房地产公司运营手册.pdf

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1、1 2019年2月 中梁地产运营手册中梁地产运营手册 2 前言前言 前言 前言 为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此中梁运营管理标准手册，深度剖析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展工作，最终实现标准化开发快速复制 当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准 由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝6 项目布局项目布局 天津 北京 安徽 河南 河北

2、四川 湖北 湖南 广西 广东 江西 福建 浙 江 江苏 山东 上海 重庆 180多个180多个精品项目 2000多万方2000多万方开发面积 120000120000家庭 3600036000客户品质生活 深耕长三角 面向华东 辐射全国 深耕长三角 面向华东 辐射全国 7 运营管理金字塔运营管理金字塔 战略规划（经营）战略规划（经营）战略规划是一切经营的前提，一体两翼、蝶变战略、打造不动产生态投资平台 项目运营 项目运营 坚持高周转，首期6-6.3个月，续期321，冲刺456 公司经营 公司经营 强化横向协调、纵向支持、打造“4-5-3-3”经营总体框架 8 目录目录 项目运营 项目运营 开发

3、阶段 业务条线 公司经营 公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制 战略规划 战略规划 战略规划 9 运营总图（常规项目运营总图（常规项目6个月开盘）个月开盘）P9-10-11 投资 投资 运营 运营 设计 设计 成本 成本 招采 招采 工程 工程 营销 营销 财务 财务 客服 客服 项目全周期 时间阶段 项目全周期 时间阶段 项目获取 项目获取 概念方案 概念方案 预备会 预备会 方案批复 方案批复 开盘 开盘 竣备 竣备 交付 交付 投前 1个月及以上 概念方案 1个月 预备会 1.3个月 方案批复 0.4个月 施工准备 1.3个月 开盘后 17个月 交付前 2

4、-6个月 交付后 投前 1个月及以上 概念方案 1个月 预备会 1.3个月 方案批复 0.4个月 施工准备 1.3个月 开盘后 17个月 交付前 2-6个月 交付后 土地评审 投前版计划 编制 强排方案编制 投前版目标 成本编制 现场踏勘 前端融资立项 投后目标合约书签订 投后版计划 编制 概念设计 可研版目标 成本编制 施工前技术、组织、工期、现场准备 签订前端融资 协议 成立招标管理 组织 市场调研 开工 开工 组织预备会 方案设计 可研版目标成本修正 前端融资贷后管理&开发贷申请 招采计划制定 营销大纲编制&临展开放 提出规划设计建议&进行风险监测 考核计划编制 施工图设计 招采方案制定

5、 开盘前 2个月 开盘前 2个月 组织项目启动会 启动会版目标成本编制 招采实施&供方管理 品牌发布 项目监控 二次设计&技术支持 施工图版目标成本编制 预结版目标 成本编制 成本结算&结算版目标成本编制 项目后评估 基础施工 开发贷放款 开盘筹备 开盘前风险 检查 工程实现&竣工验收 按揭回款实施/税收动态管理 销售&回款 风险检查&交付准备 维修 清算管理 办证 客户维护 二次改造&整改 交付管理 后评估 房地产项目运营全周期中，“开发阶段”和“业务条线”两条主线从始至终贯穿 10 运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）项目初判 发展工作例会 头脑风暴 土地评审决策 签订投前目

6、标合约书 项目获取 签订投后目标合约书 编制投后版计划 提交运营图初稿 核对可研版货值 预备会货值优化 编制投前版计划 收地 编制强排方案 完成概念方案设计 概念方案评审 初勘 详勘 示范区概念策划 示范区景观、建筑概念方案评审 示范区样板房室内概念方案评审 编制拿地上会版目标成本 成立招采管理组织 示范区/降水/地勘/桩基单位定标 现场踏勘 市场调研 示范区选址 临展选址 品牌接待点设臵 客服前期介入 项目规划设计建议 前端融资立项 公区室内硬装概念方案评审 货量区景观方案评审 规划方案评审 示范区建筑方案评审 示范区景观方案评审 示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建

7、筑施工图 完成可研版目标成本审批 编制启动会版目标成本 试装 装修、景观单位定标 制定招采方案 咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标 工程初步策划 监理策划 示范区动工 编制营销大纲 销售团队组建、培训 上报前端融资方案 开发贷立项 制定项目招采计划 时间时间阶段 投资 阶段 投资 运营 运营 开发 设计 成本/招采 工程 开发 设计 成本/招采 工程 营销营销/客服/客服 财务 财务 概念方案阶段（方案前臵，策划先行）拿地前一个月以上 概念方案阶段（方案前臵，策划先行）拿地前一个月以上 1 1 概念方案 概念方案 投前阶段一个月 投前阶段一个月 2 2 项目获取 项目获取 3 3

8、预备会阶段0.6个月 预备会阶段0.6个月 由投资部门主导 11 运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）组织召开预备会 考核/冲刺版计划上线&更新运营图 核对线上预备会版货值 组织项目启动会 计划实施监督 价格核查、货值核查 节点汇报 项目计划周报 项目月度动态货值盘点 项目经营风险预警 开盘风险预警 取得土地证 取得方案批复 取得用地证 取得工程证 取得施工证 取得预售证 封顶风险预警 时间阶段 投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客时间阶段 投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客服 服 财务 财务 3 3 公区/批量精装室内硬装方案评审 完成建筑报批版施

9、工图 完成建筑施工版施工图 完成示范区景观施工图 完成示范区/样板房室内硬装施工图示范区/样板房室内软装方案评审 示范区验收 完成启动会版目标成本审批 合约规划 货量区技术支持 示范区后评估 示范区现场评审 完成施工图版目标成本审批 施工至0 垫层施工 开始挖土 施工组织设计 总包进场 开始正式打桩 编制工程管理策划 工程达到预售条件 示范区主体施工完成 完成硬装软装施工 低碳 制作三维影视片 品牌发布会 组织媒体行活动 正展开放 产品说明书 示范区开放 认筹 开盘评审 开盘 客服热线推广会 风险检查 前端融资贷管理 按揭银行摸底 按揭银行合作协议签订 按揭办理培训 前端融资放款 开发贷融资方

10、案审批 签订开发贷融资合同 开发贷放款 股权质押 确认精装标准 4 4 方案批复阶段0.4个月 方案批复 方案批复阶段0.4个月 方案批复 施工准备阶段1个月 施工准备阶段1个月 5 5 开工 开工 开盘前2个月 开盘前2个月 6 6 开盘 开盘 满意度回访 12 运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）组织开盘复盘会 人防、消防、规划验收 货量区二次设计 时间阶段 投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客服 财务 时间阶段 投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客服 财务 完成预结版目标成本审批 供方评估 过程评估 结构封顶 外架拆除 批量精装验收 完成景观工程

11、 竣工备案 二次改造 联合验收 交付评估 认购转签 开盘后评估 回款管理 交付管理 交付 客户满意度回访 召开交付启动会 交付培训 按揭回款考核 开发贷贷后监管、销售、还款 组织项目后评估会 办理大产证 设计后评估 项目结算 供方后评估 交付后维保 办证管理 居住体验回访 风险排查 工地开放体验日 交付满意度回访 6 6 7 7 开盘后17个月 竣备 开盘后17个月 竣备 8 8 交付前2-6个月 交付 交付后 交付前2-6个月 交付 交付后 13 开发阶段开发阶段 按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后九打阶段，分别以项目

12、获取、完成概念方案、通过预备会、取得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑事件作为分界 开发阶段 开发阶段 14 开发阶段开发阶段投前投前 房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供依据 这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策 投前 投前 15 开发阶段开发阶段投前投前 投资 运营 设计 成本 招采 工程/开发 营销 财务 客服 投资 运营 设计 成本 招采 工程/开发 营销 财务 客服 城市准入报告

13、审批 土地信息收集 项目初判 市场定位 新进入城市的供方选择 强排方案编制 初判评审后15天 头脑风暴会 挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研决策 深度可研决策会后 签订投销目标合约书 项目获取 可研会前 编制投销版计划 强排方案前 已进入城市的供方选择 可研决策会前 编制拿地上会版目标成本 土地评审前 必要的项目现场调查 挂牌前一个月 现金流测算 挂牌前一周 前端融资立项 挂牌后一周 同行战略合作洽谈 挂牌前两周 前端融资方案上报 开发贷方案设计 摘牌前一周 明确前端融资责任人 确定前端融资报告主体 投前 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 16

14、 开发阶段开发阶段概念方案概念方案 概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段 本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面 17 开发阶段开发阶段概念方案概念方案 投资 运营 设计 成本 招采 投资 运营 设计 成本 招采 工程/开发 工程/开发 营销 财务 客服 营销 财务 客服 签订土地成交相关文书 摘牌后7天内 摘牌后7天内 签订投后项目目标合约书 概念

15、方案评审 督促合作项目协议书的签订 合作项目内部交底 摘牌后0.5个月 摘牌后0.5个月 完成初勘报告 现场准备工作 挂牌后3个工作日 挂牌后3个工作日 土地资源入库 摘牌后10个工作日 摘牌后10个工作日 前端融资立项审批 开发立项申请 挂牌后20个工作日 挂牌后20个工作日 签订前期融资协议 产业资本及财务投资合作洽谈 协议签订后5个工作日 协议签订后5个工作日 前端融资股权质押前端融资协议/合同备案 摘牌后7天内 摘牌后7天内 参与项目交底会 录入投后版计划 核对科研版货值 发布项目名称 协议签订后一协议签订后一个月内 个月内 跟进对外参股合作项目经营目标确定 摘牌后0.7个月 摘牌后0

16、.7个月 示范区景观概念方案评审 示范建筑概念方案评审 摘牌后0.8个月 摘牌后0.8个月 货量区景观概念方案评审 摘牌后1个月 摘牌后1个月 货量区建筑概念方案评审 完成详勘报告 示范区室内硬装概念方案评审 样板房室内硬装概念方案评审 摘牌一个月内 摘牌一个月内 编制可研版目标成本 成立招采管理组织 技术管理准备 组织管理准备 摘牌后10天 摘牌后10天 营销团队建设 摘牌后15天 摘牌后15天 市场调研 确定案名 摘牌后20天 摘牌后20天 定案优化 摘牌后25天货摘牌后25天货量量预排 示范区设臵建议 临展选址及方案执行 地推外展点选址及方案报批 摘牌后30天 摘牌后30天 品牌接待点设

17、臵 客服前期介入 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 18 开发阶段开发阶段预备会预备会 从完成概念方案通过项目预备会的一个多月时间，称之为预备会阶段 预备会是集团根据产品定位，政府规范要求等对项目经营指标，操盘思路进行筹划，明确项目/年度目标的会议，秉承“策划先行，承上启下、内外一致、确认承诺”四大原则 在本阶段中，运营协调各业务条线对项目开发进行整体策划及模拟操盘，对整体策划进行评审、确认，确定各关键指标值。此外，对潜在的风险进行判断，预控、减少或规避项目运营风险 预备会 预备会 19 开发阶段开发阶段预备会预备会 投资投资 运营运营 设计设计 成本

18、成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 概念方案后一周内 概念方案后一周内 提交运营图初稿 摘牌后1.3个月 摘牌后1.3个月 完成示范区桩基础施工图 摘牌后1.4个月 摘牌后1.4个月 示范区建筑方案评审 摘牌后1.5个月 摘牌后1.5个月 公区室内硬装概念方案评审 摘牌后1.7个月 摘牌后1.7个月 示范区景观方案评审 摘牌后1.8个月 摘牌后1.8个月 货量区景观方案评审 摘牌后2 个月 摘牌后2 个月 样板房室内硬装方案评审；完成规划方案/扩初设计；完成示范区建筑施工图；示范区室内硬装方案评审 摘牌后2.3个月 摘牌后2.3个月 准备预备会资料 桩基础开工前

19、桩基础开工前 开工条件审核 摘牌后35天 摘牌后35天 销售及企划代理公司筛选、提报 编制启动会版目标成本 预备会前 预备会前 预备会资料准备 预备会前 预备会前 预备会货值结构优化 方案报批前10-15天 方案报批前10-15天 组织预备会 招采实施前 招采实施前 制定项目招标采购计划 预备会前 预备会前 预备会资料准备 预备会前 预备会前 预备会资料准备 摘牌后1.5个月 摘牌后1.5个月 桩基开工 编制监理规划 摘牌后40天 摘牌后40天 营销大纲编制及评审 摘牌后45天 摘牌后45天 销售讲义编制与审核 摘牌后50天 摘牌后50天 品牌导入推广方案确定；项目启动新闻发布会 摘牌后55天

20、 摘牌后55天 模型制作；自媒体建立 摘牌后60天 摘牌后60天 销售团队组建培训；临展开发放动 预备会前 预备会前 预备会资料准备 预备会前 预备会前 预备会资料准备 摘牌后65天 摘牌后65天 前期拓客准备 摘牌后70天 摘牌后70天 品牌导入档案落地执行 摘牌后45天 摘牌后45天 前端融资放款 前端融资资金到位后 前端融资资金到位后 前端融资贷后管理 规划方案文本完成前 规划方案文本完成前 项目规划设计建议 投前 概念方案 预备会 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 预备会前 预备会前 预备会货值结构优化 20 开发阶段开发阶段方案批复方案批复 从通过项目预备会

21、到取得方案批复的这段时间，称之为方案批复阶段 规划方案批复作为重要的历程碑节点，是项目经济指标及成本指标确定、施工图设计、后续报批报建的前提。本阶段的主要任务是取得规划方案批复意见 方案批方案批复 复 21 开发阶段开发阶段方案批复方案批复 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后2.5个月 摘牌后2.5个月 公区室内硬装方案评审 批量精装室内硬装方案评审 摘牌后2.7个月 摘牌后2.7个月 完成示范区景观施工图 确认精装标准 制定招采方案 预备会后一周预备会后一周内 内 考核版计划上线 冲刺版计划上线提报项目运营图核对线上预备

22、会版货值 摘牌后2.7个月 摘牌后2.7个月 取得方案批复 摘牌后2.5个月 摘牌后2.5个月 总包进场 两证一规取的前 开发贷立项审批 开发贷融资方案编制 投前 概念方案 预备会 方案批复 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 咨询服务类招标 示范区招标 工程施工类招标 材料设备类招标 22 开发阶段开发阶段施工准备施工准备 从取得方案批复到取得施工证的这段时间，称之为施工准备阶段 对于集诸多不确定因素于一体的建筑安装工程来说，施工准备阶段是施工程序中的重要环节，关乎后续施工是否能顺利进行 本阶段中，各业务条线间互相协调，完成全部的施工准备工作，包括施工证取得、施工图设计、招标

23、采购、施工现场准备等 施工准备 施工准备 23 开发阶段开发阶段施工准备施工准备 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后3个月 摘牌后3个月 完成样板房内硬装施工图 样板房室内软装方案评审 完成示范区室内硬装施工图 示范区室内软装方案评审 完成建筑报批版施工图 摘牌后4个月 摘牌后4个月 基坑支护通过专家评审 摘牌后85天内 摘牌后85天内 首次媒体行活动 备案名取得后一周内 备案名取得后一周内 更新项目名称 摘牌后4个月 摘牌后4个月 取得施工证 桩基完成 摘牌后3.6个月 摘牌后3.6个月 取得工规证 施工证取得前 施工证

24、取得前 开发贷方案审批 开发贷融资评审 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 方案批复后7天内 方案批复后7天内 组织项目启动会提交启动会版货值 施工版货值审批后3天内 施工版货值审批后3天内 核对施工图版货值 摘牌后3.5个月摘牌后3.5个月基坑支护方案评审 摘牌后2.8个月 摘牌后2.8个月 完成货量区桩基施工图 每月25日 每月25日 上报预算计划 启动会版目标成本审批 预算审核、审批、归档 摘牌后90天内 摘牌后90天内 开放首批地推外展点 示范区样板房包装方案设计 摘牌后105天内 摘牌后105天内 举行品牌发布会 摘牌后115天内 摘

25、牌后115天内 三维影视片制作出街 项目启动会后1个月内 项目启动会后1个月内 完成项目（税务管理表）24 开发阶段开发阶段开盘前开盘前 从项目开工到工程形象进度满足预售条件实现开盘的这段时间，称之为开盘前阶段 这一阶段的主要工作是整合开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源、将项目建设计划付诸于正式实施。内容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套 在本阶段，要求各条线互相配合，在保证质量的前提下，加快施工进度，在集团标准工期要求期限内，工程形象进度满足所在城市的预售条件，同时，营销条线需要做好薪客及开盘筹备工作，确保快速开盘、快速销售 开盘前 开盘前 25 开发阶段开发

26、阶段开盘前开盘前 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 营销价格审批后 3天内 营销价格审批后 3天内 组织核对全盘价格 规划审批后的货值 预售证取得后3天内 预售证取得后3天内 组织核对预测版货值 摘牌后4.2个摘牌后4.2个月 月 完成建筑实施版 施工图 每月25日 每月25日 动态成本月报 编制施工图版 目标成本 启动会版目标成本 审批完成后15日内 启动会版目标成本 审批完成后15日内 编制合约规划表 每季度一次 每季度一次 第三方过程评估 摘牌后5个月 摘牌后5个月 土方开挖完成 摘牌后6个月 摘牌后6个月 完成正负零 工

27、程达到预售条件 达到预售条件3天内 达到预售条件3天内 取得预售证 摘牌后130天内 摘牌后130天内 组织二次媒体行活动 摘牌后135天内 摘牌后135天内 低聚：正展开放 摘牌后150天内 摘牌后150天内 召开产品说明会 开盘前30天前 开盘前30天前 示范区开放 摘牌后160天内 摘牌后160天内 认筹（小筹）组织：示范区/样板间开放 确定开盘活动方案 摘牌后178天内 摘牌后178天内 开盘方案制定及评审 开盘 取得两证一规后2.5 个月（底线：取得 预售证后1个月内取得两证一规后2.5 个月（底线：取得 预售证后1个月内）开发贷放款 全周期税务管理表审批后1个月内 全周期税务管理表

28、审批后1个月内 编制税收方案执行计划表 开盘前30天 开盘前30天 按揭合作银行摸底：完成按揭合作协议审批 开盘前15天 开盘前15天 完成阶段性担保股东会决议用章审批 按揭银行开户 开盘前1周 开盘前1周 银行项目准入 按揭额度预约：银行培训 对外宣传前 对外宣传前 营销物科审核 示范区开放前 示范区开放前 客服热线推广 成立风险检查小组 开盘前1周 开盘前1周 风险检查：案场服务品质检查 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘前 开盘后 交付前 交付后 26 开发阶段开发阶段开盘后开盘后 从项目开盘到竣工备案的这段时间，称之为开盘后阶段 本阶段的主要工作是工程实现并完成竣

29、工备案。其中，竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，有建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位按照被批准的设计文件和国家规定来进行综合检查、质量监管部门和相关管理部门进行监督。经验收合格的工程方可办理交付使用手续 开盘后 开盘后 27 开发阶段开发阶段开盘后开盘后 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 摘牌后6.3个月 摘牌后6.3个月 示范区开放后评估 交付前2-6个月 交付前2-6个月 竣工备案 筹备前4.5个月 筹备前4.5个月 外立面落实 每年5月31日前 每年5月31日前 完成企业所得税汇款 投前 概念方案 预备会 方案

30、批复 施工准备 开盘前 开盘后 开盘后 交付前 交付后 开盘后1个月内 开盘后1个月内 组 织 开 盘 复盘会 计划过程监控 每月25日 每月25日 动态成本管理（月报）设计变更管理 现场签证管理 无效成本管理 制定结算计划 合同履行完毕 合同履行完毕 发放结算通知 结算资料收集 结算审批后 结算审批后 结算资料归档 开盘至项目售罄开盘至项目售罄促销价格调整 回款管理 摘牌至项目售罄 摘牌至项目售罄 销售后台工作管理 必要时更新（税收方案执行计划表）结算会议通过后 结算会议通过后 结算审批 收到结算资料后 收到结算资料后 结算审核 竣工备案前 竣工备案前 目标成本（预结版）审批 5月10日-6

31、月30日 5月10日-6月30日 供方年中评估 每半年 每半年 供方名册建立 供方等级评定 11月10号12月30号 11月10号12月30号 供方年末评估 竣备前9-10个月 竣备前9-10个月 结构封顶 交付前6个月 交付前6个月 交付启动及策划 竣备前6.5天 竣备前6.5天 室外景观完成 每季度一次 每季度一次 第三方过程评估 批量精装验收批量精装验收 摘牌后210天 摘牌后210天 开盘后评估 摘牌后195天 摘牌后195天 热销后宣执行 摘牌后187天 摘牌后187天 认购转签 开发贷贷后监管、销售、还款 按揭回款考核 次月5日前 次月5日前 上报（项目销售回款情况表）每季度至少1

32、次 每季度至少1次 准业主活动 每2月至少一次 每2月至少一次 工程进度推送 每月至少一次 每月至少一次 客户关怀互动 签约后1个月内 签约后1个月内 销售服务满意度调查 签约后 签约后 客户信息收集设计变更会签 客户投诉处理 舆情监测 28 开发阶段开发阶段交付前交付前 从完成竣工备案到交付的这段时间，称之为交付前阶段。交付前阶段主要由客服人员代表客户进行交付前的内部验收交接，确保将充分体现企业品质的产品交付到客户手中。主要工作有物业承接查验、召开交付启动会、进行风险排查及整改等。交付前 交付前 29 开发阶段开发阶段交付前交付前 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/

33、开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 交付前1个月 交付前1个月 第二次品质排查整改 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付前 交付后 交付前2个月 交付前2个月 完成2次改造 交付前25天 交付前25天 综合验收 交付前20天 交付前20天 交付预体验活动 交付前3个月 交付前3个月 第 一 次 品 质排查整改 交付前10-15天 交付前10-15天 交付评估 交付前3个月 交付前3个月 交付管理 交付前20天 交付前20天 制定交付方案 交付前1月 交付前1月 物业检查会 工地开放体验日 客户摸牌 零星交付方案 空臵房管理 交付启动会后2周内 交付启动会

34、后2周内 交付前风险捡查 交付前3个月 交付前3个月 召开交付启动会 交付前一周 交付前一周 模拟验收 准备交付预案 交付培训 交付前1天 交付前1天 交付现场布臵 30 开发阶段开发阶段交付后交付后 交付后的主要工作有工程维修、物业管理、项目结算及后评估等。其中物业管理作为维护客户关系的一项重要工作，其主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，为其提供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。交付后 交付后 31 开发阶段开发阶段交付后交付后 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程/开发开发 营销营销 财务财务 客服客服 交付后3天内 交

35、付后3天内 组织项目后评估会 项目预结果 交付后的维保 交付日至合同约交付日至合同约定时间 定时间 办证管理 集中交付后1个月内 集中交付后1个月内 交付满意度回访 集中交付后4个月内 集中交付后4个月内 集中维修 集中交付后6个月 集中交付后6个月 交付后客户沟通 交付满一年 交付满一年 居住体验回访组建社区社团 投前 概念方案 预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前 交付后 交付后 竣工结算后1个月内 竣工结算后1个月内 供方后评估 32 业务条线业务条线 按照业务条线、投资、运营、设计、成本、招采、工程/开发、营销、财务、客服等多部门协同配合，确保项目顺利开展 业务条线 业务

36、条线 33 投资投资招拍挂招拍挂 招拍挂 招拍挂 工作要点 工作要点 时间要求 完成标准/工作成果 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 时间要求 完成标准/工作成果 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 城市准入研究 城市准入研究 城市准入报告审批 投发中心准入研究 集团批准 城市准入报告审批 MA-1-01投资发展管理制度 城市准入审批表 城市准入报告模板 土地信息收集 土地信息收集 项目线索收集及动态管理 拓展部收集项目线索 投发中心审批土地信息收集审批表备案、监控检查 年度投资计划时间 土地信息收集审批表提交 MA-1-01投资发展管理制度 MA-2-0

37、3-20 项目投资拓展管理办法 土地信息收集审批表 项目初判 项目初判 编制初判报告 拓展部组织编制项目初判报告 提交项目初判MA-1-01投资发展管理制度 土地初判申请表 土地初判审批表 初判审批 投发中心审核、分管副总裁审批 备案、监控检查 项目初判审批 土地拓展 计划审批 土地拓展 计划审批 土地拓展计划审批 初判发起人申请地块拓展计划控制表 职能部门评审，分管副总裁批准 地块拓展计划控制表评审 地块拓展计划控制表 头脑风暴会 头脑风暴会 召开头脑风暴会 市场策划部负责已进入城市头脑风暴会 投发中心组织新进入城市的头脑风暴会，市场策划负责人批准 备案，监控检查 头脑风暴会会议记录 MA-

38、1-01投资发展管理制度 头脑风暴会会议指引 头脑风暴审批流程 头脑风暴会会议纪要审批表 市场定位 市场定位 市场定位 市场策划部编制项目市场定位报告 投发中心批准项目市场定位报告 A类项目，监控检查 B类项目，集团审批 市场定位报告审批 MA-1-01投资发展管理制度 市场定位及产品定位审批表 市场定位报告模板 强排方案审批 强排方案审批 强排方案审批 研发设计部负责已进入城市的项目强排方案 投发中心编制新进入城市的项目强排方案，分管副总裁批准 A类项目，监控检查 B类项目，集团审批 项目强排拿地方案审批 MA-1-01投资发展管理制度 项目强排拿地方案审批表 备注：备注：A类项目计容建面1

39、2万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元 34 投资投资招拍挂招拍挂 招拍挂 工作要点 时间要求 完成标准 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 招拍挂 工作要点 时间要求 完成标准 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 项目可研报告 项目可研报告 编制项目可研报告 市场策划部组织编制项目可研报告 审核小项目项目可研报告 A类项目，监控检查 B类项目，集团审核 土地评审例会之前 提交项目可研报告 MA-1-01投资发展管理制度 可研上会现场汇报操作指引 项目可研报告模板 土地评审 土地评审 可研决策 董事长向区

40、域/控股集团汇报可研报告投发中心组织小项目评审会,参与集团大项目评审会 A类项目，参与评审 B类项目，组织评审 每周土地评审例会 项目可研报告评审 MA-1-01投资发展管理制度 可研上会现场汇报操作指引表 地块可研上会决策汇报ppt模板 投前项目目标合约书投前项目目标合约书 签订投前项目目标合约书市场策划部发起投前项目目标合约书 设计/项管/营销、运营等会签，分管副总裁、总裁审核 集团批准 签订投前项目目标合约书 MA-3-01-20 项目投资前期评审操作指引 投前目标合约书审批表 项目获取 项目获取 项目获取 董事长发起土地竞拍授权单审批表土地竞拍合作审批单地块竞买保证金审批表排他协议审批

41、单 投发和财务中心负责竞买保证金的批准，投发中心负责项目竞买授权的审核 集团批准 土地成交书或框架协议 土地竞拍授权审批表 土地竞拍合作审批表 土地合作协议审批表 地块竞买保证金审批表 排他协议审批单排他协议模板 投后项目投后项目目标合约书目标合约书 签订投后项目目标合约书获地后，项目拓展部完成投后项目目标合约书签订 设计/项管/营销、运营等会签，分管副总裁、总裁审核 集团批准 摘 牌 后 7天内 签订投后目标合约书*MA-3-01-20 项目投资前期评审操作指引 投后目标合约书审批 签订土地成交相关文书 签订土地成交相关文书 签订土地成交相关文书 签订土地成交相关文书 集团审核备案 集团批准

42、 完成土地成交相关文书的签订 MA-1-01投资发展管理制度 概念方案评审 概念方案评审 概念方案评审 概念方案设计、组织概念方案评审会 参加概念方案评审，批准小项目概念方案 A类项目，监控检查 B类项目，组织评审 完成概念方案评审 MA-1-01投资发展管理制度 备注：备注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元 *项目投后目标合约书相关指标不得突破投前目标合约书 35 投资投资收并购收并购 收并收并购 购 工作要点 时间要求 完成标准 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 工作要点 时间要求 完成标准

43、工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 城市准入研究 城市准入研究 城市准入标准审批 区域集团投发中心负责城市的准入研究 投控集团负责审批 完成城市准入报告审批 MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 城市准入报告审批 土地信息收集 土地信息收集 项目档案收集及动态管理 区域公司收集集团已准入城市及区域内的收并购项目信息 负责批准区域公司土地信息收集审批表 备案、空投投发中心监控抽查 提交土地信息收集审批表MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 项目初判 项目初判 初判申请 项目拓展部组织编制 项目的初判报告 提交项目初判报告 MA-3-02-20 项目并购投资管理制度

44、地块初判申请审批单 初判审批区域公司发起 区域公司发起和判审批 区域集团批准、报控股集团备案 备案、控股投发中心监控抽查 初判发起 3 日内 完成初判报告审批 初判审批（区域集团发起）土地拓展计划审批 土地拓展计划审批 土地拓展计划审批（区域公司发起）初判发起人须编制（体块拓展计划控制表）相关职能部门进行评审、由分管营投发的副总批准 初判发起3日 完成地块拓展计划控制表MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 地块拓展计划控制表 土地拓展计划审批（区域集团发起）头脑风暴会 召开头脑风暴会 市场策划部负责组织已进入城市头脑风暴会 投资发展中心负责组织新进入城市的头脑风暴会，有市场策划负责人批准

45、 备案、控股投发中心监控抽查 初判通过后7日内 MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 头脑风暴会会议纪要 市场定位 市场定位 市场定位 完成市场定位及产品定位审批单 投资发展中心负责评审 项目市场定位报告控股集团投发中心负责审批 头脑风暴会3日内 完成市场定位报告评审 MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 地块定位及产品定位建议评审表完成市场定位报告头脑风暴会7日内 36 投资投资收并购收并购 收并购 工作要点 时间要求 完成标准 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 收并购 工作要点 时间要求 完成标准 工具包 关键工作 子项 区域公司 区域集团 控股集团 强排方

46、案 强排方案 强排方案审批 研发设计部负责编制已进入城市的项目初步强排方案 投资发展中心负责编制新进入城市项目的强排方案，由投发中心负责人审核 控投集团投发中心负责审批 完成审批方案 项目强排拿地方案审批 深度研判 深度研判 立项报告审批 发起并购立项流程 区域集团相关职能部门进行审核 控股集团负责审批 初判审批完成后1-5日 内 并 购立项会前1日 完成并购立项报告会审 MA-3-02-20 项目并购投资管理制度 地块立项申请表 居间协议签署 发起居间协议流程 在区域集团见证下完成顾问居间协议的签署 备案、控股集团投发中心监控抽查，控股监察审计部门负责监督 并购立项会后7日内 完成顾问居间协

47、议签署 签署排他协议 签署排他协议 区域集团相关部门审核、由区域集团总裁批准 并购立项会后10日内 完成排他协议签署 尽职调查小组组建 排他协议签署后3日内 完成尽职调查小组组建 评审决策 评审决策 材料会审 完成科研决策评审会汇报资料 决策 排他协议签署21日内 完成可研评审并备案 MA-1-02-20项目并购管理投资管理制度 完成科研决策会备案项目资料的会签、上传、备案 由区域集团相关职能部门进行审核 备案 可研决策评审会后3日内 投前项目目标合约书 投前项目目标合约书 签订投前项目目标合约书市场策划部发起投前项目目标合约书 区域集团审核 控股集团负责审批 可研决策会结束时间 签订投前项目

48、目标合约书 签署交易合同 签署交易合同 签署交易合同 在排他协议约定保护期内完成交易合同的签署 在区域集团见证下完成交易合同的签署 备案 科研决策评审会后14日内 完成合同签署 投后目标合约书 投后目标合约书 签订投后目标合约书 获地后，项目拓展部应根据土地中拍价/收并购项目合作协议完成投后项目目标合约书签订 区域集团审核 控股集团负责审批 摘牌后7天内 完成投后项目目标合约书的签订 MA-3-01-20 项 目投前评审操作指引签订土地成交相关文书 签订土地成交相关文书 签订土地成交相关文书 完成土地成交相关文书的签订 区域集团审核 控股集团负责审批 完成土地成交相关文书签订 MA-1-01

49、投资发展管理制度 概念方案评审 概念方案评审 概念方案评审 区域公司负责组织已项目的概念方案评审会 参加区域公司组织的概念方案评审 控股投发中心负责对概念方案进行审批 完成概念方案评审 MA-1-02-20 项目并购投资管理制度备注：备注：工具包存放主路径：OA知识门户/公司成果/投资发展/制度类/制度/37 投资投资项目评审和决策流程图项目评审和决策流程图 项目初判 项目初判 发展工作例会 发展工作例会 终止 终止 城市布局 战略 城市布局 战略 城市准入 城市准入 强排方案 强排方案 项目拓展计划表 项目拓展计划表 市场定位市场定位报告 报告 项目拓展计划表 项目拓展计划表 竞买、勾地或收

50、并购 竞买、勾地或收并购 头脑 风暴会 头脑 风暴会 可研决策评审会 可研决策评审会 概念方案概念方案评审会 评审会 终止 终止 NO 决策点1 决策点1 YES YES 优化调整 决策点2 决策点2 勾地项目 预可研 预可研 报告 报告 融资部门 融资部门 概念方案 概念方案 研发中心 研发中心 收并购项目 竞买项目 决策点4 决策点4 NO 决策点3 决策点3 方案 方案 移交 移交 38 投资投资收并购项目工作流程收并购项目工作流程 1.信息获取 1.信息获取 战略漏斗 城市准入 拆迁漏斗 2、价值判断 3.排他协议 2、价值判断 3.排他协议 市场漏斗 项目初判 并购立项 财务漏斗 可