房地产开发项目经济测算培训.pdf

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1、2018 房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project 前 言 无人能够左右变化 唯有走在变化之前 只有将领导变革视为己任的组织 才能生存下来 企业实现快速增长的六大突破口 协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质 知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成 若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在 前 言 掌握经济评价及其在决策中的作用 树立经营意识 目的目的 需要哪些要素投入 房地产经营 思考二 什么

2、样的房地产才能算 好项目 思考三 前 言 output 产出 input 投入 repay 回报 pay 付出 前 言 CONTENT 基本知识 11 项目投资 项目收入 项目利润 相关分析 重点说明 01 21 31 601 501 基本知识 测算意义 测算思路 测算假设 01 基本知识 测算必要性 测算作用 测算精度要求 在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概

3、算）可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。一、测算意义 二、测算思路 税收 收益 基本知识 指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算 租、售计划模拟 现金流分析 相关分析 模拟开发进程 财务评价 项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例 三、测算假设 基本知识 项目投资 01 项目投资 土地费用 开发期间税费 01 07 管理费用 04 前期工程费 其他费用 02 08 财务费用

4、05 房屋开发费 不可预见费 03 09 销售费用 06 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：1.土地费用 2.前期工程费 3.房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）4.期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）5.开发期间税费 6.其他费用 7.不可预见费等 投资成本费用：项目投资 估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。出让土地的土地出让地价款 划拨或征收土地的土地征收拆迁费 转让土地的土地转让费 股东投资入股土地的投资折价 租用土地的土地租用费 提示：取得的只能是使

5、用权（如40年、50年、70年）我国的土地所有权只有两种：国家和集体 一、土地费用 项目投资 1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式

6、取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权

7、转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。4.土地租用费：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。5.土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。一、土地费用 项目投资 一、竞价购买 一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）序号 项目 计费依据 计费标准 (元/)费用合计 (万元)备注 名称 数值 单位 一 土地费用 35741.2 1.1 土地受让费 土地

8、面积 1145.00 亩 30.00 34,350.00 1.2 契税 土地价 34,350.00 万元 4.0%1374.0 地价款的4%1.3 印花税 土地价 34,350.00 万元 0.5 17.2 合同额的0.5%土地取得方式 项目投资 二、市场比较法 根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PDPBABDE 间接比较公式：PD PBABCDE PD待估宗地

9、价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数 D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数 土地价格估算 项目投资 三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。新开发土地的一般地价公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权

10、收益=成本价格土地所有权收益 即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%-30%的增值收益率 集体土地征地费用 说明 土地补偿费 按需要安置的农业人口数计算 农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿 安置补助费（见）地上附着物和青苗补偿费（见）农村房屋拆迁安置补偿费 占用耕地的耕地占用税 占用耕地的耕地开垦费 占用菜地的新菜地开发建设基金 征地管理费 政府规定的其它有关税费 城镇拆迁安置费用 说明 被拆除房屋及附属物补偿费 被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费 安置补助费（见）被

11、拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费 政府规定的其它有关税费 土地费用估算 项目投资 四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基本公式如下：土地价格=基准地价(1K)式中：=基准地价修正系数 1.商业、综合、居住用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 2.工业用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）土地费用估算：项目投资 二、前

12、期工程费 一般按建安工程费的3%-6%最简单的方法 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出 建安工程费的3%左右 项目总投资的1%3%需工作量结合 多为设计概算的0.5%左右 土地原有上盖物、拆除费、场地平整费用和通水、电、路费用 规划设计费 可行性研究费 水文地质勘测费 三通一平土地开发费 项目投资 序号 项目 单价（元/平）备注 1 节能评估及项目申请报告 2.7 2 环境影响评估 0.3 3 交通影响评估 0.9 4 监理费 45.2 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算 5 勘察费 2.0 6 设计

13、费 15-40 市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7 审图费 3.0 8 标底编制 造价的0.03%9 招投标代理费用 2.5 按照累进计算 10 招投标管理费 中标价格的0.06%，暂按建安费计算 11 测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0 按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12 测绘费用（房屋面积实测）1.4 房屋面积实测取费标准1.36元/平米 13 竣工验收费用 10.0 包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算 14 三通一平费 50.0 按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整

14、二、前期工程费 项目投资 三、房屋开发费基础设施建设费 1.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。序号 项目 单价（元/平）备注 三 建安工程费 1 地上建筑建安费 按建筑工程单方造价 别墅、类别墅 毛坯 小高层住宅 毛坯 高层住宅 毛坯 集中式商业 写字楼 酒店 2 地下建筑建安费 视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资 三、房屋开发费基础设

15、施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。序号 项目 单位 数量 单价（元）造价 计算说明 1 道路工程 平米 按概算造价 2 室外供水工程（自来水）米 按概算造价 3 室外排污排水工程 米 按概算造价 4 热力工程 米 按概算造价 5 煤气工程 按概算造价 6 室外供电安装工程 米 按概算造价 7 绿化工程 平米 按概算造价 8 路灯安装工程 米 按概算造价

16、 项目投资 三、房屋开发费公共配套设施建设费 3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。华南城举例说明：序号 项目 单位 数量 单价 费用 计算说明 1 幼儿园 平方米 2 托儿所 平方米 按概算造价 3 文化活动站 平方米 按概算造价 4 居委会 平方米 按概算造价 5 单车棚 平方米 按概算造价 6 垃圾中转站 平方米 按概算造价 项目投资 特别说明：开发间接费用 含义：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、

17、劳动保护费、周转房（板房）摊销等（工程部门发生的相关费用）及资本化利息。问题：1、外联发生的费用；2、样板房摊销呢；3、银行借款利息如何列支。目的：1、归集分配、准确核算单个项目的成本收益；2、对企业所得税（结算调整毛利差环节）及土地增值税（清算计算增值率环节）有较好的筹划。区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费用，却没有一个明确的标准。实际工作中，通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费

18、用应作为期间费用，计入管理费用。项目投资 四、管理费用 管理费：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例：）为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费 董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。提示：管理费可按项目（前期工程费）+（房屋开发费）的3%5%估算。注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。项目投

19、资 五、财务费用 定义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。若单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3个月。提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；计算基数=（一）+（二）融资费用：利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。项目投资 六、销售费用 定义:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的

20、折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、样板房、售楼部摊销等。广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。集团规定见附表 项目投资 六、销售费用 项目投资 类别 计算基数（销售额）标准 房产销售 品推费用 10亿元以下部分 1.4 10亿元-20亿元部分 1.2 20亿元-40亿元部分 1.1 40亿元-60亿元部分 0.9 60亿元以上部分 0.7 招商运营 品推费用 计算基数 标准 净增出租面积 4个月租金（按新增出

21、租合同实收平均月租金）维护已开业运营费 上年租金收入5%净增开业面积 4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本 日常费用 房产销售（销售额）1.5%净增出租面积 3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税费 房地产建造过程产生的税费，主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%项目投资 八、其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工

22、程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号 项目 取费基数 取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明 1 临时用地费 按建筑面积或建安费用 按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用 2 临时建设费 3 工程造价咨询费 4 总承包管理费 5 单车棚 6 垃圾中转站 提示：一般约占建安费用的2%-3%。项目投资 九、不可预见费 定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 提示：（一）（八）各项费用之和的3%7%估算。土地成本视具体情况而定是否加入 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估

23、算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。项目投资 十、小结 开发建设费用投资估算表 序号 项目 计费基础 单位 计费数值 计费标准(元/，%)费用(万元)计算依据 一 土地费用 二 开发成本 总建筑面积 万元 1 前期费用 建安工程费 万元 建安工程费3-6%2 基础设施费 建安工程费 万元 建安工程费的15%3 建安工程费 总建筑面积 平方米 4 公共配套设施建设费 建安工程费 万元 建安工程费的3-5%5 开发期间税费 建安工程费 万元 建安工

24、程费的8-15%6 其他费用 建安工程费 平方米 据实计算或建安费用的3%三 期间费用 万元 1 销售费用 销售收入 万元 销售收入的3-6%，2 管理费用 开发成本 万元 开发成本的2-3%3 财务费用 土地成本+开发成本 万元 3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算 四 不可预见费 土地费用+开发成本+期间费用 万元 土地成本视具体情况而定 五 项目总投资合计 总建筑面积 万元 项目投资 项目收入 01 项目收入的关键要素 1.收入估算：估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格

25、，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。2.开发方案：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。3.租售方案：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。4.租售价格：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售单价。项目收入 一、开发计划 序号 项目 合计 开发经营期（年、季或月）1 2 3 4 1 一期 普宅 2 别墅 3 商业 4 二期 普宅 5 别墅 6 商业

26、 7 三期 普宅 8 办公 9 商业 10.11 合计 整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量，即建什么样的产品以及工程进度。项目收入 某项目案例 一期开发 商业 住宅 酒店 办公 小计 A1区 97500 9375 234875 A2区 92000 36000 二期开发 商业 住宅 酒店 办公 小计 B1区 68000 310760 B2区 55000 B3区 127760 B4区 60000 三期开发 商业 住宅 酒店 办公 小计 C1区 15000 38000 150632 C2区 97632 地上总建筑面积（合计）696267 项目收入 一期（A1区、A2区）20个月 二期（B1区、

27、B2 区、B3区、B4区）22个月 三期（C1区、C2区）20个月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011年 2012年 2013年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年 2014年 2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

28、 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年 2015年 2016年 某项目案例 项目收入 二、销售计划 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 4 1 一期 普宅 2 别墅 3 商业 4 二期 普宅 5 别墅 6 商业 7 三期 普宅 8 办公 9 商业 10.11 合计 在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。项目收入 40 一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月 二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月 11 1

29、2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年 2013年 2014年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年 2014年 2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年 2

30、016年 2017年 三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月 某项目案例 项目收入 序号 类型 预测销售均价（元/）或租金 1 2 3 4 1 住宅 1.1 别墅 1.2 联排 1.3 洋房 1.4 高层 2 商业 3 办公 三、价格估算 项目收入 定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。市场比较法定价过程：搜集交易实例，选择比较实例房地产，建立价格可比基础，比较实例的比较和修正，确定该房地产的比准价格 计算公式：PDPBABDE。式中：42 三、价格估算市场比较法

31、（适用于具有交易性的物业，价格受外部环境影响波动较大）PD待估物业价格；PB 比较案例价格；A 待估物业情况指数/比较案例物业情况指数正常情况指数/比较案例物业情况指数 B 待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数 D 待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数 E 待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数 项目收入 项目收入 概念：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度评估房地产的价格。适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化率。说明：实际操作过程中，测算净收益要包括土地使

32、用权的价值和地上建筑物的价值，要综合考虑经济年限、空置率、残值率等复杂因素，同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素，在此仅了解概念，不作解读。44 三、价格估算收益法 项目收入 定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。基本公式：新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+

33、开发利润（开发商期望平均利润）45 三、价格估算成本法（适用于新开楼盘，无参照物且受政策影响波动不大）项目收入 序号 类型 2011年 每年销售均价（元/）2012 2013 2014 2015 2016 1 住宅 1.1 住宅 7200 7560 7938 8335 8752 9189 1.2 住宅 6300 6615 6946 7293 7658 8041 1.3 洋房 4000 4200 4410 4631 4862 5105 1.4 多层、小高层 3500 3675 3859 4052 4254 4467 2 商业 6000 6300 6615 6946 7293 7658 3 办公

34、5000 5500 6050 6655 7321 8053 某某案例价格估算及预测表 注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。项目收入 四、租售收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号 类型 项目 合计 开发经营期 1 2 3 4 1 住宅 销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）2 商业 销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）3 办公 对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)

35、和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。项目收入 住宅（一期）总计 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 每年销售面积()120000 24000 36000 36000 24000 0 每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)8144 7560 7938 8335 8752 9189 销售收入合计(万元)97730 18144 28577 30006 21004 0 住宅（二期）总计 2012年 201

36、3年 2014年 2015年 2016年 每年销售面积()64000 12800 19200 19200 12800 0 每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)7126 6615 6946 7293 7658 8041 销售收入合计(万元)45608 8467 13336 14003 9802 0 洋房（二期）总计 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 每年销售面积()95760 0 19152 47880 19152 9576 每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/)4680 4200 4410 4631 4862

37、5105 销售收入合计(万元)44817 0 8446 22171 9312 4889（6层、小高层）（三期）总计 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 每年销售面积()97632 0 0 0 48816 48816 每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/)4361 3675 3859 4052 4254 4467 销售收入合计(万元)42574 0 0 0 20768 21806 某项目案例 项目收入 序号 项目 税费率 税费基数 1 增值税 11%销售收入 2 城市建设维护税 7%增值税额 3 教育费附加 3%增值税额 4 房地产税（从价计征）1

38、.20%房产购买价格 5 房地产税（从租计征）12%房产租赁价格 6 土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额 增值税扣除项目 土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额 增值税扣除项目 土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额 增值税扣除项目 土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额 增值税扣除项目 7 契税 4%土地取得价值 8 印花税 0.5 土地取得价值 9 企业所得税 25%项目销售利润 13 14 15 16 17 18 土地使用税 大城市 0.510 拥有土地使用权面积 中等城市 0.48 小城市 0.36 县城、建制镇、工矿区 0.

39、24 五、税费估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：项目收入 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 4 1 增值税 2 城市建设维护税 3 教育费附加 4 地方教育费附加 5 印花税 6 土地使用税 7 房产税 8 土地增值税 9 其他税费 10 企业所得税 税费表 项目收入 五、税费估算土地增值税 概念：反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。预征：土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入预缴具体税率由所在税务局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3

40、%；非住宅5%，达到清算条件后清算，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。经测算：一般毛利率在34.63%以上都需要缴纳 清算方法（步骤）：计算增值额：增值额=收入额扣除项目金额 计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额 确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额*适用税率扣除项目*速算扣除系数 项目收入 速算公式 1.增值额未超过扣除项目金额50：土地增值税税额=增值额30 2.增值额超过扣除项目金额50，未超过100的：土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 3.增值额超过扣除项目金额100，未超过200的：土地增值税税额=增值

41、额50扣除项目金额15 4.增值额超过扣除项目金额200：土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 5.公式中的5，15，35为速算扣除系数。6.增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 销售收入 28896.00 53957.23 131219.11 121011.43 91899.93 增值税扣除项目 12962 25640 66187 63762 49277 土地增值额 209157 15934 28318 65032 57249 42623 增值率 123%110%98%90%86%土地增值税

42、73336 6023 10313 22703 19712 14586 某某案例 项目收入 税 种 计税基数 计税数额（万元）税 率 税额（万元）增值税 销售额 486715.90 11 48233（销项）城市建设维护税 增值税额 48233 7%3376.31 教育费附加 增值税额 48233 3%1446.99 地方教育费附加 增值税额 48233 2%964.66 交易印花税 购销合同额 486715.90 0.05%243.36 土地使用税 土地面积 763337.15 4元/年/平米 931.65 土地增值税 土地增值应税额 79441.14 分段 23832.34 房产税 酒店原值七

43、成 31967.11 1.2%3836.05 其他税费 销售额 486715.90 2.0%9734.32 企业所得税 税前利润 108131.71 25.0%27032.93 合计 某某项目案例 项目收入 关于个人所得税 1.纳税人义务人：既包括居民纳税义务人（在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人），也包括非居民纳税义务人（在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人）。居民纳税义务人负有完全纳税的义务，必须就其来源于中国境内、境外的全部所得缴纳个人所得税；而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得，缴纳个人所得税。2.征税机关：国税（银行系统代征的个人利息

44、方面所得税）；地税（包括机关、企业、事业单位、个体工商户等超过个人所得税征税标准的所有个人）。3.征收范围：工资、薪金所得等十一项。工资、薪金所得，是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与职或受雇有关的其他所得。这就是说，个人取得的所得，只要是与任职、受雇有关，不管其单位的资金开支渠道或以现金、实物、有价证券等形式支付的，都是工资、薪金所得项目的课税对象。4.税率：适用7级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为3%，共7级。项目收入 关于个人所得税 5.计算方法：应纳个人所得税税

45、额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数 扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执行）（工资、薪金所得适用）应纳税所得额=扣除五险一金后月收入-扣除标准 如：张三、基本工资10000元，佣金3000元、住房补贴2000元、伙食补贴（固定进工资表，区别于误餐补贴）300元、电话补贴200元，扣事假工资1200元，个人承担五险一金（个人约占23%，单位约占43.5%）即2300元。应纳税所得额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元 应纳税额=8500*20%（税率）-555（速算扣除）=1145元 6.纳税办法：单位代扣代缴、个人可以查询并

46、取得纳税证明，年所得12万以上（含）在纳税年度终了向主管税务机关办理纳税申报（公司代办，汇算清缴）项目收入 关于“营改增”1、定义：营业税改征增值税（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。营业税是比较便于征收的税种，但存在重复征税现象，只要有流转环节就要征税，流转环节越多，重复征税现象越严重（每流转一次就要征一次税，比如买一件衣服），增值税替代营业税，允许抵扣，将消除重复征税的弊端，有利于减轻企业税负（但行业不同影响程度也不同，主要受抵扣环节的影响）2、区别：a)征税范围不同：凡是销售不动产、提供劳务(不包括加工

47、修理修配)、转让无形资产的交营业税，凡是销售动产、提供加工修理修配劳务的交纳增值税。b)计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入（如住房销售合同金额为110万元，则实际销售额为100万元，按100万元缴纳销项税减进项税的差），即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可（即按110万元乘5%的税率）。项目收入 关于“营改增”3、房地产行业：a)财政部通知：2016年5月1日起，b)新老过渡：房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照5

48、%的征收率计税，也可以参考新项目的征缴模式，要求报主管税务机关备案。新项目以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。4、具体规定：a)在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业为增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人（税率为11%，但可抵扣，一般计税）与小规模纳税人（征收率为5%，不可抵扣，简易计税）两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。b)一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时其不足部分可以结转

49、下期继续抵扣。采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 5、注意事项：a)签订经济合同：包括销售合同、租赁合同、施工合同、采购合同等。b)取得发票：增值税专用发票、货物清单、验收单等真实性、合理性。单位名称、开户行、账号、税号 c)发票管理：领用、开具、注销；收取、验证、抵扣。项目收入 项目利润 01 利润总额 租售收入土地成本房屋开发成本开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等）净利润=利润总额+（营业外收入-营业外支出）-企业所得税 一、基本概念利润 项目利润 开发利润是整个项目的全

50、生命周期的经营成果，账面利润是会计分期的经营成果 直接成本利润率 开发利润/(土地取得成本开发成本)成本利润率 开发利润/(土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用)销售利润率 开发利润/开发完成后的房地产价值（总租售收入）项目利润 货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值（今年的100元不等于明年的100元）。货币时间价值的本质是价值增值。从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率（某行业在社会上的平均获利水平）。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均的利润率。复利（把利息计入本