房地产供给需求与房地产市场价格形成.ppt

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1、房地房地产经济学学第第3 3章章 需求、供需求、供给与与房地房地产市市场价格形成机制价格形成机制 学学习目的目的与与要求要求 本本章章讲讲述述房房地地产产的的供供给给、需需求求与与房房地地产产市市场场价价格格的的形形成成机机制制。要要求求掌掌握握土土地地供供给给的的特特点点、地地价价的的内内涵涵及及影影响响因因素素、地地价价与与房房价价的的关关系系以以及及利利率率与与房房地地产产供供求求的的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。主要主要教学内教学内容容 土地需求、供给与地价的形成土地需求、供给与地价的形成 需求、供给与房地产价格的形成需求、供给与房地产价格

2、的形成 地价与房价间的关系分析地价与房价间的关系分析 Page 3 3.13.1土地需求、供土地需求、供给给与地价的形成与地价的形成 土地需求土地需求 土地的供求平衡土地的供求平衡 地价的形成地价的形成 土地供土地供给 Page 4 3.1.1 土地需求n概念概念q投投资者或开者或开发者在一定价格条件下愿意者在一定价格条件下愿意购买且具有支付且具有支付能力的土地数量。能力的土地数量。n分分类q对土地自身的需求土地自身的需求q将土地作将土地作为生生产要素要素时的派生需求的派生需求 Page 5 3.1.1 土地需求n对土地自身的需求土地自身的需求(土地土地产品需求品需求)q将土地将土地视为一般一

3、般产品品时，其需求量与其价格成，其需求量与其价格成负相关关系。相关关系。q将将土土地地视为投投资（机机）性性产品品时，其其需需求求量量与与其其价价格格成成正正相关关系。相关关系。P PD DO OQ QD DP PO OQ Q一般一般状状态下的土地需求曲下的土地需求曲线特殊特殊状状态下的土地需求曲下的土地需求曲线 Page 6 3.1.1 土地需求n对土地的派生需求土地的派生需求(土地要素需求土地要素需求)q生生产者者对土土地地要要素素的的需需求求是是由由消消费者者对土土地地上上生生产产品的需求所引致或派生的，称品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。土地的派生需求。P PQ QD DO

4、 O土地作土地作为生生产要素要素时的需求曲的需求曲线p pVMP=MRP=DVMP=MRP=Dq q土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生生产产者者对对土土地地的的需需求求量量由由利利润润最最大大化化原原则则确确定定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。Page 7 3.1.2 土地供给n概念概念q可供利用的土地数量。可供利用的土地数量。n分分类q土地的自然供土地的自然供给q土地的土地的经济供供给 Page 8 土地的自然供给n指地球中可供人指地球中可供人类利用的土地数量，利用的土地数量，包括包括已已经

5、利用的利用的土地土地资源和源和后后备的的土地土地资源。源。n土地的自然供土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等受气候条件、可供利用的淡水等资源量、源量、交通便捷程度等因素的制交通便捷程度等因素的制约，其供其供给量的大小与技量的大小与技术水平水平有关有关。n在一定的技在一定的技术条件下条件下，全球的土地自然供，全球的土地自然供给总量是恒定的、量是恒定的、无无弹性的性的值，不受价格等社会不受价格等社会经济因素的影响。因此，因素的影响。因此，土土地的自然供地的自然供给曲曲线是一条垂是一条垂线。POSQ Page 9 土地的经济供给n指指在在自自然然供供给的的基基础上上，经过开开发，可可为人人类直

6、直接接用用于于生生产、生活等各种用途的土地数量。生活等各种用途的土地数量。n土土地地的的经济供供给有有弹性性，其其供供给量量随随着着经济的的发展展而而增增加加，包包括括总量量的的增增加加与与因因用用途途转换而而导致致的的某某种种类型型的的土土地地的的数数量增加。量增加。n不同地区、不同用途土地的不同地区、不同用途土地的经济供供给曲曲线不同。不同。一般一般状状态下的土地下的土地经济供供给曲曲线特殊特殊状状态下的土地下的土地经济供供给曲曲线长期短期PQOSPPSOQSOQ Page 10 土地的自然供给与经济供给的关系n土地的自然供土地的自然供给是是经济供供给的基的基础,土地的土地的经济供供给只能

7、在只能在自然供自然供给的范的范围内内变动,即即某一区域内土地的自然供某一区域内土地的自然供给是是经济供供给的上限。的上限。n土地的自然供土地的自然供给强调的是土地的的是土地的资源性，土地的源性，土地的经济供供给主要主要针对不同的土地用途，不同的土地用途，侧重于土地的重于土地的资产价价值，是，是资源与源与资产的的统一体。一体。价价格格与与成成本本0产品价格提高或品价格提高或开开发成本降低，供成本降低，供给提高提高可能可能开开发的土地的土地已已开开发土地土地可可开开发土地土地技技术进步，步，供供给提高提高土地的经济供给与自然供给的关系 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡n一般土地供求平衡一

8、般土地供求平衡q土地是一种商品，受一般商品供求土地是一种商品，受一般商品供求规律的制律的制约。土地土地数数量量x x0S S地价rDE E均衡地价均衡地价r0 x0地价r土地土地数数量量x x0S SDr0D1S1r1r2r3土地土地供求供求变化化的三的三种种情情况况 Page 12 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲特殊的土地供求曲线q短期的土地供求短期的土地供求S土地土地数数量量x x地价rr0q00D1D0D2r2r1在在短短期期内内，土土地地供供给给无无弹弹性性，土土地地供供给给量量固固定定（q q0 0），土土地地价价格格水水平平完全由需求一方决定。完全由需求一方决定。土土

9、地地是是一一种种特特殊殊的的商商品品，有有其其特特殊殊性性:如如位位置置固固定定不不变变，一一定定技技术术条条件件下下土土地地自自然然供供给给不不变变，经经济济供供给给弹性也有限。弹性也有限。Page 13 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲特殊的土地供求曲线q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在在图图（1 1）中中，土土地地供供给给曲曲线线特特殊殊，土土地地需需求求曲曲线线为为一一般般，表表明明地地价价在在一一定定范范围围内内遵遵循循一一般般商商品品的的供供求求规规律律，但但当当土土地地供供给给达达到到自自然然供供给给时时，土土地地供供给给保保持持不不变变，自自此此时地价由需求决

10、定时地价由需求决定。土地土地数数量量x x地价rr0（1）r2r1OQS Page 14 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲特殊的土地供求曲线q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在在图图（2 2）中中，土土地地供供给给曲曲线线与与土土地地需需求求曲曲线线均均特特殊殊。表表明明土土地地的的需需求求者者将将土土地地作作为为投投机机对对象象，价价格格高高涨涨的的土土地地，需需求求较较大大，需需求求随随着着价价格格增增加加而而增增加加。地地价价在在一一定定范范围围内内由由供供求求双双方方决决定定，之之后后，地地价价由由需需求求决定。决定。地价r土地土地数数量量x xr0（2）r2r1OQS

11、D土土地地供供求求的的另另一一种种特特殊殊形形式式是是有有价价无无市市，即即有有土土地地供供给给和和价价格格，没没有有需需求求者者，或或者者只只有有对对土土地地的的需需求求及及地地价价，但但没没有有土土地供给。地供给。Page 15 3.1.4 地价的形成n地价的内涵地价的内涵n地价的特点地价的特点n地价的影响因素地价的影响因素 Page 16 3.1.4.1 地价的内涵n地价即土地价格，是指土地地价即土地价格，是指土地的的购买价格，价格，包括土地所有包括土地所有权价格和土地使用价格和土地使用权价格。价格。n土地价格是三个部分的土地价格是三个部分的资本本化：化：真正的地租，主要指真正的地租，主

12、要指绝对地租和地租和级差地租。差地租。土地投土地投资的折旧。的折旧。土地投土地投资的利息。的利息。土土地地能能产产生生收收益益,其其中中一一部部分分收收益益必必然然归归土土地地所所有有者者（包包括括由由土土地地所所有有权权垄垄断断而而产产生生的的绝绝对对地地租租及及由由土土地地条件好坏而产生的级差地租）。条件好坏而产生的级差地租）。现现实实的的土土地地都都凝凝结结着着人人类类劳劳动动，土土地地所所有有者者和和土土地地开开发发商商对对土土地地开开发发而而进进行行的的投投资资构构成成土土地地资资本本，这这些些固固定定资资本本必必然然要要求求回回收收，从从而而以以折折旧旧和和利利息息的形式在土地价格

13、里得到体现。的形式在土地价格里得到体现。Page 17 3.1.4.2 地价的特点n土土地地是是一一种种特特殊殊商商品品，其其价价格格具具有与一般商品价格不同的特点。有与一般商品价格不同的特点。q土地价格具有特殊价格基础土地价格具有特殊价格基础 一一般般商商品品的的价价格格基基础础是是其其价价值值，土土地地价价格格的的基基础础是是土土地地的的权权利和利益。利和利益。q土土地地价价格格不不是是土土地地价价值值的的货货币币表现，一般不依生产成本定价。表现，一般不依生产成本定价。q城城市市土土地地价价格格主主要要由由土土地地需需求求决定。决定。q城市土地价格呈总体上升趋势。城市土地价格呈总体上升趋势

14、。q城城市市土土地地价价格格具具有有强强烈烈的区域性和个别性的区域性和个别性。由由于于土土地地位位置置的的固固定定性性，在在地地区性市场间价格难于统一。区性市场间价格难于统一。q城城市市土土地地价价格格形形成成的的时时间长。间长。一一般般商商品品的的价价格格容容易易形形成成，城城市市土土地地价价格格是是在在过过去去至至将将来来的的长期影响下形成的。长期影响下形成的。q城城市市土土地地价价格格受受到到较较强强的政府调节的影响。的政府调节的影响。Page 18 3.1.4.3 地价的影响因素n决决定定土土地地价价格格高高低低的的主主要要因因素素是是土土地地收收益益，土土地地收收益益只只有有通通过过

15、土土地地经经营营者者的的土土地地市市场场行行为为才才能能实实现现。因因此此，凡凡是是影影响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。n影响土地价格的基本因素影响土地价格的基本因素地租量地租量利息率利息率土地使用权出让期土地使用权出让期土地供求土地供求土地利用规划、政策和法规土地利用规划、政策和法规合理预期合理预期n影影响响土土地地价价格格的的其其他他因因素素 经济因素经济因素 区域因素区域因素 自然地理因素自然地理因素 社会因素社会因素 Page 19 影响土地价格的基本因素n地租量与地价地租量与地价 商品化土地的地价与地租量成正比。商品化土

16、地的地价与地租量成正比。n利息率与地价利息率与地价地地价价与与利利息息率率成成反反比比，较较低低的的利利息息率率意意味味着着较较高高的的地地价价，反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。n土地出让期与地价土地出让期与地价 在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。n土地供求与地价土地供求与地价土土地地供供求求特特殊殊，即即对对土土地地的的需需求求往往往往增增加加很很快快，对对土土地地的的供给增加有限，供给增加有限，土地价格主要由需求决定。土地价格主要由需求决定。Page 20

17、影响土地价格的基本因素n土土地地利利用用规规划划、政政策策和和法法规规与与地价地价 规规划划可可产产生生价价格格变变动动上上的的“规规划划效效应应”，被被规规划划纳纳入入城城市市新新区区的的土土地地，价价格格易易急急剧剧上上涨涨，规规划划容容许许的的建建筑筑容容积积率越高，地价自然越高。率越高，地价自然越高。实实行行区区别别性性政政策策可可形形成成限限制制性性高高地地价价、扶植性优惠地价和保护性地价等。扶植性优惠地价和保护性地价等。有有关关土土地地价价格格的的法法规规，则则是是土土地地交交易易和和地地价价形形成成机机制制的的规规范范化化手手段段，对对地地价的合法性、规范性有直接作用。价的合法性

18、、规范性有直接作用。合理预期与地价合理预期与地价 预预期期影影响响决决策策，决决策策影影响响经经济济行行为为，经经济济行行为为直直接接影影响响土土地地交交易易的的谈谈判判结结果果（土土地地招招投投标标、土土地地拍拍卖卖、土土地地协协议都是谈判）。议都是谈判）。Page 21 影响土地价格的其他因素q经济因素经济因素:经经 济济 繁繁 荣荣 程程 度度：繁繁荣荣时时期期地地价价上上涨涨，地地价价高高；经经济济萧萧条条时时期期，地价下跌，地价低。地价下跌，地价低。金金融融因因素素：通通货货膨膨胀胀引引起起地地价价上上涨涨，利利率率上上升升引引起起地地价价下下跌。跌。区区位位因因素素：地地块块所所在

19、在地地区区多多方方面面因素综合影响形成的地区特性。因素综合影响形成的地区特性。商商业业区区内内影影响响地地价价的的主主要要因因素素有有：收收益益水水平平、腹腹地地的的大大小小、顾顾客客的的层层次次与与数数量量等。等。住住宅宅区区内内影影响响地地价价的的主主要要因因素素有有：离离市市中心的距离、交通设施和居住环境。中心的距离、交通设施和居住环境。工工业业区区内内影影响响地地价价的的主主要要因因素素有有：与与市市场场的的距距离离，与与相相关关产产业业的的位位置置关关系系，运运输输设设施施建建设设情情况况，水水、动动力力资资源源和和劳劳动动力力等等的的供供求求情情况况，环环境境污污染染发发生生的的危

20、危险险性与治理成本、行政辅导与管理程度。性与治理成本、行政辅导与管理程度。Page 22 影响土地价格的其他因素q自然地理因素自然地理因素 位位置置（地地价价从从城城市市中中心心商商业业区区向向城城市边缘逐步下降）市边缘逐步下降）地块面积地块面积(若适合最佳用途则价高若适合最佳用途则价高)地地势势和和地地质质(地地势势和和地地质质不不良良会会影影响响开发成本开发成本,从而卖不出好价钱从而卖不出好价钱)地地块块的的深深度度(对对商商业业用用地地来来说说,深深度度值值越大越大,地价越低地价越低)地地块块形形状状(决决定定土土地地利利用用的的方方向向、规规模模和和难难易易，通通常常矩矩形形地地块块较

21、较易易利利用用，价高，而三角形和不规则地块价低价高，而三角形和不规则地块价低)q社会因素社会因素人口数量和素质人口数量和素质交通因素等交通因素等 Page 23 思考题n1.1.阐述地价的内涵与特点述地价的内涵与特点n2.2.影响地价的因素有哪些影响地价的因素有哪些?Page 24 3.23.2需求、供需求、供给给与房地与房地产产价格的形成价格的形成 房地房地产需求需求 房地房地产市市场供求均衡供求均衡 房地房地产供供给 Page 25 3.2.1 房地产需求n内涵内涵n分分类n房地房地产需求需求弹性性n影响房地影响房地产需求的主要因素需求的主要因素 Page 26 3.2.1.1 房地产需求

22、的内涵n房地房地产有效需求、房地有效需求、房地产需求量、房地需求量、房地产潜在需求潜在需求q房地房地产需求需求指在一个特定指在一个特定时期内，需求者期内，需求者在各种可能的价格下，愿意在各种可能的价格下，愿意而且能而且能够购买的房地的房地产数量。数量。也被称也被称为房地房地产有效需求有效需求。q房地房地产需求量需求量在一个特定价格下，需求者愿意且能在一个特定价格下，需求者愿意且能够购买的房地的房地产的数量。的数量。q房地房地产潜在需求潜在需求未来可能未来可能转化化为实际购买力的房地力的房地产需求，表需求，表现为需求者需求者对房地房地产的消的消费欲望。欲望。Page 27 3.2.1.2 房地产

23、需求的分类n按目的划分按目的划分为生生产性需求、消性需求、消费性需求和投性需求和投资性需求性需求q生生产性性需需求求用用来来满足足生生产和和经营场所所需需要要而而形形成成的的房房地地产需需求求。需求的主体是各需求的主体是各类企事企事业单位及个体工商位及个体工商业者。者。q消消费性性需需求求用用来来满足足人人们居居住住需需要要的的房房地地产需需求求。需需求求的的主主体体是家庭。是家庭。q投投机机性性需需求求又又称称保保值增增值性性需需求求，是是指指购买房房地地产并并非非为了了生生产和和消消费，而而是是将将其其作作为一一种种价价值形形式式加加以以储存存，在合适的在合适的时候再出售或出租，以达到保候

24、再出售或出租，以达到保值增增值的目的。的目的。Page 28 3.2.1.3 房地产需求弹性n房地产需求弹性房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求主要回答价格和收入变动因素对房地产需求有多大的影响作用。有多大的影响作用。n房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性指房地产商品价格变动的比率所引起的房地产需求量变动的指房地产商品价格变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，表示比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：用公式表示为：由由于于价价格格与与需需求求量量呈呈反反向向变动，所所以以房房地地产需需求求的的价价

25、格格弹性性系系数数应为负值，在，在实际运运用用时一般都取一般都取绝对值，即，即 商商品品需需求求缺缺乏乏价价格格弹性性，需需求求量量变动对价价格格变动的反的反应不敏感。不敏感。商商品品需需求求富富有有价价格格弹弹性性，需需求求量量变变动动对对价价格格变变动动的的反应敏感。反应敏感。Page 29 q房地产商品的需求曲线房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线一般呈现为一条拐折线 从从一一般般意意义义上上讲讲，当当房房地地产产价价格格在在一一个个较较低低的的幅幅度度内内变变动动时时（如如D D1 1E E段段 ），房房地地产产需需求求缺缺乏乏价价格格弹弹性性。这这是是因因为为对对商商品品用用房房

26、而而言言，区区位位条条件件至至关关重重要要，此此时时价价格格变变动动对对需需求求量量的的变变动动影影响响程程度度不不大大。（据据国国外外经经验验，当当住住宅宅售售价价相相当当于于住住户户收收入入的的3-63-6倍倍时时，需需求求缺缺乏乏价价格格弹性。）弹性。）OQD1D2E当当房房地地产产价价格格超超过过一一定定幅幅度度而而继继续续上上涨涨时时（如如E ED D2 2段段 ），需需求求者者会会明明显显紧紧缩缩正正常常需需求求量量，房房地地产产需需求求富富有有价价格格弹弹性性。不不过过房房地地产产需需求求富富有有价价格格弹弹性性仅仅呈呈现现单单向向性性，即即价价格格下下降降时时并并不不呈呈现现这

27、种趋势，所以这种趋势，所以用细线表示用细线表示。Page 30 n房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：用公式表示为：由由于于收收入入与与需需求求量量同同方方向向变动，所所以以房房地地产需需求求的的收收入入弹性性系系数数应为正正值，即，即 商商品品需需求求缺缺乏乏收收入入弹性性，需需求求量量变动对收收入入变动的反的反应不敏感。不敏感。商商品品需需求求富富有有收收入入弹弹性性，需需求求量量变变动动对对收

28、收入入变变动动的的反应敏感。反应敏感。Page 31 房房地地产产需需求求的的收收入入弹弹性性与与一一国国或或地地区区所所处处的的经经济济发发展展阶阶段段密密切相关切相关:在较低阶段，富有收入弹性在较低阶段，富有收入弹性;在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。Page 32 3.2.1.4 房地产需求的影响因素n国民国民经济发展水平展水平(与房地与房地产需求水平正相关需求水平正

29、相关)经济发展水平高的国家或地区或展水平高的国家或地区或时期，房地期，房地产需求水平高。需求水平高。经济发展水平展水平变化会引起房地化会引起房地产投投资规模和消模和消费需求的需求的变化，具化，具体表体表现为房地房地产生生产性需求和消性需求和消费性需求的性需求的变化。化。n人人口口数数量量和和结构构(人人口口数数量量与与房房地地产需需求求量量成成正正比比，人人口口结构影响房地构影响房地产需求需求结构构)人人口口规模模相相同同的的区区域域，由由于于人人口口结构构的的差差异异会会有有截截然然不不同同的的房房地地产需求。需求。如如高高校校和和中中央央商商务区区都都是是单身身青青年年集集聚聚的的区区域域

30、，由由于于收收入入和和消消费能能力力不不同同，对住住房房需需求求不不同同。高高校校周周围需需要要普普通通单身身或或合合租租住住房房，中央商，中央商务区区则需要需要高高级单身公寓身公寓。Page 33 3.2.1.4 房地产需求的影响因素n房地房地产价格收入比价格收入比 房房地地产价价格格相相对于于收收入入的的比比值，往往往往直直接接决决定定需需求求的的有有效效性性，只只有有当当房房地地产价价格格收收入入比比在在合合理理的的范范围内内时，房房地地产的的潜潜在需求方能在需求方能转化成有效需求。化成有效需求。n信信贷能力能力 房房地地产生生产、消消费和和投投资，对于于大大多多数数人人来来说都都是是一

31、一大大笔笔投投入入，很很少少有有人人全全部部靠靠存存款款或或自自有有资金金一一次次性性支支付付，获得得信信贷的的难易程度及成本高低会影响房地易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。的有效需求。1998-2003年年，我我国国个个人人购房房占占住住房房购买者者的的比比例例由由百百分分之之几几提提高高到到百百分分之之九九十十几几，很很大大程程度度上上是是由由于于鼓鼓励励购房房信信贷政政策策的的出出台台与与实施施，如如放放宽贷款款对象、提高可象、提高可贷款款额与房价比、多次下与房价比、多次下调贷款利率等。款利率等。Page 34 3.2.1.4 房地产需求的影响因素n消消费者或投者或投资者的偏好者的

32、偏好 消消费费者者的的偏偏好好表表现现在在愿愿意意把把收收入入花花费费在在住住房房上上的的比比例例、愿愿意意租租房房还还是是购购房房，喜喜欢欢多多层层还还是是高高层层，喜喜好好市市中中心心或或是是城城郊郊，这这些些受受消消费费者者的的职职业业、生生活活习习惯惯、亲亲友友观观念念等等因因素素的的影响。影响。投投资资者者的的偏偏好好表表现现在在愿愿意意投投资资房房地地产产还还是是投投资资其其他他产产业业，是投资住宅还是商铺。是投资住宅还是商铺。n对市市场的的预期期预期价格上期价格上涨，当期的需求会上升，反之，当期的需求会上升，反之则相反。相反。Page 35 3.2.1.4 房地产需求的影响因素n

33、政策因素政策因素 税税收收、住住房房制制度度、产权制制度度等等会会影影响响房房地地产需需求求。购房房税税收收优惠惠、保保护个个人人拥有有房房地地产的的合合法法权利利、住住房房不再福利分配等，都会刺激房地不再福利分配等，都会刺激房地产需求。需求。Page 36 3.2.2 房地产供给n房地房地产供供给的内涵与条件的内涵与条件n房地房地产供供给弹性性n房地房地产供供给弹性性变化的一般化的一般规律律 Page 37 3.2.2.1 房地产供给的内涵与条件n内涵内涵q微微观经济学的角度学的角度:房地房地产供供给是指生是指生产者在某一特定者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能期，在每一价格水平上愿

34、意而且能够租售的房地租售的房地产商商品量。品量。q宏宏观经济角度角度:房地房地产供供给是是指房地指房地产总供供给,即某一即某一时期全社会或某一地区内房地期全社会或某一地区内房地产供供给的的总量，包括量，包括实物物总量和价量和价值总量。量。Page 38 3.2.2.1 房地产供给的内涵与条件n房地房地产供供给的条件的条件q出售或出租的愿望出售或出租的愿望主要取决于价格主要取决于价格为主的交易条件；主的交易条件；q供供给能力能力主要取决于房地主要取决于房地产开开发商的商的经济实力和力和经营管理水平。管理水平。上述两者缺一不可，但在市上述两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格条件下，以价格为主的

35、主的交易条件是主要的。交易条件是主要的。Page 39 3.2.2.2 房地产供给弹性n房地产供给弹性房地产供给弹性是指房地产供给的价格弹性，即房地产价格是指房地产供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率，它表示了房变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示用公式表示为：为：一一般般情情况况下下，由由于于房房地地产价价格格与与供供给量量同同方方向向变动，所所以以房地房地产供供给弹性系性系数数应为正正值，即，即 特特殊殊情情况况下下，房房地地产产供供给给弹弹性性系系

36、数数为为负负值值。例例如如，当当房房地地产产需需求求低低迷迷而而价价格格下下降降时时，供供给给可可能能会会增增加加，房房地地产产供供给给弹弹性性系系数数可可能能变变成成负负值值，即即 ，这这是是房房地地产产价价格格上上涨涨的的预预期期在在起起作用。作用。Page 40 3.2.2.3 房地产供给弹性变化的一般规律n特短期内房地产供给无弹性特短期内房地产供给无弹性 房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而房地产供给无弹性，即变化，因而房地产供给无弹性，即n短期内房地产供给弹性较小短期内房地产供给弹性较小 短短期期内内土土地

37、地供供给给不不可可能能发发生生变变化化，土土地地供供给给无无弹弹性性，房房地地产产可通过可变要素的增减而改变供给，但变动幅度不会很大。可通过可变要素的增减而改变供给，但变动幅度不会很大。POSQPQOS Page 41 3.2.2.3 房地产供给弹性变化的一般规律n长期内房地产供给弹性较大长期内房地产供给弹性较大 长长期期内内土土地地供供给给量量可可变变，具具有有一一定定弹弹性性，房房地地产产供供给给量量变变化更明显，两种因素综合在一起，房地产供给富有弹性。化更明显，两种因素综合在一起，房地产供给富有弹性。POSQ Page 42 3.2.3 房地产市场供求均衡n房地产供求均衡的含义房地产供求

38、均衡的含义n房地产供求均衡的形成房地产供求均衡的形成n房地产供求均衡的基本原理房地产供求均衡的基本原理 Page 43 3.2.3.1 房地产供求均衡的含义n房地产供求均衡房地产供求均衡是指房地产商品的供给价格与需是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。时的房地产经济运行状态。Page 44 3.2.3.2 房地产供求均衡的形成n需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 在在经经济济学学上上，需需求求量量和和供供给给量量的的变变动动是是指指当当其其

39、他他因因素素不不变变时时，商商品品本本身身价价格格变变动动所所引引起起需需求求量量或或供供给给量量的的变变动动。表表现现为为沿沿着供着供(求求)曲线的移动。曲线的移动。房地房地产数数量量Q Q0S S房地产价格PDE E均衡价格均衡价格P0Q0P1 Page 45 3.2.3.2 房地产供求均衡的形成n需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，在经济学上，需求和供给的变动需求和供给的变动是指当商品本身的是指当商品本身的价格不价格不变时变时，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。表现为表现为供

40、供(求求)曲线的移动曲线的移动。房地产价格P房地房地产数数量量Q Q0S SDp0D1S1p1p2p3Q0Q1Q2Q3 Page 46 3.2.3.3 房地产供求均衡的基本原理n房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。互作用、相互变化的结果。n房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一致，而且包括供给数量与需求数量相一致致，而且包括供给数量与需求数量相一致,二者缺一不可。二者缺一不可。n房房地地产产供供给给数数量量与与需需求求数数量量相相一一致致，在在微微观观层

41、层次次上上表表示示特特定定市市场场(或或房房地地产产商商品品)的的供供求求数数量量相相当当，供供求求结结构构吻吻合合；在在宏宏观观层层次次上上表表示示一一个个城城市市(国国家家)的的房房地地产产总总供供给给数量与总需求数量相一致。数量与总需求数量相一致。n房房地地产产供供给给量量或或需需求求量量是是房房地地产产价价格格的的函函数数，而而供供给给量量或需求量会对房地产价格产生重大制约。或需求量会对房地产价格产生重大制约。Page 47 3.33.3地价与房价地价与房价间间的关系分析的关系分析 房价房价决决定地价定地价 房价房价与与地价互地价互动 Page 48 3.3.1房价决定地价n茅于茅于轼

42、（天（天则经济研究所）研究所）:新京新京报2009年年6月月24日日报道，北京市土地整理道，北京市土地整理储备中心市中心市场部部部部长雷蕾称，地价和房价无直接雷蕾称，地价和房价无直接对应关系。我不同意关系。我不同意这样的看法。的看法。我我们知道，土地是天生的，它是没有成本的，或成本等于零。那么知道，土地是天生的，它是没有成本的，或成本等于零。那么它的价格是由什么决定的呢？它的价格是由什么决定的呢？如果一如果一块土地是用来开土地是用来开发做房地做房地产用，土地的价格就由最后的房价用，土地的价格就由最后的房价决定。或者决定。或者说，房价决定了地价。比如，房价决定了地价。比如说，上海外，上海外滩的地

43、价高，完的地价高，完全是因全是因为那儿的房价高。很那儿的房价高。很贵的房也有人的房也有人买，所以把地价抬起来了。，所以把地价抬起来了。这就解就解释了了为什么房价和所在的位置有密切关系。北京二什么房价和所在的位置有密切关系。北京二环和三和三环的地价不一的地价不一样，就是因，就是因为房价不一房价不一样。Page 49 3.3.2房价与地价互动(高度正相关)n房价猛房价猛涨，带动地价；地价；n地价高起，再拉升房价地价高起，再拉升房价房价与地价之房价与地价之间正在形成正向互正在形成正向互动，获利的是开利的是开发商和商和地方政府，地方政府，买单的是所有的是所有购房者。中央房者。中央动用金融杠杆平用金融杠杆平抑房价，加息、加息、再加息，良好的意愿却造成了抑房价，加息、加息、再加息，良好的意愿却造成了负面的面的结果：房价再度被拉升，而且从果：房价再度被拉升，而且从购房房总款和款和还款利款利息两方面息两方面进一步加重了一步加重了购房者房者负担，担，银行却成行却成为受益者。受益者。Page 50 思考题n1.1.近近几几年年来来，各各大大城城市市房房价价持持续攀攀升升,请从从影影响响房房地地产需需求求的的因素入手分析大城市房价高的原因。因素入手分析大城市房价高的原因。n2.2.谈谈你你对地价与房价关系的理解地价与房价关系的理解