第十章 物业管理策划.ppt

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1、 第十章第十章 物业管理策划物业管理策划第一节第一节 物业管理策划技术要点物业管理策划技术要点第二节第二节 物业管理策划案例解读物业管理策划案例解读第一节第一节 物业管理策划技术要点物业管理策划技术要点n一、物业管理策划概述一、物业管理策划概述n二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划n三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划n四、物业管理服务方案策划四、物业管理服务方案策划一、物业管理策划概述一、物业管理策划概述 1 1物业管理策划的内涵物业管理策划的内涵物业管理策划的内涵物业管理策划的内涵 物业管理策划是以满足客户需求为导向，把物业管理策划是以满足客户需求为导向，把物业管理

2、策划是以满足客户需求为导向，把物业管理策划是以满足客户需求为导向，把握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户需求的调查分析，通过对物业服

3、务目标、策略、需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目标。标。标。标。一、物业管理策划概述一、物业管理策划概述2 2物业管理策划的必要性物业管理策划的必要性物业管理策划的必要性物业管理策划的必要性 在实际的物业管理市场运行中，很多开发商以为地产的投资论证、规划设计、施工建设与物业管理服务无关，结果物业建成后给业主造成很多不便因素甚至损失，尤其是

4、不利于后期的物业管理服务，造成管理服务成本居高不下，也造成很多无法协调的矛盾，遏止物业整体的投资价值。一、物业管理策划概述一、物业管理策划概述3 3物业管理策划的基本流程与关键环节物业管理策划的基本流程与关键环节物业管理策划的基本流程与关键环节物业管理策划的基本流程与关键环节 n n第一，要重视对地产项目的周详细密的调查，了解城市规第一，要重视对地产项目的周详细密的调查，了解城市规划、区域环境状况、项目规划定位、目标客户消费行为、划、区域环境状况、项目规划定位、目标客户消费行为、物业营销策略、竞争项目服务配置等具体情况。物业营销策略、竞争项目服务配置等具体情况。n n第二，要根据项目第二，要根

5、据项目SWOTSWOT分析，分析项目的优劣，分析各分析，分析项目的优劣，分析各个阶段目标客户的服务需求，匹配针对性的服务竞争策略个阶段目标客户的服务需求，匹配针对性的服务竞争策略与服务管理模式。与服务管理模式。n n第三，要发挥物业管理服务营销在整体物业营销中的重要第三，要发挥物业管理服务营销在整体物业营销中的重要作用，以服务营销促进物业营销。作用，以服务营销促进物业营销。n n第四，要设计科学实用的组织运作管理方式，规划服务执第四，要设计科学实用的组织运作管理方式，规划服务执行质量目标与执行运作体系，确保服务运作目标的实现。行质量目标与执行运作体系，确保服务运作目标的实现。一、物业管理策划概

6、述一、物业管理策划概述4 4物业管理策划具有较高的市场价值与社会物业管理策划具有较高的市场价值与社会物业管理策划具有较高的市场价值与社会物业管理策划具有较高的市场价值与社会价值价值价值价值 物业管理服务产品的开发与推广，也有利于对物业管理行业的前期性的重新认知，有利于物业管理产品的新的定位。就社会价值而言，物业管理策划的推进实施，可以最大限度地节约房地产开发成本、避免房地产开发与后期服务的矛盾，促进和谐社区文化与文明建设。一、物业管理策划概述一、物业管理策划概述5物业管理策划的内容物业管理策划的内容 （1 1）物业管理总体策划）物业管理总体策划）物业管理总体策划）物业管理总体策划 （2 2）物

7、业管理的招标与投标策划）物业管理的招标与投标策划）物业管理的招标与投标策划）物业管理的招标与投标策划 （3 3）物业管理服务方案策划）物业管理服务方案策划）物业管理服务方案策划）物业管理服务方案策划 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（一）物业管理企业理念策划（一）物业管理企业理念策划 1物业管理企业理念的功能物业管理企业理念的功能 （1）导向功能）导向功能 （2）激励功能）激励功能 （3）凝聚功能）凝聚功能 （4）幅射功能）幅射功能 （5）稳定功能）稳定功能 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（一）物业管理企业理念策划（一）物业管理企业理念策划 2物业管理企业服务理念的树立物业管

8、理企业服务理念的树立 （1 1）如何当一个好保姆）如何当一个好保姆）如何当一个好保姆）如何当一个好保姆 （2 2）如何做一个好管家）如何做一个好管家）如何做一个好管家）如何做一个好管家 （3）如何做业户的好朋友）如何做业户的好朋友 （4）如何做到）如何做到100%业户第一业户第一 （5）如何不断超越业户日益增长的需求）如何不断超越业户日益增长的需求 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划 1物业管理企业打造优秀品牌的必物业管理企业打造优秀品牌的必要性和重要性要性和重要性 （1 1）优秀的品牌是企业赢得市场的根本保证）优秀的品牌是企业赢得市场

9、的根本保证）优秀的品牌是企业赢得市场的根本保证）优秀的品牌是企业赢得市场的根本保证 （2 2）优秀的品牌是企业获得信赖的现实需要）优秀的品牌是企业获得信赖的现实需要）优秀的品牌是企业获得信赖的现实需要）优秀的品牌是企业获得信赖的现实需要 （3 3）优秀的品牌是企业集聚人才的重要平台）优秀的品牌是企业集聚人才的重要平台）优秀的品牌是企业集聚人才的重要平台）优秀的品牌是企业集聚人才的重要平台 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划 2品牌的要素品牌的要素 （1 1）端正与健康的经营理念）端正与健康的经营理念）端正与健康的经营理念）端正与健康的经

10、营理念 （2 2）树立长远的目标追求）树立长远的目标追求）树立长远的目标追求）树立长远的目标追求 （3 3）企业文化的特征）企业文化的特征）企业文化的特征）企业文化的特征二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划 3品牌的内涵品牌的内涵 （1 1）品牌的基础：优质的管理服务）品牌的基础：优质的管理服务 （2 2）品牌的核心：优秀的管理人才）品牌的核心：优秀的管理人才 （3 3）品牌的保证：健全的管理制度）品牌的保证：健全的管理制度 （4 4）品牌的本质：全方位的创新）品牌的本质：全方位的创新 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管

11、理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划 4 4物业管理企业品牌战略的制定与实施物业管理企业品牌战略的制定与实施物业管理企业品牌战略的制定与实施物业管理企业品牌战略的制定与实施 （1 1）要明确构成物业管理企业品牌的要素）要明确构成物业管理企业品牌的要素 （2 2）对物业管理市场和消费者有完整的了解）对物业管理市场和消费者有完整的了解 （3 3）要加强企业早期的自身完善）要加强企业早期的自身完善 （4 4）要对企业进行全面的战略创新）要对企业进行全面的战略创新二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业

12、品牌策划 5 5物业管理企业不同发展阶段的服务品牌策略物业管理企业不同发展阶段的服务品牌策略物业管理企业不同发展阶段的服务品牌策略物业管理企业不同发展阶段的服务品牌策略 （1）早期物业管理企业服务品牌策略）早期物业管理企业服务品牌策略 （2）初期物业管理企业服务品牌策略）初期物业管理企业服务品牌策略 （3）中期物业管理企业服务品牌策略）中期物业管理企业服务品牌策略 （4）成熟期物业管理企业服务品牌策略）成熟期物业管理企业服务品牌策略 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（二）物业管理企业品牌策划（二）物业管理企业品牌策划 6物业管理企业品牌策划应注意的几个误区物业管理企业品牌策划应注意的几

13、个误区 （1）观念误区）观念误区 （2）定位误区）定位误区 （3）运作误区）运作误区 （4）策略误区）策略误区 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（三）物业管理企业形象策划（三）物业管理企业形象策划 1物业管理企业形象设计导入意义物业管理企业形象设计导入意义 物业管理企业形象设计将企业的精神、形象物业管理企业形象设计将企业的精神、形象物业管理企业形象设计将企业的精神、形象物业管理企业形象设计将企业的精神、形象进行整合、统一、系统化，并用一定的形式加以识进行整合、统一、系统化，并用一定的形式加以识进行整合、统一、系统化，并用一定的形式加以识进行整合、统一、系统化，并用一定的形式加以识别，是

14、向公众传递现代化的重要标志，不仅有助于别，是向公众传递现代化的重要标志，不仅有助于别，是向公众传递现代化的重要标志，不仅有助于别，是向公众传递现代化的重要标志，不仅有助于从管理现代化的角度创造和设计物业管理公司的经从管理现代化的角度创造和设计物业管理公司的经从管理现代化的角度创造和设计物业管理公司的经从管理现代化的角度创造和设计物业管理公司的经营特色，更有助于完善和塑造住宅小区和大厦的形营特色，更有助于完善和塑造住宅小区和大厦的形营特色，更有助于完善和塑造住宅小区和大厦的形营特色，更有助于完善和塑造住宅小区和大厦的形象和文化品位。象和文化品位。象和文化品位。象和文化品位。二、物业管理总体策划二

15、、物业管理总体策划（三）物业管理企业形象策划（三）物业管理企业形象策划 2企业形象设计的内涵企业形象设计的内涵 （1 1）理念识别（）理念识别（）理念识别（）理念识别（MIMI）（2 2）行为识别（）行为识别（）行为识别（）行为识别（BIBI）（3 3）视觉识别（）视觉识别（）视觉识别（）视觉识别（VIVI）二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（三）物业管理企业形象策划（三）物业管理企业形象策划 3 3物业管理企业识别系统的主要内容物业管理企业识别系统的主要内容物业管理企业识别系统的主要内容物业管理企业识别系统的主要内容 （1 1）MIMI公司理念公司理念公司理念公司理念 （2）BI行为规

16、范行为规范 （3）VI视觉识别视觉识别 （4）视觉识别系统的构成）视觉识别系统的构成 二、物业管理总体策划二、物业管理总体策划（三）物业管理企业形象策划（三）物业管理企业形象策划 4物业管理企业形象设计的操作物业管理企业形象设计的操作 （1）程序）程序 （2）物业管理企业形象设计的重要法则）物业管理企业形象设计的重要法则 （3）物业管理企业形象设计时应突出的几个形象）物业管理企业形象设计时应突出的几个形象 （4）物业管理企业形象设计应注意的三个问题）物业管理企业形象设计应注意的三个问题 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （一）物业管理招标和投标的原则（一）物业管理招标和

17、投标的原则 1物业管理招标的原则物业管理招标的原则 （1）公平原则）公平原则 （2）公正原则）公正原则 （3）合理原则）合理原则三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （一）物业管理招标和投标的原则（一）物业管理招标和投标的原则 2物业管理投标的原则物业管理投标的原则 （1）真实性原则）真实性原则 （2）合理竞争原则）合理竞争原则 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （二）物业管理招投标的组织机构（二）物业管理招投标的组织机构 1物业管理招标的组织机构物业管理招标的组织机构 （1 1）自行设立招标机构）自行设立招标机构）自行设立招标机构）自行设立招标机构

18、 （2 2）委托招标代理机构招标）委托招标代理机构招标）委托招标代理机构招标）委托招标代理机构招标 2物业管理投标的组织机构物业管理投标的组织机构 （1 1）开发部）开发部）开发部）开发部 （2 2）财务部）财务部）财务部）财务部 （3 3）工程部）工程部）工程部）工程部 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （三）物业管理的招标（三）物业管理的招标 1物业管理招标的范围物业管理招标的范围 2物业管理招标的方式物业管理招标的方式 3物业管理招标的程序物业管理招标的程序 4物业管理的招标文件物业管理的招标文件三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （四）物业

19、管理投标（四）物业管理投标（四）物业管理投标（四）物业管理投标 1 1投标实施的步骤投标实施的步骤投标实施的步骤投标实施的步骤 （1 1）购买阅读招标文件）购买阅读招标文件）购买阅读招标文件）购买阅读招标文件 （2 2）考察物业现场）考察物业现场）考察物业现场）考察物业现场 （3 3）制定管理服务方法及测算工作量）制定管理服务方法及测算工作量）制定管理服务方法及测算工作量）制定管理服务方法及测算工作量 （4 4）制定资金计划）制定资金计划）制定资金计划）制定资金计划 （5 5）标价试算）标价试算）标价试算）标价试算 （6 6）编制标书）编制标书）编制标书）编制标书 （7 7）封送标书）封送标书

20、）封送标书）封送标书 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （四）物业管理投标（四）物业管理投标 2物业管理投标书的编写物业管理投标书的编写 （1 1）物业管理投标书的主要内容）物业管理投标书的主要内容）物业管理投标书的主要内容）物业管理投标书的主要内容 标书的封面；标书的封面；标书的封面；标书的封面；标书的序言；标书的序言；标书的序言；标书的序言；标书的目录；标书的目录；标书的目录；标书的目录；标书的正文；标书的正文；标书的正文；标书的正文；标书的附件标书的附件标书的附件标书的附件 （2 2）编写物业管理投标书的注意事项）编写物业管理投标书的注意事项）编写物业管理投标书的

21、注意事项）编写物业管理投标书的注意事项 编写物业管理投标书的基本要素编写物业管理投标书的基本要素编写物业管理投标书的基本要素编写物业管理投标书的基本要素 物业管理投标书在编写中应注意的问题物业管理投标书在编写中应注意的问题物业管理投标书在编写中应注意的问题物业管理投标书在编写中应注意的问题 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （五）开标、评标与定标（五）开标、评标与定标 1开标开标 2评标评标 3定标定标 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （六）物业管理投标策略与技巧（六）物业管理投标策略与技巧 1物业管理投标原则物业管理投标原则 （1）集中实力、

22、重点突破 （2）客观分析、趋利避险 （3）精益求精、合理估算 （4）适当加价、承诺报价 （5）加强调查、了解市场 三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （六）物业管理投标策略与技巧（六）物业管理投标策略与技巧 2物业管理投标策略类型物业管理投标策略类型 （1 1）攻势策略）攻势策略 （2 2）守势策略）守势策略 （3 3）低成本策略）低成本策略 （4 4）差异策略。）差异策略。三、物业管理的招标与投标策划三、物业管理的招标与投标策划 （六）物业管理投标策略与技巧（六）物业管理投标策略与技巧 3标价估算技巧标价估算技巧 （1 1）标价的确定程序）标价的确定程序）标价的确定程序

23、）标价的确定程序 （2 2）标价的调整与确定）标价的调整与确定）标价的调整与确定）标价的调整与确定 四、物业管理服务方案策划四、物业管理服务方案策划 （一）物业管理服务方案的主要内容（一）物业管理服务方案的主要内容 1.确定管理档次 2.确定服务标准 3.财务收支预算四、物业管理服务方案策划四、物业管理服务方案策划 （二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容 1 1编制步骤编制步骤编制步骤编制步骤 项目调查项目调查 方案构思方案构思 方案定位方案定位 方案编写方案编写

24、方案讨论方案讨论 形成初稿。形成初稿。四、物业管理服务方案策划四、物业管理服务方案策划 （二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容（二）物业管理服务方案的编制步骤与评审内容 2 2评审内容评审内容评审内容评审内容 （1 1）是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式）是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式）是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式）是否符合企业理念、企业目标和企业的管理模式 （2 2）是否符合现行物业管理的法律法规）是否符合现行物业管理的法律法规）是否符合现行物业管理的法律法规）是否符合现

25、行物业管理的法律法规 （3 3）是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现）是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现）是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现）是否能保障服务合同的管理目标、管理标准的实现 （4 4）各项管理费用的设立、预算是否合理）各项管理费用的设立、预算是否合理）各项管理费用的设立、预算是否合理）各项管理费用的设立、预算是否合理 （5 5）方案有无创新）方案有无创新）方案有无创新）方案有无创新 （6 6）方案是否可操作）方案是否可操作）方案是否可操作）方案是否可操作第二节第二节 物业管理策划案例解读物业管理策划案例解读n案例一案例一 某项目物业管理策划方案某项目物业管理策划方案n案例二案例二 万科城市花园物业管理策划万科城市花园物业管理策划方案方案