房地产项目静态投资测算模型.xlsx

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1、XX项目投资估算模型测算模型占地面积（）466667466667占地面积（亩）容积率1.501.50总建筑面积（）计容建面（）700000700000建筑密度户均面积（）140140户数公建配套（）86988698车位配比车位个数（个）50005000非人防车位个数（个）非人防车位占比35.00%35.00%地下面积人防面积（）113750113750建筑基地面积（）（检验人防面积是否合适）编号类别单方售价/成本（元/）（元/个）计费基数（可售面积/车位个数）一销售总货值10628700000独立别墅0超豪别墅0双拼别墅1800069130联体别墅0叠拼别墅0多层洋房0中高层洋房1000038

2、0217高层洋房(公寓)8000121956集中商业（自持）50000商业街1800070000人防车位0非人防车位900001750幼儿园、活动中心等8698二各项支出92642.1土地总成本27197000002.1.1有票土地成本2628700000无票土地成本2.1.2拆迁补偿及相关费用07000002.1.3契税913.00%2.2建造成本5215700000独立别墅49800超豪别墅49800双拼别墅410069130联体别墅49750叠拼别墅47000多层洋房42570中高层洋房4800380217高层洋房3800121956集中商业（自持）500050000商业街3500700

3、00人防车位3300113750非人防车位330056000幼儿园、活动中心等270086982.3管理费用2662.50%2.4财务费用1591.50%2.5销售费用2662.50%2.6税金7142.6.1增值税销项税进项税2.6.2增值税附加12%2.6.3土地增值税土增税预征3%土增税清算销售收入可扣除土地成本建造成本加计扣除（有票土地成本+建造成本）*30%与转让相关税金（增值税附加）可抵扣成本(扣除项目)增值额增值率三股权溢价700000四销售利润总额1365五所得税34125%六销售净利润1023七销售净利率170070086975086975020.00%20.00%50005

4、0001 117501750169750169750112000112000合计（万元）备注743966001244350003802179756501260000157500653743190319土地总成本=有票成本+无票成本+补偿成本+契税18396006359土地契税=（有票成本+无票成本+补偿拆迁等相关费用）*3%/1000036505700283430001825044634325000245003753818480234818599销售货值*公司固定费率11159销售货值*公司固定费率XX项目投资估算模型18599销售货值*公司固定费率50009税金=增值税+增值税附加+土地增值

5、税24724增值税=销项税-进项税54866销项税=（货值-有票土地成本-契税）*0.11/1.1130142进项税=建造成本/1.09*9%2967增值税附加=增值税*12%22319取最大22319土增税预征=销售货值*3%2451（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；(5)房地产企业

6、建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。财法字1995第6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定。其计算公式为：应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数征收办法。670240销售收入税金=销售货值/1.11172089可扣除土地成本税=（有票成本+无票成本+补偿拆迁等相关费用）/1.11+契税334914建造成本税金=建造成本/1.09152101加计扣除税=（有票土地成本+建造成本）*30%2967与转让相关税金=（增值税附加）662071可抵扣成本（扣除项目）=可抵扣成本税+建造成本税+加计扣除税+增值税附件8169增值额=销售收入税-可抵

7、扣成本（扣除项目）1.23%增值率=增值额/可抵扣成本（扣除项目）090223销售利润总额=销售总货值-各项总支出22556所得税=销售利润总额*25%61309净利润=销售总货值-土地成本-契税-建造成本-三费-增值税及附加-土地增值税-所得税8.24%销售净利率=净利润/销项总货值规划指标表占地面积计容建筑面积建筑面积独立别墅超豪别墅双拼别墅8641369130.28465联体别墅叠拼别墅多层洋房中高层洋房204229380216.5656高层洋房(公寓)121956集中商业（自持）50000商业街12097870000人防车位非人防车位幼儿园、活动中心等20008698一级成本科目税率一

8、、土地成本11%二、行政性收费及前期工程费7%三、主体建筑安装工程费11%四、景观环境工程费11%五、社区管网工程费11%六、公共配套设施费11%七、工程建设其他费用7%八、开发间接费11%占地面积 建筑面积别墅8641369130.28465洋房204229380216.5656商业120978241955.9963合计466667691302.8465（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50

9、%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。财法字1995第6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定。其计算公式为：应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数征收办法。可扣除土地成本税=（有票成本+无票成本+补偿拆迁等相关费用）/1.11+契税可抵扣成本（扣除项目）=可抵扣成本税+建造成本税+加计扣除税+增值税附件净利润=销售总货值-土地成本-契税-建造成本-三费-增值税及附加-土地增值税-所得税容积率占比0.800.1#DIV/

10、0!#DIV/0!#DIV/0!1.860.55#DIV/0!#DIV/0!0.580.35#DIV/0!#DIV/0!4.35容积率占比0.800.11.860.552.000.351.481XX项目投资估算模型成本指标合计独立别墅 超豪别墅 双拼别墅 联体别墅 叠拼别墅 多层洋房一、土地成本二、行政性收费及前期工程费5765490490480485450450三、主体建筑安装工程费34712336533652000330033402872四、景观环境工程费4950495495440470270290五、社区管网工程费4610410410210410410410六、公共配套设施费141550

11、508001406065七、工程建设其他费用910707070707070八、开发间接费1530100100100100100100九、财务费23100027000150十、管理费360000450000十一、营销费360000450000成本费用合计63402498049805270497547004407建造成本53892498049804100497547004257中高层洋房高层洋房集中商业（自持）商业街人防车位非人防车位幼儿园、活动中心等44034046045040540542027602780235019302725222517005001801560250000600280410650004101005050500007070707070707033010010010010010010015012002700135002502000450022500250200045002250054504320500046703300865027004800380050003500330028002700XX项目投资估算模型占地面积建筑面积容积率占比独立别墅超豪别墅双拼别墅联体别墅叠拼别墅多层洋房中高层洋房高层洋房(公寓)集中商业（自持）商业街人防车位非人防车位幼儿园、活动中心等