[开封]住宅及商业产品市场调研报告.pdf

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1、市场数据1住宅板块格局及个案分析2商业产品情况3在售公寓产品分析42018市场总结及2019预判5目录第一部分：市场数据1、2017数据回顾2、2018销售数据3、2018土拍情况2017年汴西新区领跑市场，年度最大单盘流量38.7亿【2017年住宅类销售top5，汴西新区领跑市场】2017年开封市场住宅销售统计排名（大定）排名项目名称套数面积（万方）2017年推量（亿）销售额（亿）Top1恒大未来城327838.74835.88Top2郑开碧桂园116717.418.8Top3恒大帝景150618.451817.1Top4晖达新世界120014.6510.9Top5西湖观邸111311.63

2、10.6Top6枫桦西湖湾6027.23-6.13Top7郑开橄榄城4475.766.1Top8海马公馆3714.974.944.47Top9西湖印象2743.75.93.6Top10碧水蓝城1482.121.8Top11银基望京620.881.27合计10101125.49115.45一、2017数据回顾2017主力产品去化各条产品线中，销售产品还是以高层为主。2017年高层销售数据统计排名项目名称套数销售面（万方）年度销售额（亿）整体成交均价（元/）Top1恒大未来城2857 32 28.10 8567Top2郑开碧桂园962 14 12.44 9100（售罄前价格）Top3恒大帝景111

3、4 12 11.73 9406Top4晖达新世界100012.48.59 6927Top5西湖观邸9189.336.92 7417（包含润城）润城：6693 观邸：8420Top6枫桦西湖湾4233.93.29 7800Top7海马公馆217 3 2.12 8000Top8郑开橄榄城2092.72.02 7481Top9碧水蓝城1482.121.80 8500Top10西湖印象142 2 1.52 8590合计799093.3978.53/2017年洋房销售数据统计排名项目名称套数销售面积（万方）年度销售额（亿）整体成交均价（元/）Top1恒大未来城421 6.26 7.78 12400Top

4、2恒大帝景392 5.98 5.37 8980（售罄前价格）Top3郑开橄榄城2393.39 4.10 12100Top4郑开碧桂园132 1.87 2.47 13200Top5海马公馆1542.31 2.35 10200Top6晖达新世界2002.25 2.31 10300（售罄前价格）Top7西湖印象132 1.93 2.08 10800Top8西湖观邸931.48 1.24 8400（包含润城）Top9银基望京55 0.74 0.98 13200合计181826.2128.68/2017年别墅销售数据统计排名项目名称套数销售面积（万方）年度销售额（亿）整体成交均价（元/）Top1郑开碧桂

5、园73 1.89 3.29 17000Top2枫桦西湖湾310.552.1138000Top3西湖观邸350.82 1.24 15000Top4银基望京7 0.14 0.28 20400Top5帝湖世家60.20.2613000合计152 3.60 7.18/2018竞品上市量主力竞品共计207.89亿，去化周期18-23个月，库存压力巨大备注：以上为2018年初推货梳理数据，新入市项目未列入，开封西区大量新项目的进入，累计推货预计突破了400亿，目前西区库存量巨大。项目名称2018年高层预计推量套数面积（万方）金额（亿）恒大文旅城600080100恒大未来城484368.7779枫桦西湖湾1

6、35616.315.7恒大帝景128015.315.3郑开橄榄城123013.8515晖达新世界140017.514锦官城4275.34.2西湖印象3174.444.04海马公馆2522.72.6碧水蓝城741.281.35汇总17179225.44251.19项目名称2018年洋房预计推量套数面积（万方）金额（亿）恒大文旅城4004.88恒大未来城4845.49绿城桃李春风42099海马公馆3165.058.6郑开橄榄城3725.447.6银基望京3174.36晖达新世界2002.52.45西湖印象831.261.76西湖观邸220.420.43汇总261438.1752.84项目名称201

7、8年别墅预计推量套数面积（万方）金额（亿）西湖印象673.25.7枫桦西湖湾480.92.4银基望京290.561.1郑开碧桂园250.871.1西湖观邸250.640.86帝湖世家160.540.7汇总2106.7111.86二：2018销售数据三：2018开封土拍焦点土拍焦点，聚焦在西区中意湖及高铁板块。中意湖板块美的、金茂、融创，一线房企集中拿地，2019年都将入市，可以断定围绕开封西湖的竞争格局将投向中意湖，一方面代表的是城市版图的扩大，同时也是一线地产商快速扩张并市场下沉至三线城市的模式印证，这意味着未来在三四线城市的市场争夺将愈演愈烈。而抛开房企的模式之争，对于冷淡的楼市当下则是刺

8、激利好，毫无疑问，中意湖板块的格局已有郑州北龙湖的态势，高品质楼盘必然聚集开封的富人区。而“高铁经济”模式下，以建业、永威、晖达为代表，开封北站片区大有腾飞之势，在城市高铁规划尚不明朗、高铁之于居住的积极带动意义不置可否的情况下，我认为高铁片区的发展仍将在摸索中前行，其投资价值远不及眼下看得见的政策和品质。即将入市项目监控即将入市项目监控蓝光雍锦汇项目地块位于金明大道，目前土地已经基本清零完毕，合作方河南亿乘置业地块位于金明大道与周天路交叉口的西南角，东至金明大道道路红线，南至规划用地边界，西至规划用地边界，北至周天路道路红线，净用地面积22827.6：蓝光地产，发迹于成都，如今开始全国扩张。

9、位列2018年百强房企综合实力第22名，在产品方面，蓝光“雍锦系”2016年跻身中国高端项目品牌价值TOP10（数据来源：中国指数研究院）。“以改善型为重心，坚持产品主义，走差异化竞争路线”是蓝光的新的产品战略新导向，以“雍锦系”、“公园系”为代表的改善型产品体系，研究的是奢享空间，研究的是如何为未来业主打造更具舒适度的居住体验。项目占地约34亩，主体建筑约6栋，总建筑面积约8.6万，地上约6.6万（其中住宅约5.2万，商业约1.4万），地下约2万，绿地率30，容积率3.0万/h蓝光雍锦汇VS新惠华府蓝光雍锦汇VS新惠华府该项目将是2019年城市刚需的代表向楼盘，也是新惠华府的首要竞争楼盘。项

10、目位于老金明汽车站，位置之于新惠华府相对“偏”，周边配套规划水平相对较差，品牌价值换品牌价值换500米的醇熟配套，将是客户权衡的主要博弈点。而500米的醇熟配套，将是客户权衡的主要博弈点。而500元/的价格或许将是快速打破该博弈的关键筹码。500元/的价格或许将是快速打破该博弈的关键筹码。项目品牌产品设计配套价格交楼时间亮点综合项目品牌产品设计配套价格交楼时间亮点综合新惠华府-预计同步四建建筑资质蓝光雍锦汇未出-预计同步品牌大宏集团和碧桂园合作的高端住宅项目，总建面22.28万，计划2019年6月入市大宏集团和碧桂园合作的高端住宅项目，总建面22.28万，计划2019年6月入市项目名称碧桂园项

11、目位置金耀路道与四大街交汇处开发商碧桂园&大宏集团占地面积133.7亩总建面22.28万物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）绿地率35（%），商住比10（%），建筑密度30（%）配套开封高中、博物馆、美术馆、音乐馆项目定位高端住宅即将入市项目监控即将入市项目监控项目名称金茂汴京华庭项目位置位于六大街金耀路西南，汴西湖新区中意湖板块开发商金茂集团占地面积89.3亩总开发体量19万物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率2.5，建筑密度30%，绿地率35%配套中意湖、北大附小、开封高中项目定位高端住宅金茂打造“悦系”高端住宅项目，总建面19万，计划2019年6月入市金茂打造“悦系”高端住

12、宅项目，总建面19万，计划2019年6月入市即将入市项目监控即将入市项目监控项目名称融创开封宸院项目位置五大街、安顺路北开发商融创集团占地面积140.54亩总建面18.05万物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率1.50，绿地率35%，配套/项目定位高端住宅融创打造“宸院系”高端住宅项目，总建面18.05万，计划2019年7月入市融创打造“宸院系”高端住宅项目，总建面18.05万，计划2019年7月入市即将入市项目监控即将入市项目监控项目名称富力湾项目位置复兴大道以北，一大街以东开发商富力集团占地面积111.5亩总建面18.74万物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率2.5，绿

13、地率不低于35%配套汴西湖项目定位高端住宅富力打造高端住宅项目，总建面18.74万，计划2019年7月入市富力打造高端住宅项目，总建面18.74万，计划2019年7月入市即将入市项目监控即将入市项目监控项目名称美的项目位置七大街东侧、金耀路南侧地块开发商美的集团占地面积111.5亩总开发体量14.46万物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率1.0且2.5，建筑密度（30%），绿地率35（%）配套中意湖、北大附小、开封高中项目定位高端住宅美的打造高端住宅项目，总建面14.46万，计划2019年7月入市美的打造高端住宅项目，总建面14.46万，计划2019年7月入市即将入市项目监控即将入市

14、项目监控第二部分：住宅板块格局及个案分析西区是开封市绝对热点板块，品牌开发企业集聚，量价高地；北区板块发展逐步成熟，市场影响力逐步提升；中心城区古城保护限制，未来供应逐渐减少；东区和南区量价水平均较低。发展趋势：区域发展缓慢，随着复兴大道和高铁北站投入使用，将逐渐成熟，区域价值由西向东逐渐递减，中大规模项目为主，目前市场影响力一般。发展趋势：中心板块为城市发展老核心区，成熟度较高，历史文化景点密集，棚户区较多，区域古城保护限制房地产开发，房地产市场供应逐渐减少，未来将会出现小规模旧城改造地块，文化旅游地产、特色商业运营成为中心区域主旋律发展趋势：随着郑汴融城进程加快，全国性品牌房企进驻，政府规

15、划逐步落位，区域的价值不断走高，成为开封未来新城市核心，价格高地，市场容量不断提升，房地产开发绝对热点板块，片区价值可期发展趋势：东区工业集聚区，区域形象和居住舒适度交差，未来小规模低品质住宅项目开发为主。发展趋势：南部处于火车站片区，现状嘈杂，短期内难以改变，非城市主要发展方向，未来以小规模住宅地块和商贸物流产业为主。西区板块北区板块东区板块中心板块南区板块第二部分：住宅板块格局及个案分析开封房地产板块分为五大板块，西区板块（汴西湖板块、中意湖板块、新区板块）、中心板块、东区板块、北区板块、南区板块。五大街十二大街S219东京大道东环路中心板块南区板块东区板块北区板块汴西湖板块中意湖板块新区

16、板块宋城路中心板块汴西湖板块（汴西板块、中意湖板块、新区板块）郑汴一体化最早开发区域，借势人工打造自然资源；中意湖板块郑汴一体化后续开发区域，开封未来中意湖CBD商务区；新区板块开封向西发展新区，有恒大未来城热销，为区域带来一定知名度；西区板块城市的老城区，古城墙环绕，商业与景点聚集，区域发展成熟，各种配套完善，市场供应量逐渐减少。南区板块受火车站制约，房地产发展缓慢，商贸物流业发展较好，同时老国有企业集聚区，区域基础配套完善。东区板块工业集中区，居住环境较差，临近老城区，配套完善，当地人口密度大；高校聚集，人文气息浓厚，配套缺乏，目前以合村并城项目为主；北区板块第二部分：住宅板块格局及个案分

17、析开封房地产仍以住宅+商业开发为主，公寓、写字楼发展处于初级阶段。写字楼商业7住宅公寓&商业恒大未来城锦绣花园万博时代广场东润银基望京翠庭尚都美卓商业广场郑开碧桂园翡翠华庭万相城拉菲国际格林公馆格林公馆商业新晋美悦都龙翔世纪城大宏万达广场东方今典香樟公馆金茂广场晖达温莎尚郡金明华府锦上SOHO西湖印象金桂苑金悦湾.悦汇晖达新世界新龙御景城鼓楼里西湖观邸圣桦城开封国际金融中心御龙湾天河湾金泰云都会建业菊香里安联优悦城三合国际奇瑞金域华府晋开四季城大宏万达广场恒大帝景北大资源金茂广场欧洲小镇海马公馆CBD总商会大厦富九华熙海马公馆锦上SOHO国控莱茵万象枫华西湖湾美卓商业广场郑开绿地城国控莱茵万象

18、开封国际金融中心郑开橄榄城江山宋城新龙御都国际东京大饭店商业123467891011121314151618191920212223242526272829303132333417123467712345651234565123456789101112131415161718192122232425262728293031323334124567123456123456735363536720373第二部分：住宅板块格局及个案分析西区，又称为开封新区，由政府主导的推动高规格新城区域，自贸区、中意湖的规划及大品牌开发商的集中进入，又可划分为汴西湖、中意湖、新区三大板块。恒大未来城新晋美悦都西湖印

19、象金泰云都会晖达新世界晖达温莎尚郡东润银基望京郑开碧桂园拉菲国际大宏万达广场住宅公寓写字楼商业橄榄城锦绣花园欧洲小镇奇瑞金域华府锦上SOHO东方今典西湖观邸三和国际郑开绿地城建业菊香里富九华熙新龙御都国际恒大帝景北大资源汴西湖中意湖新区S219第五大街十二大街区域特征：郑汴一体化核心区域，自贸区、中意湖规划落地，市政府政策导向；开发企业：恒大、绿地、碧桂园、绿城、建业、永威等品牌房企；产品特征：项目众多、物业类型丰富，包括高层、洋房、别墅产品；价格特征：高层7300-7500元/，洋房9000-11000元/，别墅12000-16000元/；客户特征：以开封市及开封周边地市改善客户为主，辅以郑

20、州工作的开封本地人、郑州的投资客；绿城桃李春风海马公馆五大街十二大街S219东京大道东环路中心板块南区板块东区板块北区板块汴西湖板块中意湖板块新区板块宋城路第二部分：住宅板块格局及个案分析S219以西，第五大街以东，最早西区开发区域，借势汴西湖人工自然资源打造，向西发展第一能级区域。新晋美悦都西湖印象晖达新世界晖达温莎尚郡郑开碧桂园拉菲国际住宅公寓写字楼商业橄榄城锦绣花园东方今典西湖观邸新龙御都国际第五大街S219区域特征：郑汴一体化最早开发区域，借势人工打造自然资源开发企业：碧桂园、绿城、建业、海马等品牌房企；产品特征：项目众多、物业类型丰富，包括高层、洋房、别墅、合院产品；价格特征：高层8

21、000-9000元/，洋房11000-13000元/，别墅18000元/；客户特征：以开封市及开封周边地市改善客户为主。枫华西湖湾海马公馆五大街十二大街S219东京大道东环路中心板块南区板块东区板块北区板块汴西湖板块中意湖板块新区板块宋城路绿城桃李春风第二部分：住宅板块格局及个案分析项目规模（亩）建面（万项目规模（亩）建面（万）容积容积率率物业类型主力户型（）均价（元物业类型主力户型（）均价（元/）月均去化（套）首推时间已推体量（万）已推剩余体量）月均去化（套）首推时间已推体量（万）已推剩余体量（万）（万）未推体量（万）未推体量（万）郑开碧桂园230301.57小高层、洋房、大平层，别墅112

22、-131三室小高层户型高层8200元/，洋房11000，别墅180002017年4月2820绿城桃李春风960791.23洋房、联排、合院、酒店等一期洋房110-177预计一期洋房11000-13000预计2017年10月0079海马公馆50022（一期）1.5（一期）洋房、高层、洋房135-300，高层90-130高层8300洋房13700二期基本售罄、三期未推2015年11月22约3约63（后期规划未定）郑开橄榄城12002601.8别墅、洋房、高层五期：高层：98和127三房、洋房：110-175均有高层：8000洋房：1200040五期：2016年6月6.570.2约48.4（后期规划

23、未定）晖达新世界866.51.3花园洋房130-143三室90002016年6.500西湖印象300502.48高层、洋房136-138三室8500一期售罄；二期未推2016年16034新龙御都国际368803.24高层91-94两室，110-117三室，120-140三室9000702013年底63512房地产热点板块，产品线丰富，品牌云集，竞争激烈。房地产热点板块，产品线丰富，品牌云集，竞争激烈。备注：数据来源调研数据备注：数据来源调研数据第二部分：住宅板块格局及个案分析第二部分：住宅板块格局及个案分析&西区之汴西湖区西区之汴西湖区晖达温莎尚郡340802.9高层104-137三室8500

24、一期售罄；二期无预售证，续客2014年36044西湖观邸20025.31.90别墅；洋房；高层高层60-144，小高层144，叠加193-270，别墅230-360内购7000多排号中预计2017年8月2.431.6222.87东方今典御府328612.47高层、洋房102-132三室9500售罄，车位30个/月2012年610.240新晋美悦都30050.52.52高层120-130三室88004月份后剩200多平的大面积，1套/月2012年450.755.5拉菲国际100162.49高层、洋房、别墅、商业高层106-137三室高层：7600-7800；洋房：9500，洋房底层15000-1

25、6000现在：10套左右最好时：300-400套2014年14.50.71.5龙成锦绣花园165232.45别墅、洋房洋房97-149，别墅280-300、最后一期未推2010年2201.5枫华西湖湾44804301.4洋房、高层、公寓、别墅等目前在售86两室，128三室，137四室高层8500，洋房12000目前无货源，预计下半年推出别墅2012年300400合计35313.51711.77项目规模（亩）建面（万项目规模（亩）建面（万）容积容积率率物业类型主力户型（）均价（元物业类型主力户型（）均价（元/）月均去化（套）首推时间已推体量（万）已推剩余体量）月均去化（套）首推时间已推体量（万）

26、已推剩余体量（万）（万）未推体量（万）未推体量（万）汴西湖区板块/典型案例/郑开碧桂园项目名称郑开碧桂园区位四大街与晋安路交汇处总建面30万占地面积230亩总户数1246套最近开盘时间2017年4月2日容积率1.57绿化率35%是否精装小高层精装修建筑风格现代主义简约销售均价高层8200元/，洋房11000元/，别墅18000元/建筑类型小高层、洋房、大平层，别墅主力产品112-131三室小高层户型开发商开封碧海置业有限公司物业公司碧桂园物业物业费暂未知碧桂园进驻开封首个项目，汴西湖以西，定位低密改善型住宅。汴西湖区板块/典型案例/郑开碧桂园项目占地230亩，规划建设有小高层、大平层、洋房、双

27、拼别墅、联排别墅、叠拼别墅多种物业类型，面积段偏大，指向改善型客群，且去化良好。1112131516项目规划有13栋18层小高层、4栋18层大平层、5栋6-7层洋房、42栋双拼别墅，4栋联排1栋叠拼。25262728别墅区17211822192320293533323130项目业态房型户型总套数配比成交套数去化率郑开碧桂园小高层三室两厅两卫112-13186269%862100%平层四室两厅两卫26613611%13196%洋房四室两厅两卫142-14313211%132100%双拼别墅四室两厅两卫232.76403%3895%四室两厅两卫216323%2681%五室两厅六卫371121%11

28、92%叠拼别墅四室两厅三卫223131%431%联排别墅四室两厅四卫329192%15%合计1246100%120597%汴西湖区板块/典型案例/郑开碧桂园首层花园赠送面积65首层赠送面积104花园赠送面积72阳台赠2.5露台赠5露台赠15露台赠9露台赠10首层架空设计，私享三面大花园，双车位，满足大家庭停车需求；南北通透，餐客阳台一体化设计，客厅5.1米开间；主次卧均南向设计，主卧套房内配卫生间、衣帽间、书房，外接南北双露台；大卧室双露台设计，畅享阳光，前庭后院美景尽收眼底；别墅主力户型230.62别墅产品赠送面积280，赠送率达到122%，功能性及实用性强。汴西湖区板块/典型案例/郑开碧桂

29、园阳台赠4.3飘窗赠2.3飘窗赠2.17飘窗赠2.38高层主力户型110高层赠送面积8，赠送率达到7%，产品三面朝南，采光较好，舒适度较高。洋房主力户型139.2洋房产品赠送面积11，赠送率达到8%，产品南向采光较好，舒适度较高。洋房主力户型电梯双入户，设计私家电梯厅。改善型四房，三房朝南，户型方正，南北通透；室内采用动静功能分区，居家更舒适；双厅双阳台，厨房带家政阳台，人性化布局；多飘窗全明设计，超高空间利用率，尽享四季美景；室内超强的收纳系统，套房式主卧，尽享尊贵。高层主力户型 110紧凑三房，三面朝南，户型方正；室内采用动静功能分区，居家更舒适；多飘窗全明设计，超高空间利用率；室内超强的

30、收纳系统，套房式主卧。飘窗赠送2阳台赠送4.5汴西湖区板块/典型案例/郑开碧桂园卖点：品牌+一级物业+智能安防+低密住宅；客户有一定地缘性，金明区占主力，改善型置业。1、销售情况：本次推出别墅116套，洋房132套，高层862套，大平层136套，共计推出1246套，去化1205套。2、客户来源：来访客户，有一定地缘性，但金明区客户占主力，占比52%，郑州来访客户占比30%，其余来自周边县市；成交客户开封占比50%，郑州客户占比30%，县级客户占比20%。3、客户置业目的：改善置业4、主要卖点：一级物业+智能安防+低密住宅5、推盘情况：2017年4月2日开盘推出1栋叠拼别墅：5-1#（13套），

31、42栋双拼别墅，18栋洋房，4栋大平层。沙盘外部展示园林景观楼盘点评：碧桂园进驻开封的首个项目，依托强悍的品牌实力和极具穿透性的营销推广宣传，让郑开碧桂园在很短的时间内，在开封楼市全面打开名望，吸引购房者的强效关注与极大期待。后续更是依托碧桂园自身的品牌，不断蓄客揽客，一跃成为和恒大并肩前行的楼市焦点。户型设计出彩、营销布点到位、品牌溢价强势、区位卓越适中，所有因素的聚合，让郑开碧桂园几乎开盘既清盘。唯一的缺点是项目买的太快，后续无产品持续支持，导致后续楼市中，碧桂园的声音不强。绿城桃李春风项目概况绿城桃李春风项目概况楼盘名称楼盘名称绿城桃李春风开发商开发商开封新区绿城置业有限公司项目位置项目

32、位置开封新区附一大街西侧、东京大道北建筑类型建筑类型新宋风洋房在售期数在售期数一期占地面积占地面积总占地960亩，总建面79万；其中一期占地113亩，建面12.8万主力户型主力户型115-171销售价格销售价格1.45-2.2万/项目简析项目简析绿城开封桃李春风地处东京大道与附一大街交汇处，邻6000亩汴西湖一线湖景。规划有国风洋房、中式院墅、五星级酒店、小镇中心等业态周边配套周边配套交通：连霍高速、开封北站、东京大道学校：二师附小、开封高中医院：妇儿医院、中心医院内部配套内部配套星际酒店、小镇中心等百强房企绿城首入开封百强房企绿城首入开封汴西湖区板块/典型案例/绿城桃李春风绿城桃李春风产品分

33、析绿城桃李春风产品分析结论：绿城桃李春风定位高端项目，洋房、别墅高端产品，目前在售一期为纯洋房项目，产品定位高，品质高。对于客户的实力要求比较高。绿城桃李春风户型占比绿城桃李春风户型占比物业类型房型面积套数套数占比洋房三房两卫115-13038736.34%130-14033131.08%140-15016915.87%四房两卫150-17017816.72%合计1065100%汴西湖区板块/典型案例/绿城桃李春风绿城桃李春风推广渠道分析绿城桃李春风推广渠道分析结论：绿城桃李春风产品定位高端，因优越的地理位置，紧邻开封西区汴西湖。紧邻东京大道，人流量以及车流量较大。项目品质较高，客户群体对开发

34、商认可度较高。所以本项目对外推广相对较少。结论：绿城桃李春风产品定位高端，因优越的地理位置，紧邻开封西区汴西湖。紧邻东京大道，人流量以及车流量较大。项目品质较高，客户群体对开发商认可度较高。所以本项目对外推广相对较少。开封之家、好房网等地产门户网站户外大牌行政事业宣传道闸广告时间推广渠道线上线下户外1月-3月朋友圈广告、网站通栏周末暖场活动、周末圈层活动公交车体广告3月-6月朋友圈广告、网站通栏、微信推广、掌上开封、影院大屏广告清明文化节、周末暖场活动、派单、商超展点大牌广告、公交车体广告、社区道闸6月-10月朋友圈广告、网站通栏、楼市内参大微号、掌上开封周末暖场活动、样板间开放活动、工地开放

35、日大牌广告、出租车顶灯汴西湖区板块/典型案例/绿城桃李春风绿城桃李春风在售情况分析绿城桃李春风在售情况分析首次开盘去化分析认筹量去化套数解筹率去化率首次开盘去化分析认筹量去化套数解筹率去化率/428/91.45%销售价格洋房标准层成交均价销售价格洋房标准层成交均价1300元/洋房首层成交均价洋房首层成交均价22000元/1 1、绿城桃李春风作为开封为数不多的高品质楼盘，成品结合宋都韵味的风格，体现高端的中式建筑。、绿城桃李春风作为开封为数不多的高品质楼盘，成品结合宋都韵味的风格，体现高端的中式建筑。2、因产品定位相对过于高端，去化效果相对一般，认筹周期长，客户范围较小、要求较高。3、目前所售一

36、期为纯洋房社区，整体约16亿的货值，累计目前已销售5亿，加推节奏慢，产品去化慢。虽已售房源去化率较高，但每次加推房源2、因产品定位相对过于高端，去化效果相对一般，认筹周期长，客户范围较小、要求较高。3、目前所售一期为纯洋房社区，整体约16亿的货值，累计目前已销售5亿，加推节奏慢，产品去化慢。虽已售房源去化率较高，但每次加推房源数量少，周期性长，数量少，周期性长，成交户型分析区域115-130130-140140-150150以上合计成交户型分析区域115-130130-140140-150150以上合计去化套数2281024058428占比53.27%23.83%9.35%13.55%100.

37、00%销售节点3.27启动认筹6.15正式开盘8.1加推结论：绿城桃李春风全年销售目标10亿，截止目前累计销售5亿，2018年截止目前销售468套，货源剩余约40套，平均趋化5套/周。开盘截止目前去化率达91.45%，每次加推房源较少，认筹周期长。所售一期为纯洋房产品，定位高端，小区品结论：绿城桃李春风全年销售目标10亿，截止目前累计销售5亿，2018年截止目前销售468套，货源剩余约40套，平均趋化5套/周。开盘截止目前去化率达91.45%，每次加推房源较少，认筹周期长。所售一期为纯洋房产品，定位高端，小区品质较高。作为一个纯改善型项目，对客户群体要求高，资金实力要求较高。质较高。作为一个纯

38、改善型项目，对客户群体要求高，资金实力要求较高。2019年已去化一期所剩产品为主，暂无二期开发。一期未推售房源约597套，作为2019年初期销售主要方向。产品定价较高，标准层14000元/，首层均价22000元/。2019年已去化一期所剩产品为主，暂无二期开发。一期未推售房源约597套，作为2019年初期销售主要方向。产品定价较高，标准层14000元/，首层均价22000元/。11、12已去化开盘未售房源为主成交客户区域占比分析成交客户区域占比分析区域郑州开封开封市郊县其它合计区域郑州开封开封市郊县其它合计成交量162201605428占比37.85%46.96%14.02%1.17%100%

39、10.28工地开放汴西湖区板块/典型案例/绿城桃李春风楼盘点评：绿城进驻开封之初，在开封购房者群体中知名度并不高，人们对于绿城的品牌还很陌生。绿城前期从品牌导入入手，接连开启多项品牌造势活动，把绿城的品质感与精致感全面释放并牢牢俘获购房者内心的同时，首开洋房价格并不高，形成市场虹吸效应，销售一路走高。伴随着样板间和实景展示区的落地，体验感更强，销售稳定。截至目前，依然是西湖畔洋房价格标杆，售价依然坚挺。后续地块的临湖别墅，是桃李春风的看家经典产品，值得期待与关注。汴西湖区板块/典型案例/枫华西湖湾沿湖而建，大型低密项目，以一线湖景、超大低密社区、教育配套为主要卖点。开发商枫华西湖湾物业位置金明

40、大道和东京大道交汇处最近开盘时间占地面积4480亩规划建面430万容积率1.4绿化率30%物业类型住宅建筑风格英伦项目规划集居住、旅游、酒店、商业为一体的6000亩综合体，包括洋房、高层、公寓，以及别墅等复合产品系，兼顾湾区城市属性及居住属性主力面积目在售86两房，122三房，137四房目前成交价目前临湖高层8500元/，洋房标准层1.2万/目前现状目前无货在卖，下半年预计推出别墅项目卖点一线湖景+超大规模低密社区+社区配套枫华西湖湾枫华西湖湾项目概况项目概况组团一组团一组团三组团二商业配套组团一：由高层、洋房、别墅组成，目前剩余少量洋房和别墅未动工，高层全部售罄。预计下半年主要推售此组团的别

41、墅组团二：此组团不直接临湖，规划纯高层物业，项目幼儿园、小学在此组团内，主打教育配套。组团三：目前规划为以低密产品为主，搭配少量高层产品。商业配套：滨水五星级酒店群、北美风情水岸商业区、中加合作国际教育基地、2.5公里环西湖护城堤遗址公园、私家游艇码头、“诗兴开封”国际文化论坛永久会址汴西湖区板块/典型案例/枫华西湖湾项目占地4800亩，分为三个组团开发，占据开封汴西湖绝佳景观资源，集住宅、酒店、商业、教育于一体开发，目前开发组团一，洋房、高层已卖完，预计下半年推出组团一沿湖别墅。最后销售房源数据统计楼号户型面积总套数总面积均价（元/）户型占比6#、7#楼四房136.9610213969.92

42、850033.3%两房86.451028817.9850033.3%三房122.0910212453.18850033.3%住宅产品总销售面积合计：35241项目目前在售面积区间86-136，面积段跨度大，兼具首置与改善。开发商推货进度慢，开盘去化情况良好，高层由5800元/涨至现在8500元/。汴西湖区板块/典型案例/枫华西湖湾目前在售产品以舒适型为主，户型设计比较常规，创新性元素不多。136.96四室两厅两卫86.45两室两厅一卫122.09三室两厅一卫户型方正，三面宽，大面积阳台赠送；动静分离，有较强的舒适度；主卧套房设计，对客户吸引力强；干湿分离厨房设计；楼盘点评：西湖湾作为目前开封市

43、体量最大的地产项目，在今年主力销售高端商业别墅浅水湾，刚性需求纯高层金明府。浅水湾目前因自身销售推广和产品原因，基本处于搁置状态。金明府是西湖湾今年的主力出货社区，刚性需求属性强、户型设计赠送面积多、工程进度块、销售稳定，是北区标准的刚需盘。但受市场行情波动影响，价格在下半年极其不稳定，浮动较大。郑开橄榄城郑开橄榄城项目概况项目概况楼盘名称楼盘名称郑开橄榄城开发商开发商开封中联创房地产开发有限公司项目位置项目位置开封新区郑开大道交第一大街北500米建筑类型建筑类型高层、洋房占地面积占地面积1200余亩建筑面积建筑面积约160万平米主力户型主力户型高层90-179平米洋房110-220平米在售房

44、源在售房源35#（高层）、37#（高层）、12#（高层）、15#（高层）、少量洋房、52#LOFT、50#公寓销售均价销售均价高层均价：9500元/洋房标准层15000元/，首层18000元/优惠政策优惠政策2万抵总房款2%优惠物业费物业费1.68元/项目简析项目简析郑开橄榄城项目位于郑汴新区郑开大道与一大街交汇处，项目规划用地千余亩,建筑面积百余万平米，为郑汴新区之选千亩大盘。6000亩开封西湖、800亩众意湖双湖环绕，纯法式建筑，千亩恢弘大宅。周边及内部周边及内部配套配套幼儿园：伯利恒国际幼儿园中小学：金明中学综合商场：居然之家 万达医院：155医院小区内部配套近20万平米的临湖商业都会，

45、是郑开新区首座滨水商业之城，满足业主一站式全品牌消费；郑开橄榄城配备运动健身会所、文化休闲会所、汴西湖湖心岛会所汴西湖区板块/典型案例/郑开橄榄城郑开橄榄城郑开橄榄城产品分析产品分析结论：郑开橄榄城作为开封“资历”较老的项目，开发期数较多，目前已开发至六期。主要优势紧邻开封汴西湖，对面为万达广场，生活圈以及配套逐渐完善。郑开橄榄城户型占比郑开橄榄城户型占比物业类型房型面积套数套数占比高层三房一卫90-11040224.48%三房两卫110-13046828.50%130-14022313.58%四房两卫140-1501157%洋房三房两卫110-1301489.01%11.57%190130-

46、150四房两卫150-170965.85合计1642100%汴西湖区板块/典型案例/郑开橄榄城郑开橄榄城郑开橄榄城推广渠道分析推广渠道分析开封之家、好房网等地产门户网站户外大牌朋友圈广告公交车体广告时间推广渠道线上线下户外1月-4月朋友圈广告、网站通栏公益活动、周末暖场活动大牌广告、公交车体广告5月-8月朋友圈广告、网站通栏、微信推广、掌上开封公益活动、周末暖场活动、媒体答谢会、派单大牌广告、公交车体广告、社区道闸8月-10月朋友圈广告、网站通栏、楼市内参大微号、掌上开封周末暖场活动、千人音乐节、样板间开放活动大牌广告、出租车顶灯总结：郑开橄榄城六期香颂，在已有的项目宣传基础，配合渠道做一些线

47、上以及线下的客户推广，因为前期的项目开发在开封以及郑州市场做足了项目宣传。作为第六期香颂项目的开发，产品也是偏改善型住房。汴西湖区板块/典型案例/郑开橄榄城郑开橄榄城郑开橄榄城在售情况分析在售情况分析首次开盘去化分析首次开盘去化分析认筹量认筹量去化套数去化套数解筹率解筹率去化率去化率46116435.57%78.85%销售价格销售价格高层标准层成交均价高层标准层成交均价9500元/1 1、郑开橄榄城香颂作为郑开橄榄城六期项目，产品定位于改善型项目，是一个洋房及高层产品项目。、郑开橄榄城香颂作为郑开橄榄城六期项目，产品定位于改善型项目，是一个洋房及高层产品项目。2 2、郑开橄榄城作为老牌项目，产

48、品价位一路高升，但根据今年最新市场行情以及政策，销售动态大批量减少，产品去化速度大大降低，较高的售、郑开橄榄城作为老牌项目，产品价位一路高升，但根据今年最新市场行情以及政策，销售动态大批量减少，产品去化速度大大降低，较高的售价是导致项目销量大批量下降的主要原因。价是导致项目销量大批量下降的主要原因。3 3、20192019年销售动态主要已六期香颂为主，香颂也是开封市场精装房不多的项目，由于市场行情变动，并无太多销售动态。年销售动态主要已六期香颂为主，香颂也是开封市场精装房不多的项目，由于市场行情变动，并无太多销售动态。成交户型分析成交户型分析区域区域9090-100100100100-1301

49、30130130-140140140140以上以上合计合计去化套数10452520208占比50%25%25%0%100.00%销售节点5.13香颂洋房样板间开放8.5启动认筹9.6开盘8#结论：郑开橄榄城香颂总体货值结论：郑开橄榄城香颂总体货值1818亿，总体量亿，总体量16421642套房源。目前已推售套房源。目前已推售8#8#，9 9月月6 6号开盘，共计号开盘，共计208208套房源，均价套房源，均价95009500元元/。橄榄城产品定位经历从刚需橄榄城产品定位经历从刚需-高端高端-改善性住房的思路改进，充分结合市场需求。改善性住房的思路改进，充分结合市场需求。自自20182018年年

50、9 9月开盘至今，共计开售月开盘至今，共计开售208208套房源。预计今年销售任务套房源。预计今年销售任务4 4亿，开盘至今已累计销售亿，开盘至今已累计销售1 1亿。亿。1111月月4 4号开盘号开盘5#5#东单元，精装东单元，精装家家95009500元元/。成交客户区域占比分析成交客户区域占比分析区域区域郑州郑州开封开封开封市郊县开封市郊县其它其它合计合计成交量671013010208占比32.69%48.56%14.42%4.81%100%11.4开盘5#东单元汴西湖区板块/典型案例/郑开橄榄城楼盘点评：今年郑开橄榄城销售比较吃力，项目六期入市，前期洋房均价13000，销售并不理想。又赶上