投资项目评估学-课程设计.doc

《投资项目评估学-课程设计.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《投资项目评估学-课程设计.doc（79页珍藏版）》请在沃文网上搜索。

1、 JIANGXINORMALUNIVERSITY投资项目评估学课程设计项目可行性研究报告 75摘要11 项目概况21.2 项目周边环境32 投资环境调查与分析32.1 国内房地产投资环境分析32.2 房地产市场投资风险及其对策52.3 南昌市房地产市场分析82.4 本项目环境分析82.4.1区域经济分析82.4.2 周边项目调查82.4.3 项目周边交通情况93 项目分析及定位93.1 本项目优劣分析（SWOT分析）93.2 项目定位103.2.1 项目概念性设计103.2.2 产品价格定位104 项目规划设计114.1 项目总体规划114.2 住宅建筑设计124.3小区配套设计124.4 建

2、筑环境及园林景观设计135 项目施工进度安排136 项目投资运营估算146.1 项目投资估算146.1.1 土地费用146.1.2 建筑安装工程费146.1.3 前期工程费用156.1.4 基础设施费166.1.5 公共配套设施费166.1.6 开发期税费176.1.7 其他费用186.1.8 不可预见费186.1.9 管理费用196.1.10 财务费用196.1.11 销售费用196.1.12 项目总投资206.2 项目收入估算207 项目财务评价217.1 盈利能力分析227.2 偿债能力分析247.3 财务生存能力分析248 不确定性分析248.1 盈亏平衡分析248.2 敏感性分析24

3、9 风险分析与对策259.1 市场风险分析259.2 经营管理风险分析2510 结论与建议2610.1 结论2610.1.1投资可行性分析2610.1.2 投资风险分析2710.2 建议2710.2.1 经营管理风险规避2710.2.2 建设管理措施27附录：28备案一：351 项目概念性设计351.1 产品定位351.2 产品价格定位352 项目规划设计362.1 项目总体规划362.2 住宅建筑设计372.3小区配套设计372.4 建筑环境及园林景观设计383 项目施工进度安排384 项目投资运营估算394.1 项目投资估算394.1.1 土地费用394.1.2 建筑安装工程费394.1.

4、3 前期工程费用404.1.4 基础设施费414.1.5 公共配套设施费424.1.6 开发期税费424.1.7 其他费用434.1.8 不可预见费434.1.9 管理费用444.1.10 财务费用444.1.11 销售费用444.1.12 项目总投资454.2 项目收入估算455 项目财务评价465.1 盈利能力分析465.2 偿债能力分析495.3 财务生存能力分析496 不确定性分析496.1 盈亏平衡分析496.2 敏感性分析507 风险分析与对策507.1 市场风险分析507.2 经营管理风险分析508 结论与建议518.1 结论518.1.1投资可行性分析518.1.2 投资风险分

5、析518.2 建议518.2.1 经营管理风险规避528.2.2 建设管理措施52备案二：601 项目投资估算601.1.1 土地费用601.1.2 建筑安装工程费601.1.3 前期工程费用611.1.4 基础设施费621.1.5 公共配套设施费631.1.6 开发期税费631.1.7 其他费用641.1.8 不可预见费641.1.9 管理费用651.1.10 财务费用651.1.11 销售费用651.1.12 项目总投资661.2 项目收入估算662 项目财务评价672.1 盈利能力分析672.2 偿债能力分析702.3 财务生存能力分析703 不确定性分析703.1 盈亏平衡分析703.

6、2 敏感性分析714 风险分析与对策714.1 市场风险分析714.2 经营管理风险分析713 结论与建议723.1 结论723.1.1投资可行性分析723.1.2 投资风险分析723.2 建议723.2.1 经营管理风险规避733.2.2 建设管理措施73主要参考文献：74摘要 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、快速的发展。但是也正因为其高投资、高风险、高回报的特点，房地产项目开发之前必须做好充足的市场调查、严密的项目可行性研究，盲目上马，结果可能会导致大量房屋闲置和资金积压。为了

7、把有限的资源用于经济效益和社会效益最优的工程项目中，避免由于依据不足、方法不当、盲目决策所导致的失误，需要通过项目的经济评价预先估算拟建项目的经济效益。本文针对南昌市高新区一房地产开发项目，进行全面深入的市场调查、分析、预测、建设条件和方案分析、财务评价、不确定性分析、国民经济评价、社会评价、综合评价等，论证该项目经济、工程、环境的可行性和合理性，设计了三个投资方案，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策提供全面的依据。1 项目概况1.1 项目基本情况项目所在地宗地编号：DAFJ2014003宗地位置：南昌市高新区灰场路以西，溪湖家园项目以北交易方式：拍卖土地用途：商

8、业服务业设施、居住用地宗地面积：88492平方米（合132.7380亩）出让年期：住宅70年、商业40年起拍价：600万元/亩竞买保证金：30000万规划要求：容积率：1.0容积率2.0建筑密度：建筑密度35%绿地率：绿地率25%机动车位：居住0.8个泊位/100M2建筑面积非机动车位：居住2个泊位/户商业服务业建筑面积占总建筑面积比例按不低于10%套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按不小于70%1.2 项目周边环境周边在售的项目有恒大名都2期（8至13号楼）、绿地玫瑰城、湖韵天成、海上传奇、联发君悦湖等；医院有南昌高新医院；学校有南昌外国语学校、南昌孺子学校、鱼尾小学，北

9、京爱乐现代幼儿园等；商业和生活配套基本具备。2 投资环境调查与分析2.1 国内房地产投资环境分析 1998年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号），确定改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，中国房地产的市场化运作开始正式启动。2003年国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发200318号），将房地产业确定为我国国民经济的支柱产业。自2003年以来，我国房地产业进入高速发展的时期。2000年至2013年间，我国房地产开发投资额如下：20002013年我国房地产开发投资额（万元）表注：本信息来自中国知网从数

10、据中可以看出，目前我国房地产行业正处在高速发展时期，近几年甚至由于房地产行业的过热现象，政府屡屡出台抑制房地产发展过快的政策。但是基于我国人口众多这一基本国情，目前我国的房地产产品供给仍然小于需求。尤其习近平主席上台以来，开始强调城镇化建设，这就使得我国的房地产行业发展空间进一步扩大。 2013 年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设

11、等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行价格方面，百城价格指数环比连续 18 个月上涨，今年以来累计上涨 10.74%，同比连续 12 个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线

12、城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长 15%，为近四年最高， “金九”为年内高峰，即使在 11 月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越 2011 年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。 宏观经济方面，2014 年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化

13、是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。 从城镇化的角度看，我国的城镇化程度相对于发达国家还很低，在城镇化的进程中势必会对房地产行业起到拉动作用。根据哈尔滨工业大学的杨晓东、李远的研究，城镇化可以从三方面对房地产行业形成拉动作用： （1）传递效应。在城市

14、化的过程中，通过产业链关系增加了与转移人口带来的住房需求，从而促使房地产市场发展的效应。城镇化是房地产业发展壮大的根本动因，大量的农村人口转移到城镇生活，会导致城镇的规模、数量不断扩大，而转移人口需要大量的住房来满足生活需要，产生大量的住宅需求，这就会带动大量居住小区的建设。 （2）波及效应。指城镇住宅与之相配套的基础设施还有相关产业的发展。城镇化的快速发展，会对城市经济结构、城市生态环境、耕地问题产生影响，比如说极大地促进了 IT、金融、银行、通信产业的迅速发展，也推动交通道路、旅游等相关产业的不断提高。 （3）开发效应。指城镇化的发展促进房地产业结构优化，会对房地产市场产生更深层次的影响。

15、随着城镇化的快速发展，使得现代城镇的形态变得越来越复杂起来，简单地按照居住、交通、工作等划分城镇功能分区已经不再适应目前的房地产开发模式。短期内城市只有通过房地产企业使用更高的设计水平、建筑水平、技术水平等来增强城镇的承载能力，同时促使房地产业发展水平的增加，房地产开发用地结构需要适应城市的发展，为房地产业结构调整提供了现实的推动力量。 综合上几个方面考虑，房地产产品的需求依然很有潜力，供给仍然不足，我国房地产业的投资大环境依然存在。2.2 房地产市场投资风险及其对策房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收

16、益产生负偏差的程度及其发生概率,即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性,包括开发商直接或间接的损失。 2.2.1房地产投资风险因素分析 1、通货膨胀风险 通货膨胀风险也成为购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期,尤其是房地产的投资周期较长,因此只要通货膨胀的因素存在,投资者就要面临通货膨胀的风险。就目前来看，我国近几年一直有通货膨胀的存在，但是总体上控货膨胀的风险仍在可控的范围内。 2、市场供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的,

17、房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化,这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。 3、周期风险 周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。如同经济周期一样,房地产业市场的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退进而进入萧条阶段时,房地产业将持续时间较长的房地产的价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。 4、变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金,由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为

18、不动产,销售过程复杂,属于非货币性资产,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才一能在市场上脱手,如果急于脱手,很可能要遭受损失。 5、政策性风险 由于房地产业与国家经济紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策,对材料、设备的限制政策,对土地出让、使用的政策,对环境保护的政策,尤其是对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策,都给房地产投资者带来风险。 6、利率风险 利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带

19、来的损失。调整利率是国家对宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向,从而起到宏观调控的作用。房地产投资所需资金量大,必须借助银行信贷支持。利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响:一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流进行折现,会使净现值减小,甚至出现负的净现值;二是利率的升高会加大投资者的债务负担,引起还贷的困难。利率的升高还会抑制对房地产的需求,从而导致房地产价格下降,而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。 7、政治风险 房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:整编、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。政治风险一旦

20、发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。 8、经营管理风险 经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理小善而造成损失的风险。所谓经营管理不善,主要包括:投资者不能胜任经营管理工作、信息匾乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法等。 9、财务风险 财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。房地产投资需要大量的资金垫付并且投资的资金占用期长,所以房地产开发通常要向外界贷款或借款,会在一定程度上制约企业的经营活动,从而影响企业的盈利能力,甚至有可能会使企业在某个程度上面临资金短缺、入不敷出。通常投资

21、者负债比率越高,财务风险就越高。 2.2.2 房地产投资风险的防范对策 1、投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类很多,它们的风险度大小不同。有的风险度很大,有的风险度相对较小。选择风险度较小的投资项目,也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定的房地产项目,便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度,从而降低风险。 选择风险较低的项目进行投资的不足之处,在于放弃了巨额利润潜力的投资机会。在市场条件下,期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系,潜在的风险越大,期望的收益水平就越高。若投资机会期望的利润高而伴随的风险小,则投资者会迅速地进入市场,这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风

22、险水平的其它投资机会所期望的利润水平。 2、通过投资组合降低风险 在相同的经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应,所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益,这里需要注意的是,各投资项目之间的相关性不能太强,否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。 投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说,风险是由系统风险(指市场内所有房地产投资项目,投资者无法控制的风险。例如宏观经济因素、国家金融状况等)和非系统风险(指仅对市场内个别房地产项目产生影响,可由投资者控制的风险。例如建筑物类型、档次、地点等)所组

23、成。通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少,但系统性风险仍然存在。 3、通过市场调查来降低风险 风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能多的信息。投资获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多,做出的预测就越精确,从而越能进行正确的科学决策,包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度,较好地控制房地产投资过程中的风险。 4、加强管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的效果,良好的项目管理是重要的保证。

24、从开发投资来看,项目全过程的投资,进度和质量是重点。对缺乏开发项目经验的投资者来说,委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的。对于盈利性物业的置业投资来说,聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理,凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差,可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平,进而降低并控制风险。 5、转嫁风险 对于租赁物业来说,在物业租赁合约中规定由承租人负担所有的经营费用、维修费用、房地产税和保险费等,就可以将经营费用上涨的风险转嫁给承租人。对于长期租赁合约,投资者可以采用根据物

25、价指数来调整租金的办法将购买力风险转移给承租人。当然对于自然风险,投资者可以对风险所发生的可能性进行评估后,购买相应的保险来将可能的风险转嫁给保险公司。 总的来说，对于房地产而言，最大的问题莫过于风险的不确定性。在我国，房地产行业是一个与政策紧密相关的行业，受政策的影响很大，政策的不确定性决定了房地产风险的不确定性。例如土地制度改革农业集体建设用地的上市流转，将在未来是个主流趋势，但农用地的全面上市尚需时日。考虑到农用地以同地同权的方式大规模上市对城镇房地产市场将是个巨大冲击，预计该项改革将分阶段进行。未来改革具体措施推进力度尚待观察。再者，房产税改革将如期推进，但目前仍以城镇试点方式推行，推

26、进速度较缓。 但是在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。中国证券报记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。有些人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。但是无论房地产调控长期机制的制定计划如何，总需要一些时日，短时间内政府不太可能强制实施一些机制把房地产行业打压下去。在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐

27、仍将在一定时期内存在。同时，资金风险也是房企时刻需要警惕的，因此加快推案节奏、加速回笼资金是极其必要的；“钱荒”风波再一次提醒企业，在一味注重用杠杆来撬动企业业绩的同时，也需要做好风险控制，来应对时刻会到来的行业危机。2.3 南昌市房地产市场分析下面是最近一年内南昌市住宅成交活跃度曲线图。由统计数据可以看到，在进入2014年2月份以来，相对于之前，南昌住宅的活跃程度有所下降。因此在投资的过程中一定要保持谨慎的态度，严格进行投资可行性研究，避免盲目投资。2.4 本项目环境分析2.4.1区域经济分析 南昌高新区区域面积231平方公里，下辖昌东、麻丘两个镇和艾溪湖管理处，辖区人口50万人，已开发产业

28、区60平方公里。近年来，南昌高新区经济发展在高位运行的基础上持续保持高速增长。主要呈现以下特点： 生态工业示范园区创建成效显著 南昌高新区一江相邻、三湖相间，区内绿化率高达50%，大气质量和生态环境优良。为最大限度保留原生湿地生态特征，投巨资打造了占地2600亩的艾溪湖森林湿地公园。而本项目就位于艾溪湖西岸。2.4.2 周边项目调查 周边在售的项目有恒大名都2期（8至13号楼）、绿地玫瑰城、湖韵天成、海上传奇、联发君悦湖等；将这些楼盘的信息整理如下：项目名称恒大名都二期绿地玫瑰城城泰湖韵天成万科海上传奇现在状态预售中预售中预售中预售中均价8000元/m27900元/m27900元/m28800

29、元/m2物业管理费1.8元/月/m22.8元/月/m21.9元/月/m23.8元/月/m2总套数1046套2294套1409套1796套总车位未知203720841300占地面积192891258179117719163213建筑面积400000630000300000440000绿化率35.00%30.93%35.10%35.00%容积率2.182.522.18装修状态精装修毛坯毛坯毛坯、精装修交房时间2016.6.30预计2015年年底预计2014年年底预计2015年底建筑类别高层板楼 高层楼板/低层/高层/超高层楼板 低层 高层项目特色景观居所、水景地产湖景地产、公园地产水景地产地铁沿线

30、、低密居所、特色别墅由于周边这几个新建项目在规划要求上都与本项目基本相同，在进行项目的规划和设计中，可以适当参考此两个项目。2.4.3 项目周边交通情况本项目附近东西方向的干道有：东元路、艾溪湖北路、火炬三路等；南北方向的干道有：京东大道、高新七路等。其中东元路、艾溪湖北路、京东大道都是主干道，交通比较便利。3 项目分析及定位3.1 本项目优劣分析（SWOT分析）优势（S）本项目位临近东元路、京东大道、艾溪湖北路、规划中的地铁三号线、五号线等，交通便利，地段优越。周边生活配套设施齐全：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄、商业银行、招商银行等；幼儿园、中、小学：南昌孺子学

31、校、南昌外国语高新学校、双胞胎学校、东湖四季花城幼稚园、南昌大学附属小学、南昌大学附属中学等教育配套；高新医院、社区定点服务站等医疗服务设施。西邻艾溪湖，景观资源丰富，风景优美，居住环境优良。劣势（W） 周围已有多个住宅项目，如恒大名都、绿地玫瑰城、城泰湖韵天成、万科海上传奇等，消费者购房选择面广，所以竞争激烈。机会（O）1、周围清雅舒适的环境易成就品质小区；2、制定完整全面合理的售楼计划；3、选准最佳时机揭开楼盘。威胁（T）1、银行的信贷体制严格，加息不断；2、政府的政策层出不穷，存在一定得政策风险。3、近期房地产市场开始出现波动，面临着市场的不稳定性。3.2 项目定位3.2.1 项目概念性

32、设计由于本项目周围房地产项目比较多，而且周围项目偏向于高档、大户型住宅，为形成差异化产品，提高本项目的竞争力，本项目定位为适合广大中产阶级选择的产品。户型上以中小户型为主，同时要保证产品的差异化，建有少量的大户型。建筑类型上，建有超高层、高层和小高层以及沿街商铺等。同时也要突出产品的核心竞争力，凸显出本项目与周边项目相比的优势人性化设计，让住户能处处感觉到设计的合理性，处处感觉到家的温馨。项目的人性化设计特色，除了体现在本项目具有的交通、自然环境条件外，主要有有以下精心设计来突出本项目的人性化设计特色：建筑遵循高低错落、疏密有致的原则，建筑造型上凹凸有致，层次分明，形成小区丰富优美的建筑空间。

33、交通规划需人性化，结合建筑布局和小区功能空间的布局，组织好车行路线、步行人回家路线、业主闲暇时的散步路线等。小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。考虑地下车库的局部采光、绿化及地下车库出入口的隐蔽设计，应尽可能避免建筑单元地下室空间的浪费，保证驾车族回家路线的便捷及良好的环境。在绿化景观的适当位置，布置一定量的座椅，便于居民在小区内游玩时休息。在小区的中心位置，建设一个亭子，属于庇护性景观构筑物，是住区中重要的交往空间，也是居民户外活动的集散点，既有开放性，又有遮蔽性。3.2.2 产品价格定位产品的价格定位与产品的档次保持一致，鉴于本项目的定位为中档住宅，为了尽可能增加利润，

34、应尽量提高产品的附加值。本项目的价格定位时间产品价格2015.2-2016.2(预售)小高层11000高层9500超高层80002015.8-2016.2（预售）商铺250002016.2-2016.8（现房）小高层12000高层11000超高层9500商铺300004 项目规划设计4.1 项目总体规划随着住房制度改革的深入，和人居生活水平的提高，人们对住房的需求标准从观念上有了大的变化，从有房住、住的下到要住好、住好房。对住房要求以从适用型向舒适型转变。居民购房首先考虑环境、交通、户型。理想环境，是居者的品位。根据用地自身情况、周边关系、产品定位，开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通

35、体系、绿化系统、景观体系等，力求创造一个充满人性化设计的功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。通过排列式布局，立体分散式绿化方式，利用地形、道路、植物、建筑及小品来铺陈具有三维空间的园林实体，使居住者最大可能的与自然亲密接触，真正做到绿随人走，绿随路走，绿随景走。提倡新住宅运动，营造人与自然的和谐相处的绿化环境，建设起生态家园。1、小区总容积率按照规划要求，控制在1.0至2.0之间。2、本小区的绿化率为35%，植被将选用不同的物种，做到植被颜色、高矮的变化。3、道路要区分交通道路和休闲游玩道路，主要的交通道路要考虑到整个小区住户的便利性，设计合理。休闲游玩的道路要曲折有情趣，并在周围

36、布置适当数量的座椅，以便居民休息之用。4、本小区内要建有具有特色的休闲观赏性建筑，例如亭子。注：项目具体规划设计指标见附表3-1。4.2 住宅建筑设计强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个合适环境空间。出于产品差异化以提高竞争力考虑，本项目的建筑包括小高层、高层、超高层。项目小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。住宅建筑的具体规划指标如下：住宅建筑的具体规划产品类型层数幢数户数

37、户数比例平均户型（）建筑面积()面积比例小高层10832019.16%1203840025.61%高层25471042.51%856035940.25%超高层32264038.32%805120034.14%合计/141670100%/149959100%4.3小区配套设计小区内的配套设施包括沿街商铺，幼儿园，社区服务用房，物业用房，地下车库、地上车库，小高层住宅地下室。小区内靠近艾溪湖北路和高新七路布置三栋沿街商铺，均为三层高；一栋一层的幼儿园；社区服务用房布置在高层的架空层位置。具体指标如下：配套建筑面积（平方米）沿街商铺9225幼儿园800社区服务用房1000物业用房1000地下车库67

38、700 地上车库15000 沿街商铺：为尽快收回投资和利润，所有商铺都用于出售。幼儿园：按国家规定其产权归政府所有，开发商可以将其出租给资质优良的幼儿园教师团队，每年收取租金，收回其建设成本；停车场：停车场共82700。67700地下停车场（人防地下停车场），15000地上停车场。停车场规划设计值为机动车30/辆车，非机动车10/辆车，地下可供1275个机动车位，3340个非机动车位；另外，15000地上停车场中，可供机动车辆375辆。产权归开发商所有。4.4 建筑环境及园林景观设计保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一

39、中温馨、和谐的氛围，提高社区的档次。整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。充分体现人性化设计理念，在小区内建设两座亭子，用于居民在室外休闲，同时提高本小区的观赏性和档次。面积占园林景观总面积比例园林景观设计总面积23670100%种植面积2363099.8%景观建筑面积400.2%5 项目施工进度安排根据本项目规模，综合考虑各方面因素，尤其考虑到当前的房地产市场情况，当前与房地产有关的政策多变，市场不稳定，因此应尽量缩短工期。按照计划将工程建设期控制在2年之内，同时进行预售方案。其中，项目建设和销售应在2年半内完成。其中项目

40、施工进度计划如下：项目总体工期时间为2年，从2014年9月至2016年9月。2014年9月10月，完成项目规划、报批、前期勘察设计工作；2014年11月2015年1月：基础工程；2015年1月6月：地下室工程，包括地下停车场等；2015年6月2016年3月：主体工程。商品住宅房、商铺房项目主体完工；2016年3月2016年5月：装饰及安装工程2016年4月2016年7月：小区园林及配套设施工程2016年7月2016年9月：完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。竣工验收；2016年9月销售期（包括预售）2015年10月2017年3月：住宅销售2016年3月2017年3月：商铺销售项目进度计划横道

41、图见：附表5-1。6 项目投资运营估算6.1 项目投资估算6.1.1 土地费用表6-1 土地费用估算表序号项目名称工程量（亩）取费标准投资额（万元）1土地费用/82828.5121.1土地出让金132.73860079642.81.2契 税/4%3185.712 1.1 该地为净地出让，共计132.7830亩，每亩780万元。 土地出让金=132.7380600=79642.8（万元） 1.2 契税税率取4% 契税=79642.84%=3185.712万元） 土地费用=土地出让金+契税 =79642.8+3185.712=82828.512（万元）6.1.2 建筑安装工程费根据2013年上半年

42、省会城市住宅建安工程造价指标，南昌地区小高层为1071元/、高层为1307元/，超高层按1510元/。地下停车库，由于兼有人防功能，取费标准为3000元/，商铺取1000元/。建筑安装工程费（小高层）=1071元/*38400=4112.64（万元）建筑安装工程费（高层）=1307元/*60359=7888.92（万元）建筑安装工程费（超高层）=1510元/*51200=7731.20（万元）建筑安装工程费（商铺）=1000元/*9225=922.5（万元）地下停车库工程费=2700元/*67900=18333（万元）表6-2 建筑安装工程费估算表序号项目工程量（）取费标准投资额（万元）2建安

43、工程费 38988.262.1小高层（160）3840010714112.642.2高层（110）6035913077888.922.3超高层（95）5120015107731.202.4地下停车场679002700183332.5沿街商铺92251000922.56.1.3 前期工程费用前期工程费用指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。此分为5个项目，分别是规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费、通水、通电、通路费和场地平整费。 3.1 规划设计费 =建安工程费3% =38988.263%= 1169.65（万元） 3.2 水文地质勘察费=建

44、安工程费5 =38988.265=194.94（万元） 3.3 可行性研究费=建安工程费5 =38988.265=194.94（万元） 3.4 通水、通电、通路费=建安工程费1% =38988.261%=389.88（万元） 3.5 场地平整费=土地面积单价 =8849210=88.49（万元）前期工程费=规划设计费+水文地质勘察费+可行性研究费+通水、通电、通 路费+场地平整费=2037.9（万元）表6-3 前期工程费估算表序号项目工程量（）取费标准投资额（万元）3前期工程费2037.93.1规划设计费建安工程费*3%1169.65 3.2水文地质勘察费建安工程费*5194.943.3可行性研究费建安工程费*5194.943.4通水、通电、通路费建安工程费*1%389.88