房地产公司工程管理实操手册.pdf

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1、 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈”前 言 在国内外经济形势复杂多变、机遇挑战前所未有的大背景下，为积极响应十九大提出的“推动形成全面开放新格局”，越秀地产布局粤港澳大湾区、华中、华东、北方、西南、海南等地，努力提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力。“工欲善其事，必先利其器”，房地产行业历经二十几年的发展，已然不是简单的盖房、卖房的过程，而是一个将投资、运营、营销、工程、成本、设计等多个专业体系进行统筹、整合的管理学科。这其中，项目管理是房地产开发链条中最重要的一个环节，只有通过科学铺排，精心组织，做好每一道工序，把好每一个环节，才能又快又好的为社会、为客户创造经

2、得起时间考验的好房子、好产品。为更好地推动越秀地产项目开发建设和快速稳健发展，提高一线管理团队的项目操盘能力，工程管理部牵头编纂了这套项目管理实操手册。手册以项目工程管理、开发报建管理、技术质量管理为核心内容，涵盖了项目开发从拿地到交付验收的全过程管理流程，切实为我司前线项目管理团队的现场管理工作提供了标准化指引，必将有效提升越秀地产的整体项目开发建设能力。我们必须时刻谨记，越秀地产是致力于成为人民挚爱的美好生活运营商；必须时刻谨记，成就美好生活是我们坚持不懈的品牌使命。在经济市场仍旧跌宕起伏的时代，如要秉持初心，永立潮头，就必须全面有效提升公司的产品竞争能力和开发建设能力，这也是公司赖以持续

3、高质量发展的关键所在。不管现在还是将来，公司将一直以“不断超越，更加优秀”的核心价值观，凝心聚力做好城市美好生活的创领者，为打造越秀百年品牌而不懈努力！2019 年 8 月 越秀地产项目管理实操手册 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）（工程管理分册）目 录 第一章 越秀地产项目工程管理工作纲要.1 1 概述.1 2 工程管理主要工作.1 第二章 工程管理条线组织架构及工作职责.8 1 概述.8 2 工程管理部职能.8 3 区域公司项目管理部组织架构和职能.11 4 关联文件.23 第三章 项目前期风险排查管理.24 1 概述.24 2 职责.24 3 工作流程.25 4 工作要求.25

4、第四章 建设用地接收及施工前期工作要求.32 1 概述.32 2 用地接收前主要工作内容.32 3 收地后施工前期工作内容.33 第五章 项目开发进度计划管理.36 1 概述.36 2 项目进度计划管控体系.36 3 项目进度计划管理措施.44 4 项目进度计划编制要求.46 5 进度计划考核原则.51 6 计划调整原则.52 7 附件.53 8 关联文件.57 第六章 项目策划管理.58 1 概述.58 2 岗位职责.58 3 工作内容.59 4 关联文件.61 第七章 工程施工组织设计审查管理.62 1 概述.62 2 施工组织设计主要内容.62 3 施工组织设计管理职责.62 4 审批流

5、程.63 5 施工组织设计的动态管理.64 第八章 施工图内部审查管理.66 1 概述.66 2 工作职责.66 3 施工图内审流程.67 第九章 施工图会审管理.69 1 概述.69 2 名词解释.69 3 职责.69 4 工作流程.70 5 工作内容.71 6 工作建议.76 7 关联文件.77 第十章 工程质量管理.78 1 概述.78 2 工程质量管理组织架构.78 3 质量监督考核与问责.78 4 总部各职能部门质量管理工作职责.79 5 区域公司工程质量管理职责.81 6 现场项目组及监理项目组主要日常工作.83 7 总部工程管理部质量监督考核工作.86 8 工程质量管控红线要求.

6、86 9 附件：工程巡检评分表.88 第十一章 项目质量第三方评估管理.129 1 概述.129 2 管理职责.129 3 工作程序及要求.130 4 诚实守信管理.136 5 关联文件.137 第十二章 工程质量长效激励办法.138 1 概述.138 2 管理职责.138 3 工作程序及要求.138 4 工程质量考核奖励资金来源.143 5 工程质量考核奖罚资金分配.143 6 工程质量考核奖罚申请流程.143 7 关联文件.144 第十三章 施工样板管理.145 1 概述.145 2 管理职责.145 3 工作程序及要求.146 4 表单模板.155 第十四章 大货交付样板评审管理.162

7、 1 概述.162 2 管理职责.162 3 工作程序及要求.163 4 附件.165 第十五章 工程数字平台应用及要求.174 1 概述.174 2 管理职责.174 3 工作程序及要求.177 4 关联文件.179 第十六章 总承包施工管理.180 1 概述.180 2 合约管理.180 3 施工图管理.190 4 进度计划管理.192 5 质量安全管理.195 6 文明施工管理.208 7 材料设备管理.211 8 变更签证管理.215 9 竣工移交管理.217 第十七章 工程监理工作职责.221 1 概述.221 2 管理职责.221 3 项目工程监理服务.222 4 区域公司对工程监

8、理的检查与监督.228 5 奖励与处罚.231 6 文件说明.232 7 关联文件.232 8 附表：项目监理实施旁站的工序清单.232 第十八章 材料与设备质量管理.234 1 概述.234 2 名词解释.234 3 工程材料与设备质量管理组织架构及职责.234 4 工程材料与设备质量管理要求.236 5 关联文件.240 第十九章 材料与设备集中采购管理.249 1 概述.249 2 管理职责.249 3 供应链平台.250 4 甲供材料下单及配送质检.252 5 关联文件.257 第二十章 示范区工程验收与交付.258 1 概述.258 2 管理职责.258 3 各阶段现场项目组工作要求

9、.259 4 附件.262 5 关联文件.274 第二十一章 工程会议管理.275 1 概述.275 2 项目内部工作会议.275 3 项目专题会议.276 4 工程例会.278 5 工作建议.281 第二十二章 安全施工管理.282 1 概述.282 2 管理职责.282 3 工作流程.284 4 工作内容.287 5 关联文件.294 6 附件.294 第二十三章 文明施工管理.302 1 概述.302 2 管理职责.302 3 工作流程.303 4 工作内容.305 5 工作要求.307 6 文明施工管理与监督.309 7 关联制度.310 8 附件.310 第二十四章 现场签证管理.3

10、17 1 概述.317 2 管理职责.317 3 工作程序.319 4 过程管理要求.322 5 工作建议.324 第二十五章 设计变更管理.326 1 概述.326 2 管理职责.327 3 工作程序.328 4 过程管理要求.332 第二十六章 现场标准化建造体系（SSCS）实施管理要求.336 1 概述.336 2 管理职责.336 3 SSCS 体系应用评价标准.337 4 SSCS 体系应用工作要求.338 5 SSCS 体系标准工期.339 6 监督与罚则.345 7 关联文件.346 第二十七章 装配式工程管理要求.347 1 概述.347 2 管理职责.347 3 管控要求.3

11、48 第二十八章 工程资料及档案管理.352 1 概述.352 2 管理原则.352 3 主要管理部门职责及工作流程.353 4 工作内容.354 5 工作建议.363 6 监督和罚则.364 7 关联文件.364 第二十九章 总部技术专家库管理.365 1 概述.365 2 专家的条件与产生.365 3 专家的权力和义务.366 4 专家库的运用与管理.367 5 附件.368 第三十章 项目交付管理.372 1 概述.372 2 管理职责.372 3 工作程序及要求.374 4 附件一：精装及毛坯交付项目必检项.383 5 关联文件及交付方案模板.385 广州市城市建设开发有限公司 版本：

12、广州市城市建设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 1 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）第一章 越秀地产项目工程管理工作纲要 第一章 越秀地产项目工程管理工作纲要 1 概述 概述 房地产开发不是简单的盖房卖房过程，它具备多重属性，涉及投资、运营、营销、设计、报批报建、成本、招采、工程、物业服务、财务等专业管理领域。项目开发过程需要各专业相辅相成、协同推进才能完成。各专业条线主要工作详见附件（房地产开发全景图）。其中工程管理是房地产开发全链条中非常重要的一环，是将开发构想转变为具体产品的关键工作。本篇工程管理

13、分册主要介绍我司工程管理专业条线的制度、工作及要求，是广大工程管理参与者了解我司工程管理制度及要求的重要资料，希望广大工程管理人员认真学习、共同探讨并给予改进意见。如何“管好工程”？工程管理分册主要从工程岗位架构和职责、质量管理、进度管理、安全文明施工管理、签证变更管理、施工图管理、新工艺新技术、档案管理等方面进行介绍。让公司工程管理人员对工程管理工作要求有更深入的认识，并在日常工作中履行职责，以达到提进度、保质量、降成本、增效益的目的。越秀地产总部工程管理部在结合公司原有制度与项目管理工作实践的基础上，形成工程管理分册主要内容。2 工程管理主要工作 工程管理主要工作 2.1 搭建工程管理架构

14、 搭建工程管理架构 打造高效的管理团队是项目管理提效的关键。在拓展项目阶段开始，需分阶段组建公司及专业管理团队，人员组成及岗位职责详见公司项目公司、项目部组织管理及人员配置指引。各区域公司新拓展区域可参考此制度搭建各职能部门。其中工程管理条线的人员配置标准及工作职责参考本分册第二章工程管理条线组织架构及工作职责，参照要求配置德才兼备的工程管理人员到适合的工作岗位，开展专业知识培训及团队建设，以打造胜任的管理团队。广州市城市建设开发有限公司 版本：广州市城市建设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 2 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管

15、理实操手册（工程管理分册）2.2 前期风险排查 前期风险排查 从取得项目信息开始，工程管理团队应开展前期风险排查工作。对影响项目开发建设（如开工、开盘、销售、验收、交付及产权办理等工作）的实体和管理过程风险因素进行调查、组织、分析。其中影响项目开发建设的风险因素主要包括：规划设计、工程报建、配套环境、场内因素、施工限制和验收要求等方面。具体工作内容及要求详见本分册第三章项目前期风险排查管理。2.3 接收及管理项目用地 接收及管理项目用地 取得项目开发权后，按土地出让合同要求，接收项目用地。现场项目组应组织相关用地看管单位进行放线测量，明确用地边界，与政府相关部门办理交接手续，将场地边界、场地电

16、线电缆、市政管道、未拆除的房屋、墓地、文物等影响项目开发的情况详细记录及勘察，提交公司讨论解决。具体工作要求详见本分册第四章建设用地接收及施工前期工作要求。2.4 编制开发进度计划 编制开发进度计划 快周转开发模式是房地产开发企业快速发展的必然措施。项目全周期开发进度计划是项目纲领性指导文件，如何科学铺排项目开发进度计划，详见本分册第五章项目开发进度计划管理。公司的进度计划管理体系主要有以下几方面特点：1）由公司统一制定标准工期，各项目开发全周期计划需按标准工期进行铺排，开工、开盘、竣备、交付等关键节点需满足公司当年事业计划要求。2）总部绩效考核小组对区域公司各项目实施全周期计划节点达成考核，

17、目前实施奖罚并举措施，奖罚落实到个人。月度节点达成情况及考核情况由总部工程管理部统计并通报。3）项目从拿地前可研报告开始，各阶段的计划均按标准工期进行铺排。可研报告按标准工期确定项目开工、开盘、施工证、竣备、交付等一级节点。项目拿地后，总部工程管理部根据可研报告及运营管理通知下达包含从拿地到开盘阶段的策划版计划。4）项目启动会召开时需确定所有一级和核心二级节点，并在启动会后由总部工程管 广州市城市建设开发有限公司 版本：广州市城市建设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 3 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）

18、理部对一级和核心二级节点进行上线，区域公司对普通二级和三级节点在启动会后 30 天进行上线。5）计划上线后，各区域需严格执行，原则上不允许调整。计划调整需按制度要求进行申报，一级节点调整申请需经过公司领导班子讨论，核心二级节点调整申请需经过总部工程管理部及运营管理中心审批通过。2.5 编制项目策划 编制项目策划 在总包招标前，项目经理组织现场项目组、监理项目组编制项目策划，对项目开发全过程项目管理方法、思路、重点难点、解决方案进行全面策划。并综合协调各专业条线业务，使项目各经营目标能够有效落实。具体编制要求详见本分册第六章项目策划管理。项目策划需经总部工程管理部评审及备案。2.6 审查施工组织

19、设计 审查施工组织设计 总包单位中选后，应组织总包单位进行交底，进行前期准备工作。编制工程施工组织设计，监理公司总监负责进行施工组织设计审核，业主方项目经理负责最终审定。审核工作流程详见本分册第七章工程施工组织设计审查流程。2.7 审查施工图纸 审查施工图纸 做好施工图纸内审和施工图会审工作。施工图内审指区域公司设计管理部收到设计单位图纸后，组织现场项目组、监理公司、成本部、顾问公司、营销、物业等相关部门，对图纸进行内部审查，以减少图纸错漏，满足公司设计和工程技术标准。区域工程、招采、设计三部门对全套施工图（建筑、机电施工图）需进行封图，并作为总包施工图预算的图纸依据。具体工作要求详见本分册第

20、八章施工图内部审查管理。在承建单位收到施工图后，项目组应尽快组织承建单位、设计院、顾问公司、监理单位进行施工图会审。项目组、设计管理部应落实将会审内容反映在设计图纸上。现场应做好施工图管理及台账。具体工作要求详见本分册第九章施工图会审管理。广州市城市建设开发有限公司 版本：广州市城市建设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 4 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）2.8 工程质量管理 工程质量管理 工程质量提升是一项综合复杂工作，是工程管理条线重点工作，涉及广大业主切身利益和公司品牌效应的一项工作。工程管理条线

21、各层级职能部门应各司其职，提升业务水平，发挥工匠精神，以提高用户满意度为宗旨，逐步提升公司整体质量水平。公司质量管理措施及要求详见本分册第十章工程质量管理。工程质量的提升是一个循序渐进的过程，各级职能部门要发挥各自职责。2.8.1 总部工程管理部 总部工程管理部 工程管理部通过制定质量工艺标准、建立质量管控制度，推广新工艺新技术、下达质量目标、建立完善质量考核制度等措施，提升公司整体工程质量，并主导以下工作：1)工程巡检工作。定期及不定期对各在建项目进行工程巡检，针对现场质量、安全、文明施工、工程管理行为、资料等进行检查，并进行综合评分。发现问题下达整改通知及扣罚措施。2)工程第三方评估。定期

22、对各在建项目进行过程第三方评估，并进行综合评分。评估方法详见本分册第十一章项目质量第三方评估管理。3)建立质量长效激励制度。对每月质量综合分数前三名的项目组进行奖励，后两名的项目组进行扣罚。质量综合分数以第三方评估分数和工程巡检分数加权平均计算。具体方法详见本分册第十二章工程质量长效激励办法。4)推广新工艺新技术。如推广应用标准化建造体系（SSCS）、部分使用装配式施工体系。具体措施详见本分册第二十六章现场标准化建造体系（SSCS）实施管理要求、第二十七章装配式工程管理要求。5)建立和优化质量管理制度，完善质量红线，建立对总包和分包单位的质量履约评价系统。具体工作详见本分册第十六章总承包施工管

23、理。6)建立推广工程数字平台应用，提升日常巡检工作管理效率。具体工作方法详见本分册第十五章工程数字平台应用及要求。7)优化对监理公司的考核标准，明确监理公司的工作职责。详见本分册第十七章工程监理工作职责。8)开展对项目的技术支持及专业培训。参与重大项目重要施工方案评审，聘请内外 广州市城市建设开发有限公司 版本：广州市城市建设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 5 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）部专家参与评审，工作细则详见本分册第二十九章总部技术专家库管理。2.8.2 区域公司 区域公司 1)区域公司项

24、目管理部 以帮扶现场项目组、协调解决项目实际问题为主，同时结合总部的管理制度，落实项目层面具体执行措施，在公司总体制度的框架下开展工作，建立完善区域层面的工作细则。2)现场项目组 协调现场参建方，解决现场所有问题，执行公司总部制定的工作制度，推进项目按既定目标实施。现场项目组及项目管理部主要工作职责详见本分册第二章工程管理条线组织架构及工作职责。3)材料设备质量管理 工程质量要从源头抓起，完善的材料设备质量管理制度是关键。材料与设备的管理主要有以下要求：a.规范日常监理公司的见证取样工作，按国家规范进行材料抽检。b.按公司要求，区域公司委托独立第三方检查单位，对材料设备进行第三方抽检，并严格做

25、好过程管理。c.总部工程管理部实施材料第三方质量飞行检查。落实标准化设计，加大材料设备总部集中采购工作。做好集采材料设备的质量检测、验收工作。d.具体做法及要求详见本分册第十八章材料与设备质量管理及第十九章材料与设备集中采购管理。4)配合销售的工作 项目建设目的最终是为了销售，配合营销工作是工程管理一项重要工作。从营销角度关注的是客户体验，而从工程角度关注的是安全和质量。示范区（含售楼部、样板间、园建、道路等）通常是非永久建筑或非永久装修的建筑物，政府质量监督部门不组织验收，因此示范区的验收是业主方的责任。公司对示范区验收管理要求详见本分册第二十 广州市城市建设开发有限公司 版本：广州市城市建

26、设开发有限公司 版本：2019 页码：第 页码：第 6 页共 页共 390 页 页 越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）越秀地产项目管理实操手册（工程管理分册）章示范区工程验收与交付。5)做好参建单位协调工作 通过工程管理会议，加强对参加单位的管理及日常沟通。通过各类工程会议，明确工作目标，协商解决遇到的问题和各方诉求。工程会议的制度详见本分册第二十一章工程会议管理。6)做好现场安全文明施工管理 组织总包及专业分包单位，学习安全文明施工管理制度，并按要求落实。加强日常巡检，加大对施工单位不按要求实施的扣罚力度。具体工作要求详见本分册第二十三章 文明施工管理及第二十二章安全施工管理。7)加强

27、成本管控 应加强现场工程成本管控，现场成本管控包括现场签证管理和设计变更管理。现场项目组应研读施工合同，加强成本意识。处理日常签证变更事物时，应按公司的规范流程进行审批。应做到一月一清。具体工作要求详见本分册第二十四章现场签证管理及第二十五章设计变更管理。8)实现项目完美交付 工程质量管控最终目的是让广大消费者满意。做好交付前质量管理十分重要。相关工作要求详见本分册第三十章项目交付管理 9)资料整理归档工作 完善工程档案及资料管理是项目施工过程关键工作，工程资料不但要满足政府工程档案馆的需要，也要按公司的档案制度进行整理，同时日常工程会议、合同、索赔等相关工作都与资料相关。总部工程管理部的巡检

28、工作中，资料的检查也是重要环节。项目组应有专人负责资料管理，保证建设工程技术资料档案管理的科学性、完整性、真实性和准确性。相关工作要求详见本分册第二十八章工程资料及档案管理 工程管理主要业务和构成详见附件房地产开发全景图 完成深化定位 方案强排 取得开发贷款 股东现金流回正 经营性现金流回正 项目清算会 广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 7 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）附件：房地产开发全景图附件：房地产开发全景图 投资 项目可行性研究报告 运营 项目启动会

29、项目过程运营考核、检视、目标调整 开盘 竣工备案 交付业主 设计 确定施工图设计单位 基坑支护设计 示范区总控 取得建规证 正负0.0以下施工图 确定装修设计单位 完成全套施工图设计 确定装修设计方案 完成精装施工图设计 售楼部样板房展示区设计单位确定 展示区施工图完成 展示区装修 景观施工单位招标 展示区联合验收 成本招采 工程 接收项目用地 完成造价咨询单位招标 完成初勘 完成监理单位招标 项目成本评审会 确定基坑、土方施工单位 确定桩基施工单位 确定总包单位 签订总包合同 确定幕墙铝窗单位 完成施工图预算 主体达到预售 确定装修单位 确定园建绿化施工单位 人防验收 开工 取得施工许可证

30、完成正负0.0 主体结构封顶 拆除排栅 规划验收 竣工备案 交付评估 取得预售证 开盘 营销 展示区开放 客服 大货交付样板 土建移交装修作业面 精装施工完成 消防验收 分户验收 交付前联合验收 业主开放日 大确权 交付业主 财务 产品策划会 开工 项目立项 投资决策董事会 项目获取 项目早期介入 展示区接收管理 过程第三方评估、工程巡检 完成规划报建 确定规划及建筑方案设计单位 项目后评估会 内部启动会 完成主数据开项 投资交底会 方案评审 第二章第二章 工程管理条线组工程管理条线组织架构及工作职责织架构及工作职责 1 概述概述 本章介绍了越秀地产工程管理条线，以总部工程管理部、区域公司项目

31、管理部、现场项目组、现场监理项目组组成的 1+3 的协同管理组织架构，及其各自工作职责。用以指导区域公司项目管理部及现场项目组的组织架构设置，明确各自岗位职责，协同开展工程管理相关工作，提升工程管理能力及工作成效。1.1 术语定义术语定义 1)工程管理部：指越秀地产总部工程管理部。2)项目管理部：指公司下属区域公司负责工程管理条线业务的职能部门。3)现场项目组：指常驻地产开发项目现场，负责项目现场工程管理工作的团队。2 工程管理部职能工程管理部职能 总部工程管理部越秀地产总部层面的工程管理条线职能部门，主要负责工程条线制度的建立和完善，建立和履行质量、进度、现场成本监督管控职能，协调总部资源对

32、区域公司及项目进行服务和技术支持，提升公司整体工程管理能力。其主要职能有：2.1 质量管理质量管理 1)建立公司质量管理、安全文明施工管理制度。2)制定公司质量管理目标，下达项目质量管理目标，负责区域公司质量条线绩效考核和长效激励机制，制定与更新质量管理专项制度与标准，统筹质量检查与分析。3)实施工程质量全过程监督，定期开展过程质量第三方评估、工程巡检，形成相关评估检查成果，对项目进行考核评比，跟进督促质量问题的整改。4)对精装修、机电、市政园林等专业工程实施专项质量管理，制定更新有关专业工程质量管理标准与制度，对专业工程施工开展专业工程质量监控与支持。5)围绕工程交付质量，实施质量管控停止点

33、管理，开展精装修工程大货样板评审、示范区交付检查验收、交付风险评估、交付质量评定。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 9 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）6)对接工程管理公司，统筹专业条线质量管理，推动公司质量闭环机制顺利运行，收集问题信息，组织研究分析，跟踪解决问题。7)统筹工程管理信息化建设，协调流程信息部，推进工程数字平台的开发与推广运用，建设管理工程远程视频监控系统。8)开展工程材料设备质量监督管理，制定工程材料设备管理的专项制度、标准，推进区域工程材料第

34、三方检测，开展工程材料飞行检查，监控工程材料设备质量并定期通报。9)制定和完善土建、精装修、机电等专业工艺标准，保证项目精装修的质量水平。2.2 进度计划管理进度计划管理 1)建立和完善进度计划管理制度，包括标准工期制度、计划考核制度。逐步提升全公司项目快速开发能力。2)进行各项目进度监控，对项目进度风险进行评估。为公司层面的经营计划提供意见。3)对各项目进度数据进行分析整理，对公司整体进度水平及薄弱环节进行分析，为公司管理提供改进措施。4)为项目计划编制提供技术支持，提升各项目计划执行能力。提供各类进度计划模板，为进度编制提供便利。5)审核项目启动会、检视会、产品策划会等计划编制，严格要求按

35、已颁布的标准工期铺排项目计划。6)对各项目进度节点达成进行审核。对各项目开展定期进度计划考核，公布奖罚结果。7)协调总部各职能部门，共同推进进度计划管理制度的健全。2.3 工程技术管理和服务工程技术管理和服务 1)研发工程建造领域新技术，包括工业化建筑体系、现场标准化 SSCS 建造体系等，通过新技术的推广应用降低成本、缩短工期、提升质量，提高我司工程技术水平。2)定期组织行业调研，对标杆房企的新工艺、新工法、工程建造体系进行学习分析，汲取有用的知识和经验在我司推广。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 10 页共页共 390 页页 越秀

36、地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）3)对新技术新工艺进行宣贯、推广及应用，并制定相应的考核体系。4)负责制定并完善施工工艺标准，对接产品中心，参与制定图纸管理、产品验收等标准。5)对项目进行技术支持和帮扶，协调总部及各类资源解决项目存在问题。对项目遇到的工程困难提供技术支持。组织深基坑、复杂地基处理、大跨钢结构、高大支模等危大工程的施工方案评审。管理我司工程专家库。2.4 现场成本管理现场成本管理 1)建立和完善项目现场成本管控制度，监督签证变更台账及一月一清台账落实情况。2)收集各在建项目的设计变更和现场签证相关数据，对数据进行统计和分析，形成统一

37、台账，对各区域和项目进行评估考核 3)对大额设计变更和现场签证进行审批，并对执行情况进行监测，保证大额变更签证事项合理合规，控制工程成本，监督签证变更的合理性、合规性。4)对接成本招采专业线，协助优化招标与合同管理。5)确保签证变更符合公司规范要求与公司工程技术标准。2.5 项目管理项目管理 1)指导服务各现场项目组项目策划方案的编制，审核重大项目危险性较大的专项方案，并跟踪检查方案的执行。2)协同区域公司指导现场项目组完善工程管理制度流程体系，监督检查现场项目组机构设置、人员配备和制度落实情况。3)组织协调总部及区域开展工程管理流程、制度的培训工作，提升一线工程管理人员的专业能力。4)优化完

38、善工程安全管控制度，协同区域公司对各项目安全文明施工进行不定期监察，并跟踪落实安全隐患整改情况。5)开展安全文明示范工地的创优、达标活动，组织协调经验交流会、观摩会等专题活动。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 11 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）3 区域公司项目管理部组织架构和职能区域公司项目管理部组织架构和职能 3.1 项目管理部组织架构项目管理部组织架构 项目管理部属于区域公司层面的职能部门，属于工程管理条线专业部门，对接总部工程管理部，落实总部各项工程管

39、理制度，并制定区域层面管理细则。负责区域层面工程进度计划、工程质量安全制度、新工艺推广等工程管理条线要求的落地。协调区域层级各部门工作，对现场项目组工作给予支持，深入一线工程进行指导帮扶，遇见问题及时向区域层面反馈，协助项目组协调解决工程各项问题。3.1.1 组织架构组织架构 3.1.2 人员配置人员配置 根据区域公司在建项目的数量，配置相应人员，岗位人员配置建议如下：表 2-1 区域公司在建项目数量区域公司在建项目数量 1313-15 15 个个 1111-12 12 个个 9 9-10 10 个个 7 7-8 8 个个 4 4-6 6 个个 3 3 个及以下个及以下 岗位岗位 人数 人数

40、人数 人数 人数 人数 项目管理部经理 1 1 1 1 1 1 质量管理岗 2 1 1 1 1 1 计划管理岗 1 1 1 1 1 装修管理岗 1 1 1 1 机电管理岗 1 1 1 园建管理岗 1 1 项目管理部人均负责项目数量建议 2-3 个。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 11 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）3.2 项目管理部岗位职责项目管理部岗位职责 3.2.1 部门职责部门职责 3.2.1.1.制度流程、培训管理 1)组织编制、完善区域公司层面工程

41、管理流程。2)组织开展本条线业务标准化建设及推广应用。3)组织编制、修订本条线职位说明书。4)编制本条线培训计划并组织实施；为公司提供本条线专业培训；参加公司组织的培训。5)组织开展管理和业务交流、创新，推动本条线能力提升。3.2.1.2.项目计划管理 1)负责区域内项目计划管理相关制度、指引的制定、修订工作；负责制定区域内部工程进度计划模板，并督促执行。2)负责区域公司内各项目工程进度管理工作，组织项目开发计划的编制、审核、实施。3)根据项目开发计划，组织项目制定工程施工计划、报建计划、出图计划等专项计划及审核。4)组织项目各项进度计划的实施及检查、监督，并根据运营要求及时组织调整计划。5)

42、负责区域公司各项目的进度、工期等的风险评估工作，提出解决方案，及时上报风险问题。6)组织项目开展工程策划/二次策划，开展前期风险排查，并对相关文件进行审核及提出修改建议。3.2.1.3.项目质量管理 1)组织制定区域公司工程质量管理相关制度和指引。2)定期检查、监督项目工程质量情况，组织开展质量专项排查行动，配合总部对项目质量的检查工作。3)组织开展项目质量问题的专项研究，提供技术支持。4)组织开展区域质量闭环管理工作，组织进行区域公司质量通病的防治和消除。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 11 页共页共 390 页页 越秀地产项目管

43、理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）5)参与质量事故的调查处理工作。6)对区域公司各项目工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。7)负责组织区域工程质量学习及培训。8)组织标准工艺工法的推广及运用。9)参与项目材料设备供应商的评估，配合材料飞行检查，定期检查项目材料质量、材料设备管理情况并督促整改；10)组织执行样板工程管理制度及标准，参与重要样板工程的验收，对样板工程实施情况进行检查。3.2.1.4 支持和监督 1)负责对各项目的管理进行监督、检查与纠偏，使项目的管理在统一、规范和标准化的环境有序运行。2)组织对各项目开展工程质

44、量、进度考核工作，并对存在问题的整改情况进行监督复查；3)对项目管理提供技术支持，帮扶项目开展质量提升,为项目计划制定、风险排查及施工铺排等提供技术指导。4）落实与运营管理部、开发报建部、设计管理部、成本合约部、营销管理部和客户关系部等部门的接口工作。3.2.2 岗位职责岗位职责 职能描述职能描述 工作职责工作职责 项目管理部项目管理部经理岗经理岗 1、依据总部工程管理制度，组织建立和健全区域公司工程管理制度及工作流程。统筹管理公司所有项目，组织进度管理、质量管理、现场安全管理等各项工程管理相关工作。2、组织制定和审核项目主项计划，督查进度各节点执行情况及汇报情况，开展进度考核。监督各项目组编

45、制各专项计划。3、定期组织召开区域公司项目管理会议，掌握各项目进展情况，对项目的实施进度、质量、安全、成本、设计、人员安排、风险等进行评估；定期汇报公司所有项目的进展报告。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 11 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）职能描述职能描述 工作职责工作职责 项目管理部项目管理部经理岗经理岗 4、负责对所有项目组及项目管理部成员的工程业务管理、考核、培训。辅导项目总（项目经理）的提高工程业务技能，并提供必要的帮助及决策支持。5、统筹项目管理部

46、开展跨部门或跨项目协调，提高解决项目实施中存在问题的工作效率。6、负责组织开展各项工程管理的培训活动、经验交流。包括员工培训、制度宣贯、新技术推广应用。7、组织巡检或协助总部工程管理部巡检项目，对项目组工程管理制度、工程质量安全的执行情况进行评价，解决出现问题，提升项目组工程管理能力。8、负责对项目组成员进行绩效考核，协助区域公司领导对项目总进行的工程管理绩效进行考核。9、监督及参与审查项目重大技术方案、材料设备选型和工程项目策划及二次策划等技术标准和方案。10、监督和参与各项目重大签证变更的讨论、审核，保证各项签证变更合理合规及审核及时。计划管理岗计划管理岗 1、协助部门经理，负责制定和完善

47、区域内进度计划管理相关制度，并监督执行。2、负责区域公司内各项目工程进度跟踪管理工作，组织项目开发计划的编制、审核、实施。3、根据项目开发计划，跟踪组织项目制定工程施工计划、报建计划、出图计划等专项计划及审核。4、组织项目各项进度计划的实施及检查、监督，并根据公司事业要求及时组织调整计划。5、负责区域公司各项目的进度、工期等的风险评估工作，提出解决方案，及时上报风险问题。6、组织项目开展工程策划/二次策划，开展前期风险排查，并对相关文件进行审核及提出修改建议。质量管理岗质量管理岗 1、组织制定区域公司工程质量管理相关制度和指引。2、定期检查、监督项目工程质量和工地安全情况，组织开展质量及工地安

48、全专项排查行动，配合总部对项目质量的检查工作。3、组织开展项目质量及工地安全问题的专项研究，提供技术支持。4、组织开展区域质量闭环管理工作，组织进行区域公司质量通病的防治和消除。广州市城市建设开发有限公司广州市城市建设开发有限公司 版本：版本：2019 页码：第页码：第 11 页共页共 390 页页 越秀地产项目管理实操手册越秀地产项目管理实操手册 （工程管理分册）（工程管理分册）职能描述职能描述 工作职责工作职责 质量管质量管理岗理岗 5、参与质量及工地安全事故的调查处理工作。6、对区域公司各项目工程质量及工地安全情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。7、负责组织区

49、域工程质量及安全学习和培训。8、组织新技术新工艺工法的推广及运用。9、组织材料第三方检测工作，配合总部材料飞行检查，定期检查项目材料质量、材料设备管理情况并督促整改。10、组织执行样板工程管理制度及标准，参与重要样板工程的验收，对样板工程实施情况进行检查。11、参与项目承建商、材料设备供应商的评估。12、参与施工图内审、工程施工方案评审、示范区工程验收、项目关键工程分部分项工程及工序验收。13、参与大货交付样板、工艺工法样板的验收工作。装修管理岗装修管理岗 1、负责建立和完善区域内项目装修工程管理相关制度，并督促各项目组执行。2、负责区域公司各项目的装修工程重点难点工作，提出解决方案。3、参与

50、项目工程策划/二次策划的评审，并对相关文件进行审核及提出修改建议。4、监督区域公司内各项目装修的进度计划的落实，包括售楼部、样板间及大货装修计划、材料排产到货等各项工作在项目层面的落实情况、装修进度检查以及帮扶各项目精装修管理工作。5、负责区域公司各项目装修工程质量安全检查，开展装修材料第三方抽检。6、参与各项目精装修图纸内审、会审工作，审查装修深化图。7、参与装修工艺样板评审，大货交付样板验收，售楼部及样板间装修工程检查及验收。8、参与各项目装修验收、工程交付验收、督促落实交付前质量整改工作。9、协助总部进行第三方交付评估工作、交付巡检工作。10、参与交付业主过程跟进，督促项目组维修整改工作