房地产项目成本与技术基础知识.pdf

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1、成本与技术基础知识成本基础知识成本基础知识NO.1 房地产开发成本构成NO.2 北京房地产项目开发成本NO.3 各地房地产项目建安成本一览NO.4 北方市场低密度产品成本专题NO.5 建筑结构成本专题NO.6 住宅电梯成本专题NO.7 成本型城市与产品型城市NO.1：房地产开发成本构成NO.1：房地产开发成本构成一、开发全过程成本-开发商最关注按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；按成本类型分：土地成本：受取地价格影响较大，通常约占开发全过程成本的35%左右；工程成本：约占开发全过程成本的45%-55%；财务成本：各项目差异较大，有银行贷款、自有资金、施工单位垫资等多种资金来源；管

2、理成本：各公司有所区别，但差距不大；营销成本：视具体情况而定；二、产品寿命周期成本-品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑；商业地产项目，营运成本尤其重要；NO.1：房地产开发成本构成NO.1：房地产开发成本构成“工程成本”主要包括：一、前期工程费1、临时水,电,路,场地平整费；2、规划,测量,勘察,设计费；3、规划条件,可行性研究费；二、基础设施费1、红线内基础设施费；2、红线外基础设施费；微信公众号：房地产干货资料三、建筑安装工程费1、建安工程费；2、招投标费；3、预

3、算审查费；4、工程监理费；5、竣工图费；6、建材发展基金；四、环境景观工程费NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本一、前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80%(2)民用建筑设计费（见表）民用建筑工程设计费率收费标准（单 位:%）工 程工 程 概 算 投 资(万 元)等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级2.22.12.01.9 一 级2.0

4、1.9 1.81.7 二 级1.8 1.71.61.5 三 级1.6 1.51.41.3 四 级1.41.31.2 五 级1.2 1.130层以上建筑16层以上29层以下住宅.7层以上15 层以下有电梯住宅7层以下无电梯住宅NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本一、前期工程费:(取值在40-120元/平米)3.规划条件,可行性研究费标准:(1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日用地规模(公顷)工日定额50面议(2)施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)微信公众号：房地产干货资料NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本

5、二、基础设施费（一般为建安工程费的 2%-10%）1.红线内基础设施费说明:(1)一般该项费用为：基础设施各种管线工程量*单方造价(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)标准:根据项目的实际情况定;说明:(1)热力,煤气,自来水,污水处理如有

6、集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本三、建筑安装工程费1、建安工程费；2、招投标费；3、预算审查费；4、工程监理费；5、竣工图费；6、建材发展基金；建安工程费主体建筑工程费结构及粗装修费门窗工程费公共部位装修费室内装修费室外工程费基础施工费主体安装工程费室内水暖气电设备及安装费弱电系统土方工程、护壁护坡、桩基础、桩基检测费、降水电梯厅、走廊、大堂、楼梯间、外立面、屋面、栏杆厨房、卫生间、厅房、阳台露台地面框架工程、室内回填土、砌体、套内装修、防水、其它户内门，窗、阳台门，防火门，幕墙

7、给排水、暖气、燃气、电气通风排烟系统、电梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防系统及安装二表远传费用、安防系统（监控系统）、防盗报警系统、有线电视、紧急广播及背景音响系统、智能化机房及防雷接地、综合布线/电话、楼宇自动化控制系统注：红字体内容变动会对工程费带来较明显影响三、建筑安装工程费NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本2.招投标费标准:中标额*13.预算审查费标准:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下2.5%500-10002.0-2.5%100

8、0-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%说明:(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费标准:设计费*7%6.建材发展基金 标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本北京房地产项目建安工程费标准:(1)普通住

9、宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2)公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中:结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米案例：北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）：万科测算标准：2200-2400元/平米（建安成本约1300-1500元/平米）金地测算标准：2500元/平米（建安成本约1300-1500元/平米）06年龙湖拿地时用的成本测算值n 特别注意：以上园林成本给出的是按照绿化面积计算的，而不是建筑面积；n 案例

10、参考：棕榈泉的园林成本在400-500元/平米；北奥的奥林匹克大道集中园林的成本是280元/平米；星河湾的园林成本达到1500元/平米。1、住宅项目与园林成本对比参照项目档次园林成本项目档次园林成本（元/平米）低档100-150中端150-200高端200-300豪宅300以上n 特别注意：以上园林成本给出的是按照绿化面积计算的，而不是建筑面积；2、别墅项目园林成本对比参照评价标准园林成本评价标准园林成本（元/平米）最为常见、普通400-600非常精致、有特色600-800极致化、很少见800-1000NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本四、环境景观工程费省份城市各

11、物业建安成本（元/平方米）多层小高层高层一类高层商业地下北京北京市144017602160-1500-2000-山东青岛95013801850-1500-2000-辽宁大连120013501600-15002000湖北武汉75012501650-最低900-襄樊80012501700-湖南常德600-650-600-650-1200-1500-湘潭550-6301100-13001500-衡阳600-6509001100-长沙700-9001400-16001800-江苏苏州850-100013001600160020003000以上-全：2500半：1500-2000昆山1200160023

12、00-南京95013001700-安徽合肥砖混600-700框架700-900900-14001400-18002000-230016002200河南郑州90012001600-1900-浙江杭州11001300185021001800-2400-河北石家庄90012001500-江西吉安80011001400-1700-广东广州1275-1750-佛山框架800-9001200-13501600-2000-2400人防+200甘肃天水8501350-NO.3：各地房地产项目建安成本一览NO.3：各地房地产项目建安成本一览NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题

13、以北方三线城市、某中等规模低密度项目为例一、关于投资占比项目总投资估算表(含财务、销售费用)序号项目名称单价(元/)占总投资比例1土地成本2989 38.0%2前期工程费194 2.5%3建筑安装工程费2457 31.2%4市政配套费909 11.6%5园林费用401 5.1%6小区配套工程费253 3.2%7管理费用126 1.6%8不可预见费130 1.7%9其他费用20 0.2%10营销费用292 3.7%11财务费用92 1.2%12合 计7864 100.00%注1：此项目包含独栋、类独栋、联排三种产品，均按毛坯计算；注2：单价均指按容积率摊入建筑面积。二、关于建安成本取值以北方三线

14、城市、某中等规模低密度项目为例产品形式建安成本(元/)大独栋（毛坯）2300类独栋（毛坯）2300联排（毛坯）2000 会所（含精装）6000n 在一、二线城市由于别墅市场产品供应趋于丰富和分化，成本弹性空间拉大。结构工程费用所占比例下降，外装材料和设备成本所占比例增加，北京市场别墅建安单方造价从3000元/平米6000元/平米不等。基本项目构成因素一般 较好 非常好 资料来源园林水系700元/平米-1200元/平米设计院访谈树种200元/平米300-400元/平米450元/平米外立面墙面材质（含人工）涂料45-85元/平米面砖65-115元/平米石材250-550元/平米门窗铝合金480-5

15、50元/平米-铝合金+木1300-1400元/平米纯木1500-1600元/平米铝包木1800元/平米屋顶混凝土瓦45-65元/平米钢板瓦780-1100元/平米物业管理品牌物业管理公司收费1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月物业管理公司访谈智能化配置小区监控80-100元/平米-高端智能12万/套设计院、开发商访谈地下室建安成本（结合地质情况有差异）1200元/平米1400元/平米1600元/平米设备锅炉4000-5000元/户8000元/户10000-11000元/户供应商访谈空调2万/户（美的）3.5万/户（麦克维尔）5万/户（大金）太阳能800-1500元/户3000-4

16、000元/户6000元/户NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题三、项目成本投入情况一览地上地下半地下集中分户车库车位按建筑属性按停置高度按组织方式道路临时停车其它机械停车地上，车库，双位地上，车棚，车位地上，架空，车位半地下，车库地下，车库，集中停车地上，集中，车位四、别墅停车方式与相关成本评价NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题造价产权客户购买成本地上分户车库半地上分户车库地下集中车库地上分户车位造价产权客户购买成本地上分户车库半地上分户车库地下集中车库地上分户车位有有无无计算建筑面积，承担售价按照地上建安成本标准计算，

17、砖混结构约1100元/平米，短剪结构约1300-1500元/平米基本按照地下室建安成本标准计算，注意防水及排水，造价略高，每平米约增加200-300元/平米按照地下室建安成本标准计算，注意防水及排水，较高消防要求（通风、水电设备、通道等），且车位单位面积较大，造价较高，约2300-2500元/平米基本无造价，占用院落空间地上集中车位地上集中车位基本无造价，少量绿化及硬质铺装成本，约300-500元/平米，可计入绿化和室外成本，但占用绿化面积，降低环境品质无计算建筑面积，承担售价不计算建筑面积，但成本计入售价，根据开发商策略，一般名义上为赠送不计算建筑面积，一般名义上为赠送，占用院落空间不计算建

18、筑面积，一般需要租用四、别墅停车方式与相关成本评价NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.5：建筑结构成本专题NO.5：建筑结构成本专题一、普通住宅结构分类1、从建筑消防要求上讲：普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层、33层、80层以上；其高度的临界点为24米、32米、50米、100米、250米（H250m的建筑暂称为特殊高层，H250m的建筑，建筑设计应采取特殊防火措施，须作专题研究）2、从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲：其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推

19、费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。3、从结构形式上讲：6层以下常采用砖混结构，10层以下的建筑可以采用框架结构或现浇剪力墙结构，10 层以上的建筑常选择框架剪力墙结构形式，而30 层以上的建筑宜选择框架筒体结构等。就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。NO.5：建筑结构成本专题NO.5：建筑结构成本专题层数常用结构建安成本（元/平米）1-3砖混900-1000短支剪力墙1300-15004-6砖混900-1000短支剪力墙1300-15007-9砖混900-1

20、100短支剪力墙1300-150010-17混凝土剪力墙1800-210018-33混凝土剪力墙2300-2700注：剪力墙是利用建筑外墙和内墙隔墙位置布置的钢筋混凝土结构墙。竖向荷载在墙体内主要产生向下的压力，侧向力在强体中产生水平剪力和弯矩，因为这类墙体具有较大的承受水平力（水平剪力）的能力，固被称为剪力墙。剪力墙的高度一般与整个房屋高度相同，自基础至屋顶。微信公众号：房地产干货资料剪力墙用在剪力墙结构体系，框架剪力墙结构体系，多用在高层建筑结构中。短肢剪力墙是一种适于小高层住宅建筑的短肢墙筒体（或一般剪力墙）结构体系。仍属于剪力墙结构体系，只不过是采用较短的剪力墙肢，而且通常采用T形、L

21、形、形、+形等。NO.6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题一、住宅常用电梯分类乘客电梯,为运送乘客设计的电梯，要求有完善的安全设施以及一定的轿内装饰观光电梯,轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯消防电梯二、电梯按速度分类电梯无严格的速度分类，我国习惯上按下述方法分类。低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。超高速，速度超过5.00m/s的电梯。u普通住宅电梯速度一般选择在1.5-1.75m/s之间；u超高层电梯速度一般选择在3m/s以上；u消防电梯的速度按从首层到顶层的时间在60s以内计算三、常用的

22、电梯品牌NO.6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题三菱电梯(上海三菱电梯有限公司,中国最大电梯制造企业之一)奥的斯OTIS电梯(奥的斯电梯有限公司,世界最大的电梯企业之一)日立HITACHI(日立电梯(中国)有限公司,中国最大的电梯企业之一)通力KONE电梯(1910年芬兰,通力集团是世界最大的电梯企业之一)迅达电梯(1874年瑞士,瑞士迅达集团,世界最大的电梯企业之一)东芝Toshiba(东芝电梯集团,世界最大的电梯企业之一)富士电梯(日本富士电梯集团)广日电梯(广州广日电梯工业有限公司)富士达电梯(华升富士达电梯有限公司)蒂森电梯(蒂森电梯有限公司,德国三大电梯制造商之一)NO.

23、6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题四、影响电梯价格的因素电梯的价格主要和载重量、速度、层站、品牌等有关载重量：电梯载重量越大，价格越高，住宅乘客电梯一般选择500kg、800kg或1000kg，公共建筑一般选择1000kg和1500kg；微信公众号：房地产干货资料速度：速度越高，价格越高，住宅电梯速度一般在1-2m/s的中速梯；层站：层站，就是电梯停靠的地点，每层只能有一个站，但可以设置不停，层站越多，电梯价格越高；微信公众号：房地产干货资料NO.6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题五、电梯价格测算取值电梯价格包含设备价格、运输还有安装和一年的免费保修服务；多层（6层以内

24、）普通住宅的乘客电梯，每部约12-15万，以一梯2户计算，每增加一部电梯，每户约增加1-1.5万元的造价；11层小高层普通住宅的乘客电梯，国际品牌约30万元/部，国内品牌约25万；28层的高层电梯，进口的价格在35-40万左右/部，在此基础上，每加高一层，价格提高0.8万-1.2万，国产的大约30万左右；普通家庭可选择无机房液压电梯解决内部垂直交通问题，一般选择载重量300kg，0.2-0.3m/s，价格在10-13万左右；NO.7：成本型城市与产品型城市NO.7：成本型城市与产品型城市成本型城市与产品型城市成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙、东莞等。成

25、本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高。产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要。对于一个新入行的房地产企业，最好先在产品型城市试手。技术基础知识技术基础知识NO.1 外墙保温系统NO.2 外窗保温系统NO.3 新风置换系统NO.4 采暖方式NO.5 排水系统NO.6 雨水收集系统N

26、O.1：外墙保温系统NO.1：外墙保温系统一、外墙内保温：所谓外墙内保温，是在外墙结构的内部加做保温层。优点：施工速度快技术较成熟缺点：保温层做在墙体内部，减少了商品房的使用面积影响居民的二次装修；内保温结构会导致内外墙出现两个温度场，形成温差，外墙面的热胀冷缩现象比内墙面变化大，给建筑物结构产生不稳定性，保温层易出现裂缝注：国家建设部颁布的建设部推广应用和限制禁止使用技术中明确规定，外墙内保温浆体材料不得用于大城市民用建筑保温工程，北京市、山东省等明确禁止使用外墙内保温结构。二、外墙外保温：所谓外墙外保温，是指保温结构做在主体结构的外侧。其优点：能够保护建筑物主体结构，延长建筑物寿命增加商品

27、房使用面积避免外墙圈梁构造柱梁门窗形成散热通道，有效防止内保温结构很难克服的“热桥”现象外保温是目前大力推广的一种保温节能技术，国家不仅对外墙外保温的技术施工工艺材料进行完善，同时在法律层面上制定相关规定予以辅佐。外墙外保温系统结构图NO.1：外墙保温系统NO.1：外墙保温系统比较项目胶粉聚苯颗粒浆料体系EPS贴板体系XPS贴板体系聚氨酯硬泡喷涂体系适用墙体各种墙体各种墙体各种墙体各种墙体施工可控性差好好差冷热桥效应无无有无抗裂性好一般差好面层荷载kg/m60203560抗风压无空腔、抗风压能力强小空腔体系，能满足抗风压要求小空腔体系，能满足抗风压要求无空腔，抗风压能力强导热系数w/mk0.0

28、590.0420.0300.025蓄热系数w/mk0.9640.360.360.36防火性能难燃B1级阻燃B1级阻燃B1级难燃自熄性材料防水性好好好很好透气性好好差一般抗冲击性好差底层网格布加强一般很好达到相同保温效果造价50元/m70元/m90元/m120元/m不同外墙保温系统对比NO.2：外窗保温系统NO.2：外窗保温系统外窗保温系统包括以下三个部分：断桥铝合金窗框；中空玻璃；窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术；断桥铝合金窗框：隔热断桥铝合金窗框是在老铝合金窗框基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，通过增强尼龙隔条将铝合金型材分为内外两部分阻隔了铝的热传导。增强尼龙隔条的材质和质量直接影

29、响到隔热断桥铝合金窗的耐久性。隔热断桥铝合金门窗的突出优点是强度高、保温隔热性好，刚性好、防火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用寿命长，装饰效果好，注：外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热。塑料门窗铝合金门窗性能保温性能和耐化学腐蚀性能好有良好的气密性能和隔声性抗风压性能和水密性性普遍较低窗框遮光面积大，热膨胀系数高。适宜用于寒冷地区，低风压，少雨水，有腐蚀介质或潮湿环境的低层建筑。具有优良抗风压性能，水密性和气密性。尤其是抗风压性能远优于塑料门窗。在采用断热铝型材和中空玻璃时，其隔声性能与塑料门窗等同。保温

30、性能略低于塑料门窗。新型的断热铝合金节能门窗传热系数K已从普通铝合金单玻扇的6.4W/（M2.K）下降至3 W/（M2.K）。NO.2：外窗保温系统NO.2：外窗保温系统不同窗框的性能比较：NO.2：外窗保温系统NO.2：外窗保温系统Low-e玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，因此具有良好的热性能和光学性能，即高透光、保温。微信公众号：房地产干货资料中空Low-e玻璃中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导

31、；冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；注：外围护结构的玻璃装置从单层玻璃到双层玻璃、再到夹层玻璃、再到双层夹层玻璃、再到中空Low-E玻璃的逐步变化使得窗户的导热性能大大降低，减少了能源损耗玻璃类型空气层宽度（mm）传热系数k（w/mh）传热阻R（mh/w）普通单层玻璃5.90.619普通双层中空玻璃69123.43.13.00.2940.3000.333热反射中空玻璃6122.51.80.4000.555三层玻璃中空玻璃292122.21.10.4540.467LOW-E中空玻璃121.60.625各类玻璃隔热性能比较：NO.2：外窗保温

32、系统NO.2：外窗保温系统NO.3：新风置换系统NO.3：新风置换系统新风置换系统取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/降温，加湿/除湿等处理过程，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口不间断送出，低于室温两度的新风，在地面形成新风潮，层层叠加，缓缓上升，带走人体室内污浊气体，最后，经由排气孔排出。新风置换系统作用有效调节室内空气湿度，使居室时刻保持干爽、舒适的状态。不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。NO.3：新风置换系统NO.3：新风置换系统不同通风方法对室内空气质量的影响比较NO.4：采暖方式NO.4：采暖方式采暖方式按

33、供给方式：集中供暖、分户采暖集中供暖：小区锅炉房自供，市政热力公司集中供，中央空调采暖按能源：燃气、燃油、燃煤、电供暖分户采暖：家用空调采暖，燃气（油）壁挂炉采暖，电热膜采暖散热介质：散热片（暖气），地热盘管NO.4：采暖方式NO.4：采暖方式楼板采暖制冷系统将高性能工程塑料管铺设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温33C，回水30C，夏天制冷进水18C，回水温度21C，通过冷热水的控温，夏天制冷，冬天采暖，室内温度恒定在20-26C。冬天楼板会均匀地散发出28C到29C的热量，室内的温度使人们觉得温暖舒适，人体的温度30C左右，所以不会有烘烤的感觉；夏天楼板温度19到24C，可以把室内过多的热量

34、带走。注：北京万国城采用了此项技术。在进行室内温度测试的时候，离屋顶0.5m，1.0m，1.5m的高度进行测试，温差在0.2-0.3，人体一般不易觉察到这个温差，所以低温辐射采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒适的制冷采暖方式。人和环境的热交换方式以辐射形式所占比例最大，并且约一半的热量从头部散发。天棚采暖系统以顶部辐射的形式进行采暖和制冷，比普通方式更健康、舒适、有效。NO.4：采暖方式NO.4：采暖方式冬夏两用实现采暖和制冷系统材料的寿命与建筑寿命一样长久不依靠室外机箱，不会破坏建筑外观冷热交换的媒质为水，绿色环保辐射散发的温度调节方式，无风感、无气流感系统自身能自动调节室内温度采暖制冷与新

35、风置换系统完全分离，健康而高效辐射采暖和制冷效率高，温度均匀从上至下的辐射方式更舒适不占用室内有效使用面积系统设置在顶棚混凝土，不占用室内洞见辐射温度低于人体皮肤温度，不会有烘烤的感觉楼板采暖制冷系统NO.5：排水系统NO.5：排水系统隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天花板上与立管相连。（如图）同层排水：卫生间内卫生器具排水管不穿越楼板，排水横管在本层套内与排水总管连接，一旦发生需要清理疏通的情况，本层套内就能解决问题的一种排水方式（如图）系统组成1、HDPE管道系统。2、隐蔽式系统安装组件。3、与同层排水相配套的卫生器具。4、存水弯。同层排水与隔层排水NO.5：排水系统NO.5：排水

36、系统与传统的隔层排水系统相比，同层排水系统具有下列优势：隔音：采用墙前安装方式，假墙能起到隔音和增强视觉效果的作用。独立：在卫生间，管道不穿越楼板，享受真正的产权独立，即使维修也无需跨层修理。自由：房型设计和室内空间布置更加灵活，只需调整排水支管，就可实现个性化装修。节水：采用内表面光滑的HDPE管道及独特的水箱设计，提高了系统的排水效果，实现真正的节水功能。经济：采用同层排水技术，大大减少系统的力管、支管及配件数量，材料与施工较少，性价比高。连接可靠：选用的PE管道采用热熔连接，不但连接强度高，而且杜绝泄漏问题，保证安全使用50年。同层排水的优势NO.6：雨水收集系统NO.6：雨水收集系统雨

37、水是非常优质的水源，利用建筑进行雨水收集，设置建筑雨水储留供水系统，将雨水以自然或人工的形式加以储备，经过简单净化后，再利用为生活杂用水，可以用来洗车、灌溉、绿化等。雨水收集系统：它由集水、储水、水处理和给水系统组成，首先利用建筑物屋顶或基底周围地面收集雨水，经管沟系统输送至处理系统，再到储水系统。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接将雨水送至水槽，也可以用蓄水池直接储存雨水，经过简单的沉淀过滤后回用。生物净化处理：降落至场地的雨水经过渗透和径流通过生物过滤池和根系净化池后，进入收集容器内，当容器收集满了以后，可以自己溢流到小区的河里。雨水收集的建模实验和其能达到的指标正在计算之中。其整个过程的示意图如下：成本与技术基础知识The EndThe End