房地产企业二十大土地拓展模式及其涉税解析.pdf

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1、房地产企业二十大土地拓展房地产企业二十大土地拓展模式及其涉税解析模式及其涉税解析讲师：刘云刚2018年7月21日-22日 长沙一、招拍挂模式及其涉税解析二、股权并购模式及其涉税解析三、股地分离模式及其涉税解析四、先分再转模式及其涉税解析五、先投再转模式及其涉税解析六、间接收购模式及其涉税解析七、跨境交易模式及其涉税解析八、小股操盘模式及其涉税解析九、增资入股模式及其涉税解析十、破产重整模式及其涉税解析房地产企业二十大土地拓展模式及涉税解析房地产企业二十大土地拓展模式及涉税解析十一、名股实债模式及其涉税解析十二、资产收购模式及其涉税解析十三、以物抵债模式及其涉税解析十四、司法拍卖模式及其涉税解析

2、十五、收益权模式及其涉税解析十六、暗度陈仓模式及其涉税解析十七、名债实股模式及其涉税解析十八、合作开发模式及其涉税解析十九、受托管理模式及其涉税解析二十、吸收合并模式及其涉税解析（一）并购重组基本模式（二）并购重组基本程序（三）并购重组法律尽职调查（四）并购重组基本条款（六）并购重组主要税收政策（七）并购重组主要涉税事项处理前 言前 言（一）并购重组基本模式（一）并购重组基本模式资产并购股权并购转让方标的物目标公司土地使用权及其地上建筑物股东目标股权、可能涉及债权尽调重点土地权属、抵押、查封转移（变土地使用权、用地规划许更）登记可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证目标公司依法设立、

3、合法存续，目标股权权属、质押和查封，目标土地权属、抵押、查封，在建工程、重大合同、重大债权债务股权变更登记税负增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税企业所得税或个人所得税、印花税尽职调查商业谈判项目获取文本谈判签约与共管（二）并购重组基本程序（二）并购重组基本程序并购意向书交易结构设计交割与付款（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标股权目标公司资产目标公司负债目标公司在建工程目标公司税务目标公司重大合同目标公司债权债务目标公司劳动用工目标公司仲裁诉讼（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标股权目标股权依法设立合法存续？注册资本认缴实缴？股权真实合法有效？

4、股权是否存在代持？股权是否需要第三人同意？股权是否存在质押、查封？转让决定是否合规？是否侵犯优先购买权？转让是否经过法定程序？（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标地块目标地块1、土地使用权出让合同是否已经签订？2、土地出让金及契税是否已经缴清？3、土地使用权是否已经取得？4、土地使用权是否存在抵押？5、土地使用权是否存在查封？6、土地是否存在闲置？7、土地使用权取得方式是否合法？（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司负债目标公司负债 目标公司是否对外提供担保 目标公司是否存在其他或有负债目标公式披露的债务是否合法？目标公司披露的负债是否真实？目标公司负

5、债是否全部披露？真实性或然性完整性合法性（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查在建工程在建工程是否发改立项？是否取得用地规划许可？是否取得建设工程规划许可？是否取得建设工程施工许可？是否按时开工？建设是否符合规划？竣工备案是否存在？是否取得销售许可？交付是否存在障碍？（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司税务问题目标公司税务问题1、目标公司是否依法申报缴纳相关税费？2、目标公司是否依法享受相关税收优惠？3、入账成本和费用是否已经取得合法有效凭证？4、申报抵扣的增值税专用发票是否存在虚开？5、目标公司是否存在偷税情形？6、目标公司是否存在避税情形？（三）并购重

6、组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司重大合同目标公司重大合同目标公司违约及责任如何？合同对方违约及责任如何？目标公司履行情况合同对方履行情况目标公司是否存在阴阳合同？目标公司重大合同是否真实合法有效？矛盾性违约责任真实合法性履行情况（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司重大债权目标公司重大债权1、重大债权是否真实合法有效？2、重大债权是否存在担保？3、债务人和担保人履约能力如何？（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司劳动用工目标公司劳动用工1、目标公司是否存在违法用工风险？2、目标公司是否依法为员工缴纳社保和住房公积金？3、工资是否及时支

7、付以及个税是否及时足额扣缴？4、目标公司与其员工是否存在终止劳动合同的特别赔偿约定？（三）并购重组法律尽职调查（三）并购重组法律尽职调查目标公司劳动用工目标公司劳动用工1、目标公司是否存在仲裁和/诉讼和/或执行案件？2、目标公司仲裁、诉讼和/执行案件中的权利和义务如何？3、目标公司是否被列入被执行人名录、失信被执行人名录？（四）并购重组基本条款（四）并购重组基本条款以股权并购为例以股权并购为例1、陈述与保证条款（含涉税陈述与保证）2、标的条款（目标股权、目标债权）3、计价基准日（过渡期）4、价款条款（约定金额、约定价款确定方法、约定价款调整机制）5、先决条件（生效条件、解除条件）6、付款条款（

8、共管、分期、释放）7、交割条款（共管、登记、移交）8、债权债务处理条款（债权是否转让，借款清偿债务VS债权转让）9、或有债务的处理（范围、限额、责任期限、赔偿方式、赔偿期限）10、涉税条款（纳税申报与税款承担、代扣代缴、涉税风险分担）（五）并购重组基本税收政策（五）并购重组基本税收政策增值税所得税（企业和个人）土地增值税契税法人改为非法人（如有土地使用权）（如有土地使用权）非货币性资产清偿债务（如有土地使用权）（如有土地使用权）债转股经批准，免征债务豁免股权收购不排除不排除不征资产收购（如有土地使用权）（如有土地使用权）合并、分立暂不征，房地产企业除外免征房地产对外投资暂不征，房地产企业除外征

9、收（五）并购重组基本税收政策（五）并购重组基本税收政策（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告国家税务总局公告2011年第13号根据中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，现将纳税人资产重组有关增值税问题公告如下：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告国家税务总局公告2011年第51号根据中华人民共和国营业

10、税暂行条例及其实施细则的有关规定，现将纳税人资产重组有关营业税问题公告如下：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。（三）并购重组中的主要税收政策（三）并购重组中的主要税收政策1、并购重组中的增值税政策1、并购重组中的增值税政策财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税（2016）36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人指按照营业税改征增值税试点实施办法(以下称试点

11、实施办法)缴纳增值税的纳税人有关政策（二）不征收增值税项目。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购除外财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税201857号一、按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用

12、权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购除外财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税201857号三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变

13、更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策投资企业被投资企业财税（2018）57号投资企业投资环节被投资企业再转让环节再转让环节土地成本以土地使用权

14、对外投资房地产企业房地产企业不适用征收征收改制时的作价房地产企业非房地产企业不适用征收征收改制时的作价非房地产企业房地产企业不适用征收征收改制时的作价非房地产企业非房地产企业适用暂不征收征收改制前的地价款（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购除外财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税201857号六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。2、并购重组中的土地增值税

15、政策股权收购国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函（2000）687号广西壮族自治区地方税务局：你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复国税函（2009）3

16、87号广西壮族自治区地方税务局：你局关于土地增值税相关政策问题的请示（桂地税报200913号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。国家税务总局2009年7月17日（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复国税函2011415号天津市地方税务局：你局关于

17、天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示（津地税办20116号）收悉。经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照土地增值税暂行条例的规定，征收土地增值税。国家税务总局2011年7月29日（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购（征收）（1）安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复（皖地税政三字1996367号）：对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。（2）湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”

18、征收土地增值税的通知（湘地税财行便函20153号）：以股权转让名义转让房地产规避税收现象严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函2000687号、国税函2009387号、国税函2011415号文件，依法缴纳土地增值税。（3）上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定（沪地税地199725号，现已废止）：原投资于房地产开发企业的股东，由于种种原因，将所持的部份或全部股权转让给新的股东名下，无论是在境内还是境外办理转让手续，都应按规定办理纳税申报，缴纳土地增值税。（五）并购重组中的主要税收政策（五

19、）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购（不征收）（1）福建省地方税务局地税2012年1月11日对国税函【2000】687号适用问题的回复：国税函2000687号文件属个案批复，未抄送我省。按土地增值税暂行条例及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询（2）青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号）：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。（3）广东省地方税务局关

20、于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复（粤地税函199865号）：全资企业将其股权转让他人，不属于营业税暂行条例和土地增值税暂行条例规定的征税范围，不予征收营业税和土地增值税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策静安置业上海工投20%5527.422320%星隆公司苏州翡翠1、苏园地税处【2014】4号税务处理决定书2、苏园地税罚【2014】4号税务处罚决定书星狮集团1、转让20%股权，取得转让所得5527.4223万，缴纳所得税1381万2、补缴土地增值税3773.5余万元、营业税665.1余万元及附加税66.4余万元3、4000万元滞纳金（五）并购重

21、组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策2、并购重组中的土地增值税政策股权收购（翡翠案）（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策契税契税关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税（2018）17号一、企业改制企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。二、事业单位改制

22、事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。三、公司合并两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策契税契税关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税（2018）17号四、公司分立公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。五、企业破产企业依照有关法

23、律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中的主要税收政策契税契税关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税（2018）17号六、资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划

24、转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。七、债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。八、划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。（五）并购重组中的主要税收政策（五）并购重组中

25、的主要税收政策契税契税关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税（2018）17号九、公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。十、有关用语含义本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。项目特殊性税务处理的五个条件（1+2+2）商业目的1、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳

26、税款为主要目的。收购比例2、被收购的资产或股权比例符合本通知规定的比例（75%-50%）。营业连续3、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。股权支付比例4、重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例（85%）。权益连续5、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。（1）一般性税务处理原则上进行一般性税务处理，除非符合特殊性税务处理的条件。（2）特殊性税务处理（以资产收购和股权收购为例）同时满足下列条件的，可以选择适用特殊性税务处理。4、并购重组中的所得税政策、并购重组中的所得税政策项目一般性税务处理特殊性税务处理条件不符合特

27、殊性税务处理的条件一个目的两个比例两个连续（1+2+2）转让企业应确认资产转让的所得或损失应确认股权转让的所得或损失以被转让资产的原有计税基础确定取得受让企业股权的计税基础以被转让股权的原有计税基础确定取得受让企业股权的计税基础受让企业以公允价值为基础确定取得资产的计税基础以公允价值为基础确定取得股权的计税基础以被转让资产的原有计税基础确定受让企业取得资产的计税基础以被转让股权的原有计税基础确定受让企业取得股权的计税基础（3）一般性税务处理与特殊性税务处理比较（以资产收购和股权收购为例）4、并购重组中的所得税政策、并购重组中的所得税政策类别账面价值公允价值计税基础备注设备40005500450

28、0收购厂房300090003400收购存货10005001100收购货币资金150150150不收购合计8150151509150假设乙公司以15000货币资金作为支付对价，则按一般性税务处理如下：乙公司确认确认所得：1、乙公司确认资产转让所得=15000-9000=6000；2、乙公司会计核算已确认资产转让收益=15000-8000=7000，所得税纳税申报时，应调减应纳税所得额=7000-6000=1000；甲公司的所得税处理（按公允价值确定）：甲公司取得设备的计税基础为5500，厂房的计税基础9000，存货的计税基础为500。资产收购一般性税务处理例子资产收购一般性税务处理例子甲公司按公

29、允价值收购收购乙公司部分资产，双方达成资产收购协议。2014年3月31日乙公司资产情况如下（单位为万元，下同）：类别账面价值公允价值计税基础备注设备400055004500收购厂房300090003400收购存货10005001100收购货币资金150150150不收购合计8150151509150假设甲公司以本企业价值15000股权（投资/增资）作为支付对价，则按特殊性税务处理如下：乙公司的所得税处理（暂不确认所得）：1、乙公司暂不确认资产转让所得；2、乙公司会计核算已确认资产转让收益=15000-8000=7000，所得税纳税申报时，应调减应纳税所得额=7000；3、乙公司取得甲公司股权的

30、计税基础应确定为9000。甲公司的所得税处理（按原计税基础确定）：甲公司取得设备的计税基础应确定为4500，厂房的计税基础应确定为3400，存货的计税基础应确定为1100。资产收购适用特殊性税务处理例子资产收购适用特殊性税务处理例子甲公司按公允价值收购收购乙公司部分资产，双方达成资产收购协议。2014年3月31日乙公司资产情况如下（单位为万元，下同）：万科A发行股份购买资产暨关联交易预案披露的重大资产重组方案：万科以15.88元/股的价格，向深圳市地铁集团有限公司定向增发2872355163股股票，收购深圳地铁集团全资控股的深圳地铁前海国际发展有限公司100%的股权，作价456.13亿元。前海

31、国际成立于2013年8月30日，注册资本和实收资本均为2362960万元，其中，4000万元为货币出资，其余2358960万元为无形资产出资，是深圳地铁集团以三块土地增资注入的，其中前海枢纽项目，作价1455600万元，于2016年4月22日增资注入；安托山项目的两块土地，作价903360万元，于2016年5月26日增资注入。截至2016年5月31日，前海国际账面净资产为2362901.24万元，评估价为4561348.44万元，评估增值2198447.2万元，其评估增值主要是土地的溢价。前海枢纽土地使用权预估值3250300万元，安托山项目两块土地使用权预估值1307100万元。股权收购适用

32、特殊性税务处理例子股权收购适用特殊性税务处理例子备注：1、2016.4.22深地铁以前海枢纽土地作价1455600万元投入前海国际；2、2016.5.26深地铁以安托山项目土地作价903360万元投入前海国际3、转让价4561348.44万元2872355163股 15.8元/股4、转让时前海枢纽项目土地使用权评估值3250300万元5、转让时安托山项目土地使用权评估值1307100万元万科前海国际出资2362960万占100%903360万元土地903360万安托山项目（2）1455600万前海枢纽项目股权收购适用特殊性税务处理例子股权收购适用特殊性税务处理例子股权转让（100%）深圳地铁转

33、让价4561348.44万元1455600万元土地甲1乙1丙BVIHKCHN甲2股权转让乙2间接转让直接转让5、非居民间接转让股权所得税政策、非居民间接转让股权所得税政策股权转让税务尽职调查涉税风险评估税务架构设计涉税条款起草涉税条款谈判税务成本常规架构（六）并购重组应考虑的主要涉税事项处理（六）并购重组应考虑的主要涉税事项处理1、关于税务尽职调查2、关于涉税风险评估3、关于税务架构设计4、关于涉税条款起草5、关于涉税条款谈判商业目的1、目标企业涉及税种的缴纳情况（1）尚未开发建设（2）已经开发建设（3）已经部分销售（4）已经达到清算条件2、目标企业适用税收优惠政策情况（1）土地增值税加计扣除

34、（2）适用其他税收优惠的情况3、目标企业关联交易及转让定价情况（1）设计服务（2）建筑服务4、目标企业增值税专用发票取得和抵扣情况5、目标企业税务争议情况银河案（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理税务尽职调查税务尽职调查1、根据涉税风险法律责任性质进行判断（1）刑事责任行政责任（2）罚款滞纳金补税利息2、根据涉税分析金额大小进行判断（1）涉税风险金额目标利润10%（2）目标利润10%涉税风险金额目标利润50%（3）目标利润50%涉税风险金额目标利润100%（4）涉税风险金额目标利润100%3、根据涉税风险发生概率进行判断（1）低概率（2）中等概率（3）高概率南昌案（六）主要涉税事项处理

35、（六）主要涉税事项处理涉税风险评估涉税风险评估1、资产转让与股权转让（1）要综合转让方与受让方整体进行判断；（2）要结合本次转让与下次转让全程进行判断；2、非居民直接转让与非居民间接转让（1）直接转让，应依法纳税；（2）间接转让，可能被反避税；（3）争取适用税收协定优惠税率3、个人转让与企业转让（1）个人转让，所得与损失不能互相冲抵；（2）企业转让，所得与亏损可以互相冲抵；4、投资后转让与分立后转让（自然人持股企业）（1）投资后转让，转让方为企业，先缴企业所得税，分配时缴纳个人所得税；（2）分立后转让，转让方为自然人，转让时缴纳个人所得税；（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理税务架构设

36、计税务架构设计1、关于项目公司涉税事项的陈述与保证条款（1）项目公司存续期间涉税事项不违反我国税法及相关税收政策；（2）项目公司不会因涉税事项违法或者不合法被主管税务机关追缴税款、滞纳金和/或被处以罚款及刑事责任；（3）项目公司的成本、费用、税金及损失等支出具有合法有效的凭证，可以依法在税前扣除；（4）项目公司的全部收入已经依法入账，并申报缴纳相应的税费；（5）项目公司取得的增值税专用发票和普通发票均不存在虚开情形，依法可以抵扣和扣除；（6）项目公司不存在避税行为；（7）项目如有上述（1）至（6）项行为被主管税务机关追缴税款、滞纳金、利息和被处以罚款和/或罚金的，陈述和保证方应赔偿项目公司由此

37、受到的损失。（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草2、价格条款（1）价款是否含增值税？（2）税费是否转嫁给受让人？1）税费转嫁效力？2）税费转嫁对出价的影响？3）计税依据是否需要还原？4）受让方支付的税费是否能在税前扣除？（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草3、发票条款（适用于先对外投资再转让股权和在建工程转让）（1）开票主体（2）开票金额（3）适用税率（4）发票类型（5）开票日期（6）抵扣保证（7）不能抵扣的赔偿责任（2015）鲁商终字第314号（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草4、涉税风险分担条

38、款（南昌案）（1）涉税风险定义（2）涉税风险金额或计算方法（3）涉税风险分担比例（4）涉税风险分担程序（5）涉税金额分担限额5、特殊涉税条款（海宁案）（1）分项目单独核算与共同税费分摊（2）增值税单独核算与合并抵扣（3）土地增值税单独核算与合并清算（4）企业所得税单独核算与汇总纳税（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草个人所得税法，第三十五条扣缴义务人在向个人支付应税款项时，应当依照税法规定代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。企业所得税法，第三十七条对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次

39、支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。第三十八条对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。增值税暂行条例，第十八条中华人民共和国境外的单位或者个人在境内销售劳务，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以购买方为扣缴义务人。（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草6、扣缴义务条款（1）扣缴义务税收征收管理法，第三条 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。税收征收管理法，第六十九条扣缴义务人应扣未扣、应收而不收

40、税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。（3）扣而未缴的法律责任最高人民检察公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）第五十七条逃避缴纳税款，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（三）扣缴义务人采取欺骗、隐瞒手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额在五万元以上的。（4）已扣税款的推定最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释，法释（2002）33号，第一条 扣缴义务人实施前款行为之一，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额在一万元以上且占应缴税额百分之十以上的，依照刑法第二百零一条第一款的规定定罪处罚。扣缴义

41、务人书面承诺代纳税人支付税款的，应当认定扣缴义务人“已扣、已收税款”。（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款起草涉税条款起草6、扣缴义务条款（2）应扣未扣的法律责任律师税务师会计师服务范围税收筹划、纳税申报、税务处理、税务争议专长税收筹划、税务争议纳税申报税务处理特点交易定性定量分析倾向从法律角度看待税收政策关注法律形式把税收政策当成法律关注经济实质2、收益与风险相一致原则（1）涉税风险应由获得涉税收益一方承担。（2）双方通过避税获得涉税收益，应按收益比例承担涉税风险。（不按股权比例分配利润）3、根据涉税风险严重程度安排谈判进程4、涉税风险应与价格、支付等条款一并进行谈判（六）主

42、要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理涉税条款谈判涉税条款谈判1、谈判人员选择1、税收规划的原则（1）合法性原则（2）可执行原则（3）整体性原则（4）全过程原则2、税收规划的风险（1）被认定为偷税（逃税）的风险：补税、滞纳金、罚款、刑事责任（2）被认定为避税的风险：补税、利息（3）对重大税收违法行为当事人进行联合惩戒（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理税收规划税收规划补缴税款加收滞纳金计收利息罚款偷逃税无期限限制无期限限制不适用五年避税一般三年，特殊情况十年不适用一般三年，特殊情况十年不适用追究刑事责任十年不适用税款滞纳金利息罚款罚金偷逃税补缴加收滞纳金无0.5-5倍罚款如罚款，则不处罚

43、金。避税补缴特别纳税调查调整通知书补缴税款期限届满仍未补缴的，加收滞纳金提供同期资料的，同期贷款基准利率，反之，同期贷款基准利率+5%无无其他刑事责任10%+较 大，三 年 以 下；无30%+巨大，三到七年（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理税收规划税收规划（六）主要涉税事项处理（六）主要涉税事项处理税收规划税收规划一、招拍挂模式及其涉税解析二、股权并购模式及其涉税解析三、股地分离模式及其涉税解析四、先分再转模式及其涉税解析五、先投再转模式及其涉税解析六、间接收购模式及其涉税解析七、跨境交易模式及其涉税解析八、小股操盘模式及其涉税解析九、增资入股模式及其涉税解析十、破产重整模式及其涉税

44、解析房地产企业二十大土地拓展模式房地产企业二十大土地拓展模式十一、名股实债模式及其涉税解析十二、资产收购模式及其涉税解析十三、以物抵债模式及其涉税解析十四、司法拍卖模式及其涉税解析十五、收益权模式及其涉税解析十六、暗度陈仓模式及其涉税解析十七、名债实股模式及其涉税解析十八、合作开发模式及其涉税解析十九、受托管理模式及其涉税解析二十、吸收合并模式及其涉税解析（一）招拍挂模式简介及交易结构（二）招拍挂模式主要法律问题解析（三）招拍挂模式主要涉税问题解析（四）招拍挂模式实例评析一、招拍挂模式及其涉税解析一、招拍挂模式及其涉税解析1、定义：招拍挂模式是指房地产开发企业通过土地招标、拍卖和挂牌程序取得国

45、有建设用地使用权，进行房地产开发或将土地使用权变更至其项目公司进行房地产开发。2、分类：以参与招拍挂房地产企业数量为标准，可分为单一体模式和联合体模式。以中标人或竞得人是否将土地使用权变更至子公司为标准，可分为直接开发和间接开发。3、交易结构（1）中标人或竞得人中标或竞得土地使用权；（2）中标人或竞得人和土地主管部门签署土地使用权出让合同；（3）中标人或竞得人设立全资子公司作为开发主体；（4）中标人或竞得人及其全资子公司和国土主管部门签署三方协议，约定将土地使用权出让合同的受让方调整（变更）为全资子公司。（一）招拍挂模式简介及交易结构（一）招拍挂模式简介及交易结构（一）招拍挂模式简介及交易结构

46、（一）招拍挂模式简介及交易结构竞得人出资设立，100%持股土地部门变更协议土地出让合同变更协议项目公司目标地块1、对变更协议受让方（项目公司）股权结构的要求财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情

47、况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。2、竞得人取得土地使用权证后能否签署变更协议变更受让主体？（二）招拍挂模式主要法律问题解析（二）招拍挂模式主要法律问题解析2、竞得人取得土地使用权证后能否签署变更协议变更受让主体？（1）土地使用权出让合同已经履行完毕，无须变更；（2）以土地使用权出资或者进行分立；（二）招拍挂模式主要法律问题解析（二）招拍挂模式主要法律问题解析受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的【】向出让人缴纳违约金

48、，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失（二）招拍挂模式主要法律问题解析（二）招拍挂模式主要法律问题解析3、未按约定支付出让价款的法律责任国有建设用地使用权出让合同示范文本第三十条4、土地闲置的法律后责任国有建设用地使用权出让合同示范文本第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地处置办法第十四条除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国

49、土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。（二）招拍挂模式主要法律问题解析（二）招拍挂模式主要法律问题解析1、项目公司取得土地出让金返还（补贴）是否应缴所得税？财政部、国家税务

50、总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号）一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。（三）招拍挂模式主要涉税问题解析（三）招拍挂模式主要涉税问题解析2、项目公司取得土地出让金返还（补贴）是否应缴增值税？国家税务总局关于中央财政补贴增值税有关问题的公告，国家税务总局