商业地产集团计划运营管控体系解析.pdf

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1、商业地产集团商业地产集团 计划运营管控体系解析计划运营管控体系解析 2020.8 目目 录录 一、运营管理制度一、运营管理制度 二、运营管控模式二、运营管控模式 三、运营管控案例三、运营管控案例 目目 录录 一、运营管理制度一、运营管理制度 二、运营管控模式二、运营管控模式 三、运营管控案例三、运营管控案例 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.1 制度汇编：制度汇编：2018年3月21日，发布奥商通字【2018】19号文件-奥园商业地产集团运 营计划中心管理制度及标准（2018版）（共12项字制度）2018年7月12日，发布奥商通字【2018】33号文 件-奥园商业地产集团项 目拓展标准流程

2、及尽职调查工作操作指引 2018年10月8日，发布奥商通字【2018】46号文件-奥园商业地产集团运 营计划中心管理制度（2018 修改版）（共11项子制度）一、运营管理制度一、运营管理制度 1.1 制度汇编：制度汇编：计划管理制度 关键节点运营会议制度 运营计划中心巡检制度 第三方项目评估管理制度 工程策划管理制度 示范区全程运营管理制度 1 2 3 4 5 6 链接：奥园商业地产集团运营计划中心管理制度（2018修改版）交付验收运营管理制度 开业验收运营管理制度 项目业务报建管理制度 工程样板管理制度 工程管理行为及技术标准 项目拓展标准流程及尽职调查工 作操作指引 7 8 9 10 11

3、 12 目的目的 进一步明确计划管理 办法，提高计划管控 的执行力和效率，为 集团审核及项目公司 编排计划提供工序和 工期依据。适用范围适用范围 奥园商业地产集团所 有操盘项目的计划管 理工作。内容内容 计划编制；计划调整；计划执行与考核。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.2 计划管理制度计划管理制度 1.2.1 计划管理制度介绍 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.2 计划管理制度计划管理制度 1.2.2 计划编制原则及要求 n 启动会版一级节点计划 时间要求：启动会召开后3天内编制完成，7天天内上线审批。n 方案版项目主项计划（一二级节点计划）时间要求：修详规批复政府审批后后7天天内

4、发起上线审批流程。n 项目专项计划 项目开发全周期，项目公司结合项目需求及重点管控内容，根据 一二级节点计划编制项目专项计划。专项计划终审至商业集团分管运 营的总裁助理。n 计划调整包括主动调整和被动调整 主动调整：因集团发展战略、经营决策等因素引起的计划调整。以专 项审批形式在考核周期前完成审批。被动调整：因项目公司人为操盘因素引起的计划调整。按折减系数进 行考核。n 运营计划中心将在每半年进行集中调整。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.2 计划管理制度计划管理制度 1.2.3 计划调整及要求 n 计划执行情况分类 按时完成：按计划截止日期或提前完成并当天内提交证明材料；节点 考核计1

5、逾期完成：计划完成日期超出计划截止日期3天内并提交证明材料。若 节点逾期完成、下一个关联节点无法按时完成，节点计0考核；若节点 逾期完成、下一个关联节点能按时完成且未增加公司额外成本的，节点 可计1考核（豁免节点不包含取得预售证、交付、确权三个节点）未完成：指超出计划截止日期3天仍未完成，节点考核计0 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.2 计划管理制度计划管理制度 1.2.4 计划执行与考核 n 计划考核豁免 因政府宏观调控、政策变化等不可控的原因造成的项目节点延误；合作方或我司对合作条款未确定，对协议条款疑义，合作方提出对项目 开发不利要求等导致项目推进受阻的；因拆迁、调规等不确定性因素

6、而导致项目推进受阻的；因经营决策和运营调度等原因进行主动调整造成节点延误的；其他采取“一事一议”原则进行。u 节点考核豁免需流程至商业地产集团总裁终审；u 项目公司的一级节点完成率与奖金包系数挂钩。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.2 计划管理制度计划管理制度 1.2.5 计划考核 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.1 关键节点运营会议制度介绍 目的目的 为确保各项目的计划 和总体目标顺利达成，实现快速开发、快速 决策。适用范围适用范围 奥园商业地产集团操 盘的所有在建项目。内容内容 会议召开时间节点；会议组织；会议输出文件。n 项

7、目启动会 n 项目营销定位会 n 项目成本标准策划会 n 项目规划方案评审会 n 项目产品及经营方案评审会 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.2 会议名录：n 项目营销策划会 n 项目工程策划评审会 n 项目开盘后评估会 n 项目精装修工程策划评审会 n 项目后评估会 召开时间召开时间 招拍挂项目：摘牌 或确定挂牌条件后3 天内；收并购项目：正式 签约后3天内；团队竞标项目：中 标后3天内；会议组织会议组织 会议组织：运营计划中 心 参加人员：集团总裁 （视情况）、分管运营 副总裁（总裁助理），投资管理中心、资金管 理中心、设计管理中心

8、、品牌营销管理中心、成 本管理中心、人力资源 中心、财务管理中心及 项目公司相关人员 会议议程会议议程 1）投资部门（拓展人员）对 项目情况进行交底；2）法务部门对项目合同条款 进行解读；3）项目公司对项目启动、开 发思路进行汇报；4）各职能中心问题补充及风 险提示；5）运营计划中心根据项目启 动计划，分析开发运营节奏是 否合理，初步确定首开时间、货量、利润率等指标；6）集团领导总结及指示。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 项目启动计划、启动会版一级节 点计划、经审定 版-项目启动会报告。2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键

9、节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.3 项目启动会 链接：项目启动会报告 召开时间召开时间 项目启动会后4天内 会议组织会议组织 会议组织：品牌营 销管理中心 参加人员：集团总 裁（视情况参加）、品牌营销管理中心、设计管理中心及运 营计划中心及项目 公司相关人员 会议议程会议议程 1）项目公司汇报营 销定位报告；2）品牌营销管理中 心分析营销市场定 位，提出产品建议；3）集团领导总结及 指示。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 经审定版-项目营销 定位报告、定位 报告确签表；2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运

10、营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.4 项目营销定位会 链接：项目营销定位会报告 召开时间召开时间 项目启动会后19天 内 会议组织会议组织 会议组织：项目公 司总经理 参加人员：成本管 理中心、运营计划 中心、设计管理中 心、品牌营销管理 中心及项目公司相 关人员。会议议程会议议程 1）汇报由项目公司成 本部负责人主报，其它 部门负责人就涉及本部 门责任成本及相关标准 确认部分内容进行辅助 汇报。2）项目公司总经理补 充意见。3）集团各职能中心补 充意见及指示。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 经审定版-项目成本 标准策划报告。2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。

11、一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.5 项目成本标准策划会 链接：项目成本标准策划报告 召开时间召开时间 项目启动会后23天 内 会议组织会议组织 会议组织：设计管 理中心 参加人员：分管设 计副总裁、设计管 理中心、物业公司、运营计划中心、成 本管理中心、品牌 营销管理中心及项 目公司等相关人员。会议议程会议议程 1）设计院汇报规划设 计方案；2）项目公司设计副总 经理提出评审意见；3）集团各相关职能中 心提出评审意见；4）设计管理中心提出 评审意见及优化建议；5）集团领导总结及指 示。输出成果输出成果 1）会后第5天完成 经审定版-规

12、划设计 方案（文本、动画、模型等）、规划 设计方案确签表；2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.6 项目规划方案评审会 链接：项目规划设计方案报告 召开时间召开时间 项目启动会后45天 内(规划方案评审会、成本标准策划会之 后)会议组织会议组织 会议组织：运营计划中 心 参加人员：集团总裁 （重点项目）、分管运 营副总裁（总裁助理）、运营计划中心、设计管 理中心、品牌营销管理 中心、成本管理中心、人力资源中心、财务管 理中心及项目公司相关 人员；会议议程会议议程 1）项目公司汇报规 划

13、与经营方案；2）集团各职能中心 对规划与经营方案 提出评审意见；3）集团领导总结及 指示。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 审定版-项目规划及 经营方案；2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.7 项目产品及经营方案评审会 链接：项目产品及经营方案报告 召开时间召开时间 项目启动会后52天 内(规划设计方案确 签后)会议组织会议组织 会议组织：品牌营销管 理中心 参加人员：集团总裁 （重点项目），品牌营 销管理中心总经理、分 管副总经理及相关人员；项目公司总经理、主管 营销副总经理（

14、总助），项目营销部经理及相关 人员。会议议程会议议程 1）项目公司汇报营 销策划方案；2）品牌营销管理中 心提出评审意见；3）集团领导总结及 指示。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 审定版-项目营销策 划方案；2）经签发会议纪要 （会后2天内邮件发 给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.8 项目营销策划会 链接：项目营销策划报告 召开时间召开时间 项目启动会后60天 内(规划及经营方案 评审会后)会议组织会议组织 会议组织：运营计 划中心 参加人员：集团运 营计划中心总经理 或分管副总经理及 相关人员；项目公 司分管工程副

15、总经 理，工程、设计、成本经理相关人员 会议议程会议议程 1）项目公司汇报工 程策划方案；2）运营计划中心提 出评审意见。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 审定版-项目工程策 划书、工程策划书 评审评分表、审定 表；2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.9 项目工程策划会 链接：项目工程策划报告 召开时间召开时间 新项目首次开盘后 30天内召开 会议组织会议组织 会议组织：项目公 司 参加人员：集团品 牌营销管理中心、设计管理中心、成 本管理中心、运营 计划中心、项目公 司相关人员

16、。会议议程会议议程 1）项目公司汇报项 目销售情况及新 项目开盘总结报 告；2）项目公司总经理 总结开盘前工作亮 点与存在不足；3）集团各职能中心 补充及总结。输出成果输出成果 1）会后15天内完 成审定版-项目首次 开盘后评估报告；2）经签发的会议纪 要（会后1天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.10 项目开盘后评估会 链接：项目首次开盘后评估报告 召开时间召开时间 大面积精装修前，首批楼栋封顶后一 个月内完成 会议组织会议组织 会议组织：项目公 司 参加人员：集团运 营计划中心副总经 理及设计管理中心、品牌营

17、销管理中心 等负责该项目相关 人员；会议议程会议议程 1）项目公司汇报精 装修策划方案；2）集团职能中心提 出评审意见。输出成果输出成果 1）会后第2天完成 审定版-项目批量精 装修工程策划报告、精装修工程策划书 评分表、审定表；2）经签发的会议纪 要（会后1天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.11 项目精装修工程策划会 项目公司相关人员 链接：项目批量精装修工程策划报告 召开时间召开时间 项目首批次（期）和最后批次（期）交付后30天内。会议组织会议组织 会议组织：项目公司 参加人员：集团投资管 理中心、资金管理

18、中心、设计管理中心、品牌营 销管理中心、成本管理 中心、财务管理中心、运营计划中心相关人员；项目公司总经理、主管 工程、营销、设计、成 本等副总经理，项目营 销、设计、财务、工程、成本相关人员。会议议程会议议程 1）项目公司汇报项 目交付情况、项 目后评估报告；2）项目公司总经理 总结项目开发建设 过程中亮点与存在 不足；3）集团各职能中心 补充及总结。输出成果输出成果 1）会后15天完成 审定版-项目后评估 报告；2）经签发的会议纪 要（会后2天内邮件 发给参会人员）。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.3 关键节点运营会议制度关键节点运营会议制度 1.3.12 项目后评估会 链接：项目后

19、评估报告 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.4 运营计划中心巡检制度运营计划中心巡检制度 1.4.1 运营计划中心巡检制度介绍 目的目的 对商业集团所有在建 项目组织工程巡检及 评分活动，持续提升 项目工程管控能力。适用范围适用范围 奥园商业地产集团操 盘的所有在建项目。内容内容 日常工程巡检；季度联合巡检；关键点专检。n n n 日常工程巡检 检查人员：运营计划中心全体人员 检查频次：不定期 季度联合巡检 检查人员：运营计划中心经理 检查频次：季度 关键点专检 检查人员：运营计划中心质量安全组 检查频次：不定期 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.4 运营计划中心巡检制度运营计划中心巡

20、检制度 1.4.2 运营计划中心巡检制度内容 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.5 第三方项目评估管理制度第三方项目评估管理制度 1.5.1 第三方项目评估管理制度介绍 目的目的 持续提升项目工程质 量和客户满意度。适用范围适用范围 奥园商业地产集团操 盘的所有在建项目。内容内容 项目过程评估；项目交付评估。n n n 评估时间/频率：每季度一次、飞行检查，不提前通知飞行检查，不提前通知 评估范围：所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评估。评估内容：项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关 键项以及原材料异地送检四部分。评估得

21、分评估得分=实测实量实测实量80%安全文明安全文明20%质量关键项扣分质量关键项扣分 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.5 第三方项目评估管理制度第三方项目评估管理制度 1.5.2 第三方项目过程评估 n n n 评估时间/频率：项目交付前30天。评估范围：所有交付项目。评估内容：项目交付评估内容包括：户内、公共部位、外立面、园林 景观四部分。评估得分评估得分=户内户内 70%+公共部位公共部位 15%+园林景观园林景观 10%+外立面外立面 5%一、运营管理制度一、运营管理制度 1.5 第三方项目评估管理制度第三方项目评估管理制度 1.5.3 第三方项目交付评估 n 综合得分排名前三位的

22、项目，总包单位、监理单位、项目公司将进行 奖励。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.5 第三方项目评估管理制度第三方项目评估管理制度 1.5.4 第三方项目评估奖惩制度 n 综合得分低于80分且商业集团排名后三名的项目，总包单位、监理单 位、项目公司将进行处罚；一、运营管理制度一、运营管理制度 1.6 工程策划管理制度工程策划管理制度 1.6.1 工程策划管理制度介绍 目的目的 为保证各项目开工前 对工程管理进行全局 策划，明确工程管理 目标，理顺工程管理 思路。适用范围适用范围 奥园商业地产集团操 盘的所有项目。内容内容 包括工程前期策划、总平面策划、进度策 划、安全质量策划、示范区策划、

23、总包招 标要求等内容。1.6.2 工程策划编制 n 时间要求：规划及经营方案评审后 7 天内编制完成 n 策划内容：包括但不限于：项目概况、前期工程策划、各阶段总平面布置、进度 策划、安全质量策划、示范区策划、总包招标要求等。模版：奥园商业地产集团工程策划模板 1.6 工程策划管理制度工程策划管理制度 一、运营管理制度一、运营管理制度 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.7 示范区全程运营管理制度示范区全程运营管理制度 1.7.1 示范区全程运营管理制度介绍 目的目的 为完善示范区“四菜 一汤”管理制度及标 准，确保示范区的开 发品质和效果。适用范围适用范围 适用于奥园商业地产 集团所有操盘

24、项目中 新建的示范区（含在 建项目）以及应续销 需求进行重建、新增、品质提升等要求的已 有示范区改造。内容内容 包括中期风险排查；联合验收等。1.7.2 示范区过程管控及联合验收管理制度发设计 施工 与 时间节点 验收内容 巡检评分 见 占比40%，季度绩效 工程联 评分组成 联 收 合验收点 占比 评分 考核标准 合评 附件：示范区工程联合验收点评表 运营计划 中心组织 研 中心、营 参与部门 销中心、进展确 检查范 前3-、开放公 围 司 项目 5 包 天 含，单 具 监理 营销 位、板房、销 等。售据现 项目公司 根通道、场 景观园林 定。展示区、精神堡垒 等，具体 示范 评 60%。表

25、。综合评分 90分，加分；90综合 评分80，季度绩效 不变；综 分 80分，一、运营管理制度一、运营管理制度 1.7 示范区全程运营管理制度示范区全程运营管理制度 目的目的 为保证项目顺利交付、确保工程交付质量及 客户满意度。适用范围适用范围 奥园商业地产集团所 有操盘项目。内容内容 交付前自检；交付前风险排查；交付联合验收。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.8 交付验收运营管理制度交付验收运营管理制度 1.8.1 交付验收运营管理制度介绍 收及楼 工作面 物业前 交付前交付前6个月个月（精付前付前8个月个月 装 成立交 交付前交付前5个月个月 交付）楼工作 收 交付日交付日 修 交付后

26、交付后 付 交付维 交交 联合验 交付前交付前3个月个月 交付前交付前1个月个月 集中交 3个月内个月内项目后 交付后交付后3个月个月 评估 分户 验 宇接管 移交 期介入 小组 共包含：8个关键节点 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.8 交付验收运营管理制度交付验收运营管理制度 1.8.2 交付过程关键节点流程介绍 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.9 开业验收运营管理制度开业验收运营管理制度 1.9.1 开业验收运营管理制度介绍 目的目的 确保商业项目高品质 按期开业营运。适用范围适用范围 奥园商业地产集团持 有商业物业的开业验 收管理。内容内容 包括开业自检、开业 联检、开业验收

27、等。开业前联合开业前联合 检查检查 运营计划中心组织，设计研发中心、项目公司、商管公司参与 对主控项100%、一般项50%检查，形成开业联检问题销项清单 开业前15天 运营计划中心组织，设计研发中心、项目公司、商管公司参与 开业前验收开业前验收 对开业联检问题销项清单复查，再次20%抽查主控项及一般项 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.9 开业验收运营管理制度开业验收运营管理制度 1.9.2 商业项目开业验收流程 开业前90天 项目公司工程部牵头，商管公司、监理单位、施工单位参与 开业前自检开业前自检 对主控项、一般项100%检查，形成开业自检问题销项清单及整改计划 开业前45天 一、运营

28、管理制度一、运营管理制度 1.10 项目业务报建管理制度项目业务报建管理制度 1.10.1 项目业务报建管理制度介绍 目的目的 确保项目开发报建工 作适应项目高周转的 需要。适用范围适用范围 奥园商业地产集团所 有操盘项目。内容内容 包括用地手续办理、业务报建策划及规划 报建、消防工程报建、施工报建、商品房 预售许可证办理等。n 修建性详细规划办理规定 原则上，业务部应在项目启动会后95天内完成人防、防雷、环 保、水保、绿建、初步设计审核意见或正式批复。n 建设工程规划许可证办理规定 在取得总规正式批复后30天内取得建设工程规划许可证，原则上应按楼栋办理，地下室部分应单独办理。一、运营管理制度

29、一、运营管理制度 1.10 项目业务报建管理制度项目业务报建管理制度 1.10.2 报建管理规定 n 建筑工程施工许可证办理规定 原则上，在取得工规证30天内应取得建筑工程施工许可证。n 其他要求 原则上，项目业务部须在取得任何证照或书面意见后24小时内将清晰的 扫描件邮件发至运营计划中心备案。一、运营管理制度一、运营管理制度 1.10 项目业务报建管理制度项目业务报建管理制度 1.10.2 报建管理规定 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.11 工程样板管理制度工程样板管理制度 1.11.1 工程样板管理制度介绍 目的目的 明确集团各项目施工 做法、质量验收标准、工程管理重点、质量 技术控

30、制要点。适用范围适用范围 奥园商业地产集团所 有操盘项目。内容内容 包含材料样板、工法 样板、施工样板、交 付样板房等。1.11.2 材料样板 n 项目公司工程部应安排专人负责材料、样品管理，建立台帐，每月核对 台帐与实物的一致性；n 材料样板确认后需贴上有各方签名确认的标签，标记应清晰牢固，并拍 照存档；n 材料样板的类型、名称、供应界面、类别、送样形式、确认部门应满足 材料样板明细表。1.11 工程样板管理制度工程样板管理制度 附件：材料样板明细表 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.11.3 工法样板 n 工法样板施工范围 l 主体结构工程 楼梯、梁、柱、板混凝土的钢筋、模板、支撑做法

31、；墙体砌筑、抹灰、挂网、外墙涂料、外墙贴砖做法；窗体安装、屋面构造、防水层(含地下室、卫生间、屋面)、保温做法；水电安装管线预埋做法等。1.11 工程样板管理制度工程样板管理制度 一、运营管理制度一、运营管理制度 主体结构工程 砌体工程 屋面工程 地下室防水工程 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.11 工程样板管理制度工程样板管理制度 1.11.4 施工样板 n 奥园商业地产集团必做施工样板一览表（强制要求）门窗工程 初装工程 景观工程 设计效果类分部工程 毛坯房交付样板 样板范围：标准层首层 施工期间：结构封顶后45天内 精装房交付样板 样板范围：每个户型 施工期间：精装修大面积施工前3

32、天内完成验收 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.11 工程样板管理制度工程样板管理制度 1.11.5 交付样板 n 奥园商业地产集团必做交付样板一览表（强制要求）一、运营管理制度一、运营管理制度 1.12 工程管理行为及技术标准工程管理行为及技术标准 1.12.1 工程管理行为及技术标准介绍 目的目的 为规范项目工程管理 行为，提升项目工程 管理水平。适用范围适用范围 奥园商业地产集团所 有操盘项目。内容内容 包含地块条件调查、工程策划管理、工程 开盘后评估、批量精 装修工程策划、监理 总包招标配合等。1.12.2 工程管理行为标准内容 n 地块条件调查：地质初勘、地质详勘、市政配套调查等

33、 n 工程策划管理：工程策划的评审分为地区公司级和集团级两级评审 n 工程开盘后评估：开盘后评估与评审由地区公司主导 n 批量精装修工程策划：批量精装修招标前，项目工程部编制批量精装 修工程策划，经过地区、集团两级评审，形成批量精装修工程策划评审 纪要。1.12 工程管理行为及技术标准工程管理行为及技术标准 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.12.2 工程管理行为标准内容 n 项目计划管理：项目运营周报、项目运营月报定期上报运营计划中心 n 图纸管理：施工图完成15天内，组织设计院到现场进行交底 n 施工方案审批及技术交底：在各分部分项工程大面积开工前 7 天，由施 工单位组织施工班组人员

34、召开技术交底会 n 三层会验：在第一个标准层拆模后，大面积砌筑施工开始前，项目工 程部组织项目设计、成本部、营销部及客服、业务部、设计单位、监理 单位、施工单位进行“三层会验”1.12 工程管理行为及技术标准工程管理行为及技术标准 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.12.2 工程管理行为标准内容 n 工作面移交：两个单位按照移交标准及施工样板进行交接 n 交付维修 n 商业广场接管与移交 n 工程交付后评估评审 1.12 工程管理行为及技术标准工程管理行为及技术标准 一、运营管理制度一、运营管理制度 一、运营管理制度一、运营管理制度 1.13 项目拓展标准流程及尽职调查工作操作指引项目拓展

35、标准流程及尽职调查工作操作指引 1.13.1 项目拓展标准流程及尽职调查工作指引介绍 链接：奥园商业地产集团项目拓展标准流程及尽职调查工作操作指引 目的目的 进一步提高项目拓展 的效率，规范项目拓 展标准流程，明确尽 职调查业务工作具体 操作和指导性，有效 规避收购后的各类风 险。适用范围适用范围 适用于奥园商业集团 计划拓展项目。内容内容 项目拓展标准流程及 尽职调查工作操作指 引。1.13.2 项目拓展标准流程：一、运营管理制度一、运营管理制度 1.13 项目拓展标准流程及尽职调查工作操作指引项目拓展标准流程及尽职调查工作操作指引 目目 录录 一、运营管理制度一、运营管理制度 二、运营管控

36、模式二、运营管控模式 三、运营管控案例三、运营管控案例 u 截止2018年10月，奥园商业地产集团全国在建项目107个，进入45座城市 l 100亿级区域：2个 l 50亿级片区：3个 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.1 运营模式概况运营模式概况 2.1.1 商业集团发展简介 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.1 运营模式概况运营模式概况 商业集团总裁 商业集团副总裁 办 公 室 财 务 管 理 中 心 投 资 发 展 中 心 资 金 管 理 中 心 法 务 部 成 本 管 理 中 心 研 发 设 计 中 心 品 牌 营 销 管 理 中 心 运 营 计 划 中 心 人 力 资 源 管

37、 理 中 心 县域/渝陕皖区域 片区公司 项目公司 一级 二级 三级 2.1.2 管理架构 总裁助理(运营)集团-项目 二级管控 集团-区域/片 区-项目 三级管控 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.1 运营模式概况运营模式概况 2.1.3 架构特点 u 当前二级管控、三级管控并存 快速 销售 快速 开发 快速回款 u 军令状：军令状是重要管控工具 u 结果导向：业绩为王 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.1 运营模式概况运营模式概况 2.1.4 运营管控特点 u 高周转：快速开发、快速销售、快速回款 u 强运营：运营效率、高周转 军令状考核军令状考核 l 与业绩挂钩 l 与奖金挂钩

38、二、运营管控模式二、运营管控模式 2.1 运营模式概况运营模式概况 2.1.5 军令状内容剖析（主要经营指标）：n 销售目标 n 交楼目标 n 净利润率目标 n 回款率目标 n 总债务目标 n 投资目标 n 融资目标 军令状包含七大主要经营指标。项目总体经营计划 (军令状里程碑节点)一、二级主项计划(奥园商业地产集团一二级节点 计划)专项计划(示范区和开盘专项计划、开发报建专项计 划、设计专项计划、交楼专项计划等)一级 二级 三级 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.2 运营计划体系介绍运营计划体系介绍 2.2 奥园商业地产集团运营计划体系 l 修建性详细规划或方案设计 l 建设工程规划许可

39、证 l 施工许可证 l 预售许可证 l 示范区开放 l 竣工备案证 l 集中交付 l 现金流回正 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.2 运营计划体系介绍运营计划体系介绍 2.2.1 奥园商业地产集团运营计划体系（一级计划）n 军令状节点计划（八大里程碑节点）：其中一级节点：30个、二级节点：82个 共计：112个 投资类节点：3个 报建类节点：7个 业务类节点：4个 财务类节点：3个 成本类节点：10个 研发类节点：21个 营销类节点：7个 运营类节点：11个 工程类节点：43个 移交整改类：3个 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.2 运营计划体系介绍运营计划体系介绍 2.2.2 奥园

40、商业地产集团运营计划体系（二级计划）n 住宅主项计划（一二级计划）其中一级节点：26个、二级节点：76个 共计：102个 投资类节点：3个 报建类节点：6个 业务类节点：4个 财务类节点：2个 成本类节点：9个 招商类节点：9个 研发类节点：15个 营销类节点：1个 运营类节点：7个 工程类节点：45个 移交整改类：1个 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.2 运营计划体系介绍运营计划体系介绍 2.2.2 奥园商业地产集团运营计划体系（二级计划）n 商业主项计划（一二级计划）n 专项计划 l 项目启动计划 l 开发报建专项计划 l 工程施工专项计划 l 示范区开放和开盘专项计划 l 交楼专项

41、计划 l 设计专项计划等等 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.2 运营计划体系介绍运营计划体系介绍 2.2.3 奥园商业地产集团运营计划体系（三级计划）2.3.1 项目投资阶段业务尽调过程管控 n 业务尽调风险管控要点 净地项目拿地前期风险管控要点 用地控制规划线要求、用地建筑限高要求、用地容积率要求、用 地建筑密度指标要求、绿化率指标要求、拆迁回迁等共计115项。在建项目收购前风险管控要点 证照复核、批复报告情况、图纸复核、供方资料复核、施工进展 和质量复核、入伙合同要求、在建指标复核等共计115项。二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 附件：尽职调研风险管

42、控要点表运营 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.2 项目投资阶段业务尽调过程管控 n 业务尽调过程部门分工 运营中 心 1、运营尽 职调研 2、运营尽 调风险提 示 设计中 心 1、设计强 排方案 2、设计尽 职调研 3、设计尽 调风险提 示 营销中 心 1、项目市 场调研 2、项目在 建去化分 析 2、产品建 议报告 成本中 心 1、项目合 同清单调 研 2、成本测 算 投资中 心 1、收集土 地信息 2、汇总各 职能中心 尽调意见 2、项目初 步评估 3、项目可 行性分析 4、成本测 算书 法务中 心 1、法务尽 职调研 2、法务尽 调报告 3、合

43、同谈 判 4、合同拟 定 财务中 心 1、财务尽 职调研 2、财务尽 调报告 资金中 心 1、付款节 点设计 2、融资资 料收集 3、金融资 源对接 4、现金流 测算确认 协议框架 第一版测算 协议框架 5天 项目拓展标准流程（标准周期项目拓展标准流程（标准周期25天）天）尽调阶段 9天 第一版合同第一版合同 尽调报告尽调报告 4天 设 计 营 销 项目信息项目信息 初评报告初评报告 2天 投 资 资 金 法 务 财 务 成 本 运 营 谈判阶段 7天 签约签约 项目启动项目启动 付款付款 可研报告、测算可研报告、测算 书、合同终版及书、合同终版及 决策前评审会决策前评审会 3天 项目介绍 初

44、步测算 投资要点 项目信息获得 2天 规划指标 强排方案 拟定合同 法务尽调报告 财务尽调报告 第二版测算（财务）第二版测算（成本）风险评估 风险评估 强排方案 项目去化分析 市场及产品建议 5天 市场调研 项目信息 尽职调查 金融资源对接 尽职调查 尽职调查 成本清单梳理 项目公司或运营 中心尽职调查 可研、测算 备案 正式测算书 项目可研报告 项目评审会 项目评审会 设计单位或研发 中心尽职调查 法务清单资料收集 合同模版拟定 财务清单资料收集 商务谈判 （财务）测算清单资料收集 强排方案 第一版测算 （成本）项目信息 分析尽调报告 第二版测算 现金流测算确认 合同约 定时间 合同备案 正

45、式合同 项目评审会 测算书审核 项目评审会 测算书审核 项目评审会 项目评审会 项目评审会 第一版测算 付款节点设计 项目摸查 现金流分析 融资资料收集 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3.2 项目开发报建过程管控 n 房地产开发的六个主要证件 l 国有土地使用证 l 建设用地规划许可证 l 建设工程规划许可证 l 建筑工程施工许可证 l 商品房预售许可证 l 综合验收备案证 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.3 示范区“四菜一汤”开放过程管控 n “四菜一汤”内容 l 入口标志 l 景观大道 l 水 景 l 销售中心 l 样板房 二、运营管控模

46、式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.3 示范区、“四菜一汤”开放过程管控 n 设计逐步推行“标准化”n 材料逐步建立“品牌库”n 施工工期“标准化”n 设计人员驻场，确保施工效果 n 开放前联合验收制度 n 计划模块化 奥园商业集团地产项 目示范区周报 四菜一汤专项计划 跟踪汇总表 2.3.4 设计阶段过程管控 n 明确设计要求，选择合适的设计伙伴 n 加强关键节点控制 n 准时召开设计评审会 n 加强设计变更控制 n 注重设计的整合管理 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程

47、管控 2.3.5 工程地下四大块过程管控 n 地下四大块重点管控环节 地质勘查 基坑支护及基坑降排水（含沉降观测）桩基及地基处理（含设计试桩及检测）土方开挖工程 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.5 工程地下四大块过程管控 n 地下四大块重点管控环节 地质勘查地质勘查 基坑支护及基坑支护及 基坑降排水基坑降排水 桩基及地基桩基及地基 处理处理 土方开挖土方开挖 确确 定定 地地 质质 钻钻 孔孔 位位 置置 初初 勘勘 详详 勘勘 基基 坑坑 支支 护护 方方 案案 内内 部部 专专

48、家家 论论 证证 内内 部部 基基 坑坑 支支 护护 施施 工工 图图 基基 坑坑 支支 护护 施施 工工 方方 案案 含含 降降 排排 水水 审审 查查 基基 坑坑 支支 护护 含含 止止 水水 帷帷 幕幕 施施 工工 检检 查查 基基 坑坑 支支 护护 结结 构构 检检 测测 基基 坑坑 检检 测测 周周 围围 建建 筑筑 物物 沉沉 降降 观观 测测 基基 坑坑 降降 排排 水水 施施 工工 检检 查查 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.5 工程地下四大块过程管控 n 地下四大块重点管控环节 地质勘查地质勘查 基坑支护及基坑支护及 基坑降排水基坑

49、降排水 桩基及地基桩基及地基 处理处理 土方开挖土方开挖 专专 家家 论论 证证 内内 部部 试试 桩桩 桩桩 基基 施施 工工 图图 建建 筑筑 物物 沉沉 降降 观观 测测 开开 挖挖 图图 土土 方方 开开 挖挖 施施 工工 及及 检检 查查 验验 槽槽 桩桩 基基 施施 工工 及及 检检 查查 工工 程程 桩桩 检检 测测 2.3.6 工程在建过程管控 n 在建项目过程管控要点 l 严控材料材料进场必须验收，不合格材料禁止进入现场 l 样板先行工序样板、施工样板先行，大面积施工前必须先完 成施工封样；l 加强交底做好施工技术交底 l 计划先行三级计划管控 l 第三方巡查现场实测评比打分

50、、末位述职考核。二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 2.3.7 项目开业入伙过程管控 n 项目开业入伙过程管控要点 l 以验收为主线，实时跟踪 l 加强自检 l 交付评估及联合验收 l 精心准备、提前策划 l 方案先行、跟踪到位 二、运营管控模式二、运营管控模式 2.3 运营过程管控运营过程管控 入伙项目验收动态跟踪表 目目 录录 一、运营管理制度一、运营管理制度 二、运营管控模式二、运营管控模式 三、运营管控案例三、运营管控案例 u 投资尽职调研常见问题，梳理归类：北京密云项目回迁房问题；在建指标复核：证照情况、图纸情况、施工情况、供方情况等 三、运营管控案例