房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险.ppt

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1、 房地产财税问题解决专家房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险 房地产财税问题解决专家房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险 房地产财税问题解决专家房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品

2、房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，14层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款出让金与转让款的合规票据土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。土地出让

3、金缴纳主体特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？土地出让金返是否缴税？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？减免出让金的契税如何缴纳？土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？房地产公司契税有无优惠政策？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧

4、（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（3）耕地占用税中华人民共和国耕地点用税暂行条例第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则第四条 经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知国税发2007129号一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标

5、明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（4）市政配套费（5）土地闲置费（6）土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费（7）拆迁补偿与安置费 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿类费用拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房屋拆迁补偿范本 房地产财税问题解决专家房地产企业成本

6、核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费什么样的补偿才能算作补偿？甲公司将工业用地转让给乙公司，约定土地3000万，地面建筑物补偿1500万，请问甲方如何缴税？乙方如何入账？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费补偿还是损失？甲公司将厂房和办公楼整体转让给乙房地产公司，6000万元，其中土地4000万元，地面建筑物2000万元，乙方取得不动产后将地面建筑物拆除，将工业用地变更用途补交了出让金5000万元。请问该土地成本应该是多少？房地产财税问题解决专家房地产企业成本

7、核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费补偿入账要不要提供营业税发票？国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、

8、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？某房地产企业对土地上的原住户王某进行拆一还一补偿，王某原住房面积120平方。双方在签署的补偿协议中约定补偿面积：120平方内不收钱；120140平方按照每

9、平方4000元计算收取价款；140160平方按照6000元收取；160平方以上按照每平方8000元收取。请问该企业如何进行财税处理？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另

10、外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本2、特殊类型的土地成本核算问题投资中的土地成本核算单纯投资；取得固定收益的投资以房换地中的土地成本核算项目公司收购中的土地成本核算买卖楼花中的土地成本核算土地置换中的土地成本核算 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（二）、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理

11、费、招投标管理费等。取得什么合规票据？教育配套费？2、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（二）、前期工程费3、勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。何种发票？4、七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。何种票据？5、临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围

12、设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。何种票据？6、预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。何种票据？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（三）、建筑安装工程费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（三）、建筑安装工程费1、建安工程费核算中的会计确认标准2、建安工程费三级核算科目如何设

13、置？3、建安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？4、建安工程费的比较风险税务机关如何比较？5、奖励费、违约金能否计入成本？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（四）、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。1、社区管网工程费八项内容；相关票据2、园林绿化环境工程费相关票据 房地产财税问题解决专家

14、房地产企业成本核算基本规则与技巧（五）、公共配套设施费公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（五）、公共配套设施费五类配套设施核算盈利性配套设施非盈利型配套设施与国家有关单位合资建设的配套设施案例某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮

15、电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？会计核算？所得税？营业税？土地增值税？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧（六）、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。1、项目部直接费用2、营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类3、其他开发间接费 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算

16、基本规则与技巧（六）、开发间接费4、资本化的利息（1）、利息税前扣除合规票据问题（2）、利息税前扣除标准问题（3）、个人利息税前扣除问题（4）、向关联方支付利息税前扣除问题（5）、集团转贷的利息扣除问题（6）、资本利息的扣除问题（7）、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题（8）、借款是否可以无利息（9）、利息与顾问费用的转化风险（10）、房地产企业利息资本化问题（11）、委托贷款涉税风险（12）、利息的土地增值税涉税风险 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧三、开发成本中甲供材风险1、为什么出现甲供材？2、甲供材涉税风险的政策由来中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第

17、十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。3、甲供材实际操作的三种情况合同全额，材料甲供合同不全额，材料甲供合同全额，材料甲控 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧4、甲供材的三种特例甲供设备如何划分设备与材料？建设部于2009年9月3日发布了关于发布国家标准建设工程计价设备材料划分标准的公告（第 387 号），批准建设工程计价设备材料划分标准为国家标准，编号为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施。装饰劳务关于纳税人以清包工形式提供装饰

18、劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号）文件曾对这种模式进行了界定，规定纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧4、甲供材的三种特例销售自产货物同时提供建筑业劳务（特殊类型混合销售）营业税实施细则第七条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2

19、）、财政部、国家税务总局规定的其他情形。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧5、开发成本所有合作模式的甲供材核算技巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧四、确认完工标准环节实际完工完工决算竣工备案交房办证 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧四、确认完工标准环节1、所得税的规定国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、

20、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧四、确认完工标准环节2、土地增值税的规定“土地增值税强制清算条件”规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧四、确

21、认完工标准环节3、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧五、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项

22、目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？会计处理所得税处理土地增值税处理 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、成本计算与分摊方法1、不同项目之间的共同成本分摊如何划分项目边界？案例某房地产企业从事旧城改造项目，共取得四块开发用地，其中两块地用作安置，其他两块用作开发。请问究竟是一个项目还是四个项目？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、成本计算与分摊方法1、不同项目之间的共同成本分摊不同项目之间共同成本有哪些？开发间接费用的分摊利息的分摊 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、成本计算与分摊方法2、不同分期之间的共同成本分摊如何划分

23、同一项目的不同分期？案例某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。企业采取滚动开发，每次开三栋楼，主体接近完工再开第二批三栋，如此滚动。请问这能否认定为四期？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、成本计算与分摊方法2、不同分期之间的共同成本分摊如何划分同一项目的不同分期？案例某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。共分两期，一期六栋加会所，二期剩余部分。请问涉及的共同成本有哪些？如何分摊？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、成本分摊与计算方法3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲

24、拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立

25、车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊借款费用核算建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况项目实质性分期开发或同时开发多个项目所得税中的利息分摊土地增值税中的利息分摊某企业借款挪用的核算问题 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲项目规划总建筑

26、面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧六、分配共同成本环节成本成本项项目目成本性成本性质质所得税分所得税分摊摊方法方法土地增土地增值值税分税分摊摊方法方法土

27、地成本土地成本共同成本共同成本占地面占地面积积法法建筑面建筑面积积法法占地面占地面积积法法前期工程前期工程费费共同成本共同成本建筑面建筑面积积法法建筑面建筑面积积法法基基础设础设施建施建设费设费共同成本共同成本建筑面建筑面积积法法建筑面建筑面积积法法建安工程建安工程费费直接成本直接成本公共配套公共配套设设施施费费共同成本共同成本建筑面建筑面积积法法建筑面建筑面积积法法开开发间发间接接费费（不含（不含利息）利息）共同成本共同成本建筑面建筑面积积法法建筑面建筑面积积法法利息利息共同成本共同成本预预算成本法算成本法实际实际成本法成本法成本法或建筑面成本法或建筑面积积法法 房地产财税问题解决专家房地产

28、企业成本核算基本规则与技巧项目成本分摊表成本成本项项目目成本成本对对象象1 1多多层层住宅住宅成本成本对对象象2 2高高层层住宅住宅成本对象成本对象3高层商业高层商业成本对象成本对象4高层地下车位高层地下车位土地成本土地成本前期工程前期工程费费基基础设础设施建施建设费设费建安工程建安工程费费公共配套公共配套设设施施费费开开发间发间接接费费 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧七、计算单位面积成本环节涉税风险分析案例某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中

29、可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本 房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算基本规则与技巧八、调整后续成本环节涉税风险分析后续成本的两种类型案例某房地产企业在2011年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2012年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？所得税处理？土地增值税处理？房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检

30、查 房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查成本核算错误检查成本虚增检查成本合规票据检查成本计算与分摊检查 房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查一、成本核算错误检查成本与费用的区别1、利息2、项目部费用3、营销设施4、前期物业费5、咨询策划费用 房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查二、成本虚增检查1、土地成本评估问题案例甲房地产企业以1亿元收购乙房地产公司100%股权。乙公司账上土地原值为3000万元。甲公司将土地重新评估，并按照评估价值10000元重新入账。借：开发成本土地成本7000万元贷：资本公积7000万元请问是否可以？房地产财税问题解决专家房地产

31、企业成本涉税风险与检查二、成本虚增检查2、拆迁补偿费虚增问题案例城中村改造项目中，甲房地产企业同村委会合谋，虚增拆迁补偿人数及数额，并伪造补偿协议、补偿花名册等关键证据。最终共计虚增成本3000万元人民币。税务机关在清算中发现其他拆迁补偿均是从公司账户转入村委会拆迁补偿专户，由村委会再向村民发放，唯独该笔资金显示公司陆续提现支付。税务机关经过调查，将该部分从成本中剔除，不予确认。房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查二、成本虚增检查3、建安工程费虚增问题案例一乙房地产企业将建安工程中的主体工程发包给自己关联的建筑企业，并由关联建筑企业出具了发票和决算报告。税务机关在检查中对该部分成

32、本进行了比较，发现单方建安成本明显高于同时期同地域的其他房地产公司，于是委托造价事务所对乙公司的决算报告进行了重新审计核实，最终发现乙公司虚增成本的事实。房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查二、成本虚增检查3、建安工程费虚增问题案例二税务机关在对丙房地产企业的清算中发现，丙企业保温、门窗栏杆及采暖工程已经包含在主体大包合同范围内，却又重新同其他施工单位签署了施工合同并支付了相关款项。最终通过调研走访和资金流检查，发现保温、门窗栏杆和采暖工程的合同为虚假合同，款项支付为虚假支付，发票为虚假发票。该部分对应成本不允许在清算中扣除。房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查三、

33、成本合规票据检查1、检查建安发票是否是项目所在地开具？如何认定项目所在地？项目跨区怎么办？对方拒绝开具怎么办？房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查三、成本合规票据检查2、检查材料销售发票是否缴纳建筑业营业税？如何认定材料与设备？如何区分甲供材与甲控材？应在何时补税比较合适？装饰材料是否补税？销售自产货物同时提供建筑业劳务是否补税？房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查三、成本合规票据检查3、检查利息税前扣除合规票据（1）、检查账务中列支的借款类型（2）、检查民间借贷利息率（3）、检查民间借贷利息是否列支及列支凭据（4）、检查利息资本化的情况与关键点（5）、检查关联方借

34、款情况及账务处理（6）、检查有无集团转贷业务（7）、检查有无个人借款公司使用情况（8）、检查金融机构财务顾问费的列支情况（9）、检查有无委托贷款及其利息列支凭据 房地产财税问题解决专家房地产企业成本涉税风险与检查三、成本合规票据检查4、检查发票是否及时取得开发商应在什么时候取得成本发票？最迟在什么时候必须取得成本发票？如果没有及时取得怎么办？房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查三、成本合规票据检查5、检查无发票部分成本是否真实合理案例某房地产企业同国有企业签署合作协议，约定国有企业将其划拨用地交给房地产公司开发，国有企业取得1亿元货币和10000平方米商铺。后房地产企业通过政府招

35、拍挂取得该块土地，并最终支付了相关货币和房屋。请问双方如何进行涉税处理？房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查四、成本计算与分摊方法检查1、不同项目之间的共同成本分摊2、同一项目不同分期共同成本分摊3、同一项目不同成本对象设置4、不同成本对象共同成本分摊 房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查四、成本计算与分摊方法检查该部分重点检查：1、不同项目之间成本归集错乱，导致成本不匹配；2、不同分期之间成本归集错乱，有意调节不同分期和年度的成本关系；3、不同成本对象之间成本核算混乱，有意调节不同成本对象之间成本配比，且无正当理由；4、统一成本对象在完工产品与未完工产品之间进行成

36、本调配，以影响当期损益，且无正当理由。5、自用房产和销售房产之间成本划分不合理，人为增加销售房产成本且无正当理由。房地产财税问题解决专家房地产企业成本风险自查与检查五、成本证据链条检查合同付款发票决算报告进度验收报告其他证据开发成本 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧一、开发主体与核算主体风险利益主体法律主体会计主体纳税主体开发开发主体主体 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧一、开发主体与核算主体风险1、异地运营开发主体设置风险与技巧 项目部 分公司 子公司 非关联公司 房地产财税问题解决专家特殊情况下的

37、成本管理风险与技巧一、开发主体与核算主体风险2、开发主体改变的风险与技巧案例一某房地产企业以集团公司名义向地方政府申请拿地，并已经以集团公司名义做了立项和招拍挂，签署了国有土地使用权出让协议，现决定在该地设立全资子公司开发土地，请问如何操作？房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧一、开发主体与核算主体风险2、开发主体改变的风险与技巧案例二甲房地产企业参与政府城中村项目，已取得政府城改办批文，作为投资主体参与城改。在拿地前决定以关联公司乙公司取得开发土地，甲公司负责安置房建设。请问如何操作？房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧二、合作开发中的成本风险与技巧 合作开发

38、的三个关键节点 不同合作开发模式的分类 常见合作开发的成本问题 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧三、买卖楼花中的成本风险与技巧 什么是买卖楼花 买卖楼花：公开还是不公开 买卖楼花中的土地成本问题 买卖楼花中的开发成本问题 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧四、代建项目中的成本风险与技巧 什么是代建 代建与合作开发 代建中的成本问题 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧五、BT中的成本风险与技巧 什么是BT BT如何纳税 BT中的成本问题 房地产财税问题解决专家特殊情况下的成本管理风险与技巧六、投资中的成本风险与技巧 投资是否视同销售 投资如

39、何纳税 真投资与假投资 房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划一、所得税成本管理与清算风险 所得税成本管理 所得税清算 会计处理与所得税汇算清缴的关系风险 房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险二、土地增值税成本管理与清算风险 土地增值税成本管理 土地增值税清算 房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险三、土地增值税成本与所得税成本比较土地增值税所得税取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕

40、地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发成本土地征用及拆迁补偿包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险三、土地增值税成本与所得税成本比较土地增值税所得税开发成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程

41、费，以自营方式发生的建筑安装工程费项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险三、土地增值税成本与所得税成本比较土地增值税所得税开发成本基础设施建设费开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配

42、套设施支出 房地产财税问题解决专家房地产成本管理与清算风险三、土地增值税成本与所得税成本比较土地增值税所得税开发成本开发间接费直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划 房地产财税问题解决专家房地产企业财税筹划的核心成

43、本均衡管理开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用实际销售收入视同销售收入代收款项收入 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划利润收入（成本税）成本与税负的跷跷板效应成本税负 房地产财税问题解决专家 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划收入成本费用税 负税后净利润2.5亿元；1亿元；0.2亿元6929.69万元6070.31万元1375万元3531.25万元2023.44万元2.5亿元；1.2亿元；0.2亿元5586.885314.1213752407.51804.382.5亿元；1.3亿元；0.2亿元5044.374955.6

44、313752017.51651.872.5亿元；1.5亿元；0.2亿元3959.374040.6313751237.51346.87 房地产财税问题解决专家 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划成本分析的结论：1、销售收入不变的情况下，成本增加则税负下降，成本下降则税负增加。2、当成本下降时，税后净利润也会随之增加，但其增加的速度赶不上税负增加的速度。3、各个税种中，伴随着成本下降，土地增值税增加速度很快，约为所得税增加速度的23倍。4、成本每降低一个单位，大约只有30%40%部分进入净利润，其他的降低部分都变成税重新进入成本。这就是房地产企业成本管理的两难境地。5、房地产企业需

45、要关注成本与税负相互消长的这种变化，并作为项目预算管理的一个重要考虑要素。有没有办法既降低税负又提升利润？房地产财税问题解决专家 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划房地产企业产业链分析问题的关键在于，产业链各个部分的利益分割是有规律和比例范围的，如何合理的在各个关联公司之间重新分解利润，是房地产降低税负的关键。原土地持有人拆迁补偿户规划设计单位土建单位销售代理公司装饰装修单位房地产开发企业可行性分析与咨询广告公司园林绿化 房地产财税问题解决专家 房地产财税问题解决专家房地产成本均衡管理与纳税筹划第一次测算1.5亿元第二次测算1.8亿元成本预算调整0.3亿元开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用合同付款发票工程进度结算报告监理报告决算报告财务报告 房地产财税问题解决专家