复合型商业地产策划要点实战与案例解析.pdf

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1、城市城市具有一定人口规模、以非农业人口为主的居民点，现代具有一定人口规模、以非农业人口为主的居民点，现代城市的含义主要包括三方面因素：人口数量、产业结构及行政的意义。城市的含义主要包括三方面因素：人口数量、产业结构及行政的意义。因“城”而“市”因“城”而“市”因“市”而“城”因“市”而“城”以战略要地及边疆城市为主以战略要地及边疆城市为主 先有市后有城，是人类交易中心和聚集中心先有市后有城，是人类交易中心和聚集中心 集市型城市集市型城市 功能型城市功能型城市 综合性城市综合性城市 城市群城市群 农民或手工业者农民或手工业者商品交换的聚集地 商品交换的聚集地 商品交换地、商商品交换地、商品生产地

2、，工业重镇、旅游城市 品生产地，工业重镇、旅游城市 城市聚集力增强，城市聚集力增强，单纯的商品交易向综合服务发展 单纯的商品交易向综合服务发展 以一个或多个城市为核心，以功能互补为发展契机 以一个或多个城市为核心，以功能互补为发展契机 城市的选择：城市的选择：货币投票（用手投票）货币投票（用手投票）迁徙投票（用脚投票迁徙投票（用脚投票)聚集的城市：人群的聚集与分散聚集的城市：人群的聚集与分散 能量的聚集与分散能量的聚集与分散 城市理论研究城市理论研究 人口结构与发达商业城市人群机构人口结构与发达商业城市人群机构 差距较大差距较大 发展型市人口收入结构 发展型市人口收入结构 现有人群结构不满足高

3、端商业发展 现有人群结构不满足高端商业发展 哑铃型结构 哑铃型结构 高端人口高端人口 中端人口中端人口 低端人口低端人口 矿主、有色金属行业主、企业主等 矿主、有色金属行业主、企业主等 泛公务员群体，企业中高层管理人员 泛公务员群体，企业中高层管理人员 在岗职工，普通小生意者 在岗职工，普通小生意者 呈哑铃型分布，贫富差距大；呈哑铃型分布，贫富差距大；仅有的高收入人群无法极强的消费力仅有的高收入人群无法极强的消费力 康巴什高档商业无法靠市场自发形成，必须借力政府康巴什高档商业无法靠市场自发形成，必须借力政府 中端人口中端人口 低端人口低端人口 纺锤型结构 纺锤型结构 商业发达的城市人口结构成纺

4、锤形商业发达的城市人口结构成纺锤形 高端人口为拉动高端人口为拉动 中端人口中端人口 越多越多 高端人口高端人口 众多中端人口支撑众多中端人口支撑 低端人口为补充低端人口为补充 消费力度消费力度 越大越大 高端商业高端商业 易活易活 借助外力打造高端商业市场 借助外力打造高端商业市场 中端人口中端人口 越少越少 消费支持消费支持 越小越小 市场自发市场自发 性越弱性越弱 区域认知区域认知 Part1 三大反思三大反思 面积 区间面积 区间 80000-4000080000-40000 40000-2000040000-20000 20000-1000020000-10000 10000-5000

5、10000-5000 5000-10005000-1000 1000-5001000-500 500-100500-100 100-50100-50 投资 投资 总额 总额 4-8亿元 2-4亿元 1-2亿4-8亿元 2-4亿元 1-2亿元 元 0.5-1亿0.5-1亿元 元 1-5千万 500-1-5千万 500-1000万 1000万 100-500万 50-100100-500万 50-100万 万 主要业态主要业态 大型购物中心大型购物中心 大型连锁超市，家电卖场，百货公大型连锁超市，家电卖场，百货公司司 大型连锁超市，家电卖场，家具卖大型连锁超市，家电卖场，家具卖场场 银行，邮政，金

6、融银行，邮政，金融 大型连锁超市，家电卖场，家具卖场，影城，家居卖场，运动馆（轮滑，溜冰等）体检中心，银行，邮政，金融服务，会所，数码影音广场，数码体验馆，影城，家居卖场，健身中心，汽车展厅，运动馆（轮滑，溜冰等）大型中餐，迪厅，KTV 生活超市，西餐，SPA，书店，婚纱摄影，GOLF用品，网吧，台球，演艺吧，茶餐厅大型连锁超市，家电卖场，家具卖场，影城，家居卖场，运动馆（轮滑，溜冰等）体检中心，银行，邮政，金融服务，会所，数码影音广场，数码体验馆，影城，家居卖场，健身中心，汽车展厅，运动馆（轮滑，溜冰等）大型中餐，迪厅，KTV 生活超市，西餐，SPA，书店，婚纱摄影，GOLF用品，网吧，台球

7、，演艺吧，茶餐厅 服饰专卖，运动专卖，生活超市，电玩吧，儿童乐园，书店，婚纱摄影，GOLF用品，网羽专卖，网吧，休闲餐饮，蛋糕店，面包，冰激凌店，酒吧，咖啡厅，茶餐厅，珠宝，钟表，药品保健服饰专卖，运动专卖，生活超市，电玩吧，儿童乐园，书店，婚纱摄影，GOLF用品，网羽专卖，网吧，休闲餐饮，蛋糕店，面包，冰激凌店，酒吧，咖啡厅，茶餐厅，珠宝，钟表，药品保健 服饰专卖，运动专卖，美发，美甲，风味快餐，珠宝，钟服饰专卖，运动专卖，美发，美甲，风味快餐，珠宝，钟表，化妆品，表，化妆品，眼镜，便利店眼镜，便利店 代表品牌代表品牌 万象城，东方新天地，大悦城万象城，东方新天地，大悦城 家乐福超市，苏宁电

8、器旗舰店，百盛商场，贵友商场家乐福超市，苏宁电器旗舰店，百盛商场，贵友商场 沃尔玛超市，国美电器，沃尔玛超市，国美电器，居然之家家居然之家家具城具城 中国银行、中国邮政、利客隆超市，大中电器，曲美家具，工商银行，证卷设市场中国银行、中国邮政、利客隆超市，大中电器，曲美家具，工商银行，证卷设市场 工商银行、交通银行、伊利诺伊家居，青鸟健身，时代华工商银行、交通银行、伊利诺伊家居，青鸟健身，时代华纳，影城，宝马专纳，影城，宝马专卖，麦乐迪KTV，慈济体检中心卖，麦乐迪KTV，慈济体检中心 冠军超市，冠军超市，FRIKDAYFRIKDAY NIKE专卖，金象大药房，迪亚天天超市，翻NIKE专卖，金象

9、大药房，迪亚天天超市，翻斗乐，绿叶书屋，麦当斗乐，绿叶书屋，麦当劳，哈根达斯劳，哈根达斯 班尼路，匹克专卖，王子美发，成都小吃，班尼路，匹克专卖，王子美发，成都小吃，老凤祥珠宝，老凤祥珠宝，直通车眼镜，7-11直通车眼镜，7-11 投资经营投资经营方式方式 投资者投资者 专业大型投资公司专业大型投资公司 雇佣关系结雇佣关系结合难度极大合难度极大 非专业中型投资公司非专业中型投资公司 非专业小型投资公司非专业小型投资公司 雇佣关系，有雇佣关系，有结合机会结合机会 个人投资者个人投资者 容易结合容易结合 经营者经营者 大开商，业大开商，业地厂开发公司，专业投资公司，专业的商管理公司的合并地厂开发公

10、司，专业投资公司，专业的商管理公司的合并 专业商业管理专业商业管理 专业商业管理专业商业管理 个人或合伙经营个人或合伙经营 商业广场有什么 商业广场有什么 时尚活力区 时尚活力区 都市生活区 都市生活区 金融商务区 金融商务区 Part1 三大反思三大反思 谁是商业持有人 谁是商业持有人 投资能力 编号 出处 购铺决策视角 亿以上 1 大型投资机构基金产股 长期持有、金融产品、规避风险 千万以上 2 投资机构/大型私营业主 增值性、长期性、金融产品 百万级 五百万 以上 投资能力 编号 出处 购铺决策视角 亿以上 1 大型投资机构基金产股 长期持有、金融产品、规避风险 千万以上 2 投资机构/

11、大型私营业主 增值性、长期性、金融产品 百万级 五百万 以上 3 中等私营业主、企业 回报率、增值性、长期性 3 中等私营业主、企业 回报率、增值性、长期性 三百万 三百万 4 小型私营业主/高级公务员 回报率、增值性、中期性 4 小型私营业主/高级公务员 回报率、增值性、中期性 刚过百万 刚过百万 5 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层 回报率、增值性、稳定性、安全性 5 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层 回报率、增值性、稳定性、安全性 十万级 五十万 十万级 五十万 6 6 小型私营企业主/中高级公务员/

12、小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者 回报率、增值性、投资门槛 企业高级管理层/个体经营者 回报率、增值性、投资门槛 财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性 财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性 可采取出售部分产权方式运营 可采取出售部分产权方式运营 以国内大型投资机构为客户 以国内大型投资机构为客户 定向较大销售 定向较大销售 以银行、邮政等大中型分支机构为主要客户 以银行、邮政等大中型分支机构为主要客户 销售或带租约销售 销售或带租约销售 主力店控制 主力店控制 各层业态控制 各层业态控制 分割以

13、中小面积为主 分割以中小面积为主 时尚活力区 时尚活力区 金融商务区 金融商务区 都市生活区 都市生活区 Part1 三大反思三大反思 20-100 平方米 100-500 平方米 20-100 平方米 100-500 平方米 500-5000 500-5000 平方米 平方米 体验型商业开发，解决消费外溢与吸纳不足体验型商业开发，解决消费外溢与吸纳不足 高端高端 消费习惯消费习惯 中端消费中端消费 中高端消费中高端消费 高端消费高端消费 进京进京 入沪入沪 过港过港 北京北京 上海上海 香港香港 低端客户群留在东胜区低端客户群留在东胜区 日常生活配套日常生活配套 中低档商业业态中低档商业业态

14、 传统商贸：东胜基础消费传统商贸：东胜基础消费 会展会展 休闲休闲 娱乐娱乐 餐饮餐饮 购物购物 品质商贸：需求体验消费品质商贸：需求体验消费 百货百货 超市超市 农贸农贸 批发批发 零售零售 保保 引引 本地消费不外流本地消费不外流 高端消费吸纳高端消费吸纳 谁是最终消费者 谁是最终消费者 重品牌重品牌 重排场重排场 重宽敞重宽敞 重价格重价格 国际一线品牌国际一线品牌 国际时尚潮流国际时尚潮流 宽阔空间感宽阔空间感 价格代表品质价格代表品质 发展品质商贸，有步骤的留住本地客群，吸纳周边客群发展品质商贸，有步骤的留住本地客群，吸纳周边客群 Part1 三大反思三大反思 五大支撑 五大支撑 政

15、策支撑政策支撑 规划支撑规划支撑 环境支撑环境支撑 项目支撑项目支撑 对外展示窗口对外展示窗口新城功能引擎新城功能引擎 新城 新城 聚能 聚能 布局新城轴线布局新城轴线城市功能完善城市功能完善 功能 功能 完善 完善 提升主题参与提升主题参与 聚集城市活力聚集城市活力 体验 体验 升级 升级 高端商业形态高端商业形态 打造城市名片打造城市名片 交通 交通 导向 导向 Part2五大支撑五大支撑 交通支撑交通支撑 多线路畅通多线路畅通 形成能量聚集形成能量聚集 高端 展示 高端 展示 项目商业策划原则项目商业策划原则 总体布局原则总体布局原则 时序开发原则时序开发原则 优地优用原则优地优用原则

16、功能互补原则功能互补原则 产业链完善原则产业链完善原则 因地制宜原则因地制宜原则 主题明晰原则主题明晰原则 租售结合原则租售结合原则 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 以五个不卖的原则，实现科学化主动经营管理 以五个不卖的原则，实现科学化主动经营管理 大体量商铺不卖 大体量商铺不卖 大进深商铺不卖 大进深商铺不卖 商业主要节点不卖 商业主要节点不卖 配套关键商铺不卖 配套关键商铺不卖 主题代表店不卖 主题代表店不卖 组建经营 组建经营 管理公司 管理公司 组建容易 经营不易 组建容易 经营不易 聘请经营 管理公司 聘请经营 管理公司 经营原则经营原则 经营管理提升经营管理提升 被动销售

17、 被动销售 主动持有 主动持有 转化 经营方式经营方式 矛盾的分析与解决矛盾的分析与解决 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 销售 销售 经营 经营 卖未来 卖未来 卖主题 卖主题 卖人群 卖人群 卖概念 卖概念 卖位置 卖位置 卖回报 卖回报 卖临街 卖临街 卖进深 卖进深 互动 互动 虚 虚 销售与经营双线互动，实现商业营销的虚实结合 销售与经营双线互动，实现商业营销的虚实结合 实 实 如何 如何 好卖 好卖 虚实结合，实现销售商业价值提升 虚实结合，实现销售商业价值提升 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 卖未来 卖未来 卖主题 卖主题 卖人群 卖人群 卖概念 卖概念 虚 虚

18、 以全新概念营销为商业项目造势 以全新概念营销为商业项目造势 新城的整体规划未来商业核心区 新城的整体规划未来商业核心区 与项目住宅相匹配的高端形象概念 与项目住宅相匹配的高端形象概念 为区域高端人群量身定做的商业 为区域高端人群量身定做的商业 最火爆的主题商业街 最火爆的主题商业街 概念延伸 概念延伸 营销实现 营销实现 软文硬广立体辐射 软文硬广立体辐射 项目围栏高调宣传 项目围栏高调宣传 活动营销主题推广 活动营销主题推广 高端活动场地提供 高端活动场地提供 虚实结合，实现销售商业价值提升 虚实结合，实现销售商业价值提升 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 卖业态 卖业态 卖回报

19、卖回报 卖临街 卖临街 卖进深 卖进深 与公寓办公销售完美结合，相互促进，螺旋式上升 与公寓办公销售完美结合，相互促进，螺旋式上升 实 实 概念延伸 概念延伸 利润最高，经营最火,风险最小的业态 利润最高，经营最火,风险最小的业态 4：3黄金比例实用型铺位，适用多种业态 4：3黄金比例实用型铺位，适用多种业态 抗风险最强 投资回报最抗风险最强 投资回报最高的临街黄金铺位 高的临街黄金铺位 810的高投资回报率 810的高投资回报率 营销实现 营销实现 与公寓销售相呼应 与公寓销售相呼应 黄金铺位公开拍卖 黄金铺位公开拍卖 设置商业楼王铺位 设置商业楼王铺位 投资回报高调宣传 投资回报高调宣传

20、虚实结合，实现销售商业价值提升 虚实结合，实现销售商业价值提升 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 中心广场商业七大营销卖点 中心广场商业七大营销卖点 市场竞争空间 市场竞争空间 城市功能空间 城市功能空间 主题业态空间 主题业态空间 经营管理空间 经营管理空间 本项目填补 的市场空间 本项目填补 的市场空间 最高端的城市商业功能 最高端的城市商业功能 最全面的商业面积分割 最全面的商业面积分割 最完善的商业投资方式 最完善的商业投资方式 最现代的建筑技术理念 最现代的建筑技术理念 最时尚的国际一线品牌 最时尚的国际一线品牌 7宗最 7宗最 最国际化的商业管理体系 最国际化的商业管理体系

21、 最强的市场竞争空间盲点最强的市场竞争空间盲点 最先进的一站式体验消费 最先进的一站式体验消费 PART7 商业的可执行性商业的可执行性 万达商业地产三代产品万达商业地产三代产品 万达广场已发展到第三代产品，正向第四代产品迈进 万达广场已发展到第三代产品，正向第四代产品迈进 01-03年 01-03年 发展时间 发展时间 单体盒式建筑 单体盒式建筑 建筑形态 建筑形态 纯商业 纯商业 产品类型 产品类型 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 选址特点 选址特点 五万平米左右 五万平米左右 规模体量 规模体量 商业 商业 功能业态 功能业态 04-05年 04-05年 发展时间 发展时间 组合式盒

22、子/盒子+高层 组合式盒子/盒子+高层 建筑形态 建筑形态 纯商业/商业+高层 纯商业/商业+高层 产品类型 产品类型 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 选址特点 选址特点 十万平米左右 十万平米左右 规模体量 规模体量 商业/商业+住宅+酒店 商业/商业+住宅+酒店 功能业态 功能业态 06年以后 06年以后 发展时间 发展时间 盒子+街区+高层 盒子+街区+高层 建筑形态 建筑形态 城市综合体 城市综合体 产品类型 产品类型 城市副中心、新区中心 城市副中心、新区中心 选址特点 选址特点 50-100万平米 50-100万平米 规模体量 规模体量 住宅+商业+办公+酒店 住宅+商业+办公

23、+酒店 功能业态 功能业态 第三代 第三代 第一代 第一代 第二代 第二代 商业+办公+住宅+酒店 商业+办公+住宅+酒店 中原万达 中原万达 商业+住宅+办公 商业+住宅+办公 二七万达 二七万达 洛阳万达 洛阳万达 商业 商业 51%1%14%22%8%4%住宅 商务酒店 写字楼 购物中心 商铺 其他 28%17%39%16%百货楼 综合楼 步行街 地下超市 郑州两个万达均为第三代产品，洛阳万达为第一代产品 郑州两个万达均为第三代产品，洛阳万达为第一代产品 PART 案例分析究案例分析究 万达广场发展战略 万达广场发展战略 二线城市 二线城市 三四线城市 三四线城市 城市中心 城市中心 副

24、中心“造城”副中心“造城”三大支柱 三大支柱 五大支柱 五大支柱 2009年万达5.09亿登 陆首个县级城市柯桥 2009年万达5.09亿登 陆首个县级城市柯桥 11年武汉万达76亿入 主东湖“楚河汉街”11年武汉万达76亿入 主东湖“楚河汉街”武汉菱角湖万达广场 武汉菱角湖万达广场 武汉，济南，重庆 武汉，济南，重庆 北京国贸万达广场 北京国贸万达广场 万达影院，万千百货 大玩家 万达影院，万千百货 大玩家 2003年 万达新城市计划 2003年 万达新城市计划 现在发展趋势 现在发展趋势 核心产业 商业地产开发 核心产业 商业地产开发 支柱产业 文化产业 支柱产业 文化产业 万达未来新核心

25、产业 旅游度假 万达未来新核心产业 旅游度假 城市综合体，住宅、写字城市综合体，住宅、写字楼 楼 传统住宅业务 传统住宅业务 核心作用：平衡现金流 带动商业项目客流量 核心作用：平衡现金流 带动商业项目客流量 战略定位：辅助现金流 战略定位：辅助现金流 万达集团联合中国泛海集团、联想集团和大连万达集团联合中国泛海集团、联想集团和大连一方集团，组成一个投一方集团，组成一个投资联合团队，对全国著名的旅游景点尝试旅游资联合团队，对全国著名的旅游景点尝试旅游+地产的开发模式地产的开发模式 万达产业种类做多，业务领域扩大 万达产业种类做多，业务领域扩大 少 少 多 多 支撑商业项目开业支撑商业项目开业

26、租金议价筹码租金议价筹码 商业项目“吸客”业态组合商业项目“吸客”业态组合 提高经营利润提高经营利润 产业链往电影上有业态延伸产业链往电影上有业态延伸 自持物业，委托经营自持物业，委托经营 低低价筹码低低价筹码 万达广场开发“订单模式”万达广场开发“订单模式”订单地产 订单地产 联合发展 联合发展 技术对接 技术对接 先租后建 先租后建 平均租金 平均租金 签订联合发展协议 签订联合发展协议 共同选址 共同选址 约定信息 约定信息 伙伴提出铺面要求 伙伴提出铺面要求 共同设计 共同设计 签订设计确认书 签订设计确认书 确认保证金 确认保证金 城市分三等 城市分三等 确定每一等城市 的平均租金

27、确定每一等城市 的平均租金 统一租金 统一租金 稳定的稳定的 合作伙伴关系合作伙伴关系 明确建筑布局明确建筑布局 面积使用最大化面积使用最大化 稳定租金收入稳定租金收入 提高谈判效率提高谈判效率 快速扩张发展快速扩张发展 招商在前 招商在前 建设在后 建设在后 有效组合有效组合 降低风险降低风险 主力店有效组合 主力店有效组合 抬高与政府 谈判身份 抬高与政府 谈判身份 提高可售部分价格，巨额回报 提高可售部分价格，巨额回报 促进其他商铺的招商 促进其他商铺的招商 转嫁资金租售风险 转嫁资金租售风险 消化70%购物中消化70%购物中心面积 心面积 缩短商业项目的孵化期 缩短商业项目的孵化期 优

28、势 优势 万达广场开发“现金流滚资产”模式 万达广场开发“现金流滚资产”模式 万达广场 三代产品的资金链比较 万达广场 三代产品的资金链比较 第一代产品第一代产品 单层商业单层商业 一层散售一层散售 第二代产第二代产品品 多栋独立商业多栋独立商业 知租不售知租不售 第三代产品第三代产品 城市综合体城市综合体 住宅、写字楼、步住宅、写字楼、步行街可售行街可售 资金链偏紧 资金链偏紧 资金链最紧 资金链最紧 后采取整体销售 后采取整体销售 缓解资金压力 缓解资金压力 资金链良好 资金链良好 散售面积约占20%散售面积约占20%可售部分显著提升 可售部分显著提升 约占项目整体的40-60%约占项目整

29、体的40-60%包括住宅、写字楼、底商、步行街 包括住宅、写字楼、底商、步行街 万达第三代产品在全国快速扩张，排名中国商业地产首位 万达第三代产品在全国快速扩张，排名中国商业地产首位 万达广场开发“现金流滚资产”模式 万达广场开发“现金流滚资产”模式 万达广场 第三代产品的“现金流滚资产”模式 万达广场 第三代产品的“现金流滚资产”模式 自由资金 自由资金 银行贷款 银行贷款 第三代产品 第三代产品 只售不租部分 只售不租部分（购物中心）（购物中心）销售部分 销售部分（写字楼，住宅，底商，步行街）（写字楼，住宅，底商，步行街）大型综合体 大型综合体 地标建筑 地标建筑 在此“现金流滚自资产”模

30、式中，销售额占据了很重要的作用在此“现金流滚自资产”模式中，销售额占据了很重要的作用 租金收益 租金收益 资产溢价 资产溢价 资产抵押贷款 租约抵押贷款 资产抵押贷款 租约抵押贷款 土地 土地 核心位置 低地价，分期付款 核心位置 低地价，分期付款 订单地产 订单地产 低地价提供低租金 低地价提供低租金 享受房地产开发和资产溢价的双重溢价享受房地产开发和资产溢价的双重溢价 滚动开发滚动开发 私募、整体出售、私募、整体出售、IPO上市上市 归还归还贷贷款款 部分租金归还利息部分租金归还利息 提升房价提升房价 平衡资金链，快速扩张 平衡资金链，快速扩张 短短 中中 长长 三大现金流三大现金流 万达

31、广场产品三代半产品 万达广场产品三代半产品 娱乐楼 娱乐楼 百货楼 百货楼 综合楼 综合楼 第三代半商业综合体生成示意 第三代半商业综合体生成示意 多楼多业态多楼多业态 写字楼写字楼 综合楼综合楼 娱乐楼娱乐楼 百货楼百货楼 超市楼超市楼 建材楼建材楼 高档酒楼高档酒楼 多层多功能多层多功能 多道多连通多道多连通 室外入口 室外入口 室内通道 室内通道 多层多功能多层多功能 多楼多业态多楼多业态 多道多连通多道多连通 做大、做全、做精 做大、做全、做精 内外步行街 内外步行街 万达广场产品共性 万达广场产品共性 步行街 步行街 外立面 外立面 建筑泛光 建筑泛光 2 3 4 1 主力店 主力店

32、 主力店的构成：主力店的构成：6+2 万千百货万千百货 万达影院万达影院 大玩家大玩家 大歌星大歌星 超市超市 国美电器国美电器 健身健身 儿童用品专卖儿童用品专卖 室内步行街室内步行街+室外步行街室外步行街 通道曲折通道曲折 中庭中庭 视线视线 现代、时尚、高贵现代、时尚、高贵 射灯，射灯，LED 万达制造，如出一辙，成本集约 万达制造，如出一辙，成本集约 案例分析郑州中原万达广场 案例分析郑州中原万达广场 区位 区位 地处中原区市政府所在地，城市核心区 地处中原区市政府所在地，城市核心区 功能 功能 集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公位一体 集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公位一体 规模

33、规模 指标 指标 占地面积92679平米，总建筑面积531000平米 占地面积92679平米，总建筑面积531000平米 万达广场第三代产品，容积率4.55 万达广场第三代产品，容积率4.55 业态 业态 商业、写字楼、住宅等 商业、写字楼、住宅等 商业地块 占地面积：54331 建筑面积：24.9万平方米 商业地块 占地面积：54331 建筑面积：24.9万平方米 住宅地块 占地面积：38347 建筑面积：28.2万平方米 住宅地块 占地面积：38347 建筑面积：28.2万平方米 业态业态 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）占比占比 住宅 28.2万 53.2%商业 16万 30.2%写

34、字楼 6万 11.3%其他 2.9万 5.5%可售室外步行街建筑面积：可售室外步行街建筑面积：33500 住宅部分占比住宅部分占比53%可售室外步行街和住宅的交叉推出市场，实现资金快速回笼 可售室外步行街和住宅的交叉推出市场，实现资金快速回笼 案例分析郑州中原万达广场 案例分析郑州中原万达广场 百货楼百货楼 综合楼综合楼 内街内街 外街（可售）外街（可售）商业构成 商业构成 大型商业中心吸大型商业中心吸引人群（主力店占据引人群（主力店占据70%以上）70%以上）主力店 主力店 万千百货 万千百货 万达国际影城 万达国际影城 国美电器 国美电器 迪卡侬 迪卡侬 大玩家电玩城 大玩家电玩城 大歌星

35、 大歌星 沃尔玛 沃尔玛 内步行街后期获内步行街后期获得持续的租金 得持续的租金 外步行街前期快速资金回款，维持开发 外步行街前期快速资金回款，维持开发 68%8%24%商业中心各业态占比商业中心各业态占比 购物 餐饮 娱乐 商业中心以主力店的购物和娱乐为主，餐饮有待提升 商业中心以主力店的购物和娱乐为主，餐饮有待提升 案例分析郑州二七万达广场 案例分析郑州二七万达广场 物业形态物业形态 面积面积 占比占比 住宅 32.5万 51.59%商务酒店 0.7万 1.1%写字楼 8.6万 13.7%购物中心 13.8万 21.9%商铺 5万 7.9%其他 2.4万 3.8%区位 区位 地处郑州二七区

36、的核心位置 地处郑州二七区的核心位置 规模 规模 功能 功能 占地11万平方米，总建面63万平米 占地11万平方米，总建面63万平米 餐饮、购物、休闲、娱乐餐饮、购物、休闲、娱乐365日一站式全龄层消费日一站式全龄层消费 指标 指标 万达第三代产品，容积率4.5 万达第三代产品，容积率4.5 业态 业态 商业，住宅，写字楼，酒店 商业，住宅，写字楼，酒店 51%1%14%22%8%4%住宅 商务酒店 写字楼 购物中心 商铺 其他 商业商业部分部分 住宅住宅+底商底商+办公办公+酒店规划区酒店规划区 大规模、分地块、多功能 大规模、分地块、多功能 住宅回收资金，保证商业的开发 住宅回收资金，保证

37、商业的开发 商业带动住宅品质，售价 商业带动住宅品质，售价 案例分析洛阳万达广场 案例分析洛阳万达广场 区位 区位 洛阳市亚世广场，涧西区核心地块 洛阳市亚世广场，涧西区核心地块 规模 规模 功能 功能 总建面109640，洛阳最大的商业中心 总建面109640，洛阳最大的商业中心 集购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式消费集购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式消费 指标 指标 开业时间：2009年12月 开业时间：2009年12月 代表 品牌 代表 品牌 万千百货，万达国际影城、大玩家、大歌星KTV、华润万家、永乐电器小 万千百货，万达国际影城、大玩家、大歌星KTV、华润万家、永乐电器小 业

38、态 业态 购物中心、室内外步行街 购物中心、室内外步行街 物业业态物业业态 建筑面积建筑面积 步行街 34000 百货楼 22000 综合楼 13000 底下超市 12000 大规模、纯商业、争第一 大规模、纯商业、争第一 28%17%39%16%百货楼 综合楼 步行街 地下超市 项目名称项目名称 总建面总建面 商业建面商业建面 住宅建面住宅建面 公寓公寓写字楼建面写字楼建面 酒店建面酒店建面 中原万达中原万达 53万平米万平米 160000平米平米 282000平米平米 60000平米平米 0 所占比例所占比例 100%30.2%53.2%11.3%0 二七万达二七万达 63万平米万平米 1

39、88000平米平米 325000平米平米 86000平米平米 7000平米平米 所占比例所占比例 100%29.8%51.6%17.3%1.1 洛阳万达洛阳万达 11万平米万平米 81000平米平米 0 0 0 所占比例所占比例 100%73.6%0 0 0 功能业态比例分析 功能业态比例分析 河南万达广场比较 河南万达广场比较 体量大，业态多 体量大，业态多 体量中小，业态少 体量中小，业态少 住宅：商业：写字楼5:3:1 住宅：商业：写字楼5:3:1 基本不开发酒店 基本不开发酒店 郑州郑州 洛阳洛阳 仅有商业，无住宅 仅有商业，无住宅 不开发酒店 不开发酒店 SM广场模式研究SM广场模式

40、研究 集团资金雄厚，经验丰富 集团资金雄厚，经验丰富 锁定二三线城市，加快发展 锁定二三线城市，加快发展 13年开天津、苏州、淄博、重13年开天津、苏州、淄博、重庆、新乡 庆、新乡 菲律宾最大上市公司之一 菲律宾最大上市公司之一 集团净资产为RMB552亿元 集团净资产为RMB552亿元 拥有45家购物中心，总建筑面积450万 拥有45家购物中心，总建筑面积450万 SM在中国在中国 厦门SM第一站，形成江头商圈 厦门SM第一站，形成江头商圈 05年进晋江，06年进成都 05年进晋江，06年进成都 SM在世界在世界 亚洲商业大鳄在中国二三先城市快速扩张，影响巨大 亚洲商业大鳄在中国二三先城市快

41、速扩张，影响巨大 SM广场运营 SM广场运营 只租不售，便于管理只租不售，便于管理 应有尽有应有尽有 独到远见独到远见 定位家庭定位家庭 周到服务周到服务 雄厚资金，充足的财务能力雄厚资金，充足的财务能力 核心核心 全方位覆盖客户群全方位覆盖客户群 大量商家的累计，各种商品供选择大量商家的累计，各种商品供选择 无障碍服务，哺乳期妇女服务等无障碍服务，哺乳期妇女服务等 选址准确规划超前选址准确规划超前 长期的 长期的 只租不售、长期持有、长线经营 只租不售、长期持有、长线经营 大人流 大人流 长期的大销售额 长期的大利润 长期的大销售额 长期的大利润 SM广场产品特征 SM广场产品特征 SM M

42、egamall（33万平方米）SM Megamall（33万平方米）SM Mall of Asia（39万平方米）SM Mall of Asia（39万平方米）SM NORTH EDSA（424,691平方米）SM NORTH EDSA（424,691平方米）全球十大购物商城中，SM占据3席；国内项目建筑面积多全球十大购物商城中，SM占据3席；国内项目建筑面积多为15万平方米左右 为15万平方米左右 大体量大体量 单体单体 国内10个有8个为单体，既单层面积大的“盒子式”建筑 国内10个有8个为单体，既单层面积大的“盒子式”建筑 区域最大区域最大 SM广场多为区域最大体量，其中天津SM为全球单

43、体纯商业面积最大 SM广场多为区域最大体量，其中天津SM为全球单体纯商业面积最大 选址新区选址新区 不去已成熟区域抢占市场，而去新区打造新型商圈 不去已成熟区域抢占市场，而去新区打造新型商圈 选定潜力地区，以大体量、高姿态迅速占领区域第一高度 选定潜力地区，以大体量、高姿态迅速占领区域第一高度 纯商业纯商业 专一的mall定位，提供专业的商业服务 专一的mall定位，提供专业的商业服务 项目项目 建筑面积建筑面积 建筑形式建筑形式 备注备注 城区城区 厦门 126000 单体 厦门最大 江头商圈 厦门2 110000 单体 江头商圈 晋江 170000 单体 泉州地区第一家大型购物中心 晋江福

44、埔新中心 成都 170000 单体 开业时成都最大的购物中心 程度二环路东二段 苏州 72500 双体 南苏州最大的一站式购物中心 苏州南区 淄博 154900 单体 淄博单体面积最大 渝北区 重庆 150000 单体 两江新区 天津 530000 单体 全球单体纯商业面积最大 滨海新区 新乡 350000 预计是单体面积最大 老区新区交汇处 SM案例分析厦门SM城市广场 SM案例分析厦门SM城市广场 规模规模 位置位置 发展发展 建筑面积126000，厦门最大购物广场之一 建筑面积126000，厦门最大购物广场之一 定位定位 扼守厦门两大交通主干道，拿地时状况较差，但成长性好 扼守厦门两大交

45、通主干道，拿地时状况较差，但成长性好“一站式”购物、娱乐、美食、体闲“一站式”购物、娱乐、美食、体闲 的消费生活理念 的消费生活理念 形成江头商圈，厦门地标式消费首选地 形成江头商圈，厦门地标式消费首选地 2001年项目规划1100多个室外停车位 2001年项目规划1100多个室外停车位 500多家商家进驻，应有尽有 500多家商家进驻，应有尽有 远见远见 商城促销活动，公众活动不断 商城促销活动，公众活动不断 保障保障 服务服务 前期远见规划+后期精心运营 前期远见规划+后期精心运营 有效的招商再招商，租户功能组合完善 有效的招商再招商，租户功能组合完善 改造改造 室外停车场室外停车场 SM

46、商场商场 PART PART 差异求存 产业升级 差异求存 产业升级 产业置入乐、游、购、食一条龙的长尾产业链 产业置入乐、游、购、食一条龙的长尾产业链 PART 项目定位和发展战略项目定位和发展战略 项目整体定位和发展策略项目整体定位和发展策略 项目三大对接、四大差异 项目三大对接、四大差异 三 三 大 对 接 大 对 接 四大 四大 差差异 异 商业对接 商业对接 文化对接 文化对接 高端人群对接 高端人群对接 定位差异 定位差异 业态差异 业态差异 产品差异 产品差异 营销差异 营销差异 商业中心 商业中心 大型商业对接 大型商业对接 快速回款 产品创新 快速回款 产品创新 酒店、公寓

47、高端住在 投资潜力 酒店、公寓 高端住在 投资潜力 PART 项目定位和发展战略项目定位和发展战略 商业项目主题定位商业项目主题定位 土地价值最大化与运作风险最小化的平衡原则土地价值最大化与运作风险最小化的平衡原则 项目市场定位七大原则项目市场定位七大原则 PART 项目定位和发展战略项目定位和发展战略 可持续性经营的原则可持续性经营的原则 综合体功能复合化、多元化定位原则综合体功能复合化、多元化定位原则 引领市场原则，以引领和创造市场为目标引领市场原则，以引领和创造市场为目标 重点价值客群与多客层的平衡原则重点价值客群与多客层的平衡原则 政府及社会资源最大化原则政府及社会资源最大化原则 定位

48、可实施性原则定位可实施性原则 购物功能 购物功能 休闲功能 休闲功能 娱乐功能 娱乐功能 商务配套 商务配套 展示功能 展示功能 体验购物 体验购物 城市客厅 城市客厅 产业窗口 产业窗口 休闲旅游目的地 休闲旅游目的地 城市商业名片 城市商业名片 核心功能核心功能 衍生功能衍生功能 各行业、业态的功能转化各行业、业态的功能转化 本项目业态布局思路的要点建议本项目业态布局思路的要点建议 商业项目主题定位商业项目主题定位 PART 项目定位和发展战略项目定位和发展战略 PART 项目定位和发展战略项目定位和发展战略 大型商业商务综合集群大型商业商务综合集群 项目发展功能定位项目发展功能定位四大功

49、能四大功能 商务、会议中心 商务、会议中心 城市书房城市书房 城市一站式购物公园 城市一站式购物公园 品质生活 品质生活 城市卧室城市卧室 生态娱乐主题会所 生态娱乐主题会所 城市会所城市会所 城市客厅城市客厅 四大四大 功能功能 版块版块 城市城市 卧室卧室 品质品质 生活生活 商务商务 会议会议 城市城市 书房书房 休闲休闲 娱乐娱乐 城市城市 会所会所 商业购物商业购物 城市城市 客厅客厅 以文化主题统领，宜居、商业、商务产业互动 以文化主题统领，宜居、商业、商务产业互动 商业 商业 亲水 亲水 文化 文化 宜居 宜居 环保 环保 商务商务 酒店酒店 金融金融 会议会议 会所会所 办公办

50、公 瞰景 瞰景 低碳 低碳 提供高端商务配套提供高端商务配套 健康宜居养生体系健康宜居养生体系 提供优质客群 提供优质客群 PART 项目开发建议 PART 项目开发建议 项目产业链搭建打造内部自组织系统 项目产业链搭建打造内部自组织系统 形成互为配套、互为支撑、客源互补的内部产业链 形成互为配套、互为支撑、客源互补的内部产业链 休闲 休闲 体验 体验 购物 购物 餐饮 餐饮 娱乐 娱乐 城市触媒 城市触媒 商业广场 商业广场 旱地喷泉 旱地喷泉 PART6 设计亮点展示设计亮点展示 城市触媒建筑灰空间 城市触媒建筑灰空间 室内外的过渡空间 室内外的过渡空间 由于有顶，避免了气候因素的干扰，可