房地产企业合约规划.pdf

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1、房地产企业招标采购与供应商管理（二）合约规划一、合约规划整体概述1、概念从宏观的项目管理和微观的成本管理来看，合约规划的定义有广义和狭义两种。具体如下图所示。广义（项目管理）狭义（成本管理）在项目前期设计阶段提前规划项目工程及材料设备合同，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作的开展。（另称合约分判、合同策划）合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，是实现成本控制的基线。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分解，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。一、合约规划整体概述2、意义合约规划就是完成一个项目要有多少合同，合约模式、界面划

2、分、计价方式，招标方式、企业主导部门权限划分等。它是合约管理项目体系的前提，当项目的目标成本确定后，如何将目标成本分解到项目各阶段具体执行合同中，也就是数字变为具体工作内容，制定恰当的合约规划成为确保项目节点目标和成本控制指标得以实现的保障。l成本科目与合约规划关联关系管理模式影响因素l市场因素（垄断行业、市场操作习惯、企业地位）l企业因素（项目管理特点、成本要求、品质要求设计进度或工程施工进度l供应商因素（可选择资源、供应商资源、能力与资金）模板梳理l合约模板横向要素（名称、承包方式、范围、金额、责任等）应用原则l项目化应用（合约规划的拆分、合并、删除、新增、重组）一、合约规划整体概述3、一

3、张图理清合约规划的阶段、位置项目目标成本项目进度计划项目合约规划项目采购计划招标管理编制目标成本编制合约规划采购规划实施采购桥梁成本管理规划采购管理规划合约规划内容：合约模式、界面划分、计价方式、招标方式、内部主导部门权限划分等二、合约规划目的1、确定整个项目将要签署的所有合同的数量并将其归类、编号2、捋清不同合同之间的相互关系3、确定每个合同对应的承包范围（招标范围）4、合同之间的工作界面和责任义务界面三、合约规划业务流程图1、流程图是从合约的角度对房地产项目所有待签合约进行事先规划，其核心要素是框架合约，规划的结果就是项目下所有框架合约的集合，称之为项目的合约框架体系；从成本的角度看，合约

4、规划是对项目成本的一种动态的形象解读，并赋予了其时间的坐标。三、合约规划业务流程图2、与其他系统的关系成本测算合约规划是从成本归集的角度对房地产项目开发成本进行分析计算，其核心要素是成本科目，目标成本是测算的一个阶段性成果。合约规划&目标成本：是从事项的角度对房地产项目开发过程的分析和分解，其核心要素是计划任务，并具有很强的时间和关系特性。三、合约规划业务流程图3、与其他系统的关系合约规划&项目计划：项目计划合约规划是从合约的角度对房地产项目所有待签合约进行事先规划，其核心要素是框架合约，规划的结果就是项目下所有框架合约的集合，称之为项目的合约框架体系；从计划的角度看，合约规划是对项目计划按照

5、事项的承办关系进行的汇总，并赋予了其金额的度量。三、合约规划业务流程图4、整体功能流程图四、合约规划目录1、合约规划项目概况概述：简要介绍项目情况及本合约规划建立的基本情况（参见标杆房企具体文件）中海项目合约策划报告（范本）一、项目概述中海项目位于市地区，项目占地9189m2，总建筑面积90247m2，拟开发一栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。本项目计划开工日期为年月日，竣工日期为年月日，总发展时间历时四、合约规划目录2、工程项目内容是对该项目工程内容的具体分析，在此基础上建立相应的合约规划。土建部分1机电部分2红线内室外工程及基础设施3.4四、合约规划目录3、测算模板与数据五、合

6、约体系1、合约体系分析业主与其服务商的合约结构五、合约体系2、合约体系建议按照合同类型分类：合同类型分为A B C三类直接与业主签订的合同类型A类B类C类与总承包人签订的合同类型与分包签订的供货合同类型五、合约体系3、付款申请及支付图表确定各承包商工作界线需注意的方面：总包工程与其他分包工程之间的工作界线划分指定分包之间的工作界线划分标杆房企合同界面五、合约体系12六、合约规划需考虑的因素*不违背法律法规的要求，比如不得肢解发包工程*考虑某些专业工程的市场发育程度及其竞争性*考虑设计（包括图纸和技术条件的确定）的状态*考虑项目的实际情况*合约的分类不宜过于复杂*合约拆分的数量尽量合理，既不要过

7、于集中，也不宜过于零碎1、政府或垄断部门的规定或市场习惯2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求4、对品质的要求5、对责任和效率的要求6、设计图纸和技术要求7、工程进度8、公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态六、合约规划需考虑的因素六、合约规划需考虑的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯 虽然市政工程之间（包括供电、自来水、燃气、热力、电信、有线电视等）有很多界面交叉和工程协调的事项，实际上难于纳入总承包管理的范围。真正的“市政总包”就是甲方的市政配套部门，各个专业都和甲方签定独立承包合同。还有一个典型代表就是消防专业，因为消检是工程验收过程中至关重要有具备相

8、当灵活性的专业，因此甲方一般都会把消防单独拿出来，做为指定分包，也有拿出来做为独立承包的。还有一些和当地市场习惯有关的，比如市政道路、雨污水工程，在北京一般由专业的小市政单位来承揽，和甲方签定独立承包合同；但在上海，一般都纳入总承包工程的范围，为“乙方指定单位”。还有就是混凝土供应，在重庆做成甲供，操作模式很成熟，市场上也接受；但在北京和上海，市场上的接受程度就要差一些，总承包单位抵触心理较强，实际合作中存心找茬的案例屡见不鲜，在甲方管理不到位的情况下，甚至会导致成本、进度和质量的失控。六、合约规划需考虑的因素2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点010203比如港资、外资的地产企业一般喜欢

9、比较纯粹的总承包管理模式，不会把总承包工程范围切得太碎。还有的虽然是总承包管理，但切得很碎，同时甲方对工程管理介入的程度很深。还有的地产公司习惯于自身当总包，一直采用平行承包模式。六、合约规划需考虑的因素3、对成本的要求在目前这个阶段，事实一再雄辩的证明着绝大多数情况下，甲方采购的成本优于总包单位。具体原因主要有：n甲方的信誉好于总包单位；n甲方的付款条件优于总包单位。对总价高、资源充足，风险较小的项目要加大指定分包、甲定乙供、甲供、甚至独立承包 和供应的数量。六、合约规划需考虑的因素4、对品质的要求指定分包、甲供、甲定乙供、认质认价、甲方规定品质有利于品质控制的。对产品质量、效果影响较大的材

10、料和设备；或行业水平参差不齐，差异较大的材料设备；或资源缺乏、独特、稀缺的材料设备，甲方都应加强品质控制。六、合约规划需考虑的因素方 式特 点备 注乙方指定分包和乙供单位乙方承担100%责任甲方指定分包、甲指乙供乙方100%法律上的管理责任，但对合同的要求很高（市场上有成熟的模板）从道义上讲，至少总包部认为它应该100%承担管理责任，并会在实际管理中想方设法的推卸责任独立承包和甲供类100%都是甲方的管理责任某些对总包单位的责任和违约风险可以通过合同传递给甲方的独立承包单位和供应单位。无指定甲方的管理工作量乙方配合意愿审质审价推荐品牌甲供甲定乙供认质认价为避免扯皮，在总包合同签定之前，就上述事

11、项的操作模式至操作细则都要明确规定5、对责任和效率的要求六、合约规划需考虑的因素6、对工程进度要求对于一些先于总包确定之前进场的单位，或在总包已撤场才进入的单位也没有必要（或可能）纳入总承包管理体系。比如前期的三通一平、桩基、甚至土方工程。六、合约规划需考虑的因素7、公司所面临的市场情况和市场地位比如，目前龙湖地产刚进入上海，基本态势是：u 品牌知名度不高及项目较少，对外部资源的吸引力一般；u 区域内缺乏有合作经验，配合好的合作单位；u 项目的进度、质量和“现金流”比成本重要。一般来说，强势的市场地位下，我们会要求面面俱到，高标准的成本、质量、进度要求缺一不可，相对弱势的情况下就有取舍了。六、

12、合约规划需考虑的因素赵巷项目以求稳为主但鉴于总包范围内大量材设没有确定，且有一定的利润空间，因此可以适度的加大专业分包和认质认价的范围，小范围的尝试一些主材甲供或甲定乙供的方式嘉定新城项目强调总承包管理同时因应土地增值税等政府政策，还有公司新成立的材料公司，因此要加大专业分包、甲控、甲供和认质认价的范围。中期来看高标准随着公司品牌知名度的提高、项目大量增加，规模效应的显现，有丰富的合作资源，对承包商的甄别更准确，对“利润”和成本控制的要求更高。这时，会加大专业分包、甲定乙供、甲供、认质认价的数量六、合约规划需考虑的因素9、承包商的条件和心态总包单位要价又低，能力又强的情况，此种单位要扶持成战略

13、合作伙伴总承包能力应对措施适用范围总承包管理能力强一般来说合同能力和索赔能力也强，甲方宜加大规定品质的数量，减少甲定乙供、甲供数量。一般来说，要价高，适用于难度大的项目。总承包管理能力弱则反之，同时甲方对这个总包要做好一路扶着马走过来的准备。一般来说，要价低，适应于常规项目。六、合约规划需考虑的因素合约规划还受一些具体情况的影响，此时需要具体分析，灵活处理。比如，一个写字楼的二次机电和装修工程，它采用的是VAV系统，二次空调工程的范围是租区内的VAV空调系统的供应、安装和调试。从常规来VAVbox的控制器是空调调试的关键设备，应该隶属于弱电工程。但当时，因为弱电主系统已经完成，弱电系统集成商几

14、乎具备垄断性的优势地位。为避免成本过高，当时的策略是能够剥离出弱电工程的一定要全部剥离，就把VAVbox的控制器做为选择项目纳入了VAVbox供应范围。最终从结果上看取得了良好的效果，整体比给弱电做节约了200多万。从长期来看，随着市场条件的成熟，各施工单位和供应单位的成长，供应体系和施工配套体系的完善，地产公司的投资职能会加强，而工程运营职能会减弱，市场上具备总承包管理能力的公司越来越多，还会有专业的项目管理公司出现和壮大。那个时候的总承包管理会比较纯粹，甲方介入的深度和广度都会大幅缩小。具体情况要灵活分析七、合约规划界面虽然影响合约规划和范围的因素很多，但仍然有一些常规的做法。附件合约规划

15、参考表中就龙湖上海公司的合约规划进行了具体的建议 附件嘉定合约规划是在项目方案图纸基本确定的阶段编制的 附件合约规划及范围示例则是北京某普通住宅工程实例，为合同的一部分各个项目可以根据自身的情况，参考上述做法来进行合约规划。常规的合约规划七、合约规划界面供应模式特点建议甲供龙湖的责任较大，管理难度大少用审质审价类似于独家议标，成本控制难度大少用甲方限定价格没有优点少用甲方指定品质金额不大，且品质优先的项目多用甲定乙供金额较大的项目多用认质认价使用与金额较大的项目。比甲定乙供模式要多付税金，并且签定合同的协调难度会更大一些，但是没有关联交易的问题适用于我们的材料公司（和总包配合默契的话，很多乙供

16、类材料都可走认质认价模式）七、合约规划界面总承包和各分包之间的界面有关土建界面的，一定要要到具体做法的第几项，不要笼统的称为基层、结合层和面层。总分包合同之间的界面容易出问题物理界面交代不清总分包之间的服务照管、配合和协调内容过于笼统、简单，操作性不强。七、合约规划界面总分包之间的照管配合内容，做如下具体规定：总承包商须为所有甲方指定分包单位（后面简称指定分包）及独立承包商及政府部门提供照管和协调，该等费用已包括在照管费及措施费用中。总承包商须为上述单位免费提供已安装在现场的施工机械、脚手架、爬梯、工作台、塔吊、外运电梯及其它升降设备的使用，协助卸下他们的施工机械和材料，为他们提供正常的临时照

17、明和施工及调试及试运行所须用的水及电、保安、清运及消纳垃圾工作等，并免费提供临时厕所。总承包商须为甲方指定分包单位及独立承包商安排合理的施工计划，并对指定分包的质量及进度负责。总承包商须取得各指定分包及独立承包商在钢筋混凝土结构上的留洞、做槽口、凹槽等及其形成所需的一切详情，并须为他们提供所需的尺寸和其它资料，以使他们能正确地定出孔洞、槽口、凹槽等位置和避免随后的修改。如果总承包商未能按此规定在钢筋混凝土结构上预留孔洞、做槽口、凹槽、管子槽等，他必须自费开孔洞或槽，但未经业主作出特别批准，结构工程不可进行任何割切工作。七、合约规划界面总承包商还须免费为上述单位提供包括但不限于下列项目：u在所有

18、混凝土工程中，按指定分包、独立承包商（如果上述单位已获取业主发放的中标通知书，否则一律按设计图纸施工）要求安装套筒、固定件、预埋件。上述预埋件由指定分包、独立承包商供应。总承包商在安装上述预埋件时需邀请有关指定分包、独立承包商检验套筒及预埋件之位置是否正确，并留下验收资料。如果总承包商未能按此规定在混凝土结构上进行预埋的话，他必须自费按相关单位的要求来进行处理。u水电接驳点至每楼层（别墅一般至每栋或每户即可）。为指定分包和独立承包商的工程施工，工程测试运行提供用水电。该等水电必须达到要求的电压、水压及用电用水量。u现场保安，和对现场指定地点的垃圾清运。u为指定分包及独立承包商的放线工程提供参考

19、点。u为指定分包提供适当的存放物料地区、仓储及办公室地区，但该等仓储及办公室需由指定 分包自行搭建及拆除u审核一切运输设备的通道的楼高（层高）及洞口尺寸是否适当，以确保该等设备运送不会因洞口尺寸及相隔高度和间距不足够而产生延误及阻碍。u按设计和工程规范要求为套管及管道之空隙、填充填料连修饰，在管线与凹槽空间填充水 泥砂浆及修饰连所需物件。七、合约规划界面特别强调u总承包商负责现场保安及工程保护，包括已接收的指定分包和独立承包的工程项目（上述专业工程一旦通过四方验收，并经业主方同意，总承包商就必须接收）。任何未完成的指定分包或独立承包商的工程或工作的成品保护由相关工程或工作的指定分包或其它独立承

20、包商负责。若因总承包商保安及保护措施不足导致任何损坏，总承包商须要承担为修复该等损坏而发生的所有修补费用。u 未经业主代表批准，不得移走任何脚手架及建筑用升降设备。u 总承包商将不再向指定分包及独立承包商收取总包服务及配合费。七、合约规划界面有关协调工作协调工作包括但不限于：u 取得并审阅所有施工图纸,包括所有指定分包、独立承包商的施工图纸，使所有工程能协调完成。u 配备适合和充裕的工作人员，确保协调工作能在设计及图纸制作、工程进度计划的时间内，尽快完成。u 解决所有与工程标高、定位有关的纷争，要求所有设备能达到整齐、合理及整洁，为所有工程的施工及其后所有安装工程的维修，提供足够的空间。u 制

21、定详细合理的工作次序和安装程序，确保各项工程的建筑次序符合逻辑，使工程迅速和顺利完成，包括指定分包工程及独立承包工程。u 列明各项将安装设施及其管道等的正确安装位置，及要求制定一个详细的安装次序。假如不同工种等的要求引起争议时，总承包商需要制定一个最优的安排，并令各问题获得解决。u 监督、控制各指定分包的工程质量，以达到国家有关标准及合同的要求。u 承包商应对任何由于他与指定分包、独立承包商间欠缺协商而引起的损失及返工负责。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲供的界面实际执行中，建议不同材料设备区别对待:对一些易碎品，尤其是饰面材料等应要求供应单位卸货、淘箱验收。灯具甚至可要求供应

22、商负责至仓储和出库验收。其他材料设备可以是总承包商卸货、淘箱、验收但要求验收责任不清的问题（以监理判断为准）都由供应商承担，否则供应商可以选择自行卸货、淘箱。一般约定由业主联络供应商供货到现场（一般是首层地面，业主指定的车辆可到达的地方）。由供应商负责卸货、掏箱。总承包商（安装商）负责验收（包括政府规定的必要的试验和检验）数量和质量、仓储、保管、运输、二次运输、安装和成品保护直至交工验收。1、工作界面七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲供的界面2、质量责任常规是以三方验收为界限，之后完全由总承包商负责。同时，对需要调试和运行的机电设备要扣一部分对应的押金，还有质保金。3、进度责任u

23、 在总承包商（安装商）合同里要求他们提前28天提交首次进货计划，之后每次的进货计划一般都要求提前10天提交，（以上天数仅供参考，实际要根据具体情况来定，比如混凝土，也需几个小时就可以了）。这些进度要求要同步有缩减的在供应合同中体现。对有效的供货通知要做明确定义。u 总承包商（安装商）把进货计划（供货通知）直接发给供应商，同时抄送项目部和材料组，如果定义的有效供货通知是业主方某部门，那么这个岗位人员要即时发出供货通知，从这时起，业主方就要关注材料供应情况了。u 如果出现进度拖延，首先要看是否关键路径，不是的话就不须承担违约责任。如果是关键路径，业主方要承担违约责任。在这里建议与此有关的违约责任,

24、合同里必须注明只跟违约金挂钩（或者业主有权选择支付违约金或顺延工期），除违约金（顺延工期）外，业主不需承担任何费用和任何工期或商务索赔，不论直接或者间接。相关的违约金条款要传递给供应单位。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲供的界面4、供应结算（退货的问题）结算对象量的确认奖惩措施供应商的结算问题按总承包商、监理验收合格的接受量为准，价要以合同价为准进行结算。无无总承包商（安装商）之间的结算首先要确定一个基准量（及供应数量），一般来说基准量的确认有三种方法：图纸净量、图纸净量加定额损耗、图纸净量加自报损耗。总承包商（安装商）签认量低于基准量时，量差的收益一般有两种处理方式：收益完全

25、归总承包商（安装商）；收益中定额基价部分归总承包商（安装商）。溢价部分归业主。总承包商（安装商）签认量高于基准量时，一般会约定一个高于比例，比如10%。在此比例以内的按实扣减材料款，高于这个比例的除按时扣减材料款外，还要扣除业主方的管理费和罚金。一种做法是甲供材料和设备的供应单价不包括在承包人的合同总价中（如果包括了，也会在结算原则里面要求扣除），辅助材料设备和安装费用以及除合同规定的损耗率以外的其他额外损耗费用已包括在合同固定单价中。合同固定单价包括任何安装和实施这些材料和设备所必需的供应数量与安装数量的差异、搭接、运输损耗、搬运、储存、切割和施工损耗费用、辅助材料费用、采保费、清关费（如果

26、是进口材料）、包装费、安装费、管理费用、利润和税金均已含在原所报综合单价中，不能根据实际供应单价与暂定单价之间的差额、以及材质、规格、型号的差异进行调整。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲供的界面这种方式的争议主要会发生在损耗上，尤其是一些在投标时无法准确判断损耗，但实际损耗又明显大于定额或自报损耗时（比如贴砖，不同的排砖有不同损耗）。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲供的界面此种情况，有两种处理方式：一是合同里仍按包干处理。实际执行中甲方掌握主动权，可根据实际情况来灵活处理。还有就是合同里约定明显超过合同损耗时，双方协商和测量具体损耗，当不能达成一致时，按合同损耗

27、来处理。甲供材料在总包合同中需明确约定原则上不能退货。在实际操作中，对时效性不敏感，且退货价格合理的，可以转给物业公司或其他项目用或协调退给供应商。甲定乙供中总承包商和供应商界面的原则和道理同甲供模式中总承包商和业主方的工作界面七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲定乙供的界面1、工作界面业主方和总承包商的工作界面同乙供由总承包商负责采购、运输（包括运输到现场或其他发包人同意的地方）、装卸、验收、试验和检验质量、清点数量、掏箱、运输、仓储、二次搬运、安装和成品保护直至交工验收。在实际操作中，总承包商和供应商之间时常会发生争议，业主方在道义上，或为情势所迫，有时也得出面协调。一般，业主

28、方在操作此种模式时，会全权负责三方合同的编制和定稿，在合同中会清晰的明确总承包商和供应商之间的界面。常规表述如下：总承包商需在工地接收供货单位送来的材料和设备,并负责卸货、验收、储存、堆放、从储存点到安装点的一次或多次搬运以及安装。对已接受的材料和设备，总承包商要妥善保护，直至安装和交工验收，并需自费补充任何受破坏、遗失或被偷窃的物料。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲定乙供的界面2、质量责任业主方和总承包商的质量责任的划分同乙供。业主方指定总承包商采购和供应的材料和工程设备，如果交货数量和规格型号、质量与合同图纸、技术规范要求不符，则总承包商负完全责任。发生此类情况时，监理工程

29、师应书面通知业主方。验收时，如果总承包商未通知监理工程师组织检验，则总承包商将承担该部分材料和工程设备的质量和延期责任。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲定乙供的界面3、进度责任业主方和总承包商的进度责任的划分同乙供。总承包商对供应计划、进度、和工程整体进度负完全责任。这个时候，业主方最大的风险在于甲定乙供合同的进度约定和总承包合同的约定不符。这一点务必避免。一方面须要求总承包商应在考虑采购、加工、订货、运输时间的基础上在合理的期限内向业主方提交该部分的采购供应计划，另一方面也要求业主方的采购工程师得有专业判断能力，因为有很多采购可能在总承包商还没有签订合同的时候就得准备了。只要

30、两个合同之间进度计划衔接得上，理论上过程协调、组织、管理都由总承包商负责了，实际操作中，我们还是要时时关注进展，防患于未然。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面甲定乙供的界面4、供应结算结算方式同甲供材料 甲定乙供的供货合同将由业主方、总承包商与供应商三方签订，价款经总承包商确认后由业主方支付。有关材料设备的变更及结算由业主方负责。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面认质认价的界面1、工作界面u 业主方确认品牌、型号规格、技术要求、产地、价格、合同条件及供应商后由总承包商进行采购（招标时列出暂定单价清单）。u 供货合同将由总承包商与供应商直接签订。u 总承包商对质量、进度和

31、管理负完全责任，业主方须注意供应合同和总承包合同之间进度和违约责任的衔接。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面认质认价的界面2、供应结算 供应商和总承包商之间按实际供应品种和数量结算。业主方和总承包商之间，仅对价差（实际采购价格和合同暂定单价或定额基价之差）及对应税金进行调整。其他都包括在固定单价甚至固定总价中。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面认质认价的界面3、注意事项此种模式的操作难度较大。常发生的情况是总承包商以供应商涨价（受到总承包商压力的供应商有时会选择配合总承包商，或供应商本身也无赖）、或供应进度有问题、或付款条件达不到等为借口来向业主方施压。此种情况下，业主

32、方应于总承包合同里约定认质认价的核心条款，在认质认价项目定标后拿到供应商签章的合同再去找总承包商，并且在总承包合同里约定严厉的违约条件，比如：总承包商须按认质认价通知的要求与供应商签订供货合同。由于总承包商延迟签订合同和订货（没有在接到认质认价通知后七天内签订合同及订货的），每延迟一天须支付违约金多少钱，并赔偿因此所造成一切损失等。七、合约规划界面甲供、甲定乙供、认质认价的界面认质认价的界面3、注意事项 还有就是总承包商向供应商所要折扣、佣金、管理费等额外费用，不按合同约定支付货款，不及时办理结算，克扣货款等。这种情况下，首先要在总承包合同中约定相应的违约条款，比如：业主方认质认价的材料设备，

33、若施工单位未按施工单位与供应商签订的采购合同中约定的支付和结算条款支付相应材料设备货款，业主方有权力直接代施工单位向供应方支付相应款项，并在施工单位的工程进度款中全额扣回，同时收取业主方为承包人代交纳费用的手续费（约定一个操作性强的）。总承包商向供货方索要折扣、佣金及管理费、税金等，业主方一经查实将对承包人处以每次元的违约金，并对总承包商主要责任人和经办人进行撤换处理。合同只能制定规则、明确责任、提高违约成本，对于到处找茬的合作方，最重要的一点，还是要建立有效的供方评价数据体系，加强业主方的项目管理能力，淘汰信誉、能力不佳的合作伙伴，找到能为项目“操心”的、有信誉、有能力的承包商和供应商。八、

34、合约规划编制的责任主体1、主责部门项目合约规划的责任部门及责任人：成本管理部及项目成本负责人2、配合部门凡涉及到合同执行部门均为配合部门，包括但不限于招标、设计、工程等。九、何时做合约规划成熟企业非成熟企业在项目启动阶段的目标成本编制及审批后进行合约规划的编制至少应在目标成本最终确定后进行编制1、合约分类2、界面划分3、计价方式4、招标方式5、企业主导部门职责（权限划分）十、如何做合约规划十、如何做合约规划合约规划是指将目标成本按照自上而下、逐级分解的方式分解为合约大类与相应的合同金额。u对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费

35、项可能发生的合约及预计金额。u另外，如果不能将目标成本细化到具体的合同时，可以将目标成本分解为“合同大类”，随着项目的推进，这些合同大类会逐步细化。合约规划会明确三个要素：1）即一个科目下到底有哪些合约2）每个合约的金额是多少3）待发生的合约金额又是多少这里强调的是，在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，因此引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围，便可作为后续项目成本控制的基础。1、合约分类发包模式合同类别说明总承包施工总承包合同指定分包指定分包工程

36、是属于总承包工程的一部分，原则上需与发包方及总承包方签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。独立分包由于与总包作业交叉较少，仅要求总包承担协调责任甲指乙供对于材料的品牌、品质或价格进行约定，采购合同由承包方与供应商直接签订甲供材发包方采购提供给承包方使用，属于构成工程实体的材料未包含咨询服务类合同（勘察、设计和监理）十、如何做合约规划各类合同的合同关系不外乎如下几种情况：直接和业主签（独立分包类、甲供材类）跟总包签（指定分包类、指定供应类）跟总包签+三方支付协议三方合同（发包发+总包+专业承包人/供应商）利弊和应对：直接跟总包签的利弊跟总包签+三方支付协议的利弊三方合同的利弊十、如何做合约规

37、划1、合约分类十、如何做合约规划 工程合约结构图工程合约结构图合约结构样图合约结构样图直接直接采购采购独立承包独立承包指指定定分包分包指指定材定材料供应料供应发包方发包方总承包方总承包方三通一平工程勘察工程消防工程弱电工程室外电力工程室内外燃气工程室外热力工程小市政工程标识系统及停车地面标识泛光照明健身器材娱乐设施供应安装信报箱门牌号供应安装小区围墙门楼施工园林景观工程室外小品垃圾桶配电箱供货景观中铺装材料路灯等采暖中散热器阀门等电气中线缆灯具开关等给排水中阀门管材等装饰工程中涂料石材等土建安装中钢筋砼等给水设备供应安装地采暖工程两方合同两方或三方合同选样、认价门窗工程电梯工程给水设备供应安装

38、精装修工程1、合约分类界面划分的同时，合同范围也就清晰了十、如何做合约规划2、界面划分总承包与其他分包之间以铝合金门窗工程为例总包单位负责按照建筑、结构施工图在室外地坪以上的建筑立面上预留铝合金门窗洞口，铝合金门窗承包单位完成铝合金门窗安装，如有钢附框由专业承包单位施工，总包单位对洞口周边墙面进行粉刷、内外墙装饰；总包尚需负责对门窗防雷设计的防雷预埋件埋设到位。该项承包工程与幕墙承包工程的施工界面划分：1）两专业承包工作内容根据建筑立面形式的不同进行具体的区分，一般将观光电梯幕墙纳入幕墙承包范围；2）若幕墙与门窗有衔接时，该部分门窗由幕墙单位统一实施。其他分包之间多数情况下，可选项如下：纯粹的

39、单价合同分部分项为单价但其他相对总价有条件的固定总价合同总价包干合同费率合同（基于某种定额体系）（理论上还有）成本+酬金合同十、如何做合约规划3、计价模式利弊及适用 对发包方来讲，总价合同风险相对小 但是，实行固定总价合同需要一定的前提条件 计价规范只默认单价合同，但行业标准文件有突破公开招标、邀请招标、直接发包 定标原则：技术标合格前提下，经济标：合理最低价中标 招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用三家及以上单 位进场，采用新老结合的方式降低风险，严格执行招标管理流程。集团战略合作伙伴：防水工程、电梯供安、外墙涂料、可视对讲、洁具、橱柜、壁 纸、瓷片、石材、成品木作选

40、用集团战略合作伙伴，直接（议标）发包。十、如何做合约规划4、招标方式由于合约规划工作受到设计完成和销售时间的制约，往往沟通不利便会影响到合约分判时间节点的控制，故在此应拟定与设计、工程、营销等关联部门的工作范围界定和职责，以解决横向部门之间的信息不对称和不能协同工作的问题。十、如何做合约规划5、企业主导部门职责（权限划分）前述内容中对项目的主要合约安排思路做了说明，下一步就是根据成本科目对应合同分类，进一步将合同工作内容、界面划分、发包方式、计价方式、合同关系等一一列明，形成适合项目发展的合约细目表。十、如何做合约规划5、企业主导部门职责（权限划分）发包计价方式依据发包计价方式依据 1、场地平

41、整、土方开挖、桩基础工程、基坑护壁工程；2、地下基础及主体结构工程；3、砌筑工程；4、防火门工程（包括防火卷帘、挡烟垂壁）；5、粗装修工程；6、屋面工程(含钢屋架工程)；7、防水工程；8、保温工程；9、给排水、电气、通风、采暖、防雷保护接地工程上述第1条中除下述独立工程、直接采购项目和指定分包项目以外的全部工作以及指定供应项目的安装工作；包括：电梯工程预埋预留；土方回填：包括肥槽回填、室外回填至室外地坪标高;各设备用房自身建筑结构、给排水、照明工程，及设备基础工程。工程项目合约细目样表工程项目合约细目样表代号合同名称工作范围简述界面合同形式备注对应科目代号合同名称工作范围简述界面合同形式备注对

42、应科目A类建筑安装工程施工总承包A类建筑安装工程施工总承包总包负责1、土方回填：室外回填至室外地坪标高;2、给水：自单体外墙皮外给水井至用水末端加堵头 3、排水：单体外墙皮外第一口井；4、电气：从楼座接箱（不含）引出至室内末端；邀请发包固定单价合同 按清单计价与发包方签订合同（总承包）3-#-1-1 土方工程3-#-1-2 护坡、降水工程3-#-1-3 防水工程3-#-1-4 基础处理工程3-#-1-5 地下室工程费用3-#-2-1 土建工程3-#-2-2 机电工程3-#-2-3 其它（措施项目等）3-#-3-3 外饰面工程3-#-3-4 公共部分精装工程3-#-3-5 防水工程序号序号1 1

43、合同关系合同关系十、如何做合约规划5、企业主导部门职责（权限划分）合同签订无规划不合同合同执行变更（签证）精细管控合同付款精细核量核价、付款有理有据1、成本控制的管理抓手1、成本控制的管理抓手预警、防止重复签订合同造成成本虚高预估变更金额、变更实施可行性分析、是否超出预算、完成后的评估保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的问题十一、合约规划的运用提前根据已发生合同及待发生合约规划形成明晰的月度付款计划付款计划付款计划调整销售回款计划项目的动态现金流2、支撑资金计划动态预测2、支撑资金计划动态预测十一、合约规划的运用项目目标成本项目进度计划项目合约规划项目采购计划招标管理编制目标成本编制合约规划采购规划实施采购桥梁成本管理规划采购管理规划十一、合约规划的运用3、指导后期采购工作3、指导后期采购工作十二、案例分享1、标杆房企合约规划模板十二、案例分享2、标杆房企合约体系十二、案例分享2、标杆房企合约规划管理规定十二、案例分享龙湖集团合约体系及一二三级合同清单