商业地产项目开业筹备管控要点.pdf

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1、开业筹备管控要点（总经理访谈集）目录:3开业筹备管控要点工程管控1招商管控2物业管控3企划管控4人事行政5工程管控11、设计方案调整的经验2、技术对接与技术交底3、如何与项目公司、总包方、消防公司等多方协调4、二装的工程管控5、防水工程管理要点6、消防设备设施管控要点7、水电、气、网络通讯各系统管控8、机电设备管控与维护要点管控要点：项目设计中的合理化建议难点满足商业物业功能使用、业态落位的前置判断可能引发的问题设计缺陷和影响商业物业的使用功能，产生不必要的改造和成本。案例1、2、3长春红旗街万达主力店入口、垃圾房、空调回路的设计调整解决方案项目立项后及时跟进设计方案、审核设计图纸，结合现场考

2、察和业态与功能布局的前置判断，提出设计方案调整的建议一、工程管控1、设计方案调整1案例1：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸主力店出入口未设计防盗卷帘图示 解决之前图示 解决之后1一、工程管控1、设计方案调整案例2：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸综合湿垃圾间过小、无给排水设施图示 解决之前（34平方米）图示 解决之后（130平方米）1一、工程管控1、设计方案调整案例3：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸空调系统主力店未设计单独空调回路图示 解决之前图示 解决之后1一、工程管控1、设计方案调整2.1 技术交底是商管公司工程部的重要职责和考核点 配合项目公司完成技术交底

3、，特别是水、电、空调、暖通等，一是交底清晰，二是共同解决存在的问题。重点关注与安全密切的用电、消防设施等技术标准和要求，结合使用要求、招商要求，积极跟进施工进度，保证无商户超负荷用电、无消防盲区。在项目施工进行中（未完工前），对土建、水、电、空调、暖通等各工程与项目公司、施工单位相关负责人共同进行技术跟进。随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司倒排工作计划，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息

4、。一、工程管控2、技术对接 技术交底2.2 技术对接-和主力店的技术对接 按照总部制定的主力店装修管理规定，全面对接。一、工程管控2、技术对接 技术交底2.3 餐饮对接原则：1、尽早对接-招商落位后，立即展开；2、全系统对接-房屋承重、土建装修、机电设备（消防、电力、空调、煤气、上下水、厨房、排烟、网络、电话、光纤等接驳点的预留位置等）；3、有效对接-项目公司与商户、商户装修负责人共同确认，不轻易改动；4、沟通协调-保证条件、避免资源浪费。在餐饮招商完成后，立即将餐饮的以上相关点位和技术要求与项目公司对接1一、工程管控2、技术对接 技术交底2.4 技术对接-和各品牌店的技术对接招商进度和变化影

5、响技术对接条件的有效性、准确度，注意进度的计划性，减少变更、修改商户的入住条件。步行街各店装修进场前要和店负责人、施工方负责人、设计方负责人进行全面的技术对接。对接条件除了点对点的衔接，还要考虑和项目整体技术条件、周边店铺的对接。一、工程管控2、技术对接 技术交底2.5 餐饮对接要点：空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求，厨房及餐厅的空调布局是否合理；排油烟的管路布局需要单独使用，是否符合排放要求，是否设置油烟净化装置，是否配置排油烟风机，管路是否有检修口及排油口；厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。餐饮厨房要求必须做防水

6、及闭水试验；洋快餐要预留冷媒管井；厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器。1一、工程管控2、技术对接 技术交底2.6 餐饮对接要点：上下水的设计流量是否满足商户需求，上下水的安装位置是否与厨房相匹配；餐饮商户的燃气需求：要求提供厨房灶具的具体参数，包括耗气量、规格尺寸、用电量等；要求提供用电设备清单及功率，总用电量，给排水管径，空调负荷，排风排烟等参数；对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置，数量；对接交接标准，属清水铺及精装铺。清水铺应重点关注其装修方案，货品布局是否超出楼板的荷载，吊顶方式及地面铺装材质，安装方式等是否与广场风格一致；店招的设计管理，应报集团公司审核，材质应满足设计要求。1一、

7、工程管控2、技术对接 技术交底协调要点-图片资料齐全，有理有据，及时准确不厌其烦多次沟通协调难点各单位互相推诿，不按时解决可能引发的问题造成工期延误，施工停止案例4呼市万达餐饮商家两例解决方案嘉年华排风竖井未封堵，雨水从竖井流入商铺内，商铺无法装修，连续几日请项目公司施工单位查看现场，确定完成时间，并派专人跟进问题整改1一、工程管控3、如何多方协调与项目公司、总包方等案例4：呼市万达碧海云香竖井未封堵图示 解决之前图示 解决之后1一、工程管控3、如何多方协调与项目公司、总包方等管控要点：技术对接、统一标准、施工安全难点：二装期间交叉作业、立体施工可能引发的问题：商户进场慢、设计慢、施工慢、人员

8、到位慢、经营设施准备慢，影响开业进度；案例5：长春红旗街万达广场、武汉菱角湖万达广场解决方案：1、作好工程审图、提前作好技术对接；2、作好施工用电、照明的协调；3、尽可能创造条件让商户提前进场装修，可以采用各工序交叉施工、齐头并进，在施工场地上采用各种变通方式提供场地，在施工现场根据商户提供的装修进度表进行进度检查等工作；4、在商户经营设计的准备上面，要及时向制作厂家了解制作进度。总之，想尽一切办法提高商户的装修进度，在装修质量上主要要严格审图，确保整体装修效果，对于装修材料的选择，则要美观、时尚且符合消防要求；5、工程部多巡场，发现问题及时解决。1一、工程管控4、二装工程管控案例5：长春红旗

9、街万达广场根据招商总体进度，结合总部关于万达广场房产技术条件、机电设计标准、万达广场建造标准等集团规范性文件，提前4个月根据各业态机电特点，制定步行街、主力店房产条件及机电条件，根据招商情况不确定性，预留10%条件，为项目二版施工图设计及招商进度提供有力的技术支持。结合商管公司开业倒排计划，制定小商户、主力店装修图纸设计指引、装修出图计划、临时用电方案、装修管理方案等全面二装管控方案和计划，同时严格控制装修图纸出图时间、进场时间、以及每天装修进度，通过持续监督和无缝对接、全方位协助，保证各商铺装修进度可控。随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司倒排工作计划，同时公司

10、背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。1一、工程管控4、二装工程管控1一、工程管控4、二装工程管控（1）装修材料运输管控管控要点：难点外场较小，无法大量放置建筑材料。可能引发的问题步行街通道放置大量材料，导致二装商户材料无法正常运输，影响工期。案例6合肥万达，公共区域放置大量地面石材，管材。解决方案与施工单位协商，清理材料至较晚进场装修的铺面，保证二装商户运输材料。案例6：合肥包河万达广场装修材料运输管控图示 解决之前图示 解决

11、之后1一、工程管控4、二装工程管控（1）装修材料运输管控管控要点：保证电梯垂直运行的正常运行难点临时电源经常停电，电梯出现故障，精装单位抢用货梯可能引发的问题不能满足二装商户上料需求案例汉拿山装修时，三天未把材料运上去。解决方案同项目公司电梯安装单位签定责任书，明确三方责任，项目公司保证临时用电，电梯安装公司保证电梯的维保，保证二装商铺上货及时的前提下，合理安排精装单位上货时间。1（1）垂直运输管控要点和难点一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点步行街顶层为餐饮商户，油烟量较大。可能引发的问题步行街餐饮商户油烟窜味，影响营运品质。案例7合肥设计出现5家商户共用一个油烟管道，无法满足排油烟量

12、。解决方案与设计协商，由多户一用改一户一用，在商户厨房区域增开洞口，就近设置单独油烟管道，满足排油烟需求，为后期营运留下扎实基础。1一、工程管控4、二装工程管控（2）排油烟管道设置管控案例7：合肥包河万达广场图示 解决之前图示 解决之后1一、工程管控4、二装工程管控（2）排油烟管道设置管控管控要点：保证装修供水，减少跑水漏水事故难点临时用水管道经常断裂跑水可能引发的问题无法保证餐饮商铺正常装修用水案例呼和浩特万达广场王莉餐饮装修施工用水解决方案为保证万达广场正常开业，及时与项目公司沟通，开通卫生间的正式用水，彻底解决了餐饮商铺装修用水，杜绝了到处跑水事故（3）二装临时用水管控1一、工程管控4、

13、二装工程管控管控要点：难点根据消防要求，商户装修墙、地面至少达到B1级防火要求，吊顶达到A级防火要求。在装修时间紧张情况下，要求部分商户修改装修方案，方可下一步施工。可能引发的问题无法满足消防要求，消防验收无法通过。案例呼市万达部分店招基层使用木质材料，与商户协商后未果。解决方案首先进行消防要求宣讲，加强现场巡查，及时发现隐情和违规工程予以劝导，最后工程部可安排人员给予强行拆除。1（4）二装消防要求一、工程管控4、二装工程管控管控要点：二装消防能正常通过验收、消防系统能正常运行难点：已经完工的消防喷淋系统和商户装修的需求相冲突，需要重新改造。可能引发的问题：1、不符合政府相关规定，留下消防安全

14、隐患；2、影响店面形象；3、影响二次消防验收；4、影响二次装修进度。案例：广州白云万达广场解决措施：1、严格管理商户对消防系统的改造，在商户抢开业进度装修吊顶时采用先吊顶后延伸烟感和喷头的办法；2、开业后组织二次改造，消除消防隐患。1（4）二装消防要求一、工程管控4、二装工程管控1（4）二装消防要求广州白云万达案例一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点部分商户装修投机取巧，使用材料未按装修规范要求施工。可能引发的问题存在很大安全隐患，且影响消防验收。案例8、9无锡万达部分商户装修时，有几家商户未使用阻燃线，又如合肥万达、沈阳铁西万达的店招管理。解决方案与商户业主多次沟通，说明存在的安全隐患

15、，达成共识，要求施工队更换材料。如店招采用压克力灯箱更换成防火材料物质的灯箱。1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控案例8：合肥包河万达广场工程部人员拆除店招木基层图示 解决之前图示 解决之后1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控图示 解决之前图示 解决之后案例9：沈阳铁西万达广场JECCI FIVE商铺采用压克力店招，后改为烤漆玻璃店招1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点装修验收的管控可能引发的问题各种安全隐患案例10沈阳铁西万达广场商铺装修申报验收解决方案隐蔽工程封闭前两天，由商户或施工单位提出验收申请。验收合格填写隐蔽工程验收单，

16、不合格的限期整改。商户吊顶封闭时，必须在设备阀门下预留必要的检修口。1（6）装修验收管控一、工程管控4、二装工程管控图示 解决之前图示 解决之后案例10：沈阳铁西万达广场pizzahut商铺预验收1（6）装修验收管控一、工程管控4、二装工程管控管控要点：地下室防水、屋面防水、餐饮厨房防水难点隐蔽工程、防水施工工艺、防水卷材整体性可能引发的问题漏水案例11宁波江北万达广场禾绿寿司门口漏水解决方案1、无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。2、屋顶防水卷材的质量，保护、保温层的施工工艺，保温夹层的回填材料，建筑物沉降缝（伸缩缝），管线管道处的粘

17、结质量，以及屋顶机电设备安装时对防水层的保护，必须严密监控。3、预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。1（1）防水工程管理经验一、工程管控5、防水工程管理要点图示图示 解决之前解决之前图示图示 解决之后解决之后案例案例1111：宁波江北万达广场：宁波江北万达广场由于前期工期较紧，施工面广，禾绿寿司门口营业后经常漏水报修。经工程部人员查看后发现，是屋面防水施工不到位、养护时间不到位所致。后联系经施工单位在屋面重新做防水施工才将漏水问题解决。1（1）防水工程管理经验一、工程管控5、防水工程管理要点管控要点：及时派专人全

18、程跟进防水施工，严格按施工规范要求施工。难点监控施工工艺施工材料可能引发的问题施工质量不合格，会造成渗水，引发索赔事件案例宁波江北万达广场麦当劳甜品站渗水索赔解决方案同商铺施工单位沟通，重新制作防水，48小时闭水试验合格后在进行下道工序施工1（2）餐饮厨房防水施工管控一、工程管控5、防水工程管理要点管控要点：难点漏水点位多，淮安万达广场变电所处于地形复杂管线众多位置，共有四处漏水源头，有一处处理不好都解决不了中万达变电所漏水问题。可能引发的问题线路短路造成停电案例12淮安万达广场变电所屋顶漏水处理方案解决方案1、电缆管线采用堵漏王封堵；2、伸缩缝采用开槽铺防水卷材；3、墙体渗漏采取开槽、防水宝

19、、堵漏王等措施；4、排烟风井采取屋面风井口安装百叶窗和周围缝隙封堵；5、采取四种防水措施后，彻底解决了中万达变电所漏水问题。1（3）设备房漏水处理一、工程管控5、防水工程管理要点案例12：淮安万达广场设备机房图示 解决之前图示 解决之后1（3）设备房漏水处理一、工程管控5、防水工程管理要点管控要点：送风排风风机联动、喷淋头露出吊顶是否平整难点消防联动时，防排烟风机经常不能联动可能引发的问题存在严重的消防安全隐患案例13呼市万达华润超市消防测试时联动不能正常启动运行解决方案组织项目公司消防施工单位逐一调试解决1（1）设备联动一、工程管控6、消防设备设施管控要点案例13：呼和浩特万达广场华润超市消

20、防测试时联动不能正常启动运行图示图示 解决之前解决之前图示图示 解决之后解决之后1（1）设备联动一、工程管控6、消防设备设施管控要点管控要点：消防系统的联动测试和验收难点：消防喷淋系统无滴漏水、水压能达到要求，能成功联运。案例14：福州万达广场喷淋系统测试验收可能引发的问题：1、消防系统的加压测试可能引发场内多处漏水；2、各系统间不联动而导致验收失败。解决措施：1、在正是验收前采用分次加压测试的措施，观察有无滴漏，每次检查要打开检修口逐条检查管道是否滴漏，而非漏水后才确认；2、工程部相关操作人员提前介入调试和测试，能熟练操作，监督好安装、调试、设备质量；3、最好是在二装前能进行压力测试，测试后

21、立即解决问题，最好是进行长时间的压力测试；4、开业后组织检查，排除消防隐患。1（2）消防喷淋系统一、工程管控6、消防设备设施管控要点案例14：福州万达广场消防水泵多线盘远程启动流程图示12341、水泵置于自动状态2、手动盘置于允许位置3、按动多线盘水泵启动按钮4、通知工程技工监测水压1（2）消防喷淋系统一、工程管控6、消防设备设施管控要点管控要点：难点广场内部分排烟口测试时无风，故障原因及涉及的单位较多可能引发的问题发生火灾后果严重案例15淮安万达广场步行街B口穹顶排烟风机启动后无风解决方案1、配合项目公司及施工单位进行消防联动，记录并分析设备故障；2、自行组织消防联动测试及单点测试，记录并分

22、析设备故障原因，主动协调总包及各分包单位进行整改。1（3）消防问题故障处理一、工程管控6、消防设备设施管控要点案例15：淮安万达广场排烟设备故障处理图示 解决之前图示 解决之后1（3）消防问题故障处理一、工程管控6、消防设备设施管控要点管控要点：保证有足够的容量、能正常使用难点：规划设计在前，招商在后，物理荷载（包括电力荷载、楼层荷载、制冷量、用水量、用气量等）满足不了商户的需求可能引发的问题：1、满足不了商户的用水、电气等需求，影响招商，影响开业；2、过于迁就商户，造成负荷浪费和运营能耗偏高。案例：武汉菱角湖万达广场解决方案：1、当地商管公司领导班子等要在项目的扩初阶段及时到位和介入，根据项

23、目落位方案和商户进场摸底的结果，提供相对准确的荷载需求；2、在招商完成后及时将商户的相关需求和设计图水、电、气、收银POS落位图报给项目公司，提前进行协调和处理特别是餐饮一定要提前报；3、要严格审核商户上报的用水、电、气需求，除掉其中的水份。1一、工程管控7、水、电、气、网络通讯各系统管控管控要点：难点由于是光纤入户，光纤材质较脆弱。在商铺装修时，及容易将之前已经施工的光纤线路破坏。可能引发的问题导致商户通信、电话、POS无法正常使用案例合肥万达广场室内街2F APPLE装修时将事先已预埋的光纤破坏，导致在开业前一天对外通信、POS无法正常使用，给商户第二天的开业带来了极大的不便。解决方案与通

24、信运营商沟通后，测出光纤断点具体位置，在断点处进行光纤熔接，直至光损耗达到正常范围值，最终使商户的业务能正常开展。对于步行街商铺通信及POS机的管控1一、工程管控7、水、电、气、网络通讯各系统管控管控要点：是否便于日常使用需求，是否预留检修口难点跟进不到位，施工工期紧，经常造成设备设施无法使用与维修可能引发的问题不能满足使用需求案例呼市万达广场餐饮商户明兰、巨晴风机盘管电源未分开解决方案开业后，商管工程部自行更改线路1一、工程管控8、机电设备管控与维护要点（1）便于检修管控要点：电梯的保护、空调的验收和测试难点：施工点多电梯被损坏、空调功率不够可能引发的问题：1、在筹备期中不注意保护机电设备，

25、造成电梯的损坏；2、日本料理、港式餐厅等空调功率不够案例：武汉菱角湖万达广场解决方案：1、加强设备使用的管理，只有经厂家验收合格的设备才能使用，并且有专人看管；2、强化电梯保护的培训，并进行保护处理，货梯要求进行包板使用，扶梯必须覆盖塑料膜。3、餐饮定下来提前做好相关技术对接。1一、工程管控8、机电设备管控与维护要点（2）验收测试招商管控21、招商工作的整体策划2、市场调研及招商定位3、招商大会及万达中国行4、业态组合与品牌落位5、商户资源储备6、室外步行街招商管控7、招商队伍的组建和管理8、营运筹备9、二装现场管理招商阶段的划分：按照项目商管公司总经理到位直至项目开业一般为10个月左右的时间

26、，这段时间可以分为：A:招商前期（开业前10个月到开业前6个月）；B:招商中期（开业前6个月到开业前3个月）；C:招商后期（开业前3个月到开业当天）；在三个阶段中，招商工作重点不同，管控要点和难点也不相同。二、招商管控1、招商工作的整体策划2A.招商前期管控重点：项目市调报告的形成；招商运营副总的到位与招商团队的组建；项目公司室外步行街商铺销售方案及定价；意向商户的摸底调查，调整品牌落位，向总部建议适当的租金水平，完成租金分解，确定各楼层、各位置的目标品牌（至少三个品牌预落位）和租金条件；招商手册的完成；主力店、次主力店、重点餐饮品牌的合作意向确定（位置、面积、合作年限、租金或扣点水平）。二、

27、招商管控1、招商工作的整体策划2B.招商中期管控重点：品牌落位的再次调整确认，原则上不再做大的变动；各业态重点品牌的洽谈和突破；招商大会与万达中国行的实施；同项目公司、商户共同确认主力店、次主力店、餐饮店的工程条件和进场时间；招商工作的全力冲刺，此阶段要完成所有招商任务的80。2二、招商管控1、招商工作的整体策划C.招商后期管控重点：全力冲刺完成剩余商铺的招商；全力敦促商户进场装修；商户装修形象、进度、质量的把控；商户及其装修施工队、项目公司、商管公司的工程对接会议，建立工程问题台帐，并逐日消项；开业庆典的商户邀请。2二、招商管控1、招商工作的整体策划管控要点与难点：全面掌握和理解项目概况、整

28、体定位及特点；深入的所在城市及区域的市场调研；详实、准确的重点品牌经营及发展情况；可能引发的问题：（1）难以明确与总部招商中心、万千百货等的招商工作界面、及招商侧重点，对外招商工作步骤缺乏协调统一；（2）招商工作出现偏差，难以形成目标品牌商家的合作共鸣，影响招商进度。解决方案：（1）确保市调数据的准确性，尤其是租金调研数据的准确性；（2）商户意向摸底的全面性和扎实程度；（3）及时获得总部招商中心的指导和认同，及早报请商业决策文件的审批；（4）同项目公司沟通市调报告，培育项目公司对商业需求的理解。二、招商管控2、市场调研及招商定位2案例1：宁波江北万达广场在开业筹备期之初，即重视项目全面、深入的

29、市场调研工作，通过多种渠道取得详实、准确的品牌商家经营数据及发展情况资料，定期和不定期地与目标品牌商家、消费者及相关业内人士代表等进行交流和座谈，为招商定位工作奠定了良好的基础。解决方案：（1）组织市场调研，收集、分析品牌经营资料，确定招商定位；（2）组织商户、消费者、业内人士代表进行交流座谈；（3）协助总部招商中心确定主力店、次主力店、联发品牌引进方案；（4）加强与万千百货的有效沟通，形成互动招商的良好市场效应。二、招商管控2、市场调研及招商定位2管控要点和难点：招商大会前成功组织“万达中国行”；在开业前6个月成功召开招商大会；促成商户及时签约，意向客户签约率达到50%；可能引发的问题：达不

30、到预定的招商签约率，影响招商进度；解决方案：(1)尽早组建招商团队，提前储备充分的目标商户及招商大会的参加商户；(2)招商大会在地点、时间、现场布置、项目演示文稿、商户发言代表的选择（最好服装、餐饮业态最有影响力的商户各选一位）、接待质量（接送站、餐饮、住宿、公司陪同人员）等方面要周密安排；(3)万达中国行在考察项目的选择上要有代表性、针对性，有利于增强商户的信心；在商户中间适当安排两、三位认同我方项目，善于沟通，影响力强的商户，利用商户影响商户；(4)在各种环境中合理运用对比、短缺、互惠等多种影响策略。二、招商管控3、招商大会与万达中国行2案例2：于2010年12月23日开业的合肥包河万达广

31、场，2010年5月11日统计意向客户的签约率即达到68%；重点品牌ZARA、BSK、PB及STR完成签约，后期招商推进阶段除联发品牌以外，其他本地代理商均很快完成签约；解决方案：组织“万达中国行”：在招商大会召开前，锁定目标品牌厂商，落实专人进行攻坚、参观接待及陪同；筛选、邀请商户：向拟邀请商户全部发出邀请函、收集回函，明确具体对接人员于“万达中国行”成行前和招商大会前一晚，电话再次确认受邀请者参加的准确信息；会务及资料准备：全方位投放招商广告，确定会议场地、合作公司、新闻媒体、宣传软文、招商手册等；以有影响力的重点商户为突破口，如：独家引进有影响力的品牌、本地有影响力的品牌。二、招商管控3、

32、招商大会与万达中国行2管控要点和难点：抓住重点品牌选位需求，依次规划主力店、次主力店及联发品牌落位；掌控楼层商业主题、及时合理调整业态组合及占比；确定品牌落位图、租金条件及分解方案；可能引发的问题：重点品牌落位不准确，将会导致整体落位重新调整；影响品牌落位图、租金条件及分解方案的确定；如果是重点餐饮商铺落位需调整，机电条件的预留可能无法满足其品牌需求。二、招商管控4、业态组合与品牌落位2案例3：合肥包河万达广场一楼1-30、1-31商铺在招商初期规划为服装商铺，但实际洽谈后发现由于商铺结构问题，达到级次的服装品牌不能接受，后期改为餐饮商铺。解决方案：选择公司品牌库的品牌，引进之外的新品牌则提前

33、报备商管总部招商中心，注意选择行业内的前10名商家；餐饮、服装是重点，优先确定餐饮和快时尚品类；处于端头或动线末端位置的餐饮铺，引进知名大餐饮；在合作洽谈不能明确的情况下，以尽可能多的机电要求预留工程条件，以备调整方案；按13原则每个商铺至少锁定3个商家，对于没有确定合同的铺位，最少同时洽谈三个不同级次的品牌备选；快速与商家签订合同、缴交定金、租金，同时进行工程技术对接、审核装修图、确定装修标准及费用，催促商户及早进场施工及场外柜台道具制作。二、招商管控4、业态组合与品牌落位2管控要点和难点：理想方案、可执行方案、备选方案不同级次的品牌的丰富储备；可能引发的问题：招商定位提升时品牌资源不足；确

34、保开业备选品牌不足。二、招商管控5、商户资源储备2案例4：在合肥包河万达招商意向签约率超过70%时，商管总部招商中心提出一楼整体品牌提升，前期作为储备的相关品牌的重新洽谈，异地招商迅速启动。解决方案：选择公司品牌库的品牌，同年开业的万达广场间的资源共享，引进之外的新品牌需提前报备商管总部招商中心；按13原则每个商铺至少锁定3个商家；开业前，不同级次意向品牌的动向的密切关注，对于没有确定合同的铺位，最少同时洽谈三个不同级次的品牌备选。二、招商管控5、商户资源储备2室外步行街的整体策划的基本思路：由于室外步行街的销售和后期的服务式招商及运营效果是密不可分的，所以必须明确室外步行街销售和招商的目标，

35、主要包括以下三个目标：在销售上追求快销，确保资金快速回收和现金流平衡；顺利完成服务式招商，尽可能实现步行街和大商业的同步开业；有利于营造整个项目的商业氛围（规划室外步行街的业态和品牌，尽量和大商业的其他部分形成互补）。二、招商管控6、室外步行街招商管控2管控要点和难点：准确调查周边商业的销售价格和租金水平，为公司提供最佳销售价格的决策提供依据，为业主制定合理的租金回报目标；在项目市调的同时对室外步行街的业态和品牌做规划，适当规划其他没有规划而消费频度较高的品类：如银行、邮局等业态；实现室内、外步行街招商的同步启动，实现招商资源的共享；对业主进行摸底调查，对自营业主尽量引导经营目标的业态和品牌，

36、对于非自营型业主尽量按照目标业态和品牌招商；确定总经理或招商运营副总，负责室外步行街的招商工作，租赁服务部和招商部每周至少召开一次碰头会；二、招商管控6、室外步行街招商管控2针对期望值过高、过低业主，分别对待，尽快与其达成租赁条件；大部分商户为品牌代理商或经营散货，经营能力参差不齐；商户可以接受的租金价格低，租期要求长，普遍要求在开业前期有一定的免租期、物业费减免；在工程技术条件不完善的情况下，工程技术条件将成为招商和开业工作的难点；可能引发的问题：影响室外街商户不能与大商业同步开业。二、招商管控6、室外步行街招商管控2解决方案：帮助业主了解市场租金水平，调整业主租金预期；使用影响力策略，提升

37、商户租金接受水平；采用合理的奖励措施，促使业主及时签约，促使商户接受业主合理的租金要求；精心准备商户和业主对接的准备工作:仔细核对业主授权书和商户合作意向书的条件；精心选择对接地点和对接人员；对接动作要迅速果断，一旦双方有合作可能要尽快签约；对接失败要同业主签署对接确认书，增加业主签约压力，降低租金标准。二、招商管控6、室外步行街街招商管控2案例二：案例二：案例5：福州金融街万达广场的招商工作启动时，离开业仅有4个月的时间，大多数商户特别是餐饮商户的装修困难和开业压力极大，租赁服务部人员每天催促商户加派人手，加班装修，并向商户提供部分装修工具和负责监工。解决方案：（1）强调商业发展的规律性，说

38、服业主重视回报的长期性，不要追求短期的高租金，导致商铺空置和造成租金下降；（2）帮助业主客观分析、测算，抓住客户心理及其商铺按揭还款压力，尽快与业主签署招商委托授权书，实现租赁签约；（3）事前精心、周密准备，最大程度地提高招商对接一次成功率；对招商对接失败的业主，要求其与现场商户签署对接确认书进行存档，作为租赁服务部已进行服务的记录，并告知只有签了确认书的业主才能享受下次对接服务，使其在下次对接时处于心理弱势；二、招商管控6、室外步行街街招商管控2（4）对于不易沟通的业主或难以降低期望值的业主，利用业主中有影响力、配合度较好的业主出面做工作，同时争取到置业顾问的配合。（5）对接要迅速解决，不给

39、双方留有太多思考的空间与时间，尽量不要把范本合同提前给双方进行细致的研究。开业前开业当天二、招商管控6、室外步行街街招商管控2管控要点和难点：招商人员的特长领域的合理搭配，在招商进入最后调整期的工作状态的调整；可能引发的问题：对不同业态品牌的需求了解不足，洽谈合作条件的不能很好的把握；招商最后的调整阶段的频繁调整，需要招商人员保持平和心态和积极的工作态度；二、招商管控7、招商队伍的组建与管理2案例6：合肥包河万达广场在开业筹备期，起先是按业态招商，其中又以餐饮和服装为中心，配套补位的分工模式进行，在招商营运并行期，则及时调整为楼层分工负责，在招商进入瓶颈时，以营运准备工作调剂。解决方案：招商与

40、营运的并行期的延长，提前进行相关营运准备工作，为后期招商调整腾出时间；明确的分工，合理的补位；二、招商管控7、招商队伍的组建与管理2案例7：淮安万达广场招商团队组建图示 解决之前图示 解决之后招商经理（无锡万达调动）招商主管（五星电器）招商主管招商主管招商助理（新亚、金鹰）招商经理（空缺）招商主管（空缺）招商主管招商主管招商助理（缺编多人）二、招商管控7、招商队伍的组建与管理2管控要点及难点：(1)营运管理操作指引修正、完善并报审确定；(2)商户装修图纸报审、施工手续办理及施工现场管控；(3)营运人员招聘、培训及现场考核；(4)协助商户招聘人员并对商户店长、店员进行培训及考核；(5)各部门负责

41、人每日召开商家装修及开业管控会议及现场办公会；(6)将每一商铺逐户，分解落实到每个分管营运助理，纳入管控范围；(7)对各商铺店招及店面形象严格审核并要求提升。(8)各部门进行开业前的模拟演练。(9)合同回收以及相关费用、装修费用催缴到位。(10)服务台的广播调试以及广播稿的拟定与录音、背景音乐的选取。(11)相关开业后营运管理所需物品的准备。二、招商管控8、开业前营运准备2二、招商管控8、开业前营运准备2招商期与营运期交叠的时间段的把控；商户进场装修时条件不具备，场内经常会出现断电、水及漏水的现象；营业执照等相关证件办理要与相关政府部门进行多次协商，特别是餐饮证手续繁多；商户招聘人员难度大；可

42、能引发的问题：上述因素和问题将会影响我们整场满铺开业。案例8：福州金融街万达广场：联发品牌拉夏贝尔因进场时间迟；星巴克商户装修公司又不配合，不紧不慢地装修；项目公司屋面封堵未做到位；解决方案：营运人员每日彻夜进行沟通，现场跟踪落实.直至联系拉夏贝尔公司老板亲自到现场处理，将上海货柜拆移至现场安装；营运人员每日拍照传送总部，请总部协调星巴克总部加快装修进度，现场营运人员每日进行现场巡视检查沟通，为了满铺开业，无偿提供店内的保洁卫生；二、招商管控8、开业前营运准备2星巴克施工进度慢星巴克现状拉夏贝尔现状二、招商管控8、开业前营运准备2案例10：淮安万达广场营运筹备例表二、招商管控8、开业前营运准备

43、2案例9：合肥包河万达广场首批签约客户距离其品牌开业筹备最长的有4个月的时间，期间招商与营运的人员需要与其保持沟通，了解其后期的准备工作的进展，最重要的是品牌经营者的心态变化；解决方案：相关人员保持沟通，相关的工作进展的及时告知（知名品牌的签约，装修方案的设计等）；招商营运人员分工及时调整；管控要点及难点：及时敦促商户进场装修帮助工程、物管、运营等部门和商户进行对接；跟进商户经营设备（由厂家或第三方制作准备）、人员招聘、商品准备等工作。可能引发的问题：商户未能及时进场装修，影响准时开业或开业质量不佳；对接不好而导致对接对象错误、沟通不畅、效率低下，甚至产生矛盾；确保商户不会因非装修因素导致无法

44、开业或开业质量不佳。二、招商管控9、二装管控2解决方案：除了公司层面出台各种优惠措施敦促商户进场，作为招商人员最重要的作用就是时刻和商户的最高决策者保持及时畅顺的沟通，确保商户高层重视准时进场工作，及时划拨进场相关费用、敦促设计公司出图、组织施工方招标和进场材料、人员的准备等工作；组织商户施工方进场对接会，要求项目公司工程部、现场安全主任，商管公司工程部、物管部、企划部、营运部等多部门与商户的工程部、运营部、店长、装修施工队工头等对接会议，就交铺标准、进场时间、装修材料的进出通道、临时用电用水、装修进度表、装修安全事项等工作达成一致，帮助各方认识对接对象、分工、联系方式等；跟进商户的经营设备的

45、准备工作、新店员工的招聘、商品准备等工作，出现问题时要及时向公司领导和商户高管反应，确保开业准备的各项工作到位；2二、招商管控9、二装管控案例11：按照规划院的相关要求，二装不允许在商铺玻璃幕墙上有所变化。在实际装修跟进过程中，合肥包河万达广场根据干锅轩的外立面木线条装饰和芒果泰融合餐厅的外立面彩色弹涂能够更好的表现其品牌特色，及时调整既定的装修方案。解决方案与集团规划院频繁沟通，及时调整和不断优化既定的装修方案；严格遵循商铺二装事前沟通与审图、事中修正与控制、事后调整与控制的三级管控机制，主动、及时做好对内、对外沟通、协调及配合工作。2二、招商管控9、二装管控物业管控31、规划设计管控2、筹

46、备期店铺装修三级管控机制3、如何做好中控室的管理4、环境开荒管控5、入伙管控6、成品保护7、地面保养8、品质管理9、消防管理管控要点：根据项目施工进展，在各项目定标前确定规划设计方案难点项目施工招投标在前，集团相应的指引规范在后可能引发的问题反复施工影响后期使用，更甚者以至于无法满足使用功能。案例停车场吊挂导视标识和墙面导视标识为两家施工单位，他们分别取得了两个不同版本的施工图纸，致使在施工时出现相互矛盾，无法为顾客提供正常的导引服务，造成不好的影响。解决方案召开导视复盘会，重新更换导视标识。3三、物业管控1、规划设计建议难点一：停车场的设计管理现象和问题：1、出入口设计存在的问题主要是直角转

47、弯进入（出）停车场，收费岗亭过于靠近转弯处，从而导致车辆出入不畅顺；2、北方停车场出入口向北，导致能耗的增加；3、垃圾房位于停车场的中央位置，气味大，且垃圾车容易造成地面的二次污染，同时影响场内主干道的交通；4、停车场照明不足，分区颜色不醒目，导示系统对功能区指示不清晰，各万达广场停车场导示不统一，超市扶梯和步行街直梯的门口灯光照明不醒目等问题。解决方案：1、需要商管公司总部层面和规划院加强沟通，从设计源头加以控制；2、在第二版施工图审图环节，商管公司要及时提供意见，一旦施工图确定要再改就很困难。3三、物业管控1、规划设计建议菱角湖180转弯包头出入口向北难点二：停车场的工程质量管理现象和问题

48、：停车场的常见问题有1、顶部或墙体漏水、地面冒水、渗透等情况；2、地面平整度不够；3、地平漆在开业不到半年的时间就出现脱落和掉皮的现象。解决方案：1、沟通项目公司，停车场的施工要提前，各工序间要保留足够的时间。菱角湖漏水菱角湖路面不平菱角湖路面不平菱角湖施工粗糙3三、物业管控1、规划设计建议事前沟通与审图事中修正与控制事后调整与验收1233三、物业管控2、筹备期店铺装修三级管控机制装修管控事前控制与审图装修指南-明确装修标准和要求LOGO形式同业借鉴图纸交底临街面处理商铺装修的目标：优质租户+精美店铺+高质商品，让店铺富有特色，快速吸引顾客眼球，让商品亲密接触顾客，提升店铺销售店铺装修需要一店

49、一特色，避免视觉疲劳3三、物业管控2、筹备期店铺装修三级管控机制装修管控事中修正与控制平面图初审不同业态关注重点功能（气源、上下水、暖通、排烟等）店铺整体氛围营地面 顶部关联铺主题风格的协调性作好装修施工的现场管理定位明确：沟通了解每个店铺的技术数据沟通了解各品类的数据，功能沟通了解每个业态的技术参数与项目公司定位明确：与租户与租户设计人员与租户施工方对设计图进行交流在装修中沟通、调整对装修表现做总体验收装修管控事后的调整与验收内装收尾阶段的细部调整（收口、清洁等）内场广告位关注点位3三、物业管控2、筹备期店铺装修三级管控机制3三、物业管控2、筹备期店铺装修三级管控机制解决方案：有部份商户装修

50、完工，等待开业，因项目公司屋面封堵未做到位，造成部份商铺返工，营运部全力协调项目公司进行屋面封堵，并与商家协调在规定的时间内重新装修。卡宾漏水卡宾现状案例1：福州金融街万达广场提供A.工程施工前期的管控管控要点：（1）施工人员出入的管控（2）消防监控中心出入物品的管控（3）施工人员操作规范的管控（4）夜间操作管控（5）上机操作及联动测试的管控（6）对监控员的工作规范管控（7）了解和掌握监控设备和消防主机的功能管控要点：（1）配合项目公司的培训安排，做好队员的管理（2）验收期间认真记录各个问题并做好笔记，对有疑问的积极提问，并督促项目公司对有问题的地方进行整改（3）做好资料收集工作(监控探头数量