房地产公司战略引领培训.pptx

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1、战略引领，剑指千亿上海 2020年4月26日单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级构建战略思维构建战略思维单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级自古不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一隅！寤言二迁都建藩议我整天几乎没有几件事做，但有一件做不完的事，那就是规划未来！杰克韦尔奇故兵无常势，水无常形，能因敌变化而致胜者，谓之神！孙子兵法亘古至今，从国家到军队、到企业，均离不开战略单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级高素质经营人才必须具备战略思维战略思维是指善于着眼全局和长远来观察、思考和处

2、理问题的方式和方法。战略思维是全局性思维全局性思维，要求立足全局、服从全局和维护全局。战略思维是前瞻性思维前瞻性思维，要求审时度势、深谋远虑和先知先觉。战略思维是创新性思维创新性思维，要求突破定势、挑战传统和超越自我。强化全局观念是增强战略思维的核心所在；强化创新观念是增强战略思维的关键所在跟着感觉走理性判断解决眼前问题可持续发展摸着石头过河顶层设计低头拉车抬头看路单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级战略思维如何培养？学会轻战略六步法持续地学习和改进加快行动洞察变化明确意图识别障碍聚焦创新培养能力612345单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第

3、二级第三级第四级第五级洞察外部变化、把握周期趋势是洞察外部变化、把握周期趋势是制定战略的前提制定战略的前提单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级经济增长将保持中速（6%）发展，人均GDP超过2000美元后的30年GDP增速中位数为9%，我国这一时段是2006-2035年。人口因素仍然是“利好利空”，中国人口总数拐点预计是2025-2032年。城市化率目前约为56.1%，70%是高速城市化的终点，拐点在2030-2035年。城市化率经济人口房地产远未见顶信心信心长周期|房地产仍存在非常大的发展空间，至少看好到2025年单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本

4、样式第二级第三级第四级第五级2015.12016.12017.1深圳357911357911北京南京厦门天津武汉南宁上海杭州宁波温州金华广州成都南昌郑州福州济南扬州长沙兰州合肥石家庄烟台青岛重庆海口赣州九江无锡惠州岳阳贵阳长春徐州宜昌吉林呼和浩特秦皇岛西安沈阳湛江洛阳西宁银川蚌埠安庆泸州昆明大理唐山泉州襄阳北海大连太原三亚济宁平顶山韶关遵义锦州南充牡丹江常德包头桂林丹东哈尔滨乌鲁木齐图例：一线 强二线 中二线 弱二线 三线 四线 五线2015-2017年70个大中城市轮动顺序2011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012

5、-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-0101234-1-2一一线线城市房价城市房价环环比比强强二二线线城市城市环环比增幅比增幅中等二中等二线线城市房价城市房价环环比比涨涨幅幅弱二弱二线线城市房价城市房价环环比比涨涨幅幅三四三四线线城市房价城市

6、房价环环比比涨涨幅幅中周期|区域及城市分化愈加明显单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级短周期|房地产周期波动逐步拉长，市场将经历新一轮煎熬2006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-06201

7、3-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-12-7-6-5-4-3-2-1012345678910111213-1.4-1.2-1.0-0.8-0.6-0.4-0.20.00.

8、20.40.60.81.01.21.41.61.82.02.22.42.670个大中城市房价同比增幅个大中城市房价同比增幅70个大中城市房价个大中城市房价环环比增幅比增幅预测区间偏冷区过冷区合理区偏热区过热区萧条期复苏期扩张期紧缩期紧缩期萧条期复苏期2017转向年：秋风来袭，初冬叩门2018见底年：步入寒冬，探明底部2019复苏年：暖风徐徐，行情上升2020过热年：市场火热，政策降温2021退烧年：市场降温，冬季渐近单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级2006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-

9、122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018

10、-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-12-7-6-5-4-3-2-1012345678910111213-1.4-1.2-1.0-0.8-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02.22.42.670个大中城市房价同比增幅个大中城市房价同比增幅70个大中城市房价个大中城市房价环环比增幅比增幅过热区偏热区合理区偏冷区过冷区预测区间2010.42012.626个月26个月未来三年，市场将经历由盛转衰的下滑

11、期，同时也将经历见底反弹的上升期酷暑难耐天寒地冻酷暑难耐天寒地冻2016.112019.12017年4月-2017年7月，市场仍然维持一定的热度，销售势头良好，投资拿地困难大；2017年8月-2018年4月，市场有所降温，局部市场的销售出现压力，部分城市的土地市场热度降低；2018年5月-2018年12月，市场进入寒冬，各地销售压力增大，大部分城市的投资拿地时机出现；2019年1月-2019年9月，市场触底且开始轮动反弹，是投资拿地的最佳时机；单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级我们的战略蓝图是什么？我们的战略蓝图是什么？单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑

12、母版文本样式第二级第三级第四级第五级“双千亿”引领的“12369”战略一个平台：智慧生态型平台双轮驱动：以住宅为核心的不动产、金融三大突破：房地产、金融、商业不动产六大内功建设：顶层设计能力、投资拓展能力、组织机制能力、资本运作能力、弹性运营能力、资源整合能力九大战略支撑：投资、财务、运营、项目管理、产品、组织、营销、品牌、风险控制一平台+双驱动+三突破+六内功+九支撑战略意图（双千亿）单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级236541洞察变化明确意图识别障碍聚焦创新培养能力加快行动中梁战略蓝图中梁战略蓝图做大规模兼并收购弯道超车金融业务商业不动产投资业务愿景

13、：打造高素质经营人才、创造多元化投资集团控股集团销售/收入确保1400亿房地产确保1200亿确保3-4上市平台产业结构均衡控股：金融、投资、资本运作、资源整合、经营人才、机制房地产：规模、成本、回款、资金新业务：经营人才、战略、组织、机制、管理体系分化加剧短周期见顶地产金融化资本金融趋势增量转存量股权投资时代未来十年：集团定位、发展模式、路径未来五年：集团定位、发展及商业模式各业务发展模式及路径由障碍、创新导出能力能力发展计划各职能子战略练内功清单单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级我们的战略意图（目标）是什么？我们的战略意图（目标）是什么？单击此处编辑母版

14、标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级我们的使命和愿景是愿景：打造高素质经营人才，创造专业化投资集团使命：共创价值，让四季心情绽放单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级221中梁控股集团n销售/收入1400亿（冲刺1600亿）n管理资产3000亿n产业结构均衡 中梁房地产集团n签约额1200亿（冲刺1400亿）n总资产2000亿n进入房地产行业前30强我们的目标是双千亿双千亿单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级我们的核心业务房地产的目标规划2017年2018年2019年2020年2021年 销售额增长率80

15、%10%28%86%8%销售额（亿元）468 500 630 1170 1260 本年回款（亿元）388442 567 1053 1134 土地投资（亿元）160 400700650560考核版房地产业务2017-2021年战略目标2017年2018年2019年2020年2021年 销售额增长率105%12%34%73%8%销售额（亿元）531 629 923 1382 1571 本年回款（亿元）436 566 877 1313 1492 土地投资（亿元）240 500700800850冲刺版房地产业务2017-2021年战略目标单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四

16、级第五级2012201320142015201620172018碧桂园476（10%）1060（123%）1288（22%）1402（9%）3090（120%）5000（62%）恒大923（14.8%）1003（8.8%）1315（31%）2013（53.1%）3731（82%）4500（21%）5000（11%）旭辉95（75%）153（61%）212（39%）302（43%）530（75%）华夏幸福211（28%）374（77%）513（37%）725（41%）1203（66%）1600（33%）新城161（13%）207（29%）245（18%）319（30%）685（112%）1000

17、（46%）p周期趋势为王，顺势而为p城市布局为重，精选城市p标杆企业顺周期而为，突破发展p千亿是个门槛，越过均需调整节奏要发展就要尊重规律、拥抱四季变化，科学规划发展节奏，不断抄越标杆企业单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 围绕围绕战略意图，战略意图，我们的模式、路径是什么？我们的模式、路径是什么？单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级资产资金保险基金资产证券化房地产业商业不动产运营服务PEVC资金资产资源资产智慧生态型平台金融产业投资n生态化交易生态化竞争生态化产业链生态化产业间生态化n智慧化资源整合风口切换n可持续化产

18、业链整合循环经济打造不动产前提下的全周期、全结构、大平台、专业化投资集团围绕愿景，形成“产业+金融+投资”三轮驱动的发展模式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级链接：伯克希尔（巴菲特）世界500强第11位，市值3541亿美元=22个黑石集团。股票、白银、债券股权投资（中石油、比亚迪）能源（加拿大、英国、菲律宾）冰雪皇后时思糖果金霸王GEICO公司General Re国民保障公司（80家全资企业，如果都上市，有9家世界500强）（世界排名第六）（投资跨国界、跨行业、多类别）保险（动力）实业投资三个轮子咬合促进横跨多国家、多行业、多类别，平衡风险，稳速增长年复合

19、增长率20%股价20万美元/股（2008年金融危机，市值仅降9.5%）后起之秀：复星、九鼎、平安单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级链接：复星集团复星控股：“产业+金融”两轮驱动模式复星金融板块：“保险+投资”两轮驱动复星联合健康保险未来，复星集团将转向：“保险+产业+投资”三轮驱动模式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级终极模式演变的三大阶段：实业资本财团的螺旋式升级第一步：实业化中梁2016-2020地产为主规模导向培育不动产发展金融第二步：资本化中梁2021-2025高速成长不动产发力金融深拓均衡发展第二步：财团化中

20、梁2025-多元投资产融结合产业整合持续发展实业+资本化资本+财团化单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级在第一阶段（在第一阶段（2016-20202016-2020），），我们的定位及模式是什么？我们的定位及模式是什么？单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级以住宅为核心的不动产金融房地产是核心不动产是主轴金融是工具、加速器，协同作用未来五年，坚持走“不动产+金融”双轮驱动的发展模式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级链接：泛海控股-快速向金融公司转型，严重拖累房地产主业年份20132014

21、20152016主营收入(亿)地产板块：58（95%）房地板块：98金融板块：15.5地产版块：117（排名85）金融板块：32.5地产板块：115（排名129）金融板块：23.6（1-9月）金融业务民生证券时富金融民安保险民生信托亚太财险（全额收购）民生金服民生信托（全额收购）非公开发行股票方式募集资金40亿元投资业务成立泛海建设集团（香港）有限公司中民投中信泰富万达影视汇源果汁广发证券棉兰电厂（印尼）巴亚瓦信项目（印尼）北汽新能源地产为主转型方向：地产+金融金融+产业+投资借鉴经验：转型需循序渐进，我司应采用“房地产+公司金融”模式，仍应不遗余力地发展房地产业务，金融业务为房地产业务提供支

22、持、协同。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级未来五年中梁集团的商业模式商业不动产房地产业务运营服务业务提供现金流实现住宅高溢价，提升拿地能力提供优质资产、稳定的利润来源 提供资金、退出渠道供给资金孵化、利润提供资金通道成熟业务以上市方式进入资本运作平台提供运营服务能力资源整合能力资源支持提供业务、技术、品牌支持生态系统金融业务n以房地产为核心，以产业链上下游、横向业务为发展方向，打造横纵联合的不动产生态运作系统单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级各业务板块该如何突破？各业务板块该如何突破？单击此处编辑母版标题样式单击此处

23、编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级投资节奏2021年冲刺1400亿营销节奏组织机制（区域建设、标准化流程、合伙人机制、人才培养）发展模式：区域领先、规模导向关键举措：战略引领、组织保障、拓展打开、营销突破、运营护航融资节奏运营节奏房地产是核心主业单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级年份2010201120122013201420152016销售额（亿）3304324671060129914023000货量结构（按金额）广东省68%广东省66%广东省60%广东省44%广东省33%三四线46%广东省33%三四线56%广东省29%三四线45%年底可建面积储备

24、(万方)46323677554572277910109808000投资布局（按金额）深耕广东（廉价储备）走出广东，全国布局城区与郊区，大小地块并举三四线25%二线53%环一线22%三四线28%二线44%环一线28%三四线40%二线33%环一线27%主要产品郊区大盘（别墅为主）郊区大盘+高层中小户型高低配（刚需+首改）中小户型中小户型劳斯莱斯中小户型+劳斯莱斯科技小镇（产业）运营模式低成本、高速度、精品质高速度、精品质、低成本精品质、高速度、低成本组织机制职业经理人制度标准化改革成就共享区域结构大规模调整合伙人制度（同心共享）海外事业部产城事业部向区域放权金融相关香港上市后，发行各类境内/境外公

25、司债与汇联金融合作（互联网金融）发行私募票据引入平安为第二大股东物业分拆上市其他举措/进军海外猎鹰计划全民营销未来领袖招募计划项目总集中培训班全面进军海外链接：碧桂园跨越千亿、三千亿的发展历程单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级公司金融第一阶段（2017-2021）第二阶段（2022-2024）第三阶段（2025-2026）金融公司金融+投资坚持走“公司金融”模式，支持不动产主业，分清主次、协同发展金融业务是工具单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 坚持以轻资产为导向，以绑定人物为第一要务。针对增量不动产，做“住宅+商业”

26、的现金流滚资产模式。（发展中国家：一般二线和三四线）针对存量不动产，以基金、REITs或ABS为核心，做“买入-修复-卖出”的资本模式。（发达国家：一线和强二线城市）三大关键：低成本资金、运营管理、REITS打通商业不动产为孵化业务单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级我们的核心策略是什么？我们的核心策略是什么？单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级策略一：围绕不动产主业及全周期全 结 构 布 局全 结 构 模 板轮 动 弹 钢 琴倒 逼 练 内 功单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级策略二

27、：搭平台、建机制投融资平台房地产平台商业平台金融平台平台N投资管理人一级平台二级平台以“四个开放”为原则，对项目、对团队、对资本、对资源完全开放。向上，对所有资本开放，只要双方价值契合，“N”可以是技术资本、人力资本等。向下，所有业务板块将形成“二级平台”，一级平台和二级平台之间互相开放。委托生产委托管理风控投资人投资咨询项目代运作XX集团阿米巴组织可以是房地产、商业、金控、投资集团可以是房地产事业部、商业事业部、金控项目组或投资项目组等操作团队。建立“市场化”“商业化”“契约化”合作模式单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级未来由未来由“公司公司+经理人经理人”向向“平台平台+合伙人合伙人”转变转变 核心策略：核心策略：筑巢引凤筑巢引凤单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级如何实现？如何实现？单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级加强六大内功建设 投资拓展投资拓展能力能力 资本运作资本运作能力能力顶层设计顶层设计能力能力资源整合资源整合能力能力 组织机制组织机制能力能力 弹弹性运营性运营能力能力单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级强化九大子战略支撑组织品牌风控财务投资产品成本营销运营