住宅批量精装修项目全周期管理.pdf

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1、 胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、28年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学、北京大学、浙江大学房地产总裁班客座教授，全联房地产商会全装修产业分会理事，深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。第一章：住宅批量精装发展现状及新形势下最新精装系统解读第二章：住宅精装修管理体系的构成及标准化管理第三章：关于精装修住宅的产品定位及分级标准体系第四章：精装修设计成果及关键管理节点把控第五章：住宅精装目标成本五个阶段的管控第六章：精装修住宅的施工管理第七

2、章：标杆企业批量精装住宅典案例分析住宅住宅批量精装修批量精装修项目项目实施管控管理实施管控管理流程示意图流程示意图精装项目产精装项目产品定位及策品定位及策划、目标成划、目标成本确定本确定精装项目产精装项目产品研发、价品研发、价值发现及设值发现及设计管理计管理精装项目合精装项目合约规划、成约规划、成本控制、采本控制、采购及实施前购及实施前期准备期准备精装项目的精装项目的施工过程管施工过程管理及项目验理及项目验收、交付收、交付精装项目售精装项目售后维保、物后维保、物业管理及增业管理及增值服务值服务第一节：全装修住宅交付近年来产生的新痛点2018年7月25日上午 10 时，成都市房管局大厦聚集了上千

3、名业主，再次爆发大规模精装修维权。攻城略地，加快周转冲忙开工，早日开盘赢在营销，烂在工地勉强交付，痛在维保品牌受损，道歉道歉第一章：2020年最新精装修住宅产品体系解析 成都街头高温来袭，比烈日更“焦灼”的，是齐聚在房管局门口的上千名购房者，超过50个楼盘的业主门，在烈日下求见房管局主持公道，其中诸如中海、融创、万科、绿地等知名开发商也未能幸免！现场传来两句响亮的口号：1、“三方会，成空谈，政府监管这么难！”2、“给明细，退公摊，百姓诉求很简单！”标杆房企，全军覆没！2018年成都2018年武汉2019年长沙2019年郑州2019年西安接下来还有谁？全国城市精装房维权沦陷示意图2020年？我们

4、为什要做全装修住宅？1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然，是实现绿色低碳、环保节能、可持续发展的重要途径。3、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。4、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。5、是开发商提升产品品质和房地产专业管理水平的重要手段。6、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。7、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。8、政府强制性规定。开发商新增土地的必要条件。很多开发商对于住宅全装修交付并没有什么经验，仍然按照毛坯房的思路和管理方法去做精装房交付的项目。问题一：定位偏离客户需

5、求，过低或过高。问题二：产品设计不专业，缺功能、少性能。问题三：装修标准溢价过度，以次充好。问题四：样板房与实际交楼标准偏差过大。问题五：老生常谈的装修质量问题.然而？惊装房炸了！要炸！惊装爆炸！要炸！炸了！除了货不对版，还有精装质量我们的困惑痛点！和精装房痛点设计痛点1、不懂批量设计2、不懂限额设计3、无法集采落地4、无法施工落地采购痛点1、不知找谁采购2、合理采购价格3、招投标的痛点4、目标成本难控施工痛点1、界面交付痛点2、施工管理痛点3、装修质量痛点4、项目交付痛点营销痛点1、样板房的痛点2、销售合同痛点3、客户管理痛点4、群诉事件痛点售后痛点1、内部移交痛点2、售后维保痛点3、物业管

6、理痛点4、售后服务痛点装修房五大痛点！业 主开发商老板们出二星的钱住上五星的标准装修用二星的造价达到四星的档次卖五星的价钱这房子怎么做装修？各政府主管部门必须精装交付精装房也限价质量必须合格解决方案标准化设计个性化定制按星级分档土建与精装统一验收交付一、房地产全装修住宅发展的过程及最新全装修住宅的基本概念和特点 我们国家的住宅在近30多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖汉瓦”的装修1.0时代开始，房地产的黄金十年又使我们快速从2.0进入了3.0、4.0的建造时代。从2015年到现在，多个省市相继出台关于全装修住宅的最新政策。这些政策不光对全装修项目实施范围、交付比例等提出具体明确的要

7、求，一些省份还提出全装修交付的个性化要求，精装修住宅产品进入了快速更新迭代的时期。第二节：标准化前提下住宅精装系统最新产品体系的研究 2008年之前 20082014年 20142018年 2018年未来 1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：社群化，健康住宅化，批量定制，装配式装修、智慧社区，物联网化，高科技化，人工智能化，工业4.0化，5G时代，？化，二、全装修2.0标准下的产品体系（全面家居解决方案）U1、星级感受的公共空

8、间系统；U2、趣味玄关空间系统；U3、神奇的厅房空间系统；U4、愉快的厨房空间系统；U5、享受型卫浴空间系统；U6、功能强大的收纳空间系统；U7、独具创意的家政空间区域；U8、更加人性化的家居智能化系统。三、全装修住宅的3.0系统及构成1、室内公共空间2、玄关区域3、客餐厅区域4、厨房（中西厨区）5、卫生间6、次卧房7、老人房8、儿童房9、书房10、主卧房区域11、阳台12、储藏收纳区域 功能 +性能 +智慧家居+品牌定制1、声环境设计2、光环境设计3、空气质量控制4、水系统的设计5、空调设计6、新风设计7、湿度控制设计8、节能设计9、全生命周期设计10、人性化设计1、智慧控制系统2、安防报警

9、系统3、紧急呼叫4、电动窗帘5、灯光情景模式6、远程控制启动7、背景音乐8、智能插座9、环境监测10、人工智能11、数据收集12、远程监控1、个性化设计2、场景设计3、品牌定制4、功能加载5、魔鬼细节6、标准工艺工法7、加载选项8、软装增值服务（一）、完善的功能空间1、室内公共空间（首层入户大堂、标准层电梯前室、电梯轿厢、地下车库入户大堂、地下车库装饰设计）2、玄关区域（功能性收纳、仪式性玄关、双收纳玄关、步入式玄关收纳间）3、客餐厅区域（餐厅餐边柜收纳、水吧区、早餐区）4、厨房（中西厨区、开放式）5、卫生间（干湿分开、二分离、三分离）6、次卧房（功能可变性、次主卧）7、老人房（适老化设计）8

10、、儿童房（儿童学习、活动区域、收纳区域）9、书房（书房的多功能性设计）10、主卧房区域（主人卫生间、健身区、阅读区、衣帽间）11、阳台（生活阳台、景观阳台）12、储藏收纳区域（家政间、储藏室、洗衣房）（二）、完善的性能打造绿色、健康、可持续发展的科技住宅新风系统新风系统住宅水质处理系统住宅水质处理系统四种给水系统：冷水系统、热水系统、中水系统能够、直饮水系统两套排水系统：废水系统、污水系统保温、隔音降噪系统保温、隔音降噪系统 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味，摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间。同层排水及楼板隔音降噪系统同层排水及楼板隔音

11、降噪系统 食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用厨房垃圾处理系统厨房垃圾处理系统 厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有

12、水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，变压式止逆烟道变压式止逆烟道不锈钢双封地漏系统不锈钢双封地漏系统（三）、精装住宅3.0的智慧社区、智慧家居系统国家新政：新建住宅小区要推广街区制，智能化系统将是住宅产品升级重要的技术手段！国家新政：新建住宅小区要推广街区制，智能化系统将是住宅产品升级重要的技术手段！后疫情时代：建议新建小区组团后疫情时代：建议新建小区组团“可开放、可封闭可开放、可封闭”管理管理移动互联网、物联网技术移动互联网、物联网技术自动闸机、车牌识别技术自动闸机、车牌识别技术门禁人脸识别技术门禁人脸识别技术小区闭路

13、监控技术小区闭路监控技术自动呼梯、电梯刷卡，一自动呼梯、电梯刷卡，一卡到户技术卡到户技术智能社区技术智能社区技术智能门锁技术智能门锁技术车辆预约出入系统技术车辆预约出入系统技术（1）、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。（2）、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有日间的忙碌都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。全装修住宅的3.0的智能化系

14、统（3）、智能家居系统的应用灯光系统模式、家电控制、安防监控、环境监测、家庭音乐系统智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。智能家居控制系统的节能控制自动感应照明。遥控窗户窗帘、遮阳系统。水和喷灌管理（花草宠物喂养）。1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”当别人

15、在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。（四）、全装修住宅3.0的品牌定制系统厨房 2、为客户定制欧洲贵族专属橱柜 （上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）厨房的“三步五区”动线分布，360度烹调自如一个厨电一个家（嵌入式厨电系统）住宅室内引入智能魔镜系统，在你洗

16、漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将变为现实。3、住宅3.0精装的智能魔镜系统魔镜可以测试你的心跳魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息4、住宅3.0精装的卫浴品牌唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌5、住宅3.0精装开关控制系统的simon i7系列6、其他精彩亮点电热毛巾架（采用（采用simonsimon系列）系列）3.0系统精装相关机电设备配置给中国住宅开发商的思考四、住宅精装修的4.0系统定义：住宅精装修4.0系统是基于工业4.0的基本概念，在之前的住宅

17、精装修2.0、3.0系统基础上升级而成的最新系统。住宅精装修4.0系统不仅仅是精装修产品品质和层级上的提升，而且还是住宅在人性化、个性化、智能物联、项目管理运作模式和商业运营模式等方面的全面提升。住宅产品配置的智能化住宅中的智能家居系统：安防系统、智能灯光系统、智能插座、智能传感器、红外线转发器、智能窗帘等。住宅设备装备智能化住宅的建筑设备：智能空调系统、智能新风系统、燃气系统、冷热水系统、智能厨房、智能卫浴等。住宅、建材部品生产方式智能化装修施工现场信息管理系统，3D打印技术，建材、家居部品生产过程的智慧工厂、智能制造。住宅开发过程管理智能化建筑及装饰设计BIM技术的应用、3D设计软件的应用

18、、项目开发过程各个模块信息管理软件ERP的应用。住宅产品服务的智能化产品销售环节VR技术的应用、利用3D设计软件实现客户个性化定制、智慧社区服务、机器人物业管理、精装修住宅售后增值服务等。精装修住宅4.0系统的主要特点新时代中国精装住宅4.0建造标准一：住宅建造系统装配化住宅精装修4.0标准建议主体封顶后180天达到精装交付标准新时代中国精装住宅4.0建造标准二：住宅机电配置现代化住宅机电设备系统住宅机电设备系统相关配置选择建议相关配置选择建议空调系统空调系统中央空调系统（含厨房空调）、隐藏式毛细管系统空调中央空调系统（含厨房空调）、隐藏式毛细管系统空调、空气源热泵式空调系统、空气源热泵式空调

19、系统、水源水源热泵式中央空调系统、被动式建筑空调系统、热泵式中央空调系统、被动式建筑空调系统、地采暖系统地采暖系统集中供暖地暖系统、分户采暖（热水炉）系统、电地暖集中供暖地暖系统、分户采暖（热水炉）系统、电地暖系统系统、三合一地暖系统、三合一地暖系统、新风、除湿系统新风、除湿系统全热交换双向流除霾新风系统、地送风系统、除湿系统、全热交换双向流除霾新风系统、地送风系统、除湿系统、中央洗尘系统中央洗尘系统空墙管道体系洗尘系统空墙管道体系洗尘系统、空气净化系统、空气净化系统、水处理系统水处理系统前端过滤系统、水质净化系统、中水利用系统、前端过滤系统、水质净化系统、中水利用系统、定定制制智能开关系统智

20、能开关系统无线智能开关、定制组合智能开关组、无线智能开关、定制组合智能开关组、智能化系统智能化系统智慧城市智慧城市-智慧社区智慧社区-智能家居一体化、家用智能机器人、智能管家智能家居一体化、家用智能机器人、智能管家最新人工智能系统最新人工智能系统AIAI家用系统、第五代智能家居整合系统、大数据、物联网技术运用家用系统、第五代智能家居整合系统、大数据、物联网技术运用住宅最新科技系统住宅最新科技系统未来信科技系统在居家生活的应用未来信科技系统在居家生活的应用4.0系统精装相关机电设备配置新时代中国精装住宅4.0建造标准三：住宅智能化系统新时代中国精装住宅4.0建造标准四：室内装配式装修系统装配式卫

21、生间装配式装修案例新时代中国精装住宅4.0建造标准五：健康住宅系统新时代中国精装住宅4.0建造标准六：美好居家生活选项我们能做到你想要的，我们还能做到你做梦都想不到的！新时代中国精装住宅4.0建造标准七：个性化定制精装第三节：标杆房企近年来对住宅精装产品体系及运作模式的解析精装修住宅的四个目标：绿色环保智能家居全龄社区功能细节绿色、健康、智能产品的功能细节 置物台 鞋包柜 早餐台 酒柜台旭辉联手阿里历经近800天开发完成的HUMAN健康生活2.0操作系统，将多个APP集成在一个操作系统里。HUMAN健康生活2.0操作系统打破了品牌之间的局限，自购电器与交付配置的智能设施均可实现链接打通，实现D

22、IY生活场景定制专属的生活模式。旭辉地产的HUMAN健康生活2.0操作系统业主可通过该操作系统完成无接触归家、一键生成访客预约、共享设备预约等日常需求。操作系统中设有老幼单独出行提醒、芯选购物、缴费报修、贴心服务等功能。系统中内置智能语音交互终端，可语音实现APP功能，同时内置儿童教育、视频通话、影音资源、智能场景回顾等，适应不同人群，实现全场景互联。金茂府2.0“让房子更聪明”如果说金茂府1.0是开创了“科技住宅”新品类，那么金茂府2.0则是将这一品类升级为“智慧住宅”。如果说金茂府1.0被客户称为“会呼吸的房子”，那么让房子更聪明的金茂府2.0则是“会思考的房子”。如果说金茂府1.0是“以

23、绿色科技重塑健康舒适的居住环境，从而提升建筑的节能水平，打造绿色建筑”，那么金茂府2.0则是“通过满足不同个体、不同时间、不同场合的需求，让建筑更加聪明，为客户解放双手、实现真正智慧人居新体验”。中国金茂表示：“未来不管这个社会发生多大的变化，不管这个经济多么地起伏，中国金茂一定会处波澜而不惊，一定会以科学至上为引领，坚持品质铸就更美生活的使命，这就是中国金茂的使命。”色 谱 计 划中国金茂表示：“未来不管这个社会发生多大的变化，不管这个经济多么地起伏，中国金茂一定会处波澜而不惊，一定会以科学至上为引领，坚持品质铸就更美生活的使命，这就是中国金茂的使命。”万科万科“美好家美好家”：一个共性度较

24、高的基础标装：一个共性度较高的基础标装+体现个性化差异的装修定制方体现个性化差异的装修定制方案。案。美好家的产品体系有六大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选美好家的产品体系有六大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制，通过强大的装修定制库，万科基本确定了加载、升级、定制的装修选装层级表，加载主要实以及量身定制，通过强大的装修定制库，万科基本确定了加载、升级、定制的装修选装层级表，加载主要实现了从无到有，升级实现了从简到精，定制实现了个性化需求。现了从无到有，升级实现了从简到精，定制实现了个性化需求。目前万科通过与品牌目

25、前万科通过与品牌供应商供应商深度洽谈已实现了五大软装包的服务输出，分别包括壁纸包、电器包、深度洽谈已实现了五大软装包的服务输出，分别包括壁纸包、电器包、卫卫浴浴包、灯具包、收纳包，后期会根据业主需求逐步增加服务功能。助力业主美好生活，相比于业主亲自软包、灯具包、收纳包，后期会根据业主需求逐步增加服务功能。助力业主美好生活，相比于业主亲自软装配饰，依托于万科品牌与专业实力，品牌优选、极速省心、精工臻选、击穿底价是美好家定制服务的四装配饰，依托于万科品牌与专业实力，品牌优选、极速省心、精工臻选、击穿底价是美好家定制服务的四大核心优势。大核心优势。杭州万科美好家的个性化组合杭州万科美好家的个性化组合

26、全屋装修加载定制软装加载“无限系”是面向未来的产品，可以满足地产行业和终极客户对住宅的共同期待！在固定的空间内实现从平面到立体灵活多变化空间布局，让房子随同用户的家庭结构共同生长，并让其享受定制化生活带来的无限创意与惊喜。万科研发的普通住宅户型西厨操作区域融创地产的“”计划第一步：输入条件打开系统，进入新建方案通道，输入项目固有信息后，即可完成一套匹配的精装修默认方案。第二步：智选模块一改固化精装标准“不知变通”的固执。在后台上千个对应风格模块的【效果】与【成本】联动数据的支持下，实现一秒换颜值、一秒出成本。第三步：部品选项精准的采购数据支持有逻辑的部品选配。依据客户敏感点的不同进行部品替换时

27、，所对应的成本变化会实时呈现，方便决策者对整个精装项目成本的全局把控。第四步：提交审核精装方案智选完成之后，成果输出包含效果、成本、采购各条线的数据，实现战略层面标准统一、条线协同、灵活管控、快速决策的讨论依据。第五步：云端决策“不是在开会就是在开会的路上”让人苦恼，“计划”PC端与移动端同步开发，打破时间与空间的限制，建立云端会议平台，无需统一时间与地点，各部门随时随地参与讨论决策并针对方案进行批注修正。依托权限化、轻量化的管理模式，提高效率降低能耗，真正实现移动办公。第六步：深化范本 方案批注修正成果一键生成，作为指导项目深化落地的文件依据。附带配套的施工工艺标准图集，实项目高效落地与精细

28、化管理。目前深化范本可实现辅助快速决策100%，效果还原度95%，成本准确率90%。随着精准算量CAD导入技术开发，成本准确率将进一步升级。未来，随着BIM技术的普及应用，“计划”的超能力可由决策层面到应用层面，各项数据实现100%精准。第七步：数据平台“计划”形成融创集团八大区域统一的数据共享平台，打造信息高效流通的智能化通道，各区域具备：统一管理口径、统一知识分享、统一成本数据来源、统一设计工艺细节、统一战采数据平台“计划”可视化智选精装设计管理系统，具备以下六大优势：第四节：精装修住宅的运作模式的演变1、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装

29、修级别根据产品定位相对固定。精装2.0初级阶段。2、开发商集成型：统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。精装2.0高级阶段。3、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定（部分可以选配加载、甚至户型可以选择），“软装”采用菜单式个性化菜单订制服务。精装3.0阶段。4、专业公司管理型EPC：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。委托代建模式。5、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由专业的开发商

30、或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装甚至家居生活）。C2M、C2F模式。6、开发商转型成住宅美好家居生活场景营造者，居家生活运营商、服务商。一、住宅精装修管理的组织系统u谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？精装管理部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！u精装修工作只是牵头部门和专职精装工程师的事情还是地产公司各个部门共同的工作？未来地产公司每个人员都应该带着全装修住宅的管理理念和方法去从事各自分管的工作！精装项目管理强调的是跨部门协同合作。u精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立

31、是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。第二章：住宅精装修理体管系构成及标准化管理u精装修项目的终极管控模式是什么？全员管控模式：从组织架构、部门及岗位职责、管理流程、规定动作、技术标准、工作成果评价实现表单化、手册化、简单化、傻瓜化。集团式精装修项目管控模型参考1、精装修项目技术管理线架构集团技术研发中心精装管理部负责集团所有精装修项目的设计管理及技术标准编制、推广、产品体系研发。参与项目的各阶段验收。区域公司精装工程管理小组（部）项目公司精装修工程师（小组）负责区域精装修项目的施工管理，包括质量、安全、进度以及相关技术标准的执行落地

32、。负责具体项目精装修项目的现场施工管理。注：二级管控得集团公司课根据上图进行适当调整。集团成本及招采管理中心负责集团所有精装修项目大宗材料部品的集采工作。负责编制目标成本指引，并监督各个项目公司执行。区域公司精装工程管理小组（部）项目公司精装修工程师、成本工程室负责协助集团成本招采中心对目标成本控制和监督。负责区域授权范围内的招采工作并监督项目的执行落地。负责具体项目精装修项目的现场施工管理及执行集团相关目标成本管理规定。注：项目公司因市场或者设计变更超出目标成本限额，须要逐级上报集团审批确定。2、精装修项目成本管理线架构3、精装修项目运营管理线架构集团计划运营管理中心负责集团所有精装修项目的

33、进度计划、品质、安全的监督和管理。负责组织第三方对所有项目进行巡检和抽验。区域公司精装工程运营管理小组项目公司精装修工程师具体负责区域精装修项目的进度、质量、安全以及配合集团的巡检和抽验等工作。负责具体项目精装修项目的现场进度、质量、安全、文明施工等管理。注：项目公司现场精装修工程师日常工作由项目公司工程部管理，薪酬标准参照区域公司同类工作的较高标准，以兹鼓励和培养更多的精装修管理工程师。二、精装修住宅项目的标准化体系建立1、精装修项目管理流程的标准化设计图纸与技术的标准化目标成本控制的标准化材料、部品工厂加工标准化施工管理及工艺工法标准化售后维保标准化设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装

34、部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计2 2、精装修设计体系的构成精装修设计体系的构成3、精装修住宅产品分级体系的标准化 精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。l根据楼盘产品定位确定分级标准l根据户型大小确定分级标准l根据楼盘的产品类别确定分级标准适用标准适用标准住宅精装修产品配置标准住宅精装修产品配置标准指标说明指标说明TOPTOP标

35、标A A标（标（A/A+A/A+）B B标（标（B/B+B/B+）C C标（标（C/C+C/C+）目标客户构成奢享型客户优选型客户品居型客户刚需型客户面积为户型建筑面积加公摊精装单价指导范围3000元元m m2 2以上以上2000-2500元元m m2 21000-1800元元m m2 2700-900元元m m2 2包含交楼标准所有硬装、灯具、设备洁具五金；不包含软装，加载的背景墙、壁纸、厨电等装饰风格现代、古典现代、古典现代、古典现代、古典现代、古典现代、古典现代、古典现代、古典产品定档后根据地块实际情况结合客户需求及竞品逻辑确定装饰标准根据客户细分及项目定位，分级体系标准分为TOP、A、

36、B、C四档4 4、精装修项目成本控制体系的标准化精装修项目成本控制体系的标准化 设计标准最优性价比基本概念厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家收纳固定家具具8-12%8-12%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保成品物流保护护1-5%1-5%成本设成本设计研究计研究项目分解项目分解单项成本核算单项成本核算预预算算统统筹筹精装成本模块玄关01精装成本模块客厅餐厅02精装成本模块厨房03精装成本模块卫生间04精装成本模块卧房书房05精装成本模块阳台06精装修成本可视化6大模块 02客餐厅主要

37、模块玄关客厅餐厅厨房卫生间卧室书房阳台成本参考1000-3000元/400-900元/350-1000元/400-1200元/800-4000元/350-1000元/面积占比4%18%25%20%30%3%备注：所有模块成本包含硬装，所有模块成本均不包含土建改造部分。户内精装修成本比例参考5、精装修项目施工管理体系的标准化（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表标杆企业标准化参考标杆企业标准化参考6、精装修项目售后服务与维保体系的标准化（1）、精装项目物业内部移交管理流程（2）、精装住宅项目向业主交付管理流程（3）、精装住宅

38、售后维保管理流程（4）、精装修住宅项目第三方维保管理标准（5）、各类装修维修完成时限标准三、住宅精装修开发项目计划运营管控核心要点1、批量精装修项目运营管理特点设立精装管理部设立精装管理部适应精装业务流适应精装业务流程调整程调整适应精装业务开适应精装业务开发计划发计划精装修项目协调精装修项目协调各个部门重要性各个部门重要性精装修项目专业精装修项目专业岗位考评的独特岗位考评的独特性性2、批量精装项目整体开发计划节点的编制附件：某精装修住宅开发项目计划节点模板附件：某精装修住宅开发项目计划节点模板一级开发节点（里程碑节点）一级开发节点（里程碑节点）董事会考核董事会考核二级开发节点（部门之间对接节点

39、）二级开发节点（部门之间对接节点）三级开发节点（部门内部节点）三级开发节点（部门内部节点）项目公司考核项目公司考核部门内考核部门内考核精装标准产品库精装标准产品库 项目定位项目定位 产品选择产品选择 项目套图项目套图 成本测算成本测算 清单确定清单确定 标采招购标采招购 施工管理施工管理 项目实现项目实现 根据项目定位选择标准产品根据项目定位选择标准产品产品标准物料表产品标准物料表产品标准施工图产品标准施工图产品标准工艺节点图产品标准工艺节点图四、精装修标准推广执行体系（一）、如何做好精装修项目的市场前期调研工作1、做好精装修政府相关政策的研究和分析20142014年以来年以来全国各省市全国各

40、省市出台的相关出台的相关政策解读政策解读一、房地产精装项目的产品定位研究第三章：关于精装修住宅的产品定位及分级标准体系2、做好项目所在城市（区域）的精装修项目相关情况（1）、精装修项目与毛坯房项目完成比例及其分布情况；（2）、精装修项目交付标准和交付范围；（3）、同行开发商精装修项目运作模式的调研；3、竞争性楼盘产品细节调研及精装项目的对标分析（1）、装修主材采用分析（瓷砖、石材、涂料、饰面板材等）；（2）、装修主要部品分析（木作收纳橱柜、厨房橱柜、卫生间卫浴柜、成套门系统、木地板系统、龙头和洁具系统、开关和插座系统等）；（3）、家用电气系统（厨电品牌、空调系统、新风系统、暖风机、垃圾处理机、

41、净水机、燃气热水器等）；（4）、智能家居系统（可视门镜、智能门锁、可视对讲、智能开关、灯光控制系统、电动窗帘等）；（5）、人性化细节（便捷挂钩、USB插座、紧急按钮、入户感应灯、夜视灯、一键开关等）；（6）、软装家具系统（组合家具、沙发、茶几、床及床上用品、软装灯饰、家纺系列、装饰画、饰品等）；（7)、家居生活用品（家用小电器、炊具、餐具、熨烫台、卫浴用品、酒店类布草等）；（8）、公共部分交楼标准分析（地下室入户大堂装修标准、一层入户大堂装修标准、一层大堂的软装配置、信报箱等级、快递中转柜、电梯轿厢装修等级、公共楼梯间装修等级等）；（二）、精装修住宅产品模块构成及初步定位建议1、户型模块系统（

42、户型产品系列：平层商务公寓、LOFT公寓、90平米以下户型、90144平米户型、144250平米户型、250以上大平层或复式、别墅类住宅）；2、对应户型产品系统的功能空间模块（玄关、餐厅、客厅、家庭厅、厨房、卫生间、各种卧房、阳台、其他功能性用房等）；3、对应户型产品系列和分级体系的主要装饰材料系列；4、对应户型和分级体系的家用机电设备（含弱电）系列；5、对应户型和分级体系的部品及品牌系列；6、对应户型和分级体系的软装系列（含家居用品系列）；（三）、精装修项目前期可行性研究报告的编制项目可行性研究主要内容及对应精装修内容的工作特点：1、项目背景：精装修政策背景、项目SWOT分析；2、市场与客户

43、分析：目标客户是谁、主流目标客户需要什么样的精装房、竞争对手在做什么样的房子；3、产品定位建议：对应目标客户建议提供什么样的精装房，精装房初步的目标成本是什么，预计售价；4、项目开发实施计划：开发周期、里程碑节点计划；5、项目实施具体措施：组织架构、岗位设定、管理流程的调整、设计标准、甲供材料选择、招标计划、总包及分包方案、初步的施工组织方案、其他社会专业资源整合计划与方案等；6、开发项目的投资估算：管理成本、设计成本、综合建安成本、精装修成本；7、项目的税务筹划及财务成本分析：因精装修而带来的税务筹划调整、财务现金流情况变化；8、项目投资收益分析：精装前提下的收益分析与传统毛坯比较分析；9、

44、项目预评估及结论：做精装项目的可行性结论、项目的与评估结果；某标杆企业对精装项目前期研究参考链接某标杆企业对精装项目前期研究参考链接二、如何建立精装修住宅的分级体系（1）、政府保障房级 装修成本造价：400600元/平方米（2）、基础标准级 装修成本造价：600900元/平方米（3）、都市普通级 装修成本造价：10001800元/平方米（4）、一线城市标准级 装修成本造价：2000元2500元/平方米（5）、普通豪宅级 装修成本造价：3000元4000元/平方米（6）、顶级豪宅级：5000元/平方米以上注：以上分级标准参考为开发商对户型建筑面积的内部单位目标控制成本。三、精装修住宅分级体系对应

45、的装修标准 1）、政府保障房级成品房（400600）：完整的厨房硬装（含少量厨电）、简易操作台或者橱柜、卫生间主要洁具及简单硬装修，门、地板、墙面的装修。主要装饰材料以瓷砖和涂料为主。2）、基础标准级（600900）：在上一级基础上，增加厨房橱柜及厨电、卫生间品牌洁具及卫浴配件的部件，厅房开始考虑固定家具的布置（提供入口玄关鞋柜、主人房衣柜）。厅房地面采用强化复合地板，普通吸塑标准的成套门系统。主要装饰材料一瓷砖和涂料为主。3）、都市普通级（10001800）：在基础标准级之上，增加厨房卫生间的电器和橱柜（著名品牌），厅房开始考虑更多的收纳系统同时提高装修材料的标准，墙面开始背景墙装饰。洁具及

46、电气采用著名品牌中高端系列。开始赠送部分品牌家用电器（冰箱、热水器、空调等）。配置新风系统和智能家居系统。4）、一线城市标准级（20002500）：在都市普通级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统、中高端智能家居系统等。卧房实木复合地板，敏感部品开始采用品牌定制。5）、普通豪宅级（30004000）：在一线城市标准之上采用顶级品牌产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。主要部品均为著名品牌以及专属定制。6）、顶级豪宅级（5000以上）：主材、电气设备、家居部品均为国际顶级进口品

47、牌及高端系列，同时相关硬装和软装设计与国际奢侈品品牌对接、定制。首次置业刚需级精装修主材及部品选用参考（700900元/平方米）地板：国内十大品牌强化地板，如大自然、圣象地板等；成套门系统：国内优质品牌门厂（PVC饰面）；洁具：法恩莎、鹰牌、惠达、箭牌等国产知名品牌；智能马桶：该级别装修标准开发商不提供（预留智能马桶插座）；卫浴龙头：摩恩、法恩莎等合资或国产品牌；卫生间电气：奥普、欧普等暖风机；厨房橱柜：中意、志邦、海尔等国内知名品牌；厨房电器：美的、海尔等国内知名品牌。一般只是油烟机和炉灶；厨房龙头：摩恩、美标等合资或者国产知名品牌；瓷砖：国产（佛山）优质品牌；涂料：立邦、多乐士等优质品牌；

48、玄关柜、衣柜：欧派、中意等知名品牌（卧房一般不考虑衣柜）；空调系统：开发商一般不提供。预留分体空调及位置。燃气热水器：开发商不提供。开关插座：西蒙、罗格朗、西门子、施耐德等；新风系统：局部管道排风式；入户门锁：合资品牌优质智能门锁（Yale，德施曼等国产知名品牌）；厅房背景墙：一般不提供。样板房有，但属于非交楼标准；智能家居：开始提供，如成本不能控制，仅安装主机及布线系统、预留相关电气点位；都市普通级精装修主材及部品选用参考（10001800元/平方米）地板：国内十大品牌实木复合地板，如大自然、圣象地板等；成套门系统：国内优质品牌门厂（PVC饰面）；洁具：科勒、东陶TOTO、乐家、贝朗、美标；

49、智能马桶：该级别开发商一般不提供（个别开发项目主人卫生间提供）；卫浴龙头：科勒、TOTO、摩恩、贝朗等；卫生间电气：松下暖风机、奥普暖风机、LED放大镜、电热毛巾架；厨房橱柜：欧派、博洛尼、老板等国内知名品牌；厨房电器：西门子、方太、老板、美的、林内、德意等国内知名品牌。一般不送冰箱；厨房龙头：科勒、摩恩、佛兰卡等合资知名品牌；石材、瓷砖：国产（佛山）优质品牌（客厅、餐厅地面以瓷砖为主，局部石材）；涂料：立邦、多乐士等优质品牌；玄关柜、衣柜：索菲亚等知名品牌（主人房衣柜不确定，其他卧房不考虑）；空调系统：开发商一般不提供。如提供为中央或分体三菱、松下、日立、格力等品牌；燃气热水器：开发商一般不

50、提供。如采用为樱花、能率、林内等日系品牌；开关插座：西蒙、罗格朗、西门子、施耐德等；新风系统：局部管道排风式，合资优质品牌，北方项目采用全热交换除霾新风系统；入户门锁：合资品牌优质智能门锁（Yale，三星等）；厅房背景墙：一般不提供。样板房有，但属于非交楼标准。部分开发商有电视背景墙；智能家居：开始提供，如成本不能控制，仅安装主机及布线系统、预留相关电气点位；B标清单配置参考一线城市标准级精装修主材及部品选用参考（20003000元/平方米）地板：国内十大品牌实木复合地板，如大自然、圣象地板等成套门系统：国内优质品牌门厂（免漆或者烤漆饰面）。洁具：科勒、东陶TOTO、乐家、贝朗较高系列产品。智