住宅项目质量问题维修案例.pdf

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1、天津八里洲、滨海项目 质量问题维修案例 工程管理中心 津冀晋区域客服管理部 2015年07月 目 录 一、维修概况 二、主要质量问题 三、产生的主要原因 四、主要维修措施及维修结果 五、维修费用统计 六、经验及教训 一、维修概况 项目标段 发生时 间 背 景 八里洲项目1-7标段 2011年 至 2013年 1-7标自2011年陆续交楼后因质量问题等多种原因爆发大量客诉及群诉问题，围堵售楼处、区域办公室、酒店大门等恶性群诉事件经常发生，严重影响区域、营销、酒店的正常办公营业；引入第三方维修。1216户遗留维修发生率：76%八里洲项目9标段 2014年8月 土建单位施工质量较差、墙面和梁的尺寸偏

2、差较大；装修单位进度和质量均丌能满足交楼要求，无法保证按期交楼。引入第三方抢工完成合同交楼，事后发生大量维修和返工。滨海城项目2标段 2014年5月 精装房质量问题严重，大量业主围堵售楼部，集体到当地管委会、建委、质监站等部门上访，投诉形式严峻，引入第三方维修。381户维修4602项报修率：90%室内返潮,19%墙面开裂、空鼓,55%地采暖接头，3%梁体大小头,2%房屋渗漏,5%墙体涨灰,2%墙、地面起砂,5%房屋下沉,9%1-7标维修问题统计标维修问题统计室内返潮墙面开裂、空鼓地采暖接头梁体大小头房屋渗漏砌体涨灰墙、地面起砂房屋下沉二、主要质量问题（一）八里洲项目1-7标：1、维修房屋类型：

3、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、高层洋房。2、维修主要问题：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：卫生间返潮,14%墙面开裂、空鼓,19%地板不平,20%卫生间、厨房瓷砖空鼓,20%入户门损坏,9%室内石材开裂,18%9标维修问题统计标维修问题统计卫生间返潮墙面开裂、空鼓地板不平卫生间、厨房瓷砖空鼓入户门损坏室内石材开裂二、主要质量问题（二）八里洲项目9标：1、维修房屋类型：精装高层洋房。2、维修主要问题：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：地下室渗漏,4%地采暖接头，不热,1%地板不平,36%室内木门损坏,1

4、%厨房、卫生间墙砖空鼓,15%顶棚不平,7%墙体开裂、空鼓,12%入户门损坏,24%滨海滨海2标维修问题统计标维修问题统计地下室渗漏地采暖不热，堵塞地板不平室内木门损坏厨房、卫生间墙砖空鼓顶棚不平墙体开裂、空鼓入户门损坏二、主要质量问题（三）滨海项目2标：1、维修房屋类型：双拼别墅、联排别墅、精装高层洋房。2、维修主要问题：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：二、主要质量问题 3、主要质量问题图片：三、产生的主要原因 设计合规但不完善（次要原因）：别墅墙体正负零下未设计防潮梁易引起室内返潮；首层素土回填无结构楼板易造成室内地面下沉；外檐石材采用粘贴工艺易造成脱落。管理不到位（主要原因）：施

5、工单位差，丌按图施工，忽视质量管理，导致很多低级问题和丌合理现象出现；施工过程未严格执行“两防”体系，工序验收把关丌严，造成大量开裂、空鼓、渗漏现象；施工进度计划执行力较差，导致工期“前松后紧”，在交楼抢工期间未等墙面干透直接铺贴壁纸，造成大面积壁纸发霉，产生客诉；三、产生的主要原因 管理不到位：项目团队丌稳定，从项目总经理到现场工程师流动频繁，管理上出现断层；区域技术部未能发挥其职能，帮扶督办效果丌明显。四、主要维修措施及维修结果 6.实行进度计划的有效动态管理控制并适时调整，使周、月、季计划更具有现实性 紧急维修应对机制 1.交楼高峰期责任单位人员不足及时启动第三方队伍进场维修。2.为保障

6、维修关闭率，特每周组织消项计划梳理会，部门负责人参加。4.维修管理工作实行作业分区管理，责任到人，各负其责。5.建立微信群平台，针对突发及重点户做到及时响应。3.在交楼前期业主入住率不高阶段采取夜间施工。7.建立维修台帐并实施关于对责任单位工期和进度的奖惩制度。四、主要维修措施及维修结果 自楼宇交付后，截止至5月31日津晋冀区域八里洲项目及滨海城项目，维修完成率均达到规定维修关闭率大于70%报修项数1841条关闭1758条 关闭率95%报修户数837户 关闭780户 关闭率93%报修项数11362条 关闭11027条 关闭率97%报修户数485户 关闭386户 关闭率80%报修项数4602条

7、关闭4179条 关闭率90%报修户数295户 关闭237户 关闭率80%八里洲项目1-7标段 八里洲项目9标 滨海城项目2标 五、维修费用统计 序号 项目名称 合同额（万元）已签订补充协议金额（万元）需签订补充协议金额（万元）备注 1 八里洲项目2013年12月前维修工程合计 3251 2 八里洲项目维修工程合计（2013.122015.3）698 680 2449 3 滨海城项目维修工程合计（2013.122015.3）409 80 384 2013.122015.3维修工程合计 1107 760 2833 维修费用总额 7951 八里洲项目、滨海城项目维修工程情况汇总 六、经验及教训 1、设计前要深入当地调研，根据南北差异因地制宜，避免设计缺陷的发生；2、选择优秀合作方，杜绝不合格的合作方进场施工；3、提高管理人员质量意识和责任心，提高现场人员专业技术水平；4、落实集团质量管控制度，坚持“图纸会审”和“样板先行”，严格执行“两防”，做好重点工序验收、材料进场验收，执行场地交接制度，保障装修质量；5、严格把关交楼联合验收，以客户角度检查交楼质量，保证完美交楼；6、明确维修责任主体，及时维修，提升客户满意度。六、经验及教训 维修费用是最不应发生的成本 质量好=返修率低=整改成本少 口碑营销是最好的营销 质量是价值双享的前提