房产税快速解读.pdf

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1、中原地产研究院 2021年10月 高房价本身就是一种税 关于房产税的快速解读 房地产政策的主要目标是维持市场平稳 这是由行业规模决定的。房地产行业规模巨大，如果发生巨大下滑，造成的缺口没有其他行业可以弥补；2020年全国商品房销售额高达17.4万亿，房地产开发投资完成额14万亿。房屋新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7万亿平方米。2020年房地产企业土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8万亿，地方政府本级财政收入10万亿。在找到替代行业之前，政策的目标仍然是维持房地产市场平稳；近期政策收紧是维持房地产稳定发展大方向的结果，并不意味着对房地产行业态度转变 对当前楼市影响最大的两项政策

2、“房企融资三条红线”、“房贷集中度管理”均为去年制定，目的明确指向维持房地产市场平稳发展；2020上半年房地产增长远超正常水平，楼市过热风险凸显，为维持全年市场平稳，下半年楼市政策收紧，尤其是房企融资和房贷收紧；我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即 在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。“稳市场”不仅是 2020 年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。周期轮动 平稳回归【中原地产 2019

3、年刊】最新官方表述依然是维持房地产市场健康平稳发展；“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。就当前整个房地产市场而言，合理的资金需求正在得到满足，风险总体可控，房地产房地产市场健康发展的整体态势不会改变市场健康发展的整体态势不会改变”（新华社，“十问中国经济”，2021.10.24）房产税理论上的作用 抑制投资需求，防止房价过快上涨 预期调节工具 调节贫富差距，实现共同富裕 不是唯一手段 补充政府收入 高房价也是一种税，且收税效果更好 现阶段，房产税主要是预期调节工具 预期是影响楼市的重要因素 经过20多年长期上涨，看涨房价成为市场主流预期。2021上半年年楼市大涨，主要是看涨预期的推

4、动；稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预期，否则无法实现楼市平稳发展，且蕴含巨大风险；房产税用较小的代价，即可起到抑制投资投机需求的作用 楼梯渐响：少数试点城市，逐步落地的征收细则，分阶段（5年）实施的方案；不需要全国全面铺开，房产税即将到来的心理预期，即可抑制潜在投资需求；对冲救市政策，防止房价反弹 楼市低迷期，为了稳定楼市采取的政策不应被认为是政府托市，房价反弹的信号。疫情后到2020上半年的市场情况即为反例。当前楼市低迷，为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等稳市场政策出台之时，不应引起市场预期波动，房产税可作为对冲。高房价本身就是一种税 税收是一种拔鹅

5、毛的艺术“从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤”（房地产税能给百姓带来什么（民生观），人民日报（2015年08月10日 13 版）；从收税的角度来看，现有的高房价模式，政府（卖地、税收）收入高，民众意见小。如果用房产税替代卖地和相关税收，需要比较高的税率和比较低的免征率才能达到，如何平衡民众的意见难度不小。根据央行2019年城镇居民家庭资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。全国住宅总市值约400-500万亿。如果首套房免征，二套房1%税率，三套房2%税率，则一年可征收

6、房产税2.5万亿 房产税是调节贫富差距，实现共同富裕的工具，但不是唯一手段 针对多套房征税相对容易实现，如何避免误伤低收入人群难度不小，比如在市中心有高市值住房的低收入人群；如果为了保护低收入人群，免征范围过于宽松，则将提高房产税的整体征收成本；短期：不需要太悲观，长期：不应该太乐观 短期政策目标还是维持市场平稳，任何改革只能是渐进推进，不会是颠覆式；房地产高增长时代结束，持有环节收税大势所趋。炒房囤地获取高收益的模式难以再现；最新楼市领先指标 各项指标走势持续低迷，市场期待政策暖意 Part 2 0100002000030000400005000060000700000%20%40%60%8

7、0%100%120%1 7 13192531374349 3 9 15212733394551 5 11172329354147 1 7 13192531374349 2 8 14202632384450 4 1016222834404652 6 12182430364248 2 8 14202632384450 4 101622283440201320142015201620172018201920202021推售套数 认购率 新房：下半年新开盘认购率持续走低，国庆期间小幅回升 中原监测的29个重点城市新开盘首日认购率来自中原业务一线的监测数据，不受限价及网签备案影响，是描述新房市场信心的最

8、佳指标。该指标在2021年6月达到年内高位，此后持续回落，9月时29城开盘认购率跌至2013年以来历史低位48%，国庆黄金周后回升至55%，但总体开盘热度依然较低。29个重点城市新开盘认购率（2013年第1周-2021年43周）备注：来访指数城市包括：厦门、合肥、福州、深圳、杭州、珠海、长沙、广州、郑州、成都、沈阳、东莞、大连、长春、重庆、北京、武汉、宁波、南京、中山、肇庆、哈尔滨、海口、南昌、南宁、西安、惠州、上海、佛山 新房：来访指数低位徘徊 中原新房来访指数，同样为来自业务一线的监测数据，是反映新房成交量的先行指标。从目前中原监测的16城总体情况看，新房来访热度自2021年4月起持续回落

9、，7月后走势企稳。9月传统销售旺季，但来访热度持续低位徘徊，并未见起色。尽管国庆期间指数有所回升，但这一趋势未能持续到国庆后。中原新房来访指数（2013年第1周-2021年43周）备注：来访指数城市包括：深圳、广州、中山、佛山、珠海、惠州、东莞、杭州、长沙、重庆、南京、武汉、天津、南宁、福州、长春 0.000.200.400.600.801.001.2020312032203320342035203620372038203920402041204220432044204520462047204820492050205120522101210221032104210521062108210921

10、1021112112211321142115211621172119212021212122212321242125212621272128212921302131213221332134213521362137213821392141214216城平均来访指数 湾区7城平均来访指数 非湾区城市来访指数 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%20194620194820195020195220200220200420200620200820201020201220201420201620201820202020

11、202220202420202620202820203020203220203420203620203820204020204220204420204620204820205020205220210220210420210620210820211020211220211420211620211820212020212220212420212620212820213020213220213420213620213820214020214223城涨跌幅 23城 一线 二线 新房：经理指数走低 中原经理指数（新房）（2019年46周-2021年43周）从反映新房市场销售经理人市场信心的中原经理指数（

12、新房）来看，一线销售经理人的市场信心在2021年4月达到高位50%，此后一路走低，截至2021年43周已跌至35%的年内最低位。备注：中原经理指数（新房）城市包括：长春、大连、福州、武汉、珠海、南昌、深圳、北京、西安、广州、佛山、中山、惠州、天津、南京、沈阳、东莞、杭州、重庆、成都、安徽、郑州、厦门 二手房：中原报价指数大幅回落，广、深受政策利好短暂回升 中原报价指数（2017年1周-2021年43周）报价指数源自所有在中原挂牌卖房的业主报价变化情况，是二手房成交价的领先指标；从中原报价指数来看，2021年各一线城市均持续回落，但近两周（9月27日-10月10日）各一线城市走势出现分化：上海、

13、北京、指数持续低位徘徊；广州、深圳受香港“北部都市圈”政策利好，41周（10月4日-10月10日）指数显著回升，二手业主的市场预期强势反弹，但这一反弹趋势受政策、信贷环境的限制，并未能持续。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1701170417071710171317161719172217251728173117341737174017431746174917521803180618091812181518181821182418271830183318361839184218451848185119021905190819111914191719201923

14、19261929193219351938194119441947195020012004200720102013201620192022202520282031203420372040204320462049205221032106210921122115211821212124212721302133213621392142北京 上海 广州 深圳 天津 成都 重庆 南京 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1701170417071710171317161719172217251728173117341737174017431746174917521803180

15、61809181218151818182118241827183018331836183918421845184818511902190519081911191419171920192319261929193219351938194119441947195020012004200720102013201620192022202520282031203420372040204320462049205221032106210921122115211821212124212721302133213621392142上海 广州 深圳 天津 成都 二手房：中原经理指数走势持续低迷 中原经理指数（二手房）

16、（2017年1周-2021年43周）一线城市中原经理指数（二手房）从2021年4月起普遍走弱；截至9月，广州、上海、深圳指数已跌至2017年以来最低位，此后广州、深圳指数虽有波动，但总体依然处于历史低位，暂未有明显的回升迹象。土地市场遇冷，二次集中出让不成交比例上升 土地市场的第二次集中出让，截至10月初，已有多个城市出现较大比例的中止出让。与首轮集中出让相比，热度下降显著。土地第二次集中出让 第一次集中出让 0%20%40%60%80%100%厦门 成都 福州 无锡 天津 长春 济南 青岛 北京 沈阳 上海 南京 苏州 杭州 合肥 武汉 广州 深圳 重庆 长沙 宁波 郑州 成交占比 中止出让

17、占比 流拍占比 0%20%40%60%80%100%厦门市 成都市 福州市 无锡市 天津市 长春市 济南市 青岛市 北京市 沈阳市 上海市 南京市 苏州市 杭州市 合肥市 武汉市 广州市 成交占比 终止出让占比 流拍占比 数据来源：中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。数据说明：本报告中40个大中城市的划分标准如下 一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、天津、南京、重庆、宁波、厦门、东莞、沈阳、苏州、温州、成都、无锡、佛山、武汉、青岛、福州、大连、济南、珠海、合肥、哈尔滨、南昌、郑州、长沙、南宁、太原、西安、昆明、中山、长春；三线城市：兰州、吉林、贵阳、石家庄、海口、

18、唐山、惠州、烟台、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐、泉州、银川；四线城市：安庆、岳阳、韶关、泸州、南充、襄阳等 2021版权声明 本报告由中原地产研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原地产研究院所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。