场概况三乡房地产市场概况产品供应情况产品供应情况产品供应情况产品供应情况 楼盘名称 面积 户型 东城艺墅 3545平方 一房一厅 80平方 两房两厅 120-140平方 三房两厅 160平方左右 四房两厅 中恒海晖园 37平方 一房一厅 71平方 两房两厅（N1）7388平方 三房两厅 140平方左右 四房两厅 富和名都 48平方 一房复式公寓 81-83平方 两房两厅（N+1)112-122平方 三房两厅 151-155平方左右 四房两厅 景观1品 150170平方 三房（备注：一房酒店式公寓：2期规划中 两房：2期规划中）180-250平方左右 四房五房（带入

28、户花园）从三乡房地产市场的供应情况来看，大致呈现出以下特征：一房一厅基本在35-50平方，两房两厅基本在73-85平方左右，三房除 一些N+1户型之外，大部分面积在110140平方，四房基本在150 170平方，五房单位供应较少，景观一品的五房单位大致在200-250 平方左右。目前各个楼盘销售最为理想的户型如下：1、100-120的三房单位；2、80-95的两房或三房单位；3、45-55小户型产品三乡区域供应量有限，销售情况均较好；150-200的中大户型销售压力较大，主要是因为户型设计、配套、装修档次等方面的投入不够或整体档次较低等原因；中小户型单位在面积方面基本以“偷面积”的方式增加户型

29、的附加值；豪宅方面除别墅外，只有景观一品供应了较为纯粹的豪宅单位，但品 质及档次均差强人意；户型设计基本为传统户型，前卫及概念性产品尚属空白区域。三乡房地产市场概况三乡房地产市场概况三乡房地产市场概况三乡房地产市场概况产品供应特征产品供应特征产品供应特征产品供应特征结论：结论：1、三乡区域内供应及热销的主力户型以80-120的两房或三房的户 型为主，但供应过于集中；2、从现状来看，150以上的中大户型单位销售压力大；3、户型设计过于传统，创新型户型供应量偏少；4、外立面方面欧式风格的建筑比例超过50%以上；从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房供应方面从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房

30、供应方面从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房供应方面从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房供应方面“真正意义真正意义真正意义真正意义”的的的的高端品质的综合性住宅项目几乎为高端品质的综合性住宅项目几乎为高端品质的综合性住宅项目几乎为高端品质的综合性住宅项目几乎为“零供应零供应零供应零供应”，雅居乐新城的领峰组团完全，雅居乐新城的领峰组团完全，雅居乐新城的领峰组团完全，雅居乐新城的领峰组团完全可以成为三乡区域的可以成为三乡区域的可以成为三乡区域的可以成为三乡区域的“高端洋房高端洋房高端洋房高端洋房”代表，但体量偏小，未形成规模效应，而代表，但体量偏小，未形成规模效应，而代表，但体量偏小，未

31、形成规模效应，而代表，但体量偏小，未形成规模效应，而本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游+房地产的概念支房地产的概念支房地产的概念支房地产的概念支撑，完全具备建设撑，完全具备建设撑，完全具备建设撑，完全具备建设“高端高端高端高端”住宅住宅住宅住宅的条件（环境、交通、配套的条件（环境、交通、配套的条件（环境、交通、配套的条件（环境、交通、配套)项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设

32、置及定位建议住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位中高端度假、养生型住中高端度假、养生型住中高端度假、养生型住中高端度假、养生型住宅宅宅宅1、顶级资源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅依托高尔夫一线景观顶级住宅针对二次以上置业自用型住宅定位针对度假型客户设计项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位1、顶级资源型住宅：150M2-500M2 毛坯 高层电梯洋房及复式电梯洋房类别 墅别墅 强调产品功能设计的奢华性（三-五房）中山、珠海、港澳及外地高端客群他们强调于资源的占

33、有产品设计空间感的突破以及奢华人性化的设计是重点项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位2、中高端改善型住宅：90-150M2 精装修/毛坯 高层电梯洋房 强调产品品质、装修品质及实用（三-四房）中山、珠海二次以上高端换房客、雅居乐新城换房客、港澳买家典型自用型客户强调产品设计实用性，港珠澳买家更青睐装修单位项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位3、度假型住宅：60-120M2 精装修/家电 高层电梯洋

34、房 强调产品空间舒适度，景观拥有，精致装修/家电/配套/服务（一-三房）港珠澳及外地度假客辐射珠三角辐射珠三角中高端中高端旅游旅游文化文化养生型养生型复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式复合型地产模式商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓文化文化文化文化旅游旅游旅游旅游项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位中高端度假、养老型公中高端度假、养老型公中高端度假、养老型公中高端度假、养老型公寓寓寓寓精装修交楼（精装修交楼（精装修交楼（精装修

35、交楼（12001200元元元元/)1、养老公寓；2、度假型服务公寓；依托于医疗配套、环境的特殊客群依托于投资、候鸟型客群的客群定位方向项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位1、养老公寓：50-80M2 精装修/家电 高层电梯洋房 强调环境、和服务特别是医疗服务（一-两房）港澳、外省养老型客户项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议项目规划功能设置及定位建议公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位2、度假型服务公寓：50-90M2 精装修/家电 高层电梯洋房 强调配套服

36、务、投资价值（一-两房）投资客户、度假客户产品配置比例建议产品配置比例建议顶级资源型住宅140-500M2三到五房20%140M2-180M2三-四房,平层电梯洋房10%180-250M2叠加复式洋房客厅中空洋房5%250M2以上类别墅(情景洋房类)3%250M2以上别墅(类独栋)2%中高端改善型住宅90-140M2三到四房40%90-120M2三房20%120-140M2四房20%度假型住宅60-120M2一到三房27%60-70M2一房8%70-90M2两房10%90-120M2三房9%养老型公寓50-80M2一到两房8%50-60M2一房6%60-80M2两房2%度假型服务公寓50-90

37、M2一到两房5%50-70M2一房3%70-90M2两房2%四、项目规划建议；四、项目规划建议；四、项目规划建议；四、项目规划建议；新地块新地块御龙山二御龙山二期期御龙山一御龙山一期期n 原：24米道路穿过御龙山地块后贯穿本项目地块。由于项目狭长，贯穿其中的地块将影响地块布局以及档次。（兰色）n建议修改规划，将24米贯穿项目道路移至地块西线外延（黑色，原15米道路处）好处：1、地块完整2、道路和原河流形成地块与西面村落的天然屏障n24米道路将项目地块划分成A、B、C 三块n 地块景观集中于东线高尔夫球场景色和山景。东线景观优于西线nA地块临广珠公路，交通通达和昭示性最好nB、C地块东部交界处离

38、温泉高尔夫及罗山妹山的旅游资源最近ABC产品布局原则建议产品布局原则建议商业展示集中商业展示集中A A地块地块高端物业延东线展开高端物业延东线展开酒店、公寓布局酒店、公寓布局BCBC地块东部交界地块东部交界底商延底商延2424米路布居米路布居ABCn地块狭长n东部高尔夫景观，水景nA地块昭示性作用n酒店位置A高尔夫景观布局原则建议景观布局原则建议景观为南北带状分布景观为南北带状分布东线利用水景及高尔夫形成主要景东线利用水景及高尔夫形成主要景观带（文化绿廊）观带（文化绿廊）西线景观带与路与河形成景观围挡西线景观带与路与河形成景观围挡A A地块制作昭示性景观点地块制作昭示性景观点酒店位置形成绿廊上的明珠酒店位置形成绿廊上的明珠谢谢 谢！谢！