知名地产办公产品标准化专题研究报告.pdf

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1、广州世君&深圳世君2017.12广深办公产品标准化专题研究报告第三阶段：研究思路研究目的：建立与特定区域及区域内主流客户需求相匹配的标准化办公产品线，提高决策效率和准确度，降低投资风险和管控难度区域研究产品调研客户研究项目筛选产品特征产品配置基础标准表共性与差异化产品影响因素分析在热点发展片区通过大宗交易特征和四大筛选原则选取调研40栋重点项目通过9大功能板块、180个子项，归纳各档次产品配置的市场共性特征梳理四大档次办公软硬件配置标准及参考成本通过决策者、使用者和物管三大维度分析不同客户对产品的需求基于重点项目客户特征，对广深两市办公主流客群进行深度访谈结合区位、产品、客户三个维度进行交叉影

2、响分析第一阶段：第二阶段：对40栋重点项目进行深度调研进行市场初步调研，通过7大维度四大原则筛选出广深两市商务区热点发展板块万科办公产品线最终搭建T、A、B、C四档产品线CONTENTS01阶段性结论回顾02办公产品标准化的影响因素研究03万科办公产品线04资产评估因素的影响研究01阶段性结论回顾【区域筛选】综合城市发展方向、产业布局和交通等7大筛选原则，划分出广深两市商务区三级梯队，共20个热点发展板块核心结论回顾广深两市商务区热点板块7大维度筛选原则筛选维度城市发展方向产业布局政策倾斜轨道交通土地供应供求关系企业转移筛选原则是否为城市主要发展方向或城市CBD是否为重点发展区域及产业聚集密度

3、政府对取地、建设、人才等方面的政策扶持力度及优惠条件现有及未来地铁交通线路的密集度商办用地土地成交量及供应量未来写字楼供应量、现有成交量及价格水平企业转移方向及特点广州深圳核心商务区次核心商务区外围商务区罗湖金三角福田中心区南山高新园北站商务区宝安中心区坂田片区大运片区平湖片区沙井-福永片区珠江新城海珠琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站黄埔鱼珠萝岗科学城前海后海备注：由于金融城暂无交付使用的甲级写字楼项目，故该区域并无重点研究项目20个重点研究项目珠江新城天河北白云新城图例：白云绿地中心太古汇天安人寿中心富力东山新天地丽丰中心核心商务区域次核心商务区利通广场侨鑫国际大厦环球都会广场凯华国际

4、中心合景国际金融广场天盈广场东塔广州周大福金融中心绿地中央广场邦华环球贸易中心保利天幕广场保利叁悦广场保利世贸G座保利鱼珠港保利大都汇中铁诺德中心越秀万博南站琶洲鱼珠科学城外围商务区超甲级甲级准甲级【重点项目筛选-广州】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品质好四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级11栋，准甲级2栋核心结论回顾【重点项目筛选-深圳】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品质好四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级13栋福田区罗湖区南山区卓越时代广场宝安中心区中储能大厦CFC长富中心京基100京基滨河时代东海国际A座NEO大厦星河Wor

5、ld百度国际大厦方大城太平金融大厦平安金融大厦卓越后海中心华润置地E座嘉里建设广场二期卓越世纪中心SCC中州控股科兴科学园招商局广场后海高新园区福田其他区域中心区坂雪岗金三角深业上城核心结论回顾图例：核心商务区域次核心商务区外围商务区超甲级甲级产品线建议万科南方区域办公产品线配置标准表万科南方区域办公产品线配置标准表大项子项专项明确阶段T标A标B标C标备注大项子项专项明确阶段T标A标B标C标备注场地及入口区落客区概念方案无雨独立上落客无雨独立上落客独立上落客独立上落客雨篷出挑宽度（主入口）方案5米5米4米4米出挑宽度（次入口）2.5米4米考虑消防登高面宽度不大于4米设计要点施工图阶段需在层间结

6、构预留雨篷荷载（预埋点位置要提前提资给结构）。雨篷材质选择需考虑清洁美观，雨篷构造要考虑排水（不建议自然排水方式），需考虑照明设计。场地景观设计要点概念方案需结合出入口的对景设计，强化仪式感。结合景观设计吸烟区、座位区。国际甲级、甲级可结合墙面设置入驻企业标识。主大门设计设置形式方案旋转门+平开门感应门加平开门平开门或感应门+平开门平开门或感应门+平开门樘数具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，每个柱跨为1樘旋转门+2樘平开门；具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，一主二辅。主柱跨为2樘感应门+2樘平开门；辅柱跨为为4樘平开门。具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，每个柱跨为4樘平开门；或每柱跨2樘

7、感应门+2樘平开门。具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，设置2樘平开门；或1樘感应门+1樘平开门。根据项目实际立面分割模数来考虑门高3m3m2.8m2.8m外立面及幕墙标准段幕墙形式方案单元式单元式框架式或窗墙体系框架式或窗墙体系玻璃品牌方案南玻、耀皮等国内一线南玻、耀皮、信义等台玻、新华强、信义等台玻、新华强、信义等材料扩初半钢化夹胶中空low-e玻璃、low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃开启方式侧向开启或高窗开启开启扇开启扇开启扇其他材质石材、铝板石材、铝板一体板一体板、仿石漆幕墙展开面单方造价1800元/1500元/-1600元/800

8、元/-1300元/800元/-1300元/大堂幕墙形式材料夹胶高透超白玻夹胶高透超白玻夹胶高透超白玻夹胶高透玻结构形式T型钢龙骨/玻璃肋钢框架幕墙钢框架幕墙钢框架幕墙单方造价（展开面积）扩初10000元/-30000/7000元/-10000元/4000元/-8000元/500元/-800元/避难层百叶材料选择施工图玻璃百叶玻璃百叶铝合金百叶无擦窗形式施工图轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机可选可选塔楼高度在150M以上需设置擦窗机标识设计施工图须做系统标识设计照明手法施工图须做泛光设计，具备标识性，具有场景特征，节庆模式、平日模式以及夜间模式须做泛光设计，具备标识需在建筑入

9、口、裙楼及头部等重点部位做泛光照明需在建筑入口、裙楼及头部等重点部位做泛光照明大堂及电梯厅大堂面积方案700500400100净高10m9m8m5.5m闸机数3个/分区3个/分区3个/分区（可选）不设闸机参考装修标准扩初6000元/-8000元/4000元/-6000元/3000元/-5000元/毛坯电梯厅净高方案10m9m8m6m宽度3-3.3m3m3m3m轿厢对置式电梯厅宽参考装修标准扩初2000元/-4000元/1500元/-3000元/1000元/-1200元/毛坯功能模块方案水牌、访客休息区、企业产品展示产品线配置标准（详见打印表格）02办公产品标准化的影响因素研究影响因素研究思路研

10、究目的：进一步挖掘对办公产品标准化起到重要影响作用的客户差异化和共性需求因素，为搭建标准化产品线提供市场依据商务区三级梯队20个热点板块热点板块筛选得出的40个重点项目的水牌研究成果区位、客户、产品三位一体，特定区域下客户对产品形式的需求差异区位影响下的客户对办公产品的差异化需求行业类型差异所导致的产品差异化需求提取客户需求调研成果一：客户对办公产品的差异化需求客户对办公产品的共性需求提取成果二：客户对办公产品的共性需求客户与产品紧密相连，挖掘客户对产品的差异化和共性需求金融业23%房地产业21%TMT行业13%建筑业12%商务服务业10%批发和零售业4%企业行业类型备注：TMT行业包含电信、

11、互联网和信息技术行业；目标调研对象主要为金融、商服、TMT三类主流行业，但受到资源的限制，调研中房地产行业较多标准层全层37%其他23%标准层1/418%标准层1/216%标准层1/36%企业办公面积广深两市覆盖楼宇部分列表序号楼宇名称广州利通广场太古汇侨鑫国际大厦丽丰中心环球都会广场广州周大福金融中心凯华国际中心天盈广场东塔合景国际金融广场白云绿地中心 深圳中储能大厦太平金融大厦长富CFC嘉里建设广场东海国际中心A座卓越世纪中心星河World A座京基100华润置地E座SCC中州控股中心 合计106栋卫生和社会工作1%公共管理、社会保障和社会组织1%科学研究和技术服务业1%电力、热力、燃气及

12、水生产和供应业1%教育业2%住宿和餐饮业2%交通运输、仓储和邮政业2%制造业3%文化、体育和娱乐业4%占比较小的行业类型详表“其他”选项中，企业办公面积多在两层以上客户调研本次调研范围主要锁定在广深两市甲级及以上写字楼办公的金融、商服和TMT大中型企业，通过问卷调查、深访的方式，获得有效问卷163份，深访对象14批2.1 客户对产品的差异化需求提取2.1.1 区位对客户影响下的产品差异化需求2.1.2 行业类型差异下的产品差异化需求珠江新城琶洲金融城天河北万博-南站越秀白云新城福田中心区罗湖金三角宝安中心区沙井-福永片区北站商务区平湖片区大运片区坂田片区鱼珠科学城广州商务热点板块分布通过一阶段

13、热点板块和二阶段重点项目水牌的分析研究，归纳不同梯队商务区进驻企业的特征，细分出客户市场，并与产品形式相匹配核心商务区次核心商务区外围商务区图例核心商务圈次核心商务圈细分方法前海后海南山高新园深圳商务热点板块分布客户细分前提【企业能级分布规律】承租能力强的大型客户主要集中在核心商务区，中小型客户多集中在次核心商务区，小型客户主要分布在租金水平较低的外围商务区图例：世界500强或龙头企业知名大型企业中型企业小型或初创型企业广州写字楼能级区域分布特征深圳写字楼能级区域分布特征核心商务圈次核心商务圈后海福田中心区罗湖金三角南山高新园平湖片区大运片区坂田片区北站商务区琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-

14、南站鱼珠科学城珠江新城宝安中心区沙井福永片区核心商务区次核心商务区外围商务区区域特征区域能级客户主流能级现有CBD500强/国内外知名的大型企业旧CBD/未来重点发展板块中小型企业城市郊区小型企业【行业类型分布规律】金融、商服、TMT行业多集中在核心商务区，商服、贸易等企业则主要集中在次核心商务区，贸易及科技类企业则主要集中在外围商务区图例：金融业TMT商务服务贸易制造业和科技广州写字楼行业分布特征深圳写字楼行业分布特征核心商务圈次核心商务圈客户细分前提后海福田中心区罗湖金三角南山高新园平湖片区大运片区坂田片区北站商务区宝安中心区沙井福永片区核心商务区次核心商务区外围商务区区域特征区域能级客户

15、主流类型现有CBD金融、商服、TMT旧CBD/未来重点发展板块金融、商服、贸易城市郊区贸易、科技类琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站鱼珠科学城珠江新城高端客户主流客户基础客户行业细分金融：银行、保险、证券企业能级国际型金融企业人均办公面积（工位使用面积）商服：咨询、律所、财税TMT：互联网企业运营端五大行、四大审计行国际/国内顶尖互联网企业金融：基金、信托、融资租赁商服：咨询、中介服务、财税TMT：研发端国内前列金融企业国内一流商服企业国内主流互联网企业贸易：制造业办事点、服装、电商等TMT：研发端中小型规模根据支付力将办公客户划分为四类，并梳理出特定区域之下符合细分客户需求的办公产品形式

16、4-63-53-53-52-43-52-4对应产品形式自建总部超甲级甲级主流办公甲级准甲级商墅类办公商墅产业园联合办公顶级金融、TMT、大型央企/国企国际/国内顶尖企业4-6客户细分对应区域能级核心商务区核心商务区次核心商务区次核心商务区外围商务区2.1 客户对产品的差异化需求提取2.1.1 区位对客户影响下的产品差异化需求2.1.2 行业类型差异下的产品差异化需求【重点研究行业】从重点项目水牌分析得出，广深两市办公客户的主流行业为金融、商服、TMT，接下来将重点研究这三类行业对办公产品的差异化需求金融、商服、TMT为三大主流行业0%20%40%60%80%100%珠江新城琶洲金融城天河北越秀

17、白云新城万博-南站鱼珠科学城广州各板块行业占比金融商服TMT贸易房地产制造业其它0%20%40%60%80%100%福田中心区后海高新园罗湖金三角宝安中心区北站商务区坂田沙井平湖大运深圳各板块行业占比金融商服TMT贸易房地产制造业和科技其他差异化需求提取【金融】客户对于项目所在区位，周边交通，楼宇配套以及整体形象相对敏感，在硬件上对于电梯、供电、安保等板块有一定的特殊需求差异化需求提取主流行业类型金融银行基金保险信托证券融资租赁超甲产品甲级/准甲产品国际型金融企业产品选择国内前列金融机构产品选择企业能级企业能级关键词：Keywords核心商务圈高昭示性大气的企业形象严格的安保按时上下班高端客户

18、接待办公私密性强内部层级明显日常管理高能耗入口安检派梯系统天际会所VIP卫生间电梯：因工作时间规律且上班时间集中，电梯极配标准可上调；安全：派梯系统及闸机，提高安全性；设备运输：专用货梯运输大型设备；供电：配备三回路供电，保障数据管理的稳定及安全性；定制化楼层：以金融层/交易层为例，可将网络地板适当架高，层高上调及局部楼板加重；安全保障：对特殊机房及相关区域配备指定安保服务、系统及智能监控设备，入口安检等；VIP卫生间：针对总裁配备专属卫生间而预留套内上下水点位；客户接待：企业会所、宴请餐饮;绿色建筑：对于建筑的环保性、能源可控性有一定要求。行业工作特征：上班时间集中于8：30-9：30之间；

19、对数据的管理和机房的稳定性非常重视；需要严格的楼宇安保及私密性；时常需要高端餐饮和会所来宴请/接待客户。行业办公差异化：差异化需求提取【商务服务】客户上班时间段相对不集中，但却存在着加班较为频繁且办公地点不固定的特点商务服务咨询专业服务律所中介财税财税物管五大行、四大审计行产品选择国内一流商服行业产品选择企业能级企业能级超甲/甲级产品标准产品主流行业类型行业工作特征：上班时间段在9-10点之间；经常加班，密集开会；因经常需要外出所以办公地点不固定；企业规模相对较小，共享化需求较强。经常加班办公灵活外出频繁企业展示/形象可靠客户跟随属性强关键词：Keywords客户商务洽谈多规模相对较小行业办公

20、差异化：电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当降低标准化；加班配套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相关加班配套；装修：中小型企业需求拎包办公、大型企业需求个性化定制；共享会议室：针对套内会议空间不足的中小型企业。共享会议室淋浴室健身房差异化需求提取【TMT】科技类企业主要关注项目周边交通、配套以及行业集聚性，对于办公空间的打造更加倾向于生活化及开放式的环境和氛围主流行业类型TMT企业运营端研发端顶尖互联网企业产品选择中小型规模产品选择企业能级企业能级超甲产品/自建总部标准产品/产业园电信、媒体和科技（Telecommunication，Media，Technology）行业工作特

21、征：上下班时段不固定，相对自由；加班频繁，办公地点固定外出较少;部门协调性强，会议较多；内部管理扁平化，办公空间多元开放。关键词：Keywords数据信息处理量巨大上班时间自由常驻型办公配套依赖性强内部管理扁平化加班频繁电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当标准化；设备运输：专用货梯运输大型设备；加班配套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相关加班配套；卫生间：由于办公地点固定且人员集中，可适当加大卫生间尺度；空间打造：打造多元化的办公及休憩空间；绿色节能：外资企业对绿建标准尤为关注（苹果蛇口网谷华南运营及采购中心）；网络地板/楼板承重：有机房配置需求且布线复杂，可以适当架高网络地板

22、以及局部楼板加重；多元化空间绿色认证科技、配套支持行业办公差异化：金融业的行业关注点主要集中在区位、立面及商务配套，商服业差异化需求较小，TMT行业对于智能化、生活配套以及行业集聚度较为关注立面昭示区位交通行业集聚电梯（服务人数）定制化智能化绿建商务配套金融高端客户主流客户基础客户商务服务TMT生活配套配置标准差异化需求小结高端客户主流客户基础客户高端客户主流客户基础客户产品差异化各行业+各企业企业工作特征分析企业硬件需求分析企业配套需求分析企业信息化需求分析产品差异化的分析原则1.研究范围：针对于各行业（金融/TMT/商务服务等）及各性质企业（国企、民企、外企）2.研究维度：企业不同规模、工

23、作特征以及办公差异化的需求属性进行定性分析；3.指标推导：结合调研项目及差异化项目的指标反馈来推导相对应产品参数。分析推导差异化需求对产品的参数影响企业规模特征分析代表项目指标分析产品差异化【电梯】产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目运行模式需求派梯系统/人脸识别需要严格的出入管理金融东海国际客梯VIP电梯/企业单梯入户租用政策/多层的客户金融前海卓越时代广场轿厢吨位改造或加设一台大型货梯，吨位为2吨需要有大型设备运输需求金融/TMT平安金融大厦轿厢尺度电梯轿厢尺度加大劳动密集程度高贸易电梯数量电梯级配下调上班时段不集中TMT星河World“希望电梯可以进行单双号或高低分区，从而避

24、免高峰期侯梯时间的拥堵。”深圳鹏城展览策划有限公司总经理企业决策访谈“写字楼内部的VIP配套是很有必要的如电梯、洗手间，对于领导层面来说节约时间和舒适度是比较重要的。”深圳正威（集团）有限公司财政总监产品差异化【电力供应-网络通讯-空调】企业决策访谈“空调的计量方式希望能够分户计量，一是能够节约能源，二是节约成本，自己可以控制用量。”深圳兴致同医药有限公司总经理产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目公共配套卫星通讯设备涉外企业需要进行国际会议交流全行业嘉里建设广场WIFI全覆盖可随时进行无纸化办公处理的中小型企业全行业科技寺网络地板高度局部网络地板加高有机房配置需求且布线复杂的相关企

25、业TMT/金融京基100电力供应三回路供电需要保证24小时不断电且配置两个备用电源TMT/金融深交所空调制冷方式采用VAV的集中控制租用整层/多层全行业太平金融大厦计量计费标准采用分户计量及灵活开关加班频次较多及加班时段较晚的TMT卓越世纪中心产品差异化【标准层打造要求】企业决策访谈“精装修我认为相对比较合适，因为可以避免入伙的时候大量的企业装修而导致的噪音及空气影响，如果是精装的话，我们自己购置几件办公用具，直接拎包入驻办公，会相对比较方便；”深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目公共卫生间卫生间尺度调整常驻型企业卫生间需用人次更多商务服务浴间的设置加

26、班较多的企业TMT/房地产太古汇装修中小型需求精装修处理中小型企业需求拎包办公、大型企业需求个性化定制商务服务/TMT环球都会广场行政卫生间预留上下水点位大型企业需求总裁或独立卫生间金融/TMT邦华环球贸易中心楼板承重楼板局部加重有机房及大型设备配置需求的相关企业TMT/金融太子湾商务广场标准层层高局部楼层层高调整金融京基100产品差异化【公共配套&绿建】企业决策访谈“希望大堂有自助访客系统，因为会有很多学员来访，自助登记会比较方便。”广东新励成教育科技股份有限公司华南区域总经理“支持共享会议室，因为套内的会议厅相对较小，空间不够，所以需求还是比较大的。”深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书产品差异

27、点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目大堂功能模块建议更灵活的到访登记形式以及配备自助访客系统针对来访客户较多的企业类型教育/商务服务利通广场物业智能化管理模块需配备指定保安系统及安全监控的存取需要特殊的安保保障服务的企业金融公共配套设置共享会议室针对套内会议空间不足的中小型企业商务服务/TMT侨鑫国际大厦绿色建筑绿建为置业关注点之一外资企业金融/TMT/商务服务太古汇产品差异化小结客户对产品造成差异化的主要因素集中在电梯、空调、标准层打造、电梯供应、信息化设备、公共配套以及绿色建筑，具体维度如下电梯企业安保需求派梯/人脸识别系统定制化需求VIP电梯/单梯入户设备运输需求配备大型运输货梯楼宇

28、人员密集度客梯轿厢尺度调整企业上班时段特征客梯轿厢尺度调整空调企业规模空调集中控制开关加班频次分户计量灵活开关公共配套&绿建楼宇访客数量配备自助来访系统企业规模与会议空间设置共享会议室企业安保维度提供特殊安保服务绿建节能影响维度绿建相关证明申请电梯供应&网络通讯外企/国际会议频繁卫星通讯设备办公地点灵活办公区域WIFI覆盖机房配置且布线繁杂局部网络地板架高电力供应需求三回路电力供应2.2 客户对产品的共性需求提取分析原则通过对使用者、决策者、物管者进行深度调研，挖掘客户对办公产品的共性需求，寻找影响产品标准化的共性因素使用者决策者物管者客户维度物管维度挖掘办公产品选址考量因素挖掘其对硬件和配套

29、服务的需求挖掘其对办公产品的不满因素预知客户痛点和实际运营中面临的主要问题，在产品设计阶段提前规避挖掘其对硬件和配套服务的需求挖掘其对办公产品的不满因素客户在选址、车库功能、公共配套、物业服务、楼宇不满因素五大方面具有显著的共性特征；同时在电梯等候、空调收费标准、地库使用等方面具有共性痛点客户对卫生间和空调的投诉较多，物管在访客、候梯、停车这三方面存在较大的管理难度研究目的所得结论调研工具【选址要点】决策者在选择办公产品时首先考虑物业所处区位，其次为租金/售价，内部因素方面最看重硬件设施和实用率企业决策者外部因素内部因素NO.1NO.2NO.3NO.1NO.2NO.3丽丰中心世联评估陈总监租金

30、/售价交通楼宇形象硬件设施实用率物业管理新潮传媒集团陈总监租金/售价区位交通实用率硬件设施物业管理新励成教育公司黄总区位租金/售价楼宇形象实用率硬件设施物业管理深圳市兴致同医药有限公司许总区位楼宇形象场地环境实用率停车费用深圳鹏城展览策划有限公司张总交通楼宇形象开发商品牌物业管理硬件设施物业管理锦华森商贸有限公司法定代表人秘书区位交通开发商品牌硬件设施公共空间深圳正威（集团）有限公司孙总租金/售价区位相同行业集中硬件设施物业管理实用率广东微众律师事务所张律师区位楼宇形象公司主要客户集中物业管理实用率硬件设施备注：调研中列举了“交通、风水、相同行业集中、公司主要客户集中、优惠政策、绿色认证、楼宇

31、形象、租金/售价、区位、开发商品牌、公共空间”外部因素，以及“实用率、物业管理、硬件设施”内部因素供决策者选择排序决策者选址因素排序客户维度【车库功能】客户最为希望车库具备洗车、环保充电桩功能，并希望提供充电预约服务，提高充电桩的使用效率9%25%33%50%57%其他汽车汽车环保洗车车库功能需求“对充电桩还是比较感兴趣，但是希望电动充电桩能结合预约系统，因为有些时候我们电动车需要充电的时候，过去后却发现充电桩车位却被非电动车霸占了。”锦华森商贸有限公司法定代表人秘书决策者声音决策者希望提供充电桩和充电预约功能客户维度使用者需求1%4%10%86%2001-2500元1501-2000元100

32、1-1500元1000元及以下停车月保收费接受度84%使用者需要车位引导系统59%使用者认为机械车位使用尚算方便车位引导系统需求机械车位使用感受“空闲停车位数量显示我认为非常重要。”锦华森商贸有限公司法定代表人秘书决策者对车位引导系统需求热烈部分决策者反映可由物业使用方支付来访客户停车费用，起到便利来访客户的作用“因为有部分停车需求主要是针对于客户，有部分客户会计较停车费用问题而抗拒来访，如果物业方想弥补其中的损失可以来找我们业主进行相关缴费，也可以让我们业主来购买停车票，最好可以省去客户来访所产生的停车费用。”深圳市兴致同医药有限公司许总备注：统计前提为客户为驾车上班，所在项目有机械车位（样

33、本量为82份）（样本量为34份）【公共配套】员工餐厅、咖啡厅和便利店、公共及套内茶水间、阳台都是客户较为需要的配套，另外决策者还希望享有中高档餐饮和行政卫生间6%12%16%18%26%37%40%61%69%儿童托管视频会议室商务会所24小时办交流场所银行网点固定停车位健身房员工餐厅楼宇公共配套需求使用者需求客户维度4%29%34%45%64%72%其他企业展示区快递收发处自助访客系统访客休息区咖啡厅及便大堂配套需求18%23%41%69%79%母婴室淋浴间吸烟区阳台茶水间标准层公共空间配套需求卫生间储物柜及套内茶水间设置意愿决策者声音96%使用者者希望在办公套内设置茶水间；48%使用者认为

34、卫生间内需要设置储物柜最需要员工食堂，还希望享有中高档餐饮“希望有员工食堂或者一些大型高档餐饮，方便有客户拜访时可进行接待。”丽丰中心世联评估陈总监“客户通常都会希望大堂或者首层底商、裙楼有咖啡厅、面包店、银行、便利店这几种配套。外来人员会比较想要访客休息区，等候的时候可以坐一下，但大厦物管不一定喜欢，因为如果设置不当的话会让大堂更拥挤。”仲量联行租赁部古经理客户普遍需要咖啡厅、便利店和访客休息区“我个人认为在办公区域内就不需要设置专门的独立阳台，因为对整体的空间浪费太大，如果在公共区域设置一个共享开放的休闲阳台我认为还是可以的。”深圳鹏城展览策划有限公司张总“套内实用率低于7成就不考虑了。“

35、新潮传媒集团陈总监客户比较需要阳台，但存在实用率和安全性担忧部分客户认为设置卫生间很有必要“写字楼内的VIP配套是有必要的，如电梯、洗手间等，对于老板等层面的人来说节约时间和舒适是比较重要的。”深圳正威（集团）有限公司孙总【物业服务】使用者和决策者最为需要快递收取、物业报修服务，并较为关注物业报修的响应速度4%12%28%29%33%46%47%52%其他体检预订商务用车平台送水服务前台提供药箱及贴心小物订餐服务物业报修邮件及快递收取物业服务需求“比较看重物业办事的效率，就算不能及时处理，那也最好能及时给我们用户一个答复，不要一拖再拖，处理一件事情半年了都没有消息。”锦华森商贸有限公司法定代表

36、人秘书“对于物业来讲比较关心快递啊、维修保养等内容。”新潮传媒集团陈总监决策者较为关心快递收取、物业保修响应速度客户维度决策者声音使用者需求【不满意要素】电梯等候时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套不够完善是客户的三大痛点，在产品设计环节应着重优化9%11%17%19%20%21%25%28%31%32%安防保洁停车楼栋形象空调舒适度装修档次交通便利度办公配套区域成熟度电梯等候楼宇不满意要素“没有便利店在附近。”广州周大福金融中心“非地铁直连，楼栋本身无饭堂。”雅居乐中心“周边吃饭可选择少，不利于商务聚餐。”保利国际广场“周边配套不完善，餐饮店太少。”星河WORLD使用者对办公配套的不满主要集中

37、在缺少餐饮和便利店配套“上下班高峰期等太久了，电梯太慢。”华嵘大厦“最主要是电梯体验感差，电梯数量太少，每到上下班的时候没办法搭乘电梯，效率很低，等待时间比较长。东海国际孙总客户维度决策者声音：候梯时间过长同样是决策者的第一大痛点使用者需求物管方反映客户普遍对卫生间、电梯和空调投诉较多；在访客、高峰期电梯和停车管理上存在难点，因此在产品前期设计和日后运营应重点关注物管维度租户对洗手间、包括行政卫生间的投诉较高，主要投诉点为不够干净卫生许多带饭的客户在洗手盆洗碗，会造成下水道阻塞，这部分也会接到投诉针对新建物业，因为电梯设备还处于调试阶段，因此会出现停机现象，客户对此投诉较高；上下班高峰期拥挤的

38、电梯厅也容易被投诉空调设备在使用3-5年后耗损大，会出现管道阻塞、滴水、制冷效果差等现象，也会接到投诉加班较多的客户会对加班时段的空调收费有较大意见，会更倾向于分户计量的收费方式，从而能够控制成本及节能存在问题：前台进行身份登记，派卡进入的方式人力成本大解决措施：采用自助访客系统等智能设备可更好地解决存在问题：很多车辆各层随便停放，不方便集中看管；若缴费处在出口，容易发生排队现象解决措施：建议在线收费，最好在车主停车的地方明示收费支付码客户投诉痛点日常管理难点卫生间电梯及电梯厅空调访客管理电梯及电梯厅停车管理存在问题：早晚高峰期电梯厅会出现大量人流拥挤状况解决措施：在电梯厅外围设置铁马等隔离措

39、施进行分流，需有物管人员进行现场指引备注：解决措施均为访谈中资深物管经理所给出建议小结客户普遍对员工餐厅、快递收取、车位引导等方面存在较大需求，痛点集中在电梯等候时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套不够完善等方面使用者决策者物管者客户维度物管维度选址因素：首选区位，其次为租金/售价；内部因素最看重实用率和硬件设施对软硬件的需求：洗车、环保充电桩、车位引导系统、员工餐厅、咖啡厅和便利店、公共及套内茶水间、阳台、快递收取服务不满因素：电梯等候时间过长、区域成熟度欠佳、办公配套不够完善客户痛点：客户在电梯等候、空调收费标准、地库使用等方面具有共性痛点客户投诉痛点：从物业角度了解到客户对卫生间、候梯时间

40、和空调投诉较多日常管理难点：在访客、高峰期电梯和停车管理上存在难点在客户需求研究当中挖掘出候梯时间、停车、充电桩和空调收费四大客户痛点，接下来将通过不同写字楼项目的对比分析，深入剖析产生痛点的原因候梯时间过长是客户的第一大痛点对比分析不同项目候梯时间长短，挖掘其背后原因，为未来项目提供借鉴停车率的高低影响地下车库开发成本选取项目深入研究影响停车率的重要因素客户对停车场环保充电桩的需求增加深入分析现有充电桩收费方式和收费标准，以及使用效率客户对加班时段的收费形式较为关注深入分析广深两地空调的收费方式和收费标准，挖掘客户偏好电梯等候时间停车率空调收费环保充电桩客户共性痛点研究调研项目选取原则电梯使

41、用率：选取入驻率达9成以上，租金处于市场平均水平的项目，实地调研其在上班高峰期时间段的电梯使用效率及客户平均等候时间；停车率：选取入驻率达9成以上，停车费用处于市场平均水平的项目，分为：1.地处中心地段且交通便捷的项目 2.地处偏远地段/周边交通不便捷的项目实地调研其停车率。空调收费形式：调研广深两地正常上班时段与加班时间段空调收费标准的共性与差异化。客户共性痛点研究序号项目名称研究内容入驻率轨道交通1丽丰中心（无闸）电梯100%离地铁口500m以外2太古汇（无闸）电梯99%离地铁口500m以内3保利叁悦广场（内闸）电梯+车位使用情况90%位置相对较偏4侨鑫国际大厦（外闸）电梯+充电桩93%离

42、地铁口500m以内5合景国际金融广场车位使用情况100%离地铁口500m以内序号项目名称研究内容入驻率轨道交通1东海国际电梯+外闸88%离地铁口500m以外2卓越世纪中心电梯+机械车位90%离地铁口500m以内3中储能大厦电梯+充电车位90%离地铁口500m以内4科兴科学园电梯+车位使用情况95%无地铁5NEO大厦A栋车位使用情况90%离地铁口500m以内深圳项目列表广州项目列表广州、深圳项目调研列表客户共性痛点研究【电梯】结合广深两地调研及电梯顾问数据对比来看，低区5分钟载客率在10%左右，满载率程度及高峰期排队严重，高区为等候时间最长区域项目卓越世纪1号楼东海国际中心A座科兴科学园中储能大

43、厦调研时间9：00-10：00（上班）8：30-9：30（上班）9：00-10：00（上班）5：30-6：30（下班）分区低中高低中高无分区低中高电梯数量6554444888运行速度（m/s）34-562.5462.5456轿厢容量1600kgx21人1800kgx24人1600kgx21人1600kgx21人平均等待时间（s）10-15基本入闸即可乘梯25-3515-3520-4020-351分钟左右，最长等待时间达到2分钟以上3分钟4分钟10-30秒队伍长度不用排队不用排队不用排队不用排队不用排队不用排队9-9：30轻微排队9：30-10点排队严重整体落客量不大项目侨鑫国际大厦丽丰中心保利

44、叁悦广场太古汇调研时间上班高峰期8：30-10点分区低中高低高无分区低中高电梯数量588666886运行速度（m/s）1.75-.352.5-562.5-34-62.5456轿厢容量（吨）1.61.351.61.8运行模式呼梯系统传统按钮传统按钮传统按钮平均等待时间（s）算排队：51不算排队：432240算排队：110不算排队：28算排队：176不算排队：4412221631队伍长度共有5条队伍，最长一条约15米不用排队不用排队一条队伍约10米一条队伍约25-35米不用排队不用排队不用排队不用排队项目名称侨鑫国际中心丽丰中心保利叁悦广场太古汇5分钟载客率低区11%10%10%11%中区11%1

45、1%高区11%10%10%11%轿厢载客率低区87.10%97%3部电梯运力不足30.80%中区36.60%42.40%高区56.60%68.40%16.70%45.20%平均间隔时间低区39.9s41.3s3部电梯运力不足16.1s中区18.2s22.2s高区42.1s33s21.8s28.4s卓越世纪中心侨鑫国际大厦电梯调研总结：1.速度：低区：2.5-3m/s，中区：3-5m/s，高区：4-6m/s；2.低区：5分钟载客率在10%左右，低区满载程度严重；3.中区：5分钟载客率在11%左右，基本无排队等候现象；3.高区：高区在梯速较快的基础上，仍然是等候时间最长的区域。丽丰中心广深两地市调

46、数据电梯顾问数据采集客户共性痛点研究【停车位】在两地的调研中发现，在项目周边公共交通便利程度较低的情况之下，项目整体的停车率较高项目卓越世纪中心科兴科学园NEO大厦车位配比（每100/个）注：按计容面积计算0.70.51.56与地铁站距离离地铁口500m以内无地铁离地铁口500m以内停车率（%）约80%B1：将近100%早上10点B1：约80%10点B1：100%B2：将近100%B2：约70%B2：100%B3：约50%下午4点基本停满下午4点B1：100%机械车位基本空置B2:100%月保费用（元/月）800-1500500-1500800-1800临停费用（元/小时）第一小时15，后每小

47、时增加5，60封顶第一小时10，后每小时增加3，35封顶第一小时15，后每小时增加10，60封顶项目合景保利叁悦广场保利国际广场车位配比（每100/个）注：按计容面积计算0.70.80.7与地铁站距离大堂连通地铁口离地铁500m以内离地铁口1.3km停车率（%）约64%B2：将近100%约30%B2：约50%约94%1F：约80-90%B3：专用停车位，停车率约50%B4：约95%B3：约7%B2约：90-95%B5：不足10%月保费用（元/月）1800800-10001200临停费用（元/小时）848影响停车率的因素1.交通便利度：项目周边公共交通便利程度较低，则停车率较高；2.停车位数量：

48、项目周边公共交通便捷，停车数量及地下层数可相对减少。客户共性痛点研究中储能大厦科兴科学园合景【空调】广深两地空调收费在正常工作时段统一计入物业费中，加班时段的收费标准主要为按用量及面积计算费用，客户大多倾向于分户计量的收费形式深圳加班时段空调收费标准项目名称收费标准（元/h）太平金融大厦0.3京基1000.2-1百度国际大厦0.3SCC中洲控股中心0.6招商局广场0.45-1.16深圳工作标准时段空调收费标准项目名称收费标准（元/h）中储能大厦12华润置地大厦8前海卓越时代广场10百度国际大厦13科兴科学园6卓越世纪中心12广州市甲级写字楼加班时段空调收费标准项目名称收费区间（元/h）备注利通

49、广场0.3-0.44收费区间按照各楼宇单元面积划分标准估算侨鑫国际大厦0.04-3.5环球都会广场0.23-0.5凯华国际广场0.26-1.2广州周大福金融中心0.1-0.57天盈广场东塔0.35-0.88合景国际金融广场0.2-1.5太古汇0.1-0.43邦华环球贸易中心0.23-1.6保利世贸G座0.55-3收费形式：1.工作时段：深圳、广州：企业所缴纳的物业费用包含空调费用；2.加班时段：深圳、广州：1.按照用电量计算 2.按使用面积计算3.收费特征：按面积计算：面积越大，收费越低；按用电量计算：分户计量。客户使用意见反馈：1.决策者层面：决策者主要的关注点还是围绕在空调收费标准以及成本

50、的环节，都表示会更倾向于分户计量的收费方式，从而能够控制成本及节能。2.物业管理层面：客户在选择楼宇时对空调舒适度有一定的关注度，同时在运营3-5年的项目中，也会出现较多关于空调使用的投诉。客户共性痛点研究【充电桩】收费为充电+服务费，收费形式为按小时或度数用量收费，影响充电桩整体使用效率的三大因素为充电桩类型、电动车车型以及收费标准 国家政策规定：根据国家发改委下发的关于电动汽车用电价格政策有关问题的通知（2014），充换电设施经营企业可向电动汽车用户收取电费及充换电服务费两项费用。广东省政策规定：根据广东省电动汽车充电基础设施建设运营管理办法（2016）文件规定，非公交车充电服务费1.2元