2019年中国房地产行业发展白皮书.pdf

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1、2019 中国房地产行业发展白皮书2019 中国房地产行业发展白皮书1观点指数发布2019 中国房地产行业发展白皮书观点指数2019 中国房地产行业发展白皮书是对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上定期发布。随着行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房地产从单一面向多维度方向前行。在处于传统业务式微，融资收紧而且债务压力上升、规模却步而兼顾利润等环境之下，房企们要如何调整前进步伐，在多元格局中突围而出，而大热的长租公寓、联合办公等创新领域以及众多同业者趋之若鹜的物业服务、产业地产在其中扮演什么的角色，值

2、得我们深思与探讨。为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2019 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数2019 中国房地产行业发展白皮书，与各方企业共谋划，同成长。2019 中国房地产行业发展白皮书2目录目录3337395313131823283947长租公寓联合办公养老地产文旅地产产业地产物流地产观点指数2019 中国房地产行业发展白皮书市场篇商业地产篇地产融资篇产业篇物业篇创新业务篇2019

3、中国房地产行业发展白皮书3市场篇 温和回归 主业聚焦稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大。不同的是榜眼和状元的差距在缩小，同时也拉大了和探花的距离。从年初的对市场不乐观到如今，半年过去了，“观点指数2019 年上半年中国房地产企业销售金额 TOP100”房企也用 181 天的时间向我们呈现了一份带有 2019 年独特印记的销售成绩。从榜单来看，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大。不同的是榜眼和状元的差距在缩小，同时也拉大了和探花的距离。具体而言，2018 年上半年，碧桂园、万科和恒大的销售额分别为4124.9 亿元、3046.6 亿元和 3041.8 亿元。而经过一年的调控以及销售节奏调整，碧桂

4、园和恒大的步伐明显放缓，较去年同期减少上百亿元。不过单月来看，碧桂园则又创造了一个历史，仅 6 月单月就卖得 820 亿元，这对于中国房地产行业来说是史无前例的。不过需要注意到，今年万科的销售动作较为积极，2019 年上半年合约销售额不降反升，并且领先恒大 522 亿元。而去年上半年万科仅比恒大多 4.8 亿元。对比其他同行来看，万科上半年的销售同比增长率为 9.63%，虽然低于 TOP100 房企 25%的平均增长水平，但是在其他头部房企销售普遍下滑的情况下，依然实现了正增长。2018 年中，万科提出“收敛聚焦巩固提升基本盘”后，开始修枝剪叶，各个业务线条都明确了各自的基本盘，其中四大区域明

5、确以开发业务为基本盘。这也解释了万科今年较快的销售增长。其实不仅是万科，在今年市场低谷期，越来越多的房企开始收缩触角，对不盈利的多元化业务更加谨慎，转而强化地产，将钱花在刀刃处，以求度过资本寒冬。年中是房企“抢收”，提交答卷的关键时期，因此虽然受调控政策的影响，整体市场预期承压，但是从榜单来看，各个梯级房企在竞相追逐中抬高了 TOP100 门槛值。具体而言，“观点指数2019 年上半年中国房地产企业销售金额 TOP100”的门槛值为114.1 亿元，较去年同期的 58.4 亿元增长 95.39%，这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是 TOP50 门槛，为 322.2 亿元，同比增长

6、37.16%。可以看到，所有阶梯门槛值中，增碧桂园单月录得三甲以外，今年上半年合约销售超过2000 亿元的房企还有保利和融创。这两家房企一直是 TOP4 和 TOP5 的有力竞争者，今年上半年保利发力迅猛，已经超过融创稳居第四位，相信接下来两者的激烈争夺仍会继续。从榜单来看，上半年合约销售超过 1000亿元的房企有 12 家，较去年同期增加 3 家。销售处于 500-1000 亿元的房企有 19 家，和去年同期持平。200-500 亿元的房企数量在各阶0510152025303540100-200亿200-500亿500-1000亿1000-2000亿2000-3000亿3000亿以上数据来源

7、：观点指数统计梯中最多，为 37 家。按照?年的情况，上半年合约销售超过 400 亿元的房企，均是年内?千亿的有力?争者，而上半年合约销售?400 亿元的有 40 家房企，?意?着?年千亿房企有望比?年增加 9 家。2019 中国房地产行业发展白皮书4长较为缓和的是 TOP3、TOP5 以及 TOP20，分别为-2.84%、12.38%和 9.62%。如果观察各阶梯的单月销售及同比情况，也可以发现 TOP50 后的销售总额同比增长整体而言是较高的。其中 3 月、4 月销售总额同比增长达到 50.87%和 63.37%。而其他阶 梯 则 逐 级 递 增，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20

8、、TOP50 房企，越往后销售总额的同比增长率越高。考究原因，一方面是上述房企本身基数比较大，因此面对今年的复杂地产环境，想要得到较大的业绩增幅，存在一定难度。另一方面是，相对位置较后的房企，这些位居前列的还是相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境影响较小。今年年初的业绩会以及其他公开场合，不少房企都对外发布了销售目标。借此，我们也得以窥见房企对目标的完成情况。以 42 家发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现目标完成率超过 50%的有 17 家，占比40.48%；完成率位于 40%-50%的房企最多，有 20 家，所占比重为 47.62%。需要注意的是，有 5 家即 11.90%的房企目

9、标完成率低于40%。换句话说，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目标更加充满未知。回顾上半年土地市场，虽然不乏多家房企围猎同一地块。如广州公开出让南沙灵山岛尖两宗商住用地，吸引了包括碧桂园、保利、雅居乐、中国金茂、保利等 35 家房企；深圳供应 5 宗住宅用地使用权，共有 80 余家房企参与拍卖不过整体来看，上半年土地购置价款和面积都有明显下降。以国家统计局公布的数据来看，2019 年 1-6 月份，房地产开发企业土地购置面积 8035 万平方米，同比下降 27.5%，降幅比 1-5 月

10、份收窄 5.7 个百分点；土地成交观点指数0002000 1000 4000 2000 6000 3000 8000 4000 10000 5000 12000 7000 6000 14000-20%-20%-40%10000%0%0%200020%20%10%300040%40%20%400060%60%30%500080%80%40%50%60%70%6000100%120%数据来源：观点指数统计数据来源：观点指数统计数据来源：观点指数统计-2.84%12.38%23.95%9.62%37.16%95.39%TOP32019 年1 月1357911131517192123252729313

11、3353739412019 年2 月2019 年3 月2019 年4 月2019 年5 月2019 年6 月TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100TOP3TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100二线城市成土拍主角，纳粮补仓中溢价率小有回升2019 中国房地产行业发展白皮书5回到房企的资金层面，上半年土地购置价款和面积明显下降，一定程度上是因为房企手上资金承压，极大依赖销售回款，难免在土地购置上显得“拮据”00500201000 40 1500 60 2000802500 100 120(50)(100)050100150200250数据来源：观点指数统计数据来源：观点指数

12、统计数据来源：观点指数统计2017-062014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-03

13、2018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06到位资金依靠快周转，融资收紧下的房企“拮据”生态价款 3811 亿元，下降 27.6%，降幅收窄 8.0个百分点。以观点指数监测的 31 个重点城市情况来看，土地市场则略有回暖。2019 年 1 月上述城市的当月成交面积小幅增长至 1206.46 万平方米，同比增长率为 3.42%，至 2 月成交面积出现负增长，为-11.37%。不过在接下来的月份中则迎来了正增长。其中 3 月、4 月、

14、5 月和 6 月的成交面积同比增长率分别为 6.54%、45.64%、51.84%以及 44.28%。成交宗数上，2019 年 4 月-6月同比增长均超过 27%。城市结构上，土地市场持续分化，一二线城市供需活跃，成为房企抢夺资源的主要战场。2015 年 11 月，31 家重点城市的土地出让金比例出现交错，随后二线城市出让金比例一直位于一线城市的上方。至 2018 年 11 月，一线和二线城市土地出让金所占的比重分别为 47.45%和 52.55%，双方首次接近。不过该月以后，二线城市比重逐渐提高，最高时为2019 年 3 月的 94.29%。和一线城市对比，二线城市土地价格相对较低且有货量，

15、而且不受一线城市的“五限”影响，再加上考虑到三四五线城市销售难有起色，因此二线城市自然成为房企不约而同的选择。争抢面包的房企多了，自然会变相推高土地的溢价率。以观点指数监测的 31 个重点城市来看，2019年上半年土地溢价率小有回升。其中 2019 年 1 到 3 月，上述城市的平均土地溢价率为 9.94%、18.02%和 24.38%，较去年同期分别下降 10.69%、5.32%和 1.64%。不过进入 4 月份，情况有所改变，土地溢价率达到 29.89%，较上年上升 12.51%。为防止土地市场过热，不少城市也开始陆续调整土拍规则，提高准入门槛，减少竞拍房企数量。亦或在网上报价达到上限后，

16、不再接受最新报价。60 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 房地产开发企业到位资金来源2019 年 1-6 月房地产开发企业到位资金来源数据来源：国家统计局、观点指数统计数据来源：国家统计局、观点指数统计可以看到，2019 年 1-6 月定金及预收款、个人按揭贷款的同比增长率均超过 9%。若算上资金结余，今年前 6 个月房企的到位资金来源极大依赖自身纾困。其中上年资金结余占本年实际到位资金合计累计值的 41.76%；定金及预收账款占比19.51%，自筹资金紧随其后，占所有到位资金来源的 18.32%。另外个人按揭贷款所占比例则为8.78%。需要注

17、意的是，2019 年初在“稳健货币政策要松紧适度”的指引下。房企的融资规模略有回暖，不过大多为“借新还旧”，资金并未如外界所预期的大量流进房地产。而随着一季度过去，更多的严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让房企的融资进一步吃紧。上半年，不少房企债务陆续到期，可以看到以高息置换低息也成为 2019 年的融资特征之一。个别房企债券利息超过 13%甚至更高，预计未来行业整体融资仍然承压，成本也将继续水涨船高。2019 中国房地产行业发展白皮书7地产融资 监管收紧 债务围城和住宅市场一样，经历了 2018 年难度升级的融资环境以及不断加剧的资金面压力后，原本行业内预计会迎来更加严峻的 2019 年

18、。不过现实是，和住宅市场一样，融资端也经历了“前高后低”的行情。一季度信贷的边际放松，给房企带来相对宽松的资金渠道，也改变了前期市场低迷的预期。一季度后，2019 年 4 月，70 城中有 67 个城市的新房价格环比出现上涨。随即，市场遭遇密集调控，住建部开始陆续约谈一些市场升温的城市。此外，4 月 19 日政治局会议重提“房住不炒”，5 月中旬，银保监会还下发了 23 号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。因此资金端上，房企的融资渠道开始收窄，来自资金面的支持也相对减弱。不过，即使面临如此多的“狂风骤雨”，反映在数据上，流入房地产的资金还是存在一定滞后性。整体而

19、言2019 年上半年，房企的融资情况还是有所回暖及改善。不过预计 2019 年下半年，融资收紧会在数据上有更多的呈现。风未弭，雨未停，房企也需要继续乘舆启行，以求在预期收紧的融资形势中保存实力，为下一波洗牌做好准备。根据中国人民银行统计，截止 2019 年5 月末社会融资规模存量为 211.06 万亿元，比 2018 年 1-5 月 增 加 20.12 亿 元，同 比 增长 10.6%，增速比 2018 年同期下降 0.10%。2019 年前四月，社会融资规模存量增速分别为 10.4%、10.1%、10.7%、10.4%。因此，整体而言，信贷数据确实出现了回升，不过受实体经济运行压力影响，回升

20、的幅度低于此前。另外可以看到，表外融资出现了负增长。其中 2019 年 5 月末社会融资规模存量对实体经济发放的人民币贷款余额为 143.04万亿元，同比增长 13.4%；委托贷款余额为11.97 万亿元，同比下降 10.4%；信托贷款余额为 7.88 万亿元，同比下降 6.7%；未贴现的银行承兑汇票余额 3.9 万亿元，同比下降14%；企业债券余额为 21.16 万亿元，同比增长 10.9%；地方政府专项债券余额为 8.1 万亿元，同比增长 41.1%。回到增量上看，2019 年 5 月社会融资规模增量为 1.4 万亿元，同比 2018 年 5 月增长46.59%。不过非标融资依然维持 20

21、18 年以来的趋势，继续减少。其中委托贷款减少 631与时间赛跑，到位资金超 靠销售及回款205.07205.68208.4209.68211.0612.70%12.70%11.90%11.90%11.60%11.10%10.80%10.80%10.60%10.20%9.90%9.80%10.40%10.10%10.70%10.40%10.60%2019 年社会融资存量规模变化215 210 205 14%20012%195 10%1908%1856%180 4%1752%170 0%1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月数据来源：中国人民银行、观点指数

22、统计2018 年社融存量2018 年存量同比增速2019 年社融存量2019 年存量同比增速2019年社会融资规模增量变化（单位：亿元）社会融资规模增量2018年社融增量2019年社融增量人民币贷款外币贷款（折合人民币）委托贷款信托贷款未贴现银行承兑汇票企业债券地方政府专项债券非金融企业境内股票融资1 月307934602635668343-6993453787467510882892 月1189471017641-105-508-37-310388717711193 月1584828600195843-10705281365342425321224 月17761 138548733-330-

23、1197129-357384716792625 月95181395211855191-631-52-77047612512596 月148777 月122548 月193919 月2169110 月742011 月1523912 月15898数据来源：中国人民银行、观点指数统计2019 中国房地产行业发展白皮书81612.24891.542143.3233092278.272074.7421.48%10.66%40.23%36.76%61.07%52.36%21.79%16.18%20.85%14.46%20.31%16.1426.70%30.85%31.20%29.08%33.24%33.3

24、9%30.07%33.58%亿元，同比少减 939 亿元；信托贷款减少 52 亿元，同比少减 884 亿元。如前文所述，伴随银保监 23 号文的效力开始逐渐显现，预计未来非标融资还将维持负增长。聚焦到房地产行业，2019 年 1-5 月房企到位资金累计 66689 亿元，同比增长 7.6%，增速比 1-4 月份回落 1.3 个百分点。其中，国内贷款 10762 亿元，增长 5.5%；利用外资 30 亿元，增长 38.8%；自筹资金 20276 亿元，增长 4.1%；定金及预收款 22395 亿元，增长 11.3%；个人按揭贷款 10251 亿元，增长 10.8%。若换个角度观察，可以看到，在上

25、述到位资金来源中，定金及预收款和个人按揭贷款是所有到位资金来源中的例外，两者累计值占总到位资金的比重不降反升。其中定金及预收款 2017 年 5 月的累计值占总到位资金的 30.26%，低于自筹资金，也即是比股东往来款等资源要少。至 2018 年 5月定金及预收款累计值占比超过自筹资金，在所有资金来源中占比最高，达到 32.45%。而2019 年 5 月，这个数字已经达到 33.58%，再刷历史新高。个人按揭贷款同样上升明显，2018 年 5 月和 2019 年 5 月的累计值占总到位资金的比重分别为 14.92%和 15.37%。这也意味着，房企的到位资金极大依赖销售及回款，2019 年 1

26、-5 月总到位资金中有48.95%是来自两者，而反观融资渠道获得的资金延续负增长，面临的资金压力不言而喻。2019 年 1-5 月房地产投资本年累计资金来源占比变化2019 年 1-6 月房企融资情况0%0%5%0.05%10%00%10%20%30%40%50%60%70%5001000150020002500300035000.10%15%0.15%20%0.20%0.25%25%30%35%40%2017.022017.102017.062018.022019.022018.072017.042017.122017.082018.042019.042018.092018.112017.0

27、31 月2 月3 月4 月5 月6 月2017.112017.072018.032019.032018.082017.052018.062017.092018.052019.052018.102018.12数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：观点指数统计2019 年 1-5 月，开发商投资热情高涨。其中，1-5 月份，全国房地产开发投资 46075 亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%。1-4月份，全国房地产开发投资 34217 亿元，同比增长 11.9%，其中，住宅投资 24925 亿元，增长16.8%。开发投资激

28、情充足和 2019 年上半年前期较为宽裕的资金不无关系。观点指数以 100 余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现 2019 年上半年房企融资数额达到 12309.11 亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到 7602.19 亿元，占比 61.76%。房企 181 天融资 1.23 万亿，成本波动上升至 7.48%若分月来看 2019 年 4 月融资总额最高，达到 3309 亿元，在所有月份中最高，当中债券融资额为 1636.29 亿元，而公司债在债券融资中占比 36.76%。4 月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。2019 年 5 月样本企业融资金额为 2278.

29、27 亿元，其中债券融资为 1305.1 亿元，公司债在债券融资中占据绝对地位，达到 61.07%。而刚刚过去的 6 月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌 8.93%。2019 中国房地产行业发展白皮书9836.67604.46789.94740.10229.64665.392019 年 1-6 月房企融资期限2019 年 1-6 月房企海外融资情况2019 年 1-6 月房企融资平均利息率00%0%20%40%60%80%100%120%1001%2002%3003%4004%5005%6006%7007%8008%900数据来源：观点指数统计数据来源

30、：观点指数统计数据来源：观点指数统计私募基金方面，则为房企融资输血开辟了另一条通道，虽然单个产品的融资金额不高，但是积少成多，对于房企的资金链来说不无裨益。根据中国证券投资基金协会公布的数据，截至 2019 年 5 月底，中国证券投资基金业协会已登记私募基金管理人 24307 家，较上月存量机构减少 81 家，环比下降 0.33%；已备案私募基金 77465 只，较上月增加 330 只，环比增长 0.43%；管理基金规模 13.31 万亿元，较上月减少 26.26 亿元，环比下降 0.02%。截至 2019 年 5 月底，已登记私募基金管理人管理基金规模在 1 亿-5 亿元的最多，为4416家

31、。紧随其后的是规模在0.5亿-1亿元的，“积少成多”，近八成私募基金产品募资不超 2 亿元反观海外融资，6 月有所回升。2019 年1 到 5 月，样本房企海外融资的金额分别为836.67 亿元、604.46 亿元、789.94 亿元、740.10亿元和 229.64 亿元。其中 23 号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6 月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为 189.75%，录得的融资额为 665.39 亿元。如果从融资期限上审视，2019 年上半年房企短期融资（2 年以下）占比为 25.38%，2-4年期限的融资占比为 41.47%；5 年

32、及以上年限的融资占比则为 33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。观点指数统计发现，2019 年上半年房企的平均融资成本为 6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中 2 月、4 月以及 6 月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。当然，从企业个体来看，也出现了个别小型房企融资成本高达 15%的现象，另外债务压力较大的大型或龙头房企，发债成本高于 10%的也不在少数。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。1 年以下

33、1 月1 月2 月2 月3 月3 月4 月4 月5 月5 月6 月6 月1-2 年2-4 年5 年5 年以上6.82%7.32%6.29%7.59%5.84%7.48%平均利息率11.30%41.47%22.90%10.25%14.08%2019 中国房地产行业发展白皮书100-210000020000230000440000650000860000107000012800001490,000500040004500300030000300035003500035004000450050002500250002500150015000150050050005000002000200002000

34、10001000010002018.012019 年3 月2019 年4 月2019 年5 月2018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.122019.012019.022019.032019.042019.05数据来源：中国证券投资基金协会数据来源：中国证券投资基金协会数据来源：中国证券投资基金协会为 2327 家。此外，已登记私募基金管理人管理基金规模在 100 亿元及以上的最少，有 252 家。倒数第二少的为规模在 50 亿-100 亿元的，有 289 家。另外管理基金规模在 20

35、亿-50 亿元的 682 家，管理基金规模在 10 亿-20 亿元的 833 家，管理基金规模在 5 亿-10 亿元的1196 家。截至 2019 年 5 月底，已登记的私募基金管理人有管理规模的共 21316 家，平均管理基金规模 6.24 亿元。城市分布上，已登记私募基金管理人数量从注册地分布来看（按 36 个辖区），集中在上海、深圳、北京、浙江（除宁波）、广东（除深圳），总计占比达 71.49%，略高于 4 月份的71.47%。其中，上海4742家、深圳4573家、北京4342家、浙江（除宁波）2059家、广东（除深圳）1661 家，数量占比分别为 19.51%、18.81%、17.86

36、%、8.47%、6.83%。从房地产私募产品来看，2019 年上半年募资金额在 1-2 亿元的产品依然是主趋势，占比达到 50%，较 2019 年 1-5 月提升 20.73%；募资低于 1 亿元的占比 24%，较前 5 月下降15.02%。换句话说。募资金额低于 2 亿元的产品占总数的 74%，近乎八成。而 2-5 亿元及 5 亿元以上的占比分别为 20%和 6%，和上月相比相差并不大，募集占比变动基本是在低位（2 亿元以下）进行。另外收益上，私募基金产品预计的平均收益率为 10.25%，较上月提高 0.58 个百分点。融资成本亦有所提高。上海深圳北京浙江广东江苏宁波天津四川湖北厦门山东江西

37、青岛湖南陕西西藏福建重庆安徽新疆河北河南大连云南广西贵州吉林辽宁黑龙江山西宁夏海南内蒙古甘肃青海数据来源：观点指数统计50%20%6%24%少于 1亿1-2 亿2-5 亿5 亿以上2019 中国房地产行业发展白皮书11私募基金之外，我们可以到看上半年房地产集合信托的发行量同比增速还是相对较高的，达到 15.15%。不过增速同比去年同期明显放缓，增速下滑 58.67%2018 年上半年房地产集合信托的发行规模为 4327.63 亿元，同比 2017 年上半年的 2489.7 亿元增长73.82%。具体来看，2019 年 1-6 月集合信托产品的发行数量达到 3163 个，环比 2018 年上半年

38、减少 1221 个。规模上，房地产类集合信托的发行规模达到 4983.22 亿元，较去年同期的4327.63 亿元增长 15.15%。平均收益上，2019 年上半年房地产集合信托的平均收益为 8.32%，比去年同期高0.56%。而占比上，上半年集合信托的总体规模为 12011.47 亿元，房地产集合信托所占比重为 41.49%，比去年同期的 41.48%微增0.01%。月均发行情况上，可以看到 1-6 月房地产集合信托的占比呈现波动上升趋势，由 2019年 1 月的占比 35.39%，一路向上，至 2019 年6 月这个数字为 44.52%，达到年内最高。数量占比上也是同样的趋势，由年初的 3

39、1.71%提高至年中的 32.35%。规模上 1-4 月相对较高，5-6月或许受23号文影响，出现一定下降。其中最高的时候是 2019 年 3 月，为 787.99 亿元，6 月份这个数字则为 465.83 亿元。回看平均收益，也出现“前高后低”的趋势。2019 年 1 到 4 月房地产集合信托的平均收益分别为 8.33%、8.26%、8.41%和 8.47%，不过5月这个数字开始急速下滑，仅为8.17%，至 6 月缓慢回升，为 8.25%。根据 2019 年 5 月 17 日晚间，银保监会发布的 23 号文，文中明确禁止直接或者变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资，直接点名股权投资+股

40、东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款以及特定资产收益权4 种信托融资模式。雪上加霜的是，7 月 6 日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了集合信托规模同比增长 15.15%，占比微增 0.01%2019 年 1-6 月集合信托发行情况信托类别所有产品货款类股权类权益类证券类组合运用类按其他分类基础产业类房地产类工商企业类金融类其他投向类数量（个）10239.00 3348.00 667.00 5016.00 847.00 361.00 2634.00 3163.00 1117.00 3107.0

41、0 218.00 规模（亿）12011.47 4050.87 1096.69 5788.43 635.71 439.77 2784.14 4983.22 1085.92 2793.79 364.40 平均期限（年）1.811.631.991.822.681.541.941.531.522.151.98最高收益8.47%8.52%8.99%8.47%5.51%9.07%8.85%8.59%8.53%7.70%8.64%最低收益7.98%8.05%8.37%7.98%5.46%8.30%8.34%8.04%8.09%7.31%7.92%平均收益8.22%8.28%8.68%8.23%5.49%8.

42、69%8.59%8.32%8.31%7.51%8.28%涨跌幅-2.00%-5.00%-3.00%1.00%4.00%-2.00%-5.00%-3.00%-1.00%5.00%33.00%数据来源：用益信托网、观点指数统计数据来源：用益信托网、观点指数统计数据来源：用益信托网、观点指数统计35.39%37.50%38.61%35.75%41.17%44.52%31.71%31.26%32.75%29.55%29.94%32.35%1.321.331.391.331.481.391.481.451.451.541.51.578.33%8.26%8.41%8.47%8.17%8.25%12约谈警示

43、，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平排行恒大阳光城华夏幸福福晟集团融创中国富力地产碧桂园小商品城招商蛇口中南建设新城控股厦门国贸禹洲地产美的置业首开股份荣盛发展蓝光发展融信中国雅居乐佳兆业新鸿基地产建发系金茂系世茂系金隅集团越秀地产红星美凯龙泛海控股万科华润置地已融资数额：亿元338.07 273.20 240.63 220.67 216.47 195.50 186.67 186.31 176.53 171.32 170.52 170.28 155.75 133.86 127.60 127.05 119.49 113.49 112.74 112.00 93.77 91.82 90.

44、00 82.70 82.18 81.60 81.26 80.00 73.11 72.60 融资数额：亿元（包含拟融资计划）648.07 257.84 240.63 477.98 513.47 246.50 284.56 216.31 207.97 171.32 184.02 246.28 155.75 218.86 189.07 127.05 249.65 113.49 152.74 193.11 199.03 182.65 90.00 109.70 141.00 136.09 112.26 80.00 73.11 135.61 数据来源：观点指数统计备注：已融资数额为 2019 年 1-6

45、月观点样本房企对外公布的融资金额，另外融资数额包含了房企的拟融资计划，或存在统计遗漏情况，以上数据仅作为参考。2019 中国房地产行业发展白皮书13长租公寓 资产证券化渐进在“稳”的基调下，2019 年以来长租公寓市场既没有了去年舆论的“大风大浪”，“暴雷”的消息也少有传出。不过由于还没有成熟的盈利定式，摸索阶段的整合在所难免。租购并举推进 租赁供应“续航”2018 年下半年，长租公寓的发展犹如一条抛物线。在经历了一段时间的快速扩张之后，业内的风险敞口逐渐被拉扯开来，于是企业暴雷、租金上涨等事件一度将行业推向风口浪尖。进入 2019 年，政策的东风仍在，长租公寓各方主体在“规模”之外，仍在探寻

46、着自身的盈利模式。目前，尽管长租领域格局未定，但企业之间已呈现出不一样的发展姿态。主体的性质与背景的差别，往往使得业态有着轻重资产之分，其布局、融资路途也不尽相同。总体来看，拥有规模优势的企业，在运营的过程中，在业内已拥有一定的话语权。面对“漫长”的收益周期，即使土地与资金的获取渠道渐次宽敞，也会让部分企业知难而退、被迫撤离。但久而久之，最后生存下来并有所成长的，必将成为市场份额的占有者。这就是优胜劣汰自然法则的最终体现。2017 年至今，为了加快构建租购并举的住房体系，中央与地方出台了多项鼓励发展住房租赁市场的政策。租赁市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键，也成为长效机制的重要组成部

47、分。在今年的全国两会上，住建部部长王蒙徽表示，2019 年将坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。政策的连续性与稳定性，依然给住房租赁领域注入了强心剂。与此同时，在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，租赁市场也将避免房租的非理性上涨。正如 1 月份深圳市政协深圳市出租屋管理若干规定修订专题协商会就提到，建议抑制“二房东”、“三房东”等扰乱正常租赁市场秩序现象，同时制定并严格执行房租上涨幅度的限制性条款。在规范租房价格的同时，各地的人才政但房租的浮动部分受到市场供应关系的影响，因此，租赁用地与房源的推出量，成为调节行业供需的平衡器。早在 2018 年

48、2 月，发改委就明确了租赁市场土地和住房供应主体单一、住房保障渠道策也往往从租房优惠入手。例如呼和浩特在 4月份推出了人才新政，大学生享半价买房或公寓两年免租；南京也于 5 月份推出博士人才安居政策，提及公积金额度最高为 100 万元，租房也可享受租金优惠。城市人口的流入是租赁住房发展的支撑，人才政策的出台将进一步促进热点城市租赁住房领域的发展。2019 年上半年主要住房租赁政策动态1月中旬1月 15 日1月 16 日1月 22 日1月 29 日2月 6 日3月 12 日3月 27 日4月 21 日4月 26 日5月 5 日5月 9 日5月 13 日5月 17 日5月 23 日6月上旬深圳拟修

49、订出租屋管理规定 制定房租上涨幅度财政部、住房城乡建设部联合印发公共租赁住房资产管理暂行办法自然资源部、住建部：同意福州等 5 城市试点集体用地建设租赁住房广州市黄埔区发布了广州市黄埔区广州开发区加快培育和发展住房租赁市场工作方案的通知文件，指出探索将商业用房等按规定改造成租赁住房发改委：要进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容国家发改委：着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展住建部：大力培育发展住房租赁市场，解决新市民住房问

50、题深圳发布城中村（旧村）综合整治总体规划，强调加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价呼和浩特人才新政 大学生享半价买房或公寓 2 年免租海南住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等部门联合印发 关于支持和规范住房租赁市场发展的通知，从财政、金融、用地及服务管理支持住房租赁经营东莞：将出租屋改造为规模化定制化的人才公寓、长租公寓项目，纳入地方住房保障体系财政部：公租房免征城镇土地使用税 两年内免征房产税南京博士人才安居政策：公积金额度最高 100 万 租房享租金优惠住建部：新增公租房供给需求 可在商品房项目配建比例合肥推进住房租赁合同网签备案工作 培育租赁市场