名企目标成本管理工作指引.pdf

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1、 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 1 1/1111 附件 3-1：内部 内部 目标成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）目标成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）（责编单位：成本管理中心成本管理部）（责编单位：成本管理中心成本管理部）编制/修订记录编制/修订记录 修订日期 修订内容修订日期 修订内容 编辑人编辑人 校验人 审定人校验人 审定人 版本编号版本编号 2020 年 1 月 目标成本管理工作指引 梁惠霞 徐姝亚 黄宇奘 2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020

2、年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 2 2/1111 目标成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）目标成本管理工作指引（2020 年 V1.0 版）一、目的 一、目的 本指引作为碧桂园集团目标成本管理办法（集团字2019343 号）补充细则，对目标成本报批、成本变动管理的具体操作予以明确。二、使用范围 本指引适用于集团总部、各区域及各项目公司的非责任成本包干项目。三、术语与定义（一）利润达标：方案版目标成本净利润率投资版目标成本净利润率，且方案版目标成本净利润额投资版目标成本净利润额（净利润额判断范围不一致的、以亩产净利润作为判断标准）。（二）利润

3、不达标：方案版目标成本净利润率投资版目标成本净利润率，或方案版目标成本净利润额投资版目标成本净利润额（净利润额判断范围不一致的、以亩产净利润作为判断标准）。四、方案版目标成本报批（一）审批权限 1.利润达标项目：一、二类区域由区域总裁终审；三类区域由集团成本管理部大区负责人终审。目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 3 3/1111 2.项目利润不达标且未预亏项目：集团成本管理部部门总经理终审。3.项目利润不达标且预亏项目：经集团成本管理中心总经理审批，由集团总裁终审。（二）时间要求 成本策划会后 28 天内完成线上

4、审批（包括集团驳回区域处理的时间，不包括集团原因导致的延误）。（三）明源 ERP 系统线上审批 1.目标成本编制完成后由项目成本负责人录入 ERP 发起审批流程。2.系统审批流程发起时未能及时上传利润不达标说明（模板详见附件 3-1-1）区域总签字扫描件的，在区域成控负责人或区域成本部负责人审批节点须补充上传。3.对于无投资版目标成本的项目，当碧桂园方含税利润率（管理评价口径）小于 10%（不含）时，需上传项目管控说明（可参考附件1）区域总签字扫描件。4.流程终审后，区域组织做好内部资料归档工作，及时组织方案版合约规划报审工作。（四）目标成本质量管理要求 1.规划指标：计算正确，数据闭合。目标

5、成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 4 4/1111 2.成本指标：量价分离，计量准确，指标合理；科目成本归集正确；成本客观，不重不漏。3.编制依据：清晰完整，前后对应。4.供应链融资成本须在财务费用科目附注计算依据。5.绿化堆坡展开系数在单价中考虑，不在面积工程量中考虑。五、目标成本变动管理（一）审批权限 1.调剂：区域成本部负责人终审。2.调整（1）调整后净利润额与净利润率未同时下降，且未预亏：集团成本管理部大区负责人终审。（2）调整后净利润额与净利润率同时下降，且未预亏：集团成本管理部部门总经理终审。（3）调整后

6、项目预亏：集团成本管理中心总经理终审。3.追加（1）单次追加金额500 万元,且追加后净利润率3%：一、二类区域由区域总裁终审；三类区域由集团成本管理部大区负责人终审。（2）单次追加金额500 万元且追加后净利润率为 0%（含）-3%（含）：一、二类区域由区域总裁终审；三类区域由集团成本管理部部门总经理终审。目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 5 5/1111 （3）单次追加金额 500 万（不含）-1000 万元（含）且追加后净利润率0%：一、二类区域由区域总裁终审；三类区域由集团成本管理部部门总经理终审。（4）

7、单次追加金额1000 万元，或追加后净利润率0%：集团成本管理中心总经理终审。（5）上述 3 条中的“追加金额”为不含增值税建筑口径开发成本（科目 1-11），“追加后净利润率”为不含增值税口径。（二）时间要求 1.调剂：根据项目业务需求，及时完成成本变动审批流程审批。2.调整、追加：须于事件发生之日起 60 天内完成成本变动审批流程终审。（三）明源 ERP 系统线上审批 1.成本变动须在明源 ERP 系统发起申请，不同成本变动类型（调整、追加、调剂）须区分流程分别申请，不能合并流程申请。2.系统审批要求上传的附件资料完整、原因清晰、量价分离，须包括：（1）目标成本基准模板（变动后）（2）目标

8、成本对比分析表（3）目标成本变动依据（4）其它说明文件（若涉及，需上传）：出现成本管理过程监控预警工作指引（2020 年 V1.0 版）（附件 3-4）中规定的较大成 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 6 6/1111 本异常时，需上传成本变动异常说明及后续管控方案（模板详见附件 3-1-2）（四）调剂原则 1.为规避动态风险，实施调剂的、禁止出现调剂科目之和为负；调剂后仍有节余则直接计入本科目动态成本。2.禁止一级科目间调剂。3.成本调出的科目，项目必须提供专业依据和专项分析，并于流程中清晰阐明调整原因，集团对

9、调剂实施重点监控并动态抽查。4.禁止为规避追加而人为弄虚作假，一经发现按成本管理中心底线管理制度（后续更新发布）“成本数据故意弄虚作假”处理，包含但不限于以下情况：（1）成本调出科目在调出时无合理节余依据，调出后成本不足再次调入。（2）无合理原因录入负预估变更。（3）无合理原因调低合同预估变更或待发生合约规划金额。（五）调整与追加区分原则 1.成本变动金额应拆分符合制度调整金额与不符合制度追加金额，区分原则为目标成本管理办法明确的符合制度调整“四个条件”，即：（1）因集团原因或集团审批通过的项目整体规划、产品方案调整，导致项目成本变化的。目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版

10、 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 7 7/1111 （2）因国家或地方政策调整变化，导致项目成本变化的。（3）因政府或合作方违约，导致项目成本变化的。（4）非区域和项目原因，如停工缓建、合作模式变化等其他经集团确认的特殊情况。其中：关于“集团确认”的操作说明：按集团制度文件属集团终审权责范围内的，按相应权责经集团相关部门或领导终审通过即视为“集团确认”。按集团制度文件明确授权区域总裁决策或终审的事项，经区域总裁终审通过即视为“集团确认”。制度未明确的特殊事项，一事一议，经区域总裁审批、集团成本管理部评审通过，可视为“集团确认”。所有“集团确认”资料，须作为附件随目标成

11、本变动审批流程报批。2.不符合制度的成本追加，主要包括：前期调研不足、目标成本预估不准和成本错漏缺、过程管控不到位等。3.各科目的业务类型主要判断情形梳理 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 土地 成本（1）拿地条件或占地范围变化；（2）政府及合作方违约。目标成本错漏缺 前后用地范围图，成本策划 行政事业性收费与前期工程费用（1）规划调整引起面积或收费变化；（2）政府政策变更、收费标准调整等不可控因素变化；（3）规划调整同时引起竖向标高调整，而导致土石方工程量变化；（4）受规划变更影响的重复设计。（5）集团强制要求增加的临建样

12、板房（1）非集团强制要求而新增临建样板房（2）非集团要求增设体验馆而增加临建售楼部装修面积（3）不符合制度情况引起的成本变化（4）非政策原因影响，项目人防方案不当导致成本增加；规划调整资料 政府发布的标准或要求文件 集团相关文件 主体建筑安（1）规划调整引起面积变化；（1）因过程管控不足导致的产品含量规划调整资料 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 8 8/1111 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 装工程费（2）变更产品方案，产品本身含量指标合

13、理变化(原则上参照限额设计)；（3）政府强制标准变化引起的成本指标变动；（4）集团确认的装修和交楼标准变更（毛坯/精装/拎包入住）引起的成本指标合理变化，如毛坯改精装、精装改拎包入住；（注：因交楼标准类型（毛坯/精装/拎包入住）变更导致的成本减少，不可用于科目间的调剂）（5）集团审批通过的其他增减配，引起成本指标变动（石材使用，电梯轿厢装修等）。（6）因不可抗力事件导致的成本增加。指标变化(钢筋、砼、窗地比等)（2）涉及定位调整的，成本指标变化超出定位增配内容对应指标变化的部分（3）集团未调整产品或规划方案，项目自行增加配置标准或工程范围(材料更换、自主增配标准)引起成本超支（4）因项目管控引

14、发无效成本导致追加（5）项目管控不到位，停车效率下降或车位配比预估不足而增加地下室面积（6）项目地面车位占比管控不当，导致地库面积增大带来亏损分摊成本增加；（7）因前期调研不到位造成车位配比增加、地下室停车效率下降等导致地下室成本增加；（8）不符合制度情况引起的其它情形 政府发布的标准或要求文件 定位调整审批文件 标准提升审批文件 景观环境工程（1）规划调整引起面积/户数变化（2）其他规划调整事项（3）集团确认的产品力提升引起的成本变动；（4）因不可抗力事件导致的成本增加。不符合制度情况引起的成本指标变化 规划调整资料 社区管网工程（1）规划调整引起面积/户数变化；（2）政府或合作方违约导致成

15、本增加；（3）不可抗力事件导致的成本增加。不符合制度情况引起的成本指标变化 规划调整资料 政府政策文件 公共配套设施（1）规划调整引起面积变化（2）集团强制要求增加的实体样板房（3）规划条件或政府政策变更等不可控因素变化。（1）非集团强制要求而新增实体样板房（2）非集团要求增设体验馆而增加售楼部装修面积（3）因前期调研不到位造成公建配套面积增加；（4）不符合制度情况引起的其它情形 规划调整资料 工程建设 其他（1）规划调整引起面积变化（2）停工缓建或规划调整引起的工期延（1）不符合制度情况引起的成本变化（2）非停工缓建或规划调整引起的工规划调整资料 集团一级计划批 目标成本管理工作指引 版本号

16、：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 9 9/1111 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 成本科目 主要成本调整 主要成本追加 主要判定依据 费用 长，导致成本增加；按一级计划工期延长比例调整目标成本。（3）集团一级计划提前导致赶工费增加，可调整目标成本。（4）因不可抗力事件导致的成本增加。期延长或其他影响因素，导致成本增加。复文件 开发 间接费（1）规划调整引起的面积变化（2）停工缓建或规划调整引起的工期延长（3）符合集团管理规定的捐款或赞助；（4）经集团确认的实物（含工程）捐赠；（1）非停工缓建或规划调整引起的工期延长，导

17、致费用增加。（2）不符合制度情况引起的其它情形 规划调整资料 集团一级计划批复文件 销售 费用（1）产品售价/收入提升及加价加佣引起的销售佣金提升（2）新增产品引起的推广费增加，按原有费率计算增加部分（3）变更取消产品按原有营销费率调减部分。其他因素引发的成本变化 规划调整资料 加价加佣文件 售价/收入对比资料 财务 费用 符合制度的相关情形 不符合制度情况引起的成本指标变化 管理 费用（1）规划调整引起面积变化（2）停工缓建或规划变更引起的工期延长，导致项目管理费用增加；按一级计划工期延长比例调整目标成本；（3）区域及集团平台管理费用，不随工期延长而调整。（1）非停工缓建或规划调整原因引起的

18、工期延长或其他影响因素，导致项目管理费用费用增加。（2）区域及集团平台管理费用，指标预估不足追加。规划调整资料 集团一级计划批复文件 4.调整与追加其他注意事项（1）规划调整时：对应规划调整的产品及相关成本项可作增/减调整；未涉及规划变更的产品，主体建安及相关成本均不允许调整。（2）规划方案未调整（无重新报批）时，因预测绘规则或误差导致面积指标差异，不属于符合制度的目标成本调整。（3）符合制度的目标成本调整中，同等配置相同产品的售价不调整。目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 1010/1111 （4）因增减配置、装

19、修和交楼标准变更（毛坯/精装/拎包入住）情况下的产品售价按以下调整：流程上明确的，按照流程上的售价调整。流程上未明确的，但在成本策划中有明确相关配置的溢价的，按成本策划中的相应金额调整。流程及成本策划均未明确的，调整时未开盘的在目标售价基础上调整；已开盘的在已售售价基础上调整。因售价调整导致营销费用中的佣金变化，属于符合制度的目标成本调整。（5）符合制度的目标成本调整，未售车位的售价不允许未经审批确认擅自调高。（6）在目标成本调整前已调剂的科目，目标成本调整时在调剂完成的基础上调整，无需调回原目标成本再反复调剂。六、附则（一）特级区域目标成本审批、调整、追加审批均由区域总裁终审。（二）本指引所述审批权限与成本条线业务权责表冲突的，以最新成本条线业务权责表为准。七、支持性文件（一）碧桂园集团目标成本管理办法（2020 年版）（集团字2019343 号）目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 目标成本管理工作指引 版本号：2020 年 V1.0 版 1111/1111 （二）成本管理过程监控预警工作指引（2020 年 V1.0 版）附件：3-1-1.利润不达标说明（模板）3-1-2.成本变动异常说明及后续管控方案（模板）