建筑面积计算原则讲解.ppt

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1、租赁面积由三部分构成：租赁面积由三部分构成：1、套内建筑面积。、套内建筑面积。2、地上公摊面积。、地上公摊面积。3、地下公摊面积。、地下公摊面积。一、租赁面积构成：一、租赁面积构成：二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：1 1、外墙算至维护结构外边线。、外墙算至维护结构外边线。注意：如玻璃幕墙、铝板等注意：如玻璃幕墙、铝板等 装饰外墙同时兼围护结构时，装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线。应取幕墙、铝板的外边线。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：1 1、外墙算至维

2、护结构外边线。、外墙算至维护结构外边线。注意：注意：如玻璃幕墙、铝板等如玻璃幕墙、铝板等 装饰外墙同时兼围护结构时，装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线。应取幕墙、铝板的外边线。2 2、内隔墙按墙体中心线计算。、内隔墙按墙体中心线计算。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：1 1、外墙算至维护结构外边线。、外墙算至维护结构外边线。注意：注意：如玻璃幕墙、铝板等如玻璃幕墙、铝板等 装饰外墙同时兼围护结构时装饰外墙同时兼围护结构时,应取幕墙、铝板的外边线。应取幕墙、铝板的外边线。2 2、内隔墙按墙体中心线计算。、内隔墙按墙体中心

3、线计算。3 3、室内步行街商铺及主力店靠近、室内步行街商铺及主力店靠近 室内步行街一侧，租赁面积计室内步行街一侧，租赁面积计 算应算至分隔墙靠近室内步行算应算至分隔墙靠近室内步行 街公共区域一侧外边线。街公共区域一侧外边线。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：（一）、套内面积计算原则：1 1、外墙算至维护结构外边线。、外墙算至维护结构外边线。注意：注意：如玻璃幕墙、铝板等如玻璃幕墙、铝板等 装饰外墙同时兼围护结构时，装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线。应取幕墙、铝板的外边线。2 2、内隔墙按墙体中心线计算。、内隔墙按墙体中心线计算。3 3、室内步

4、行街商铺及主力店靠近、室内步行街商铺及主力店靠近 室内步行街一侧，租赁面积计室内步行街一侧，租赁面积计 算应算至分隔墙靠近室内步行算应算至分隔墙靠近室内步行 街公共区域一侧外边线。街公共区域一侧外边线。4 4、供业态、供业态独立使用独立使用的地下空间：设的地下空间：设 备用房、电梯厅、扶梯厅等，计备用房、电梯厅、扶梯厅等，计 入各业态套内建筑面积。入各业态套内建筑面积。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：1 1、首层公共区域计入地上公摊面积。、首层公共区域计入地上公摊面积。注意：此为唯一注意：此为唯一 一项竖向分摊一项竖向分摊。如如:各业态共同使

5、用的公共大堂，各业态共同使用的公共大堂，应根据各业态套内建筑面积比例应根据各业态套内建筑面积比例 计算出各自应分摊面积。计算出各自应分摊面积。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：1 1、首层公共区域计入地上公摊面积。、首层公共区域计入地上公摊面积。注意：此为唯一注意：此为唯一 一项竖向分摊一项竖向分摊。如如:各业态共同使用的公共大堂，各业态共同使用的公共大堂，应根据各业态套内建筑面积比例应根据各业态套内建筑面积比例 计算出各自应分摊面积。计算出各自应分摊面积。2 2、其他楼层公共区域：、其他楼层公共区域：由本层业态分摊由本层业态分摊。二、租赁面积

6、计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：1 1、首层公共区域计入地上公摊面积。、首层公共区域计入地上公摊面积。注意：此为唯一注意：此为唯一 一项竖向分摊一项竖向分摊。如如:各业态共同使用的公共大堂，各业态共同使用的公共大堂，应根据各业态套内建筑面积比例应根据各业态套内建筑面积比例 计算出各自应分摊面积。计算出各自应分摊面积。2 2、其他楼层公共区域：、其他楼层公共区域：由本层业态分摊由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上如出现同一楼层有两个及两个以上 业态时，则将该层应分摊的总公摊业态时，则将该层应分摊的总公摊 面积按照各业态的套内建筑面积比面积按照各业

7、态的套内建筑面积比 例进行分摊。例进行分摊。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：1 1、首层公共区域计入地上公摊面积。、首层公共区域计入地上公摊面积。注意：此为唯一注意：此为唯一 一项竖向分摊一项竖向分摊。如如:各业态共同使用的公共大堂，各业态共同使用的公共大堂，应根据各业态套内建筑面积比例应根据各业态套内建筑面积比例 计算出各自应分摊面积。计算出各自应分摊面积。2 2、其他楼层公共区域：、其他楼层公共区域：由本层业态分摊由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上如出现同一楼层有两个及两个以上 业态时，则将该层应分摊的总公摊业态时，则将该层应

8、分摊的总公摊 面积按照各业态的套内建筑面积比面积按照各业态的套内建筑面积比 例进行分摊。例进行分摊。3 3、步行街连接主力店的通道：、步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半。力店各分摊通道面积的一半。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：1 1、首层公共区域计入地上公摊面积。、首层公共区域计入地上公摊面积。注意：此为唯一注意：此为唯一 一项竖向分摊一项竖向分摊。如如:各业态共同使用的公共大堂，各业态共同使用的公共大堂，应根据各业态套内建筑面积比例应根据各业态套内建筑面积比例 计算

9、出各自应分摊面积。计算出各自应分摊面积。2 2、其他楼层公共区域：、其他楼层公共区域：由本层业态分摊由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上如出现同一楼层有两个及两个以上 业态时，则将该层应分摊的总公摊业态时，则将该层应分摊的总公摊 面积按照各业态的套内建筑面积比面积按照各业态的套内建筑面积比 例进行分摊。例进行分摊。3 3、步行街连接主力店的通道：、步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半。力店各分摊通道面积的一半。步行街通向公共区域的，通道面积步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。全部由步行街分摊。二、租赁

10、面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：4 4、公共楼梯间按照、公共楼梯间按照每层面积每层面积计入每计入每层业态的租赁面积。层业态的租赁面积。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：4 4、公共楼梯间按照、公共楼梯间按照每层面积每层面积计入每计入每层业态的租赁面积。层业态的租赁面积。每层有多个业态共用的楼梯间按每层有多个业态共用的楼梯间按各业态套内建筑面积比例再行分摊。各业态套内建筑面积比例再行分摊。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：4 4、公共楼梯间按照、公共楼梯

11、间按照每层面积每层面积计入每计入每层业态的租赁面积。层业态的租赁面积。每层有多个业态共用的楼梯间按每层有多个业态共用的楼梯间按各业态套内建筑面积比例再行分摊。各业态套内建筑面积比例再行分摊。消防楼梯间在本层分摊，一层消消防楼梯间在本层分摊，一层消防楼梯间计入一层租赁面积内。防楼梯间计入一层租赁面积内。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：4 4、公共楼梯间按照、公共楼梯间按照每层面积每层面积计入每计入每层业态的租赁面积。层业态的租赁面积。每层有多个业态共用的楼梯间按每层有多个业态共用的楼梯间按各业态套内建筑面积比例再行分摊。各业态套内建筑面积比例再

12、行分摊。消防楼梯间在本层分摊，一层消消防楼梯间在本层分摊，一层消防楼梯间计入一层租赁面积内。防楼梯间计入一层租赁面积内。塔楼核心筒位于主力店租赁区域塔楼核心筒位于主力店租赁区域内的，如租赁区域内的消防楼梯能满内的，如租赁区域内的消防楼梯能满足疏散要求，则核心筒内疏散楼梯不足疏散要求，则核心筒内疏散楼梯不计入租赁面积，如不能满足的，则应计入租赁面积，如不能满足的，则应与塔楼分摊该部分面积。与塔楼分摊该部分面积。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：5 5、主力店与步行街合用卫生间、楼、主力店与步行街合用卫生间、楼 梯间按照各占一半面积分摊。梯间按照各

13、占一半面积分摊。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：5 5、主力店与步行街合用卫生间、楼、主力店与步行街合用卫生间、楼 梯间按照各占一半面积分摊。梯间按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼梯主力店之间合用卫生间、楼梯 间按照套内建筑面积比例分摊。间按照套内建筑面积比例分摊。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：5 5、主力店与步行街合用卫生间、楼、主力店与步行街合用卫生间、楼 梯间按照各占一半面积分摊。梯间按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼梯主力店之间合用卫生间、楼梯 间按照套内建

14、筑面积比例分摊。间按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力主力店单独使用卫生间计入主力 店套内建筑面积。店套内建筑面积。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（二）地上公摊面积：（二）地上公摊面积：5 5、主力店与步行街合用卫生间、楼、主力店与步行街合用卫生间、楼 梯间按照各占一半面积分摊。梯间按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼梯主力店之间合用卫生间、楼梯 间按照套内建筑面积比例分摊。间按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力主力店单独使用卫生间计入主力 店套内建筑面积。店套内建筑面积。6 6、屋顶面积：屋顶公摊面积、屋顶面积：屋顶公摊面积不计入不

15、计入 租赁面积，但规划院在提供给招租赁面积，但规划院在提供给招 商中心的租赁面积表中，需将该商中心的租赁面积表中，需将该 部分公摊面积作为一个子项与租部分公摊面积作为一个子项与租 赁面积分别列明，由赁面积分别列明，由招商中心招商中心本本 着集团利益最大化的原则，在与着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。客户洽谈时具体掌握。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（三）地下公摊面积：（三）地下公摊面积：1 1、非独立设置设备机房的主力店在、非独立设置设备机房的主力店在 计算租赁面积时计算租赁面积时可不计算可不计算其地下其地下 公摊面积。公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，但出于集

16、团利益最大化的考虑，规划院在提交给规划院在提交给招商中心招商中心的面积的面积 指标中，非独立设置设备机房的指标中，非独立设置设备机房的 主力店也提供地下公摊面积，并主力店也提供地下公摊面积，并 单独列出，便于单独列出，便于招商中心招商中心和商管和商管 公司对整体经营面积的掌握。公司对整体经营面积的掌握。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（三）地下公摊面积：（三）地下公摊面积：1 1、非独立设置设备机房的主力店在、非独立设置设备机房的主力店在 计算租赁面积时计算租赁面积时可不计算可不计算其地下其地下 公摊面积。公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，但出于集团利益最大化的考虑，规划院在提

17、交给规划院在提交给招商中心招商中心的面积的面积 指标中，非独立设置设备机房的指标中，非独立设置设备机房的 主力店也提供地下公摊面积，并主力店也提供地下公摊面积，并 单独列出，便于单独列出，便于招商中心招商中心和商管和商管 公司对整体经营面积的掌握。公司对整体经营面积的掌握。2 2、在初步设计阶段（或方案深化阶、在初步设计阶段（或方案深化阶 段），因图纸深度不够，规划院段），因图纸深度不够，规划院 无法计算出较准确的租赁面积。无法计算出较准确的租赁面积。在此阶段，为满足招商中心的招在此阶段，为满足招商中心的招 商需要，规划院提供待租区域的商需要，规划院提供待租区域的 套内建筑面积，由招商中心依据

18、套内建筑面积，由招商中心依据 下表估算建筑面积后与客户洽谈。下表估算建筑面积后与客户洽谈。二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：（三）地下公摊面积：（三）地下公摊面积：1 1、非独立设置设备机房的主力店在、非独立设置设备机房的主力店在 计算租赁面积时计算租赁面积时可不计算可不计算其地下其地下 公摊面积。公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，但出于集团利益最大化的考虑，规划院在提交给规划院在提交给招商中心招商中心的面积的面积 指标中，非独立设置设备机房的指标中，非独立设置设备机房的 主力店也提供地下公摊面积，并主力店也提供地下公摊面积，并 单独列出，便于单独列出，便于招商中心招商中心和商管

19、和商管 公司对整体经营面积的掌握。公司对整体经营面积的掌握。2 2、在初步设计阶段（或方案深化阶、在初步设计阶段（或方案深化阶 段），因图纸深度不够，规划院段），因图纸深度不够，规划院 无法计算出较准确的租赁面积。无法计算出较准确的租赁面积。在此阶段，为满足招商中心的招在此阶段，为满足招商中心的招 商需要，规划院提供待租区域的商需要，规划院提供待租区域的 套内建筑面积，由招商中心依据套内建筑面积，由招商中心依据 下表估算建筑面积后与客户洽谈。下表估算建筑面积后与客户洽谈。项目业态规模（万m2）地下辅助用房（m2）合计（m2）独用地下设备用房（m2）地下设备用房公摊其他用房公摊超市1.52117

20、01270-百货2.5411501250-100021502250步行街3-639843-639843娱乐楼2-426562200300626862综合楼2.5-5337032003007331003各主力店地下公摊面积经验数值估算表 二、租赁面积计算原则：二、租赁面积计算原则：注：注：1 1、所有公摊面积按各业态区域套内、所有公摊面积按各业态区域套内 建筑面积的比例进行分摊。建筑面积的比例进行分摊。2 2、本文所述地下公摊面积概念，、本文所述地下公摊面积概念，是基于一般设计中设备用房、是基于一般设计中设备用房、辅助用房皆设计在商业综合体辅助用房皆设计在商业综合体 地下室的情况。对于设备用房地下室的情况。对于设备用房 、辅助用房设于屋面及室外场、辅助用房设于屋面及室外场 地的项目，可参照此面积计算地的项目，可参照此面积计算 原则执行。原则执行。项目业态规模（万m2）地下辅助用房（m2）合计（m2）独用地下设备用房（m2）地下设备用房公摊其他用房公摊超市1.5211701270-百货2.5411501250-100021502250步行街3-639843-639843娱乐楼2-426562200300626862综合楼2.5-5337032003007331003各主力店地下公摊面积经验数值估算表