房地产公司运营计划管理体系培训.pdf

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1、0.0.时代中国运营计划管理体系培训时代中国运营计划管理体系培训运营管控办公室2021-030.0.零零.前言：前言：20182018年基准工期模型年基准工期模型提效163天660天497天，可曾想过我们还有这般潜力4栋30层高层住宅1层地下室管桩铝模全砼外墙普通悬挑钢管外脚手架外墙砖3道悬挑（2层、12层、22层）0.0.目 录Contents第一部分18年工期变化第二部分间歇及工序时间第三部分两个并行第四部分2018年基准工期第五部分计划体系变化第六部分P-BIM0.0.一一.18.18年工期变化年工期变化阶段时代2017时代2018提效及说明（-）启动开工907010（提前完成修规批复）

2、+10（桩基战略招标）=20开工正负零108825（缩短桩施工工期）+21（细化地下工程工期）=26正负零主体封顶171171主体封顶竣备交付29117460（外立面不占关键线路）+81（装修并行施工）-10（竣工备案）-14（按规范调整砌筑抹灰工期）=117合计660（施工570）497（施工427）20+26+117=163（其中施工143天）提效20（开工前）+26（地下部分）+117（封顶后）=163天（其中施工提效143天）备注：1.单位天；2.提效说明中红色数字表示提效天数，黑色数字表示延长天数。0.0.2 2.间歇及工序时间间歇及工序时间-红线工期原则红线工期原则序号类型工期系数

3、工序1非业主体验或工期紧张1.0屋面工程、室外工程2工序复杂，受天气影响小1.1砌筑、抹灰、装修、电梯工程3工序简单，受天气影响大1.1外架拆除4工序复杂，受天气影响大1.2主体结构、桩施工、地下结构、外立面饰面工程备注：详细工序表请看P7。0.0.2.2.间歇间歇及工序时间及工序时间-基础工期基础工期基础类型+静载工期天然地基基础管桩40天长螺旋灌注桩不配筋60天配筋70天非溶岩地区灌注桩70天溶岩地区灌注桩100天支护+土方工期一层地下室无水平构件14天一道水平构件24天多道水平构件34天二层地下室无水平构件30天双排桩45天灌注桩+一道锚索45天灌注桩+二道锚索60天复合土钉墙90天复合

4、土钉墙一道锚索105天桩身检测+垫层工期天然地基基础30天管桩8天长螺旋灌注桩不配筋8天配筋30天非溶岩地区灌注桩30天溶岩地区灌注桩30天基础部分的工期根据下表按的方式得出，相比2017年版更加细化，组合可能性更多。特殊调整工期软基处理堆载预压210天真空预压120天搅拌桩处理30天管桩桩端持力层遇水软化岩层15天基坑底打桩40天备注：以上时间为一个批次的时间；若项目存在底板防水施工，则地下部分工期增加5天。0.0.2 2.间歇及工序时间间歇及工序时间-单道单道工序时间工序时间序号工序红线工期考核工期序号工序红线工期考核工期1基础详见第6P16机房结构、门窗15天15天2地下室结构1层25天

5、17电梯安装55天60天3N层25+(N-1)15天18电梯调试4示范区开放84天、120天19电梯厂检5主体结构首层9天11天20人货梯拆除12天6二层8天10天21屋面工程（不含机房）50天7三层6天7天228标准层4.5天/层5天/层23塔吊拆除12天9悬挑2天/层24土方回填40天10顶层6天7天25市政工程60天11砌筑4天/层4.5天/层26道路工程30天12抹灰4天/层4.5天/层27园建工程50天13窗框、外墙砖2.5天/层3天/层28绿化工程40天14外架拆除1.5天/层、悬挑3天或7天29非塔楼地下室30天15装修90天、24天/层100天、30天/层30地下室内施工210

6、天235天红线工期保障质量，考核工期确定穿插进入时间0.0.2.2.间歇及工序时间间歇及工序时间-技术技术间歇间歇时间要求时间要求主体5天/层砌筑4.5天/层抹灰4.5天/层装修30天/层30天36天30天阶段天数说明主体结构至砌筑30天结构28天龄期及主体整改砌筑至抹灰阶段（36天）14天高精砌块龄期7天水电施工1天顶砖施工14天顶砖龄期抹灰至装修30天抹灰28天龄期及装修移交确保技术间歇要求，保障现场质量。关键线路0.0.3.3.两个并行两个并行 设计、开发、工程三线并行一、设计并行 墙内外并行 楼内外并行 装修并行二、施工并行0.0.3.3.两两个并行个并行-设计并行出图设计并行出图01

7、02030405060708090100110120130140150运营决策会7修规公示用地规划证55修规批复70国土证图审批复110工规证100施工证13548d15d30d10d25d修规报建图15单体报建图558d40d初步设计70施工审查图9055d20d桩、基坑施工图120正式施工图15d6030d120示范区、售楼部全套图纸50d详勘报告4545d开工7025d基础检测完成11040d开发线和设计线同步展开，设计线一鼓作气完成图纸，按开发、施工需要的时间出图。即是在修规报建图完成时，同步启动初步设计、报建图和施工图。工程开发规划报建施工报建现场施工第102天，基础图审查合格0.0

8、.3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）N=19F序号原则1外立面连续施工2窗扇栏杆同步进行3落架完成后正式移交装修序号工序序号工序1水拉毛4窗扇及栏杆安装2窗框安装5外架拆除3外墙砖铺贴N=19F，开始112F的外立面施工5d25d水拉毛窗框、外墙砖饰面11-2F1F为什么是结构至19层开始？0.0.一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）序号原则1外立面连续施工2窗扇栏杆同步进行3落架完成后正式移交装修序号工序1水拉毛2窗框安装3外墙砖铺贴4窗扇及栏杆安装5外架拆

9、除N=25F，开始2111F的外立面施工5d25d水拉毛窗框、外墙砖N=25F饰面21-12F11-2F1F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）结构封顶，开始3022F的外立面施工4d23d水拉毛窗框、外墙砖饰面序号原则1外立面连续施工2窗扇栏杆同步进行3落架完成后正式移交装修序号工序1水拉毛2窗框安装3外墙砖铺贴4窗扇及栏杆安装5外架拆除30-22F11-2F1F21-12F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.一、墙内外并行

10、施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）落架序号原则1外立面连续施工2窗扇栏杆同步进行3落架完成后正式移交装修序号工序序号工序1水拉毛4窗扇及栏杆安装2窗框安装5外架拆除3外墙砖铺贴15d3d15d落架落架悬挑悬挑3d212F饰面完成，开始212F的落架施工30-22F21-12F11-2F1F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）序号原则1外立面连续施工2窗扇栏杆同步进行3落架完成后正式移交装修序号工序序号工序1水拉毛4窗扇及栏杆安装2窗框安装5外架拆除3外墙砖铺贴屋面饰

11、面工程完成，开始3022F的外架拆除13.5d7d落架悬挑30-22F21-12F11-2F1F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）饰面工程外架拆除TT1:N=19FT2:N=25FT3:N=30FT5:屋面饰面工程完成30-22F21-12F11-2F1F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工T4:第1、2段饰面工程完成0.0.二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并

12、行内外、楼内外、装修并行施工施工做好施工总平面布置，为室外工程的前置施工做好准备。例0.0.二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工例备注：以落架完成计算中心园林区分3块施工，管线、土方、园建工程流水作业。塔吊、人货梯部位管线做预留，塔吊周边砌墙围挡。室外工程提前插入，越早越好。0.0.二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）3.两个并行-3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工墙内外、楼内外、装修并行施工例备注：以落架完成计算人货梯拆除完成后，25天内完成从土方、市政到园建

13、的收口工作。为单项验收争取时间。35天内完成整体室外工程。0.0.封顶后剩余总工期174天机房移交15天60天室内电梯19天540天土方10市政60天垂直运输330天道路7园建50天电梯使用及人货梯拆除规划：40天竣备1050天绿化室外工程红线工期80天调试+消防：50天74天外架拆除完成前置室外工程施工，尽量缩短室内垂直运输时间，为规划验收、消防验收争取更多时间。主体封顶后49天开始中心园林区外架拆除后完成塔楼周边人货梯周边35天内完成3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）30天0.0.三、

14、装修并行施工-装修开始时间N：主体施工至N层；N1：砌筑施工至N1层；N2：抹灰施工至N2层；N3：装修施工至N3层。N=12F主体施工N1=N-10=2F砌筑施工N=20F主体施工N2=N-18=2F抹灰施工N1=11F砌筑施工N2=22F,抹灰施工N3=N2-20=2F装修施工砌筑开始抹灰开始装修开始(首段落架完成后开始)N=12FN=20FN2=22F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-单层装修工序单层装修湿作业20天，干作业10天，总工期30天回填及地面找平2天墙砖及地砖4天吊顶6天两遍腻子4天打磨及底漆4天木地板

15、安装2天门框安装2天部品安装2天电器洁具安装2天面漆2天3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑N=12F3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑N=20F抹灰3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑N=19F抹

16、灰外墙13.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑N=25F抹灰外墙1外墙23.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑N=30F抹灰外墙1外墙2外墙33.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑T=212F饰面完成抹灰外墙1外墙2外墙3落架13.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行

17、施工-总览TN主体结构砌筑T=屋面饰面完成抹灰外墙1外墙2外墙3落架1落架23.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工0.0.三、装修并行施工-总览TN主体结构砌筑抹灰T=212F落架完成外墙1外墙2外墙3落架1落架2装修3.3.两两个并行个并行-墙墙内外、楼内外、装修并行内外、楼内外、装修并行施工施工N2=22F0.0.3.20183.2018基准工期基准工期-各项工序的计算逻辑各项工序的计算逻辑基础工程：根据P6组合计算，代表整个批次的完成时间，占关键线路。地下室工程：25+(N-1)15天，塔楼正负零工期，含底板防水，占关键线路。主体结构：根据P6

18、组合计算，占关键线路。砌筑：单层4.5天/层，开始时间根据其总工期反算，确定开始时间及主体对应层数，占关键线路34天。抹灰：单层4.5天/层，开始时间根据其总工期反算，确定开始时间及主体对应层数，占关键线路40天。外墙饰面：单层3天/层，单段外墙最早开始时间为悬挑层+3层，同一个落架段连续争取连续施工以确定该段开始时间。顶段饰面在顶层完成后第二天开始施工。落架：单层3天/层，悬挑3天/道，悬空悬挑7天。开始时间为首个落架段饰面工程完成，顶部落架段需屋面工程完成后开始。装修：单层30天/层，开始时间为首个落架段完成，单层移交需满足该层抹灰后30天且该层外架落完，占关键线路60天。室外工程：越早开

19、始越好，红线工期80天，人货梯拆除完成后35天完成所有室外工程的收口工作。不占关键线路。0.0.修规批复完成地下室施工主体结构施工砌筑抹灰外立面施工及外架拆除室内装修室外工程竣备交付03060901201501802102402703003303603904204504805107070天82天152323171天35734天101+40天95+397397137天45760天40+45280天497+40天30从启动至竣备交付共计497天（其中施工工期427天）非关键线路占用时间关键线路占用时间4.20184.2018基准工期基准工期-总览总览0.0.5 5.计划体系变化计划体系变化-项目、

20、分期、分标、分批次项目、分期、分标、分批次同一财务公司，同一时间获取，取国土证和修规范围较大者为一个项目。同一项目，每个分期宜小于40万方，一个分期应对应一个修详规批复。同一分期，建议以土建总包承包范围确定分标，每个标段宜小于15万方，标段与标段之间具备同时施工条件。同一分期，同一分标，根据塔楼层高，营销推售计划（运决会）确定，考虑批次间流水，单批次或多批次具备交付能力，单个批次建议不大于4栋塔楼。项目分期分标分批次0.0.5 5.计划体系变化计划体系变化-取消批次内流水取消批次内流水批次内1个月流水10栋楼一个批次决策会确定塔楼施工节奏批次内无流水建议4栋楼一个批次做好分证规划，确保各批次具

21、备按时竣备能力，做好交付分区规划，确保各批次具备按时交付能力0.0.5 5.计划体系变化计划体系变化-批次批次设置案例设置案例例总建筑面积46万方一期一批次一期二批次一期三批次一期四批次一期五批次二期一批次二期二批次18-6-3018-8-1518-9-3018-12-3119-3-300.0.5 5.计划体系变化计划体系变化-计划考核节点计划考核节点全覆盖全覆盖版本里程碑一级节点二级单列二级汇总二级节点汇总2017年版11个82个93个2018年版11个30个25个15个351个432个2修规批复/3开工4施工证运营决策会1土地获取6预售证/7开盘5示范区开放8竣备/9交付设计1个点开发2个

22、点开发4个点设计8个点设计4个点工程2个点工程4个点工程10个点招标二级节点：6项里程碑一级节点二级节点开发8个点工程21个点设计18个点成本二级节点：66项招标复盘节点：9项成本复盘节点：41项招标复盘节点：10项成本复盘节点：35项材料复盘节点：92项材料复盘节点：92项10确权/11房产证共351个点汇集成14个二级汇总进行管理项目总结会议共2个点建立2个点复盘2个点复盘3个点工程1个点工程2个点复盘2个点建立2个点建立2个点开发2个点工程3个点二级单列工程3个点成本1个点设计5个点成本2个点工程4个点成本3个点二级汇总复盘2个点复盘9个点建立6个点0.0.5.计划体系变化-5.计划体系

23、变化-节点变化节点变化序号节点序号节点序号节点序号节点序号节点一级节点19结构封顶二级单列19产品设计数据二级汇总1运营决策会20砌筑施工1修详规报建图20销售图纸及相关设计信息1成本/招标台账建立2建设用地规划许可证21内抹灰施工2单体报建图21签约图纸及相关设计信息2设计台账建立3修详规公式/定案22外墙砖/外墙漆施工3初步设计图22全专业专项施工蓝图3成本开工前节点复盘4国有土地使用证23外排栅拆除4建筑施工图23竣备风险排查4招标开工前节点复盘5建设工程规划许可证24总包移交装修5各专业施工审查图24内部结算5示范区甲供材供应清单台账建立6施工图审查批复25总包移交园林6正式施工图25

24、项目外部结算完成6示范区甲供材供应台账建立7临时施工证26园建施工完成7售楼部全套图纸7成本示范区开放前节点复盘8施工组织策划27室内泥水湿作业8会所施工图8招标示范区开放前节点复盘9项目运营图审批28装修施工完成9园林示范区全套图纸9示范区材料供应复盘10预测绘电子版29项目总体结算资料提交10地勘报告电子版10非示范区材料清单台账建立11预测绘盖章版30项目总结11详勘报告11非示范区材料供应台账建立12售楼部开放12基坑土方招标图12成本预售前节点复盘13会所开放13桩招标图/超前钻图13招标预售前节点复盘14园林展示区开放14超前钻14招标交付前节点复盘15实体样板房开放15桩施工图1

25、5非示范区材料供应复盘16基础移交总包完成16基坑施工图17正负零17目标成本与合约规划18主体预售18报建/施工图风险排查主要减少原成本、招标类一级节点，新增台账建立、台账复盘，重要工序移交等节点。0.0.5 5.计划体系变化计划体系变化-总览总览2全刚性考核3考核里程碑+一级节点4里程碑连坐考核5无激励机制1660天基准工期2更精准考核计划3业务专项计划全覆盖考核（351个）4里程碑按权责分判5双激励机制1497天启动版计划运营决策版计划修规版计划内部施工单位激励绩效激励现金激励2017年2018年施工证提50天（放款/回正/IRR）预售证提前26天（回正/IRR）交付提前163天（内部资源周转率）（公司确定后再详细培训）0.0.第9层在第202天时无作业任务第9层在第207天时正在砌筑施工24层结构施工持续时间为5天生产线逻辑图显示区域批次及生产线的进度列表当前进度BIM模型纵坐标为楼层横坐标为工期五大生产线施工进度当前施工进度生产线工期说明0.0.以以制度制度思维思维设计设计效率效率有序有序是最高运营是最高运营效率效率