房地产公司工程质量管理制度宣贯（图文并茂）.pptx

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1、中国金茂工程质量管理制度宣贯中国金茂工程质量管理制度宣贯20162016年年2 2月月一一公司已有工程质量管理制度组成公司已有工程质量管理制度组成一一公司已有工程质量管理制度组成公司已有工程质量管理制度组成标准标准流程流程指引指引技术要求技术要求1 1121212121 1二二标准（标准（1 1项）项）二二标准标准FXHQ-YF-BZ-03FXHQ-YF-BZ-03方兴地产工程质量管理标准方兴地产工程质量管理标准工程质量管理标准工程质量管理标准p职责：职责：明确了质量委员会、产品研发部、各单位工程质量管理部门、各单位工程质量主管领导的职责。p 管理标准管理标准：明确了产品研发部、各单位工程质量

2、管理标准。明确了项目部配置技术质量负责人及岗位职责要求。明确了各阶段产品研发部、各单位工程质量管理部门质量管控的标准动作和要求。各单位质量管理标准各单位质量管理标准u工程质量月报工程质量月报每月5日提报产研，内容包括质量管理行为、质量自查不合格项、工程质量隐患整改措施、对质量不合格承包商处理结果、确定整改责任人及整改时间、整改处理结果等总结u项目工程部设置技术质量负责人（工程部副经理级）项目工程部设置技术质量负责人（工程部副经理级）u三段式工程质量管理主要措施三段式工程质量管理主要措施1、施工准备阶段：编写工程启动会报告、工程监理服务管理办法。建立项目质量管理体系及机构。建立质量事故应急处理机

3、制。建立与设计、成本、营销、战略的配合流程。建立质量行为管控体系。建立技术管理、质量标准体系。建立质量通病防治措施。建立样板管理制度。建立方案和样板先行、技术交底、读图讲图和图纸会审、质量报验、工程巡检、例会制度。建立监理重要工序旁站监督制度。建立实测实量制度。建立并实行成品保护制度。建立材料设备进场检验、试验制度。建立风险控制和质量事故应急处置制度。建立工程过程工序交接检验、重要项目验收制度。建立质量奖惩制度。2、施工过程阶段：完成工程推演。实行建立的各项体系和管理制度，并持续改进。实行质量信息提报制度。3、施工验收交付阶段：编制工程竣工验收移交工作方案、工程复盘。实行“三检”验收制度。实行

4、检验批、分部分项验收。完成实行分户验收（一户一验）制度。实行交付预验收制度。梳理交房质量控制要点、实施控制点分类控制。实行质量保修管理。实行客户投诉和突发事件预控制度。1 1、工程质量管理标准工程质量管理标准p调整：调整：将工程建设项目质量事故及施工质量红线并入工程质量管理标准中。工程建设项目质量事故工程建设项目质量事故特大事故凡属下列情况之一者为特大质量事故：-直接经济损失在500500万元及以上万元及以上；-建筑物、构筑物或主要结构物倒塌，重大工程（装置或设备）报废或原定设计设计使用功能严重降低使用功能严重降低；-严重影响安全、降低使用年限或造成严重的永久性缺陷严重的永久性缺陷；-在社会上

5、造成特别恶劣影响，严重损害公司形象严重损害公司形象。重大事故凡属下列情况之一者为重大质量事故：-直接经济损失在100100万元及以上，万元及以上，500500万元以下万元以下；-建筑物、构筑物的基础出现严重不均匀沉降严重不均匀沉降，建筑物倾斜超标、主体结构强度强度不足不足；-影响安全、降低使用年限或造成不可挽回的永久性缺陷永久性缺陷；-影响设备及相应系统的使用功能系统的使用功能；-社会上造成重大影响重大影响，损害公司整体形象损害公司整体形象。较大事故凡属下列情况之一者为较大质量事故：-直接经济损失在3030万元及以上，万元及以上，100100万元以下万元以下；-工程质量达不到合格标准合格标准，

6、需要进行返工或修复处理，经处理后基本不影响使用功能、使用年限。一般事故-直接经济损失在5 5万元及以上，万元及以上，3030万元以下万元以下。施工质量红线施工质量红线红线内容1.项目工程部质量管理行为2.防渗漏3.模板支撑系统4.钢筋工程5.混凝土工程6.砌筑及二次结构7.内外墙面装修违反施工红线处理原则1 1、三三流程（流程（1 1项）项）二二流程流程FXHQ-YF-LC-03FXHQ-YF-LC-03方兴地产施工样板管理流程方兴地产施工样板管理流程施工样板管理流程施工样板管理流程-9-1 1一级样板定义一级样板定义：销售样板间；进场的集中样板区集中样板区（在工人进入施工现场的必经道路上，分

7、阶段实施结构、砌筑、抹灰、门窗、外墙、防水等）；实楼工艺样板间；毛坯交房样板毛坯交房样板（高层或多层第一个标准层）；外墙外墙主立面1个单元的两层或别墅等低密度产品的一个主立面；批量装修交房实体样板房交房实体样板房；精装大堂、电梯厅精装大堂、电梯厅；500平米的园林园林样板样板（经营单位可根据项目特点做适当调整，但样板区必须包含道路、铺装、绿植等项目）。一级样板验收流程：一级样板验收流程：计划计划项目工程部编制一级样板实施计划审核后，报产品研发部备案实施实施项目工程部按配置标准、图纸实施样板过程实测实量、技术管控方案、成品保护等内部内部 验收验收地区公司各职能部门参与验收形成一致的验收意见、会议

8、纪要停止停止验收验收各职能验收通过后，邀请产品研发部参与验收形成一级样板验收意见过程过程 控制控制依据样板验收意见，大面积实施过程监督、检查四四指引（指引（1212项）项）FXHQ-YF-ZY-02FXHQ-YF-ZY-02方兴地产工程质量评估管理指引方兴地产工程质量评估管理指引四四指引指引FXHQ-YF-ZY-03FXHQ-YF-ZY-03方兴地产读图、讲图管理指引方兴地产读图、讲图管理指引 FXHQ-YF-ZY-04FXHQ-YF-ZY-04方兴地产项目工程复盘管理指引方兴地产项目工程复盘管理指引 FXHQ-YF-ZY-05FXHQ-YF-ZY-05方兴地产项目工程推演管理指引方兴地产项目

9、工程推演管理指引 FXHQ-YF-ZY-06FXHQ-YF-ZY-06方兴地产设计、工程质量资料管理指引方兴地产设计、工程质量资料管理指引 FXHQ-YF-ZY-07FXHQ-YF-ZY-07方兴地产酒店项目验收管理指引方兴地产酒店项目验收管理指引 FXHQ-YF-ZY-08FXHQ-YF-ZY-08方兴地产防渗漏管理指引方兴地产防渗漏管理指引 FXHQ-YF-ZY-09FXHQ-YF-ZY-09方兴地产监理管理标准化指引方兴地产监理管理标准化指引 FXHQ-YF-ZY-10FXHQ-YF-ZY-10方兴地产开发项目工程管理启动会操作指引方兴地产开发项目工程管理启动会操作指引 FXHQ-YF-

10、ZY-11FXHQ-YF-ZY-11方兴地产成品保护管理指引方兴地产成品保护管理指引 JMHQ-CP-ZY-21JMHQ-CP-ZY-21中国金茂监理单位考评管理指引中国金茂监理单位考评管理指引JMHQ-CP-ZY-22JMHQ-CP-ZY-22中国金茂施工技术文件分级审查管理指引中国金茂施工技术文件分级审查管理指引掌握工程项目总体质量及风险状态。辅助工程管理者明确改进和提升方向。促进工程质量水平提升、质量风险下降。推动工程质量管理“精细化”。A为良好，B为可控，C为风险高，D为严重风险。评估目的评估目的关键质量控制为促进公司工程质量水平提升工程质量水平提升，本着奖励先进奖励先进、督促提升督促

11、提升的原则，根据各项目的工程质量评估排名，采取经济奖罚措施。每季度工程质量评估成绩排名在前三名的项目前三名的项目：第一名第一名奖励项目工程部人民币5 5万元万元整；第二名第二名奖励项目工程部人民币3 3万元万元整；第三名第三名奖励项目工程部人民币1 1万元万元整。工程质量评估奖罚：工程质量评估管理指引工程质量评估管理指引1 1工程质量评估管理指引（续）工程质量评估管理指引（续）1 1按阶段分类按阶段分类0.0000.000以上和以上和以下以下0.0000.000以下检查以下检查0.0000.000以上以上检查检查实测实量表观质量工艺及观感（含机电）监理、总包资料监理、总包资料甲方资料甲方资料重

12、大风险项（只包含渗漏风险及样板点评）重大风险项按业态分类按业态分类住宅项目住宅项目住宅住宅(包含销售型包含销售型商业、公寓及写商业、公寓及写字楼字楼)权重分配权重分配标段综合标段综合得分得分实测实测工艺及观感工艺及观感（含机电）（含机电）内业质量内业质量风险扣分风险扣分70%70%20%20%10%10%大型商业、酒店项目大型商业、酒店项目大型商大型商业、酒业、酒店店按机电按机电阶段划阶段划分分权重分配权重分配标段综合标段综合得分得分实测实测机电机电工艺及工艺及观感观感内业质量内业质量风险扣分风险扣分预留预预留预埋埋70%70%20%20%10%10%机电安机电安装阶段装阶段30%30%40%

13、40%20%20%10%10%风险扣分风险扣分标段综合标段综合得分得分工艺及观感质量工艺及观感质量 （20%20%）增加钢筋工程、模板工程、二次结构、装饰装修、机电等工艺工法评估内容。检查项为52大项。调整表观质量评分调整表观质量评分工程质量评估管理指引（续）工程质量评估管理指引（续）1 1风险评估：关键指标扣分标准风险评估：关键指标扣分标准工程部工程部/监理监理/总包资料：总包资料：体系资料、技术和管理行为资料。工艺及表工艺及表观质量：观质量：土建工程、装修工程、机电安装。实测实量：实测实量：尺差控制、定尺加工、防渗漏、防空鼓/裂缝、机电安装、钢结构、幕墙。项目综合得分为标段实测实量项目综合

14、得分为标段实测实量、工艺及观感、工艺及观感质量、风险评估、资料质量、风险评估、资料得分组成得分组成实测实量70%工艺及观感（含机电）20%内业质量10%关键关键指标指标扣分扣分关键指标质量评定级别关键指标质量评定级别C C风险类风险类 D D类风险类风险 防渗漏管理防渗漏管理 减去3 3分减去5 5分上季度重点项目整改闭合上季度重点项目整改闭合减去2 2分减去4 4分工艺观感工艺观感 减去1 1分减去3 3分空鼓开裂空鼓开裂 减去1 1分减去3 3分成品保护成品保护 减去1 1分减去3 3分样板实施情况样板实施情况减去1 1分/材料风险材料风险减去1 1分减去3 3分重大质量隐患重大质量隐患减

15、去5 5分减去1010分总计扣分总计扣分 32分目的：目的：为预控项目工程各项工作合理、有序进行，预控项目工程的进度、质量、HSE、成本管理等各项业务相互支撑及目标实现，为项目施工总承包的招标提供技术支持。开发项目工程管理启动会操作指引开发项目工程管理启动会操作指引 2 2工程管理启动会汇报的编制工程管理启动会汇报的编制编制的前提条件：项目定位报告、规划设计方案、合约规划等。项目工程管理启动会文件按项目分期进行编制，应在当期工程管理启动会召开前编制完成。项目工程管理启动会文件，应由项目工程主管领导牵头主抓，工程部经理负责执笔编制，项目相关部门进行配合。项目工程管理启动会文件关于对施工总承包单位

16、的各项要求应纳入相应的施工总承包招标文件，并最终进入相应的合同文件。项目工程管理启动会文件应由项目工程部负责在施工总承包招标发标前40日历天编制完成且通过区域公司审批（项目公司通过公司产品研发部的审批），并满足项目运营目标计划的各项要求。项目工程施工总承包进场后1个月内，工程管理启动会由项目工程部负责与施工总承包及监理单位共同完成修订。修订后的工程管理启动会由项目公司工程主管领导审批通过后报区域公司工程管理责任部门备案（项目公司向公司产品研发部备案）。工程管理启动会汇报的主要工程管理启动会汇报的主要内容内容项目概况组织架构 施工组织进度管理 质量管理HSE管理 信息管理 营销(客服)配合 设计

17、配合 商务配合风险管理 竣工备案总包管理p目的：目的：工程过程中在工程整体实施方案（启动会）基础上对各分部分项工程进行研讨论证，保证工程正常实施的前提下，提高工程管理的标准化程度，并完善整体的工程管理方案。项目工程推演管理指引项目工程推演管理指引3 3工程推演内容：工程推演内容：1.项目简介2.推演思路简介 3.工程主线推演 a.整体推演 b.二次结构工程推演 c.精装修工程推演 d.外墙工程推演e.幕墙及外窗工程推演f.机电工程推演 g.市政工程推演 h.园林工程推演 i.各阶段施工状态及交通组织推演j.工程验收及资料管理推演 k.交房及维修保障推演 4.重难点工作分析 5.风险分析及预案

18、6.其它1.专业基本情况说明2.平面布局3.标段划分4.WBS分解及进度计划5.材料生产加工及进场计划6.劳动力需求计划7.交场安排及工作计划8.主要工艺节点做法及管控动作9.主要材料质量控制要求及管控动作10.测量管控动作11.专业间重难点分析及应对方案12.风险分析及应对方案13.其它各专业工程推演主要内容p 复盘：复盘：棋类术语，指对局完毕后，复演该盘棋的记录，以检查对局中招法的优劣与得失关键。通过复盘，当某种熟悉的类似的局面出现在你的面前的时候，你往往能够知道自己将如何去应对。过去究竟发生了什么？过去究竟发生了什么？这里面有哪些深层次的原因？这里面有哪些深层次的原因？以后如何面对和改进

19、？以后如何面对和改进？总结模板总结模板问题描述问题描述 图片示例原因分析原因分析技术原因管理原因防止措施防止措施事前控制事中控制事后整改或应对专业类别案例案例1幕墙工程8项2土建工程7项3精装修工程32项4机电、水暖工程强电施工类3项弱电施工类3项水暖施工类10项5市政、园林工程市政工程类18项园林工程类35项合计合计116116项项 已完的项目，如果能给你一次再来的机会，你会怎么干？项目工程复盘管理指引项目工程复盘管理指引4 4p复盘：复盘：“前事不忘，后事之师”，只有深入分析每个问题点的内在原因，才能举一反三，系统改进，才能将经验教训变成宝贵的财富，促进提升。质量质量问题问题现场管现场管理

20、问题理问题进度进度问题问题设计选型不合理材料管控不到位合约要求不到位承包商管理不到位监理管理不到位建设方管理不到位施工工艺不合理施工操作不到位因抢进度忽略质量管理施工组织不到位施工组织不到位计划编制不到位资源组织与投入不到位风险分析与处理不到位专业配合不到位成品保护不到位现场协调不到位各方专业能力问题管理体系不健全不科学质量检查、验收及整改不到位 秦人不暇自哀，而后人秦人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鉴之，哀之；后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。亦使后人而复哀后人也。阿旁宫阿旁宫赋赋（唐（唐.杜牧）杜牧）经验教训的最大价值在后经验教训的最大价值在后期的管理提升及应用，而不是期的管理提

21、升及应用，而不是简单的过程盘点。简单的过程盘点。项目工程复盘管理指引（续）项目工程复盘管理指引（续）4 4p 读图讲图目的读图讲图目的各方管理人员专业度不够，不看图、不用图、不查图，图纸会审流于形式；规范项目设计部、工程部看图工作，促进项目设计部、工程部、监理单位、施工单位对图纸理解，分析施工重难点，确保图纸正确应用。编制计划编制计划施工单位上报读图讲图月度计划监理单位及甲方编制读图讲图月度计划，做为施工单位补充读图讲图读图讲图对施工图纸进行查看、理解讲解读图概况及发现的问题以会议形式召开；提前准备PPT问题分析问题分析分析图纸中本专业问题分析图纸中专业之间问题对重难点问题分析及解决措施（措施

22、应包含节点做法、照片）问题解决问题解决共同讨论并明确意见必要时联系设计单位解决完善台账完善台账会议纪要会签PPT存档、会议签到表存档、问题解决后归档【案例案例1 1】亦庄项目示范区工程亦庄项目示范区工程读图讲图，全方兴北京读图讲图，全方兴北京工程系统进行观摩。各项目工程部全部实施，监理单位、工程系统进行观摩。各项目工程部全部实施，监理单位、施工单位内部也自发开展读图讲图活动。施工单位内部也自发开展读图讲图活动。读图、讲图管理指引读图、讲图管理指引5 5p定义：定义：工程资料主要是指涉及施工图出图后图纸资料，施工阶段、竣工验收的过程中形成的文件材料、图纸、图标、计算材料、声像材料等各种形式的信息

23、总和。p目的：目的：对项目工程内业资料进行有效管理，过程中做好工程资料的收集、整理、分类、流转、利用、归档，确保工程项目资料的真实、及时、准确、完整，建立可“追溯的”质量管理体系。工程部过程资料目录设计、工程质量资料管理指引设计、工程质量资料管理指引6 6建设单位内部对施工文件审批p 规范资料控制行为规范资料控制行为通过图纸分发，控制图纸版本、替代行为，避免图纸混乱。对施工单位施工组织设计、技术方案审批，预控施工单位质量行为。审核交建设单位、物业单位施工档案和竣工图纸，控制资料真实性。设计、工程质量资料管理指引（续）设计、工程质量资料管理指引（续）6 6验收意见表验收意见表北京万丽酒店北京万丽

24、酒店丽江君悦酒店丽江君悦酒店p目的：目的：为了规范酒店项目的竣工验收管理，明确验收的标准、范围及要求。制订指引指导方兴地产建设的酒店验收工作。验收区域验收区域客房区域、公共区域、餐饮及宴客房区域、公共区域、餐饮及宴会会议区域、厨房及配餐区域、会会议区域、厨房及配餐区域、娱乐休闲区域、后场区域、酒店娱乐休闲区域、后场区域、酒店配套景观区域。配套景观区域。验收内容验收内容精装验收内容、景观验收内容、机电精装验收内容、景观验收内容、机电验收内容验收内容验收标准验收标准满足人身安全和安防系统标准满足人身安全和安防系统标准环保标准环保标准工程质量标准工程质量标准酒店项目验收管理指引酒店项目验收管理指引7

25、 7流程步骤工作任务简述工作标准责任部门工作记录1.编制项目工程部编制验收计划项目工程部按工程进展和运营计划书要求编制验收计划项目工程部验收计划2.审核经营单位工程主管部门审核验收计划经营单位工程主管部门按项目工程进展及项目运营计划书审核项目工程部报审的验收计划经营单位工程主管部门确认的验收计划3.备案经营单位工程主管部门将审核通过的竣工验收计划报产品研发部备案经营单位工程主管部门对验收计划予以审核确认，须符合项目工程进展及运营计划书要求经营单位工程主管部门竣工验收计划4.过程各项验收及竣工专项验收项目工程部过程组织酒店管理公司及其他参与验收单位进行分项验收、专项竣工过程各分项验收须定期与酒店

26、管理公司沟通，分项工程须通过酒店管理公司验收；完工后项目工程部组织各专项验收，并通过相关政府部门验收项目工程部验收证明材料5.过程分项验收经营单位相关职能部门参与过程分项工程验收过程各分项工程验收，由各职能部门视重要程度选择参与经营单位工程主管部门分项验收记录6.飞检、季度质量评估总部产品研发部对酒店项目实施飞行检查、季度质量评估按照7.专业顾问公司评估、验收项目工程部组织相关专业顾问公司对酒店项目进行评估、验收项目工程部组织相关专业顾问公司对酒店项目的各个专业、专项进行评估、验收，并汇总相关验收意见项目工程部评估或验收报告8.经营单位各职能部门（含金茂集团）验收经营单位工程主管部门组织各职能

27、部门对酒店项目进行联合验收经营单位主管部门组织各职能部门（含金茂集团）对酒店项目进行联合验收，并将验收意见汇总给项目工程部项目工程部、经营单位工程主管部门联合验收报告15.经营单位工程主管部门监督整改经营单位工程主管部门监督整改经营单位工程主管部门依据酒店管理公司验收意见监督相关单位实施整改经营单位工程主管部门16.移交酒店管理公司项目工程部向酒店管理公司移交项目工程部根据酒店管理公司验收意见整改完成后，邀请酒店管理公司进行销项验收，并向酒店管理公司移交项目工程部移交单p目的：目的：为了规范建设酒店项目在样板间验收、过程验收和竣工验收阶段的流程和各相关单位的工作任务和标准，规定了酒店项目的验收

28、管理流程。酒店项目验收管理指引（续）酒店项目验收管理指引（续）7 7预控：设计院管理要点二次设计管理要点防渗漏材料预控管理要点防渗漏施工预控管理要点监控管理监理单位管理要点施工单位管理要点防渗漏节点做法过程管理依据项目特点明确重要和基本验收工序点重要工序的检查记录防渗漏施工验收管理屋面淋水试验有防水要求的楼地面蓄水试验外墙淋水试验外门窗淋水试验实验渗漏维修雨后排查p管控原则：管控原则：“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”制度体系中唯一一个要求建设单位100%检查验收的分项工程。工艺样板评审记录节点验收（旁站）记录闭水、淋水、雨后排查记录防渗漏管理指引防渗漏管理指引8 8明确成品保护总

29、包单位成品保护的责任合理安排工序招标阶段成品保护的相关工作工程实施阶段成品保护管理成品保护的失效管理p目的：目的：为有效降低客户投诉，规范工程成品保护行为，确保施工过程中成品、半成品得到有效保护，防止并减少损坏、破坏或丢失，以及保护和修复责任得以恰当的归属和落实。p成品保护定义：成品保护定义：为防止工程中已施工（安装）完成的成品、半成品在工序衔接、交叉作业、竣工验收前等施工全过程发生的碰撞、腐蚀、污染、人为破坏、丢失等造成材质损伤、功能损失及质量缺陷所采取的保护措施和管理手段，是工程质量管理的重要环节。成品保护管理指引成品保护管理指引9 9p目的：目的：为规范各阶段监理单位工作管理，提高监理工

30、作积极性，实现工程质量管理目标。提供管理监理单位工作各阶段的工具模板，规范项目管理工作。招标和施工准招标和施工准备阶段的监理备阶段的监理工作管理工作管理施工阶段的监施工阶段的监理工作管理理工作管理保修阶段的监保修阶段的监理管理理管理监理管理细则监理管理细则要求要求甲方管理监理应该做什么？甲方需要监理做什么？什么才是合格的监理？把监理塑造成把监理塑造成为一道保护质为一道保护质量的屏障！量的屏障！监理管理标准化指引监理管理标准化指引1010监理单位考评管理指引监理单位考评管理指引1111目的：目的：为提升监理单位对项目工程的管理能力，提高监理工作积极性，强化对监理单位管理力度，促进监理单位在项目工

31、程管理中发挥更大作用，实现工程目标，特制定本管理指引。考评分项考评分项权重小计权重小计权重比例权重比例检查说明检查说明备注备注组织架构5%5%监理组织架构及人员检查得分内部管理5%5%监理内部管理检查得分质量管理40%10%监理质量管理资料检查得分30%本项得分同中国金茂对项目工程及HSE部质量评估得分中国金茂质量评估排名为前、后三名的分别加减5、3、2分HSE管理20%20%本项得分同中国金茂对项目对应总包HSE检查得分中国金茂对应总包排名为前、后三名的分别加减5、3、2分成本控制5%5%监理成本控制检查得分进度控制15%15%监理进度控制检查得分工作配合10%10%项目工程及HSE部对监理

32、单位配合力度评分由项目工程及HSE部经理打分监理单位考评表考核得分得分90分80分得分90分75分得分80分65分得分75分60分得分65分得分60分考核评价优秀良好中等一般差很差考核应用可实施奖励不实施奖励连续2次 建议调整建议更换监理工程师评价奖金：奖金：奖金发放方式及方案由各经营单位确定，相关内容可加入监理招标技术文件及合同文件。由总监理工程师发放到现场监理人员（建设单位人员须在场）；监理单位不得干预，不得将该部分奖金从监理人员工资中扣除，不能用业主奖励代替监理公司内部奖金制度，否则项目工程及HSE部将以扣除涉及费用的三倍对监理单位进行罚款，罚款金额从监理费中直接扣除。施工技术文件分级审

33、查管理指引施工技术文件分级审查管理指引1212目的：目的：为为了明确中国金茂各经营单位、项目公司工程及相关职能部门对施工技术文件审查的责任和权限；合理划分施工技术文件审查权责；提高工作效率；提升工程质量；使施工技术文件审查流程有序运行；特制定本指引。例例分级分级分流程分流程五五技术要求（技术要求（1212项）项）JMHQ-CP-YQ-GC-01中国金茂项目门窗洞口尺寸偏差控制关键技术要求 JMHQ-CP-YQ-GC-02中国金茂项目工程质量实测实量操作技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-03中国金茂项目防渗漏节点技术要求 JMHQ-CP-YQ-GC-04中国金茂项目防开裂节点技术要求 JMHQ

34、-CP-YQ-GC-05中国金茂项目成品保护技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-06中国金茂项目住宅外门窗质量控制技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-07中国金茂项目防火门配置技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-08中国金茂项目模板工程施工关键技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-09中国金茂项目主体结构阶段机电预留预埋施工关键技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-10中国金茂项目回填土工程施工关键技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-11中国金茂橱柜深化设计、供应及安装工程招标技术要求 五五技术要求技术要求JMHQ-CP-YQ-GC-11中国金茂项目模板工程施工关键技术要求 1 1技术要求综述技术

35、要求综述目的：从源头抓起，规范施工过程中施工工艺，降低质量风险。目的：从源头抓起，规范施工过程中施工工艺，降低质量风险。工程施工工艺要求的前置输出工程施工工艺要求的前置输出施工关键技术要求施工关键技术要求针对施工过程中难重点，总结检查中发现薄弱点，归纳总结、吸取教训，整理适合中国金茂特点的企业工艺标准要求，图文并茂，方便一线员工学习、理解，服务于现场质量管理。工程关键节点控制要点工程关键节点控制要点作为输入条件，在设计、招标、施工准备阶段作为设计成果标准、招标技术要求及施工质量标准的前置要求；同时，也可为设计成果审查及施工现场检查提供指导。门窗洞口尺寸偏差控制关键技术要求 2目的：目的：明确针

36、对门窗洞口尺寸偏差控制的技术及管理要求；降低质量风险，提升工程质量，提高客户质量满意度。洞口洞口类别洞口完成面洞口完成面检测部位部位洞口中心洞口中心线允允许偏差偏差宽、高、高尺寸尺寸允允许偏差偏差外外门窗窗洞口洞口混凝土结构面10mm-5，10mm砌筑面10mm-5，10mm内内门窗窗洞口洞口精装交房（洞口不抹灰）混凝土结构面-10,10mm砌筑面-10,10mm毛坯交房（洞口抹灰）抹灰面-10,10mm门窗洞口模板定位示意图门窗洞口模板定位示意图 门窗洞口尺寸留置原则：门窗洞口尺寸留置原则：1 1、外门窗洞口尺寸要求：外门窗洞口尺寸要求：外门窗洞口结构尺寸即为图纸尺寸，洞口尺寸一般不考虑因装

37、饰等原因而放大（企口等特殊做法除外），门窗加工尺寸应考虑缩尺。2 2、内门洞口尺寸要求：内门洞口尺寸要求：内门洞口尺寸在结构施工阶段宜考虑放尺，根据各项目装饰面层厚度实际情况在施工方案中确定，放尺尺寸方案应经甲方项目工程部审批。毛坯竣工交房室内门洞口应考虑放尺，完成面尺寸为图纸尺寸。户门及其他有特殊要求的门洞口预留装饰层厚度，放尺尺寸还需与设计部门复核确认，且应满足当地规范及验收要求。工程质量实测实量操作技术要求3p实测实量编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注）p实测实量体系内容概括：尺寸控制篇、定尺加工篇、表观质量篇、防空鼓开裂篇、防渗漏篇尺寸控制篇、定尺加工篇、表观质量篇

38、、防空鼓开裂篇、防渗漏篇实测实测实量体系（住宅）实量体系（住宅）用数据说话！用数据说话！住宅项目实测实量总体框架钢筋工程混凝土结构工程砌筑工程抹灰工程设备安装涂饰工程墙面饰面砖工程地面饰面砖工程木地板安装室内门铝合金门窗防渗漏工程防空鼓/开裂工程玻璃幕墙工程工程质量实测实量操作技术要求3p调整：调整：针对公建项目的评估体系，增加了钢结构工程、通风与空调工程、给排水工程、电气工程、消防工程、幕墙工程等实测实量指标。实测实测实量体系实量体系（公建）（公建）公建项目实测实量总体框架公建项目实测实量总体框架混凝土工程钢结构工程砌筑工程抹灰工程给排水工程强电工程通风空调消防工程防渗漏工程涂饰工程饰面砖工

39、程幕墙工程防开裂工程墙地面饰面工程实测实测实实量检查比例要求：施工单位量检查比例要求：施工单位100%100%，监理单位，监理单位30%30%，建设单位，建设单位15%15%。工程质量实测实量操作技术要求3举例：顶板水平度极差（砼结构）举例：顶板水平度极差（砼结构）1.指标说明：选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5 个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。2.合格标准：0，15mm。（国标0，20mm）3.测量工具：激光扫平仪、具有足够刚度的5 米钢卷尺（或2 米靠尺、激光测距仪）。4.测量方法和数据记录：同一功能房间砼顶板作为1 个实测区，累计实测实

40、量10 个实测区。使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。同一实测区距顶板天花线约30cm 处位置选取4 个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1 个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5 个垂直距离。以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。偏差值15mm 时实测点合格；最大偏差值20mm 时，5 个偏差值（基准点偏差值以0 计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5 个计算点。最大偏差值20mm 时，5 个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5 个计算点。5.示例：目的：控制模板支撑质量，避免顶板抹灰空鼓、脱落。选取的选取的5 5各点目

41、的为：中心控各点目的为：中心控制起拱四周控制支撑与墙体制起拱四周控制支撑与墙体距离距离项目防渗漏节点技术要求 4p目的：目的：为了规避系统问题，减少交付风险。p形式：形式：以节点构造、正反面照片、质量控制关键点、禁止做法形式，明确防渗漏节点技术要求，并要求各区域、项目公司依据地域特点完成本单位的防渗漏管理实施细则。节点构造原理图节点构造原理图图片图片/说明说明质量控制关键点及说明质量控制关键点及说明质量控制禁止做法质量控制禁止做法1.反坎应与结构板混凝土一起浇筑，原则上避免二次浇筑。如不能一次浇筑，则在浇筑变形缝反坎前必须将下部混凝土凿毛并充分润湿。2.防水层及附加层应盖过变形缝，搭接宽度按规

42、范要求。3.变形缝上不应种植，变形缝墙体应高于种植土，可铺设盖板作为园路。4.防水层应粘贴在结构墙体（结构墙体修补、打磨，保证平整度）上。5.应注意变形缝阴阳角及高低跨的处理。6.屋面其他做法同种植屋面。7.设置泛水部位应设置宽度大于300mm的缓冲带（明沟、卵石带等）；优先选用宽度500mm排水明沟，利于检修和排水。1.屋面变形缝反坎禁止砌筑。2.防水层阴角禁止直角弯折。3.禁止将反坎（立面）防水层粘贴在墙体保温层外侧。4.禁止将变形缝设置在屋面种植回填土以下（禁止跨缝种植）。5.禁止保温层施工打钉固定。6.禁止变形缝高度不足。防渗漏体系防渗漏体系_平屋面平屋面种植屋面变形缝种植屋面变形缝结

43、合园路结合园路编号编号ZW04ZW04下图：种植屋面变形缝在回填土下，且做法不规范，造成渗漏隐患。项目防开裂节点技术要求 5p目的：目的：为防止工程质量通病，减少业主投诉敏感点，结合先进地产的经验及方兴项目特点编制各专业、工序防开裂节点技术要求。p通过防开裂节点构造、优秀照片、质量控制关键点及禁止做法的形式，明确防开裂技术要求。节点构造原理图节点构造原理图图片图片/说明说明质量控制关键点及说明质量控制关键点及说明质量控制禁止做法质量控制禁止做法1.预留预埋点位保证位置准确，各线盒高度一致；2.二次结构配管使用切割机进行施工，严禁直接剔凿；3.采用高强石膏进行86盒四周找方；4.线盒周边封堵、抹

44、平不能一次性完成；5.线盒周边增加网格布；6.粉刷石膏施工前应对底盒进行必要的临时封堵。1.二次结构管线施工严禁直接剔凿；2.线盒周边固定禁止一次性封堵、抹平完成，保证底层干透再进行抹平。防开裂体系防开裂体系_精装篇精装篇墙体线盒周边墙体线盒周边编号编号JZ01JZ01项目成品保护技术要求6p目的：目的：为有效降低客户投诉，规范工程成品保护行为，确保施工过程中成品、半成品得到有效保护，防止并减少损坏、破坏或丢失，为项目在招标、施工过程提供技术支持。p通过优秀做法照片及控制关键点说明，明确成品保护的标准、做法。图片图片/说明说明成品保护控制关键点及说明成品保护控制关键点及说明1.砖在装运过程中应

45、轻搬轻放，不得随意倒掷、抛摔，以免因砖（砌）块受损而影响墙体砌筑质量。2.在砌筑围护工程中，水电专业及时配合预埋管线，以避免后期剔凿对结构质量造成隐患。3.墙面要随砌随清理，防止砂浆污染，雨季施工时要用塑料布及时覆盖已施工完毕的墙体。4.沉降缝砌筑时要随砌随清理沉降缝侧多余砂浆，防止砂浆掉入沉降缝中，使沉降缝起不沉降变形的作用。5.在构造柱、圈梁、模板支设时，严禁在砌体上硬撑、硬拉。6.需要预留预埋的线盒管道铁件、门窗框应同砌体有机配合，做好预留预埋工作。7.砌体完成后按标准要求进行养护。8.冬雨期间施工按要求进行覆盖保护，保证砌体成品质量。9.不得随意开槽打洞，重物重锤击撞。注：因各地区使用

46、砌砖种类不同，以上只代表成品保护的示意图，并未表示使用砌块的种类或要求。成品保护成品保护-土建篇土建篇砌筑工程砌筑工程编号编号TJ04TJ04项目住宅外门窗质量控制技术要求7p目的：目的：为确保项目设计、采购、施工过程中明确外门窗的技术要求，达到抗风压、水密性、气密性、保温、隔声、采光、安全等方面的性能要求，避免外门窗工程常见问题的反复发生，编制外门窗技术要求。p输出标准：输出标准：通过构造图、优秀做法照片、质量控制关键说明等简单易懂的明确了各项外窗控制技术要求，可作为项目招标、合同技术文件使用。项目防火门配置技术要求8质量检查发现在施项目消防门：公共区域内的防火门品质与装修档次不匹配，影响项

47、目品质感。疏散通道防火门带锁、无亮窗不便于使用。1 1防火门配置标准：防火门配置标准：1.1 设计管理部门应根据防火门所在部位、用途按规范配置防火门的等级。1.2 设计管理部门应根据防火门所在部位、用途制定相匹配标准，如材质、亮窗等。1.3 配置标准应满足规范、客户使用功能和客户外观感受要求。2 2防火门加工要求：防火门加工要求：2.1 防火门应工厂加工完成后，现场安装。尽量避免现场二次加工。p目的：目的：为确保项目设计、订货、施工过程中明确防火门搭配功能，明确不同使用位置、不同使用需求的防火门配置标准，编制配置技术要求，以明确各项目在防火门配置上的技术要求。项目模板工程施工关键技术要求9p目

48、的：目的：明确模板施工中关键施工技术要求，降低事故隐患，提升工程质量，提高客户质量满意度。技术要求包括：1.施工方案要求2.材料选择3.模板集中加工4.模板清理5.定位放线6.顶板模板搭设7.墙柱模板搭设8.洞口模板搭设9.楼梯模板搭设10.模板拆除11.混凝土顶板厚度控制12.禁止做法主体结构阶段机电预留预埋施工关键技术要求10目的：目的：配合模板工程施工，明确在主体结构施工阶段机电预留预埋的关键技术要求，提高工程施工质量。项目回填土工程施工关键技术要求11p目的：目的：明确回填土施工中关键施工技术要求，降低事故隐患提升工程质量，提高客户满意度；。回填土质量要求回填土质量要求尽量采用同类土回

49、填,并控制土的含水率在最优含水率之内.若采用不同的土,应按土类有规则的分层铺填.将透水性小的土置于透水性大的土层之上；严格控制每层的回填厚度，禁止汽车将回填土直接卸载在基坑中；严格控制回填土的质量，控制含水量、夯实遍数等，防止回填土下沉；回填土应按规定每层取样测量夯实后的干容重，在符合设计或规范要求后才能回填上一层；回填灰土时必须逐层回填，并且严禁用水浇使土下沉的所谓“水夯法”；深浅两基坑（槽）相交时，应先填夯深基础，填至浅基坑相同的标高时，再与浅基础一起填夯；如必须分段填夯时，先施工段落按1：5修坡填夯，然后按高宽比为1：5，上下层错缝距离不小于1.0m，将阴影部分土方挖除，形成搭接台阶；如

50、出现“橡皮土”现象，所有“橡皮土”需挖掉重新回填夯实；橡皮土处理措施：需挖去“橡皮土”，重新填好土或级配砂石夯实；管沟下部、机械夯实的角隅，墙与地坪、散水的交接处，需要采用人工夯实，控制夯实质量；尽量避免在雨天进行填方的施工，如果必须进行施工时，可以采用碎石类土、砂土、石屑等填料；现场应有防雨和排水措施，防止地面水流入基坑中；已填好的土如遭水浸，应把稀泥铲除后，方能进行下一道工序；填方尽量留一些沉降下沉高度（总高度）,砂土留 1.5%H ,粉质粘土留3%-3.5%H；进行下道工序施工前找平标高。检查密实度：回填土每层填实后，应按规范规定进行环刀取样，测试回填土的质量密度，在施工过程中应严格执行