上市公司全套内部测算IRR表格含23个表.xls

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1、建业住宅集团（中国）有限公司 区域公司 项目（第 期）项项目目投投资资测测算算表表（版版）编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日第 1 页，共 442 页建业住宅集团（中国）有限公司第 2 页，共 442 页 建业住宅集团（中国）有限公司一一1二二1234三三12345678910共442页，第3页 建业住宅集团（中国）有限公司1112131415161718编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日共442页，第4页 建业住宅集团（中国）有限公司填填表表指指引引编编制制对对象象本表为*项目投资测算表，适用于项目投资测算（可研版/方案版/执行版）的编制。可将项目单期或全地块作为一期进行测算

2、，如项目有多个分期时，可单独测算每一分期，另行汇总。分分摊摊原原则则项目成本核算应按照*目标成本核算管理细则进行总体项目、分期项目、分期各产品类型进行成本核算。项目整体测算时地下车库、储藏室（如可售或赠送）不不计入可售面积，分期各产品类型核算时地下车库作为单独产品类型计算，仅分摊建安成本；地地下下储储藏藏室室不不再再单单独独核核算算成成本本，其其成成本本直直接接归归集集到到对对应应的的地地上上产产品品类类型型中中。项目配套建设的地下车库作为单独产品类型独立核算，按实际计算的建安成本直接归属，不再分摊其他成本费用。有偿移交政府的教育及其他配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本是否包括地价

3、视购入土地时是否计入教育配套设施部分地价决定，成本按移交收入（或按同期住宅销售价格）的65%预留，且不高于该配套设施实际成本，余下成本按可售面积比例由其它核算对象承担。项目配建的幼儿园、学校等教育配套设施，不再单独核算成本，成本分摊到地上可售物业中，建安成本及装修成本按地上可售面积进行跨期分摊，其他成本计入当期。填填表表说说明明本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中项目经济技术指标由设计部门提供，销售计划由营销部门填写，工程付款计划由工程部负责，开发期税费及财务费用由财务部门负责，报批报建费根据项目开发部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策进行填写。本表为集团统一标准科目，不能随意更改、增加

4、及删减，表中内容已设置链接，填写分表后自动取数，无需填写。找不到科目归属可计入其他科目中，若费用项比较多可单列工作表。成本汇总表从各表自动取数，并根据集团相关制度的分摊原则设置了分摊公式，其中人防异地建设费及维修金可根据项目实际情况进行修改，并予以说明。本期经济技术指标表各物业类型占地面积分两种填法；（取土地增值税金额低的方式）一种为根据平面图直接圈出每个业态的占地面积；另外一种根据各业态可售面积比例分摊占地面积。产品配置标准需依据项目建筑标准详细填写，内容可增加，但不得删减。利润预测表为计算项目销售利润率使用，需营销部门提供销售收入。所得税预征收毛利率：按当地税收政策调整。增值税不参与利润计

5、算，增值税附加税参与利润计算。地价：为方便计算，地价可抵扣的税金列入进项税抵扣。增值税预征率&清算节奏：按3%预征率，清算节奏暂估每年一次；若政策有变化，据实调整。共442页，第5页 建业住宅集团（中国）有限公司现金流之进项税：按工程款支付节奏匹配获取，若与项目预计情况有出入，据实调整。在参照已有项目成本时，需针对各项目当时具体条件和影响因素具体分析，不得不加分析的直接引用和就高不就低。土地增值税依据建业地产土地增值税测算管理细则（V2.0）（2017-6-30）计算，项目测算版中土地增值税数值，按照查账征收方式分物业、不分物业类型计算和预征税款三种结果比较确定，按照谨慎性原则，土地增值税取数

6、值较大者。分析表中两处需要注意：a、成本汇总表中土地增值税模板为按分物业计算结果直接引用的数据，若不分物业计算结果为最大值则需要手动调整为按可售面积分摊到各物业类型。b、费用汇总表中土地增值税引用数据应引用分物业、不分物业类型计算结果最大值。本表所给出的各建筑单体，属目前集团内常见的物业类型，若拟增加新的物业类型，请在其它单体中增加，并在规划指标中作相应调整。项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的详细计算依据。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写

7、总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。管管理理服服务务费费：根根据据房房地地产产项项目目开开发发委委托托管管理理合合同同书书，项项目目应应承承担担的的委委托托管管理理服服务务费费用用。新项目成本测算报送审核时，尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日共442页，第6页 建业住宅集团（中国）有限公司成成本本科科目目一一土土地地费费1-1土地出让

8、金1-2征地拆迁补偿费1-2-1青苗补偿费1-2-2拆迁费1-2-3土地补偿费1-3合作价款1-4契税1-5土地交易费1-6其他二二前前期期工工程程费费2-1勘探设计费2-1-1勘探费2-1-1-1地质勘探费2-1-1-2地下文物勘探费2-1-1-3地下文物挖掘费2-1-2设计费2-1-2-1总体规划设计费2-1-2-2扩初设计费2-1-2-3施工图设计费2-1-2-4景观设计费2-1-2-5装修设计费2-1-2-6其他2-2职能部门费2-2-1人防异地建设费2-2-2市政设施配套费2-2-3招标代理费2-2-4招标管理费2-2-5施工图设计审查费2-2-6防雷装置工程设计审验费共442页，第

9、7页 建业住宅集团（中国）有限公司2-2-7合同公证费2-2-8规划公示费2-2-9定位放线费2-2-10购航测图费2-2-11预算编制费2-2-12市场交易管理费2-2-13竣工备案管理费2-2-14工程排污费2-2-15散装水泥基金2-2-16日照分析费用2-2-17地震安全性评价费2-2-18交通流量分析费用2-2-19检测费2-2-20维修基金2-2-21其他缴费2-3三通一平费2-3-1临时用水工程费2-3-2临时用电工程费2-3-3临时用道路工程费2-3-4场地平整费2-3-5其他2-4其他2-4-1临时围墙2-4-2临时大门2-4-3临时现场办公室2-4-4临时防护设施2-4-5

10、其他三三基基础础设设施施费费3-1给排水工程3-1-1手续费3-1-2水表开户费3-1-3供水工程费3-1-3-1供水设备及水泵房3-1-3-2管网工程费3-1-3-3消防管网工程费3-1-4污雨水道路共442页，第8页 建业住宅集团（中国）有限公司3-1-4-1污雨水工程3-1-4-2园区道路工程（主干道）3-1-5其他3-2供配电工程费3-2-1二次设计费3-2-2供配电工程费3-2-2-1高压工程费3-2-2-2低压工程费3-2-2-3变配电设备费3-2-3开闭所3-2-4高可靠性供电费用3-2-5发电机组3-2-6其他3-3供气工程费3-3-1入网费、接口费3-3-2工程费3-4供暖工

11、程费3-4-1入网费、接口费3-4-2设计费3-4-3工程费3-4-4热交换站费用3-4-5热力仪表费3-4-6壁挂炉设备及安装费用3-4-7其他3-5环境绿化工程费3-5-1植物配置3-5-2硬质地面3-5-3构造物及小品3-5-4环境水系统3-5-5园区亮化3-5-6背景音乐3-5-7健身器材3-5-8大门、围墙3-5-9导视系统、垃圾箱3-5-10其他共442页，第9页 建业住宅集团（中国）有限公司3-6园区智能化工程费3-6-1通信管道工程费3-6-2有线电视入网及工程费3-6-3园区智能化工程费3-7其他四四建建筑筑安安装装工工程程费费4-1桩基处理费4-1-1桩基检测费4-1-2桩

12、基工程费4-2地基处理费4-2-1地基检测费4-2-2基坑支护工程费4-2-3基坑降水工程费4-2-4其他（土方换填等）4-3土方工程及垃圾清运费4-3-1土方开挖4-3-2土方外运4-3-3土方回填4-3-4垃圾清运4-4土建、安装工程费4-5装饰装修工程费4-6设备购置安装费4-7绿色建筑及环保系统费等4-8监理费4-9销售设施建造费4-8-1售楼处建造费4-8-2样板房建造费（临时）4-8-3样板区景观费4-10后期维修费用五五公公共共配配套套设设施施建建设设费费5-1土建、安装工程费5-1-1地下车库（包括人防工程）5-1-1-1人防地下车库5-1-1-2非人防地下车库5-1-2会所共

13、442页，第10页 建业住宅集团（中国）有限公司5-1-3幼儿园5-1-4学校5-1-5物业用房5-1-6游泳池5-1-7垃圾中转站5-1-8其他5-2装饰装修费5-3其他六六管管理理服服务务费费七七开开发发间间接接费费7-1人工费7-1-1工资7-1-2福利费7-1-3社会保险费7-1-4职工教育经费7-1-5其他7-2行政办公费7-2-1交通费7-2-2差旅费7-2-3办公费7-2-4租金7-2-5业务费7-2-6低值易耗品7-2-7固定资产购置费7-2-8维修费7-2-9咨询费7-2-10保险费7-2-11物业管理费7-2-12其他7-3物业前期启动费7-4税金7-4-1印花税7-4-2

14、土地使用税7-5其他八八销销售售费费8-1营销费用8-1-1销售设施运行费8-1-2营销人员人工成本共442页，第11页 建业住宅集团（中国）有限公司8-1-3营销人员行政办公费8-1-4营销推广费8-1-5交易相关手续费8-1-6其他费用8-2商业招商费用8-2-1自持商业物业招商费用8-2-2售后返租物业招商费用8-2-3招商物业启动费九九开开发发期期税税费费9-1建城税9-2教育费附加9-3地方教育费附加9-4土地增值税9-5其他十十财财务务费费用用10-1贷款利息10-2其他编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日共442页，第12页 建业住宅集团（中国）有限公司明明细细内内容容或政

15、府地价、代征地费用、因土地产生的土地溢价，如有相关票据，应计入土地费用土地出让金内等。包括：1、地上农作物补偿费；2、包括地上、地下建筑物或附着物的评估及拆迁补偿净支出、安置或动迁支出、危房补偿费等；3、土地变更用途和超面积补交的地价土地变更用途和超面积补交的地价土地出让金契税、征地拆迁补偿费契税向政府部门交纳的费用，包括土地交易费、土地产权登记费、土地使用费等除以上内容以外的其他费用，包括由于延迟向政府部门缴纳土地款产生的项目费用（滞纳金或利息），土地评估费、耕地占用税、土地勘测费、钉桩购桩登记费、控制性规划费、公证费、登记费、基准点放线费、公租房异地建设费等等。包括：水文、地质和勘察费，地

16、形、管线测量费；地下文物勘察费；地下文物挖掘费；项目立项后的设计招标费、总体规划设计、扩初设计费、施工图设计费、景观设计费、装修设计费、设计修改费、可行性研究、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询费。包括设计概念方案招标成本费、商业规划设计费、设计修改费、可行性研究、制图、晒图、模型、规划设计模型制作费，方案咨询费。项目整体报批报建费用，包括：人防异地建设费、市政设施配套费、招标代理费、招标管理费、施工图设计审查费、防雷装置工程设计审验费、合同公证费、规划公示费、定位放线费、购航测图费、预算编制费、房屋测量费、市场交易管理费、竣工备案管理费、散装水泥基金、日照分析费用、地震安全性评价费、

17、交通流量分析费用、检测费、验收相关费用、维修基金、其他缴费人防易地建设交给人防办费用含消防审查共442页，第13页 建业住宅集团（中国）有限公司包括土壤中氡浓度检测费、室内空气检测费、主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费、电气检测费、消防设施检测费、防雷装置检测费、材料放射性检测费、开关插座、给水管、电气元器件、外保温检测等包括市区占道费、环境评估、绿地占用费、垃圾处置费、市政道路审查费、用地坐标图费、沉降观测费等包括：临时用水工程费、临时用电工程费、临时用道路工程费、场地平整费、其他三通一平费建设单位修建、供施工使用的临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用，含临时排污等建设

18、单位修建、供施工使用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。建设单位修建、供施工使用的临时道路设计、建造费用，含道路开口施工费基础开挖前的场地平整、场地清运，挡墙、高切坡处理等费用。其他三通一平，如场地文物保护、古树保护、破小区入口、道路移树等包括：临时围墙、临时大门、临时现场办公室、临时防护设施等临时围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室租金、建造及装饰费用临时围挡包括：小区内的供水手续费、水表开户费、工程费、其他费用。不含建筑单体内的管线；雨污水沟渠、管道及处理设施的工程费用，园区道路工程，工程排污费，不含建筑单体内的雨污水管道等费用。包括：申请费、二

19、次设计费、水质验收费、管理费。含自来水水表开户费、一户一表费供水管线费、消防环网、室外消火栓以及泵房设备等费用包括各种供水设备包括室外消防系统所有费用共442页，第14页 建业住宅集团（中国）有限公司园区内的主干道工程配电房设备安装费用、发电机组设备及安装工程费；项目规划红线范围内开闭所到配电房、配电房至各楼栋单元配电箱之间的电缆管沟、桥架、电缆线路的费用。不含建筑单体内单元配电箱后的电缆、桥架、一户一表费用。包括箱变及开闭所外的其他设备开闭所设备安装费用，含开闭所土建、设备购置、安装费等费用包括电表费用、远程抄表费、出线间隔费用、供电设施管理费用等。区内供气管道、一户一表费用，以及工程费。含

20、设计费、燃气报警器费用（18层以上高层需安装燃气报警器）区内供暖工程费用，包括入网费、供暖设计费、工程费、热交换站及热力仪表费，壁挂炉设备及安装费用含审图费区内供暖工程费用，含一次入网、二次入网费、验收并网费、管道冲洗费等，不含建筑单体内供暖费用包括热交换站设备费、安装工程费、隔音防护措施费等包括IC卡等其他计量仪表费壁挂炉设备安装费用包括苗木绿化、水系、硬景、小品、私家小院、园林配套安装等，按景观施工面积单价估算。景观施工面积数据以设计提供为准，如不能提供可暂按以下公式计算：景观施工面积=建设用地面积-总建筑基底面积-主道路面积；园林土方工程、草坪、苗木等软景费用，包括植物配置、行道树等包括

21、硬质铺装、单个喷泉(旱喷）、停车场、宅间道路小区内的岗亭、景墙、儿童乐园、建筑小品，以及雕塑、假山等小区内的水景（大面积200m2以上人工式自然水体）土建工程费、设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等庭院灯或草坪灯安装、管线安装、水景照明（含灯具及管线）园区内背景音乐设备、管线安装等各类永久性围墙（栏杆），以及出入口大门包括建业标志制作安装、自行车棚、私家花园栅栏等共442页，第15页 建业住宅集团（中国）有限公司包括：室外通信管道工程费、有线电视入网及工程、园区智能化工程室外通信管道工程费含国际卫星频道等费用含可视对讲系统、家庭安防系统、园区监控系统、电子巡更系统、红外对射系统、停车管理

22、系统包括红线外给排水工程、供电工程、供暖工程、供气工程、道路工程的设计、施工费用等。包括桩基检测、桩基工程费用包括砂石换填、地基处理、降水护坡等地基处理费用包括土方开挖、外运、回填及垃圾清运，土方单独分包情况包括建筑单体基础、主体结构（含二次结构）、粗装修、甲分包（精装修工程及电梯空调等设备购置安装除外）、甲供材、劳动保险基金等费用包括入户大堂、电梯厅/合用前室、入户走廊等公共部位精装修费用室内精装修费用:成品房装修费用实体样板房装修费用包括电梯、空调、发电机组等设备购置、安装费用工程监理费包括售楼处、样板房建造费，样板区环境建造费，展示区临时铁皮围墙、展示区临时路面所有售楼处设计、装修费用，

23、若为临时售楼处，还包括建安及设计费用；售楼处若为正式工程的一部分，则建安工程费不计入；装修费用只包括相对原设计标准而增加的装修工程费用；临时样板房包括设计、建筑、安装、装修等费用。样板区环境建造设计费，样板区若为临时工程时，施工工程费项包括所有的景观工程费用；样板区若为正式工程的一部分时，施工工程费项只包括相对原设计标准而增加的景观工程费用。包括工程后期维修成本建造成本及配套资产购置费等包括设计费、工程费、监理费等共442页，第16页 建业住宅集团（中国）有限公司管理服务费：根据房地产项目开发委托管理合同书，项目应承担的委托管理服务费。项目公司组织、管理开发项目发生的费用，按每一分项内容计算后

24、汇总按项目人员编制及开发周期计算，计算标准为平均12万元/人年；项目人员编制按集团人力资源核定的标准，项目开发周期按项目摘地至房屋交付的时间。按项目人员编制及开发周期计算，项目人员编制及开发周期定义同上。按照物业前期介入启动费的收费标准计取。售楼处、样板房、景观样板区在运行过程中，发生的水电费、物品更换、保安、保洁、维修等费用，销售大厅现场包装（条幅、花卉、喷绘等）、销售展架、展板、资料架销售部租金项目公司营销部员工提成（工资）、福利费、培训费、服装等共442页，第17页 建业住宅集团（中国）有限公司项目公司营销部员工行政办公设备，如业务招待、会务、办公用品、差旅费、交通费、通讯、等费用，项目

25、交房后空置房屋（未售）的物业费用营销代理费用（营销顾问、营销策划、广告推广）；广告宣传费用（报纸广告、电视广告、广播广告、杂志广告、户外广告及画面更换、邮寄投递、互联网广告等）；销售节点活动费用（开盘、选房、交房等）指按政策规定由开发商交纳的各种交易税费、房管部门的面积测量费及产权办理过程中支付的其他费用。包括自持商业物业招商费用，售后返租物业招商费用，招商物业启动费。编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日共442页，第18页 项项目目经经济济技技术术指指标标表表序序号号指指标标名名称称单单位位一一期期二二期期三三期期合合计计一项目总指标1规划总用地02建设总用地03总建筑面积000003

26、.1地上部分000003.2地下部分000004规划容积率5实际容积率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!6总户数0二各产品类型建筑面积000001低层住宅（4层及以下）02多层000002.1普通多层（5-6层）02.2带电梯多层（5-9层）03小高层（1011层）04高层000004.1高层A类（1218层）04.2高层B类（1925层）04.3高层C类（26层及以上但不超过100米）04.4高层D类（100米及以上）05商业000005.1酒店05.2写字楼05.3底商05.4独立商业06配套部分07地下车库000007.1非人防地下车库07.2人防地下

27、车库08地下储藏室0一一、项项目目总总体体指指标标序序号号指指标标名名称称数数据据1规划总用地面积113332.002建设用地面积113332.003其他用地面积0.004总建筑面积283054.005其中：地上部分226664.006 地下部分56390.007规划容积率2.008实际容积率2.009总户数1839.0010其中：居住户数1839.0011 商业户数0.0012总建筑基底面积28333.0013建筑密度0.2514景观面积84999.0015主道路面积16人防面积11333.2017机动车停车位（库）178518其中：独立车库19 地上停车位27620 地下停车位1509.0

28、021机动车车位比97.06%22总楼栋数38二二、各各产产品品类类型型指指标标产品类型占地面积（）楼栋数（栋）基底面积（）地上建筑面积（）住宅类独栋住宅联排住宅叠加住宅普通多层带电梯多层29.00154464.80小高层8.0066199.20高层-A类高层-B类高层-C类0.000.000.000.00高层-D类小计0.0037.000.00220664.00非住宅类酒店写字楼底商0.0000.000.00独立商业0.000.000.000.00小计0.000.000.000.00配套设施商务中心物业用房0.000.002500.00配电房垃圾中转站、公厕、配电房0.000.00社区用房、

29、控制室0.00幼儿园1.000.003500.00消防水箱0.00养老、活动室0.000.00门卫室0.00代征道路代征绿地小计0.001.000.006000.00地下车库车位数（个）单车位面积（/个）层数层高(m)非人防地下车库1563.00人防地下车库小计1563.0030.32合计0380226,664三三、基基础础资资料料序序号号项项目目名名称称数数据据1景景观观面面积积绿地面积硬景面积水景面积小区宅间道路露天停车位2其其他他计计算算指指标标围墙长度入口数量3水水电电气气条条件件区外给水区外污水区外雨水区外供电区外供热非住宅类区外供气开闭所容量配电房容量配电房发电机容量4场场内内土土

30、方方平平衡衡情情况况挖方工程量填方工程量外运工程量编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日单单位位备备注注170.00亩170.00亩0.00亩包括地上和地下所有建筑面积计容积率面积政府要求的规划容积率地上建筑面积/建设用地面积户户户总建筑基底面积/建设用地面积景观面积=建设用地面积-总建筑基底面积-主道路面积个个个个栋地下建筑面积（不含地下车库）（）总建筑面积（）总可售面积（）产品比例单元数（个）户数设计高度(m)0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%4500.00158964.80154464.8070.00%4500.0

31、070699.2066199.2030.00%0.000.000.00%0000.000.000.00%0.000.000.000.00%0000.000.000.00%9000.00229664.00220664.00100%0.000.000.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.000%0.002500.000.000.000.003500.000.000.000.000.000.000.006000.000.00地下建筑面积（）总建筑面积（）总可售面积（）结构形式及基础类型36056.8036056.80

32、11333.2011333.2047390.0047390.000.0056,390283,054220,664单单位位备备注注平方米包括植物配置、行道树、水生植物平方米包括硬质铺装、构筑物及小品、单个喷泉(旱喷）、水景墙、停车场平方米大面积（200m2以上）人工式自然水体米说明宽度、做法、面层材料平方米说明做法、面层材料米说明高度、做法、装饰材料个说明入口大门的形式及标准米是否两路给水？每路管线的接入长度、管径米接入长度、管径米接入长度、管径米外接电源导线的敷设形式（1、架空线、2、电缆直埋、3、排管），接入电缆长度、型号米接入长度、管径米接入长度、管径千瓦千瓦分单个容量个千瓦立方米立方米立

33、方米编制人：审核人：编 制 日 期：年 月 日层数（地上/地下）层高(m)（地上/地下）结构形式及基础类型备注含联排双拼住宅含叠加双拼住宅指层数为56层的住宅公寓、soho根据层数计入上述相应分类。指层数为59层带电梯的住宅指层数为1011层的住宅00.00指层数为1218层的住宅；指层数为1925层的住宅00.0指总高26层及以上但不超过100米的住宅指总高100米及以上的住宅指住宅等建筑物底层的商用铺位指非底商、非酒店、非写字楼部分商业户型面积、套数户数验证859011512513513800000039039001401350400300113238000000合计建筑面积1441551

34、65185200260住宅（普通）住宅（非普通）其他房地产项目00.0000.0000.00000.00004500.00004500.004875000.00000.0016309900.00000.000.000.00户型面积、套数0.000.0021184909000.00建筑面积比例售价车库面积比例住宅（普通）住宅（非普通）其他房地产项目车库住宅或商业地下储藏室0.00%-0.00%-0.00%-0.00%-69.22%8,200.00-30.78%7,500.00-0.00%6,600.00-0.00%-0.00%-0.00%-0.00%-0.00%-0.00%-0.00%16,00

35、0.0047390.0079%0%3%18%收入收入比例住宅（普通）住宅（非普通）其他房地产项目车库住宅（普通）住宅（非普通）-321,750,000.00-321750000.000.000.00100%0%基础信息一一、可可售售资资源源产产品品类类型型独独栋栋住住宅宅联联排排住住宅宅叠叠加加住住宅宅普普通通多多层层一一期期-二二期期合合计计0 00 00 00 0二二、开开发发计计划划开开发发节节奏奏拿拿地地时时间间签签约约时时间间开开工工时时间间开开盘盘时时间间一一期期2020.4.302020.6.302021.9.30二二期期一一批批2020.11.12021.5.30二二期期二二批

36、批2021.5.312021.10.30三三期期2021.11.302022.6.30三三、期期间间费费用用1.1.开开发发间间接接费费用用（不不含含税税）占占销销售售额额（不不含含税税）总总比比例例备备注注开开发发间间接接费费（不不含含税税）比比例例：销销售售收收入入4%25%4%25%1.0%1.0%参考核算管理细则开开发发间间接接费费（不不含含税税）比比例例：建建筑筑面面积积9575%9575%71.2571.25参考核算管理细则2.2.管管理理服服务务费费占占销销售售收收入入（不不含含税税）比比例例0 0管理服务费计取基数：计容面积（地上建筑面积）；管理服务费计取标准：住住宅宅（酒酒店

37、店、办办公公等等）地级市：计取标准300元/；县及县级市：计取标准200元/；商商业业地级市：计取标准500元/；县及县级市：计取标准400元/；自自持持物物业业和和非非盈盈利利性性物物业业：按对外销售的同类物业的标准减半计取；郑州及省外项目计取标准：一事一议。3.3.销销售售费费用用占占销销售售收收入入（不不含含税税）比比例例0.0264742810.026474281四四、税税率率参参数数1.1.预预计计税税费费情情况况税税率率备备注注增增值值税税附附加加税税12%12%城市维护建设税7%（5%/1%），教育费附加3%，地方教育费附加2%2.2.所所得得税税预预征征收收毛毛利利率率郑郑州州

38、按按25%25%毛毛利利率率预预征征，其其他他各各地地市市参参考考当当地地税税局局要要求求。3.3.企企业业所所得得税税25%25%五五、增增值值税税1.1.销销项项税税额额97,400,259销售收入（不含税）*0.092.2.进进项项税税额额58,978,6503.3.增增值值税税率率0.02293984（销项税额进项税额）/销售收入（不含税）六六、土土地地增增值值税税1.1.土土地地增增值值税税综综合合税税率率1.50%土地增值税缴纳额度/销售收入（不含税）七七、其其他他说说明明（需需根根据据项项目目实实际际情情况况填填写写）1.项目人防工程情况（缴费、自建），请说明缴费金额或自建面积；

39、明确市政配套费缴费标准及相关依据；2.明确项目是否考虑开闭所，以及开闭所容量、总价；3.项目是否考虑样板房，如考虑建设，是否为永久、建筑面积、套数；4.4.明明确确建建安安工工程程费费的的计计算算依依据据；5.本测算模板利润率的测算均为不含税的成本和售价；表中的建筑单方和可售单方均按含税计算。6.增值税=销项税-进项税，销项税的计算基数须扣除地价，进项税税率参考成本费率明细表，并结合项目的实际情况确定；7.开发期税费的计算基数（工程量）为增值税，城建税率根据项目的所在地区进行选择；8.现金流计算规则成本支出部分本模板按非垫资考虑，如垫资需按合同约定计算；收入部分按全面预算系统利润预测计算规则考

40、虑。9.销售设施建造费用：根据项目已获取土地可研版的总销售费用25%控制销售设施建造费；每期设施建造费用按照本期销售费用的25%进行控制；为多期建设的销售设施建造费用按照项目每期可售面积进行分摊。10.10.可可售售资资源源及及开开发发计计划划需需根根据据项项目目实实际际物物业业类类型型及及分分期期情情况况调调整整。带带电电梯梯多多层层小小高高层层高高层层-A-A类类高高层层-B-B类类高高层层-C-C类类154,464.8066,199.20-154,465154,46566,19966,1990 00 00 0清清盘盘时时间间交交房房时时间间决决算算时时间间签签约约至至开开工工（月月）开开

41、工工至至开开盘盘（月月）2023.6.30232023.10.3172024.5.3152024.10.317基础信息备备注注参考核算管理细则参考核算管理细则管理服务费计取基数：计容面积（地上建筑面积）；管理服务费计取标准：住住宅宅（酒酒店店、办办公公等等）地级市：计取标准300元/；县及县级市：计取标准200元/；商商业业地级市：计取标准500元/；县及县级市：计取标准400元/；自自持持物物业业和和非非盈盈利利性性物物业业：按对外销售的同类物业的标准减半计取；郑州及省外项目计取标准：一事一议。城市维护建设税7%（5%/1%），教育费附加3%，地方教育费附加2%验证1.50%1.项目人防工程

42、情况（缴费、自建），请说明缴费金额或自建面积；明确市政配套费缴费标准及相关依据；6.增值税=销项税-进项税，销项税的计算基数须扣除地价，进项税税率参考成本费率明细表，并结合项目的实际情况确定；8.现金流计算规则成本支出部分本模板按非垫资考虑，如垫资需按合同约定计算；收入部分按全面预算系统利润预测计算规则考虑。9.销售设施建造费用：根据项目已获取土地可研版的总销售费用25%控制销售设施建造费；每期设施建造费用按照本期销售费用的25%进行控制；为多期建设的销售设施建造费用按照项目每期可售面积进行分摊。高高层层-D-D类类酒酒店店写写字字楼楼底底商商独独立立商商业业-0 00 00 00 00 0开

43、开工工至至交交房房（月月）开开盘盘至至清清盘盘（月月）36363635地地下下车车库库地地下下储储藏藏室室合合计计（）1,563.004,500.00226,727-1,5631,5634,5004,500226,727226,727一一、地地块块信信息息占地面积113332.00平方米170亩容积率2.00计容积率面积226,664.00平方米地价380万元/亩土地获取时间二二、经经济济指指标标单位：万元项项目目项项目目明明细细指指标标值值一、核心指标1、内部收益率(IRR)#NUM!2、现金流回正周期（月）91.003、现金流回正时间2027年11月4、销售毛利率-198.20%检验5、销

44、售净利率-293.70%-2.96011074二、规模指标6、项目总销售额（含税）182,562.547、项目总销售额（不含税）167,488.578、项目总支出678,347.249、项目毛利润-331,960.0810、项目净利润-495,784.70-491908995711、项目资金峰值410,484.6212、MOIC（无杠杆）-0.21三、单方指标14、可售单方收入8273.3313、可售单方支出30741.1815、可售单方净利-22292.2216.楼面地价2,850.0017.单方建造成本2,759.0618.景观成本标准30019.成品房成本标准三三、各各产产品品类类型型的

45、的建建安安指指标标产品类型建安指标（元/）独栋住宅#DIV/0!联排住宅#DIV/0!叠加住宅#DIV/0!低层住宅（4层以下）普通多层（56层）#DIV/0!带电梯多层（59层）1906.46小高层（1011层）2000.98高层-A类（1218层）#DIV/0!高层-B类（1925层）#DIV/0!高层-C类（26层及以上不超过100米）#DIV/0!高层-D类（100米以上）#DIV/0!底商#DIV/0!独立商业#DIV/0!地库2795.66备备注注：1.1.建建安安指指标标包包含含主主包包+甲甲分分包包+甲甲供供材材；2.2.项项目目根根据据实实际际情情况况进进行行填填写写，自自行

46、行添添加加或或删删除除，保保证证表表格格完完整整性性。项项目目收收益益指指标标土土地地面面积积（亩亩）113,332.00113,332.00实实际际容容积积率率2.002.00规规划划总总货货量量（万万元元）净净利利润润率率-293.70%-293.70%IRRIRR#NUM!#NUM!经经营营性性现现金金流流峰峰值值（万万元元）产产品品情情况况 产产品品类类型型 货货量量及及占占比比可可售售单单方方收收入入可可售售单单方方支支出出（）（元元/）（元元/）独栋住宅-0.00%#DIV/0!#DIV/0!联排住宅-0.00%#DIV/0!#DIV/0!叠加住宅-0.00%#DIV/0!#DIV

47、/0!普通多层-0.00%#DIV/0!#DIV/0!带电梯多层158,96557.38%8,200#DIV/0!小高层70,69925.52%7,500#DIV/0!高层-A类-0.00%#DIV/0!#DIV/0!高层-B类-0.00%#DIV/0!#DIV/0!高层-C类-0.00%#DIV/0!#DIV/0!高层-D类-0.00%#DIV/0!#DIV/0!酒店-0.00%#DIV/0!#DIV/0!写字楼-0.00%#DIV/0!#DIV/0!底商-0.00%#DIV/0!#DIV/0!独立商业-0.00%#DIV/0!#DIV/0!地下车库47,39017.10%41,43173,

48、335合计277,054182,563182,563净净利利润润（万万元元）-491,909-491,909管管理理服服务务费费（万万元元）1,9521,952410,485410,485累累计计现现金金流流回回正正时时间间2027/11/12027/11/1建建业业股股权权比比例例0.00%0.00%建建造造成成本本可可售售单单方方利利润润销销售售周周期期 首首年年（元元/）（元元/）开开盘盘-清清盘盘去去化化率率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0

49、!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!87,797-31,903可可售售单单方方支支出出（元元/）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!73,335验证#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#D

50、IV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-建业住宅集团（中国）有限公司项项目目利利润润预预测测表表序序号号项项目目金金额额(元元)进进项项税税不不含含税税金金额额（元元）建建筑筑面面积积楼楼面面价价格格(元元/M2)/M2)一一土土地地费费用用674,111,826.79674,111,826.79-674,111,826.79674,111,826.792,381.57二二前前期期工工程程费费68,852,954.6068,852,954.60970,248.54970,248.5467,882,706.0667,882,706.06243.25三三基