三四线城市市场调研报告.pdf

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1、内部资料 严禁外传 1三四线城市市场调研前期策划部林盼盼内部资料 严禁外传 2目 录ONTENTSC1各线城市的市调异同点2三四线市场调研关注点3助力劳斯莱斯土地拓展内部资料 严禁外传 3各线城市的市调异同点一内部资料 严禁外传 4各线城市的市调异同点需求供求关系产品产品竞争力客户客户核心需求营销营销土地占位容量竞争成本性能价值能力认知动因城市项目各要素之间的关系：内部资料 严禁外传 5竞品调研各线城市的市调异同点供求关系产品竞争力客户调研客户核心需求营销营销地块调研占位容量竞争成本性能价值能力认知动因城市调研调研体系各部分之间的关系：内部资料 严禁外传 6各线城市的市调异同点各线城市的调研相

2、同点：统一于一个调研体系市场调研体系本体调研城市调研竞品调研客户调研内部资料 严禁外传 7三四线城市与一二线城市特征对比理解的关键词：容量、产品力一二线特征VS三四线特征1、经济发达，国内/全省经济发展前列；2、城市各项指数首位度高，人口基数大、流动性强且以净流入为主；3、城市文化习俗大融合，时代性趋势特征更明显；4、房地产市场容量大，表现为供需两旺，但存在板块/片区差异，城市房地产价格一般有梯度且较大；5、城市各项机制比较规范。城市1、城市一般规模不大；2、人口基数小，人口流入性一般（除东部沿海发达区域外）；3、城市文化相对单一，趋同性强；4、房地产市场容量有限，城市房地产价格梯度不大，且有

3、天花板；5、存在政府诚信度、执行力弱等不确定性因素。1、大房企品牌多，房地产开发水平相对较高；2、房地产操作相对规范，土地成本占据房地产项目开发成本的绝对比重；3、硬件竞争是基础，软性竞争是关键（附加值服务等）。竞品1、房地产开发水平相对有限，一般，大房企品牌进入有限；2、建设成本刚性，控制是关键，地价亦有天花板；3、硬件产品力是竞争关键，软件竞争处于提升中。内部资料 严禁外传 8三四线城市与一二线城市特征对比理解的关键词：客源、配套资源、成本敏感性一二线特征VS三四线特征1、总量大，有保障，且具有典型的三角形比例分布特征；2、客群收入拉差大，细分层面丰富；3、客群消费整体趋向理性。客户1、总

4、量有限，构成相对简单，当地中高收入人群是商品房的有效置业人群；2、客群置业有限理性，易跟风。1、发展规模空间大；2、城市配套资源比较多且均衡；3、地价差别大且高位。本体1、受市场容量影响，一般发展规模有限；2、城市配套资源有限，自身打造空间有限，对城市强势配套资源依赖性较大。内部资料 严禁外传 9小结一线城市三四（五六）线城市人口基数大人口流入量大各线城市的调研差异点：城市扩张需求大经济总量大分化严重二线城市资源禀赋做什么产品在哪儿做有没有得做产业扩张经济总量大人口流入量大人口基数大局部供需失衡发展不均衡容量相对小地方差异大起步相对晚内部资料 严禁外传 10Q&A内部资料 严禁外传 11三四线

5、城市调研关注点二内部资料 严禁外传 12小结三四线城市调研重点城市进入机会市场容量竞争水平城市调研竞品调研内部资料 严禁外传 13市场容量1内部资料 严禁外传 14调研关注点：1、市场容量城市调研人口流向城市定位城市规划城市面貌经济数据对市场容量进行初步判断，分析购买力，研判城市机会定性分析定量分析快速研判内部资料 严禁外传 15调研关注点：1、市场容量主要经济数据指标：近3年人均GDP及增速指标越高，城市活力越高。城镇居民人均可支配收入通常可支配收入越多购房能力越高。城镇化率与人均居住面积通过城镇化率判断城市建设所处阶段，及不同阶段对应不同的取地策略。参考值：该城市房地产发展状况处于（平缓阶

6、段70%）；人均居住面积印证城镇化率对城市的结论（快速发展30）内部资料 严禁外传 16年人均销售面积（重点关注）常住人口增长率（重点关注）主要经济数据指标：反映城市房地产开发量和人口是否相匹配，健康人均销售面积1。1：存在较大的增长空间；1：城市未来购房的需求被提前释放。参考值：全国常住人口增长率=0.5%指标为负值的，需重点关注。调研关注点：1、市场容量住宅施销比（重点关注）反映未来城市房地产是否供应过剩，全国施销比的平均水平是5。5:：风险相对可控；5：风险较高。内部资料 严禁外传 17调研关注点：1、市场容量1.000.44东台人均销售面积健康人均销售面积5.008.82健康施销比东台

7、施销比案例：东台此时的人均销售低，可能意味着消费者对市场过剩已有深切感悟，停止购买人均销售面积要与施销比结合着看很健康？冰山在这！1、横向指标结合研判内部资料 严禁外传 18调研关注点：1、市场容量鄂尔多斯12年人均销售面积鄂尔多斯13年人均销售面积健康人均销售面积全国平均0.240.450.811.702.892.602.813.512.911.531.510.001.002.003.004.002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013泡沫在这历年鄂尔多斯人均销售面积问题不大？0.801.001.531.512、指标纵向增加

8、累积供求关系视角案例：鄂尔多斯内部资料 严禁外传 19调研关注点：1、市场容量丰顺城市经济指标GDP总量/亿103.5常住人口/万69人均GDP/元15000人均可支配收入/元13006人均存款余额133752013年销售面积（万平方米）73、注意深访验证实际购买力=贫困县逆市下，开盘当日推73%，去化率达到80%，相对理想。20%去化来自返乡置业！别墅50%以上来自揭阳（相邻城市）客户！案例：丰顺内部资料 严禁外传 20调研关注点：1、市场容量4、注意替代品分流市场容量案例：邹城开盘当天情况远不及预期全部货量已取得预售证，推出仅占总货量26%，去化仅4成29.787.8502040面积（万方

9、）26%总货量推出货量货量推出情况5532560200400600套数（套）4.731.720246金额（亿）推出认购36%46%开盘推售情况邹城存在较多的公务员小区和企业小区，分流市场容量！内部资料 严禁外传 21调研关注点：1、市场容量5、注意定量定性交叉分析案例城市指标GDP总量（2013年）211亿元GDP增速14.8%人均GDP18941元总人口（2013年）135.3万常住人口111.4万市区人口22万常住人口增长率1.5%固定资产投资额144.94亿房地产投资额2.44亿房投占固投比1.7%城市活力高？对人口吸附力强？房地产处于快速上升期？内部资料 严禁外传 22调研关注点：1、

10、市场容量5、注意定量定性交叉分析交警办公楼门口中委炼油项目火电厂项目中海油LNG项目中电投综合物流GDP的增长政府公布的经济数据不能代表该市居民的实际经济能力，当地整体购买力实际一般，反映在整个城市的建设速度很慢。内部资料 严禁外传 23常住人口的增长：该市常住人口年平均增长率1.5%，但人口增长的最直接原因是超生严重，越穷越生，并非是经济增长带来的人口流入，居民购买力弱，有效需求较少。结论：人口密度较大，存在居住需求，但真正有效需求较少。调研关注点：1、市场容量5、注意定量定性交叉分析内部资料 严禁外传 24竞争水平2内部资料 严禁外传 25调研关注点：2、竞争水平竞品调研积存去化数据户型面

11、积段客户来源品质品牌总价水平竞争激烈程度研判差异化竞争机会片区与片区之间所在片区内内部资料 严禁外传 26调研关注点：2、竞争水平1、注意竞品供应结构珠海城区：客户丰富，刚需、改善客群全覆盖 70-100两房 80140 三房 120180 以上四房坦洲：珠海被动外溢人群首改、首置为主 80-120三房为主 其次为70-80两房内部资料 严禁外传 27珠海代表项目洋房热销面积情况锦绣明珠锦绣明珠汇乔金色名都汇乔金色名都龙光海悦华庭龙光海悦华庭锦绣锦绣国际国际花城花城锦园锦园金域华府金域华府优越香格里优越香格里尚东领御尚东领御8090100110120130140150160170180190以

12、上以上90-100坦洲项目非临海项目中海富华里中海富华里心海州心海州公园里公园里110-120190190面积面积（）（）项目项目华发四季华发四季70-80107100-110120-130110-1208383-92925050-70707070-80808080-1101105656-9696190190120120-140140100-120m2最热销70-90m2普遍热销120-160调研关注点：2、竞争水平坦洲片区：100-120三房最热销（去化速度150套/月）；其次为70-80 两房（去化速度100套/月）。珠海城区（非临海片区）：以90 以下户型最畅销（去化速度120套/月）其

13、次120160 （去化速度90套/月）。有供应+畅销=有需求内部资料 严禁外传 28调研关注点：2、竞争水平无供应+有需求=畅销锦江美景城主力产品：高层洋房（毛坯）、独栋别墅（毛坯）（售2套积存9套）皇轩 江山主力产品：高层洋房（毛坯）千江苑主力产品：高层洋房（毛坯）穗光 温泉花园主力产品：高层洋房（毛坯）丰顺碧桂园主力产品：高层洋房（精装、毛坯）双拼 丰顺当地无精装洋房，无别墅产品（仅一个竞品积存9套独栋）丰顺当地人好面子，喜欢大户型，喜欢花园别墅，返乡置业需求大内部资料 严禁外传 29调研关注点：2、竞争水平2、注意竞品品质水平南通主要竞品产品类型我司拿地前均价 我司开盘时均价起价起价世茂

14、 公元高层800055004800华润 橡树湾高层710053004300景瑞 望府高层680063005800南通碧桂园南通碧桂园高层定案价6550实际售价60005658在我司进入南通市场之后，各竞品针对我司展开价格战，对市场的干扰很大！内部资料 严禁外传 30调研关注点：2、竞争水平华润 橡树湾景瑞 望府世茂 公元华润 橡树湾南通竞品在新进入一个已有优质竞品的市场时，应充分预判竞品的降价风险！内部资料 严禁外传 31案例：东莞碧桂园通过对标竞品“保利”做加减配提升优势（注意地区差异）针对业主更关心的精装修“加配”装修部位保利碧桂园客厅地面600*600抛光砖、有周围波打线、无品牌宣传80

15、0*800无周围波打线橱柜浅色台面、人造石大理石厨房电器海尔抽油烟机、燃气灶老板抽油烟机水龙头无品牌贝朗淋浴门无优普洁具无品牌贝朗地板强化地板（无品牌）强化地板（宏耐）针对公共空间“减配”，减少成本售楼部外立面：石材陶瓷薄板大堂地面：石材瓷砖室外人行道：石材机压砖调研关注点：2、竞争水平2、注意竞品品质水平内部资料 严禁外传 32调研关注点：2、竞争水平城市地图城市人口和数据常住人口2991.4万人（2014年）人均GDP47895元（2014年）GDP增速10.9%（2014年）地块案例：璧山3、注意城市板块之间的竞争力重庆市：内部资料 严禁外传 33调研关注点：2、竞争水平富力城洋房均价：

16、6000元/平（套内）龙湖U城洋房均价：6600元/平（套内）协信城立方洋房均价：6700元/平（套内）竞争版块竞品品质不低，配套较完善，售价不高注：我司项目按套内算均价6800左右非品牌开发商毛坯单价4000左右品牌开发商毛坯单价6000左右原目标客户区域核心客户板块竞争板块内部资料 严禁外传 34调研关注点：2、竞争水平大学城强势竞争版块还造成了璧山市场的外溢，间接加剧了供大于求的现状！璧山全县户籍人口64万，城区人口28万人口不多，连续三年每年施工面积超300万销售每年保持在70-100万左右本地市场正处于供大于求较严峻的状态。分析：注：璧山项目开盘去化率仅40%！内部资料 严禁外传 3

17、5注意竞品供应结构注意竞品品质水平注意城市板块之间的竞争力小结市场容量竞争水平注意指标纵横向交叉分析注意深访验证实际购买力注意替代品分流市场容量三四线城市的调研关注点：城市进入机会注意定量定性交叉分析内部资料 严禁外传 36Q&A内部资料 严禁外传 37助力劳斯莱斯土地拓展三内部资料 严禁外传 38劳斯莱斯土地适应性条件1内部资料 严禁外传 39三四线城市劳斯莱斯项目的适应性条件：城市选择 地段认可 最优学区 交通畅达土地选择 有竞争优势 市场健康三四线劳斯莱斯土地适应性条件要求内部资料 严禁外传 40有竞争优势当地楼盘和当地最好的小区综合水平低于我司“劳斯莱斯产品组团”当地有钱人居住的小区和

18、房子综合水平低于我司“劳斯莱斯产品组团”市场健康有购买需求 人均住宅销售面积1；常住人口增长率（RPGR）0.5%（可浮动，不可为负）（参考2014年全国、一二线城市及广东省RPGR分别为0.5%，1.64%和0.75%）有购买力 当地洋房毛坯均价4000元/供需平衡 140以上产品供销比2以上数据应进行综合评估，对于经济面较差城市，条件应收紧，对于经济面较好城市，条件可放宽1、城市选择：2个要点三四线劳斯莱斯土地适应性条件要求内部资料 严禁外传 412、土地选择：3个基本要求3个基本要求地段认可 当地人认可的区位地段 或城市主要发展方向上（空白带参考范围：三线城市5公里以内，四线城市为2公里

19、以内，环境优越或有规划利好的，在交通畅达的前提下可放宽）最优学区 当地最好学校学位，尤以能入读当地最好小学为主（注意评估学校的上下学接送或集体活动不会对小区生活造成影响）交通畅达 地块与城市各主要商圈之间道路畅达 避免有经常性或周期性潮汐式塞车状况（驾车从地块到市中心在潮汐式塞车情况下半小时内可达）X个加分项配套高端 商业配套：当地高端商业广场环境优越 稀缺性景观资源 优越人造环境资源，如高尔夫球场、公园三四线劳斯莱斯土地土地适应性条件要求内部资料 严禁外传 42当地均价水平高，购买力强，改善需求强，我司产品在当地水平最优，区位好，周边有学校配套。开盘当日140以上洋房产品推货114套，认购7

20、5套，去化率66%我司劳斯莱斯产品热销案例对标验证：金坛碧桂园（江苏常州市）竞品品质无品牌开发商，竞品品质差人均销售面积0.98常住人口增长率0.3%当地洋房毛坯均价5594元（城区）城市140以上产品供销比1.26区位当地人认可；主要发展方向上，无空白带塞车时段距市中心车程5分钟教育配套华罗庚实验学校新城分校（小学，当地中上）商业配套新城吾悦广场、新市政府案例验证内部资料 严禁外传 43区位良好，当地竞品综合竞争力弱，市场别墅类产品空白，大平层不多。开盘当日138以上洋房推62套，售出48套，去化率77%；一周售出57套，去化率92%。我司中高端产品热销案例：河池碧桂园（广西壮族自治区）竞品

21、品质无品牌公司，竞品品质较差，也无景观园林、物业管理概念人均销售面积0.11常住人口增长率0.51%城市140以上产品供销比2.21当地洋房毛坯均价3800元区位当地人认可，无空白带塞车时段距市中心车程3分钟教育配套距离河池高中1.4公里商业配套距离商业中心1.6公里案例验证内部资料 严禁外传 44竞品品质差，人均销售面积低，中高端住宅产品供小于求，区位良好，周边有教育及商业配套。开盘当日140以上洋房产品推货460套，认购284套，去化率62%；一个月认购340套，去化率74%；至15年6月15日已售罄。我司中高端产品热销案例：丰顺碧桂园（粤东梅州地区）城市面貌竞品照片丰顺碧桂园竞品品质无品

22、牌开发商，竞品品质差人均销售面积0.1常住人口增长率6%城市140以上产品供销比1.43当地洋房毛坯均价3900元/区位当地人认可，无空白带塞车时段距市中心车程5分钟教育配套幼儿园、小学、中学商业配套自有U型商业街，到城区商业中心3公里环境资源主题公园、城市绿道案例验证内部资料 严禁外传 45地块距主城区远，竞品多，竞争激烈，市场容量有限。自2013年6月15开盘，洋房大户型（210-260）货量共140套，推售56套，至今售出7套，去化率仅为12.5%。对于不符合适应性条件的地块，大户型产品去化面临较大风险！应用案例：宜兴碧桂园（江苏无锡市）人均销售面积1.3常住人口增长率0.13%（125

23、万人）城市140以上产品供销比2.02当地洋房毛坯均价7500元竞品品质品牌竞品多，竞争激烈距市中心空白带15公里空白带塞车时段距市中心车程距离城区18公里，车程30分钟教育配套距离中小学12公里商业配套距离商业中心18公里环境资源邻近阳山荡风景区我司滞销案例特点分析内部资料 严禁外传 46助力劳斯莱斯土地拓展2内部资料 严禁外传 47助力劳斯莱斯土地拓展1、排查打造三四线劳斯莱斯项目对区域前策的要求（规定动作）：2、调研3、定位4、预警内部资料 严禁外传 48排查市场人均销售面积1常住人口增长率0.5%（可浮动，不可为负）当地洋房毛坯均价4000元/140以上产品供销比2数据来源：政府公报/

24、代理公司数据目的：找到供需健康的城市助力劳斯莱斯土地拓展1、排查内部资料 严禁外传 49助力劳斯莱斯土地拓展成本导向型市场成本导向型市场高速增长型市场高速增长型市场溢价市场溢价市场成熟市场成熟市场房价特征15000客户特征多数需求属于第一置业或者第一次换房需求，以自住为主多数消费者收入有限，客户对价格的变动十分敏感投资比例偏低需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上大多数消费者可以承担得起当前房价，虽然大多数消费者声称其承担不起，他们需要的是真正的好产品多为二次及以上置业为改善生活或追求生活品质提高有较多的高收入人群物业投资比例很高，普遍认同房地产的财产增值作用，而且市场实际回报也比较

25、高投资行为占到市场中非常高的比例，泡沫开始出现对强势资源占有的奢侈品的追求，成为富人的选择产品特征开发以控制成本为重要原则各物业类型的价值差没有拉开市场对于附加值带来的溢价反应十分有限，市场供应的产品类型有限，基本没有高端别墅类产品多层小高层为主有部分高收入客户开始尝试追求一些奢侈品各种物业类型的价值差别得到市场的充分认可各种溢价因素有充足市场溢价空间需求多样性明显奢侈产品的比例增高对创新相当敏感，也愿意追求更好更美好的创意，客户的可引导空间很大豪宅概念开始分类客户对各种创新已经不是十分敏感，置业更加理性，而对于有资源的顶级项目，其价格上线还是可以不断突破工具：房地产发展阶段模型，理解市场所处

26、阶段特征内部资料 严禁外传 50助力劳斯莱斯土地拓展排查楼盘别墅和大户型的楼盘有多少市场有没有同类产品产品综合水平如何数据来源：代理公司/当地楼市地图目的：找到没有超越碧桂园劳斯莱斯产品的城市1、排查内部资料 严禁外传 51助力劳斯莱斯土地拓展工具：竞品调研卡内部资料 严禁外传 52助力劳斯莱斯土地拓展工具：竞品调研卡内部资料 严禁外传 53排查富裕人群对当地富裕人群居住区域及现居住的产品进行详细分析，寻找当地有钱人认同的区位和地段深访访谈别墅盘、大户型的楼盘的销售人员，访谈公务员等富裕人群，验证当地有钱人认同的区位和地段（访谈纪要）1、排查内部资料 严禁外传 54（1）地块调研 实地调研地块

27、，熟悉地块地质地貌状况、周边环境（四至情况），考察地块周边交通状况，并制作地块视频，提取地块价值点。深访周边居民对地块的看法，谨防隐性不利因素。对于处于城市发展方向上的地块，需谨慎调研政府发展规划的落实。助力劳斯莱斯土地拓展2、调研内部资料 严禁外传 55助力劳斯莱斯土地拓展市调关注点：看规划方向看重大工程、基础设施实质布局方向看城市外扩的实质速度看近年集中供地方向看客户认可度三四线城市多处于非理性扩张期，一定要谨慎研判新区规划内部资料 严禁外传 56上江北下江北中坝西区赵场上江北：围绕五粮液的产业居住区围绕着五粮液的发展，相对独立的产业、居住区域旧城：核心的商业、金融、居住区城市最老牌的商业

28、、行政、居住区域，现状仍为全市的商业中心地带下江北：新兴省级重点开发新区现状为799、天元的老厂区和新兴的居住区，大多数地块以农田和净地为主西区赵场：高端居住区域西区发展从2005年开始，主要受益于由鲁能牵头的大规模房地产项目的开发，目前已经发展为城市的高端居住区中坝:站前及功能延伸区现状为宜宾火车站站前区域，以及承担老城区的外溢居住功能旧城南岸东区南岸东区：行政和居住区为市政府的所在地，90年代逐渐发展起来的居住区，与旧城组成城市的核心区域城市核心区域2013年宜宾城市功能区域现状助力劳斯莱斯土地拓展案例：宜宾市片区发展潜力研判（1）分析现状内部资料 严禁外传 57上江北菜坝组团南岸西区及赵

29、场拓展区盐坪坝及南广组团下江北象鼻组团李庄及罗龙组团中坝及天柏组团宜宾市规划的中心城区“一心八组团”良好的规划发展愿景现实的有心无力并没有明确规划兑现的时间点前期开发的上江北翠屏新区亦进展缓慢近期明显发展动作区域下江北志诚港一期已经建成上江北翠屏新区经过两年仍处于土地平整阶段有地就有规划现象突出规划的实施推动力度较弱助力劳斯莱斯土地拓展案例：宜宾市片区发展潜力研判（2）分析政府规划及推动力三江口核心区可以判断政府未来将主推下江北组团内部资料 严禁外传 582000年以前发展区域2000年以后发展区域宜宾主城区建成区发展脉络显示，宜宾新区建设进程较漫长城市未来主力发展方向目前宜宾仍以围绕主城区逐

30、渐向外扩张为发展趋势，并未到组团化发展阶段宜宾市整体建成区规模较小（2010年仅为57平方公里）主城区对外的经济的辐射力弱，目前多依托主城区发展，较远组团发展缓慢从城市发展进程研判：大部分三四线城市新区发展以政府政绩主导，不是理性市场行为，要不断完善功能，远未达到多中心发展的阶段助力劳斯莱斯土地拓展案例：宜宾市片区发展潜力研判（3）看城市外扩的实质速度内部资料 严禁外传 59下江北规划发展方向：客户认可度（因客户类型不同也有差异）：发展方向：全力打造临港新引擎，加快建设大港口、培育大产业、承载大物流、实现大通关，培育新的经济增长极，建设成为西部一流的生态产业新港城，升级为国家级开发区。下江北旧

31、城助力劳斯莱斯土地拓展案例：宜宾市片区发展潜力研判（4）客户认可度（核心）以下江北片区为例：认购客群多为受到价格挤压外溢低端客户和进城客户选择居住区域。市区中高端客户对于该片区的认可度较低客户调研结果：客户虽认可片区的整体发展前景，但更易将片区看作不适宜居住的工业区内部资料 严禁外传 60上江北下江北中坝西区赵场调研结果：区域发展潜力排序：I.西区赵场：城市核心功能提升区II.下江北：临港产业居住区III.上江北：相对独立的产业居住区IV.中坝：旧城功能延伸区受城市自身发展能级所限，接下来宜宾的主要发展以扩展城市现有机理为主主要以发展下江北、西区赵场、中坝、上江北为主，而对天柏、蔡坝等外围组团

32、的辐射有限城市价值增长最大机会仍在市区边缘助力劳斯莱斯土地拓展案例：宜宾市片区发展潜力研判结论：片区潜力排序内部资料 严禁外传 61（2）客户调研 实地考察当地富人区及私家车档次了解富人富裕程度及量级深访行业领袖、金融机构，建立深访纪要了解当地有钱人的居住需求，匡算规模 发放目标客户调查问卷，制作客户调研报告通过数据分析了解有钱人的具体需求助力劳斯莱斯土地拓展2、调研内部资料 严禁外传 62助力劳斯莱斯土地拓展投资分析会资料：地块位于惠东县黄埠镇,黄埠镇为“中国女鞋之都”，隶属于惠州市惠东县，现有在册鞋厂3000余家，黄埠镇2012年GDP 48亿，2013年1-5月GDP 17.3亿，同比增

33、长22.3%市场定位：第一目标市场为黄埠镇、吉隆镇。项目类型为高端改善型。案例：惠东黄埠项目（九龙湾）内部资料 严禁外传 63助力劳斯莱斯土地拓展黄埠、吉隆两镇产业有支撑，人口有支撑统计数据来源：惠州市2013年统计公报，南方都市报宏观经济指标惠东县黄埠镇吉隆镇城市人口92.5万16万16.7万市区人口49-GDP/增速383.3/14.3%1-5月：17.5亿33亿（2013）人均GDP/增速41515/13.6%-固定资产投资/增速193.2/18%-城市居民人均可支配收入/增速-居民储蓄存款余额209/13.5%-20亿三产比例10.1:48.6:41.3-支柱产业情况电力、金属、制鞋、

34、皮革、器械制鞋，2011年工业产值80亿制鞋，2013年工业产值90亿内部资料 严禁外传 64助力劳斯莱斯土地拓展网络资料：惠东出现鞋厂倒闭潮政府回应：按安全要求，去年主动关停500多家鞋业作坊，规模以上鞋企生产形势正常。不是倒闭，是政府主动关停的！究竟信谁？内部资料 严禁外传 65助力劳斯莱斯土地拓展我部近期走访当地金融机构，得到的信息：惠东鞋业已全面崩溃2014年惠东鞋业的坏账率接近6成惠东鞋业9成以上为个体作坊，极少规模企业所有规模性小贷公司、银行已全面封杀惠东鞋厂老板，不予发放经营性贷款，鞋厂老板面临融资困难、资金链紧张的问题除此之外，惠东地区民风差，涉毒涉赌多内部资料 严禁外传 66

35、助力劳斯莱斯土地拓展对于投资分析会上提到的熟练技工工资可达10000元/月，当地金融机构从业人员表示：惠东鞋业用工成本太高，也是导致鞋厂倒闭的原因之一有能力的鞋厂老板已转战非洲：人工最低、成本最低其次的转战义乌：物流成本、人工、原材料均较惠东低、有政策扶持四十几家搬迁至惠州仲恺高新区：有政策优惠最底层的留在惠东内部资料 严禁外传 67助力劳斯莱斯土地拓展定位策略调整：1、根据市场情况迅速调整定位：高端改善型刚需型为主。2、在坚持小步快跑的原则下，开盘前根据筹量情况及时调整推售范围及户配，避免增加积存。内部资料 严禁外传 68三五栋超豪：提升总体档次YJ140：标配YJ245：选配YJ160：根据容积率补配YJ115：根据市场调配 建议：刚需与改善分区规划助力劳斯莱斯土地拓展3、定位（户配）内部资料 严禁外传 69沙盘推演做好开发节奏的沙盘推演，与项目部充分沟通预警方案 做好阶段策略调整的预警方案若在认筹期出现筹量与预期有偏差，若可改规划，应及时调整规划，若无法改规划，应及时调整装标助力劳斯莱斯土地拓展4、预警打造三四线劳斯莱斯项目对区域前策的要求：内部资料 严禁外传 70Q&A内部资料 严禁外传 71知己知彼，方能百战不殆孙子兵法谢谢！