房地产企业全过程成本管理.ppt
《房地产企业全过程成本管理.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业全过程成本管理.ppt(99页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理2012012012017 7 7 7 年 年 年 年 1 1 1 1 月月月月1提 纲 1 1 理念与方法理念与方法 2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管资源竞争 资本竞争 管理竞争理竞争 向管理要效益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日
2、趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争,进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方法理念与方法4房地产企业的核心竞争力:房地产企业的核心竞争力:企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理房地
3、产项目全过程成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6成本管理作业过程管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法7如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的 全过全过全过全过程成本管理?程成本管理?程成本管理?程成本管理?目标成本目标成本目标成本目标成本责任成本责任成本责任成本责任成本动态成本动态成本动态成本动态成本后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈8企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定
4、了企业的成本策略 品牌 盈利 项目定位 持续发展品牌 盈利 项目定位 持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观1 1、要产品,而非作品(新、特、奇建筑,如鸟巢、水立方、要产品,而非作品(新、特、奇建筑,如鸟巢、水立方、要产品,而非作品(新、特、奇建筑,如鸟巢、水立方、要产品,而非作品(新、特、奇建筑,如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等)中央电视台新址、东方明珠电视塔等)中央电视台新址、东方明珠电视塔等)中央电视台新址、东方明珠电视塔等)2 2、成熟产品的复制(即标准化进程)、成熟产品的复制(即标准化进程)、成熟产品的复制(即标准化进程)、成熟产品的复制(即标
5、准化进程)专业支持体系专业支持体系产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息9相关概念相关概念相关概念相关概念品牌:品牌:品牌:品牌:品质(质量等)、品味(风格、布局、配套等)品质(质量等)、品味(风格、布局、配套等)品质(质量等)、品味(风格、布局、配套等)品质(质量等)、品味(风格、布局、配套等)、品行(售后、物业管理等)、品行(售后、物业管理等)、品行(售后、物业管理等)、品行(售后、物业管理等)产品型产品型产品型产品型:赢
6、利主要依靠产品品质,特点是房价差异性大:赢利主要依靠产品品质,特点是房价差异性大:赢利主要依靠产品品质,特点是房价差异性大:赢利主要依靠产品品质,特点是房价差异性大、产品差异性大,对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大,对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大,对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大,对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。较高。较高。较高。成本型:成本型:成本型:成本型:赢利主要靠对建安成本的控制,特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制,特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制,特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制,特点是房价差异性较小、产品差异性
7、小,对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小,对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小,对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小,对项目的建安成本控制要求较高。高。高。高。10目标成本:项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标;是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本:在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题,是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。动态成本:是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。基本概念基本概念:1 1 理念与方法理念与方法11房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房
8、地产企业成本控制链投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算 1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作项目盈利目标项目盈利目标项目盈利目标项目
9、盈利目标1 1 理念与方法理念与方法12新项目发展新项目发展规划设计 规划设计 扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本目标成本测算 一测算 一目标成本目标成本测算 二测算 二目 标 成 本目 标 成 本动态成本动态成本结算成本结算成本分析分析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗?、目标成本合理吗?2、动态成本信息为什么失真、动态成本信息为什么失真?A、目标估计不足B
10、、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14动态成本 =未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本构成动态成本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本 行政费用 设计费 招标费用 建安费用 财务费用 租土地成本 行政费用 设计费 招标费用 建安费用 财务费用 租售费用售费用管理费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加成本是一系
11、列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加1 1 理念与方法理念与方法16偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本(审批及修订)设立目标成本(审批及修订)目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制 以合同管理为中心以合同管理为中心 抓住三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”抓住三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布;动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布;“实际
12、发生成本”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态成实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态成本”对比可反映出项目整体进度;本”对比可反映出项目整体进度;“实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发生成本”对实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情况。建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制 建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度 建立成本台帐建立成本台帐 充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念与方法理念与方法动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子目标成本控制
13、责任书目标成本控制责任书 成本费用计划表成本费用计划表 月成本费用报表月成本费用报表 成本费用记录台帐成本费用记录台帐 项目动态成本记录表项目动态成本记录表 成本预警通知书成本预警通知书 目标成本调整申报表目标成本调整申报表 工程总进度计划表工程总进度计划表 工程进度月报表工程进度月报表 工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19责任成本管理通过确定责任主体和评价部门,通过技
14、术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素:(1)责任范围;(2)责任人 (3)评价标准;(4)评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 房地产开发项目成本构成21序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目可售面积单位成本(元可售面积单位成本(元可售面积单位成本(元可售面积单位成本(元/M2/M2)产品产品产品产品 1 1 1 1产品产品产品产品 2 2 2 2产品产品产品产品 3 3 3 3规划面积规划面积多层多层高层高层商业商业可售面积可售面积1 1 1 1土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费
15、2 2 2 2开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费3 3 3 3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费5 5 5 5公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费6 6 6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7 7 7租售费用租售费用租售费用租售费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用9 9 9 9不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费2.1 2.1 房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表2 房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的构成 土地
16、成本(约占项目总成本的土地成本(约占项目总成本的 30-35%30-35%左右)左右)前期费用(约占项目总成本的前期费用(约占项目总成本的 2-3%2-3%左右)左右)工程成本(约占项目总成本的工程成本(约占项目总成本的 50-55%50-55%左右)左右)营销成本(约占项目总成本的营销成本(约占项目总成本的 5-8%5-8%左右)左右)管理成本和财务成本管理成本和财务成本 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点!工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点!23尤以工程成本为重 尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看,关键是控制土地成本和建造
17、成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社配套区市政建设工程建设材料采购其他用费市用场费售用销费基本利润境因素环因素设计品牌因素建造成本38.5%项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让5941性成本和利弹润性成本和利刚润料源:其他公司告资来顾问报未加成本管理用财务与费关键控制环节2 房地产开发项目成本构成案例分析案例分析万科如是说:万科如是说:我们的成本在本 我们的成本在本 行业中占有 行业中占有优势优势!2 房地产开发项目成本构成25 成本有哪八大类?2 房地产开发项目成本构成262.2 成本八大类项目分产品类型成本汇总表项
18、目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成272.2 光明城市成本简介 光明城市高层单价比例43%3%28%5%3%5%6%7%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工
19、程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2 房地产开发项目成本构成282.2 光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2 房地产开发项目成本构成292.2 光明城市成本简介0.00500.001000.001500.002000.002500.00一、土地获得价款六、园林环境费光明与宝山住宅单价比较光明与宝山住宅单价比较光明住宅单宝山住宅单2 房地产开发项目成本构成302.3 成本科目基本组成二级科目-四、五
20、个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费 、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2 房地产开发项目成本构成312.3 成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 、室内水
21、暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2 房地产开发项目成本构成322.3 成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统 、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统 、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统 、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费 、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品 、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费 、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成332.3 成本科目基本组成七、
22、配套设施费七、配套设施费1、游泳池 、游泳池 5、地下室、地下室2、会所 、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园 、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费 、工程管理费 3、营销设施建造费 、营销设施建造费 2、资本化利息 、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成342.3 成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税 契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费 大市政配套费 1
23、05 元元/M2 河西市政配套费 河西市政配套费 110 元元/M2 三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成352.3 成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五 下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等日照分析等 规划设计费规划设计费-下设五 下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等管道设计、小区配电工程设计、环境设计
24、等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等房屋面积测量等等2 房地产开发项目成本构成362.3 成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费 增容费增容费-下设五 下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业
25、住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费 三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成372.3 成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费 土方土方 护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程 单元门单元门 入户门入户门 防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门 窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构成382.3 成本科目基
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
20 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 全过程 成本 管理