城市综合体项目总承包管理总结与检讨.ppt

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1、成都万象城总承包管理总结与检讨1.管理目标实施情况2.管理规划检讨3.管理主题的落实4.分包资源评价5.团队建设总体目标实现情况管理目标完成情况1质量目标：省、市结构优质杯、蜀安杯、芙蓉杯、天府杯、鲁班奖；质量观摩工地省、市结构优质杯，质量观摩工地其它奖项正在申报中2技术创新目标：确保“省建筑业新技术应用示范工程”，争创全国示范工程。成立3个以上QC小组。已获得“省建筑业新技术应用示范工程”，20余个QC小组获得省级二等以上奖项。实用型专利两项。3安全文明施工目标：省、市级安全生产文明施工标准化工地已具备条件，办理中。安全文明施工观摩工地总体目标实现情况管理目标完成情况4工期目标：共832天实

2、际：共979天5成本控制目标：开办费根据测算包干，节约15%。实体工程成本透明开办费收支基本持平，实体工程少量无效管理。（部分成本还未经业主认可）。6竣工验收目标：竣工验收90天内协助业主完成备案手续2012年3月27日竣工验收，可以按目标完成备案手续7团队建设目标：保持稳定的团队，培养出一批综合体管理专业人才。员工流失率小于10%，总包参建人员262人。管理实施规划编制检讨不足之处：1.市场调研：政府管理对企业资质的限制；钢筋、砌体等地方材料的特点研究不够；2.重难点分析：地下室超长结构的抗裂与后浇带的处理；地下室人防区人防与建筑结构配合没有分析；塔楼顶钢结构与幕墙安装难度考虑不足；工程前期

3、问题分析多，后期问题分析少，精装修区机电与装修配合重点分析不够；3.施工部署：土建塔楼标段划分可以再优化，应充分考虑分包资源投入和质量控制;没有分析幕墙、精装修提前准备的重要性，强调电梯、幕墙、精装修最迟定标和开始施工时间；土建施工外脚手架的策划不足，未能与幕墙合理共用；装修标段划分没有提前做好合理建议；管理实施规划编制检讨4.质量样板：流于形式，实践指导作用不足，过程样板策划不够；5.主要方案：测量方案执行性较差，实际以包代管，异形结构有偏差；劲性钢结构深化与结构配合考虑不足；装饰性钢构无外观控制方案；幕墙、装修方案没有指导意义；对永久变形缝的防水、装饰没有提前策划；6.通用管理方案缺少针对

4、性；管理规划没有定期检讨；管理实施规划编制检讨较好之处：1.总平布置较合理，没有大的调整；2.塔吊等垂直运输设备配置较合理，兼顾功能与成本；管理主题-高效率（进度控制）深圳万象城杭州万象城沈阳万象城成都万象城-2F+5F,23万平-3F+6F,34万平-3F+6F,31万平-3F+6F,32万平25个月40个月44个月32个月成都万象城总工期比原开发计划滞后成都万象城总工期比原开发计划滞后5个月！个月！从基坑开挖到万象城开业的时间：从基坑开挖到万象城开业的时间：管理主题-高效率（进度控制）进度脉络进度脉络基坑阶段：部分按计划插入，局部滞后；基坑阶段：部分按计划插入，局部滞后；裙楼主体混凝土结构

5、：地下室前期局部滞后，封顶前按计划赶回，基本受控；裙楼主体混凝土结构：地下室前期局部滞后，封顶前按计划赶回，基本受控；塔楼主体混凝土结构：计划过于理想。塔楼六层以下严重滞后，标准层少量滞后，封顶塔楼主体混凝土结构：计划过于理想。塔楼六层以下严重滞后，标准层少量滞后，封顶比第一版总计划延误比第一版总计划延误4个月；个月；裙楼屋面钢构：局部按时插入，因设计变更延误裙楼屋面钢构：局部按时插入，因设计变更延误12个月；个月；屋面封闭：采光窗插入晚，绝对施工时间又延长，封闭比原计划延误屋面封闭：采光窗插入晚，绝对施工时间又延长，封闭比原计划延误2.5个月；个月；机电安装：扶梯、冷冻主机等设备按时进场且就

6、位，后期与装修配合期间滞后；机电安装：扶梯、冷冻主机等设备按时进场且就位，后期与装修配合期间滞后；室内装修：大面积铺开施工时间比计划晚室内装修：大面积铺开施工时间比计划晚2.5个月，主因是分包定标迟、施工准备时间个月，主因是分包定标迟、施工准备时间长，次因屋面封闭时间延误、局部土建及机电条件不具备。与机电二装配合不流畅；长，次因屋面封闭时间延误、局部土建及机电条件不具备。与机电二装配合不流畅；地下室地坪：开业前才完成。底板堵漏处理，垫层大面积返工；地下室地坪：开业前才完成。底板堵漏处理，垫层大面积返工；室外工程：地下管线进度较慢，铺装开始晚，景观绝对工期受控；室外工程：地下管线进度较慢，铺装开

7、始晚，景观绝对工期受控；管理主题-高效率（进度控制）可挖掘潜力：可挖掘潜力：土建二次结构开始时间应大幅提前（开通运输通道，材料准备），土建二次结构开始时间应大幅提前（开通运输通道，材料准备），地下室及地上为机电安装积极创造条件，机电安装插入时间还可以提前地下室及地上为机电安装积极创造条件，机电安装插入时间还可以提前幕墙、装修施工准备严重滞后，应前置幕墙、装修施工准备严重滞后，应前置钢构、幕墙、装修深化设计制作、审批两个环节均效率不高钢构、幕墙、装修深化设计制作、审批两个环节均效率不高幕墙、装修类材料博弈，管理没有核心幕墙、装修类材料博弈，管理没有核心装修类材料、构件供应延误较多，如有严密监控应

8、可以提前装修类材料、构件供应延误较多，如有严密监控应可以提前通过提前审图减少错误通过提前审图减少错误管理主题-高品质落地1.安全坚固 总体实现较好。个别拦河立柱连接点正在整改，过程中部分砌体构造柱及拉结筋、挂板龙骨焊点、天花内管线吊装不规范，需改进。2.美观精致 屋面距离创优标准差距较大，提前策划不够，待改进；地下室机房及停车场机电管线外观效果较好；幕墙和景观总体效果可以接受，细部质量一般；精装修铝板（特别是扶梯部位）外观缺陷较多，地面石材待进一步处理（勾缝及光泽），细节手工缺少亮点。成品保护不好，饰面损伤较多。管理主题-高品质落地3.功能适用 附加防水质量较差，经整改后外部维护结构渗漏情况减

9、少，钢-混凝土组合结构屋面、露台及外露变形缝还存在少量隐患；水管渗漏的风险依然存在；地下室墙体根部防潮处理不好；室外局部排水坡度不合理，有积水或倒返水；标识（特别是地下室）指示不清晰；局部通道净高低；中庭灯光布置不甚合理，部分多余、部分不足；空调系统待精调，租户空调设置不合理影响公区环境；消防系统待全面联动；室外排水管道不畅4.易维护 有局部封闭空间不易进入；空间受限部分天花内设施不易检修；室外护栏玻璃不易更换；管理主题-高品质落地5.耐久 结构性部位基本实现。天窗钢结构防火涂料上做饰面，影响耐久性；焊点现场除锈不彻底，钢构件、管道防腐年限受影响；人流经常进出的门、通道门五金强度不够，经常损坏

10、；6.节能环保 总体按设计及规范完成。外墙玻化微珠保温砂浆质量不均匀；能耗指标待检测；管理主题-精益管理 以最小资源（人力、设备、资金、材料、时间和空间）投入，创造出尽可能多的价值，减少浪费。1.开办费 总平有少量返工，临建有少量浪费；垂直运输配置较合理但时间超期；绿色低碳办公有一定成效2.设计（深化设计）优化空间：后勤区、机房装修设计有优化空间；幕墙背板体系铬化铝背板；方柱圆柱；优化设备富余容量；非客户敏感点优化，非功能关键点优化，总体功能需求协调（马车理论）3.方案优化：提前策划不够，精装修下粗装修；停车场垫层与结构板一次成型4.返工：设计错误返工，质量缺陷返工5.未能一次成优，日后还要返

11、工其它不足成品保护措施（机电、幕墙、装修）停留在方案和合同层面，落实不理想水、火损失 裙楼4F扶梯：保护拆除的间隙，抢工期交叉施工火源飞入 塔楼6F展示区：8F消火栓跑水流到6F侵泡投影仪 1F租户遭水淹：2F租户违章排水顺着防水体系有缺陷的管井流到1F 分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见1深圳怡成实业（土建一队）自有分包无挂靠月平均 77.71分，质量水平不稳定，内部管理人员配置齐全，能服从总包的管理，合约意识相对强。多次合作建议维持2浙江东源建设（土建三队）自有分包无挂靠月平均74.89分，内部管理人员随意性强，基本能配合总包的管理。多次合作建议维持3浙江东源建设（土建四队）

12、自有分包无挂靠月平均76.38分，内部管理人员配合、服从总包的管理，安全、进度、质量可以基本可以接受。多次合作建议维持分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见4四川环宇建筑-杂工收尾、后勤区装修自有分包无挂靠能够较好地配合总包完成各项工作。后勤区装修完成较好。原有资源建议维持5中建钢构-钢结构自有分包无挂靠月平均 79.34 分，能够服从总包管理，团队较年轻，技术力量略显薄弱。春节期间唯一一个加班不放假的单位。其他兄弟公司有合作，建议进入分包库6蜀瑞防水-防水工程自有分包挂靠现场管理较差，质量控制不严，服务意识较弱。首次合作，不建议进入分包库分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作

13、意见7深圳三鑫幕墙工程有限公司-裙楼东段幕墙指定分包无挂靠月平均75.27分，表现相对较好，基本满足各项管理要求，公司运转效率较高。但技术力量交薄弱，材料使用需重点监控。其他兄弟公司有合作，建议维持8深圳中航幕墙工程有限公司-裙楼南段幕墙指定分包无挂靠月平均 73.03 分。前，中期表现一般，中期质量有所下滑，后期表现较好，较尊重合同条款。但项目管理班组能力欠缺。其他兄弟单位有合作建议维持9沈阳远大铝业工程有限公司-塔楼幕墙指定分包无挂靠月平均 72.69 分，表现相对一般。资金及其他资源相对滞后。技术力量较好，管理经验丰富。原有资源建议维持分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见10

14、地下室、裙楼、写字楼给排水及电气系统工程-四川诚润自有分包无挂靠月平均 83.26分，质量意识较强，配合较好，管理一般。原有资源，建议维持。11地下室、裙楼空调及防排烟系统工程-深圳华西自有分包无挂靠月平均 76.56分，管理较为松懈，配合较好，工程质量基本可以接受。原有资源建议维持。12写字楼空调及防排烟系统工程-优高雅自有分包挂靠（上海沪智）月平均 84.29 分。技术能力较强，工程质量较好，在项目管理、服务意识方面表现最优。原有资源，建议维持分包资源评价20分包内容及单位模式综合表现合作意见13地下室、裙楼消防水系统工程-四川航天置业指定分包无挂靠月平均81.41 分，质量意识较差，配合

15、较好，商业项目经验欠缺。成都公司资源建议维持。14写字楼消防水系统工程-北京阿科普指定分包无挂靠月平均83.32分，管理及服务意识较好，技术能力一般，质量意识一般。成都公司资源建议维持。15消防电系统工程-天府消防指定分包挂靠月平均74.29 分。管理能力在所有机电分包中最弱，施工质量差，配合态度较好，但落实性差。成都公司资源建议排除。分包资源评价21分包内容及单位模式综合表现合作意见16智能化系统工程-北京新创迪克指定分包无挂靠月平均 79.58分，专业能力较强，智能化工程经验较丰富，管理及配合较好成都公司资源建议维持。17BA系统工程-深圳地天智能自有分包无挂靠BA系统专业经验丰富，管理力

16、量薄弱，施工质量一般，配合较好。原有资源，建议维持。18电扶梯安装-迅达电梯指定分包无挂靠管理正规，施工质量较好，配合较好。置地战略合作单位，建议维持。分包资源评价22分包内容及单位模式综合表现合作意见19虹吸雨水工程-四川世纪晶诚指定分包无挂靠进度保障较为有力，施工质量较好，管理及配合较好。成都公司资源建议维持。20室外照明工程-四川普瑞照明指定分包无挂靠施工质量较好，管理正规，专业经验丰富，配合较好。成都公司资源建议维持。21防火卷帘供应及安装工程-北京瑞中天明指定分包无挂靠配合一般，劳动力资源较欠缺，管理力量薄弱。成都公司资源建议维持。分包资源评价23分包内容及单位模式综合表现合作意见2

17、2发电机供应及安装-浙江中高指定分包无挂靠属设备供应商，发电机安装方面资源和能力一般，配合尚可。成都公司资源，建议维持。23溜冰场设备供应及安装-西姆科指定分包无挂靠外资公司，管理思路和服务意识与国内行业环境存在差异，有一定的专业性，配合较差。置地资源，慎重选择分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见24园林一标段（二至七层范围）-成都大庄园林指定分包无挂靠月平均72.37 分，质量水平一般，基本满足合同要求。成都公司资源建议维持。25园林二标段（一层、地下室机房和下沉广场）-成都金河景园指定分包无挂靠月平均76.08 分，在园林单位中表现相对较好，后期配合较好。成都公司资源建议维持。

18、分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见26主楼L17-L27层-深圳城市建筑装饰指定分包无挂靠月平均 77.45 分，总体表现一般，配合不太好，在塔楼三个单位中相对较差首次合作，慎重选择。27B1层-B3层-深圳市建艺装饰指定分包挂靠（陈建勇）月平均 80.31 分，表现相对较好，基本满足各项管理要求。原有资源建议维持。28L3层和主楼L28-39层-深圳市时代装饰指定分包无挂靠月平均 80.80 分。前期表现较好，中期质量有所下滑，较尊重合同条款。原有资源建议维持。分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现(概括几句话)合作意见29L5层和L6层博物馆-深圳长城装饰指定分包挂靠（吴健

19、月平均 77.16 分，表现基本可以接受，质量水平一般，基本能配合管理。原有资源，建议维持。30裙楼L2层-深圳市洪涛装饰指定分包挂靠月平均 62.81 分，表现很差，管理混乱，质量和配合均不好。首次合作，建议不再使用。31主楼L8-L16层-成都精之诚装饰指定分包无挂靠月平均 81.15 分。在塔楼三个单位中表现相对较好，质量水平基本稳定，较尊重合同条款。成都公司资源建议维持。分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见32裙楼L1层、冰场和塔楼L6-L7层-北京优高雅装饰指定分包无挂靠月平均 78.74分，质量水平不稳定，团队较新，管理能力有待提高。内部资源33裙楼L4层-广东爱富兰装

20、饰指定分包挂靠（李坚）月平均 77.34分，前期表现一般，质量和管理后来居上，配合较好。首次合作，建议进入分包资源库分包资源评价 分包内容及单位模式综合表现合作意见34塔吊租赁与服务-中核华兴自有分包无挂靠专业性较强，服务基本到位，有合同意识。“扯皮”较多，内部管理程序较繁琐，影响效率。首次合作建议纳入资源库35外爬架租赁与服务-深圳特辰自有分包无挂靠独家产品，性能较稳定。产品质量缺少自控。服务基本到位。原有资源建议维持29团队发展项目从开工到完工每个月的人数项目从开工到完工每个月的人数30团队建设的一些数据和图表参与项目建设共参与项目建设共262人人其中满试用期后离职其中满试用期后离职13人

21、，升值人，升值46人人31团队人员构成项目员工年龄及学历构成项目员工年龄及学历构成32团队架构土建管理人员的综合性不够，工程、技术、质量割裂；土建管理人员的综合性不够，工程、技术、质量割裂；各专业、部门各专业、部门主动主动协同意识较薄弱，本位狭隘、推诿，管理总体效果受到削弱协同意识较薄弱，本位狭隘、推诿，管理总体效果受到削弱关键能力能力有限 努力无限 1.逆向思维能力；2.换位思考能力；3.总结能力；4.文字书写能力；5.信息收集能力；6.灵活处理问题的能力；7.应变能力；8.自我安慰能力；9.沟通能力；10.企业文化的适应能力；11.岗位变化的承受能力；12.能做好份外之事的能力 主体结构期

22、间专业配合案例35模式：外包测量组（主控线）+劳务分包（作业线），测量组对劳务分包成果进行抽查。效果：主控轴线基本准确，没有出现过重大失误；分包放线部分部位有偏差（特别是墙柱定位、异型混凝土结构边线）问题：现场工程师对测量管理几乎没有参与测量管理测量管理36土建工程师应掌握哪些测量技能和工具土建工程师应掌握哪些测量技能和工具测量管理测量管理37土建、质量工程师应掌握哪些测量技能土建、质量工程师应掌握哪些测量技能测量管理测量管理38测量管理要求测量管理要求一二级控制网由测量组负责，三级控制网、墙柱梁控制线、标高控制线、异型构件控制线及模板、钢筋、砼、砌体控制线由土建劳务分包负责，电梯、装修、卷帘

23、等分部分项工程由专业分包根据总包提供基线引测；要求分包放出控制线，总包测量组复核控制线的正确性；总包现场工程师根据控制线检查定位及边线，作为日常检查、验收的一部分测量管理测量管理地下室结构自防水底板后浇带原设计及效果：后浇带钢板止水带下侧难以振捣，下半截表面难以清理，新旧混凝土结合不紧密。浇筑底板后浇带时防水已破坏，防水层形同虚设。地下室底板后浇带防水地下室底板后浇带设计优化优化方案及效果后浇带整个剖面无死角，易清理干净。下部设沉渣槽和集水坑，方便清理。地下室结构自防水地下室侧墙地下室侧墙后浇带提前封闭避免采用高标号砼护壁柱地下室结构自防水结构翻槛宜一次性成型结构自防水大量植筋增加成本后做翻槛

24、渗漏隐患大结构板面超高结构板面超高+23事前控制：钢筋密集的梁柱接头优化设计，大跨度梁起拱合理事前控制：钢筋密集的梁柱接头优化设计，大跨度梁起拱合理事中控制：模板、钢筋、混凝土标高过程检查，借助激光扫平仪事中控制：模板、钢筋、混凝土标高过程检查，借助激光扫平仪事后控制：结构完全后复核混凝土标高，如有需要，适量调整安装、装修控制线事后控制：结构完全后复核混凝土标高，如有需要，适量调整安装、装修控制线44结构施工前做空间分析结构施工前做空间分析设计管理设计管理45空间分析空间分析净高不够一半门高被梁占掉46综合审图综合审图结构剪力墙上后开洞口结构剪力墙上后开洞口管道安装后高度不够管道安装后高度不够大型管线的埋件及结构配合大型管线的埋件及结构配合综合审图综合审图48人防门槛高出地面影响交通，或割除或找坡49钢结构、幕墙支座超高安装后钢支座超高