房地产企业战略投资拓展策略.pdf

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1、战略投资拓展策略Strategic Investment Development StrategySuccessful acquisition of real estate investment development technology and methods方案人：刘彬2019年4月4日目 录01顶层设计Top designCONTENTS02拓展模式 Expansion mode03操作流程Operation procedure 04实施保障Actualization GuaranteeCONTENTS01顶层设计Top design 企业核心文化及愿景；了解企业战略整体规划；未来3-

2、5年落实战略目标；企业愿景 企业擅长及涉足行业端口；企业为社会、行业创造价值；企业在建、投入运维成功案例；企业价值 社会、行业荣誉及公信力；行业、产业技术掌握空间；行业、产业掌握资源平台；企业资源Company profileTop design顶层设计Company profile Top design顶层设计企业核心价值整合资源平台企业财务状况公司治理水平战略投资发展企业核心价值：柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；硬性产品：技术、能力、专业、规模、产品；整合资源平台：地产开发本体上下游资源整合；地产+【科技、智能、文创、旅游、生药、文体、文旅、康养等】政府主管部门&协会、企业、机构、科研院所

3、、高校智库等企业财务状况：企业现有财务是否良性，资信用等级，融、投、并、购能力；企业治理水平：规范化、制度化、体系化公司管理，建立科研与实操技术团队，人才阶梯培养机制等Company profile Top design顶层设计企业价值经济效益获取价值获取价值开发用地开发用地资源平台资源平台产能转换产能转换技术技术品牌品牌输出输出资产土地资产土地金融金融管理管理产业服务产业服务园区经营园区经营 匠心打造样板项目工程，实现轻重资产同步运营，稳定企业现金流，资产运作扩大企业融资渠道；按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。Company profile Top de

4、sign顶层设计产品核心产品核心1居住配套居住配套2运维服务运维服务3金融投资金融投资4轻资产输出轻资产输出5产能平台园区管理产能平台园区管理地产地产+【科技【科技+环保环保+智能智能+生物生物+医药医药+文化文化+体育体育+文旅文旅+.】土地溢价土地溢价固定资产固定资产 资本运营资本运营品牌、技术、工艺、品牌、技术、工艺、工法、装备、规范工法、装备、规范商业模式商业模式.02拓展模式Expansion mode产业勾地撇脂政府需求产业导入基建绿隔功能配套租售置换条件5:53:7办公或商业与居住比2:8合作开发LOREM一二级联动开发渗透 自持销售开发进度2:3LOREM并购开发政府需求资源互

5、补自持销售比4:6产业：商业+住宅比3.5：6.5政府需求产业导入城市三规“国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划”基建绿隔功能配套框架性签署定向拍定投产业+住宅用地市场研判 尽职调查 风控法务把控并购项目自持经营年收益超过18%，销售收益超过22%，净收益不低于15%自持销售配比4:6自持销售比5:5起净利润13%-18%实时性依据政府开发进度提交成果逐步推进置换产业+住宅用地 自持：销售比1:2Company profileExpansion mode拓展模式Company profileExpansion mode拓展模式拿地十六种模式买地购买股权投资分立其他方式招 拍 挂不

6、是招拍挂，创造招拍挂。直接买地。（实际是买项目）购买股权创造境外卖股权设立特殊目的公司转让股权吸收合并有地企业股权并购有地企业企业股权吸收非地产公司投资地产公司股权投资到新公司，然后卖股权。（适用已经运营项目产业园商业、酒店）部分先分立，再卖股权 先分立，然后合并先用货币资金投资，再让产赎股合作建房1003+36+48模式国税函、国税发、财税委托代建 一手项目 公开招拍挂 旧改城市更新 勾 地 一 级 开 发 二手项目 股权收购 委托开发 在建工程转让 资产转让Company profileExpansion mode拓展模式Company profileExpansion mode拓展模式一

7、手项目土地信息挂牌公告熟悉城市了解区位项目概况拜访政府了解竞品航拍影像项目踏勘项目研判营销市调设计强排投资测算材料准备集团评估拿地程序城市分析区域分析市场分析项目分析竞品分析产品建议户型配比售价建议方案排布规划指标投资营销成本财务可研性分析报告净利润IRR自由资金投入获取授权价招拍挂Company profileExpansion mode拓展模式二手项目土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序集团推荐合作方推荐个人自愿城市排查熟悉城市了解区域项目概况拜访合作方了解竞品航拍影像城市分析区域分析市场分析项目分析债务风险核查土地风险核查股权风险核查财务尽调报告法务尽

8、调报告交易路径及资金安排营销/高管调研报告规划设计方案市政调研报告运营计划安排合作协议初稿投资营销成本财务确认对价合同确认稿确认认购模式净利润IRR自有资金投入收并购Company profileExpansion mode拓展模式二手土地获取资本市场（收 购）土地市场（招拍挂）直接转让股权收购.驾驭等划拨用地转让军队用地转让企业国有产权转让建设项目回报用地.Company profileExpansion mode拓展模式脱贫攻坚经济持续发展企业创新活力劳动就业环保治理财政税收 政府【产能转换&开发建设】聚焦企业战略投资聚焦 减、免、退税政策；产业扶持政策；特殊优惠政策等；地方政府政策支持

9、政府支持力度，营商环境；政府对接、督办帮扶程度；绿色办事窗口等；地方投资环境 落地项目是否符合地域、地缘区域城市经济发展；导入产能资源平台能量是否可以释放转化；项目估算、概算、决算是否能够达到项目利润预期等项目经营收益 产投&建投软硬环境；政府协助背书及站台深度；地方政府产业金融扶持力度等；政府主导力度Company profileExpansion mode拓展模式03操作流程Operation procedureCompany profileOperation procedure 操作流程从战略到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取

10、项目Company profileOperation procedure 操作流程退出管理收益管理财务指标投后管理经营管理公司治理投资拓展 内维度公司管理技能能力人才建设财务状况企管水平经营管理研发能力产品组成资源平台成本管控收益管理盈利模式运维能力经营状态收益状况财务指标风控评估融资能力回款指标税务筹划投后管理风控能力运维水平经营状况现金状况退出管理债权债务资本收益股权期权法务风险Company profileOperation procedure 操作流程 投资拿地投资拓展中心 营销策划 营销策划中心 产品策划设计研发中心 融资策划 财务管理中心 规划设计设计研发中心成本管理中心 施工管理

11、工程管理中心成本管理中心招标采购中心 产品交付 客户服务中心 法务风控中心 物业服务物业管理中心 销售实现 营销策划中心 融资实现 财务管理中心计划运营中心协助配合职能中心人力资源中心投资拓展中心【前期部】财务管理中心【资管部】市场公开信息 各地政府土地、建委土地入市信息；国家、省部、市属产业发展土地信息；居间合作信息 个服务机构土地开发信息 个人掌握且资源主导土地开发信息资源整合信息 各个合作产业机构土地信息 产业联盟合作土地开发信息金融机构合作 业务合作获取土地开发信息 融信合作获取土地合作开发信息资本市场信息 外部市场资本运作股份获取土地信息 外部债权并购获取土地信息内部员工推荐 内部奖

12、励员工推荐土地合作信息；企业合作供方库获取土地合作信息；内部土地信息获取外部土地信息获取Company profileOperation procedure 操作流程信息来源 判断信息来源并获取相关土地开发基础资料，尽调风控判断；摸清合作商务条件、建筑规划条件；明确是否具备土地开发资质，用地性质；未来合作开发深度与强度阶段成果 踏勘项目出据规划定位报告、可行性研究报告；确定踏勘土地可开发产品类型；模拟开发进度及经营运维周期 项目财务分析及收益 明确立项准备上投资决策会审批实地踏勘 确定项目所在区域、地缘经济、人口、城市产业发展计划规模；提供开发土地四止，周边环境与配套；对标参照开发项目市场情况

13、及判断产业发展未来预期；用地条件规划范围是否符合项目开发落地；Company profileOperation procedure 操作流程土地信息甄别获取Company profileOperation procedure 操作流程 产业方案结构产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业性、可行性，要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方案内容要体现处政府对经济、政绩、环保、扶贫、就业、税收、城市形象等核心诉求，方案不能只是资源的展示，还需要产业发展中所需要的各类要素的准备，最好是与产业资源方一并完成这个工作。宏观背景区域政策行业状态区域禀赋产业定位产业平台发布产业发展路径功能分区及配套

14、产能资源储备1月-1.5月【多部门联合作业】项目信息谈判获取&资料收集 项目实地探勘【投发、营销、规划、财务】甄别评估项目【投发、营销、财务、风控】15天【财务、设计、法务配合】上报决策会议 汇报项目定位及可研 答疑审核1月【法务、财务】双方审核并确认土地出让合同，按照土地出让商务约定准备缴存土地出让金 确定双方签约日期，签署土地出让合同2月-3月【规划、法务、风控、产业合作方】预约上会汇报方案 谈判未通过双反协商，形成一致意见修改方案或终止 按照统一意见修改，再次上会汇报，报呈合作协议及确定土地出让流程Company profileOperation procedure 操作流程 项目定位及

15、可研【投发、营销、成本、财务】报审决策方案【投发、财务、法务】提交方案及历史谈判文案会议纪要等 未通过审核落实未解决问题或者停止 过审核落起草项目合作协议及土地出让合同等文本 确定土地出让流程，报审及审核土地出让合同。签约日期，按约定支付土地出让费用，同时汇总保存项目拓展及签约所有文本、方案、合同【纸质、电子版】等04实施保障Actualization Guarantee战略投拓清晰、明确企业发展战略认同企业文化及发展理念技术创新、管理规范建设能效壁垒，形成蓝海战略熟悉企业资源平台规范、标准操作流程扩大信息来源渠道具备宽度&深度知识基础强大学习能力Company profileActualiz

16、ation Guarantee实施保障奖罚 按照年度计划指标，奖励节点奖励机制，调动团队人员工作积极性 按照绩效KPI进行业绩考核，建立升职奖励与业绩淘汰机制目标奖惩执行管理目标 紧密按照企业文化及发展战略有序开展工作 确保企业开发货量及收益预期，同时应拓展具有建立标杆示范样板项目工程管理 按照公司目前制度及未来工作强度不断完善工作操作手册及流程，规范制度与体系化建设；重视理论与实操结合，做好人才梯队建设执行 市场产品监控机制建立，形成差异化经营；按照年度任务工作指标，排布一、二、三级工作计划执行；落实每个阶段工作任务，绩效考核，优胜劣汰；Company profileActualizatio

17、n Guarantee实施保障 加强自身能力水平学习；增强职业操手培养；加大外拓资源渠道 扩大人脉交际圈层勤练内功资源整合 按照投资拓展工作流程阶段，提前告知合作部门联合工作信息及内容；积极与各部门进行技术、信息沟通，联手推进工作落实通力合作 投资拓展工作系统内自建完善外，需要横向各部门给与项目前期、开发中期、收尾竣工多部门配合与支持 吸收消化企业内部资源，挖掘潜在商机 对外建立产业合作平台，合作方库维护更新；建立稳定及有效的合作渠道和合作方 同时从节约成本、快速推荐工作程度，应多积极与企业原有资源对接，挖掘新的项目和合作商机Company profileActualization Guarantee实施保障THANKS感 谢 欣 赏