知名地产标准工期制定.pdf

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1、中国金茂标准工期 中国金茂标准工期 2019年6月 2019年6月 总目录总目录 一 制定标准工期的目的 二 制定标准工期考虑的因素 三 关键线路分析 四 土护降及地下结构施工阶段工期 五 地上结构施工阶段工期 六 外立面装修阶段工期 七 小市政、园林景观及毛坯竣备阶段工期 八 毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期 九 精装修阶段工期 一春节、气候及其它影响因素 一一怎样缩短开盘工期？一二怎样合理进行工序穿插？一 制定标准工期的目的 二 制定标准工期考虑的因素 三 关键线路分析 四 土护降及地下结构施工阶段工期 五 地上结构施工阶段工期 六 外立面装修阶段工期 七 小市政、园林景观及毛坯竣

2、备阶段工期 八 毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期 九 精装修阶段工期 一春节、气候及其它影响因素 一一怎样缩短开盘工期？一二怎样合理进行工序穿插？一、制定标准工期的目的 一、制定标准工期的目的一、制定标准工期的目的 1、制定标准工期，作为制定开发项目全景计划和运营、设计、前期、招采、工程、营销等专项计划的基础；2、分析影响工期的主要因素和关键线路，作为科学安排生产，有效缩短工期的分析工具；3、作为跟踪、评判项目工程进度管理的标准和依据，提升项目开发效率。二、制定标准工期考虑的因素 二二、制定标准工期考虑的因素、制定标准工期考虑的因素 1.业态 分为别墅（1-3层）、多层（4-7层）、小

3、高层（8-11层）、中高层（12-18层）、高层（19-33层）5种业态。超高层可由高层推导。2.地下室层数 只考虑地下一层至地下三层，多于地下三层的工期可以推导。3.地上层数 4.土方、护坡、降水 考虑内支撑支护时挖土降效。护坡桩与工程桩统一考虑工期。降水一般情况下不额外占用工期。5.地基基础形式 根据实际情况考虑有桩基和无桩基两种情形。桩基工期已考虑桩基检测、验收。6.基坑支护形式 分为（1）放坡与土钉墙；（2）桩锚支护；（3）内支撑支护三种情形。其它支护方式可参照以上三类。二二、制定标准工期考虑的因素、制定标准工期考虑的因素 7.地下、地上每层结构施工工期 8.结构转换层增加工期 9.屋

4、面层增加工期 10.流水施工增加的工期 11.不同的PC率造成的工期增加 12.结构封顶至砌体完工所需工期 13.外立面涂料、瓷砖、各类幕墙所需工期 14.市政、景观、竣工验收 15.毛坯交付及大产权现场查勘所需工期 16.精装修单位进场、界面移交、结构拆改所需工期 17.府系产品、非府系产品精装修工期 18.春节停工 19.雨雪等天气因素 20.一二线城市政策性停工（环保督查、政治活动等）二、制定标准工期考虑的因素二、制定标准工期考虑的因素 对实际工期可能产生影响，但可以通过管理加以规避的因素不考虑，例如：1、拆迁未完；2、场地内有未迁移坟墓、高压线、市政管线、污染待处理土地等障碍物；3、前

5、期手续不全；4、项目定位、方案调整；5、施工图纸不全；6、未及时招标定标、总分包进场及交接延误；7、施工方案不合理，或未及时审批；8、各类材料供应不及时；9、各类验收不正常；10、发生质量安全风险被叫停或返工；11、扰民及民扰；12、运营节奏调整；13、合同纠纷；14、政府部门政策内、政策外影响；三、关键线路分析 三三、关键线路分析、关键线路分析 （1）工程桩及护坡桩）工程桩及护坡桩土方土方随挖土施工支护结构随挖土施工支护结构截桩截桩头、清槽、验槽头、清槽、验槽（2）砖胎模、垫层混凝土、底板防水）砖胎模、垫层混凝土、底板防水底板结构底板结构地下底地下底层结构层结构.地下一层结构地下一层结构（3

6、）首层结构）首层结构二层结构二层结构转换层转换层标准层结构标准层结构顶层结顶层结构构屋面结构屋面结构二次结构、砌体二次结构、砌体（4）抹灰）抹灰涂料涂料拆外架拆外架市政工程、景观工程市政工程、景观工程竣备竣备毛坯交房毛坯交房（5）（大产权查勘）（大产权查勘）（结构拆改加建结构拆改加建）精装修施工精装修施工精装分户验收及整改精装分户验收及整改精装交房。精装交房。四、土护降及地下结构施工阶段工期 四、土护降及地下结构施工阶段工期四、土护降及地下结构施工阶段工期 1.工程桩：按照钻孔灌注桩考虑，包含桩基检测工程桩：按照钻孔灌注桩考虑，包含桩基检测 别墅：别墅：50天；多层：天；多层：55天；小高层及

7、高层：天；小高层及高层：60天。天。项目总面积相同时，容积率越低的业态，可以布置的打项目总面积相同时，容积率越低的业态，可以布置的打桩机越多，打桩进度越快。桩机越多，打桩进度越快。每台桩基每天打桩每台桩基每天打桩1-2根，桩基施工工期决定于桩总数、根，桩基施工工期决定于桩总数、桩机台数。桩基检测时间桩机台数。桩基检测时间12-15天。如果地基存在溶洞，应天。如果地基存在溶洞，应客观评价对桩基施工的影响。客观评价对桩基施工的影响。2.土方：土方：（1）土方）土方10万方：万方：30天；天；（2）10万方万方土方土方20万方：万方：45天；天；（3）20万方万方30万方：万方：75天。天。土方施工

8、工期与土方总量、运土距离、运土车辆、运土土方施工工期与土方总量、运土距离、运土车辆、运土时间、民扰与城管干扰有关。时间、民扰与城管干扰有关。四、土护降及地下结构施工阶段工期 四、土护降及地下结构施工阶段工期 3.支护结构施工增加的工期：支护结构施工增加的工期：（1）土钉墙增加的工期：按地下结构每层增加）土钉墙增加的工期：按地下结构每层增加5天；天；（2）锚杆增加工期：按地下结构每层增加）锚杆增加工期：按地下结构每层增加10天；天；（3）内支撑增加工期：按地下结构每层增加）内支撑增加工期：按地下结构每层增加30天天.土钉施工、锚杆施工与挖土应形成流水穿插施工。土钉施工、锚杆施工与挖土应形成流水穿

9、插施工。内支撑施工必须严格按照施工方案施工，一般对称施工。如果支撑结构砼强度未达到内支撑施工必须严格按照施工方案施工，一般对称施工。如果支撑结构砼强度未达到100%就挖下步土，基坑水平位移会增大。就挖下步土，基坑水平位移会增大。4.基础、地下结构基础、地下结构（1）基础施工工期：别墅）基础施工工期：别墅20天；多层天；多层22天；高层天；高层25天。天。主要工序：承台开挖、截桩头、清槽、验槽砖胎模、垫层混凝土、底板防水及保护层底板结构。主要工序：承台开挖、截桩头、清槽、验槽砖胎模、垫层混凝土、底板防水及保护层底板结构。（2）地下室结构：每层）地下室结构：每层20天。天。五、地上结构施工阶段工期

10、 五五、地上结构施工阶段工期、地上结构施工阶段工期 1.首首层、二层结构施工，模板、钢筋工程工效较低层、二层结构施工，模板、钢筋工程工效较低：（1）别墅：首层）别墅：首层15天，二层天，二层12天；天；（2）多层：首层）多层：首层12天，二层天，二层10天；天；（3）高层：首层）高层：首层10天，二层天，二层8天。天。2.结构转换层：结构转换层：20天；天；3.标准层结构：别墅标准层结构：别墅12天；多层天；多层10天；高层天；高层6天。天。4.PC构件对工期的影响，按构件对工期的影响，按PC率高低考虑：率高低考虑：（1）别墅）别墅PC每每层增加层增加3天工期；天工期；（2）多层）多层PC每层

11、增加每层增加3天工期；天工期；（3）高层：）高层：PC率率20%结构每层增加工期结构每层增加工期1天；天；20%PC率率40%结构增加结构增加工期工期2天；天；40%PC率结构增加率结构增加工期工期3天。天。五五、地上结构施工阶段工期、地上结构施工阶段工期 5.结构施工阶段流水施工增加的工期结构施工阶段流水施工增加的工期：别墅别墅60天；多层天；多层30天；高层不考虑。天；高层不考虑。6.屋面板以上结构：屋面板以上结构：12天（别墅是斜屋面增加天（别墅是斜屋面增加12天）。天）。六、外立面装修阶段工期 六、外立面装修阶段工期六、外立面装修阶段工期 1.封顶至顶层涂料完成的工期封顶至顶层涂料完成

12、的工期：80天。天。（1）结构封顶后顶层混凝土养护时间：）结构封顶后顶层混凝土养护时间：14天；天；（2）顶层拆模时间：）顶层拆模时间：5天；天；（3）每层标准砌筑工序：）每层标准砌筑工序：32天天 现场定位放线、立皮数杆：现场定位放线、立皮数杆：2天；天；垫底砖砌筑、砼反坎、拉结筋：垫底砖砌筑、砼反坎、拉结筋：2天；天；墙体砌筑（至腰梁、窗台板处，不超过墙体砌筑（至腰梁、窗台板处，不超过1.5米）：米）：1天；天；砌筑工序间歇：砌筑工序间歇：1天；天；窗台板、腰梁等二层结构混凝土浇筑：窗台板、腰梁等二层结构混凝土浇筑：2天；天；二次结构砼养护、拆模：二次结构砼养护、拆模：3天；天；墙体砌筑至

13、顶砌处：墙体砌筑至顶砌处：1天；天；砌筑间歇期：砌筑间歇期：7天；天；顶砌或顶塞施工：顶砌或顶塞施工：1天；天；管线敷设：管线敷设：2天；天；管线处砂浆填实、挂钢丝网：管线处砂浆填实、挂钢丝网：2天；天；甩浆处理：甩浆处理：1天；天；砌筑间歇期：砌筑间歇期：7天。天。六、外立面装修阶段工期六、外立面装修阶段工期 1.封顶至顶层涂料完成的工期封顶至顶层涂料完成的工期：80天。天。（4）每层抹灰标准工序：）每层抹灰标准工序：13天天 墙体抹灰（抹底层灰、面层灰）：墙体抹灰（抹底层灰、面层灰）：2天；天；抹灰层养护：抹灰层养护：7天；天；铝合金门、窗框安装：铝合金门、窗框安装：1天；天；门窗框塞缝：

14、门窗框塞缝：1天；天；门窗框周边防水：门窗框周边防水：1天；天；门窗框收边：门窗框收边：1天。天。（5）间歇期：）间歇期：9天；天；（6）顶层基层修补及涂料：）顶层基层修补及涂料：7天。天。2.标准层涂料施工工期：标准层涂料施工工期：4天天/层（高层层（高层3天天/层）层）基层修补、移交：基层修补、移交：1天；天；涂料流水施工：涂料流水施工：1天；天；拆外架（含施工电梯）：拆外架（含施工电梯）：2天天（高层高层1天天/层层）。六、外立面装修阶段工期六、外立面装修阶段工期 3.石材、玻璃幕墙、瓷砖外装修工期：石材、玻璃幕墙、瓷砖外装修工期：分别为涂料工期乘以分别为涂料工期乘以1.6/1.4/1.

15、3的经验系数。的经验系数。4.别墅、多层外立面装修别墅、多层外立面装修流水施工增加的工期：流水施工增加的工期：30天。天。七、小市政、园林景观及毛坯竣备阶段工期 小市政、园林景观及毛坯竣备阶段工期 七、小市政、园林景观及毛坯竣备阶段工期七、小市政、园林景观及毛坯竣备阶段工期 1.小小市政、园林景观、毛坯竣备总工期市政、园林景观、毛坯竣备总工期；150天。天。八、毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期 毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期 八、八、毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改阶段工期 1.毛坯交房、产权测绘查勘、结构拆改毛坯交房、产权测绘查勘、结

16、构拆改工期：工期：80天天 九、精装精装修阶段工期修阶段工期 九九、精装修阶段工期、精装修阶段工期 1.府府系产品精装修系产品精装修工期：工期：210天；天；2.非府系产品精装修工期：非府系产品精装修工期：180天；天；3.精装修竣工至最终交房间隔：精装修竣工至最终交房间隔：30天。天。十、春节、气候及其它影响因素 春节、气候及其它影响因素 十、春节、气候及其它影响因素十、春节、气候及其它影响因素 1.工期每跨越一个春节增加工期每跨越一个春节增加：20天；天；2.台风地区每年因天气停工天数：台风地区每年因天气停工天数：30天；天；3.非台风非台风地区每年因天气停工天数地区每年因天气停工天数：1

17、5天；天；4.其它政策性停工，一事一议。其它政策性停工，一事一议。十一、怎样缩短开盘工期？怎样缩短开盘工期？十一、怎样缩短开盘工期？十一、怎样缩短开盘工期？1规划设计时，尽量将首开区设计为地下一层、半地下室或无地规划设计时，尽量将首开区设计为地下一层、半地下室或无地下室，尽量不在首开区设人防地下室，减少出正负零以前的工下室，尽量不在首开区设人防地下室，减少出正负零以前的工期期；2条件许可时，首开区尽量采用放坡、土钉墙、钢板桩等附加条件许可时，首开区尽量采用放坡、土钉墙、钢板桩等附加工期较短的基坑支护方案，必须采用内支撑时，尽量将首开区工期较短的基坑支护方案，必须采用内支撑时，尽量将首开区楼栋避

18、开角撑，且在成本许可时，适当布置栈桥，提高挖土出楼栋避开角撑，且在成本许可时，适当布置栈桥，提高挖土出土效率土效率。3地基条件允许时，首开区尽量选择天然地基、或预制管桩，地基条件允许时，首开区尽量选择天然地基、或预制管桩，压缩基础施工工期。开工前完成桩基试桩，作为桩基设计依据，压缩基础施工工期。开工前完成桩基试桩，作为桩基设计依据，也作为工程桩施工工艺和工效的试验。项目设计岗和工程部门也作为工程桩施工工艺和工效的试验。项目设计岗和工程部门都应参与桩基试桩都应参与桩基试桩。4首开区地上结构尽量不布置结构转换层，尽量在达到预售形首开区地上结构尽量不布置结构转换层，尽量在达到预售形象进度前的楼层不布

19、置或少布置象进度前的楼层不布置或少布置PC构件。构件。十一、怎样缩短开盘工期？十一、怎样缩短开盘工期？5首开区施工完地下室底板后，可集中资源抢主楼进度，待首开首开区施工完地下室底板后，可集中资源抢主楼进度，待首开区接近达到预售形象进度后再抢地库进度（若当地规定必须全区接近达到预售形象进度后再抢地库进度（若当地规定必须全部地下室出正负零才能达到预售条件时除外）部地下室出正负零才能达到预售条件时除外）。6首开区达到预售形象进度前楼层混凝土施工尽量采用木模支首开区达到预售形象进度前楼层混凝土施工尽量采用木模支模架体系，提高支模工效模架体系，提高支模工效。7合理选择示范区位置，安排好交通路线，防止与首

20、开区和其它合理选择示范区位置，安排好交通路线，防止与首开区和其它大区交通路线冲突。大区交通路线冲突。十二、怎样合理进行工序穿插？怎样合理进行工序穿插？十二、怎样合理进行工序穿插？十二、怎样合理进行工序穿插？1地库施工要求地库施工要求 （1）高层单体主体结构形象进度达到总楼层数）高层单体主体结构形象进度达到总楼层数1/3时，应全面插入整个地库的结构施工；时，应全面插入整个地库的结构施工；（2）多层及别墅在达到预售条件后，需全面插入地库施工。）多层及别墅在达到预售条件后，需全面插入地库施工。（3）高层地库顶板、防水及保护层最晚完成时间为主体封顶后）高层地库顶板、防水及保护层最晚完成时间为主体封顶后

21、30天（多层天（多层60天，别墅天，别墅90天）。天）。（4）最后一块车库顶板防水及保护层完成后）最后一块车库顶板防水及保护层完成后30天内应完成周边基槽回填。天内应完成周边基槽回填。十二、怎样合理进行工序穿插？十二、怎样合理进行工序穿插？2砌体及二次结构施工穿插砌体及二次结构施工穿插要求要求 （1）高层：砌体不应晚于正负零后高层：砌体不应晚于正负零后80天开始，应在封顶后天开始，应在封顶后60天内完成所有砌体及二次结构天内完成所有砌体及二次结构。（2）多层：砌体最晚应在第一批次主体到正负零后多层：砌体最晚应在第一批次主体到正负零后45天插天插入，应在封顶后入，应在封顶后45天内完成天内完成。

22、（3）别墅：砌体最晚应在第一批次主体封顶前别墅：砌体最晚应在第一批次主体封顶前20天插入，天插入，须在封顶后须在封顶后60天内完成本批次所有砌体及二次结构。天内完成本批次所有砌体及二次结构。十二、怎样合理进行工序穿插？十二、怎样合理进行工序穿插？3屋面工程屋面工程（1）大屋面以上电梯机房、造型及其他零星结构，封顶后大屋面以上电梯机房、造型及其他零星结构，封顶后30天内完成。天内完成。（2）屋面工程应在主体封顶后屋面工程应在主体封顶后90天内全部完成。天内全部完成。（3）别墅：中间层小屋面应该在主体封顶后别墅：中间层小屋面应该在主体封顶后45天内完成至天内完成至刚性层，为外墙成品保护提供刚性层，为外墙成品保护提供条件条件。4钢副框、内外墙抹灰钢副框、内外墙抹灰 （1）砌体完成后砌体完成后30天完成钢副框（如有）；内外抹灰完成天完成钢副框（如有）；内外抹灰完成后后15天完成主框安装（如无钢副框）。天完成主框安装（如无钢副框）。（2）内墙抹灰、外墙抹灰完成时间不应晚于封顶后内墙抹灰、外墙抹灰完成时间不应晚于封顶后120天。天。LHLH宁波某项目高层宁波某项目高层3 3天天/层进度计划层进度计划