房地产常见法律问题解析.pptx

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1、房地产常见法律问题解析 培训部2017-10l 了解房地产销售过程中容易出现问题的环节l 掌握常见问题的解决方式l 懂得如何合理规避风险l 顺利开展销售工作、减少投诉和退房目标一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制及应对策略目录l认购书l定金l宣传l实体房与样板间售足环节认购书的法律效力 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认购书“定金”的基本规则为：给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金。收受定金的

2、一方不履行约定的，应当双倍返还定金。定金销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任？司法解释第三条中华人民共和国广告法 宣传实体房与样板间商品房销售管理办法第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。保护的时买受人的知情权，因此预售人在销售时必须向预购人说明样板房并不完全等同于代售商品房。实体房与样板间一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制目录l预售备案l一房两卖签约环节预售备案 未办理登记备案手续的合同，不影响合同效

3、力，商品房预售合同的备案不是预售合同生效的标志与必备要件，双方约定以办理登记备案手续作为合同生效要件的，从其合法的规定，双方签字盖章即生效。预售备案商品房销售管理办法第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第八条 买受人可以主张的权利：要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一房两卖一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制目录售后环节l解除合同l按揭贷款合同法第五十二条有下列情形之一的l一方以欺诈

4、、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；l恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；l以合法形式掩盖非法目的；l损害社会公共利益；l违反法律、行政法规的强制性规定。房地产项目五证不全（土地使有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）解除合同l买卖合同无效情形l买卖合同存在欺诈、显失公平的情形l出卖人构成根本违约l出卖人将房屋出卖过办理抵押未告知合同法第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院过着仲裁机构变更过着撤销：l因重大误解订立的；l在订立合同是显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院

5、或者仲裁机构变更或者撤销。解除合同l买卖合同无效情形l买卖合同存在欺诈、显失公平的情形l出卖人构成根本违约l出卖人将房屋出卖过办理抵押未告知最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第十三条房屋质量不符合约定标准。严重质量问题第十五条逾期交房超过一定期限。3个月第十八条由于出卖人过错，买受人无法取得房地产所有权证书。逾期90日解除合同l买卖合同无效情形l买卖合同存在欺诈、显失公平的情形l出卖人构成根本违约l出卖人将房屋出卖过办理抵押未告知最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第八条，具有下列情形之一：合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；合同订立后，出卖人又将房屋卖给

6、第三人。第九条故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。解除合同l买卖合同无效情形l买卖合同存在欺诈、显失公平的情形l出卖人构成根本违约l出卖人将房屋出卖过办理抵押未告知因按揭合同未能订立的合同履历问题最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导

7、致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。按揭合同一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制目录1、苦练基本功，熟练掌握相关信息2、准备解说，主动告知红线内外不利因素3、严谨的签约程序4、及时跟踪合同履行情况风险控制案例杜某为某小区购房者，在开盘当天缴纳定金，并签署认购协议书，后在约定时间内，未签订预售合同，在经开发商多次催讨的前提下，杜某迟迟不来签订预售合同，亦不缴纳房款，以银行贷款不能及时办理为由不签合同。经开发商多次催讨未果，发送书面解除函后，开发商将房屋转

8、卖给第三人。后杜某诉至法院要求开发商返还定金？l 熟悉项目内外各种信息（实地观看考察）；l 熟悉销售合同文本（定金合同、预售合同、出售合同、前期 物业服务合同、业主公约、按揭贷款合同等）；l 熟悉相关法规、政策以及政府、银行等单位的办事流程；l 开发商制定并在使用过程中不断完善销售手册/统一说辞；l 销售手册应涵盖客户关心的各种内容，特别是客户可能问及 的各种疑难问题。风险控制对策案例案例一：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求我司承担违约责任。案例二：隔热层的使用归属问题。我司某小区在销售时，对顶层的用户约定，同意其使用顶层隔热层空间

9、。后顶层的两户业主对隔热层使用发生争议，诉至我司，要求解决。l 准确介绍项目红线内外信息以及告知不利因素；l 八字没一撇的事不要说，可能更改、公司单方面难以控制 的事不要随便说；l 避免使用绝对化用语，慎重使用有多重含义、可能引起歧义的词；l 知之为知之，不知为不知，避免大包大揽或想当然的回答。风险控制对策l房屋信息l价格条件l设备和材料l规划指标l周边设施l物业管理l交通风险控制对策口说解说下列内容时一定要慎重案例案例一：预售合同签署时购房者名字与身份证信息不符，导致交易中心无法确认预售合同。案例二：正式文本合同以外，补充合同、经营托管合同等的签字、盖章、手印等是否完整。l注意合同空白条款的

10、填写与选择，避免漏填、错填、漏选、涂改；l注意合同附件以及签订时间与签字、盖章的完备与准确；l完善代理签约、第三人付款、更名、换房、退房等程序；l加强合同签订后的复核；（我们现有的签约复核程序，必须注明签约人及复核人员）风险控制对策案例2010年3月1日，张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的交房日期为：2010年6月10日。2010年6月5日，甲开发商的工作人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是：包括张某在内的购房人购买的楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于2010年6月10日到甲公司办理交房手续，逾期责任自负。2010年6月4日张某已前往北京出差。2010年6月12日，张某所购房屋所在楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。2010年6月13日，张某出差回家，得知房屋发生火灾后，以房屋尚未交付为由，要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房款。l关注合同义务l跟踪合同履行情况风险控制对策销售承诺投诉的原因：告知虚假信息；隐瞒真实信息；真实信息在告知后发生变化。不当销售承诺的来源：公司决策；公司与部门间的业务流程；部门内部流程；销售人员、经办人员。不当销售承诺的主要风险：遭受行政处罚；承担违约责任；引起群体投诉。销售风险预控对策：熟练掌握相关信息；准确解说并主动告知红线内外不利因素；严谨的签约流程；及时跟踪合同履行情况。总结THANK YOU