房地产公司硅谷模式项目开发讲解.ppt

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1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号中国地产全新模式“硅谷模式”绝对保密外部报告精选之本报告是严格保密的。2前期提案回顾硅谷模式认同&保障体系一轮提案二轮提案本报告是严格保密的。3本轮提案的背景本轮提案的背景经过两轮沟通，世联与融科达成共识：共同打造中国房地产开发新经过两轮沟通，世联与融科达成共识：共同打造中国房地产开发新模式模式硅谷模式硅谷模式新命题新命题：“硅谷模式硅谷模式”深化解析深化解析营销模式建议：如何在市场中建立营销模式建议：如何在市场中建立“硅谷模式硅谷模式”

2、开启中国全新地产模式共识回顾1 1 硅谷模式定义硅谷模式定义演绎硅谷模式演绎硅谷模式2 2 硅谷模式解析硅谷模式解析硅谷模式硅谷模式KPI世联本轮报告解决：世联本轮报告解决：3 3 硅谷模式构建硅谷模式构建建立硅谷模式建立硅谷模式4 4 硅谷模式营销硅谷模式营销传播硅谷模式传播硅谷模式本报告是严格保密的。4解决问题之前，我们先来看一下，我们将要与之并立于中国地产界的两种地产开发模式。本报告是严格保密的。5中国商业地产成功范例万达模式核心竞争力订单式商业项目开发之初，90%以上商户已全部确定运作模式产品与产业全面匹配对于项目中的所有产品类别均有相关产业支撑模式发展KPI地段+品牌+订单+运营1、

3、核心地段打造，城市地标；2、大量自持物业，给予客户最大信心；3、标志性物业引领，酒店、集中式商业4、建立核心价值万达既城市商业中心5、订单式商业，降低成本，建立市场信心6、全产业链支持，建立保证项目运作的运营实力本报告是严格保密的。6中国旅游地产成功范例华侨城模式模式KPI1、大旅游理念，“旅游+地产”开发模式，旅游业务带来稳定现金流,地产业务快速回笼资金 2、完善合理，相辅相成，具有自身发展能力的的功能规划的带来全新模式的成功建立华侨城模式样板华侨城模式样板东部华侨城发展路径及关键东部华侨城发展路径及关键KPI本报告是严格保密的。7定义定义“硅谷模式硅谷模式”1A.A.“硅谷生活硅谷生活”探

4、秘探秘B.B.“硅谷生活硅谷生活”价值演绎价值演绎作为中国地产界的新模式，作为中国地产界的新模式，“硅谷模式硅谷模式”将带来怎样的生活？将带来怎样的生活？本报告是严格保密的。8要定义硅谷模式，首先要从榜样“硅谷”开始，探究硅谷带来的生活模式是什么样的？本报告是严格保密的。9p硅谷不是个城市，也不是个小山谷，也不生产硅。它是一块地带，这块地带在地理上很难给出地带，这块地带在地理上很难给出一个绝对分明的界限。一个绝对分明的界限。它位于美国的西海岸北加州。即旧金山以南，圣克鲁斯以北的狹长地带，这个地带总面积为3800平方公里，核心地带南北长48公里，宽16公里，面积800平方公里，这个核心地带就是世

5、界闻名的硅谷，它是旧金山湾区旧金山湾区的一部分。p所谓旧金山湾区是包括旧金山在内的九个县的总称，这九个县又有101个城镇组成。美国的城市大的很大如纽约，旧金山，小的很小如中国的乡镇，但也称市。硅谷虽不是个具体城市，但它是硅谷虽不是个具体城市，但它是湾区城市的一个子集湾区城市的一个子集。p硅谷的中心地带的主要城市包括括圣荷西，圣荷西，圣塔克拉拉，桑尼维尔，库柏诺，山景城，苗圣塔克拉拉，桑尼维尔，库柏诺，山景城，苗必达必达等。其中圣荷西是硅谷地理中心，称为硅谷的首都，圣塔克拉拉称为硅谷的心脏，山景城称为硅谷的摇篮，东湾称为硅谷的东大门。“硅谷”生活探秘山景城（mountain view）硅谷本报告

6、是严格保密的。10圣荷西圣荷西 “硅谷首都硅谷首都(Capital of(Capital of Silicon Valley)Silicon Valley)”，产业核心区，产业核心区关键词：关键词：百家世界知名的大公司百家世界知名的大公司：IBM、Acer、富士通、日立、Infineon、三星、西门子、索尼电子都在圣何塞市设立分公司或研发中心。最贪婪的城市第一名最贪婪的城市第一名：1.57个富豪/每十万居民经济高速发展且富有活力经济高速发展且富有活力：美国的第二大出口基地,全美家庭户均可支配收入最高，被美国的新闻媒体评为高科技城;在商业(Business)杂志对美国各地今后十年创造高工资、高技

7、能工作岗位的能力评估中，圣何塞市列第二位。在财富(Fortune)评选“美国就业最佳公司”中，前l0名中有2个公司的总部设在圣何塞市，分别是Adobe和Xilinx牢固占据地理位置和产业结构双核心牢固占据地理位置和产业结构双核心 山景城山景城 pk 圣荷西：圣荷西：享受圣荷西科技中心利好享受圣荷西科技中心利好保持距离，避免产业影响保持距离，避免产业影响享受享受“慢慢”生活生活山景城，紧邻产业首都的“硅谷生活”享受科技，远离科技，不做圣荷西！本报告是严格保密的。11 商业街、商业中心 高端住宅聚集区 图书馆、艺术中心 老年服务中心、少年服务中心、儿童服务中心 公园 一些限制类的工业规划要点：规划

8、要点：p一条主要商业街贯穿城市；p大规模的中低密度住宅居住区p限制性工业外围排布p公园绿地、公共性生活服务艺术中心穿插其中商业街商业街公园公园博物馆博物馆居住区居住区山景城整体规划本报告是严格保密的。12p山景城几乎所有的商业都分布在一条街两旁卡斯特罗街（CastroStreet），这条街沿南北走向纵穿6个街区。街道两边有非常宽阔的人行道以及各种商业设施；p在一些居住密集区有少数散点商业分布；p这种商业与居住区分组团聚集，两者之间又有一定的区隔，充分做到了动静合理分区，闹中取静，给忙碌工作的人们一个宁静、纯粹的生活居住空间。山景城印象一：宁静本报告是严格保密的。13山景城生活配套设施p图书馆p

9、博物馆p艺术中心p老年服务中心p少年服务中心p儿童服务中心p学校p自动化铁路p完全覆盖免费无线网络完全覆盖免费无线网络科技无处不在，毫无植入感！科技无处不在，毫无植入感！触手可及，满足你对生活的所有期望！触手可及，满足你对生活的所有期望！山景城印象二：便捷本报告是严格保密的。14p城区内公园随处可见；p商业街上布满了让人驻足的休闲业态；p从老人到孩子都有各自的娱乐中心p办公空间充满生活情调山景城印象三：慢乐本报告是严格保密的。15山景城印象四：圈层微软的MSN/Hotmail/Xbox/MSNTV部门Google总部美国国家航空航天局埃姆斯研究中心也许你的邻居就是也许你的邻居就是马克扎克马克扎

10、克伯格伯格，或者，他明天就成为，或者，他明天就成为下一个下一个乔布斯乔布斯了呢了呢本报告是严格保密的。16硅谷生活硅谷生活商业区与居住区区隔，商业区与居住区区隔，合理的动静分区合理的动静分区生活配套设施完备，科生活配套设施完备，科技融入生活技融入生活商业排布休闲业态，引商业排布休闲业态，引人驻足；充分照顾各类人驻足；充分照顾各类人群的生活情趣人群的生活情趣宁静便利慢乐依托硅谷科技产业，居依托硅谷科技产业，居民圈层极强，形成标签民圈层极强，形成标签“硅谷”模式小结圈层依托硅谷高新技术产业而依托硅谷高新技术产业而发展发展针对高新科技从业人员生针对高新科技从业人员生活习惯打造活习惯打造科技融入生活，

11、主要提升科技融入生活，主要提升生活便捷程度生活便捷程度以城市为主体，生态与产以城市为主体，生态与产业自然结合业自然结合居民圈层标签极为明晰居民圈层标签极为明晰本报告是严格保密的。17缔造“科技+生态+艺术”资源融合开发的典范打造中国顶级头脑的城市生活新标准开启中国房地产开发的新模式享受最纯正的“硅谷生活”科技：带来便捷的生活，形成高知群体的标签生态：与建筑结合带来宁静、安逸的慢乐生活艺术：前卫建筑中的享受，高知人群的生活艺术本报告是严格保密的。18宁静的玉水河旁，最快捷、最时尚、最优雅、最经典的城市生活，随步道铺展开来购物阅读创作交谈此处，身处科技之心、而，优雅、时尚、无处不在本报告是严格保密

12、的。静思未来联想科技在最有活力的城市，享受城市与生活的最自由切换可承载你所有的心灵财富信赖、舒适、安逸、自由、爱好、乐趣梦想的每一处都可以在这里相处融洽生活本报告是严格保密的。20“硅谷模式硅谷模式”解析解析2A.A.“新硅谷模式新硅谷模式”研究研究B.B.“硅谷模式硅谷模式”KPIKPI“硅谷模式硅谷模式”将带来一种最为将带来一种最为“硅谷硅谷”的生活，那么的生活，那么怎样的价值体系能够支撑实现这一目标呢？怎样的价值体系能够支撑实现这一目标呢？本报告是严格保密的。21在“硅谷生活”成为新时代科技与人居结合范例之后，大到国家建设和小到项目开发都希望能够从中吸取经验。其中，不乏以此为鉴而与自身结

13、合取得成功者，我们将其统称为“新硅谷模式”我们要开创中国房地产的“硅谷模式”，就需要从中寻求借鉴。本报告是严格保密的。22“硅谷”模式迁移“新硅谷模式”德国慕尼黑宝马中心1l产业支撑l成功运营l非城市核心区域2l德国慕尼黑宝马中心l日产技术中心 l首尔数字媒体城l东京杉并动画产业中心l澳洲昆士兰CIPl谢菲尔德CIQl葛兰湖岛文化艺术园l香港数码港l南京创意东8区l上海张江文化科技产业l北京798 l中关村石景园区l杭州之江文化创意园l西湖创意谷l 初步研究案例 重点研究案例首尔数字媒体城3香港数码港本报告是严格保密的。2323各地在引进硅谷模式之后依据自身特点及需求进行演绎和发展，逐步形成：

14、单一企业型单一企业型、独立主题型独立主题型和复合型复合型三种模式u核心特征u一个企业支撑，全部园区为该企业自建自用u项目的发展与企业的壮大同步u单一企业型u独立主题型u产业具有强大的带动作用u拥有强大产业链u多项产业集群效应 u复合型u项目内同时发展多个产业，形成集聚效应u除生产类产业外，项目内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，提升区域活力u典型案例u慕尼黑宝马中心慕尼黑宝马中心u神奈川日产技术中心u首尔数字媒体城首尔数字媒体城u加拿大BC省动画产业园u百老汇戏剧产业园u英国伯明翰珠宝中心u瑞士比尔“表谷”u东京杉并动画产业中心u香港数码港香港数码港u英国利物浦泰特创意社区u澳大利亚昆士

15、兰CIPu英国谢菲尔德产业园区u加拿大温哥华葛兰湖岛u英国克勒肯维尔创意产业园“硅谷”模式迁移“新硅谷模式”本报告是严格保密的。2424区位：区位：宝马中心位于慕尼黑北郊，位于奥林匹克公园旁边，环境优美，交通便利基础指标：基础指标：总建筑面积35万德国慕尼黑宝马中心是在豪华汽车竞争日益激烈的背景下，耗巨资打造的竞争工具宝马中心修建背景：宝马中心修建背景：德国豪华汽车竞争激烈，因此各大厂商纷纷自建投巨资建造博物馆、体验中心和现代化工厂，更深层细向车迷阐述自己的品牌理念和文化底蕴大众98年在德累斯顿耗资1.8亿美元兴建了著名的玻璃工厂于、奔驰新建的博物馆也于06年正式开放；保时捷在斯图加特建造的博

16、物馆也于08年落成07年10月前宝马只有一栋造型独特的宝马公司总部大楼，使得宝马在过去的2年里在竞争中处于劣势，为了在竞争中赢得主动，宝马耗资5亿欧元修建了集研发、销售等多功能的宝马中心单一企业型案例单一企业型案例本报告是严格保密的。2525宝马中心拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马大厦：宝马总部办公所在地宝马博物馆：宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所宝马体验中心：宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。宝马研发中心：宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人

17、员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马回收中心：宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。德国慕尼黑宝马中心集办公、研发、展示和销售于一体，拥有设计研发人员8500余人形成集研发、展示、销售、办公为一体的大型基地宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心单一企业型案例单一企业型案例本报告是严格保密的。2626德国慕尼黑宝马宝马中心的标志性建筑、史上最大的体验中心体现出品牌的魅力和强大的号召力宝马体验中心内部有车辆交付专区以及悬空的客户休闲吧，可以可以俯瞰整个区域和俯瞰整个区域和宝马总部，客户宝马总部，客户在提车时都会经在提车时都会经历一种特别的感历一种特别的感受，体验受，体

18、验BMW品品牌的魅力和强大牌的魅力和强大的号召力。的号召力。宝马体验中心宝马体验中心宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，诠释了BMW品牌的飞机螺旋桨形象单一企业型案例单一企业型案例本报告是严格保密的。27关关键键特特征征一个企业支撑项目，全部园区为该企业自建自用形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地项目的发展与企业的壮大同步打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发效能对区位的依赖度很低适适用用条条件件必须由一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发需要巨额投资，完全持有生态环境

19、较好、交通便利区域周边有预留土地，保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模通常所需面积20万以上，开发周期10年以上单一企业型对位分析启示：打造标志性建筑提升项目影响力；体验中心能够使项目理念获得最大化传递与本案规划方向不符本报告是严格保密的。2828首尔数字媒体城总建面56万平米，以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完整的产业链体系u区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。u简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万，预计将创造27万个工作机会，每年120亿的收入。u目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研

20、发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。u功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。u主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。u数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道 独立主题型案例独立主题型案例IT商务商业居住研发酒店会展体验中心IT艺术公园媒体广场展示中心修建背景：修建背景：进入21世纪知识信息时代以来，各国都为抢先发展具有高附加值的信息通信技术产业而展开着激烈的竞争。很多国家都认识到了数字多媒体产业的战略价值。首尔市为了吸引全球先进的信息媒体企业，扶持新生的风

21、险企业，提出了建设具备最新宽带设备的数字多媒体城。本报告是严格保密的。2929首尔数字媒体城市政府的开发、推广以及首尔的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设p 政府的大力投资建设先进的通讯网络，给予大量的激励机制和政策支持p具有良好的相关产业基础：具有成熟的IT环境，拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人员受到政府的支持p 优越的区位条件：位于首都，距金浦机场和仁川国际机场各10

22、分钟和 30分钟车程，与43个大城市仅有3小时的飞行时间，所有城市的人口达100万首尔市政府文化竞争力总部投资推广部投资政策部投资工程部DMC规划部DMC管理部DMC组织架构总规形成招商土地供应和初期建设全部建设完成启动设施和入住企业所需设施建设开发进程DMC成功因素独立主题型案例独立主题型案例本报告是严格保密的。30关关键键特特征征园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地园区依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸服务产业园人群的商业、居住等生活配套完善适适用用条条件件必须由政府强势主导，行业内的巨型龙

23、头企业牵头适用于城市的主导产业或优势产业产业处于生命周期的起步期或发展期政府给予大量的政策支持生态环境较好、交通便利区域通常所需面积50万以上，开发周期8年以上独立主题型对位分析借鉴：政府支持与区域定位契合是与产业相关开发模式成功的关键因素。与本案规划方向不符本报告是严格保密的。3131香港数码港总建面53万平米，以信息科技、信息服务及多媒体创作为主题，其成功因素主要有政策导向、市场需求、国际化管理水平、资源共享机制等u规模：占地360亩（24万），总建面约53万，于1999年9月动工，主体工程于2004年分期落成。u预计发展成熟后，香港政府可获得119亿元的盈利。u集合了94家从事信息科技应

24、用、信息服务及多媒体内容创作的公司，推动香港信息产业和创意产业发展。u数码港主要设施：甲级写字楼数码媒体中心资讯资源中心会议及展览中心零售及娱乐中心星级酒店高级住宅复合型案例复合型案例物业构成：物业构成：4 4幢办公楼幢办公楼 1 1个商场个商场 1 1个五星酒店个五星酒店(艾美艾美酒店酒店)住宅（可容住宅（可容28002800人）人）成功关键因素：成功关键因素：政策导向政府希望发展资讯科技，促使香港快速从1997年金融风暴中复原市场需求香港企业对于资讯科技的需求日益增长国际化管理水平资源共享机制与内地企业进行人员、信息、业务的相互的交流与沟通区位：坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约20分钟

25、车程本报告是严格保密的。3232香港数码港除住宅外均由特区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅2002-2003年2月，第I、II期办公物业启用2004年年初，商场、酒店、第III期办公物业启用2004年年底，第IV期办公物业启用20042007年，第I-V期住宅启用办公物业办公物业商场、酒店商场、酒店住宅住宅物业开发次序物业开发次序艾美酒店商场住宅数码第1座2002年11月办公（15.500m2）数码港第2座2002年4月办公（18.000m2）数码港第3座2002年8月至2004年年初办公（53.600m2）数码港第4座2004年年底办公（7.00

26、0m2）住宅部分2004年-2007年商场2004年年初零售（27.000m2）数码港艾美酒店2004年年初酒店（173个房间）办公1办公2酒店商场办公3办公4住宅办公楼复合型案例复合型案例本报告是严格保密的。3333香港数码港拥有4座写字楼，总面积为10万平方米，其在外型、材料、装饰方面极具特色，档次颇高，耗费巨资户外电梯之上的流线雨檐，在满足遮风挡雨功能的同时，将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来。第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化，形成视觉上错位。在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来。在坡面造型外，使用不同的材料，增加

27、了几何孔洞，丰富了立面效果。复合型案例复合型案例不同颜色！不同造型！不同朝向！不同材质！不同本报告是严格保密的。3434香港数码港腾出了大量土地来营造高规格共享空间，为科技工作者创造了良好的环境写字楼前阔绰的广场，绿树成荫，提供给科技工作者充分的休憩放松空间；在如此舒适的草坪上，可爱的洋娃娃，在水景旁，玩性正浓；露天广场上超大电子屏幕，将科技元素的运用发挥到极致。草坪、水景小品，甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎。复合型案例复合型案例本报告是严格保密的。3535关关键键特特征征园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等园区内同时发展多个产业，

28、相互交流和影响，形成集聚效应除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力具有一定的商业、居住等配套大量的办公物业，低价出租，用于孵化小型创业企业适适用用条条件件适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业知名企业或机构先行入驻生态环境较好、交通便利区域政府推动，并建设促进产业发展的公共设施配套办公物业基本由政府或企业持有复合型对位分析与本案规划方向契合借鉴：物业与产业之间良性良性互动，配套设施完善是项目取得成功的重中之重。本报告是严格保密的。36“新硅谷”模式小结共性借鉴共性借鉴单一型主题型复合型打造标志性建筑提升项目影响力；体验中心能够使项目理念获得最大化传递

29、；政府支持与区域定位契合是与产业相关开发模式成功的关键因素；物业与产业之间良性良性互动，配套设施完善是项目取得成功的重中之重。通过对“新硅谷”模式的研究，我们发现本案与复合型发展模式极为契合，那么这一模式究竟是如何获得成功的呢？本报告是严格保密的。37复合型发展模式案例选取案例选取关键字：u区位：城市核心区外围u规划：物业类型符合u亮点：科技因素突出u成果：成为标志性项目u条件：具有产业支持u地域：一线城市与二线城市案例简介：u香港数码港前期利用数码港的概念使区域知名度增加，带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。一线城市香港数码港二三线城市长沙中信新城案例简介：u作

30、为三市融城的直接推动者、践行者和区域性开发的全国性示范模板，建成后将成为融城核心标志性建筑群和长沙新的城市名片。本报告是严格保密的。3838n基本概况：数码港座落于港岛南区的钢线湾，占地二十四公顷;包括四座甲级智慧型写字楼、一幢五星级酒店、零售及娱乐中心和优质住宅部分主要设施包括：n95,000平方米甲级智能型写字楼n27,000平方米独特的零售及娱乐商场n提供173间客房的五星级数码港艾美酒店n全面宽带上网及高科技共享设施，包括数码媒体中心、信息资源中心和数码港会议及展览中心等数码港1座零售及娱乐商场艾美酒店数码港4座数码港2座数码港3座住宅部香港数码港前期利用数码港的概念使区域知名度增加，

31、带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。3939香港数码港位于港岛南区西海岸钢线湾，薄扶林生态区将中环与之阻隔，使其自成一隅，区域认知度低 数码港35分钟车程机场九龙中环生态区25分钟车程25分钟车程n区位：薄扶林生态公园将地块与中心区阻隔n景观：三面临海，一面背山700米海岸线n交通：目前未有地铁通过，距中心区车程15分钟距机场车程35分钟n完整性：寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地n产业：单纯的加工贸易为主p世界进入激动人心的互连网时代p香港地产市场的复苏p弥补香港城市功能的缺失p成为香港经济转型的平台发展

32、机会一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。404019992003年2004年提出数码港概念首两栋写字楼建成贝沙湾1期、2期贝沙湾4期、5期贝沙湾6期贝沙湾三四栋写楼建成商场建成酒店建成贝沙湾3期关键举措2005年良好的地理位置，城市发展的大时代促成了概念的提出2007年2008区域概念带来了大量人流，同时住宅开发提高区域品质住宅区的开发进一步带来了人流进入，商业随之进一步发展住宅启动商务发展数码港商业发展住宅发展住宅发展功能转换经历了区域价值重新定义、以及高科技与房地产的结合模式，数码港的发展突破了其自身价值 以科技开始，到非科技繁荣从数码港开始，到豪宅区延续一线城市一线城

33、市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4141增值步骤一：赋予概念钢线湾转变为香港“硅谷”数码港，概念效应唤起了信心，带来了积聚的人气 2003年数码港一二期住宅贝沙湾1204个单位全部售罄，套现高达97.65亿港元;到2005年，共卖出接近2000套，总销售回款达到221亿港元;2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅居住人气微软香港公司于2002年进驻数码港,租用数码港第一期工程中的三层写字楼;2003年,美国通用、IBM、惠普及雅虎等跨国公司成为主要租户;进驻的56家企业中,一半是海外公司;2005年超过45间本地游戏及电影动画企业;目前汇聚过百家本地和海外资讯科技公司以及过万名专业人才商

34、务人气客源主要为到访数码港的科技企业管理人员以及周末到此度假的本地家庭。酒店日房租10002000元，年入住率8285酒店人气2003年启用时零售商铺全部租出;2004年一所数码娱乐中心一家戏院、一家银行、多家食肆商业人气商业人气3412酒店176个房间商场22000平米甲级写字楼112100平米；容纳超过100家公司住宅区2800个单位一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4242市场选择促成功能转换增值步骤二：角色转换从数码港开始，到贝沙湾延续，数码港经过功能转换，实现了巨大的经济价值 数码港公共区建筑数码港公共区建筑商务办公、酒店、商业商务办公、酒店、商业数码港居住区数

35、码港居住区贝沙湾贝沙湾1-61-6期期成本：成本：4545亿港元亿港元效益：三座智能写字楼租住率仅约为效益：三座智能写字楼租住率仅约为4848商务办公不景气商务办公不景气成本：成本：4848亿港元亿港元盈利：总共盈利：总共 280280亿港元亿港元 1-2期 98亿 3-5期 182亿 6期？效益：效益：232232亿港元亿港元面积：面积：建筑面积1414万平米万平米面积：面积：建筑面积4040万平米万平米区域价值：区域价值：数码港概念模糊区域价值：区域价值：香港豪宅区代名词出租率：出租率：办公楼出租率小于百分之小于百分之5050出售率：出售率：1 1，2 2期开盘售罄；期开盘售罄；3 36

36、6期开盘期开盘售出售出9898一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4343n数码媒体中心通过软件及硬件上的支援，成为数码媒体行业发展的先锋。n输入/输出中心录影机可以在共同的路由光纤上进行SD/HD录影，解码和备份。n录影工作室和控制间广播级HD摄影机，转换开关和专业灯光。一套即时虚拟实景系统另附6个自由追踪摄影机。n非线性编辑室SD/HD编辑室可以对压缩/非压缩的NTSC/PAL影像信号进行编辑。增值步骤三：软件配套重金打造数码媒体中心 一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4444nICT市场和科技角为线上新闻和市场趋势提供资讯为会员提供研究报告,数码

37、媒体技术更新在订阅的资讯内容基础上提供产业搜索引擎n数码媒体区提供多媒体物体图书馆、电影片段、背景音乐和音响效果作为制作流水线的一部分为会员提供最新的制作技巧和市场方向n无线科技区为无线/移动设备发展商提供参考和开发资料n游戏区提供游戏引擎,游戏和测试环境增值步骤三：软件配套资讯中心 一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4545TheArcade位处于数码港项目的中心地带，总面积超过27,000平方米，是港岛南区罕有的高级购物休闲中心。多种娱乐方式集合体增值步骤四：相关配套购物娱乐中心 数码港万圣奇棺无界乐人之音乐无界一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。

38、4646数码港学院数码港与香港大学联合创办数码港学院提供动漫、电玩游戏制作等方面的培训数码港艾美酒店数码港数码娱乐培育及培训中心增值步骤四：相关配套酒店学院 一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4747n数码港会议及展览中心为各式各样的商业及文娱活动,提供理想的场地及设施。n数码港会议及展览中心位于南中国海岸低密度环境中,能为任何性质的活动,提供多元化的户内及户外地点。n数码港为富启发性及创意活动,提供一个无可比拟的场地。n无论是讲座、公关活动、培训、扩展网络活动、年度会议,或慈善酒会,数码港必让你的活动举办得更加成功及更具创意。增值步骤四：相关配套会议展览中心一线城市一线

39、城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4848n访客中心以高科技娱乐设施及新颖手法，展示及推广数码港的理念及发展。是接待用家、贵宾及普罗大众的重要地点。访客中心的主要目标包括：n透过360度短片宣传数码港的使命、核心识别及价值n让访客体验各项高科技的消闲设施增值步骤五：体验展示访客中心 一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。4949最终达到政府与开发商的双赢：政府实现了筹划数码港项目最初的设想；电盈成为了最大赢家 把高科技和房地产相结合了，发挥了香港的优势，政府土地加私资的高科技包装案例已经共同实现了赢利社会效益：吸引世界优秀咨讯服务公司汇集香港；解决本土居民的就业；利

40、用国外成熟咨讯技术培育本土人才和专才；政府电盈经济效益：2003年数码港一期、二期全部售罄，套现高达97.65亿港元；到2005年，共卖出2000套，总销售回款达到221亿港元；2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅政府得益：数码港是香港成为国际数码城市领先的电子商务社会一0个象征；政府拥有64的权益，香港政府最终可以从数码港计划中分红约119亿港元电盈得益：整个数码港项目的总收入高达280亿港元作为开发商的盈科集团在寸土寸金的香港找寻到了发展的新空间一线城市一线城市香港数码港香港数码港本报告是严格保密的。5050小结1外部形成条件1 数码港的区位优势2 世界进入激动人心的互联网时代3 香港地产市

41、场的复苏4 弥补香港城市功能的缺失，成为香港经济转型的平台n距中心区车程15分钟距机场车程35分钟,寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地n新的生活理念，新的工作方式，全新的价值体验，互联网信息化带来整个世界的颠覆n香港的一手和二手房地产市场交投活跃，而且目前住宅单位存货已由去年2万个单位大幅减少至9000个。另外，2004至2006年住宅单位每年供应约2.1万至2.2万个，而需求约为2.4万个，供求将呈现供不应求的局面n香港整体经济的增长动力正在逐渐由传统产业转向新兴的资讯科技，而服务业也出现以资讯产业服务为动力的发展趋势本报告是严格保密的。5151小结2内部增值体系1 概念效应n香港数码港前

42、期利用数码港的概念使区域知名度增加，带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。2 功能转换n由开始的数码港提供办公硬件和软件服务，到贝沙湾商业和居住，不断挖掘其内在价值，实现可持续的发展，进而达到利益的最大化3 配套完善n软件配套，一应俱全的商业服务；展示功能、接待功能，无所不及的服务领域n高科技智能化的产品风格，娱乐、实用多种主题风格延续在产品之中，在提供服务的同时，将产品作为一种艺术体验发挥到了极限4 展示体验本报告是严格保密的。521 产业发展的需求外部条件2 区位优势3 政府扶持增值体系1 标志建立区隔感2 完善的配套服务3 建筑的独特性5 概念炒作及推广活动4

43、 生态的社区环境复合型硅谷模式KPIn城市产业的发展、转型需求n便利的对外交通条件/形象n优惠政策，进入门槛n瞩目地标传递项目核心价值n软硬件配套，为客户提供便利n吸引眼球，树立项目形象n生态绿化建设，构建人性化社区n使区域知名度增加，带来区域增值“复合型”硅谷模式研究案例启示本报告是严格保密的。53“硅谷模式硅谷模式”构建构建3A.A.项目价值分析项目价值分析B.B.基于本体的价值提升基于本体的价值提升了解了契合本案的了解了契合本案的“复合型硅谷模式复合型硅谷模式”的的KPIKPI之后，如之后，如何结合自身来构建何结合自身来构建KPIKPI将是下一步的关键！将是下一步的关键！本报告是严格保密

44、的。54要开启新时代，不仅需要借鉴世界一流的类比案例成功经验，更需要建立适合自身的KPI体系本章节，我们就将结合“新硅谷”模式KPI对项目价值进行梳理，进而发现提升点，以重构全案价值体系。本报告是严格保密的。55价值一：区域价值1、昆明西市区的“科技城”定位有名无实，区域价值急需提升2、本案所处西北片区交通便捷，又是“空白”的城市前沿，潜力不言而喻3、片区“科技城”定位将给项目带来最有利的政策支持与成功的复合型硅谷模式KPI完美契合！物业定位展现想象力，增值潜力是全案发展的关键之一！本报告是严格保密的。56价值二：联想品牌价值联想品牌影响力，所代表的科技精神将是建立客户信心的重要保障，如何在物

45、业发展中充分展示品牌价值是全案发展的关键之一！本报告是严格保密的。57高端餐饮街区写字楼双塔物联网商业中心3C数码广场超5星酒店两大绿色公园交换式度假公寓公园商业云计算中心、体验馆价值三：复合物业价值小学本报告是严格保密的。58结论：本案规划物业类型丰富，且体量巨大，各物业类型之间的联动是项目发展关键之一。价值三：复合物业价值本报告是严格保密的。59功能复合，多重功能的相互联动能够使得项目具备最强的自我成长、自我繁荣能力，所以大盘营销，绝对不能将各种物业割裂思考！商业商业商业商业办公办公办公办公酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅 作用作用 相互关系 提升整体档次的有力提升整体档次的有力手段手段

46、标志性（尤其是对外标志性（尤其是对外地和外籍人士）地和外籍人士）资产沉淀或整售资产沉淀或整售 实现较高的销售价格实现较高的销售价格 保持物业形象保持物业形象项目活力的核心，建项目活力的核心，建立高端形象立高端形象形成完善配套、信息形成完善配套、信息平台平台项目利润实现的关键项目利润实现的关键利用其它功能，实现利用其它功能，实现价值最大化价值最大化现金流来源现金流来源为商业带来基本消费为商业带来基本消费人流人流 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业

47、整体档次 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次“1+121+12”价值三：物业复合价值本报告是严格保密的。60价值一价值二价值三项目价值分析小结1、昆明西市区的“科技城”定位有名无实，区域价值急需提升2、本案所处西北片区交通便捷，又是“空白”的城市前沿，潜力不言而喻3、片区“科技城”定位将给项目带来最有利的政策支持1、联想品牌在全国乃至全世界家喻户晓的影响力2、联想品牌赋予项目的“中国科技民族领袖”精神气质1、功能复合，多重功能的相互联动的综合体价值2、区域首盘的先发优势通过项目价值梳理，我们发现，现有外部条件已完美契合新硅谷KPI体系需求，全案关键提升在于各类物业的价值提升！本报告是

48、严格保密的。61增值体系2 标志建立区隔感3 完善的配套服务4 建筑的独特性1 合理的开发次序5 生态的社区环境n定制化建筑，最大化客户需求n吸引眼球，树立项目形象n生态绿化建设，构建人性化社区n使区域知名度增加，带来区域增值全案价值提升策略n瞩目地标传递项目核心价值6 政府资源倾斜7 专属化对话平台n科技企业支持政策，科技孵化区8 市政配套设施专属化n中国科技顶级发布现场，顶级人物平台n专属交通系统，专属配套本报告是严格保密的。62p 一阶段开发首期科技住宅，与配套街区商业，消除项目区域陌生感，回现保证后期开发，独栋商务体定制启动，试水市场，提升项目高端科技领衔者形象；p二阶段打造商业，弱化

49、配套不足；少量地标商务产品入市，检验市场，同时树立项目高端的良好商务形象；部分一阶段商业产品持销，降低资金压力；p 三阶段在前期形象树立的基础上，持销定制、地标商务产品，并持销二阶段商业回现，推出部分交换式公寓试水；p四阶段在项目发展成熟基础之上推售独栋商务体、交换式公寓以及豪宅产品，实现开发价值最大物业物业一阶段一阶段（20132013年年-20142014年）年）二阶段二阶段（20152015年年-20162016年）年）三阶段三阶段（20172017年年-20182018年）年）四阶段四阶段（20192019年年-20202020年）年）开发次序联想企业展示馆（售楼处）首期科技住宅一期街

50、区商业集中式商业二期街区商业地标商务体独栋商务体交换式公寓豪宅部分与酒店展示回现提升完善开发次序建议：住宅住宅商业商业商务商务豪宅豪宅/酒店酒店本报告是严格保密的。63分阶段价值提升策略分阶段价值提升策略一阶段（一阶段（2013年年-2014年）年）媒体推广媒体推广营销主题营销主题开盘开盘系列营销活动圣诞节活动形象上线，建立认知形象上线，建立认知开盘强势推广开盘强势推广商业形象上线，建立认知商业形象上线，建立认知十一活动工程节点工程节点售楼处开放商业展示区样板房开放售楼部开放仪学校进驻元旦节活动情人节活动实景展示呈现2013年年2014年年2月月5月月8月月11月月2月月5月月8月月11月月营