知名地产集团投资业务流程介绍.pptx

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1、碧桂园投资业务流程介绍内部资料 严禁外传 2 投资系统组织架构第一部分 投资系统工作流程第二部分 投资制度第三部分目录内部资料 严禁外传 3第一部分投资系统组织架构内部资料 严禁外传 4一、投资系统组织架构决策 支持、引导服务拓展土地投资决策委员会投资策划中心 区域投资团队（投资小分队）内部资料 严禁外传 5土地决策委员会行使有关土地投资事务的最高决策权组长：杨国强 董事局主席成员：杨惠妍 董事局副主席 莫斌 集团总裁 吴建斌 首席财务官 程光煜 副总裁 王少军 副总裁 一、投资系统组织架构内部资料 严禁外传 6投资策划中心十三大职能中心之一，统筹集团投资工作集团副总裁王少军中心总经理何剑标中

2、心副总经理李富强中心副总经理李莎投资策划部原评审部发展研究部 财税部 风险控制部直属拓展部一、投资系统组织架构内部资料 严禁外传 7一、投资系统组织架构内部资料 严禁外传 8 各投资团队 （投资小分队）一线投资力量，投资工作“运动员”集团28大区域，4个城市公司：投资策划中心：直属拓展部一、投资系统组织架构内部资料 严禁外传 9第二部分投资系统工作流程内部资料 严禁外传 10二、投资系统工作流程获取信息项目立项定案决策获取项目土地信息收集区域投资团队现场勘查初判投资信息系统（GIS)备案区域投资团队落实相关问题召开立项评审会区域总同意立项报备投资策划中心区域投资团队提出定案申请评审组现场考察

3、出具评审意见土地投资决策委员会区域投资团队 签订协议 项目获取内部资料 严禁外传 11投资信息系统获取信息后，查询地块是否已有跟进信息区域总沟通协商，若意见不一致 区域投资部上报王少军总裁定GIS系统GIS系统有跟进创建 项目无跟进内部资料 严禁外传 12GIS系统常用功能土地评审踩盘录入录入土地信息签到投资信息系统内部资料 严禁外传 13项目立项提交资料：1、立项汇报PPT 2、投资测算表 3、三项资料表 4、其他关于项目情况的报告或资料注：直接招拍挂项目可以不经过立项直接定案合作、收购、勾地等项目审批路径：区域投资拓展部投资小分队组长 区域总裁审批投资策划中心备案内部资料 严禁外传 14p

4、投资分析PPTp各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）p项目合作交易路径和资金安排三报告（3）n城市地图n地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）n富人居住现状图n规划图（户型图）四图（4）p简要报告及决策意见表（签字版）p投资测算表p同心共享表（签字版）三表（3）项目定案汇报前所需资料：三表、四图、三报告 区域发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）项目定案资料内部资料 严禁外传 15【三表】简要报告及投资决策意见表示例本表为集团领导签批项目的主体文件，涵盖项目基本信息、城市排查、产品及效益、开发条件等内容u须由区域总裁及营销、成本、投资负责人签名u汇报前需

5、打印提交目的要求说明：可于投资GIS系统录入项目信息后直接导出该表项目定案资料内部资料 严禁外传 16【三表】投资测算表示例本表为项目成本、产品、营销及经济效益测算的重要支撑文件u须由区域营销、成本、财务部门配合填写并确认，相关部门负责人确认后于决策意见表签名u汇报前需打印总表提交目的要求项目定案资料内部资料 严禁外传 17【三表】同心共享表示例本表为同心共享投入意向明细，为项目获取后区域同心共享投入金额依据u须由区域总裁、项目总、营销、财务、投资负责人及项目跟进人签名u汇报前需打印提交目的要求项目定案资料内部资料 严禁外传 18【四图】城市地图示例底图以纸质版区域地图为佳，可参照模板添加各要

6、素自行贴制；若无区域地图，可自行下载卫星图（地貌图，分辨率需足够高），编辑电子版地图；页面设置为A3或A2，使用标准化图例（详见附件），需包含八要素：1.本案位置2.主要市场位置3.交通路线4.竞品位置及信息5.土地市场信息6.城市发展方向7.利好条件8.富人居住区（三四线劳斯莱斯项目）要求项目定案资料内部资料 严禁外传 19【四图】地块信息和景观资源图、视频1、地块信息和景观资源图：背景用地貌图（分辨率需足够高），打印页面为A3，附上红线内外基本状况图（需添加照片，请保证照片的清晰度）2、航拍视频：对地块四至及周边情况进行标示；城市面貌，对主要竞品、配套、商业中心等所在位置进行标示；3、交通

7、视频：从地块到市政府、主要商圈、配套学校及其他重要节点进行拍摄。上述视频拍摄指导详见投策中心视频还原地块原貌要求示例XX项目无人机拍摄效果项目定案资料内部资料 严禁外传 20【四图】富人居住现状/意向居住项目情况图1、区位图：重点标示主要房地产板块；各板块房价；目标地块；市政府；富人区或意向购买项目（1-3个）；商圈（目标地块所在板块商圈、城市中心商圈、老城区商圈）、学校（城市最好的小学、板块内最好的小学、地块划片小学）；交通节点（地块到市政府、商圈、划片小学及争取配套小学的距离）等信息2、富人居住现状/意向购买项目主力/竞争户型：原则：能体现当地富人居住/意向居住的真实状态，选取主力户型或对

8、我司项目有竞争力的产品要求：清晰、有比例数据、户型的信息完整（见列表）3、富人居住/意向居住情况照片：原则：能体现当地富人居住现状/意向购买项目的真实状态要求：具体围绕园林景观、小区入户大堂/大门、建筑立面、规划图、物业管理及配套（学校/商业）等进行展示要求项目定案资料内部资料 严禁外传 21要求规划图要按照主席原定的建筑层数分色表，标注清晰各栋楼建筑层数，并明确绘出展示区范围和首期开工范围，统一各类经济技术指标表、不得遗漏重要数据；有方案对比的（例如改造前和改造后）各方案图之间在图面大小、方向、布局等方面均要一致，方便主席比选；设计图尽量占满图幅，重要尺寸和说明标注清晰，避免出现和方案设计无

9、关的，纯粹为了美化图面效果的信息；汇报之前要仔细核对图纸信息，避免数据和文字信息的错误、遗漏。【四图】规划图（户型图）项目定案资料内部资料 严禁外传 22别墅的户型图和装修平面图要将每一层都布局在同一张大图上，或者分层打印就后按顺序粘贴拼接在一起，方便主席对照；建筑户型图和装修图中每一层都要注明总建筑面积、套内建筑面积、实用率、本层建筑面积、本层赠送面积等关键指标，并在图面标注每一户的户型面积；建筑户型平面图和剖面图中要将主席重点关注的“赠送面积空间”用不同颜色标示清楚，例如全赠送、半赠送、地下室、半地下室等。要求【四图】规划图（户型图）项目定案资料内部资料 严禁外传 23【三报告】投资分析会

10、PPT示例该材料为主要辅助性材料，是项目定位、规划、定价及经济效益分析的主要论据及支撑。u须由区域营销、成本、财务部门配合制作并确认，相关部门负责人确认后于决策意见表签名u汇报前需打印本报告提交目的要求项目定案资料内部资料 严禁外传 24【三报告】各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）示例从各专业口角度研判项目可行性，是区域召开四位一体分析会的具体依据及结论，是项目研判的重要支撑u须由投策中心初步确认u需各专业口负责人签字目的要求项目定案资料内部资料 严禁外传 25【三报告】项目合作交易路径及资金安排示例合作方案是二手或合作项目可行性研判的重点之一，交易路径和步骤说明需简明扼要展现项目合作

11、方案。u须以图示及文字说明项目合作模式、步骤、资金投入/回笼及其他合作要点u须由投策中心确认u汇报前需打印提交目的要求项目定案资料内部资料 严禁外传 26合作、收购、勾地等项目项目地块投策中心预审会投策中心评审组考察项目对接人汇报项目王少军总签字主席签字定案成功区域向主席汇报项目项目线下定案流程内部资料 严禁外传 27直接招拍挂项目直接招拍挂地块三表四图三报告计划及策划方案压力测试表定案决策会深化规划方案，重新测算敏感性分析（压力测试）投资策划中心确定竞拍价格向投资决策小组汇报项目线下定案流程内部资料 严禁外传 28XX地块土地压力测试及售价敏感性分析表直接招拍挂项目补充资料项目线下定案流程内

12、部资料 严禁外传 29定案审批流程适用范围：集团所有达到定案条件的项目发起节点：1、土地储备项目：土地储备合同定稿后、签署前发起 2、勾地及其他前期与政府有接触的项目：所有条件包括挂牌条件谈妥、勾地协议定稿后 3、直接招拍挂项目：各部门已出具专业报告、具备定案条件后发起 4、土地过户、股权收购及合作开发类项目：在过户协议、股权收购协议、合作开发协议等相关 实质性合同及协议定稿后、签署前发起。审批路径：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域总裁投资策划中心评审组长投资策划中心负责人（何剑标）集团副总裁助理（张梦婷）集团副总裁（王少军）主席流程附件：1、项目定案汇报PPT 2、项目定案投资测算表 3

13、、各职能中心/部门专业意见（负责人签字版）4、合同及附件；5、其他关于项目情况说明的报告及资料项目线上定案流程内部资料 严禁外传 30项目竞买审批流程适用范围：有项目土地报名竞买业务涉及的业务审批发起节点：项目定案通过、项目土地挂牌后发起审批路径：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域总裁财务资金中心负责人（伍碧君）投资策划中心负责人（何剑标）集团副总裁（王少军）抄送总裁（莫斌）流程附件：1、投资决策意见表 2、出让公告、文件等；3、需签字、盖章的竞买报名申请资料线上审批流程内部资料 严禁外传 31合同文件审批流程适用范围：所有需加盖公章（含法人签字）的合同类文件发起节点：需签署合同定稿且项目定

14、案审批通过后审批路径：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域总裁财务资金中心企业并购与税务部（赵善 伟）、资策划中心风险控制部（李富强）、财务资金中心法务部（张进锐）区域总裁财务资金中心（伍碧君）、投资策划中心（何剑标）首席财务官（吴建斌）集团副总裁助理（张梦婷）集团副总裁（王少军）总裁秘书（胡超）总裁（莫斌）流程附件：1、决策意见表 2、合同及附件 3、其他相关文件线上审批流程内部资料 严禁外传 32框架/意向审批流程适用范围：为配合项目推进而与政府/合作方签署的表达投资/合作意向的框架/意向协议发起节点：公司明确投资意向且协议定稿后审批路径：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域财务负责人区域

15、总裁财务资金中心企业并购与税务部（赵善伟）、投资策划中心风险控制部（李富强）、财务资金中心法务部（张进锐）区域总裁财务资金中心（伍碧君）、投资策划中心（何剑标）集团副总裁助理（张梦婷）集团副总裁（王少军）抄送总裁（莫斌）流程附件：协议及附件线上审批流程内部资料 严禁外传 33第三部分投资制度内部资料 严禁外传 34同心共享制度三、投资制度宗旨：增强管理层员工“主人翁”意识，实现员 工“当家作主”目标。范围：集团投资开发的所有房地产项目，包括集 团国内的全资项目及合资项目。模式：管理层员工组成投资企业，参股项目，与 碧桂园集团一起，按股比大小（管理层员 工占股不高于15%），共同投资、管理，共担

16、风险，共享收益。内部资料 严禁外传 35同心共享制度区域可跟投人员：区域总裁（不低于80万）、区域投资负责人（不低于20万）、项目投资跟进人（不低于 10万）、区域财务负责人（不低于5万）、区域营销负责人（不低于20万）、项目总经理 （不低于50万）及项目管理团队等。预分红条件（区域）：项目公司按货值去化率达到80%，净现金流为正（不含贷款收入）且预估持续为正。预分红金额（区域）：不高于预计净利润中归属于区域投资企业的50%（由区域总自行调配）。利润分配条件:项目竣工并结算完毕，可售商品房已售95%，已售商品房交楼率达95%时，分配总利润95%，项目清算时，分配总利润100%。三、投资制度内部

17、资料 严禁外传 36成就共享制度三、投资制度宗旨：激励长期忠诚服务碧桂园集团，同时创造 较好效益，做出巨大贡献的经营管理人员。范围：集团新购置项目（2011年8月11日后），包括新拓展项目及原有项目新地块。考核方式（区域主导）：成就共享股权金额=（净利润减自有资金按年折算后的金额30%）20%考核方式（集团主导）：成就共享股权金额=（净利润减自有资金按年折算后的金额30%）10%15%内部资料 严禁外传 37三、投资制度奖励条件：除主席、总裁批准的特殊情况外，项目原则上自有资金投入需在一年内全额回笼方可参与奖励奖励分配：购股权均于每半年度授出，现金奖励每半年度计提并且根据项目预售（不大于50%）、收 楼（不大于30%）及结算（不大于20%）三个阶段分别按比例发放。成就共享制度内部资料 严禁外传 38三、投资制度内部资料 严禁外传 39考核目的：鼓励各区域发展规模考核对象：区域总裁考核时间：2016年1月1日2016年6月30日考核方案：如下表三、投资制度内部资料 严禁外传 40谢谢聆听