知名地产项目运营手册营销弦之营销策划分弦.pdf

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1、GOS41000-2014 I 绿 城 集 团 企 业 标 准 GOS41000-2014 代替 GCS34000-2011）第八章、GCS34003-2011、GCS51020-2011 GCS51021-2011、GT/QP12、GT/QD12-01、GT/QD12-02 GT/QD12-03、GT/QD12-04、GT/QD13-01、GT/QD13-02 项目运营手册 营销弦之营销策划分弦 2014-01-03 发布 2014-01-03 实施 GOS41000-2014 II 目 录 前言.IV GOS41000-2014 营销弦之营销策划分弦综述.1 GOS41010-2014 参

2、加项目启动会节点标准.5 GOS41020-2014 举行签约仪式/新闻发布会节点标准.6 GOS41030-2014 举行项目公司成立仪式节点标准.8 GOS41040-2014 举办前期“零距离感受绿城”节点标准.9 GOS41050-2014 人员招聘会节点标准.12 GOS41060-2014 举办开工典礼节点标准.14 GOS41070-2014 制作项目营销效果图节点标准.16 GOS41080-2014 首次编制统一销售说辞节点标准.18 GOS41090-2014 选择广告公司节点标准.19 GOS41100-2014 所在城市户外大牌选择节点标准.21 GOS41110-20

3、14 工地围挡（围墙）设置节点标准.23 GOS41120-2014 编制开盘方案节点标准.26 GOS41130-2014 确定项目案名、项目 logo、主广告语节点标准.27 GOS41140-2014 开通项目网站、微博、微信（按需）节点标准.28 GOS41150-2014 编制项目 VI 手册节点标准.29 GOS41160-2014 准备宣传品、沙盘等销售道具节点标准.31 GOS41170-2014 举办销售展示服务中心开放仪式节点标准.35 GOS41180-2014 举办绿城会成立仪式节点标准.37 GOS41190-2014 样板房、样板区开放体验活动节点标准.39 GOS

4、41200-2014 召开开盘准备会节点标准.41 GOS41210-2014 编制一房一价表节点标准.43 GOS41220-2014 制定销售类标准合同节点标准.44 GOS41230-2014 开盘实施节点标准.46 GOS41240-2014 开盘总结节点标准.48 GOS41250-2014 制定调价方案或专项优惠政策节点标准.49 GOS41260-2014 交付前检验之住宅内检验节点标准.51 GOS41000-2014 III GOS41270-2014 组织业主预验房节点标准.52 GOS41280-2014 寄发入伙通知书节点标准.54 GOS41290-2014 园区标识

5、系统设计与制作节点标准.56 GOS41300-2014 举办交付晚会节点标准.58 GOS41310-2014 交付后客户沟通与服务节点标准.59 GOS41910-2014 制定年度营销推广方案工作标准.61 GOS41920-2014 编制阶段性营销推广计划工作标准.63 GOS41930-2014 参加房交会工作标准.65 GOS41940-2014 举办客户节等大型客户活动工作标准.69 GOS41000-2014 IV 前言 绿城将房地产项目运营比喻为七弦琴，在此模型中，前期、设计（品质）、工程、销售、服务、成本、财务七条专业管控线，构成琴的七条弦，每条弦又可以根据不同的工作脉络分

6、为若干条分弦；统筹协调、本体、行政、法务、企业文化、合作方/委托方关系维护等支持性工作，构成琴体基座。每条弦/分弦及基座，均由一系列节点工作、常规工作以及对其他弦的配合工作构成。本手册系七弦琴手册中营销弦的营销策划分弦，与经纪团队管理分弦共同构成规范项目营销管理工作的强制性企业标准。本手册旨在梳理营销策划管控线的全貌，确定节点间的相互关系，并明确每个节点的工作标准、成果标准和管控要求。本手册由弦综述和 31 个节点标准、4 个工作标准构成。本标准是项目公司运营标准化的规范性文件，在起草过程中，总结了绿城的管理实践，并学习了行业的先进经验。本标准为首次发布，并用于替代原委托管理项目操作大全（GC

7、S34000-2011）的第八章“项目营销管理”、项目首次开盘工作指引（GCS34003-2011）、项目品牌落地实施标准（GCS51020-2011）、项目工地围墙围挡设置标准（GCS51021-2011）、营销策划控制程序（GT/QP12）、营销策划品质控制规程（GT/QD12-01）、专项策划活动管理规程（GT/QD12-02）、营销标识系统管理规程（GT/QD12-03）、销售中心及样板房管理规程（GT/QD12-05）、销售价格管理规程（GT/QD13-01）、销售合同管理规程（GT/QD13-02）。本标准由营销管理中心起草并归口管理。本标准主要起草人：袁鸢、唐峰、吴适谐、胡兴涛、

8、邵琦、张懿姿、程冰馨。GOS41000-2014 1 GOS41000-2014 营销弦之营销策划分弦综述 1 节点库列表 表 1 节点库列表 节点编号节点编号 节点名称节点名称 前置节点前置节点 时间要求时间要求 控制控制等级等级 运营跟踪运营跟踪（打）（打）41010 参加项目启动会/按启动会相关标准要求 本部 41020 举行签约仪式/新闻发布会 土地成交确认/确定签约/区域/本部 41030 举行项目公司成立仪式 项目公司正式成立 项目公司正式成立 30 天内 区域 41040 举办前期“零距离感受绿城”项目公司正式成立 项目公司正式成立 15 天内 区域/本部 41050 人员招聘会

9、 41030/区域/本部 41060 举办开工典礼 41030 以双方约定时间为准 区域 41070 制作项目效果图 21080 23060 建筑设计、景观设计方案确定后 30天内 本部 41080 编制统一销售说辞 41010 项目全景计划会后 7 天内 项目 41090 选择广告公司 41010 项目全景计划会后 30 天内 本部 41100 所在城市户外大牌选择 41010 项目全景计划会后 30 天内 本部 41110 工地围挡（围墙）设置 41010 项目全景计划会后 60 天内 本部 41120 编制开盘方案 41010 开盘前 30 天 本部 41130 确定项目案名、主广告语、

10、项目 logo 41090 广告公司选定后15 天 本部 41140 开通项目网站、微博、微信（按需）41130/本部 41150 编制项目 VI 手册 41130 确定项目案名、项目 logo、主广告语后 15 天内 本部 41160 准备宣传物料、沙盘等销售道具 41150 销售展示服务中心启用前 本部 41170 举办销售展示服务中心开放仪式 24150 41160 销售展示服务中心启用 7 天内 本部 41180 举办绿城会成立仪式/一般与销售展示中心开放仪式一本部 GOS41000-2014 2 节点编号节点编号 节点名称节点名称 前置节点前置节点 时间要求时间要求 控制控制等级等级

11、 运营跟踪运营跟踪（打）（打）起举行 41190 样板房、样板区开放体验活动 24120 样板房、样板区通过评审后 7 天内 区域/本部 41200 召开开盘准备会 41120 首次开盘为开盘前 20 天完成，其他为 7 天 本部 41210 编制一房一价表 41200 开盘前 3 天 本部 41220 制定销售类标准合同/开盘前 7 天 本部 41230 开盘实施 41210 41220 按年度经营计划批复 项目 41240 开盘总结 41230 开盘后 15 天内 项目 41250 编制调价方案或专项优惠政策 41240 根据实际销售情况 区域/本部 41260 交付前检验之住宅内检验 4

12、1230 交付前 1 个月 项目 41270 业主预验房 41260 交付前 10 天 项目 41280 寄发入伙通知书 10630 41270 81350 按销售合同约定时间之前 10 天 项目 41290 园区标识系统设计与制作/交付前 1 个月 本部 41300 举办交付晚会 81370 交付后 15 天 区域/本部 41310 交付后客户沟通与服务 81370/项目 表 2 日常工作列表 41910 制定年度营销推广方案/每年 本部 41920 编制阶段性营销推广计划/每季或按实际需要 本部 41930 参加房交会/按需 区域/本部 41940 举办客户节等大型客户活动/按需 本部 表

13、 3 配合工作列表 序号序号 配合事项配合事项 所在弦所在弦 所在节点标准编号及名称所在节点标准编号及名称 1 参与户型评审 规划设计分弦 21070 组织建筑方案设计评审 GOS41000-2014 3 序号序号 配合事项配合事项 所在弦所在弦 所在节点标准编号及名称所在节点标准编号及名称 2 参与样板房评审 精装修设计分弦 24110 组织样板房评审 GOS41000-2014 4 2 流程图 注：41010 参加项目启动会 全景计划会之营销模块，样板区模块（销售展示服务中心和样板房21080 组织建筑方案设计评审 41020 举行签约仪式（建设）/新闻发布会 41030 举行项目公司成立

14、仪式 41050 人员招聘会 41100 所在城市户外大牌选择 41110 工地围挡（围墙）设置 项目公司注册成立 41040 举办“前期零距离感受绿城”41060 举办开工典礼 土地成交确认/确定签约（建设、合作）41170 举办销售展示服务中心开放仪式 41180 举办绿城会成立仪式 41190 样板房、样板区开放体验活动 41120 编制开盘方案 41210 编制一房一价表 41200 召开开盘准备会 41230 开盘实施 41240 开盘总结 41250 编制调价方案或专项优惠政策 41290 园区标识系统设计与制作 41270 组织业主预验房 41280 寄发入伙通知书 41300

15、举办交付晚会 41310 交付后客户沟通 81370 实施现场交付 41080 首次编制统一销售说辞 41070 制作项目效果图 41140 开通项目网站、微博、微信（按需）23060 组织景观方案设计评审 41090 选择广告公司 41130确定案名、项目LOGO、主广告语 41150 编制项目 VI 手册 41160 准备宣传物料、沙盘等销售道具 41260 交付前检验之住宅户内检验 41220 制定销售类标准合同 24140-24150 销售展示服务中心精装修设计和 24030-24120 样板房精装修设计与施工工程 10630 委托商品房面积实测 81350 召开交付评审会 一般同时举

16、行 启动准备会之产品定位 节点 本部运营统筹节点 节点 本部专业管控节点 节点 其他弦的节点 GOS41000-2014 5 GOS41010-2014 参加项目启动会节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 参加项目启动会 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）/最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）41080 首次编制统一

17、销售说辞 41090 选择广告公司 41100 所在城市户外大牌选择 41110 工地围挡（围墙）设置 41120 编制开盘方案 最晚结束时间最晚结束时间 按启动会相关标准要求 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队负责人 2 节点成果要求 参加项目启动会，按要求完成：a）项目启动报告中的产品定位模块；b）项目全景计划报告中的营销模块，样板区模块（销售展示服务中心和样板房选址、装修需求）等内容。3 节点操作步骤 具体按照 GOS90100项目启动会操作指引中的相关内容执行。GOS41000-2014 6 GOS41020-2014 举行签约仪式/新闻发布会节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主

18、要属性表 节点名称节点名称 举行签约仪式/新闻发布会 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 注：投资项目 5 万及以上到本部；建设项目 20 万及以上到本部。节点验证岗位节点验证岗位 区域公司负责人/营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）土地成交确认/确定签约（建设、合作）最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间/节点执行岗位节点执行岗位 项目公司负责人或公司指定项目人员 2 节点成果要求 a

19、）在当地主流媒体对签约仪式/新闻发布会以新闻形式进行报道。b）绿城品牌/项目信息以新闻、软文、硬广等形式在当地主流媒体发布。c）通过微博、微信将发布会信息进行第一时间报道。3 节点操作步骤 3.1 召开条件 a）建设项目：完成洽谈，确定签订项目委托开发管理合同书；b）合作项目：完成洽谈，确定签订项目合作协议；c）投资项目：建议在新进入城市参考举行“绿城集团进入*城市新闻发布会”。3.2 举办要求 a）活动时间：以双方约定签约时间为准，建议以周六、周日的下午为宜。b）活动地点：项目所在城市、区域五星级酒店或最高档酒店举行。c）参加人员：政府部门相关人员；GOS41000-2014 7 委托方/合

20、作方代表及相关人员；公司本部领导及相关人员、区域公司领导及相关人员；项目公司经营班子及相关人员；当地主流媒体（报纸、杂志、网络、电视、广播等）；其他相关人员。d）发布内容：“公司企业简介、业务模式介绍及发展现状介绍”等信息内容。e）品牌物料：公司企业宣传片；公司企业简介、业务模式介绍及发展现状介绍 PPT；活动背景板、指引牌（水牌）、邀请函、会议指南封套、合同书等；手提袋、企业宣传册（建设项目放绿城建设企业宣传册或政府建设宣传册）、HOME 绿城（或建设项目放绿城建设杂志）。3.3 工作成果管理要求 完成签约仪式/新闻发布会后，完成重大信息上报及撰写内部新闻稿，归集本次活动的资料，包括：a）活

21、动方案、预算及审批资料；b）嘉宾签到及活动照片；c）媒体报道材料（纸质媒体保存原稿及扫描件、网络媒体保存网页地址及电子截图、电视媒体保存视频电子文件、广播媒体保存音频电子文件）。其中，活动照片及媒体报道材料的电子文件须提交公司行政管理部门及营销管理中心。GOS41000-2014 8 GOS41030-2014 举行项目公司成立仪式节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 举行项目公司成立仪式 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 区域公司负责人 节点节点验证方式验证方式

22、 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）项目公司正式成立 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）41050 人员招聘会 41060 举办开工典礼（政府建设）最晚结束时间最晚结束时间 项目公司正式成立 30 天内 节点执行岗位节点执行岗位 项目负责人或指定项目人员 2 节点成果要求 a）召开新闻发布会，在当地主流媒体对项目公司成立以新闻形式进行报道。b）绿城品牌/项目信息以新闻、软文、硬广形式在当地主流媒体发布。c）通过微博、微信将活动信息进行第一时间报道。3 节点操作步骤 3.1 该事件可与“项目委托开发管理合作签约”事件选其一召

23、开新闻发布会。3.2 在土地成交确认/签订项目委托开发管理合同书后，即开始组建项目公司。项目公司正式成立后 1 个月内，由该项目负责人或指定项目人员联合公司本部运营管理部门、综合管理部门、营销管理中心组织举行“项目公司成立大会”。操作要求同 GOS41010举行签约仪式/新闻发布会节点标准。4 引用文件 GOS41020 举行签约仪式/新闻发布会节点标准 GOS41000-2014 9 GOS41040-2014 举办前期“零距离感受绿城”节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 举办前期“零距离感受绿城”节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项

24、目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 注：投资项目 5 万及以上到本部；建设项目 20 万及以上到本部。节点验证岗位节点验证岗位 区域负责人/营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）项目公司正式成立 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间 首次零距离活动必须在项目公司正式成立 15 天内 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队 2 节点成果要求 a）实现绿城品牌深度传播、项目价值点实景解析。b）相关软文和新闻报道。c）通过微博、微信将活动信息进行第一时间报

25、道。3 节点操作步骤 3.1 活动时间 建议在周六、周日举行。3.2 活动地点 为体现绿城规模、整体实力、全产品体系和其他关联资源，建议前期“零距离感受绿城”地点放在杭州。若安排住宿，建议根据客户不同层次选择绿城四季酒店或绿城玫瑰园度假酒店。3.3 参观内容 除了参观绿城房产品项目外，还可参观绿城四季酒店、绿城医院、绿城足球基地、绿城育华学校等体现绿城综合实力的项目。GOS41000-2014 10 3.4 参观人员 前期“零距离感受绿城”可设定以下 7 大组为主要参观人员：a）委托方/合作方团队：包括本项目签约委托方/合作方公司领导及相关人员等；b）政府机关人员：包括本项目所在地政府机关领导

26、及相关人员；c）媒体文化人员：包括本项目所在地主流媒体领导及相关人员；d）同行业内人士：包括本项目所在地房地产项目企业领导、营销及相关人员；e）银行金融机构：包括本项目所在地银行、证券、保险公司、基金公司等相关人员；f）商会协会组织：包括本项目所在地重要商会协会机构，如浙江商会、温州商会、丝绸商会、茶叶商会、钢铁协会、纺织协会等；主要社区等；g）业务合作单位：包括本项目重要业务合作单位（公司原合格供方除外，可包括委托方原有业务合作单位），如施工单位、材料供应商、监理单位、广告公司、活动公司、展会公司、写真喷绘制作公司、印刷公司等。3.5 媒体发布 在项目所在地主流媒体发布相关软新闻或新闻专题，

27、建议特别邀请网络媒体制作全程活动专题，加强互动，实现初步品牌落地，并请媒体拍摄相关视频，剪辑配乐后可作为网络宣传、项目后期宣传的辅助视频物料。3.6 品牌物料 包括但不限于：a）绿城集团企业宣传片或绿城建设宣传片等公司相关企业宣传片；（大巴出行时可在车上播放）b）大巴标识牌、参观证、臂章（不干胶）、“零距离感受绿城”体验指南封套等；c）手提袋、企业宣传册、HOME 绿城（或绿城建设杂志）、绿城雨伞。d）行程单、工作人员通讯卡、客户通讯录、相机。e）早点及随行食品、活动预算表等。3.7 补充说明 a）零距离具体实施要求按照 GOS42240 武器库-经纪人小众活动工作标准 执行。b）相关宣传品及

28、物料均为公司最新版本。c）“零距离感受绿城”活动在开展的同时应做好媒体宣传，达到活动后续扩展效应，实现品牌口碑传播和美誉传播。4 引用文件 GOS41000-2014 11 GOS42240 武器库-经纪人小众活动工作标准 GOS41000-2014 12 GOS41050-2014 人员招聘会节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 人员招聘会 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 注：投资项目 5 万及以上到本部；建设项目 20 万及以上到本部。节点验证岗位节点验证岗位 区域公司负责人/营销管

29、理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41030 举行项目公司成立仪式 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间/节点执行岗位节点执行岗位 项目公司负责人或其指定人员、项目公司本体专员 2 节点成果要求 a）完成项目基础人员招聘。b）绿城品牌/项目信息以新闻、软文、硬广等形式在当地主流媒体发布。c）通过微博、微信将相关信息进行第一时间报道。3 节点操作步骤 3.1 举办形式 3.1.1 举行专场人才招聘会 a）活动时间：建议在周六或周日的下午举行。b）活动地点：建议选

30、择项目所在城市或所在区域人才市场（专场）或高档酒店。c）参加人员：公司本体中心相关人员；项目公司领导、本体建设人员及其他相关人员；当地主流媒体（报纸、杂志、网络、电视、广播等）。d）发布内容：“公司企业简介、业务模式介绍及人才战略介绍”等信息内容。GOS41000-2014 13 e）品牌物料：绿城集团企业宣传片或绿城建设宣传片等公司相关企业宣传片；公司企业简介、业务模式介绍及人才战略 PPT；招聘报广版式、背景板、指引牌（水牌）、招聘指南封套等；手提袋、企业宣传册（建设项目放绿城建设企业宣传册或政府建设宣传册）、HOME 绿城（或建设项目放绿城建设杂志）。3.1.2 仅发布广告招聘 由项目公

31、司本体建设专员牵头选择当地主流媒体（报纸、杂志、网络、电视、广播等），参照公司招聘报广版式设计相关发布广告，开展招聘工作。广告内容要求包含公司企业简介、业务模式介绍及人才战略等相关内容。3.2 其他要求 a）“公司企业简介、业务模式介绍及人才战略介绍”等信息内容及相关物料，为公司最新版本。b）发布招聘广告媒体为当地影响力排名前三的报纸、网络媒体。c）主流媒体进行软文相关报道并辅以项目信息和企业简介。4 补充说明 人员招聘具体流程按照 GTS33100-2010招聘录用管理规定（绿城房产适用）、GCS14030-2010招聘录用管理标准（绿城建设适用）等招聘相关标准执行。5 引用文件 5.1 G

32、TS33100-2010 招聘录用管理规定 5.2 GCS14030-2010 招聘录用管理标准 GOS41000-2014 14 GOS41060-2014 举办开工典礼节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 举办开工典礼（可结合其他项目营销策划活动举行）节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 区域公司总经理 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41030 举行项目公司成立仪式 最晚开始时间最晚开始

33、时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间/节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队（若经纪团队尚未组建，则由项目公司综合管理部承担该项工作）2 节点成果要求 绿城品牌/项目开工信息以新闻、软文、硬广等形式在当地主流媒体发布。3 节点操作步骤 3.1 活动时间 建议选择黄道吉日举行。3.2 活动地点 项目工地现场。3.3 参加人员 a）政府部门相关人员；b）委托方/合作方代表及相关人员；c）公司本部领导及相关人员、区域公司领导及相关人员；d）项目公司经营班子及相关人员；e）当地主流媒体（报纸、杂志、网络、电视、广播等）；f）其他相关人员。GOS41000-2014 15 3.4

34、 发布内容“公司企业简介、项目展望”等信息内容。3.5 品牌物料 a）活动背景板、指引牌（水牌）、邀请函等；b）手提袋、企业宣传册（建设项目放绿城建设企业宣传册或政府建设宣传册）、HOME 绿城（或建设项目放绿城建设杂志）、绿城雨伞。GOS41000-2014 16 GOS41070-2014 制作项目营销效果图节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 制作项目营销效果图 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评

35、审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）21080 组织建筑方案设计评审 23060 组织景观方案设计评审 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间 建筑设计、景观设计方案确定后 30 天 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队 2 节点成果要求 完成项目营销效果图制作。3 节点操作步骤 3.1 选择效果图类型 效果图根据功能分为：区位效果图、项目效果图、建筑单体效果图、景观效果图、配套效果图、户型效果图等；根据视角分为：鸟瞰图、半鸟瞰图、俯视图、人视图、透视图、夜晚效果图等。根据项目所要表现的内容，进行选择。项目亦可视营销推广

36、需要，设计制作特殊场景的广告宣传效果图。3.2 效果图制作流程 3.2.1 效果图在建筑设计、景观设计确定后设计制作。3.2.2 主要步骤包括确定主题、建模、选择表现角度、美化渲染、效果审核、修改、出终稿，项目公司经纪团队负责人在专业公司建模以后，与建筑、景观等专业设计人员共同介入该项工作各主要环节，共同全程把控。GOS41000-2014 17 3.2.3 若项目开发过程中，规划方案有所调整，要及时按照调整结果制作新的效果图。3.3 效果图制作要点及注意事项 a）效果图是展示项目形象、与客户沟通的重要手段之一，要注重色彩、氛围与形式的艺术性。b）效果图需要准确表现项目的建筑和园林风格，表现内

37、容一般分为：项目整体、楼体与园林关系、建筑单体、能够体现项目的细节和局部。c）效果图设计制作审核时要注意以下几点：了解工程性质、绘图比例、文字说明，熟悉常用图例。在用地范围内，建筑物（新建、原有、拟建、拆除）、周围环境、道路的布置。（项目四至之外，周界环境的美化）了解地形地貌：从高低起伏可知道地面的坡向、排水方向。了解新建房屋室内外高差、道路标高及坡度。查看房屋与管线走向的关系、管线引入建筑物的位置。查找新建房屋的定位依据。d）效果图设计制作要注意画面的透视感与氛围感。GOS41000-2014 18 GOS41080-2014 首次编制统一销售说辞节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要

38、属性表 节点名称节点名称 首次编制统一销售说辞 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 经纪团队负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41010 参加项目启动会 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间 项目全景计划会后 7 天内 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队 2 节点成果要求 形成统一销售说辞。3 节点操作步骤 3.1.1 统一销售说辞由经纪团队牵头编制，项目公司前期管理部

39、、工程管理部、园区服务部、综合管理部等部门提供项目资料。3.1.2 统一销售说辞内容可项目启动会中的项目价值梳理相关内容，还应包含对于项目不利因素的描述。3.1.3 统一销售说辞应注意语言的口语化。3.1.4 统一销售说辞需同时编写精简版（3 分钟）、简要版（5 分钟）和完整版。3.1.5 统一销售说辞需实时更新。GOS41000-2014 19 GOS41090-2014 选择广告公司节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 选择广告公司 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验

40、证岗位 营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41010 参加项目启动会 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）41130 确定项目案名、主广告语、项目 logo 最晚结束时间最晚结束时间 项目全景计划会后 30 天内 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队 2 节点成果要求 完成项目广告公司的选择。3 节点操作步骤 3.1 供方入围 须在合格供方名册内选择入围单位，若当地无合格供方，须按照营销供方管理相关标准考察合格后方可选用。3.2 供方选用 通过邀请招标的方式选定具体的广告设计公司。

41、招标时要求各单位提报项目营销推广方案，提报内容须包括但不限于：a）项目所在城市分析；b）所在城市房地产市场分析；c）项目价值梳理；d）项目营销策略；e）项目推广口号；f）项目视觉表现。GOS41000-2014 20 3.3 其他要求 选择广告供方时，应注重以往业绩、社会信誉及主要优势（关注类似项目的业务经历）。GOS41000-2014 21 GOS41100-2014 所在城市户外大牌选择节点标准 1 节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 所在城市户外大牌选择（新进入的城市）节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区

42、域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41010 参加项目启动会 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间 项目全景计划会后 30 天内 节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队（若经纪团队尚未组建则由项目公司综合管理部承担该项工作）2 节点成果要求 完成户外大牌选址方案、户外广告设计方案，发布户外广告牌。3 节点操作步骤 3.1 户外大牌选择地点 a）交通渠道：宜选在项目所在城市的高速口、飞机场、高铁动车火车站等交通密集区域；b）

43、地块渠道：宜选在前往项目地块的必经道路或地块周边；c）城市制高点：宜选在项目所在城市的市中心或重要广场。3.2 户外大牌标准品牌标语 a）绿城建设共同创造城市的美丽；（建设项目专用）b）绿城建设为更多的人造更多的好房子；（建设项目专用）c）绿城建设值得托付梦想；（建设项目专用）d）绿城中国高端物业营造专家；e）绿城让生活更美好；f）绿城中国房地产公司品牌价值 TOP10；GOS41000-2014 22 g）绿城中国房地产百强企业综合实力 TOP10；h）绿城礼献城市（建议首次进入城市使用）；i）绿城 19 载 90 城 300 余个美丽家园。j）绿城集团地产品牌价值 190.09 亿元。注：

44、本条根据绿城集团发展情况按年度调整统一对外数据，发布前与营销管理中心核实数据。在上述户外大牌标准品牌标语外，若提出创意性品牌标语，请另行上报营销管理中心负责人审批。3.3 户外大牌画面 a）项目前期阶段，项目户外大牌以品牌画面为主，具体画面设计模板另行下发。b）项目导入期（项目营销推广标识确定后），项目户外大牌以品牌及项目画面为主进行评审、发布。3.4 补充说明 项目所在城市若“绿城”品牌已进驻 5 年以上，该项工作可推迟到项目营销推广标识（案名、logo、主色调、主广告语、主广告画面）确定后开展。GOS41000-2014 23 GOS41110-2014 工地围挡（围墙）设置节点标准 1

45、节点主要属性 表 1 节点主要属性表 节点名称节点名称 工地围挡（围墙）设置 节点适用范围节点适用范围 投资项目 商业建设项目 政府建设项目 节点节点管控等级管控等级 项目 区域 本部 节点验证岗位节点验证岗位 营销管理中心负责人 节点节点验证方式验证方式 共同完成 会议评审 流程签署 资料验证 现场检查 前置节点（条件）前置节点（条件）41010 参加项目启动会 最晚开始时间最晚开始时间/紧后节点（工作）紧后节点（工作）/最晚结束时间最晚结束时间 项目全景计划会后 60 天内 注：若项目采用实体围墙形式，则最晚结束时间是指围墙画面的设计、制作完成时间。节点执行岗位节点执行岗位 经纪团队、景观

46、设计管理人员、工程管理人员 2 节点成果要求 工地围挡建筑物完成，画面发布。3 节点操作步骤 3.1 职责 项目公司经纪团队负责项目工地围挡的设计、制作和安装的全程管控，负责围墙画面的设计、制作。项目公司工程管理部协助项目工地围墙的设计工作及现场施工管理。3.2 画面设计主色调要求 a）品牌落地阶段，项目主色调未确定前：以公司标准色为主色调。b）项目推广阶段，项目主色调确定后：以项目确定的标准色为主色调。3.3 画面标准品牌标语 3.3.1 品牌标语选择要求（样式见 GOS41110-2014 模 01，建设项目适用，投资项目请注意修改底色和 LOGO）可依据项目所处不同营销阶段、项目工地围墙

47、围挡的画面数量选择相应的品牌标GOS41000-2014 24 语。3.3.2 企业理念类样式见 GOS41110-2014 模 02，建设项目适用，投资项目请注意修改底色和 LOGO）a）创造城市的美丽；b）真诚善意精致完美；c）讲正义走正道得正果；d）生命多精彩产品多精彩；e）共同创造城市的美丽；（建设项目专用）f）为更多的人造更多的好房子；（建设项目专用）g）绿城建设值得托付梦想。（建设项目专用）3.3.3 规模实力类（样式见 GOS41110-2014 模 02，建设项目适用，投资项目请注意修改底色和 LOGO）a）19 载 90 城 300 余个美丽家园；（注：本条根据绿城集团发展情

48、况按年度调整统一对外数据，广告发布前与营销管理中心核实数据）b）中国房地产公司品牌价值 TOP10；c）中国房地产百强企业综合实力 TOP10；d）2011-2014 中国城市居民居住满意度第一。（注：本条根据绿城集团发展情况按年度调整统一对外数据，广告发布前与营销管理中心核实数据）3.3.4 产品系列类（样式见 GOS41110-2014 模 02，建设项目适用，投资项目请注意修改底色和 LOGO）a）绿城成熟产品系列之别墅；b）绿城成熟产品系列之平层官邸；c）绿城成熟产品系列之多层公寓；d）绿城成熟产品系列之高层公寓；e）绿城新一代城市高端精品公寓精细安定恒久；f）绿城成熟产品系列之大型社

49、区；g）绿城成熟产品系列之度假物业；h）绿城成熟产品系列之城市综合体；i）绿城成熟产品系列之商用物业；j）绿城成熟产品系列之酒店物业；k）绿城成熟产品系列之学院式养老物业；GOS41000-2014 25 l）绿城成熟产品系列之政府保障性住房。3.4.5 服务系列类（样式见 GOS41110-2014 模 02，建设项目适用，投资项目请注意修改底色和 LOGO）a）绿城首创园区生活服务体系健康服务系统；b）绿城首创园区生活服务体系文化教育服务系统；c）绿城首创园区生活服务体系生活服务系统；d）绿城会为客户创造价值；e）绿城物业国家一级资质物业单位；f）绿城物业人性化管理管家式服务。注：上述工地

50、围墙围挡品牌标语视项目自身属性（投资项目亦或是建设项目而定）；4 补充说明 4.1 项目工地围挡（围墙）基座景观基本要求 为满足景观种植需求，围挡外花坛设置宽度不小于 50cm，若采用砌筑花坛，高度不小于 40cm。为保证围挡对外展示效果，植物应以球灌木与花卉为主。具体需由项目公司工程管理部景观管理人员负责组织设计、施工。4.2 项目工地围墙施工基本要求 a）围墙附墙柱的间距为 6.07.0m，要根据实际情况进行确定和复核，或者采用暗柱（垛设置内场内）形式。b）应根据实际情况考虑设置沉降缝、伸缩缝。变形缝应设置在转角等相对不明显的部位，不得影响项目工地围墙的外观整体效果。具体由项目公司工程管理