现阶段下住宅地产发展趋势及应对策略（图文并茂）.pptx

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1、现阶段下住宅地产发展趋势及应对策略房住非炒拿地难了备案限价银行限贷买房受限韭菜割完了没有规模就没有生存空间高周转去杠杠高品质高能维度的大概率无序因子有向跃迁的出现必定导致低维度的非零和博弈产业结构政策调整市场客户土地企业产品竞争惨烈，布局由一二线、三四线更加细分为一线溢出、二线、三四五线全面布局客户比开发商理性，需求越来越高，眼光越来越高，但置业能力有限，感觉被掏空从一二线的火拼转变到三四线的疯抢，土地永远稀缺，各种奇葩出让条件，呵呵以销售主导转变为产品+运营双核驱动，高周转、强管控、产品线、标准化，一个字变大产品时代的来临，销售型住宅品质为王，长租、养老、小镇、度假，多元化发展并举政策维度地

2、产维度深耕客户 着眼需求未来3-5年实现高周转、高利润的企业发展战略需求；产品品质提升，提高客户满意度上手快提升高提升企业整体形象，通过产品线的建立提高公司人员的操作水平解决痛点提升品质研发具有企业特色的产品、总结客户敏感点及痛点，做精准的品质提升全区优质型规划、实用为主的成本分布对于景观、路网、交通、大门、立面、公共部位等这些需要标准化定义，在成本可控的情况下，关注客户敏感点和实用性。提升物业服务硬件体面的社区大堂、完善便捷的物业管理体系、社区智能化系统社区入口大堂应重点打造，完善使用功能：卫生间、洽谈室、电视大厅、访客等候、智能化、快递收发、便民服务等。好产品先要好看良好的立面形象、注重材

3、料甄选和形制塑造、门窗系统、立面泛光系统通过立面材料、色彩、形体的控制，确保建筑立面的高品相，且应关注材料的使用寿命及美观性；尽可能做到南北立面统一设计。产业结构政策调整市场复杂了市场全国布局有一二线、三四线更加细分为一线溢出（紧邻一线的三线城市）、强二线、二线、三四五线全国范围内的限价限购各种限（还能不能好好地买），面对苍白的备案价格，原来一线项目的开发商只能壮士断腕二线城市抢人抢地抢政策红利期，一房难求；政策导向不言而喻政策维度地产维度产业结构政策调整80后从短暂的刚需开始进行功能置换了，而90后越过刚需直接改，70后都准备豪了，原本以为可以豪的60后忙着帮80后带娃.一边搬砖养房，一边啃

4、老养儿，同一个屋檐下，家庭结构复合化，改善的诉求越来越强烈，改善的能力越来越下滑，.客户全都变了政策维度地产维度客户矛盾了产业结构政策调整三四线一地难求，一二线无人问津溢出城市大热，地产纷纷下乡顷刻间，看似平静的海面下波澜不惊，地产融资难，现金流紧张.上下半年分水岭明显政策维度地产维度土地在博弈产业结构政策调整好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂表里不一品质为王与成本强控，价格不支撑，成本不适配，还要设计创造价值？设计就一厨子，葱炒辣椒、蒜泥麻油不是菜！政策维度地产维度产品太累了产业结构政策调整一个项目就是城市公司，几个城市就是全国布局我们要三条产品线，明年要冲600亿我们要三条产品线，明年要冲10

5、00亿我们要三条产品线，明年要冲2000亿大量设计师涌入地产，三年经验就是设计总监，动不动蓝翔开到了设计单位政策维度地产维度房企忙疯了面对一个冲动而又疯狂的2018，下游产业的设计单位，我们又将如何应对如此态势？加班多了做设计还要做标准化立面要做记忆点核心筒又变了又要投标了各种拿地又能租又能卖又要小又要组合户型要重新研发定位变了还要研究智能化精装配置砍了产业结构政策调整政策维度地产维度房企忙疯了产品太累了土地在博弈客户矛盾了市场复杂了设计维度战略平台化服务区域属地化发展多元化服务协作精细化客户研究全维度产品创新产品线设计落地标准化服务质量客户研究与产品升级，精准地把握客户需求，同质化产品时代、

6、差异化品质实现精细化客户研究深度挖掘客户生活中的痛点、靓点，别忘了还有痒点全龄家庭结构、全生命周期置业，关爱孩子的成长，关照父母的养老，关注家长的陪伴适龄精细化设计有别于传统户内设计单一尺度设计，从柯布西耶人的基本尺度出发，同时考虑不同人群的差异化功能需求和空间使用，进行精细化、适龄化设计，解决产品痛点，提升产品靓点，提高客户满意度，让产品回归客户，让设计回归本心。男主人女主人老人儿童精细化设计男女主人男女主人对家居和空间的人体使用和活动需求基本一致，仅仅是从人体基本尺度而言有略微差别，因而在精细化设计方面可以统一考虑，满足基本的成年人人体尺度和人体工程学原理。厨卫设计收纳空间设计精细化设计老

7、人老人相对成年人而言身高下降、生活不便，对家居使用和空间活动更强调便捷，更强调适老化功能设计，因而在考虑老人人体尺度和人体工程学的基础上，需考虑扶手、拐杖、轮椅、担架等特殊功能需求。扶手设计厨房设计客厅活动卧室活动担架考虑视线考虑轮椅考虑精细化设计子女针对子女的户内设计，主要是强调子女的分龄化和双孩时代功能适用，对家居使用和空间活动更强调活动和成长，考虑各年龄段对家具适用和空间活动的不同需求进行设计，有效解决孩子的痛点问题，让孩子健康成长。0-3岁：洗澡、活动、睡觉4-11岁：学习、活动、睡觉11-18岁：私密、活动、睡觉双孩：活动、睡觉、双孩套房儿童活动儿童活动北向飘窗，满足婴儿洗澡使用衣帽

8、间改造成婴儿房，方便照看充足的活动空间和玩具收纳，满足儿童使用双孩套房，为双孩生活赋能社区会客大堂，安全求学之路社区会客厅大门校车外部内部接送孩子照片接送孩子照片痛点靓点痒点客户生活中长期存在的矛盾点，过去是品质要求，现在已经是最基本的质量保证；不解决，客户有抗性客户有一定的品质认知和功能需求，我们通过设计研发在满足功能的同时最高效地实现品质和创造价值设计好，客户愿意买单客户在未来生活存在需求趋势，但客户尚未感知，我们通过研发设计进行价值挖掘和引导解决巧，形成市场爆点客户价值敏感点套内空间小舒适度不够没有完整玄关带来诸多生活不便利配置不满足家庭成员使用不高效收纳空间不足物品占用生活空间厨房空间

9、太小做饭只是一个人的责任解决痛点并不难，但是把痛点转化为价值点需要通过设计研发做精准的分析和精确的解决痛点靓点收纳不是妈妈一个人的角色，孩子应该从小培养希望拥有体面的室内公共交通空间希望地上和地下一样品质感十足 希望所有的房间都能实现通透，便于采光和通风更好的能够欣赏到小区的美丽的风景餐厅和客厅能够融入更多的交流而不是躲在房间玩手机设计靓点的难度在于高效，“四两拨千斤”痒点孩子接近自然，学习自然智能化与示范区体验的结合智能化与示范区体验的结合交付区施工与示范工法展示宠物是你的伙伴，你是宠物的一生全社区风雨连廊发掘并解决痒点的问题在于度的控制，抓挠过度容易形成新的痛点全维度产品创新定制型户型套内

10、系统，适应每个家庭未来生活的改善户型平面图户型级配表套型三房二厅二卫宽深开间尺寸客厅36004400餐厅36002100主卧33003300北书房22502800南次卧29003300厨房18003500主卫21502100公卫18002800阳台36001500独立玄关有主卧卫生间有主卧衣帽间有基本信息关键指标户型结构3室2厅2卫套内面积77.37平方米套型预计面积段94.61平方米（标准层面积）面宽情况9.8米（轴线到轴线）进深情况11.5米（轴线到轴线）拼接部位中间户户型优势三开间朝南；LD客餐通厅,等面宽独立餐厅空间，交通空间不影响用餐使用；连续背景墙满足组合家具使用及连续收纳空间；主

11、卧独立式更衣间，主卫连动，实现主卧套南北通透；南面卧室赠送飘窗；内部空间灵活可变；户型专篇95户型分析户型平面图基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套内面积103.70平方米套型预计面积段126.81平方米（标准层面积）面宽情况11米（轴线到轴线）进深情况11.2米（轴线到轴线）拼接部位边户户型优势LD客餐等面宽通厅，独立餐厅空间交通空间不影响用餐使用；三面宽景观资源配置，南向二卧室布置；大面宽景观双阳台；3.2M进深厨房设置，满足超长操作台面；公卫三分离结合家政满足三个卧室高效使用（除主卧外）；四房最大化满足家庭结构变化的适应；主卧独立式更衣间，主卫连动，实现主卧套南北通透；内部空间灵活可变

12、；户型级配表套型三房两厅二卫宽深开间尺寸客厅39005000餐厅39002600主卧38003300北次卧29002700南次卧33003300北书房24003400厨房34001800主卫32001700公卫24002300南阳台39001500独立玄关有主卧卫生间有主卧衣帽间有户型专篇125户型分析细分客群定制诉求创新三宽产品附加值赠送多种可变空间Concept SpaceValue-addedVariable Space阳台赠送一半面积3.9M宽厅方案客厅与老人房可合可分宽厅宽主卧宽景阳台三面宽独立入户系统客餐厅一体化南北通透豪华主卧套房二孩时代二孩时代125m2房型建筑面积得房率四室两

13、厅两卫125.38m280.1%细分客群定制诉求创新三宽产品附加值赠送多种可变空间Concept SpaceValue-addedVariable Space阳台赠送一半面积3.9M宽厅方案客厅与老人房可合可分宽厅宽主卧宽景阳台三面宽独立入户系统客餐厅一体化南北通透豪华主卧套房三代同堂三代同堂125m2房型建筑面积得房率三室两厅两卫125.38m280.1%细分客群定制诉求创新三宽产品附加值赠送多种可变空间Concept SpaceValue-addedVariable Space阳台赠送一半面积3.9M宽厅方案客厅与书房可合可分宽厅宽主卧宽景阳台三面宽独立入户系统客餐厅一体化南北通透豪华主卧

14、套房恩爱夫妻恩爱夫妻125m2房型建筑面积得房率两室两厅两卫125.38m280.1%细分客群定制诉求创新三宽产品附加值赠送多种可变空间Concept SpaceValue-addedVariable Space阳台赠送一半面积3.9M宽厅方案客厅与收藏展示可合可分宽厅宽主卧宽景阳台三面宽独立入户系统客餐厅一体化南北通透豪华主卧套房钻石领主钻石领主125m2房型建筑面积得房率一室两厅两卫125.38m280.1%关注近人尺度单元大堂、地下大堂、公区交通核室内精装设计单元首层及地下室入户大堂、电梯轿厢等进行精装处理，外立面的近人尺度加强效果提升。尊享型住宅公区系统，尊重每个家庭成员的仪式感受地下

15、车库大堂一层入户大堂中轴对称大堂中轴对称，奢华大气天井庭院，景观环绕易营造地下大堂恢弘气势地下车库大堂一层入户大堂北入口大堂地下车库大堂南入口大堂一层入户大堂地下车库大堂南入口大堂一层入户大堂宾至如归高尚优雅生活从步入大堂始车库品质的提升高档的地下停车空间、舒适感车位尺度标准、非干扰式车行流线设计地下车库的标准管理可以成为项目的核心竞争力，特别对于中高端项目，车位的设计投入可以成为核心卖点。脏客户敏感痛点垃圾收集采光条件地库通风防噪处理暗潮臭吵乱尘管线布置地面扬尘尾气排放建筑化地库门头品质型地库十大创新亮点入库车牌识别礼仪化地库玄关地库人车分流BIM化地库管线综合标识色系统地库分区系统化地库导

16、视礼仪化大堂前区地库手推车垃圾间设置室内化地下大堂更大气 更智能 更体面 更安全 更舒适更清晰 更便捷 更舒缓 更人性 更像家地下车库归家流线七大模块空间地库出入口在空间上位于社区公共活动空间和地下车库之间，是解决居民竖向停车的主要出入口。通过对地库出入口的智能化建设，高效的解决社区居民的停车效率和停车安全问题。车库坡道在空间上位于连接地库出入口和地下停车空间的。是解决两者之间高差问题的主要空间。通过对地库坡道的人性化建设，高效的解决社区居民的停车便捷和停车安全问题。入库玄关空间上在车库坡道和停车空间之间，是进入车库的第一眼空间节点。通过品质感的空间设计、合理的功能设计、精细化的装修设计，做好

17、地上空间与地下空间转换的舒适性。地下停车空间在空间上位于地库出入口和地下大堂前区之间，是社区居民解决停车问题的主要空间。通过合理的空间规划、划线设计、智能配置，提供舒适的停车环境。地下大堂前区在空间上位于地下车库和地下大堂之间的过渡空间。地下大堂前区起到引导功能，同时兼具广告位、信息发布、临时访客车位的功能。通过前区的精细化设计，提升地下车库的品质感。地下大堂空间上在地下大堂前区和公共交通核之间，对地库大堂室内外进行空间界定，功能等同于地上大堂，解决人流交通和集散，提供给居民休憩的舒适型多功能空间。地下行车道在空间上把整个车库串联起来，车辆行驶的主要空间。通过合理的空间规划、人车分流及标识引导

18、，提供舒适的行车环境。1234567地库出入口地库坡道地库玄关地下行车道地下停车区地下大堂前区地下大堂地下车行归家流线七重地下礼遇空间，地下礼遇与地面同等重要地下行车道地下停车空间地下大堂地库玄关地下大堂前区地库出入口地库坡道入库坡道入库玄关停车及行车区地下大堂前区地下大堂地库出入口地下车库功能分析图品质型地库车行系统，车行入库拥有舒适回家的温馨地库出入口地库坡道地库玄关地下行车道地下停车空间地下大堂前区地下大堂注重景观细节打磨打造高品质的中央景观、组团花园提升单元入口前场景观景观标准化：树种、主景、中轴、单元入口两侧等关键点打造标准化设计理想方案总平面图北环路南环路西环路东环路社区次入口地下

19、车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口社区次入口社区主入口社区前场社区门厅社区空间组团空间邻里空间宅前空间单元门厅消防登高场地中心景观草坪商业商业商业商业消防通道景观漫步道儿童活动场地老年活动场地30F30F30F30F30F30F30F30F2F2F18F18F18F18F18F18F18F18F精神堡垒2F地下车库范围线低层建筑控制线多层建筑控制线高层建筑控制线消防通道景观漫步道理想方案示范区平面图南环路入口跌水广场商业示范段2F景墙精神堡垒地下车库示范区（示范区停车场）入口大门照壁主题景墙VIP看房通道样板房花园售楼处室外洽谈区样板房看房通道景亭风雨连廊景墙草坪山石景墙跌水

20、LOGO地砖主题景墙理想方案组团空间组团空间邻里空间景亭入口门头镂空景墙主题对景墙景观台阶景观草坪宅前广场(消防登高场地)草汀步折线景墙漫步道邻里空间入口汀步中心景观通廊宅前广场单元门厅镂空景墙小阶梯北入口景观通廊漫步小径理想方案活动场地攀岩山丘老年活动场地趣味跑道趣味洞窟沙滩游戏设施景观座椅远香亭踏步景观台阶对景景墙镂空景墙入口门头树阵广场漫步道景亭儿童活动场地镂空景墙入口汀步中心景观通廊北入口景观通廊理想方案景观中轴北入口第一重第二重第三重第四重第五重第六重第七重壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍陆陆柒柒南入口尚尚礼礼仪仪市市净净 波波 映映 月月拈拈 苍苍 拥拥 蔚蔚皓皓 轩轩 若若 堂堂敞敞 廊廊

21、盘盘 蹊蹊知知 客客 云云 驿驿全龄型景观活动系统，满足不同年龄段住户景观活动六大模块儿童活动区老人活动区户外社交区架空层活动区室外健身场地社区慢跑道体验型社区展示系统，所见即为所得的生活场景呈现根据场地选择适当形式的示范区形式示范区选型内置式（中置式）宜适用于中型地块规模，开发强度较低的项目；应结合项目中心景观主轴设置；示范区应结合地下会所、地下车库、中央景观区域同时建设；示范区售楼处应与地下会所、地下车库全面连通代表项目：武汉光谷曙光村沿街式（侧入式）适用于地块规模较小，开发强度较高的项目；应利用沿街商业作为展示区先期建造；应避免与地下车库及地下部分（基础及地下室）同时建设，以便加快示范区

22、进度；代表项目：铂宸府、旭辉公元公建式宜适用于中大型地块规模，开发强度适中的项目；应避免与地下车库及地下部分（基础及地下室）同时建设，将很大程度加快示范区施工进度；分区式示范区应利用市政配建用地（学校、幼儿园、城市服务）建设，区域相对独立代表项目：庐州府、御璟江山、铂悦澜庭注：因公建式示范区相对独立，建筑形式可以考虑院落式空间组合示例示例示例精神堡垒示范围栏展示区入口售楼处前场广场售楼处单体模块室外活动场地样板房花园展示区停车场看房通道步行过渡引导区样板房未来生活场景体验围墙商业示范段社区入口社区会所中央花园组团花园户内场景模块分项子项示范区模块所见即所得现示范区模块：示范围栏、入口前场、展示

23、区入口、售楼处、活动场地、样板房花园远期对应模块：社区外围、社区入口广场、社区入口、会所、中央花园、组团花园示范区场景体验模块实现未来生活的提前打造，所见即所得，客户可以提前感受社区环境，同时节省拆改建成本所见非住宅所得利用配建用地建设的示范区，远期将恢复成配套服务的功能，故前期设计时应提前考虑，尽可能的减少拆改率，降低成本以交付后社区生活展现为线索，在示范区空间形成特定的场景模块，营造“所见即所得，所得即所享，最大化展示，最小化拆改”的生活愿景示范区模块展示区入口精神堡垒步行过渡引导区售楼处前场广场售楼处单体模块室外活动场地看房通道样板房样板房花园看房通道展示区停车场商业示范段模块分项子项示范区流线体验模块步行人群流线：精神堡垒示范围栏展示区入口步行过渡引导区售楼处前场广场售楼处单体模块室外活动场地看房通道样板房花园样板房自驾车人群流线：精神堡垒示范围栏展示区停车场展示区入口步行过渡引导区售楼处前场广场售楼处单体模块室外活动场地看房通道样板房花园样板房步行人群流线自驾车人群流线串联示范区所有模块，形成示范区场景流线对交付后社区生活的体验流线示范区流线关于产品线谈虎色变；正确理解产品线差异化落地实践，实现设计管理零障碍产品线价值挖掘、传递、落地操作指南众志成城韬光养晦蓄势待发脱颖而出THANK YOU 以上正文32个字九层之台起于累土千里之行始于足下