知名房企工程造价全过程控制.pdf

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1、内部资料 严禁外传 1工程造价全过程控制成本管理中心工程造价管理部张慧明2016.11.4.内部资料 严禁外传 2目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制内部资料 严禁外传 301成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制内部资料 严禁外传 4成本责权全过程成本管理成本管理中心建造成本管理成本策划成本策划1.投资拿地五位一体(区域项目、投资、成本、设计、营销)，成本策划至关重要。2.做好目标成本：投资版、方案版、定案版。3.项目及区域要根据历史预结算的数据，建立建造成本标准及成本数据库，提炼合理限额设计及含量指标，供

2、目标成本编制参考。内部资料 严禁外传 6成本管理系统全过程成本管理投资决策阶段规划设计阶段招标采购阶段施工管理阶段竣工结算阶段总价包干招标可控合理低价竞争效益定标价不超目标成本投资版目标成本经济性评价方案比选成本测算 产品策划 材料选型 成本策划方案版目标成本定案版目标成本合约规划 签证变更管理 已发生成本管控 待发生成本管控动态成本成本评估成本数据库含量指标库单方指标库材料价格库先策后控耦合管理目标成本管理是主线成本策划与合约规划是核心价值工程分心贯穿始终7目标成本一级科目土地成本行政事业性收费与前期工程费主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费用营销

3、费用财务费用管理费用税金所得税共13个一级科目内部资料 严禁外传 8小结成本策划阶段关键是目标成本内部资料 严禁外传 901成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制内部资料 严禁外传 10计价模式总承包计价模式模拟清单总价包干各有利弊，适用于碧桂园不同的发展阶段快准零星工程及专业分包工程计价模式：根据实际情况参考总承包工程计价模式内部资料 严禁外传 11计价模式土建分部分项工程模板及脚手架除模板脚手架外的措施费综合单价包干建筑面积单方造价包干招标时参考历史预结算数据模拟工程量，结算时工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算内部资料 严禁外传 12计价模

4、式市政园建全费用综合单价包干装修桩基础安装大型土石方招标时未放工程量，结算时工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算内部资料 严禁外传 13甲指材料类别材料模式A类甲指材料外墙涂料、防水卷材、内墙涂料、外墙砖、外墙人造文化石、外墙劈开砖、屋面瓦、抛光砖、瓷片、仿古砖、外墙披叠板、玻纤瓦、成品天沟、石板瓦、马赛克、电线电缆、火灾自动报警及消防联动控制系统、火灾自动报警及漏电监控系统签三方合同B类甲指材料钢锌组合栏杆、防火门、淋浴屏风专业分包C类甲指材料钢筋、铝合金（塑钢）门窗钢筋：总包铝合金（塑钢）门窗：专业分包钢筋、铝合金（塑钢）门窗是甲方限定品牌，不限定价格，其他材料均甲方指定品牌、指

5、定价格。内部资料 严禁外传 14甲供材料类别材料模式甲供材料洁具、龙头LED室内灯、LED户外灯、路灯、庭院灯等，强弱配电箱（柜）、开关面板、吊灯、光纤灯、珠帘灯等（含各种材质）、非LED光源筒灯、射灯、吸顶灯家用电器、油烟机、采购中心采购内部资料 严禁外传 15总价包干总价包干定义：按发包人提供的招标图纸范围内的工程内容及合同约定的工作内容总价包干，除设计变更、现场签证、合同约定可调整的价差、发包人指定的增减工作内容外，结算时固定总价不变。目前集团在造价管理上积极推行总价包干，在有条件的情况下做招标总价包干，如招标阶段未实施，则在预算时进行包干（明确包干范围）。集团管理方向：内部资料 严禁外

6、传 16招标时总价包干实施范围期区总承包工程0.000以上土建部分（毛坯）室内装修、铝合金门窗专业分包工程安装、园建及市政等专业工程示范区鼓励招标总价包干鼓励招标总价包干鼓励招标总价包干首期货量必须招标总价包干二期及后续货量必须招标总价包干抓大放小，聚焦关键，分步做实合同包干！内部资料 严禁外传 17预算总价包干时限要求期区总承包工程0.000以上土建部分（毛坯）安装、园建及市政等专业工程示范区若采用模拟清单招标，二线城市公司：在示范区开放前完成预算总价包干落地。国内区域：自招标结果审批完成之日起至区域预算初审完成并提交至成本管理中心止，总时限在6个月。若采用模拟清单招标，单独发包：自招标结果

7、审批完成之日起后3个月内转成预算总价包干模式。包含在总包合同内：按照总承包工程预算总价包干时限要求。首期货量二期及后续货量请勿外传内部资料 严禁外传 18总价包干的重要性加强建安成本的有效管控前置锁定主体建安成本保障“成就双享”的收益提升我司整体经营分析能力内部资料 严禁外传 19招标方式招标方式招标议标内部资料 严禁外传 20招标方式招标适用于集团内的所有招标工程，投标单位数量不得少于2n+2，n为标段数，所有工程每次招标必须邀请子公司参投旨在保证有效竞争，避免围标内部资料 严禁外传 21招标方式议标1.所有工程议标必须经过审批。2.适用于委托内部公司施工的工程，开放时间特别紧的展示区工程，

8、含有展示区的货量区工程（相应至少有一个标段的货量区工程公开招标），扩标工程（仅针对质量优、配合好的施工单位，且有可参照平移的价格）以及其他经审批的情况。3.价格可参照半年内相同省份相近地区的，经过公开招标定标的其他工程的价格水平，且期间合同条款没有重大调整。内部资料 严禁外传 22招标前置工作合约规划招标计划目标成本进度计划根据招标计划，发起招标立项书，做好招标清单编制的前置工作。内部资料 严禁外传 23招标前置工作招标清单编制前置工作1.提供规划图纸，说明基本的户型、建筑面积、层数、结构形式等。2.购买当地的定额及材料信息资料。3.调研当地人工、主材（桩、商品砼、钢筋、砌块等）市场价格。4.

9、调研前期施工条件：如地方规定、气象数据、场地条件等。内部资料 严禁外传 24小结工程招标阶段控制计价模式招标方式前置工作重点内部资料 严禁外传 2501成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制内部资料 严禁外传 26合同交底合同交底进度款支付方式预算书提交要求土石方结算方式示范区赶工费结算方式价差调整原则钢筋合同约定成本控制方向：内部资料 严禁外传 27合同交底进度款支付方式月形象进度(实物量完成量的80)节点内部资料 严禁外传 28合同交底预算包干 自定标结果审批表发出之日起，区域在6个月完成总包工程预算一审报送集团。逾期提交预算书的期间,进度款支付比例调

10、整为70%。内部资料 严禁外传 29合同交底钢筋合同约定1.马凳筋按发包人确认的马凳筋施工方案，方案必须经发包人项目部总经理、区域工程技术部负责人审核同意并签字确认。2.钢筋的搭接：施工图中有唯一做法规定的，按施工图执行。否则，按16及以上按电渣压力焊或螺纹接头考虑（由现场确认并提供现场照片）,钢筋14以下按绑扎计算。内部资料 严禁外传 30合同交底土方结算方式1.基础土方：按合同土建清单中基础土方的综合单价结算。2.大型土（石）方：原则上由发包人另行分包，若在实际施工过程中由承包人施工，结算方式为全费用综合单价包干。3.绿化回填土：不需外购土的，按合约约定价格结算。若需外购的，土源以及外购土

11、的单价须在施工前由发包人前期工程部审定。内部资料 严禁外传 31合同交底示范区赶工费结算方式1.示范区低层住宅、商业街、综合楼的赶工费=（示范区各低层住宅、商业街、综合楼的土建毛坯工程造价各户型示范区赶工费费率）2.示范区洋房住宅、地下室的赶工费=（洋房住宅（赶工部分楼层）、地下室的赶工部分的钢筋、混凝土、模板工程造价各户型示范区赶工费费率），3.合同约定的全费用综合包干单价包干类工程（装修工程、安装工程、室外市政及附属工程等）不参与赶工费计算。内部资料 严禁外传 32合同交底价差调整人工、钢筋、商品砼、砌块合同约定可调差的安装材料发包人指定品牌材料合同约定可调差的市政园建材料关键：工期一览表

12、与工期延误情况要准确三方合同与月度供应汇总表要齐全具体详合同约定内部资料 严禁外传 33补充合同的签订补充合同施工图预算承包范围调整材料价差调整签证变更分阶段结算内部资料 严禁外传 34进度款支付要求原则上不允许超比例原则上不允许借款及时扣除三方材料款依据项目确认形象进度进度款内部资料 严禁外传 35进度款支付要求1.特殊情况需超比例支付进度款或借款2.三方材料款的支付及扣除：支付：按实物完成量100%全额支付三方材料款。扣除：财务付款时，100%全额扣除发包人已代付三方材料款。进度款累计支付至合同价的80%时，须全部扣除90%以内，区域总裁审批超90%，总裁审批内部资料 严禁外传 36造价资

13、料的过程收集及管理0202完整0101真实0303合理0404及时原则原则内部资料 严禁外传 37造价资料的过程收集及管理基坑支护及降水工程地下室砖胎膜高支模施工方案审批内部资料 严禁外传 38造价资料的过程收集及管理桩基础资料的收集1.做好现场旁站，保证桩基施工记录真实。2.做好设计桩长与实际桩长的对比分析表。3.充盈系数异常超过1.2的，超出部分的混凝土可进行计价，工程量按超出部分的50%计算。（前提条件是地下存在溶洞）内部资料 严禁外传 39造价资料的过程收集及管理签证及时合理1.过程做好签证资料及时、完整地收集工作，保证签证的真实、合理。2.合同约定已包含在投标报价、总承包管理配合及服

14、务费中的不能另外签证。签证具体要求见签证变更管理课件内部资料 严禁外传 40总承包管理配合及服务铝合金、塑钢门窗锌钢组合栏杆套内装修公共区域装修室内安装电梯外墙干挂石材四大件(房间门、木地板、橱柜、别墅楼梯扶手)上述工程若指定分包，可按合同约定计取总承包管理配合及服务内部资料 严禁外传 41停工缓建停工合同范围内全面停工的情况。停工+缓建放缓速度除工期改变外，其它均不影响合同的正常履行。合同范围内部分栋号停工，部分栋号缓建的情况停工缓建常出现三类情况内部资料 严禁外传 42停工缓建造价管理项目部主导获取停缓建指示统筹各职能部门主导、协调运营中心统一部署莫总裁批示区域、集团及时发相关通知书主导谈

15、判事实及时锁定市场信息调研内部资料 严禁外传 43统一思路安抚及时签订补充协议，调整合同工期,按合同执行。在结算时，按签订的补充协议约定工期进行价差调整。在合同约定的范围内原则上不补偿；除以上情况适当补偿（集团有相关补偿标准可供参考，前提是要做好相关事实资料的三方确认）。谈判停工+缓建停工放缓速度内部资料 严禁外传 44停工造价管理施工方常提出尽快结算，提高支付比例已完工程项目部须核实机械材料人工措施费材料盘点、移交清算停滞费用索赔施工工人窝工索赔管理人员窝工补偿留守人员费用补偿临时设施、临路索赔模板、脚手架索赔内部资料 严禁外传 45及时发出缓建通知书集团有统一标版内部资料 严禁外传 46或

16、及时发出停工通知书集团有统一标版内部资料 严禁外传 47已完工程三方共同收方签认表三方现场收方记录表栋号：*户型：*序号分部分项名称实际完成情况备注1基础工程场地平整*砼*2砼地坪*退场单位确认：日期：（必须有）监理单位确认：日期：（必须有）项目部签认：日期：（必须有）接收单位确认：日期：（发生则有）区域造价部签认：日期：（建议有）范本内部资料 严禁外传 48须附彩照备查内部资料 严禁外传 49人员的核实1）核实施工单位现场管理人员和施工班组人数：现场管理人员数量确认表（要求拍照及身份证复印件）。施工班组人数确认表（各专项分包人员），要求拍照及身份证复印件。2）核实留守人员：必要的留守人员名单

17、要求拍照及身份证复印件。核实施工班组人数范例核实施工单位管理人员范例内部资料 严禁外传 50机械的核实1）核实现场用于工程施工机械：三方共同签认数量、型号等信息，且拍彩照备查。2）注意建议调查相应机械当地租赁价格信息，可以作为谈判时的参考。三方盘点现场机械照片调查机械租赁价格信息内部资料 严禁外传 51材料的盘点1）核实现场已购材料数量三方共同签认现场材料盘点清单表，且拍彩照备查。2）注意事项调查地材与项目距离。调查主材市场价格（钢筋、水泥、混凝土、砌块、模板）三方盘点现场材料记录三方盘点材料照片调查市场价格信息内部资料 严禁外传 52临时设施等核实取证1）核实施工总平面布置图就相关停缓建的施

18、工单位的施工总平面布置图予以确认、标识。2）生活区及加工场现场核实并彩色照片取证备案。明示施工总平面图范例生活区及加工场取证备案内部资料 严禁外传 53其它注意信息收集施工期间质量、进度、安全、支付情况等其实际损失额横向对比类似项目谈判筹码或供参考另：对已完工程做好保护为后续复工做好保障将损失降至最低！内部资料 严禁外传 54小结施工过程阶段控制合同交底预算审核进度款审核造价资料收集停工缓建处理内部资料 严禁外传 5501成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制内部资料 严禁外传 56结算线上审批结算审核均在BIP线上审核：项目部需按照要求线下签审竣工结算资

19、料并一次性提交给区域审核，线上上传施工方送审资料签收表并审批（时限：30天）。内部资料 严禁外传 57结算审核流程60d施工方项目部区域造价内审确定15d区域协助10d注III类工程、IV(区域主导)工程项目审核15天；区域初审时限为75日历天。11个月30d竣工验收之日起30dI II III类结算审核集团造价1、为了促使区域做实做强；2、各级审核有更充足、合理的时间，保证审核质量同时，提高定案效率。初审60d对数50d集团二审30d复核组审 7d二审对数50d争议处理 5d结算定案内部资料 严禁外传 58分阶段结算分阶段结算0.00（或地下室顶板）以下0.00（或地下室顶板）以上无地下室有

20、地下室桩基础地下室提前锁定不确定因素较大的地下部分成本内部资料 严禁外传 59结算资料审核要点1.施工范围：提供与现场实际相符的、描述清晰的结算施工范围。2.工期：提供工期一览表，若工期有延误，项目需根据施工日志、形象进度表等相关资料鉴定工期延误的天数、原因、时段及责任方编制工期延误情况一览表。内部资料 严禁外传 60结算资料审核要点齐全真实与其他合同无交叉重复各承包单位施工分界点清晰无交叉施工范围内部资料 严禁外传 61工期情况一览表内部资料 严禁外传 62工期延误情况一览表内部资料 严禁外传 63结算资料审核要点3.甲指、甲供材料：甲指材料提供月度供应汇总表和三方合同。甲供材料提供甲供材料

21、领料单，领料单应有具体的型号、规格、品牌、领用数量，单价，使用部位。4.竣工图纸：提供与现场实际相符的竣工图纸。内部资料 严禁外传 64结算资料审核要点5.施工方案：明确现场实际是否按施工方案施工。6.进场时交付给施工单位的地面标高：土方结算需提供原地面标高，标高用相对标高表示，若用绝对标高表示时请注明0.00绝对标高值。内部资料 严禁外传 65扣款、罚款甩项违约金工期违约金甲方代缴代付款，罚款维修费扣款、罚款内部资料 严禁外传 66扣款、罚款甩项违约金若承包人对本工程任何分项工程拒绝施工时（除由发包人确认主材价或综合单价的分项工程，承包人不同意而拒绝施工或要求发包人另行分包的），承包人须向发

22、包人支付第三方进场施工工程造价的20作为违约金。内部资料 严禁外传 67扣款、罚款工期违约金合同约定：承包人原因不能按合同约定的工期完成任一工程节点的（详见合同约定），各节点每逾期一天按合同总价0.5的金额计取违约金，发包人并有权书面通知单方面解除未完成部分工程的合同。结算时：由区域项目根据工期情况，与施工单位协商确定违约金，若不扣罚，须说明原因。内部资料 严禁外传 68扣款、罚款甲方代缴代付款，罚款甲方代缴施工水电费票据、劳保基金、保证金（例如：墙体保证金）、奖罚证明、甲供材料、甲指材料等，项目核实有无错漏，在结算款中由财务扣除。内部资料 严禁外传 69扣款、罚款维修费1.承包人原因造成的质

23、量问题或缺陷，均属于承包人保修责任范围。2.不属于承包人责任，但是属于承包人保修范围的，应由承包人维修，由此产生的费用由责任方承担。3.同一部位同类型质量问题只允许承包人进场维修一次。4.若维修后仍然存在同一部位同类型质量问题的，则承包人到场验证，由发包人直接委托第三方维修，产生的所有费用从保修金中扣除，但不解除承包人的应负责任，保修期相应顺延。内部资料 严禁外传 70扣款、罚款通过近半年对区域报备集团资料的抽查及集团审计部对成本管理领域方面的审计发现，报送资料存在如下问题：进度款：对甲方代缴代付费用、甲指材料款、违约金、罚款等费用没有及时在当期进度款进行扣除；结算款：对涉及第三方进行维修、抢

24、工、甩项施工的结算，没有说明是否已扣责任单位？背景：举措：财务中心、成本中心、客户中心、信息中心联合出台关于规范工程扣款管理的通知（详见集团字2016【303】号文）ERP信息化管理手段：项目及时录入扣款信息造价部进度款审批系统当期扣除内部资料 严禁外传 71结算后评估0101选取有代表性的项目进行结算后评估：做得好的、亏损的、大型重点项目等总结、沉淀项目在造价控制方面值得思考和借鉴之处，指导后续项目的全过程造价控制0202内部资料 严禁外传 72小结竣工结算阶段控制结算审核流程分阶段结算资料审核要点扣罚款处理结算后评估内部资料 严禁外传 73结束语造价管控贯穿项目开发的全过程，希望大家共同努力，助力成就双享。内部资料 严禁外传 74感谢聆听！