防渗漏工程管理工作指引.pdf

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1、 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 1 页 共 10 页 防渗漏管理工作指引防渗漏管理工作指引 编制 田军刚 日期 2019.5 审核 崔晓强 日期 2019.5 批准 林 峰 日期 2019.5 修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 2 页 共 10 页 1 目的目的 指导集团项目防渗漏管理，降低项目工程渗漏率，杜绝系统性渗漏问题，提高工程质量，并最终提高客户满意度。2 适用适用

2、范围范围 2.1 适用于集团所属各在建项目；2.2 各地区因地区差异有不同做法需制定本地区标准做法的，须报集团工程管理部评审后方可实施；未建立地区公司标准的，应严格按本标准执行；2.3 本标准中目前涉及的防水材料为推荐使用材料类型，各地可根据本地区环境及资源进行优化。2.4 本标准防渗漏管理工作指引所有内容均必须执行；本标准附件旭辉集团防渗防裂节点构造标准为参考做法，主要阐述各类节点的防渗漏原理，各事业部根据节点描述的防渗漏原理对项目节点做法进行深化设计，并且根据各自地区选用合适的防水材料，并反映在施工图中。3 术语术语及及定义定义 无。4 职责职责与权限与权限 4.1 集团工程集团工程管理部

3、管理部 4.1.1 负责组织制定集团防渗漏体系及防渗防裂节点构造标准；4.1.2 负责审核各区域防渗漏体系文件及节点构造标准；4.1.3 负责督导防渗漏体系在建设项目中的具体执行。4.2 集团设计管理部集团设计管理部 4.2.1 负责督导防渗漏体系文件及节点构造标准在施工图的体现与要求。4.3 事业部事业部/城市公司城市公司工程工程专业专业 4.3.1 负责组织制定区域防渗漏节点构造标准；4.3.2 负责组织制定区域防渗漏管理体系文件；4.3.3 指导并监督项目工程专业执行防渗漏体系文件。4.4 事业部事业部/城市公司城市公司设计设计专业专业 4.4.1 配合制定区域防渗漏节点构造标准；4.4

4、.2 负责落实防渗漏节点构造及其他相关设计标准在施工图中的体现与要求。4.5 项目项目工程工程专业专业 4.5.1 负责落实防渗漏体系文件；4.5.2 参与施工图纸的审核；4.5.3 负责将防渗漏强制节点做法放入相关招标文件及合同中；4.5.4 负责防渗漏施工工艺标准及施工工艺样板的制作、验收、交底、实施等系列工作。5 防渗漏体系编制的技术原则防渗漏体系编制的技术原则 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 3 页 共 10 页 5.1 强化结构自防水功能；防排结合，先排后防强化结构自防水功能；防排结合，先排后防 5.1.1 防水工程的设计

5、及施工时，首先强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。而后因地制宜，综合考虑，实施“排、疏、防、堵”等手段，并应做到先排后防，即：不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。5.2 防水设计简单化原则防水设计简单化原则 5.2.1 有防水要求部位的建筑与结构设计应尽量简单，同时，防水建筑做法也应相对简单有效。这既是从减少渗漏薄弱点出发，也是考虑万一出现渗漏的情况，便于找出原因和进行维修。5.3 技术与管理并用原则技术与管理并用原则 5.3.1 防渗漏体系在执行过程中，重点有三关：（1）第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个防水

6、体系的根基，根基不牢，防水体系当然会垮；（2）第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对紧前工序防水能力的检验，只有通过淋（蓄）水试验的防水才是可靠的；（3）第三是防水材料（聚氨酯、JS、卷材）的应用，这是防水工程的第一道防线。5.3.2 任何一道关卡的失效，都会导致整个体系变弱，渗漏风险加大。因此必须采取相应的管理手段，保证各道防渗漏关卡的稳固。5.3.3 防水（渗）工程做法多样，节点各异，本体系及支持性文件旭辉集团防渗防裂节点构造标准并不能覆盖全部情况，各地区在实际实施过程当中，应参照本体系及旭辉集团防渗防裂节点构造标准，并根据当地实际情况，建立区域事业部的防渗漏体系，报集团

7、工程管理部审批，同意后方可实施。6 构造要求构造要求 6.1 设计方案 6.1.1 住宅项目，地下室采用独立基础的，地下水位高的地区应采用钢筋混凝土防水结构板，禁止底板采用建筑构造做法，并应采取可靠的防水措施；6.1.2 地下室外墙应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，禁止外墙采用砌体砌筑的方式，并应采取可靠的防水措施；6.1.3 对于小高层、高层项目宜使用全砼外墙结构；6.1.4 单体外墙在地下室顶板至室外覆土以上 200mm 高范围内应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，并采取可靠的防水措施；6.1.5 电梯井坑不应采用砌筑的方式，井坑底板、侧墙均应采用整体式抗渗混凝土结构形式，并应采取可靠的防水

8、措施；6.1.6 住宅项目地下室设置卫生间，应采用重力方式组织排水。无重力排水条件的，地下室不宜设置卫生间；6.1.7 室内外高差不小于 300mm，外墙四周 1m 范围内设置排水沟与集水井，排水沟与外墙体间应设 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 4 页 共 10 页 置散水，排水立管直接与排水沟和集水井相连，以增强单体四周排水能力，防止底层进水和返潮。6.1.8 住宅项目地下车库、地下室应尽量避免采用全装修，如必须采用全装修的，装修风格应尽量避免木制品。地下室外墙尽量采用双墙做法，地面采用石材或玻化砖。6.1.9 屋面排水成品天沟应

9、避免装饰全封闭，防止暴雨溢水引起墙面渗漏，以及便于检修。6.2 结构降板（包括但不限于）6.2.1 毛坯房阳台降板 50mm 以上，装修房阳台降板高度根据装饰层厚度进行设计，但应设置反坎进行有效隔离，必须确保阳台装饰完成面标高不高于反坎顶标高。6.2.2 毛坯房非沉箱式卫生间降板 50mm 以上，装修房非沉箱卫生间降板高度根据装饰层厚度进行设计，但应设置反坎进行有效隔离，必须确保卫生间装饰完成面标高不高于反坎顶标高。6.2.3 有保温要求的露台降板 250mm（北方地区根据保温厚度可以增加降板高度），无保温要求的露台降板 100mm；如因楼下房间关系不宜降板，可以加设反坎（见 6.4.3）；6

10、.2.4 突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等）优选降板 200mm；不能降板的加 200 高的砼反坎（反坎建议与主体混凝土结构一次浇筑完成）。6.3 结构找坡（包括但不限于）6.3.1 公共建筑屋面、住宅屋面应结构找坡；6.3.2 地下室顶板：应结构找坡；6.3.3 地下室车库底板：宜结构找坡。6.4 反坎设置 6.4.1 厨房、卫生间周边墙体下设 200mm 高同墙体厚混凝土反坎；6.4.2 外墙必须设置 200mm 高混凝土导墙（反坎），宜与楼板一同浇筑；6.4.3 屋面、露台、层间退台屋面和房间墙体的交接处，设置不低于 350mm 高的混凝土反梁或反坎（确保高于屋面完成面 200mm

11、）；6.4.4 有防水要求的楼板、突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等），没有降板的，外墙部分加200 高的砼反坎（反坎宜与主体混凝土结构一次浇筑完成）；6.4.5 毛坯房烟道周边设 200 高砼反坎，装修房烟道周边反坎高度应不影响柜体安装，同时应高于地面铺贴层；6.4.6 水表间、管道井墙体下设 200mm 高砼反坎；6.4.7 室外楼梯临边与房间墙体的交接处，应设置 200 高混凝土反梁或反坎，楼梯板嵌入墙体；6.4.8 所有屋面女儿墙及突出屋面的管井、烟道井必须为现浇砼结构或设不低于 350 高的混凝土反梁或反坎；6.4.9 建筑装饰外墙墙体厚度不小于 200mm，双面抹灰，且与其他材

12、料交界面有防开裂构造措施，防止开裂；6.4.10 除室内厨卫间墙体下反坎外，其它反坎建议与主体结构一起浇筑；并且在相应结构平面图 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 5 页 共 10 页 应明示；6.4.11 如以上需设反坎处为砼墙体或已降板处理，则无需另外设置反坎。6.5 标高控制（包括但不限于）6.5.1 卫生间完成面应比客厅、房间完成面低10-20mm；厨房完成面宜比客厅、房间完成面低5-15mm。6.5.2 干湿分离卫生间，干区应比客厅、房间完成面低 5-15mm，湿区应比干区完成面低 10-20mm。6.5.3 阳台完成面最高

13、点比客厅、房间完成面低不少于 30mm；6.5.4 楼梯间完成面比电梯前室低 10-20mm；6.5.5 强弱电间完成面比公用部位地面高 20mm；6.5.6 水表间完成面比公用部位地面低 20mm。6.6 其他 6.6.1 外墙饰面层严禁采用柔性附加防水层；6.6.2 外墙脚手架洞口及其他洞口应采用细石砼封堵，严禁采用砖砌封堵；6.6.3 外墙保温板应采用横向的条粘方式铺贴；6.6.4 外墙保温层顶部收口应有砼压顶，严禁出现朝天缝；6.6.5 地下室外墙防水保护层应采用转胎膜保护；6.6.6 正置式屋面、露台保温层内必须设置盲沟和排气孔；6.6.7 所有防水基层阴阳角位必须做成圆角和倒角；6

14、.6.8 卫生间淋浴房及浴缸 JS 防水层高出建筑完成面 1.8 米以上，在淋浴区域内周边墙面应全部设置；洗脸盆给水点所在区域墙面防水层高出建筑完成面 1.0 米以上（给水点位置外扩不少于300mm）；马桶给水点所在区域墙面防水层高出建筑完成面 500mm 以上（给水点位置外扩不少于 300mm），其他区域墙面防水层高出建筑完成面 300mm 以上；6.6.9 沉箱卫生间应在填充层内设置排水排气措施；6.6.10 屋面、顶板的结构反梁内需（贴板面）预留50PVC 排水管；6.6.11 首层建筑墙体设置一道防潮层，与室外地坪交接处设置一道圈梁；6.6.12 凡安装给排水立管设置管卡穿透防水层或有

15、防水要求的外墙时，管卡钻孔位置必须采用细砂防水砂浆封堵密实，并刷 JS 防水加强，有条件的可以考虑增加抗裂措施；6.6.13 水表间地面设防水层，四周上翻 250，并设地漏；6.6.14 铝合金外门窗建议使用无附框方式；6.6.15 外窗台结构应设置内高外低的企口；6.6.16 卫生间防水在门槛处向外延展长度不少于 200mm，向两侧延展宽度不少于 200mm 6.6.17 阳台在门槛 300mm 范围、管根 500mm 范围、临近室内外墙角上翻 300mm 做 1.5mm 厚 JS防水；6.6.18 外门窗洞口外侧外扩 200mm 范围内在门窗套面层施工前设置 JS 涂膜聚合物防水材料，防水

16、涂膜厚度不小于 0.6mm，压窗框不小于 5mm；防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 6 页 共 10 页 6.6.19 与主体结构有关联的花池四周宜做混凝土池壁，花池内壁做防水层、滤水层，并设排水孔；6.6.20 外墙强弱电管线终端（开关面板、壁灯、配电箱等）的线路配管应自上而下，出墙面终端用电设备应位于整个线路的最底端。7 管理要求管理要求 7.1 招标管理 7.1.1 事业部/城市公司设计专业应根据集团防渗漏体系建立地区公司层面防渗漏设计标准，并在设计任务书中明确要求，将相关技术标准在施工图中体现与要求；7.1.2 集团工程管理部

17、负责将集团防渗漏体系相关固化要求放入招标文件标准版；7.1.3 事业部/城市公司工程专业根据各地具体情况对招标文件中防渗漏技术标准及相关管理标准进行补充完善，并将相关强制节点做法纳入招标文件；7.1.4 要求施工单位在投标技术标中响应招标文件防渗漏要求，并在施工组织设计中编制详细的防渗漏措施。7.2 工程策划管理 7.2.1 项目工程专业按集团要求进行工程管理策划，形成项目工程管理策划书；7.2.2 项目工程管理策划书必须包含项目渗漏率控制指标及防渗漏控制标准及管理措施。7.3 方案管理 7.3.1 各项目必须编制防渗防裂专项方案，方案应包含组织保障、管理措施、材料管控、技术标准、试验检验等；

18、7.3.2 防渗防裂专项施工方案项目工程专业审核后应报事业部工程专业、工程分管领导审核、审批。7.4 样板管理 7.4.1 涉及渗漏的关键部位施工，必须做工艺样板，包括但不限于以下方面必须做样板：（1）地下室防水层及管道穿地下室外墙洞口的封堵、防水；（2）门窗安装及塞缝；（3）外墙脚手洞、螺杆洞封堵；（4）管道穿外墙、穿楼板洞口封堵；（5）外墙装饰（包括外保温）；（6）屋面面层（包括屋面防水、屋面保温等）；（7）烟道预留洞口封堵。7.4.2 样板完成后必须经监理、项目工程专业确认；7.4.3 项目工程专业负责组织监理单位、施工单位、总包单位、各相关施工单位技术负责人在样板现场进行技术交底；7.

19、4.4 各单位技术负责人负责组织技术、质量管理员及相关班组全体成员进行样板技术交底；7.4.5 施工单位负责督促、检查施工人员按照样板进行施工；监理单位、项目工程专业负责按照样板验收。防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 7 页 共 10 页 7.5 旁站监督管理 7.5.1 涉及易渗漏部位的施工工序，监理必须旁站监督，并留有旁站记录，包括但不限于以下工序：（1）地下室底板及墙面、顶板防水层施工；（2）基坑回土；（3）楼屋面砼浇捣；（4）外墙螺杆洞、脚手洞封堵；（5）屋面防水层施工；（6）屋面变形缝防水施工。7.5.2 以上工序，项目工程

20、专业必须抽查，并留有抽查记录。7.6 停止检查点 7.6.1 涉及下列渗漏关键点，项目工程专业必须按 工程质量停止检查点作业指引 要求进行验收后，方可进行下道工序：（1）底板防水（2）防水基层（地下室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)（3）防水层（地下室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)（4）地下室后浇带（5）门窗框安装、塞缝（6）外墙保温层（7）地暖管安装 7.7 雨季检查 7.7.1 雨季，项目工程专业应派专人对现场渗漏情况进行检查，检查应形成雨季检查记录，整改封闭后应进行相关试验检验，渗漏点及封闭应记录在案并留有影像资料。7.8 试验检验 所有项目必须完成以下试验检验，所有试

21、验检验及维修必须留有影像资料及书面记录。7.8.1 卫生间楼板（1）防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时，修至不漏为止；（2）防水层及装修面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；（3）如属精装修房，第二次蓄水试验总包、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时。7.8.2 屋面（1）防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时，防渗漏管理工

22、作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 8 页 共 10 页 修至不漏为止；（2）防水层及面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏、防水层不起泡为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；（3）如属坡屋面，蓄水试验改为 24 小时淋水试验，淋水试验标准参考外墙及门窗淋水、喷水试验。7.8.3 厨房、阳台（1）装修面层施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时，修至不漏为止；（2）装修面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验24 小时；（3）如属精装修房，第二次蓄水试验

23、总包、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时。7.8.4 外门窗（1）样板窗完成，对样板窗做喷水试验，标准见外墙及门窗淋水、喷水试验标准；（2）外门窗及外立面完成，对外墙及外门窗做淋水试验，标准见 外墙及门窗淋水、喷水试验；（3）外墙及外门窗淋水试验时间应在内装修木作业开始前完成，且在淋水试验完成前，禁止外窗内侧窗边打胶。7.8.5 上水管道（1）工程完成后按规范要求做管道施压，确认无渗漏，方可隐蔽；（2）装修阶段，有条件的，给水管线与设备应采用带水作业，提前发现渗漏隐患。7.

24、8.6 下水管道及存水容器 工程完成做通球、通水试验，确认畅通后管道口用胶带纸封闭。8 材料管理材料管理 8.1 防水材料品牌 8.1.1 为保证防水工程质量，防水材料应选用集团集中采购或战略采购品牌，特殊情况选择使用非集团集中采购或战略采购品牌的，需向集团工程管理部和合约采购部书面申请；8.1.2 防水工程建议采取甲供料或甲指乙供形式，务必强化材料取样、封样、中间送检与隐蔽验收等环节，以确保材料的质量。8.2 防水涂料 8.2.1 聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003）适用部位：地下室外墙、顶板、斜屋面、露台及屋面节点处理。8.2.2 聚合物水泥防水涂料（简称 JS 防水涂料）（JC

25、/T 894-2001）（1）型以聚合物为主的防水涂料；型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程（铝 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 9 页 共 10 页 合金门窗框侧边、外墙空调板、外墙线条上口根部等）；（2）型：以水泥为主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必须以丙烯酸酯为乳液。型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。（卫生间楼面、穿楼板管道、烟道节点防水、阳台、厨房）；（3）水泥基防水材料。与饰面层有高粘结力，用于淋浴房及浴缸区域的墙面防水，及外墙脚手封洞防水补强。8.3 防水卷材（GB18967-2003）适用部位：地下室顶

26、板与平屋面防水。各地根据设计及规范要求选择合适的卷材类别。8.4 非固化橡胶沥青防水涂料 8.4.1 以橡胶、沥青为主要组份，加入助剂混合制成的在使用年限内保持粘性膏状体的防水涂料。在施工后即使长时间放置也不会固化，保持防水材料的原有性能，能够提高防水层的寿命。8.4.2 性能：（1）永不固化，固化物含量大于 99%，几乎没有挥发物，施工后始终保持胶状的原有状态。（2）耐久、耐腐、耐高低温、延伸性能优秀；无毒、无味、无污染，不燃于火；（3）粘结性强，可在潮湿基面施工，且能与任何异物粘结；（4）柔韧性好，延伸率高，适于基层变形；（5）自愈性强，施工时即使出现防水层破损也能自行修复，维持完整的防水

27、层；（6）施工简单，既可刮抹施工，也可喷涂施工。既可在常温施工，也可在零度以下施工；（7）能阻止水在防水层流窜，易维护管理；（8）可与其他防水材料同时使用，形成复合式防水层，提高防水效果；（9）施工时材料不会分离，可形成稳定、整体无缝的防水层。8.5 刚性防水 8.5.1 抗渗混凝土（1）采用砂石连续集料配制，能达到抗渗性能较高的抗渗混凝土；另在实际工程中，由于水泥品种、砂、石粒径不尽如人意，为减少水化热以避免或减少收缩而降低水泥用量，为了避免商品混凝土坍落度损失过多和为了提高施工的和易性，须掺加外加剂（减水剂、加气剂、早强剂、防水剂、膨胀剂）而制成外加剂抗渗混凝土；禁止在结构混凝土中添加 H

28、EA/UEA 等型号的膨胀剂（2）使用部位：地下室结构砼（按设计及规范要求）、泳池（按设计及规范要求）、屋面及露台（按设计及规范要求）。8.5.2 防水砂浆（1）在水泥砂浆中掺入以氯化钙、三氯化铝和水按一定比例配制成的防水浆；（2）使用部位：卫生间墙体抹灰层，按水泥用量的 3.8%掺加防水粉。8.6 其它材料 防渗漏管理工作指引 制度编号：JT-KF-4.1.5-ZY 版号及分级：B0 二级 页码：第 10 页 共 10 页 8.6.1 嵌缝材料（1）分类：改性沥青密封材料：改性沥青嵌缝油膏；合成高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建筑密封膏；丙烯酸酯建筑密封膏；（2）使用部位：改性沥青嵌缝油膏

29、用于沉箱卫生间；合成高分子密封材料用于屋面伸缩缝、变形缝。8.6.2 塑料排水板（1）性能：具有长期稳定性；抗压强度高，能保证空隙夹层不变形；（2）使用部位：屋面排水；地下室顶板、外墙和底板排水。8.6.3 三段螺杆 为提高砼墙体防渗漏性能，地下室外墙应使用三段螺杆，地上部分外墙宜使用三段螺杆。8.6.4 PVC 止水节（1）性能：PVC 止水节自带翼环，随现浇楼板一起浇筑，施工方便，能省去二次浇筑预留洞的工序，减管道穿楼板位置的渗漏。（2）使用部位：主要用于厨卫间、阳台管道穿楼板部位，能有效预防管道根部渗漏。8.7 防水材料检验 8.7.1 每批防水材料进场，由监理组织进场验收，填写进场验收记录，并对进场验收行为拍照留存。要求项目工程专业主管工程师 100%参与；8.7.2 对进场后的防水材料，按集团和质量验收规范要求进行取样有见证送检，项目工程专业工程师必须参与第一次取样；8.7.3 过程中，项目工程专业应建立随机对现场防水材料抽样复检机制。9 附件附件 9.1 旭辉集团防渗防裂节点构造标准 10 支持性文件支持性文件及关联文件及关联文件：10.1 外墙及门窗喷水、淋水试验标准 10.2 全装修节点做法标准 10.3 旭辉集团工程禁止做法 11 附则附则：11.1 本标准由集团工程管理部负责解释，由集团签发之日起执行；