房企目标成本管理流程.doc

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1、目标成本管理流程编号：版号：A/0 目标成本管理流程编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人1 目的 规范目标成本管理，有效制定项目目标成本，使项目目标成本得以实现。2 适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目目标成本管理。3 编制依据依据华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）编制。4 术语与定义4.1 目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线，是成本分析、考核、控制及预测的重要

2、基础依据。4.2 目标成本调整：是指在目标成本批复完成后，由于项目定位发生颠覆性调整或其他不可抗力因素，需对目标成本进行调整的行为。4.3 全成本：包括土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用和税金全科目成本费用。4.4 开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。4.5 成本决策机构：指大区负责目标成本制定及相关成本决策的组织，由各大区自行依据管理需要进行设置，可为成本决策委员会或招标委员会等组织。5 关键工作流程6 关键活动描述6.1 设计管理部下发“规划设计方案”（住宅项目）或“初步设计100%成

3、果”（商业项目）设计管理部下发经置地总部审批通过的“规划设计方案”（住宅项目）或“初步设计100%成果”（商业项目），作为此阶段工作的输入条件之一。6.2 合约管理部收集各部门数据合约管理部发起目标成本编制工作后，各相关部门负责测算项目各分项成本，完成后提交合约管理部汇总。各部门在目标成本编制过程中需准备的资料及测算成果如下：部门准备资料成果设计管理部项目规划指标、项目产品标准、项目方案图纸/100%DD图纸、建筑做法设计费目标成本及编制依据开发部（或报建主责部门）当地报批报建收费标准、基础设施费收费标准前后期报批报建费用、基础设施费用目标成本及编制依据财务部地价分摊表、税务筹划方案土地成本、

4、财务费、管理费、税费营销管理部项目定位、样板间、售楼处、会所需求、销售费用、推广费、产品规划建议书（住宅项目）销售费目标成本及编制依据投资运营部投资批复书-酒店事业部-酒店开业采购及筹备费项目部项目工期计划、特殊工艺需求等-合约管理部物业类型划分、限额指标、对标资料收集建安工程、公共配套、环境景观工程目标成本及编制依据物业公司/物业主责部门-物业开办费、开荒保洁费特别强调：1.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部审核后（商业项目为100%DD图通过后）为目标成本编制的起始时间点，合约管理部书面知会各部门在5天内提供各自主责的目标成本及编制依据资料。鉴于目标成本编制时间较短，合约管理部可提前通知

5、相关部门收集数据，以不影响编制时间和进度为准。2.如果个别项目分期规划方案政府审核通过时间较晚，目标成本在大区审批通过后报送置地总部进行预评审，待规划方案政府审核通过后进行目标成本的调整和正式评审。3.住宅项目在方案设计通过总部产品管理部评审后20天内，商业项目在初步设计100%成果通过总部审批后30天内，合约管理部上报目标成本。4.各责任部门根据“目标成本编制模板”要求完成的成果资料需要经部门负责人签字确认后提交合约管理部。5.合约管理部负责项目分期投资额的编制，财务部负责项目分期核算额及利润率的测算工作。6.3 目标成本编制合约管理部汇总各部门测算结果及依据各部门提供的资料进行目标成本编制

6、，形成目标成本初稿。详见目标成本编制指引。6.4 目标成本初审1.合约管理部组织各相关部门对目标成本初稿进行初审，审核时限为5个工作日，依据各部门意见进行修订后，报大区成本决策机构评审。2.城市公司需增加大区合约管理部审核环节，在大区评审会前由城市公司合约管理部报大区合约管理部审核。，审核时限为5个工作日。3.目标成本审核工作详见目标成本审核指引。6.5 目标成本大区评审合约管理部组织成本决策机构进行评审，评审通过后形成大区评审会议纪要或会签单，会议纪要或会签单作为目标成本呈报置地总部的资料之一。6.6 目标成本成果大区评审会后，各部门根据会议决定，调整所负责的分项成本后，再次提交合约管理部汇

7、总，形成目标成本成果文件。6.7 目标成本总部评审合约管理部负责将通过大区评审的目标成本成果文件上报置地总部，并组织相关的评审会。目标成本评审通过后总部将下发“目标成本批复书”。目标成本成果文件包括：A、按格式要求编制的汇报PPT； B、按格式要求编制的目标成本基础表（包括财务表）；C、经大区成本分管领导签字的大区审批记录；D、产品配置标准表；E、关键性图纸；（见2015年2月华润置地目标成本编制及审核指引）。6.8 目标成本批复书经总部批准后的目标成本文件连同“目标成本批复书”由合约管理部下发至各部门，以指导下一阶段设计工作，并作为各部门的成本控制目标。目标成本文件属于公司机密，相关部门应当

8、保密。6.9 合约分判及ERP系统录入目标成本批复书下发后，合约管理部分解目标成本，形成“合约分判”方案；在目标成本批复书下发后10个工作日内，合约管理部完成ERP目标成本的录入工作。6.10 责任成本目标成本批复书下发后，合约管理部组织各部门签署责任成本确认书。详见责任成本作业指引。6.11 目标成本调整（若有）6.11.1 目标成本调整申请部门合约管理部（或合约主责部门）为目标成本调整申请发起部门。6.11.2 目标成本调整的条件1.规划条件发生重大变化； 2.政府政策发生重大变化；3.项目定位发生重大变化；（如：A、提高项目配置、户内精装标准；B、增加示范单位、样板房或销售中心；C、户内

9、精装面积发生重大变化）以上情况引起开发成本增加超过批复房地产开发成本的2%时方可申请目标成本调整。特别说明：当精装改毛坯时或发生其他大额目标成本调减且使得开发成本调减额超过批复房地产开发成本的5%时，需要对目标成本进行调减处理，并由大区合约部提报调减后的目标成本给置地总部进行审批，除此以外不得对目标成本进行任何调整，一般的调整变化在动态成本中进行体现即可。6.11.3 目标成本调整申请1.目标成本调整申请及新版目标成本资料由合约管理部报大区成本决策机构审批，审批通过后，报置地总部进行审批。2.城市公司需增加大区合约管理部审核环节，由合约主责部门报大区合约管理部审核。6.11.4 新目标成本ERP系统录入及合约分判调整目标成本调整申请及新版目标成本在置地总部批复后，在5个工作日内完成ERP目标成本的调整录入工作。合约分判需同步进行调整。7 支持性文件下述文件如有更新则参照最新文件实施。7.1 目标成本编制指引7.2 目标成本审核指引7.3 责任成本作业指引第6页,共6页