知名房企安装工程造价管控要点讲解.pdf
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1、部门:成本管理中心工程造价管理部时间:2016年11月安装工程造价管控要点ContentsNO:1NO:2NO:3招标及合同签订阶段竣工结算阶段施工实施阶段NO:4案例ContentsNO:1NO:2NO:3招标及合同签订阶段竣工结算阶段施工实施阶段NO:4案例重点讲述内容一、招标及合同签订阶段承包方式施工范围几种单价介绍总承包工程专业分包及零星工程一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)1、工程类型和合同承包方式视项目具体情况总价包干 or 全费用综合包干单价包干室内强推预算总价包干室外鼓励预算总价包干鼓励预算总价包干总承包工程承包方式1总价包干具备条件:清晰界定承包范围 室内工程有完整且完善
2、的图纸2全费用综合包干单价适用于:室内 图纸欠缺图纸或施工范围可能修改较大一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)完整能清晰界定施工承包范围完善避免项目实施过程中大量修改第一阶段 招标及签订合同阶段 室内图纸未全 确定全费用综合包干单价 确定合同暂定造价第二阶段 室内图纸提供齐全后1个月施工单位提交预算 工程量对数 确定预算包干总价 签订总价包干补充协议预算总价包干合同两阶段定价模式一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)区别:全费用综合包干单价承包方式合同的特点:签订时是暂定价,结算时按实结算,最终调整总造价。工程承包方式和类型注意事项 慎重确定承包方式 总价包干须防止不平衡报价一、招标及合同签
3、订阶段(确定承包方式)不平衡报价一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)投标人报价表序号项目内容合理数量合理单价合理造价小计1A项目(可能增加)401402B项目(可能减少)203603合计100不平衡报价数量不平衡报价单价不平衡报价造价小计2010480220100不平衡报价一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)设计变更增减工程量序号项目内容数量合理单价造价合理小计1A项目(可能增加)+61+62B项目(可能减少)-23-63合计0数量不平衡报价单价不平衡报价造价小计+6-24+242-4+2012腾安(包括碧日)、昇辉公司的承包模式与其它投标单位通过竞标方式中标的:如下表。由集团指定腾安(包
4、括碧日)、昇辉公司施工的:按莫总批示的腾安(包括碧日)、昇辉公司计价原则执行(已发至区域造价负责人)一、招标及合同签订阶段(确定承包方式)投标情况投标价不同且均低于上述“计价原则”投标价相同且均低于上述“计价原则”投标价不同且有高于上述“计价原则”也有低于上述“计价原则”投标价均高于上述“计价原则”选择中标者价低者按低于等于投标价中标子公司按低于等于投标价中标价低者按低于等于投标价中标子公司按“计价原则”价格中标子公司与外单位同时竞标时一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)2、确定施工范围和交楼标准安装工程施工承包范围表一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)1、进线及户内箱
5、4、1+套内全部配管配线2、1+户内一条回路(管线)3、1+套内全部配管电气毛坯的四种做法一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)电气配管电气配线户内电箱户内电箱ALb1给排水毛坯的做法一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)卫生间及厨房内的给水管是否安装?沉箱内的排水支管是否安装?一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)容易混淆和描述不清的施工交接点a、总承包施工的给水系统起始点 户内水表后起始 单栋建筑外墙边起始?小区水表后起始?户内水表小区水表单栋建筑物给水管阀门b、总承包施工的电气系统起始点容易混淆和描述不清的施工交接点一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼
6、标准)是否电表箱柜后起始?电表箱柜 包不包括电表箱柜的安装?b、总承包施工的电气系统起始点容易混淆和描述不清的施工交接点一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)高层洋房的电缆转换箱与户内电表箱之间的电缆是否总包安装?户内电表箱电缆转换箱 c、电话系统、网络系统、可视对讲系统入户箱前的穿线是否总承包范围?容易混淆和描述不清的施工交接点一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)入户箱d、防雷系统(或天面防雷网)是否总承包安装?e、消防系统是总包范围还是指定分包范围?f、路灯、绿化淋养给水管是总承包范围还是指定分包范围?g、小区监控系统中的预埋管、管内穿线是总承包范围还是指定分包范围?
7、容易混淆和描述不清的施工交接点一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)交楼标准施工范围单方造价(元/m2)暂定总价(万元)关于交楼标准案例:某洋房,建筑面积13000平方米(广东)精简装修除灯具洁具不安装其余全部安装170221毛坯住户内强、弱电箱后不安装,给排水支管不安装7091一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准)3、几种单价的简介一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)234567人工费材料费机械费管理费利润措施项目费其他项目费行政规费税金81全费用综合包干单价风险一、全费用综合包干单价人工费单价的简介采用工程所在地政府规定人工单价按发包人确认的施工期调差定额人工单价、
8、全费用综合包干人工单价、真实工效下的人工单价的对比一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)定额人工单价、全费用综合包干人工单价、真实工效下的人工单价的对比一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)例:安装PVC-U排水管110序号费用项目单价定额每工日完成工程量6.8米/工日1 定额套用人工单价98元/工日23经计算规定的费用后,全费用综合单价中的人工单价由于真正工效比定额高,假设实际安装6.8米管耗用0.6工日,即施工单位得到的工日单价166.92元/工日(166.92/0.6=)278.2元/工日材料询价权限分工一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)材料价按三方协议价格结算不允许调整结算价
9、不允许调整结算价4清单材料表没有列出的材料价定价和调价1当地政府造价部门信息价2指定品牌和价格3参考品牌和价格一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)不允许调整结算价合同全费用综合单价中未含材料价的,如何计算待材料的具体型号规格确定经甲方确认材料单价按清单未列项目计价程序表规定计取相关费用一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介)合同全费用综合单价中未包含材料价的,是否合同暂定价也未包含此部分材料价?已包含,因为合同暂定价是根据以往同类型建筑结算数据和经验推算的,已考虑安装价和材料价等全部因素。合同暂定价能否调整?调整条件:施工范围变更;经预算对数后确认需要调整。一、招标及合同签订阶段(几种单价
10、的简介)ContentsNO:1NO:2NO:3招标及合同签订阶段竣工结算阶段施工实施阶段NO:4案例案例123合同交底甲供材料操作流程签证与进度款审核案例二、施工实施阶段施工承包范围开工期、完工期记录甲指及甲供材料的操作进度款支付方式合同承包方式结算方式材料调差方式签证及设计变更的申报程序预算资料提交竣工资料提交(真实、及时、完整)二、施工实施阶段(合同交底)合同交底二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程安防设备(火灾自动报警及消防联动控制系统、火灾自动报警及漏电监控系统、可视对讲系统)、电线电缆甲指材拟改为:强电为甲指,弱电为乙供陶瓷洁具、龙头、开关面板、强弱电配电箱、灯具、空调设备甲供材二
11、、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程所有送货单务必有承包单位、供应商、项目部三方确认,且须有施工合同编号、工程名称、施工单位名称。二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程甲指材料二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程甲供材料二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程进度款审核注意要点二、施工实施阶段请勿外传1、一合同,还未办理竣工手续,施工单位以“虽然土建拨款已超80%,但安装未达80%”为理由申请对安装单独进行进度款拨款。解决方法:未办理竣工手续的,整个合同,各专业拨款合计已达合同暂定价的80%时,停止拨付进度款。二、施工实施阶段(进度款审核注意要点)2、申请的支付款数
12、额超出合同规定的最高比例额度。原因:不合理申请。解决方法:按合同原则执行。原因:对数后需要调整(增加)合同暂定价。解决方法:须提醒督促项目部及时签订补充协议后才能拨付此部分进度款。原因:施工范围变更(增加)。解决方法:须督促施工单位发生变更后及时重新报送预算书,签订补充协议后才能拨付此部分进度款。二、施工实施阶段(进度款审核注意要点)ContentsNO:1NO:2NO:3招标及合同签订阶段竣工结算阶段施工实施阶段NO:4案例案例施工实施阶段重点:结算资料提交1、施工单位在对数过程中才提出:漏报结算资料送审问题三、竣工结算阶段结算资料资料或结算送审书漏报工程量,要求按实际计算,怎么办?1答:施
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