房地产企业全流程核算及涉税事项分析.pdf

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1、不破不立，多路并举面对史上最严厉房地产调控政策下融资业务的思考2020.11.12个人简介 刘枫，湖北黄冈人，毕业于清华大学，曾在斯坦福大学交流学习，现任某大型地产公司融资中心负责人?具有十二年金融和地产行业从业经历，具有股权、债权及结构化融资运作的丰富经验，曾任职于农总行、国泰君安证券、苏格兰皇家银行（RBS）、国海证券、海航集团、华夏幸福等多家机构；从事商业银行传统信贷、银团贷款、债券（债务融资工具、公司债券、企业债券、中小企业私募债券等）承销、资产证券化（ABS、ABN、Reits、CMBS）发行、股票保荐与承销（IPO、定增等）、投资并购财务顾问、产业基金融资、互联网金融融资、资本市场

2、融资私募股权与证券基金融资等业务，融资渠道涵盖货币、信贷、金融、资本等四个市场?对宏观经济、资本市场、资产管理及互联网金融有比较深入独到的见解，对房地产传统融资、创新融资、资本市场融资、境内外上市以及房地产行业轻资产转型、资产出表等方面有深刻的理解，对基于经济新常态下特色小镇建设PPP模式有独到的分析，并在国内顶级期刊、杂志、网站、报纸等发表宏观金融、地产融资等有关章超过200 篇；先后为国家发改委培训中心、国务院中国企业家调查系统培训部、首届中国债券市场民间交易员大会、中国水生态安全与合作大会、云南信托、高顿财经、麻省理工科技创业、清华大学、北京大学、人民大学、上海财经大学、中国金融、金融市

3、场研究、清华金融评论、中国经济周刊、国家财经周刊、债券、财经、财新、第一财经、21世纪经济报道、每日经济新闻、经济观察报、证券市场周刊、英才、和讯网、腾讯网、新浪财经等百余多家顶级金融机构、会议及杂志提供培训、讲座或作为特约撰稿人?目前是央视财经资讯频道特约专家、凤凰卫视特约嘉宾、美国格理集团GLG、英国高临咨询Third Bridge和凯盛融英咨询专家团成员序言：如何看待中国房地产市场发展 一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时，往往其房地产市场比较景气，房价处于上升区间，地产行业发展迅猛；当该地区经济发展处于衰退周期时，其房地产市场发

4、展形势比较严峻，房价呈现下滑状态，地产行业不景气。关于中国房地产市场的发展趋势，短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利。在短期，看金融政策。包括货币政策和信贷政策。通过政策，可以分析背后隐含的当前国内外经济金融形势，从而调整房企自身的发展战略。在中期，看土地供应。大部分城市的政府都采取土地财政政策，即政府通过出让土地获取出让金，从而增加财政收入。反之，少部分城市的政府则限制新增土地供给规模，以致城市的房价高企不下，例如：香港。在远期，看人口红利。首先，人口流动使城市化进程加快，从而房价上涨。其次，在存量上，常住人口决定一个城市的规模，房价也受此影响。再者，在增量上，人口净流入和净流出直

5、接关系到房屋需求量。例如：内地。经过近20年高速发展，中国房地产市场新增住宅与商业地产供应面积、一级市场销售价格都已经创下历史新高，房地产发展黄金时代已经宣告结束，白银时代甚至青铜时代开始来临，房企正在面临市场转型的巨大挑战。第一部分：宏观经济与房地产市场回顾?近期全国房地产市场形势回顾?2018年上半年宏观经济形势分析?2018年两会出台的行业与金融政策?2018年热点城市最新政策?中央房地产调控政策解读?未来房价趋势分析?房地产行业策略建议与战略思考?未来房企转型之路1.1 近期全国房地产市场形势回顾 投资政策土地市场坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，限购限贷

6、限售叠加土拍收紧，同时大力发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，构建租购并举的房地产制度。企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。大型房企在三四线城市拿地占比为25.7%。2018年上半年，20家代表企业累计拿地13,503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6,101亿元，同比下降12.4%。2018年1-7月份，全国商品房销售面积为89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9%。其中，住宅销售面积增长4.2%。价格方面，三四线城市在宽松的政策环境下，楼市回暖，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，一线城市降温最为显

7、著。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%，增幅较2017年上升了18.3个百分点，成交方面，各类土地成交量开始回升，2018年上半年共成交110,864万平方米，同比增长27.4%。1.1 近期全国房地产市场形势回顾（续）?2018年1-9月份，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已定，然而行业销售依旧“开门红”，全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。?开发企业业绩喜人，18强房企销售过千亿元，百强房企各档次门槛同比提升50%以上。?从结构来看，前三季度，三四线城市房地产市场火爆形势延续，依旧占据近60%的市场份额

8、，一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示着上半年城市市场格局有望延续。?从下半年开始，特别是从8月份开始，不少房企拿地开发节奏开始放缓，融资难度不断加大，投资增速下滑，销售回款减速，全国房地产开始出现转折点，降温趋势明显?由于调控不断加码，整体上，房企四季度销售明显放缓，特别是三、四线城市量价齐跌的现象开始出现，全国楼市开始正式步入寒冬。资料来源：易居企业集团 克尔瑞2018年1-9月份中国房企销售排行榜1.2 2018年前三季度宏观经济形势分析经济方面国际政治经济环境的错综复杂对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定保障经济实现较为稳健的增长，前三季度GDP同比增长6.7%

9、，9月份官方和财新制造业PMI分别为50.8%和50%，前三季度我国进出口总额22.28万亿元人民币，同比增长9.9%，其中出口同比增长6.5%；进口同比增长14.1%；顺差1.44万亿元，收窄28.3%，经济下滑趋势明显货币信贷在坚守稳健的同时，注重增强灵活性和预见性，强化与市场的沟通，加强对预期的引导，2018年前三季度社会融资规模增量累计为15.37万亿元，比上年同期减少2.32万亿元，9月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的66.8%，同比高1.4个百分点；9月份社会融资规模增量为2.21万亿元，比上月多2768亿元，比上年同期少397亿元，融资形势较为严峻房地产政

10、策落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。稳妥推进房地产税立法，降低个人所得税，房地产行业调控持续1.3 2018年两会出台的行业与金融政策棚改区改造两会棚改攻坚计划启动新的三年计划，今年开工580万套，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套，并进一步提高部分区域货币安置比例调控政策房地产调控影响市场发展趋势，两会表示坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，体现了政策的稳定性和连续性，预计2018年仍是调控年租购并举加快租购并举制度

11、建立。作为解决“住有所居”的重要途径，租赁市场今年将得到进一步发展，同时公租房、共有产权房供应将继续加大房地产税目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案，由于立法的复杂性，预计正式出台还需一定时日农村宅基地土地探索宅基地三权分置改革。未来将全面深化农村改革，落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革1.4 2018年热点城市最新政策关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明

12、的非本市户籍居民家庭，限购1套住房天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知严格执行房地产市场调控政策、加强土地出让管理、做好新建商品住房供应、强化房地产市场监管、加强舆论引导和预期管理、落实区政府主体责任等关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房，并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致南京市人才落户办法的实施细则提出高层次人才在南京买首套房可不受户籍限制，40岁以下本科可以直接落户南京，先落户后就业。研究生落户南京不受年龄限制青岛天津南京成都1.4 2018

13、年热点城市最新政策（续）1武汉完善商品房、共有产权房、政府保障性住房以及租赁住房等多元化住房供应格局，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，全力推动住房居住属性的回归2重庆主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，取得不动产权证书满两年后才能上市交易3西安在限购区域内暂停向企事业单位及其它机构销售住房，13日起进一步放宽部分户籍准入条件，进一步放宽本科及以上学历人员落户的年龄限制5杭州住建委发布关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知，在城区(含临安)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，3年内不得上市交易4宁波奉化区和杭州湾新区实施限售政策，新购住房须取得不动产权证书满

14、2年方可转让1.5 中央房地产调控政策解读进展：此轮房地产调控政策，力度之大，范围之广、措施之严，史上最严厉，没有之一 从2016年9月30日至2018年9月30日，全国100多个城市累计出台600多次调控本质：中央政府与地产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈中央政府全国房价普遍过快上涨、普通百姓难以承受、扭曲朴实勤劳致富的社会价值观 遏制房价上涨、逐步摆脱宏观经济对房地产行业的依赖、建立健康可持续发展房地产行业体系地方政府土地财政与税收的依赖，包括土地出让金与房地产交易有关税收 土地出让金占据地方财政半变天，同时与地方GDP增长密切相关，必须保房价、拉经济房地产开发商房地产行业高速发展二

15、十年，已经挣得盆满钵满，诸多房企老板成为大富豪 好日子不会长久，多挣一年是一年，快进快出，保持高周转，低库存金融机构 实体经济萧条，普通生产企业不仅很难接受较高的资金成本，而且实质违约不断，放贷风险加大 金融去杠杆下，要生存，必须和房企合作，创新融资方案，规避监管，玩“猫和老鼠”的游戏目标：咬定青山不放松，不达目标不罢休 至少到达一线城市涨无可涨，二线城市不再过快上涨，三四线城市稳中有跌1.6 未来房价趋势分析 住房定义为商品房，应该符合商品的基本属性，一是由供求关系决定价格走势，二是世界上没有只涨不跌的商品，在近期严厉调控下，应该是见顶回落的过程，未来看会出现分化走势一线城市：近期预期微跌1

16、0%左右，长期看还是有一定上涨空间北京、上海、广州、深圳、香港等城市，目前北上深均价约6万，广州约4万，香港20万，北上广深经济总量和人口已经全面超过香港，未来10-20年之内前面超越香港，上海、深圳、北京、广州依次突围，未来3-5年内，北上深房价均价至少10万（即涨幅至少50%），广州至少6万（即涨幅至少50%）强二线城市：近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不小，幅度不会低于50%看好杭州、武汉、成都和南京率先突围，目前杭州房价均价逼近5万，接近上海，武汉、成都和南京超过两万，三者是副省级城市、省会中心城市、人口超级城市（常住人口超过或接近1000万）、GDP均超1万亿、教育重镇、人

17、口持续净流入，未来看好四大城市率先加入一线城市阵营，房价超过4万，涨幅 接近100%弱二线城市：近期预期会滞涨，未来涨幅不会太大，但是增幅有限佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无锡等，人口聚集地，未来房价预计稳定在2万左右强三线城市：近期有一定幅度下跌，未来还是有一定上涨空间珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州等弱三线城市：区域分化严重，环北京区域预计有明显回落，长三角、珠三角区域还是有较大上涨空间江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华等1.7 房地产行业策略建议与战略思考?策略建议?现有项目快速去化，提高项目周转效率，减轻资金占用压力?多元化融资（发债、ABS、基

18、金、并购、海外、金主等）手段，降低融资成本，优化负债结构?轻资产业务转型（有钱没地、有钱有地、小股东操盘、合作代建等合作模式），多元化模式发展?战略思考?高负债、高周转、高增长的运作模式要警惕政策与市场风险?市场竞争愈发激烈，中小房企发展空间受限，规模化发展是出路也是风险?市场“五限”（限购、限价、限贷、限售、限商）下，流动性风险1.8 未来房企转型之路?品牌输出与轻资产运营，做一手房差异化，做有品质的开发商，提升品牌溢价?从一级增量市场转向二级存量市场，着眼租赁住房和长租公寓市场?传统的住宅和商业地产，转向文旅地产，特色小镇，健康养老地产以及生态农业地产等?从单一住宅开发，转向多元定制化需求

19、，包括特色别墅，高端公寓，满足高端人群不同需求?地产与科技结合，开发智慧家居，科技物业，物联网等科技地产第二部分：房地产行业融资分析?2018年上半年房地产融资市场回顾分析?房地产融资现状及新规影响?房地产企业的常用融资渠道?各种融资渠道的比较与分析?当前形势下房地产企业创新融资方案设计?前期融资、项目融资与后期回款要点?房企对外融资渠道风险防控2.1 2018年上半年地产融资市场回顾分析?2018年1-8月份，房企到位资金为106682亿，同比增长4.6%，增速比1-7月份回落0.5个百分点；其中，国内贷款为15783亿，同比下降6.6%；利用外资 35亿元，大幅下降68.3%；自筹资金为3

20、4959亿元，同比增长11.2，房企更多依靠自身造血能力；另外，其他资金来源中，定金及预收款为35447亿，增速最快，达15.1%；个人按揭贷款为15605亿，同比下降1.0%，表明银行对住房按揭贷款政策仍旧从紧。?截止 2018年，房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷款、委托贷款、信托融资、信用债券、并购贷款、海外融资和资产支持证券，余额分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。?2018年下半年-2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿、6.1 万亿、5.9万亿和3.4万亿。?2018年，房地产市

21、场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度也将升级，房企资金面压力加剧。国内贷款15.50%境外融资0.04%自筹资金32.20%定金及预收款32.90%个人按揭贷款14.50%其他4.86%2018年上半年各项资金来源同比增速-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%国内贷款境外融资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他资金2.2 房地产融资现状及新规影响?房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房地产的核心。房企融资渠道主要包括：银

22、行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等?2016年9月以来，一行三会一局及发改委、上交所、深交所、证券基金业协会等频频发文，房企外部融资遭到监管机构的联合围堵。从严监管政策，尤其是对银行交叉金融业务风险要求“看得见、管得了、控得住”，对非银机构交叉金融业务要求“通道业务承压，业务回归本源”?整体来看，2018年以来，银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台，银行对外放款尤其是表外、通道类的产品将马上面临大限，部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各

23、种方式腾挪或存续面临倒下风险；本轮监管后，地产资管类融资产品将正式进入负增长，地产项目后续融资也将面临较大障碍；通道类业务将大量减少，信托贷款融资受阻?除此之外，地产私募基金融资亦将面临巨大的挑战，银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后，地产基金的后市存在不确定性?互联网金融平台、第三方理财爆雷不断，行业监管愈加严格，市场准入门槛进一步提升，互金渠道募资难度越来越大2.3 房企常用融资渠道国内贷款?国内贷款主要包括银行贷款和非银金融机构贷款。银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行对房企信贷投放的门槛

24、和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。未来房地产多头融资和过度融资不可持续，银行信贷将逐步转向资质较好的国有或上市房企?银行贷款为房地产最传统的融资方式之一，主要包括开发贷和个人住房贷款。国内贷款融资规模：从国内贷款近期数据来看，2017年6月份开始银行贷款增速下降，随着2018年2月上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知及2018年5月银行业金融机构联合授信管理办法（试行）的颁布，2018年4月国内贷款累计同比增长为负，其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2018年第二季度末的26.9%，居民加杠杆明显2.

25、3 房企常用融资渠道（续）信用债融资?债券融资方面政策：对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管，提高房企发行公司债标准，并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况，严格限制房地产企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目?信用债融资规模：2015年1月证监会发布公司债发行与交易管理办法，2016、2017年房企发债出现井喷，但随着2016年关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函的发布，房地产融资额度从2016年10月份开始下跌，债市调整以及地产公司债分类监管下，2017年地产企业债券融资量较15-16年锐减，2018年

26、上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低 2.3 房企常用融资渠道（续）资产支持证券（ABS、ABN）融资?资产支持证券融资方面政策：鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化?资产支持证券融资规模：从房地产ABS发行规模数据来看，2017年3季度和2018年2季度发行规模显著增加，随着2018年4月份关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知颁布以来，2季度发行规模达302.8亿元，同比增长324.03%2.3 房企常用融资渠道（续）非标融资?非标融资方面的政策：非标政策的重点在于加强跨行业监管，封堵非标投资通道、禁止多

27、层嵌套、设置非标期限匹配，促使银行非标资产转投标准化债权?非标信托融资规模：从房地产非标新增信托项目金额近期数据来看，2016年3月份开始增长，2017年12月份开始下降，近期有所回升。新增信托融资规模于2017年12月份开始逐步下降，且房地产信托融资成本不断攀升。随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下新增信托资金近期略有回升2.3 房企常用融资渠道（续）股权融资?股权融资?政:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为，同时2017年关于修改上市公司非公开发行股票实施细则的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资脱实向虚等现象?股权融资：

28、随着2014年房地产政策的松动及2015年A股牛市的助力，上市房企在2015年和2016年通过增发募资迅速增，而随着2017年4月证监会公告关于修改的决 定及权益市场的持续低迷，2017年及2018年房企股权融资规模缩减明显2.3 房企常用融资渠道（续）总结：未来融资趋势?未来房地产融资在银行信贷方面将逐步转向资质较好的国企或上市房企?同时非标转标趋势明显，未来更加依赖于信贷、股权、标准化债券及资产支持证券等方面的融资而海外融资规模的步伐也将进一步趋大?但短期随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下非标融资或继续回暖2.4 房企常用融资渠道对比（2017年vs2018年三季度）融

29、资渠道融资形式融资方式描述2017年原有2018年三季度更新券商投行股本包括股本方式的境内外首发上市（IPO）、配股、定增（非公开发行）以及可转债等除国内A股IPO暂停外，其他业务均可以正常开展境外IPO和再融资活跃；除定增外，其他国内资本市场业务几乎全部暂停债务债务方式的公司债券（大小公募、私募）、可交换债、海外发债（外资投行通道）等国内公司债暂停，海外发债活跃重新放开公司债（只能用于借新还旧），新增租赁住房专项债，海外债审批备案有所收紧商业银行 债权开发贷款、流动资金贷款、过桥资金、并购贷款、委托贷款、银团贷款、承兑汇票以及债务融资工具（超短融、短融、中期票据、定向工具等）除流动资金、过桥

30、资金、委托贷款等方式外均可并购贷表外资金禁止操作，表内资金受限放款，开发贷要求项目区位要求一线、强二线城市核心区域及国家政策支持区域(大湾区和雄安新区等)，规模缩紧，成本大幅上升信托公司债权信托贷款、委托贷款委托贷款暂停准入门槛缩小到50强甚至30强，绝大部分信托公司都需借助自身财富中心和第三方平台募资，成本大幅度提高，甚至有部分机构提出带资金上会股权夹层融资：股权投资（明股实债）部分信托可行极少数信托可以操作券商基金子公司资管计划资产证券化（类REITs、CMBS、运营收益权、物业费和购房尾款ABS等类型）可以可以，发行数量、规模有所增加租赁公司债权融资租赁（售后回租）可以目前甚少资产管理公

31、司混合通过债权转让、债务重组融资，夹层资管计划等实施明股实债，以及直接一级市场项目的股权投资可以继续可行，对融资主体、项目区位和收益率等增加要求，同时大幅提高资金使用成本保险公司股权在一级半（定增）、二级市场（大宗交易、协议转让）等方式购入上市房企股票进行财务投资可以不能收购商业办公项目、直接参与开发可以甚少债权通过资管计划、债权计划，不动产投资计划和信托计划进行债务融资可以审批更加严格，对融资主体大幅提高准入门槛，同时提高项目入选标准私募基金股权包括投资未上市的房地产公司的股权的战略投资以及房地产公司下属项目公司股权的财务投资可以可以，但是大部分企业开始谨慎决策产业基金夹层通过明股实债方式进

32、入，实现房企的杠杆融资可以显著减少，银行、保险、集合信托等通过资管通道的资金几乎绝迹并购基金股权通过与商业银行、地产基金、私募基金等金融机构合作，设立基金为整合并购项目提供融资可以大幅提高融资主体和项目准入门槛股票交易所质押通过股票质押给第三人或者金融机构进行融资可以可以，降低质押比例和质押率金融产权交易所债权计划通过设立债权融资计划销售给银行等金融机构进行融资可以可以，但是资金方局限性大，募资周期变长第三方理财债权通过第三方理财机构募集资金对接房地产企业项目可以发行数量显著减少，成本上升显著，准入房企基本在前10强互联网平台P2P众筹，募集个人客户资金对接房地产企业项目可以几乎没有金融控股平

33、台股权通过收购传统金融牌照，设立金控平台可以监管部门严格控制2.4 房企常用融资渠道对比（2017年vs2018年三季度）（续）政府产业基金或国企自有资金债权通过设立基金或者信托方式借给房企可以可以，但是成本较高，对交易对手、项目城市、区域、业态等有要求2.5 房企各种融资渠道的比较与分析?股本融资优先、债务融资其次?对于房地产企业来说，上市及再融资是最佳融资渠道?国内A股的4家典型上市房企“招保万金”（招商、保利、万科、金地）?香港H股上市的后来居上七小龙“碧桂园、恒大地产、万达商业、中海地产、融创中国、华润置地、龙湖地产”?借壳上市的后起之秀“绿地控股、华夏幸福”?在监管宽松的情况，往往成

34、为主流融资方式?信用方式优先、担保抵押质押其次?房地产企业是“重资产”的行业，但是房企资产负债率一般都很高（绝大多数都在75%以上）?运用高杠杆之后，可供抵押的资产不多，信用方式借款成为优先?对于上市房企来说担保次之（毕竟涉及信息披露问题），实在不行才考虑抵押质押融资?银行通道优先、非银渠道其次?特别是债务性融资来说，银行渠道的资金成本往往是最低的?整个金融市场，银行拥有最大资产体量，市场最大资金提供者，名副其实“大金主”?其他渠道融资的最终资金来源“穿透”下来绝大多是银行（除保险自有资金、信托集合理财、第三方理财等渠道外），其他渠道都要在银行基础上加收一定的“通道”费用，银行渠道融资成为最优

35、方式?次之在银行间市场或者交易所渠道发行债券或者资产证券化产品，再次信托融资、租赁融资等，最后考虑互联网金融平台或者民间借贷等?无论是过去的明股实债模式，还是中间级加浮动收益模式，还是固定收益债权加实际股权投资模式，股债混合模式已经是大势所趋?房企通过寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权；减轻财务支出压力，及时回笼资金，投入新建设项目，加快资金周转，提高杠杆比率；实现财务会计并表和销售收入合并，提升行业排名，改善资产负债表?金融机构通过股权投资方式加强对房企资金和经营权的实际管控，在房地产行业上行时，分享项目后端溢价收益分红，做大其投资产出利润，增加收入；在房地产行业下

36、行时，及时处置，化解潜在风险，保证所投入资金安全股债混合融资模式是大势所趋2.6 当前形势下房地产行业创新融资2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续）?随着混合制改革的逐步深入，国企与国企，国企与民企等之间兼并重组将会屡见不鲜，房地产行业也不例外，行业集中度将会进一步提升?2017年整个行业环境变化使得一些房企面临生存困境不得已断臂求生，同时在规模化依赖日益严重的行业竞争格局下，不少企业为提升竞争力也在谋求战略调整，这些都推动了房地产并购重组案例的增加?通过“大鱼吃小鱼”，房企之间资源重组整合以实现战略调整的方式，将会成为常态；而并购重组将成为行业趋势，相关并购基金未来成为主流方式?大型房企

37、和地产并购基金迎来发展机会，他们在经营上的压力相对小，优秀的现金流和低的资金成本将使得他们在行业整合中成为并购者，伺机获取优质的土地和资产或向上下游延伸以完善产业链，比如平安不动产、华润置地基金?进行纵向收购，完善从募资、投资开发、工程施工、管理运营、退出等环节，打造黑石、铁狮门、凯德置地、丰树等一样的全链条一体化运作模式横向与纵向并购重组成为主流，并购融资是关键?轻资产模式是房企未来发展模式之一，品牌输出、委托代建、运营管理是核心竞争力?ABS/ABN是房企金融创新的重要方向，对于重资产运营的商业、养老、产业、文旅、农业等地产业态，回收期长，资金沉淀压力较大，将是缓解资产压力和撬动发展的重要

38、方式。丰富的底层资产种类，为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。以类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）为代表的资产证券化产品成为共识?通过“类REITs”、CMBS、运营收益权ABS（如酒店、工业厂房、园区等收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型，覆盖证券化的权益和债务两个方向，给房地产企业多样化选择。目前私募版REITs已经试点，未来随着政策的逐渐放宽，公募版的REITs将是房企重要的创新方向。由于国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对来说比较成熟，同时CMBS资产并不需要出表，更加方便快捷，并能够实现较大额度的融资?通过资产证券化ABS进行创

39、新融资，由此提高企业流动性和财务的灵活性，优化企业的财务报表，并实现重资产的出表，减低企业资产负债率，达到商业地产存量盘活、去库存、轻资产的目的轻资产模式受到推崇，资产出表是目的2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续）?近年来，随着一带一路政策的推进，加之国家层面对海外投资的一定性政策鼓励支持，大量房地产企业走出去开始去海外拓展新的蓝海，借此完成全球化商业版图布局成为潮流，因此聚焦于海外市场的外币融资也成为诉求?2016年以来，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前3季度公司债占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。在2013、2014年时，国内房企呈现境外融资的

40、高峰时期，2015年后随人民币贬值、国内融资渠道的多元化后，房地产企业海外融资规模持续萎缩。随着2017年末国内新一轮宏观调控深入，国内融资难度的上升，房企又开始加快了境外融资，以补充境内融资收紧的困境?未来几年，随着融资调控的收紧和国家对资金回流的鼓励支持，房企的通过海外发债、再融资、海外银团贷款等渠道进行资本回流会成为常态出海发展成为选择，境外融资有助于资金回流2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续）?随着房地产行业转型的逐步转型，大型城市综合体项目成为房企在大中城市开发的主要商业模式，对于综合体项目巨量资金需求，私募房地产基金的杠杆融资模式成为首要选择，目前对于资金需求量大（一般超过1

41、0亿元）的项目，基金方式往往能够分担融资压力，解决资金困难?房地产企业作为发起人设立私募产业基金，借助私募基金“分层架构”的运作模式，作为一般合伙人（GP），并通过关联企业出资通合伙人（LP）中劣后级，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等增信措施，保证收益与差额收益结合的机制，吸引银行、保险、信托等金融机构资金作为普通合伙人（LP）中优先级或者中间级参与房地产企业旗下项目股权投资，实现“小股东操盘”的经营模式?私募房地产基金使得房企运作更加灵活，在拓宽融资渠道的同时，还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入，相信未来将是一片亟待开发的“蓝海”私募房地产基金撬动杠杆，成为发展重点2.

42、6 当前形势下房地产行业创新融资（续）?互联网支付平台的兴起则进一步推动金融体系的“技术性脱媒”。各种第三方支付平台、P2P网站等冲击着商业银行传统的资金中介和支付平台功能，从技术层面不断削弱商业银行的传统媒介功能，也推动了互联网金融与房地产的结合，使得房企直接融资更加便利、快捷?近年来，各种基于各类互联网金融平台的产品纷纷推出，通过互联网众筹，投资者通过间接方式投资房产获取收益，房企根据投资者需求量身定制产品，或通过众筹资金代建和运营自身项目，融资建设棚户区改造、保障房等项目，或为中小房企或者上产业上下游企业提供融资服务，甄选优质项目投资?对于房地产企业本身而言，互联网金融平台将为房地产全产

43、业链提供新的融资模式，提高了融资效率互联网金融平台，开启房地产融资新模式2.6 当前形势下房地产行业创新融资（续）2.7 前期融资（拿地配资）拿地决策之前需要考虑的因素土地是否可以抵押与评估 是否可以引入战略、财务投资者（金主）土地出让金是否可以分期付款内部收益率IRR是否满足要求?关系到是否利用土地进行抵押融资，土地证是否可以分割为几个?了解当地金融机构抵押融资政策（比例、规模、权限、时间等）?土地评估价格，是否可以第二、第三顺位抵押?缓解融资压力，避免项目峰值投资过大?降低融资成本，拿地后?投入新项目，加快周转?寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权?减轻财务支出压力

44、，回笼资金，投入新项目，加快周转?或者我方小股东操盘，实现会计并表和销售收入合并?IRR高低决定融资渠道和融资可接受成本上限，决定融资效率与进度?投入新项目，加快周转?一般一线城市IRR不低于10%，二线城市不低于12%，三线城市20%左右，四线城市超过20%2.8 项目融资施工建设期的资金方案设计?总包商选择 遴选合适机构，配合开发商融资走款?工程款支付 付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本?抵押物调整 根据项目去化特点调整抵押物范围，资金需求压力?预收款 利用好预售资金监管户，盘活受限资金，获取银行贷款2.8 后期回款销售期的资金管理与平衡资金管理支出收入盘活成本、费用、税

45、投资（取得项目）销售回款融资错配融资受限资金其他受限资金资金平衡2.9 房企对外融资渠道风险防控?现金为王在成本可控的前提下，尽量扩大融资规模，确保现金流安全?投资与融资匹配公司投资计划与融资进度相匹配，保证资金使用效率的同时，根据融资情况动态调整投资拿地节奏?短期与长期资金错配融资兼顾短期流动资金与长期投资资金的组合，避免集中兑付的压力，同时提升资金使用效率?拓展渠道，不过分依赖某些资源 广泛拓展融资渠道，包括期限长短搭配、股权债权组合、高低成本使用等等第三部分：债务融资实操案例解析?商业银行渠道的债务融资?信托通道的债务融资与夹层融资?私募基金的混合融资?公司（企业）债券/债务融资工具融资

46、?资产证券化融资?供应链融资?保理/商票融资?债权融资计划融资?债权/收益权、特定收益权转让融资?互联网金融平台、第三方理财平台项目融资?租赁公司的债务融资?海外融资?其他3.1 商业银行渠道的债务融资?抵押政策+预售政策开发贷款?整体布局+方案谈判?资本金落实?融资置换融资方案中的核心要素：1.融资额度2.利率（结合当时市场环境）3.期限（开发贷款一般3年）4.担保条件5.放款条件6.还款计划3.1 商业银行渠道的债务融资房地产开发贷款银行审批流程3.1 商业银行渠道的债务融资案例：广州实地常春藤项目YH-K1-2地块开发贷融资7亿元项目公司获取土地工行华南支行受理四证齐全资金本、资质落实

47、项目评估上报审批方案谈判条件落实合同签订贷款发放抵押物已落实达到放款节点贷后管理销售进度工程进度贷款清偿抵押物置换节点还款（销售20%开始还款，50%还款50%，销售75%全额归还）（发放贷款7亿元）(3年期限，利率下浮5%)达到进度或提前申请3.1 商业银行渠道的债务融资（续）?政策指引：抵押政策+预售政策并购贷款?并购类型：受让现有股权、承接债务、认购新增股权与收购资产?关注的风险点：战略风险、法律与合规风险、经营及财务风险、整合风险、国别与财务风险?审批权限：贷审会、分权限审批?并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金的项目，不得变相置换土地出让金?防范关联企业借助虚假并购行为套取贷款资金，

48、确保短款资金不被挪用?应按照穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上?部分银行要求满足432条件或其他自有资金条款投资人（委托人）金融机构（受托人）项目公司（标的公司）股权质押、第三方担保签订协议、受托支付进度监控、资金监控还款来源股权收购融资流程：3.1 商业银行渠道的债务融资（续）广州实地华南工行广东誉丰质押誉丰100%股权，第三方担保受托支付60%股权贷款资金回笼、股东分红自有资金支付40%股权款开立监管账户广州实地并购、100%控股案例：广州实地16亿元收购广东誉丰100%股权并购融资介绍3.1 商业银行渠道的债务融资（续）银行承兑汇票?公司（业主方）以所拥有的

49、物业进行抵押融资，其物业用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。?资金使用用途灵活信用证、保函?工程性保函：相对少，主要因为实际中房企或者地方政府等地主相对强势，主要以资金为主，保函用处不大?融资性保函：大多用于跨境融资，有些房企可能用到?履约保函经营性物业贷款?主要用于公司（业主方）支付上游项目原材料采购费用等和下游施工企业工程款等委托贷款?指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。3.2 信托通道的债务融资与夹层融资?信托资金用于向项目公司发放房地产开发贷?资金用于标

50、的公司项目建设?放款条件为取得施工许可证，满足四三二条件开发贷款3.2 信托通道的债务融资与夹层融资?资金用于收购项目公司股权?信托资金将于缴纳完项目土地出让金后发放?项目公司为新成立的项目公司?新成立项目公司股权和开发方没有关联关系或追溯不到同一个实际控制人?土地出让金已经缴纳完毕?信托贷款将于缴纳完土地出让金后发放，放款后1个月内办理土地抵押 案例：青岛项目-粤财信托并购贷款融资?粤财信托拟发起设立“粤财信托实粤1号集合资金信托计划信托规模不超过并购总价款的60%且不超过10亿元，信托资金用于向实地地产及关联公司（简称“收购方”）发放并购贷款，资金用于收购青岛市北区河西项目公司 股权，信托