高端住宅小区项目营销策划报告.pdf

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1、公元前5000年 长江文明诞生 临江而居 逐水而建 成就了最伟大的华夏文明 自古以来，临江而居 就是一种高尚的追求 站在武穴江堤，我们不由生出一种神圣的使命感，我们带给武穴人民的应不仅仅只是一个居所，而应该是全新的江居时代！明阳一品江景一品项目 营销策划报告 新吉阳机构苏州 2020年5月25日 谨呈：武穴市明阳一品房地产开发有限公司 Contents 目 录 PART-市场研判 PART-价值分析 PART-项目定位 PART-产品建议 PART-营销策略 第一部分 价值分析 Part One value analysis 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：三省七县通衢、鄂东门

2、户、入楚第一港 新斜港大桥 临江重镇、港埠文化 武穴位于长江中游北岸，四周与蕲春、黄梅、阳新、九江、瑞昌等地为邻。地扼吴头楚尾，历来是鄂、皖、赣毗连地段的“三省七县通衢”。武穴港是长江十大深水良港之一，民国中期成为鄂省“七大商埠”之一，素有“入楚第一门”、“鄂东门户”之称。这一得天独厚的地理环境，为武穴港埠文化的形成和发展提供了十分有利的条件，港埠文化在武穴生生不息，源远流长，成为武穴文化发展史上的一个标志性文化。武穴港 梅川水库 仙姑庙 江滩夕景 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：三长交汇之处，长江经济走廊 新斜港大桥 三长交汇，文化名城 全国最长的铁路京九铁路和全国最长的高速

3、沪蓉公路入口，以及长江中游重要的武穴港口，使武穴成为全国少见的“三长”交江之地，处在全国实施梯度开发的战略的“结合部”，成为湖北长江经济走廊建设和边缘发展战略的重点倾斜地区，武穴市是中国绿化模范县市、湖北省园林城市、黄冈市文明城市，中国武术之乡、中国科技先进市、中华诗词之乡。沪蓉高速 京九铁路 长江流域 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：高铁大桥，港口扩建，贯穿南北，重回枢纽地位 新斜港大桥 武穴大桥 武穴高铁站 武穴港口 2010年，武穴港区件杂货码头进行扩建，年设计吞吐量为70万吨，包含2个3000吨级货船（兼顾5000吨级江海货轮）件杂货泊位。武穴交通 武穴大桥 武穴高铁站

4、 武安杭客专黄冈至黄梅（简称黄黄高铁）高铁已列入国家“十三五”规划，预计2017动工建设，该段高铁全长129KM，设计时速350KM。武穴长江公路大桥目前正在进行的是钢栈桥的施工，施工长度为438米。截止2017年2月，钢管桩已经打完，正在做桥面铺设。新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：药圣故邸、中医文化底蕴深厚 新斜港大桥 中医名城，药圣故邸 武穴在夏商周时代属荆州管辖；春秋战国属楚国；秦朝属九江郡；汉属蕲春郡；隋初，永宁县属蕲州总管府（后改称蕲州、蕲春郡）。李时珍(1518-1593)，字东璧，晚年自号濒湖山人，湖北蕲春县蕲州镇东长街之瓦屑坝(今博士街)人，明代著名医药学家。后

5、为楚王府奉祠正、皇家太医院判，去世后明朝廷敕封为文林郎 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：禅宗祖庭、佛教文化重要发源地 新斜港大桥 禅宗祖庭，佛教文化 武穴在唐时，境内庙宇林立，永宁（今武穴市）司马道信受佛教禅宗三祖僧璨传衣钵，居黄梅破额山，黄梅弘忍受道信传衣钵，移居黄梅东山，创立“东山法门”，是为禅宗四祖、五祖。道信门徒五百，弘忍门徒逾千。境内宗教文化活跃，有“千佛之国”、“千庙之县”的盛名。新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：华中经济百强县，经济持续发展，人口稳步递增 新斜港大桥 180.38 202.24 224.59 241.87 260.78 12.8 10

6、.6 10.5 9.4 8 0 2 4 6 8 10 12 14 0 50 100 150 200 250 300 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 GDP（亿元）增长率%80.14 80.77 80.52 81.72 82.29 63.33 63.33 63.57 64.58 64.12 16.81 17.44 16.95 17.14 18.17 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 总人口（万人）乡村人口（万人）城镇人口（万人）截止2016年，武穴GDP规模达260.78亿元，位列华中

7、地区经济百强县第95名，成为黄冈下属唯一上榜城市，经济稳步发展；截止2016年，武穴总人口数达82.29万人，城镇人口稳步增加，达18.17万人，从上图可见，城镇人口呈现逐步递增的过程，未来潜力巨大。新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 城市价值：产业结构逐步升级，经济活力较好 新斜港大桥 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 20 40 60 80 100 120 140 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）第一产业增长率%第二产业增长率%第三产业增长率%年份 三产结构 2012年 24.9：48.4：2

8、6.7 2013年 24.2：48.3：27.5 2014年 22.9 :48.9 :28.2 2015年 21.1：48.7：30.2 2016年 20.3：47.7：32 从过往5年来看，武穴市二产、三产的比例不断增加，处于稳步发展阶段，经济处于上升阶段，活力较好，结合武穴市雄厚的历史文化背景，未来武穴市第三产业发展机会巨大，城市潜力雄厚。新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 区位价值：地段良好，景观优秀，交通方便，配套齐备 新斜港大桥 项目地段：紧邻主城核心，周边发展成熟；项目景观：距离一线江景仅500米，200米宽江景滩涂，做到户户有江景；项目交通：紧邻城市主干道永宁大道、明珠路，面朝

9、城市景观大道沿江大道，交通便利，距市府仅1.5KM，交通优势明显。项目配套：第一人民医院、小桥小学、二里半小学，明惠广场，基础配套完备。本案 明珠路 长江 明惠 广场 人民医院 二里半小学 小桥小学 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 区位价值：规划潜力巨大，未来发展可期 建筑用地 景观风貌 利好一：从周边用地规划科看出，未来片区作为沿江高尚住宅区进行打造，进可享市区核心商业配套去配合，退可享一线江景和沿江高尚生活品质；利好二：从城市景观风貌规划可看出，片区处于沿江景观轴沿线，亦处于城市中心两大景观主轴交互（永宁大道、金盘路），未来景观环境良好，居住环境优越；利好三：从城市整体规划可发现，武

10、穴城市中心向东发展，城东作为新的开发区进行打造，意味着城市重心向东转移，本案在未来处于扩大的城市新的中心为主，潜力巨大。新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 项目价值：规模合理，规控宽松，产品规划先进 新斜港大桥 项目 单位 数量 一 1 规划总用地面积 27197.4 2 容积率 4.20 3 绿地率 30.0%4 绿化率 10.00%二 总建筑面积(包括地下室）129229.08 地上总建筑面积（计容面积）114229.08 a：商业面积 5000.00 b：住宅面积 109229.08 三 2 可出售住宅面积 109229.08 四 1 地下室面积 15000.00 2 地下室车位 个

11、450 利好一：正规品质小区规划，规模12万方，规控宽松，风险较小，开发周期较短；利好二：首创高档入户门楼，首创万方级主题景观配套，中央景观轴和双次级景观组团及巨大的楼间距，项目景观规划和产品打造属于国内一线标准，产品竞争力极强。超大级 主题景观 中央水景景观轴 入户门楼 大型景 观组团 大型景观组团 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 项目价值：产品设计，户型方正，南北通透，2梯4户，品质较高 新斜港大桥 价值一：户型方正，公摊减少，实得面积增加；价值二：南北通透，通风良好，使用价值较佳；价值三：3梯4户，规划担架电梯，人性化关怀；价值四：面宽较大，多面采光，全明户型；价值五：面积合理，主

12、力三房四房，符合市场需求。设计初稿 设计初稿 项目户型配比（初步设计）建筑面积（）户型 套数（套）106.43 3F2T2W 128 121.24 3F2T2W 64 121.34 3F2T2W 128 121.86 3F2T2W 32 121.96 3F2T2W 64 123.05 3F2T2W 66 137.23 4F2T2W 128 139.78 4F2T2W 32 139.89 4F2T2W 128 140.39 4F2T2W 66 143.38 4F2T2W 32 新吉阳机构 专注地产20年 价值分析 项目价值：开发实力雄厚，操盘经验丰富 新斜港大桥 昌钜地产 操盘经验 上阳集团 开

13、发经验 武汉.一品国际 上海.一品国际 中银.惠龙大厦 临沂.一品观园 武穴.龙港1号 武穴.长江7号 武穴.江城水岸 新吉阳机构 专注地产20年 价 值 分 析 总 结 城市价值 区域价值 鄂东门户，临江重镇 项目价值 三长交汇，经济走廊 禅宗中医，文化中心 城市核心，交通便利 未来方向，配套齐备 一线江景，景观优越 规模适中，周期较短 规控宽松，先进规划 强强联合，共同开发 根据城市、区位价值分析，项目从基础面来看，汇集了众多的优势资源，主要体现在核心的区域、齐全的配套、一流的景观等卓越的先天条件；根据项目价值分析，可以判定项目完全具备成为区域内乃至于武穴市首屈一指的高档住宅物业的素质，需

14、要解决的只有后天的两个问题。Q1：市场的基本面如何，是否有足够的机会？Q2：采取何种市场定位面向市场？集优越资源与光明前景于一身 颠覆武穴落后的市场和产品规划水准！打造武穴江景居住的产品标杆！塑造明阳一品产品系列标准！形成明阳一品的品牌价值！成为华中首屈一指的江景开发践行者！开发商的使命 第二部分 市场研判 Part Two Market analysis 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 市场分析：房地产市场刚进入发展阶段，地产开发方兴未艾 新斜港大桥 133.7 174.02 207.24 247.3 271.29 9.17 11.59 21.03 27.63 42.38 0 20 4

15、0 60 80 100 120 140 160 180 200 0 50 100 150 200 250 300 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）固定资产投资额增长率%房地产投资额增长率%武穴固定资产投资额及房地产投资额逐年攀升，截止2016年，固定资产投资额已达271.29亿元，房地产投资额达42.38亿元，房地产市场刚刚步入发展阶段，地产开发方兴未艾。新吉阳机构 专注地产20年 主城区（3800-6000元/）邻江公馆 5300元/龙港一号 4300元/星月水岸 3000元/丽江豪园 5330元/长江名苑 6000元/金

16、地阳光 3800元/亚兴国际城 4200元/嘉和财富城 4000元/城东板块（4100-4400元/）君合中央城 4400元/珺伟新城时代 4100元/城北板块（4000-4500元/）东磁新城国际花园 4500元/龙潭御景花园 4000元/扬子财富广场 4200元/市场研判 市场分析：项目分布主城及城北，江景盘价高，城北城东刚需特征明显 新斜港大桥 目前武穴在售楼盘多达30多个，主要集中在城中、城北、城东三个片区，价格梯队明显，江景盘价格实现较好，龙港壹号/星月水岸受限于其规模太小，品质难以提升，价格实现困难，武穴整体市场均价在4000-4500元/，刚需特征显著。金港汽车公园 宏大商贸城

17、龙潭御景花园 扬子财富广场 东城明珠 珺伟新城时代 君合中央城 明珠豪苑 信达明珠花园 明惠广场 武月国际 江城水岸 鑫兴华城 龙港壹号 长江七号 月塘公馆 丽江豪园 金地阳光 亚兴国际城 勇城国际商贸城 嘉和财富城 本案 东磁新城国际花园 临江公馆 星月水岸 长江名苑 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 市场分析：整体市场活力较高，刚需置业为主流市场需求 新斜港大桥 从宏观市场表现来看，武穴市的购房者主要以刚需刚改置业为主，返乡置业特征明显，整体市场活力较好，月均去化速度450余套，去化速度有一定的保障。53330.88 104395.15 55446.24 37351.79 40852.

18、3 413 829 397 299 325 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5.24 销售面积（）销售套数（套）套均面积(）新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 市场分析：住宅供应以市区与花桥为主，供大于求，但出清周期不长 新斜港大桥 从宏观市场表现来看，武穴市房产供给以市辖区和花桥镇为主，市辖区供应面积达到653664.65，总套数达到6054套，库存量较大，供大于求，出清周期约为13个月。市辖区 龙坪镇

19、 梅川镇 花桥镇 余川镇 四望镇 大金镇 大法寺镇 田镇办事处 石佛寺镇 供应面积（）653664.65 5302.85 3811.09 108266.8 0 20704.11 6191.58 2895.36 3977.36 9652.01 供应套数（套）6054 47 52 983 0 195 47 27 48 80 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 区域市场：沿江大道板块刚需为主，面积供需集中100-140 30

20、 30 212 162 233 244 356 388 351 28 120 56 3 2 29 22 149 41 180 136 279 277 310 28 116 48 3 2 1.03 1.36 1.42 3.95 1.29 1.79 1.28 1.40 1.13 1.00 1.03 1.17 1.00 1.00 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-1

21、20 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-180 180-190 190-200 389.96 供给 成交 供销比 从沿江大道板块面积供销比来看，沿江大道板块主力畅销面积为90-140，其中去化最好的为110-140的面积段。新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 区域市场：沿江大道板块刚需为主，主力户型3-4房为主 从沿江大道板块供给去化来看，沿江大道板块主力供给90-100小三房及110-120正三房及120-130大三房户型，其中从去化率来看，110-120平米正三房彗星及120-130四房户型去化最好。30 30 191 132 126

22、 210 281 145 59 29 22 99 41 102 103 204 114 51 1F1T1W 1F1T1W 2F2T1W 3F2T1W 3F2T1W 3F2T2W 3F2T2W 4F2T2W 5F2T2W 40-50 50-60 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 140以上 武穴沿江大道供给去化表 供给 去化 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 市场分析：明星项目去化可圈可点，项目跑量速度有一定保障 新斜港大桥 项目地块靠近主城区，主城区在售项目较多，去化水平参差不齐，但整体去化情况良好，去化速度有一定的保证。武穴市场明星项目

23、销售情况（数据来源：武穴房产信息发布平台）项目 推出套数 去化套数 月均套数 月度均价 年去化套数 去化率 君合中央城 1884 1422 44 4400 533 75.48%珺伟新城时代 877 493 41 4100 493 56.21%邻江公馆 556 183 26 4600 313 32.91%龙港1号 238 159 14 3850 173 66.81%鑫兴华城 702 433 17 5000 200 61.68%新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 重点个案：临江公馆 新斜港大桥 开发企业 武穴市金江房地产开发有限公司 项目地址 沿江大道与粮食路交汇处 基地面积 57000m2 价

24、格范围 均价5300元/建筑面积 380000 主力总价 40W-78W 产品形态 高层 规划户数 2000户 工程进度 4栋高层已经全部封顶，目前1号楼、2号楼在内外墙施工阶段 开发周期 开盘日期 近期2016.10 绿化率 32%物业公司-销售率 32.55%容积率 6.0 交房日期 2017年年底 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 临江公馆：品质一般，户型较差，面积浪费 新斜港大桥 75m2 2房2厅1卫 85m2 2房2厅1卫 113m2 3房2厅2卫 129m2 4房2厅2卫 优点：1、主卧带飘窗或阳台，套间设计，提高主人居住舒适度；2、多阳台与飘窗设计，赠送面积多；3、厨房多带

25、功能阳台，使用方便；缺点：1、卫生间未做到干湿分离，使用不方便；2、整体户型不规整，部分户型主卧或客厅朝北设置，居住舒适度不高；3、部分户型走道过长，造成面积浪费；4、动静不分离，居住体验感较差。新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 临江公馆：品质一般，户型较差，产品力不足 新斜港大桥 项目分期开发，目前销售的是一期12万方4栋高层，分别1号楼、2号楼、5号楼、6号楼。其中1、2号楼由2个单元组成，每个单元2梯5户，为32层。5、6号楼为33层，1-33层均为住宅，2个单元，2梯5户,品质较差。销售及其价格情况：该项目朝南的户型，以“江景房”为卖点，起步价为5088，每层加30元，最高价位60

26、00元，朝北的户型起步价位4000，销售均价为5300元/，目前购房，可享总价少2万，再打9.9折优惠；项目月均去化25套，销售情况良好，总体销售率为50%。总体评价：项目优势 处于沿江大道，江景优势明显；是沿江大道，目前唯一小区形式项目，车位配比50%；周边配套完善，离小桥小学近；户型配比基本可满足购房者需求。项目劣势 距离药厂附近，污染严重；处于海铭星造船厂对面，噪音严重；容积率过高，人口密度大，影响居住舒适性；整体户型不规整，部分户型布局较差。新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 重点个案龙港1号 新斜港大桥 开发企业 湖北昌钜房地产开发有限公司 项目地址 武穴永宁大道北小桥小学向东60

27、米 基地面积 1854.62 价格范围 均价4100元/建筑面积 30883.79 主力总价 40W-53W 产品形态 高层 规划户数 348户 工程进度 目前2栋高层已经封顶，属于内墙隔断，外墙粉刷阶段 开发周期 一期 开盘日期-绿化率 21.30%物业公司-销售率 71.84%容积率 5.10 交房日期-新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 重点个案龙港1号 新斜港大桥 97m2 2房2厅2卫 111m2 3房2厅2卫 120m2 3房2厅2卫 优点：1、客厅与餐厅一体化，大空间功能居所；2、主卧带阳台与独卫，私密性更好，尽显主人房尊贵；3、多大阳台与双阳台设计，景观视野好，赠送面积多；4

28、、基本做到全透明设计，采光、通风良好 缺点：1、卫生间未做到干湿分离，使用不方便；2、厨房无工作阳台，使用不方便；3、部分户型走道过长，造成面积浪费 130m2 3房2厅2卫 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 重点个案龙港1号 新斜港大桥 销售及其价格情况：朝南，起步价为3600元/，每层加50元，最高价为4600元/。朝北99两房，不限楼层3800元/；项目总销售率达到71.84%，月均去化24套，销售情况良好。总体评价：项目优势 龙港一号位于永宁大道，生活配套齐全；教育配套成熟，紧靠小桥小学，中学；户型配比基本可满足购房者需求 项目劣势 项目为2梯6户，整体户型采光差，小区无绿化 无小

29、区概念，仅2栋高层，后期物业不明朗 总体规划为2栋20层的电梯房，一、二层为商业，三至二十层是住宅，户型为2梯6户，2户朝北，4户朝南。新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 重点个案：君合中央城 开发企业 湖北君合置业有限公司 项目地址 东城区市政务中心旁 基地面积 370000 价格范围 均价4000元/建筑面积 960000 主力总价 35W-55W 产品形态 高层 规划户数 6035户 工程进度 目前所售房源全部为现房销售，正在推广二期项目 开发周期 六期 开盘日期 2014年9月 绿化率 30%物业公司 君合物业 销售率 75.21%容积率 3.50 交房日期 2015年8月已部分交房

30、 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 君合中央城：户型相对方正，但户型设计依旧没有较多亮点 89m2 2房2厅1卫 115m2 3房2厅2卫 132m2 4房2厅2卫 优点：1、多大阳台与双阳台设计，景观视野好，赠送面积多；2、基本做到全透明设计，采光、通风良好；3、户型方正，布局合理；4、卫生间干湿分离，使用方便。缺点：1、厨房无工作阳台，使用不方便；2、部分户型走道过长，造成面积浪费；3、部分户型动静不分离，主卧离厨房、入户门较近，影响居住舒适度 新吉阳机构 专注地产20年 市场研判 君合中央城：刚需性价比代表，跑量速度武穴第一 销售及其价格情况：目前君合中央城起步价为3900元/，最高

31、价为4700元/，总体成交均价为4000元/，为一期尾房销售；优惠政策：1、购买总价即可优惠1.5万，折扣9.8折，关注微信公共号还可优惠500元；2、老带新政策：新客户成交即可立减3000元，老客户可当场拿2000元现金及领取1000元购物卡；3、目前君合总体成交折扣在9.3折左右。总体评价：项目优势 全部现房销售，受客户青睐；体量为武穴最大，借助于武穴各大政府部门的搬迁；目前价格的优惠幅度大，武穴唯一一个项目水电气全免项目。项目劣势 地处武穴新城区，规划、生活与教育配套暂不完善，周边无知名公立学校，客源受到影响；由于目前房产证与土地证合为不动产证，君合中央城处于分期开发，目前暂不能办理不动

32、产证，二期工程建设目前遥遥无期，拆迁工作困难。由76万方住宅和20万方商业组成，分六期开发，目前一期开发住宅面积为15万方，商业为3万方，是武穴目前体量最大的楼盘；目前销售的为1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、11号楼。市 场 小 结 市场分析 投资稳升，初步阶段 个案分析 东北刚需，江景城南 刚需置业，去化较快 VS 库存不高，出清较短 开发落后，品质较差 容积极高，打造艰难 刚需产品，去化良好 营销粗糙，重点机会 城市刚需置业是主流，对配套尤其看重，未来项目周边完备的配套是重要优势；住宅开发模式落后，缺乏小区规划概念，产品塑造缺乏亮点，本案在产品设计层面和小区规划层面已走在

33、前列，未来机会显著；城东刚需项目去化相对较好，性价比是销售速度的保障，项目性价比打造是重点突破方向；机会显著，本案对于武穴具有划时代的意义！市场研判：第三部分 项目定位 Part Three Project positioning 新吉阳机构 专注地产20年 项目SWOT分析 项目优势 1 项目劣势 2 项目机会 3 项目威胁 4 优势机会突出，劣势威胁不少，发挥优势和机会，抑制劣势与威胁 环境劣势：紧邻汽车轮渡，在节假日或受到部分噪音的影响；区域形象：目前区域形象尚未成型，缺乏现代化城市感觉；地理环境：堤坝较高，地势对比堤坝较低，后续可抬高处理；周边环境：项目紧邻批发市场，后续人员混乱，需加

34、强物管。地段优良：武穴中心、沿江大道核心地段；丰富景观：一线江景，200米宽江景滩涂。配套齐全：配套齐全，人民医院，小桥小学、二里半小学环伺；交通便利：沿江大道，明珠路，市区咫尺可达；规划先进：先进产品，先进景观，武穴标杆。市场竞争：在售项目较多，城东大盘体量较大，客户分流严重；城市层面：武穴缺乏绝对的资源优势，经济/人口规模有限，市场容量有限；价格层面：武穴房价已属黄冈高水准，后续价格提升空间较小；政策层面：宏观政策不明朗，市场长期来看，不确定性增加。片区规划：一线江景，三景观轴，高档的规划，机会显著；开发水准：市场规划能力较低，模式落后，有较大提升机会；强强合作：昌钜地产和上阳地产强强联合

35、，新的模式，最先进的经验，超脱市场一般开发水准。项目定位 SWOT分析导出项目定位背景 新吉阳机构 专注地产20年 市场定位 武穴中心 江景华府 经典建筑 品质标杆 项目定位 新吉阳机构 专注地产20年 武穴中心 江景华府 经典建筑 品质标杆 定位诠释：武穴中心：重点阐述项目所处核心地段，放大项目地段价值;江景华府：项目坐拥一线江景，产品规划先进，有成为中高档社区的基本素质；经典建筑：项目超脱市场落后的开发水准，打造现代化+经典的住宅产品；品质标杆：从项目环境和项目自身产品打造，重新定位武穴品质的新标准，成为武穴品质居住的标杆。新吉阳机构 专注地产20年 开启武穴真正的人居时代 项目定位 形象

36、定位 新吉阳机构 专注地产20年 人生景秀 江居一品 项目定位 形象定位 新吉阳机构 专注地产20年 客户置业目的：本案客户应90%左右为刚需置业客群，首购自用特征明显；客户所属区域：本案核心客户群体应来自乡镇置业及市区置业为主，约占客户总量95%；客户关注重点：本案客户关注重点价格配套地段，刚需属性明显；客户职业属性：本案客户基本以农村个体、城市私营业主、企业蓝领等刚需置业群体为主。项目定位 客户定位 89%5%6%置业目的 置业目的 自住 投资 自住兼投资 50%30%20%关注重点 价格 配套 地段 60%35%5%客户所属区域 乡镇 市区 其他 30%25%15%25%5%客户职业属性

37、 个体（农村）私营业主（城镇）事业单位 企业蓝领 其他 第四部分 产品建议 Part Four Product recommendations 新吉阳机构 专注地产20年 A：产品检讨与调整 B：产品建议与提升 产品建议 Product recommendations 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案一：总平检讨 楼幢排布：楼幢排布中规中矩，但缺乏灵活机动，限制4/5/6#三幢楼的产品提升空间，并造成2#与6#之间100米间距的可建空间浪费；景观打造：景观打造缺乏主题，虽尺度较大，但吸引力不足，后续无法形成绝对的景观优势；成本控制：项目北区2/3地下开挖，成本高，工期慢，不利于项

38、目工程节点快速推进；产品形态：项目均为板楼设计，产品系列单一，价格空间有限，难以创造更高的溢价空间；配套打造：项目未来作为武穴品质的标杆，江景产品系的标准，缺乏一个昭示性强，附加值高的会所配套打造空间。新吉阳机构 专注地产20年 设计方案一：颠覆式的总平规划，创造更高的利润空间 商业1F 下沉式 运动广场 竖向景观轴 社区 会所 老年活动广场 儿童娱乐广场 产品调整 方案一：规划调整 取消地下室开挖，将小区整体架空处理，车库为地面1F；将东侧2#、6#变为3幢东南向式点式楼（2梯3户）将原大型集中型景观转移至5#前，打造下沉是运动广场；将原4#前景观组团规划为老年活动广场；将1#后景观组团规划

39、为儿童娱乐广场；在保留门楼的基础上，在图示位置打造社区会所；方案一：利好要点 阳光车库：架空层用做车库，既有自然采光，又节约成本；特色景观：颠覆式的景观打造，多主题的景观营造，更有竞争力；标志会所：打造富有标志性会所，提升项目品质感受；人车分流：调控后的车库和车行道无缝对接，避开行人；户户江景：顺长江走势，做到户户看江。新吉阳机构 专注地产20年 设计方案一：颠覆式的总平规划，创造更高的利润空间 商业1F 产品调整 方案二：规划调整 小区地下不开挖，整体架空处理；2#位置后移，在原2#位置打造8户联排别墅（开间7*8m,进深15m）；原大型集中式景观结合中央景观轴，打造特色下沉式广场；其他两个

40、景观组团如图所示，打造老年活动广场和儿童娱乐广场；方案二：利好要点 阳光车库：架空层用做车库，既有自然采光，又节约成本；特色景观：颠覆式的景观打造，多主题的景观营造，更有竞争力；丰富产品：项目增加别墅产品，拉高项目形象，补充项目高端型产品。2#移至此处 8幢联排 下沉式 运动广场 老年活动广场 儿童娱乐广场 竖向景观轴 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案一：户型设计（初稿）检讨 1/2/3#：1、边套仅两个开间朝南，且主卧开间较小，影响边套价值；2、厨房面积较小，且受到北向阳台门户的影响，工作平台发挥受限；3、次卧，尤其是北次卧开间进深均不足，较为拥挤；4、3梯5户设计，项目品质感

41、不强；5、餐-客走道巨大，面积浪费严重。6、3#东边套东阳台设计赠送面积和采光，但限制了项目整体面宽的发挥。1,2#户型 3#户型 新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案一：户型设计调整 1,2#户型 整体开间拉伸40cm 合计整体进深拉伸60 cm 厨房阳台挪给次卧 此处增加1部电梯 厨房阳台挪给次卧 开间向西拉大20cm 开间向东拉大20cm 北部次卧+厨房加大30cm进深（空中花园设计）北部次卧+厨房加大30cm进深（空中花园设计）西侧次卧拉大30cm进深 东侧次卧拉大30cm进深 电梯挪至此处 新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案一：户型设计调整 3#户型 客厅 其他

42、按照1,2#建议修改 主卧 次卧 拉大面宽，3开间朝南，取消东阳台 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案一：户型设计（初稿）检讨 5#户型 5#：1、边套仅两个开间朝南，且主卧开间较小，影响边套价值；2、厨房面积较小，且受到北向阳台门户的影响，工作平台发挥受限；3、次卧，尤其是北次卧开间进深均不足，较为拥挤；4、2梯4户设计，项目品质感不强；5、餐-客走道巨大，面积浪费严重。新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案一：户型设计调整 5#户型 消防通道挪到此处 增加1部电梯 其他按照1,2#建议修改 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案一：户型设计（初稿）检讨 4/6#

43、户型 4/6#：1、边套仅两个开间朝南，且主卧开间不大，影响边套价值；2、厨房面积较小，工作阳台的门关限制了工作台的发挥；3、2梯4户设计，项目品质感不强；新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案一：户型设计调整 4/6#户型 消防通道北移 强弱电 增加1部电梯，电梯北移 消防通道挪到此处 方案一：整体向西移动50cm，阳台可以使用 方案一：整体向东移动50cm 方案一：厨房和餐厅开间拉大50cm 方案二：格局不变，在客卫开门到阳台 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案二：总平检讨 楼幢排布：楼幢排布中规中矩，但缺乏灵活机动，北侧三幢产品发挥空间受到限制；产品设计：产品设计均好

44、性不足，有全部三面朝南的户型（4#、6#）被放在项目最差的位置上，难以实现溢价，同时限制了5#产品的发挥，2#位置面宽空间最小，不应设计为4梯6户产品，限制了面宽发挥，产品力较差。成本控制：开挖地下室，时间长、成本高，建议取消，改为架空处理；景观打造：项目景观打造泳池、喷泉、小组团，做法常规，没有明确的自身特色，缺乏核心竞争力；标志配套：小区内缺乏具有标识性的会所配套，项目品质有待提高。4#两梯三户 6#两梯三户 5#两梯四户 3#两梯三户 两梯三户 2#四梯六户 1#三梯五户 新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案二：总平调整 楼幢调整：将原4#与6#合并，做两梯三户两单元大板楼，5

45、#挪到原4#的位置；一方面腾出北侧面宽，利于4#（原5#）产品发挥，另一方面减少2#一列，2#产品有了更好的发挥空间，产品做到均优化设计；电梯配置：1#、2#作为江景楼王，加强品质塑造，各增加1部电梯，实现四梯五户的高配置；标志配套：在小区中央景观南端，打造高档会所，提高小区品质，拉高项目形象；景观打造：取消泳池喷泉等传统景观设计，打造双下沉广场，运动+休闲，配合中央景观级双主题组团，项目景观具备极强的竞争力；成本控制：整体架空，不开挖地下室；两梯三户（保留4/6#房型）3#两梯三户 两梯三户 2#四梯五户 1#四梯五户 两梯三户（保留4/6#房型）4#三梯五户 5#+6#大板 下沉运动广场

46、下沉休闲广场 中央景观 老年活动组团 幼儿活动组团 高档会所 新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案二：户型检讨 1#户型 1#：户型设计整体比较优秀，但存在如下一些瑕疵：1.中间套均存在暗卫的设计，影响主卧价值；2.中间套和边套入户门有所冲突；3.电梯和消防通道过于分散，公摊加大；4.三梯五户，品质不高，建议改为四梯五户。门对门 暗卫 电梯分散 暗卫 暗卫 门对门 新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案二：户型调整 1#户型 加大A户型北次卧进深，将A户型入户门北移 按照2#四梯位置重新设计 适度加大B户型北中次卧面宽，留出部分北向镂空，暗卫北向采光 新吉阳机构 专注地产20

47、年 产品检讨 设计方案二：户型检讨 2#户型 2#：户型设计问题较多 1.边套A两开间，中间套B户型3开间朝南，边套价值不足，中间套面宽也较小；2.C户型主卫对望，隐私性设计较差；3.B户型主卫窗户对着A户型阳台，隐私性设计较差；4.B户型厨房窗户对着走道，安全性设计较差；建议2#户型按照4梯5户的要求重新设计。新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案二：户型检讨 3#户型 3#：户型设计总体良好，但存在一些问题 1.北向消防通道和合用前室有着巨大的面积浪费；2.中间户书房进深面宽均较小，使用价值较低；新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案二：户型调整 3#户型 消防通道 电梯

48、合用前室 电梯 取消北侧消防通道，将消防通道移到图示位置，双电梯合用一个前室 书房和阳台向北挪移部分，书房内做个入墙式储物橱 中间套书房向南加大进深，放大使用空间，主卧向南移动。镂空部分做一个小型阳台，从卫生间开门。新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案二：户型检讨 5#户型 5#：户型存在问题较多 1.边套两开间，中间3.5开间朝南，中间户优于边套价值；2.中间套通风性受到影响；3.20余米长的过道设计，公摊较大；4.中间套和边套主卧开间均较小，使用价值较差；重新设计3梯5户产品，面积控制110-120。新吉阳机构 专注地产20年 产品检讨 设计方案二：户型检讨 4/6#户型 4/6

49、#：户型设计总体良好，存在一些细节问题 1.北向消防通道和合用前室有着巨大的面积浪费；2.边套阳台和中间户卫生间缺乏隐私性设计；3.中间套餐厅面向走道的窗户缺乏安全性和隐私性；4.主卧走道面积浪费；新吉阳机构 专注地产20年 产品调整 设计方案二：户型调整 4/6#户型 参考3#调整图设计进行调整 取消窗户 墙体南移 主卧南移，加大卫生间 放大阳台 主卧南移后，调整开门位置，加出新衣柜 新吉阳机构 专注地产20年 苏州朗诗人民路8号 108 2房2厅1卫 优点：1、主卧套间设计，提高主人居住舒适度；2、三开间朝南，大阳台与双飘窗设计，景观视野好，赠送面积多；3、南北通透，通风良好，采光充足；4

50、、L型厨房设计，将清洗、配膳与烹调三大工作中心，依次配置于相互连接的L型墙壁空间，满足合理的厨房操作原则；附：优秀户型建议 新吉阳机构 专注地产20年 苏州旭辉北辰壹号院 115 3房2厅2卫 优点：1、主卧套间设计，提高主人居住舒适度；2、三开间朝南，连阳台与双飘窗设计，景观视野好，赠送面积多；3、南北通透，通风良好，采光充足；4、U型厨房设计，将清洗、配膳与烹调三大工作中心，依次配置于相互连接的L型墙壁空间，满足合理的厨房操作原则；附：优秀户型建议 新吉阳机构 专注地产20年 杭州广宇西城美墅 128 3室2厅2卫1厨 优点：1、客厅与餐厅连成一体，通透大气；2、主卧奢阔，私密性更好，尽显