房地产企业成本优化提升培训讲解.pdf

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1、泉州区域 落实最优成本 全面提升成本力 2020年8月 目 录 一 制度保障标准动作规范业务（条 线 整 合、避 免 无 效 成 本）（前 置 管 控、统 一 构 造 做 法）（关 键 路 径、多 维 管 控 齐 下）（标 准 户 型、促 产 品 竞 争 力）1 条线整合、避免无效成本 项目范围：区域所有项目（不包括非我司成本操盘的项目）。成本范围：适用于全科目成本。项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加，或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本。成立“无效成本管理委员会”，定期汇报各项目发生的无效成本并执行处罚。2019年1月1日开工项目一旦发生无效成本

2、，则按无效成本的25%（具体比例根据责任由区域无效成本管理委员会评判决定）扣罚相应责任人应计取项目成就共享金额（直至0为止），在最近一次发放成就共享奖金时扣除；2019年1月1日前开工项目自发文之日起执行。无效成本：无效成本管理委员会：组长：区域总 副组长：区域运营管理部负责人 成本条线负责人 运营负责人 工程条线负责人 设计条线负责人 项目总经理 无效成本处罚：泉州字【2020】5号 发布时间：2020年7月1日 2 前置管控、统一构造做法 泉州字【2020】9号 发布时间：2020年7月19日 为提高住宅品质、减少设计变更率，提升区域全周期竞争力，故对常用住宅构造做法进行明确及分类，为产品

3、设计及施工图提供明确的依据，方便现场管控及成本招标清单统一；后续新项目严格按照建筑做法标准实施，旧项目未施工部分及时调整并出具设计变更。抹灰找平：原做法：15厚1:1:6水泥石灰砂浆找平层；现做法：取消找平层；建面单方降低0.63元/m2。防水 原做法：1.5厚单面粘湿铺高分子膜基防水卷材E类；现做法：1.5厚聚氨酯防水涂料；建面单方降低0.17元/m2。a.地下室侧墙做法优化 b.地下室顶板做法优化 腻子：原做法：满刮Y型腻子两道；现做法：取消腻子；建面单方降低3元/m2。取消腻子实景图 d.厨房防水优化 防水：原做法：15厚1:2.5防水水泥砂浆（掺5%防水剂）；现做法：15厚1:2.5水

4、泥砂浆；单户降低71元/户。c.设备用房地面优化 防水：原做法：30厚1:4干硬性水泥砂浆面撒素水泥贴10厚防滑地砖；现做法：取消防滑地砖，原浆平整收光；建面单方降低1.39元/m2。以部分构件做法优化为例：3 关键路径、多维管控齐下 所有设计类图纸要经区域设计管理部审核签确后方可用于招标、下单采购、结算等办理。a.严把图纸审核关卡 b.紧抓地勘过程及成果监控 设计部签字确认堪孔布置图、任务书作为招标依据；施工勘察、补勘等需经设计部确认，未经确认后期结算无效；勘察成果须由设计部审核确认后方可输出。方案阶段前置进行规划测绘、产权面积测算，避免损容及落地面积偏差过大。c.提升可售比 为减少因图纸管

5、理不当等造成的无效成本，规范设计部为责任及监管主体，从各类图纸审查、地勘布孔及成果、可售比三个维度进行业务流程规范，严把关键路径。4 标准户型、促产品竞争力 增加卫生间配置，凸窗依据省规优化，得房率提高 a.三房一卫变三房二卫；b.得房率由80.33%提升至87.61%c.客餐厅更舒适3400开间提升至3600；d:户型立面轮廓更规整 95户型 餐厨关系优化，北次卧尺寸优化，增加套内面积，得房率提高 a.户型平面更规整、外立面系数更低；b.得房率由85.06%提升至88.63%c.U型厨房使用效率更高；d.开间尺度基本不变，面积少5个平方 105户型 优化动静分区流线，北侧次卧尺寸优化，整体得

6、房率提高 a.北向卧室空间更完整；b.分摊更小，得房率更高 c.厨房两排布置成为U型 优化电梯井尺寸，优化阳台面积，开间尺寸微调，控制套型面积 a.面积段从142降至130；b.空间布局基本一致 115户型 叠拼户型（建宁项目）结合泉州、三明和莆田地区规范制度，建立区域标准户型库，提升产品市场竞争力，建立性价比高的产品，助力开拓市场。目 录 二 贯彻落地做实前中后端管控（前端管控严控限额指标、加强图纸会审、专项方案优化）（中端管控重视招标策划、大市政寻突破、成本运营交圈）（后端管控复盘总结反思、控第三方工程、合约规划回顾）1 前端管控严控限额指标 蒸压加气砖容重修正为8KN/m（集团荷载计算取

7、值按9.5kn/m），优化后线荷载平均减小0.5KN/m；卫生间面恒荷载修正为2.0KN/m（目前模型取值按4.0kn/m），修正后相关的取值水平与成本控制行业前列的房企保持一致。集团标准算法 修正后区域标准算法 a.优化设计单位荷载取值 优化墙长、框架柱截面、次梁等措施；优化后含钢量为45kg/m2（集团限额为47kg/m2），砼含量为0.37m3/m2（集团限额为0.41m3/m2)。b.合理降低结构指标 105户型 墙柱截面500 x500优化为400 x400（余同）墙长根据位移参数进行优化（余同）115户型 取消次梁按大板构造 取消剪力墙墙肢 取消剪力墙墙肢 b.减少地库底板/侧壁厚

8、度 此项优化节约 混 凝 土1,185.6m3，按单方682.5元/m3测算，节 约 成 本81万元。三明建宁项目通过专家论证形式，突破省规对于单层地下室底板、侧壁最小厚度350mm的要求，根据计算及构造最终施工图按300mm进行设计并顺利通过审查。建宁项目结构地下室底板、侧壁厚度 专项论证意见 前置图纸管控，从设计单位荷载取值、结构限额指标、地库底板/侧壁厚度等角度出发争取逐项击破，做最优成本。1 前端管控加强图纸会审 仙游鲤城项目联动各部门进行施工图内审意见汇总，共计汇总建筑专业200条，结构专业200条，设备专业100条，园林专业100条，装修专业50条，源头杜绝错漏缺，控制无效成本。a

9、.部门联动、整合施工图内审意见 设计优化 材料控制 部品部件 节约土建成本 节省材料费用 细抠部品部件 b.多角度图审、不放过任一项可优化死角 施工图纸初稿出具后，设计部联动营销、成本、运营、项目部等进行施工图内审工作，杜绝图纸错漏缺，不仅可保障图纸质量及前置优化，也可避免后期因图纸变更引起的商务争议及无效成本。1 前端管控专项方案优化 a.土方竖向标高优化 莆田仙游天城项目优化为台地设计方案，采用阶梯式标高分部，提高地下室标高3.6m，减少土方开挖量和施工难度，同步减少基坑支护降水成本，且土方外运单价减少3元/m3。b.合理优化桩基数量 三明建宁项目通过调整局部桩基础设计方案，将单柱两桩（预

10、应力混凝土管桩PHC-AB-(500*100)）变更为单柱单桩，（预应力混凝土管桩PHC-AB-(500*125)），预计节约成本44万元，经结构复核，优化后方案满足结构安全使用功能。c.争取采用机械车位 三明建宁项目采用机械车位，机械车位占比78%，增加层高但地下面积减少31%，2-7科目总成本减少1240万元（单方减少119元/m2），采用机械车位可减低车位成本提升净利润。普通车位 方案 机械车位方案 对土石方、桩基工程、地下室方案等影响成本大项进行专项方案分析，前端进行方案优化，把控成本风险项。2 中端管控重视招标策划 非品质类重视设计方案：统一设计方案后进行施工招标，但允许投标单位在统

11、一设计方案的基础上方案优化，提供优化方案并经设计部确认，以确保总价最优。推行招标总价包干：公区装修、室内精装、门窗、景观、智能化强制推行总价包干，超支优化管控，提前锁定成本。2020年获取项目单项工程招标根据投资定案成本设定“拦标价”，凡超过拦标价进行设计优化或作废标处理，确保成本可控，同时从源头上避免因供方围标而造成的成本增加。推动项目共同管控成本，2020年获取项目每个工程类单项定标超合约规划金额定标，处罚成本总或项目总5000元。a.试行限额招标 品质类工程如外墙涂料、公区装修、铝合金门窗、景观推行甲指分包（总包只能在合格专业分包库中选择单位），保证品质降低单价。针对品质类供方全面梳理重

12、新考察，分类建立优质供应商库，每年强制淘汰能力差的供方，形成优胜劣汰的竞争机制。目前已评定完成铝合金门窗5个A级+5个B级，以及装修10个B级，后续将针对景观、地坪漆等单位持续梳理。c.品质类工程保障措施 b.非品质类工程保障措施 2 中端管控大市政寻突破 泉州石狮项目供电根据规定需采用新规，经沟通供电局住宅用户表从60A优化为40A，高压设备从中置柜优化为SF6全绝缘免维护充气柜，避免因中置柜尺寸大而增加配电室面积，优化成本400万元。供电局批复 优化方案 供电局批复 泉州城东项目SOHO产品为商业性质，需采用专变只抄送总表，供电资产自持，后续运营成本极高；通过借助优质有实力单位整合资料重点

13、公关，成为泉州地区首个专变改公变并按一户一表抄表到户资产移交的项目，在后续维护管理费用上可节约成本905万元。突破一户一表后成本分析：1、供电高低压设备管理，抄收电表度数：人员配置2人，年薪7.2万/人计算：7.2万*2人*40年=576万 2、供电高低压设备更换：按工作寿命25年更换一次，至少需原建设成本（SOHO部分造价约470万）的70%费用，约329万。大市政工程方面，需深入研究当地政策文件，联动各部门突破大市政市场垄断，寻求最优方案。2 中端管控成本运营交圈 石材收边缝没有同大面铺装齐缝，工艺较差，外观不佳；铺装缝宽大小不一。a.园建铺贴工艺巡检 现场毛杜鹃照片 夏鹃品种照片 前场地

14、被杜鹃设计品种为夏鹃，施工方进场杜鹃品种为毛杜鹃，未经相关审批程序及未事先告知。b.绿化苗木品种巡检 严格进行过程管控，现场加强对施工单位的管控，样板先行，加强施工工艺及提升基础产品力，同时做好验收工作，核实苗木品种、高度、冠幅等规格是否同设计图纸一致，按现场种植品种核价结算。类似问题及时制止及时返工，依据合同严格执行对施工方的管控及处罚。3 后端管控复盘总结反思 仿石漆效果 纸皮砖效果 现场实际做法 后续可优化思路 因纸皮砖施工后色差较严重且无法溢价，故洋房外墙可将纸皮砖优化为真石漆。凸肚栏杆 直杆栏杆 策划未落地，阳台凸肚锌钢栏杆可优化为直杆栏杆。女儿墙内侧铺贴纸皮砖 女儿墙内侧水泥砂浆面

15、交付 女儿墙非客户敏感点，可取消铺贴纸皮砖，采用水泥砂浆面交付。普通信报箱 智能信报箱 洋房采用智能信报箱且需配网络使用，增加成本，可优化为普通信报箱。泳池一次施工完成 小泳池拆除后 展示区泳池因与地下室及主体施工范围重叠，拆除后再进行二次施工。小区入口整改前 小区入口整改后 原小区出入口原设计观感较差，故拆除原结构与设施进行升级改造，后续需做好适配。泉州德化项目充分利用成本结算后评估规范动作进行复盘总结反思，重点提取可进一步优化思路，为后续新项目开展奠定基础，提供最优成本管控方向。3 后端管控控第三方工程 项目在进行产品定位时，需充分考虑成本适配及区位影响，避免后期在无法获得溢价的情况下，增

16、加品质提升工程；维修工程在支付责任单位工程款的同时，需要充分考虑现场维修情况，预留款项作为担保，避免增加项目的无效成本。无效成本项 单位 工程量 单价 合计（元）无法扣回维修款 项 1 39,419.50 39,419.50 品质提升工程 项 1 717,349.13 717,349.13 以泉州德化项目为例，因原责任单位不愿进行保修期内维修，故较早引入第三方单位：a.在无法带来产品溢价的情况下，由第三方单位进行品质提升工程；b.对于保质期未过的责任单位支付结算款，导致维修款项无法扣回。现场施工照片 维修通知单 3 后端管控合约规划回顾 a.控制合同份数 合同类型：分总包、装修、地基类、土石方

17、、三通工程、干挂石材、供水、供电、外市政、园建绿化、钢结构、幕墙、维修、交通设施、信报箱、开荒清洁、临时、标准件、零星等。合同份数：一个期区工程类合同数量应控制在65份以内，优质项目应控制在40份左右/期区。回顾已结算后评估项目的合约规划，总结招标策划合理性及落地执行情况，后续对招标、签约、付款、动态成本刷新、结算、现场协调等从源头控制工作量。b.强化标准化建设 明确合同范围，减少合同拆分随意性，控制合同数量，减少零星工程数量，提效减负，实现风险管控。泉州德化项目合约规划 合约规划 A 合同签订 B 超合约规划 签订合同差异 B-A 差异率（B-A)/A 合约总金额（万元）51,283.97

18、43,872.39-7,813.93-15.12%2-7科目合约总份数 147 205 58 39.46%其中：工程类合约总份数 44 65 21 47.73%泉州德化项目合约规划策划份数与实际落地差异性大，执行偏差率高 合约份数差异原因：方案版行政事业性收费及前期工程费合约规划为45份，实际为59份，增加14份；方案版主体建筑安装工程费合约规划为39份，实际为58份，增加19份；方案版景观环境工程合约规划为29份，实际为43份，增加14份；其他科目增加合约规划11份。目 录 三 循环机制成本力提升持久战（资 产 管 理、利 旧 重 复 使 用）（交 付 评 估、倒 推 前 端 管 控）（销

19、管 费 用、坚 持 开 源 节 流）1 资产管理、利旧重复使用 原福建字【2018】289号 出台区域临时供电工程变压器管理通知，将变压器纳入固定资产管理，建立区域固定资产台帐，明确操作流程及责任分工；将临电变压器采用变卖和利旧两种方式，截止已变卖七个项目金额27.11万元，利用两个项目转用至永泰与北城项目，且在新地块投测阶段即考虑是否存在可利旧变压器供使用，梳理现有资产助力倒推前端精细化测算。2 交付评估、倒推前端管控 优化货板一致排查工作：分四阶段进行四次联合审查/排查，将货板不一致风险控制在前端，确保“防火”，而非“灭火”；风险预控：对销售及工程质量风险排查，同时结合交楼敏感点，完成卫生

20、间根部返潮的预防与整改指引等指引。a.货板一致，风险排查 完成缺陷案例库编制，涉及设计类79条、精装设计55条、货不对板23条，质量类5条；总结设计类中最常见：空调机位、空调孔位、精装门窗和橱柜五金打架，水电预留点与家具预留位置冲突导致改造布线等问题；定期针对营销类中常见的货不对板，与营销稽查项目，及时纠正，避免诉讼索赔及其他合同类纠纷。客户关系部定期收集已交付项目的产品缺陷类案例，筛选有代表性情况，结合前期审核图纸、日常项目设计变更，销售推广方案等情况，汇编产品缺陷案例、审图及设计变更要点。不断总结及改进产品缺陷类案例。通过货板一致风险排查及产品缺陷梳理工作，为前期图纸工作提供管控要求，为开

21、盘前风险检查及日常销售资料提供审核依据，避免因产品缺陷导致后期改造，客户索赔等相关额外成本。b.梳理产品缺陷、前置图纸管控要点 3 销管费用、坚持开源节流 a.资源嫁接开源 以项目场地、水电费、客户共享，洽谈免费活动资源嫁接，联盟商家合作；流量导入型广告（跳转至凤凰云）为主，同时捆绑资源打包投放；网络媒体等：必须提供客户资源及直播等支持。b.新形势下节流 强化网销团队，重视数据流量媒体运用，创新营销；最大化利用微信、凤凰云、哔哩哔哩等免费网络渠道；投放定向精准送达媒体，优先微信、头条、喜马拉雅等新兴媒体，停止报纸、杂志、电台、影视投放。c.货板一致降本 规范输出，货板一致，规避因货不对板造成的包装、物料整改成本；减少客诉房闹，规避日常销售开展受干扰，影响业绩产出；杜绝被行政处罚，从源头杜绝营销成本浪费。d.激发全员增效 强化人人都是主人翁意识；区域各职能部门提供专业支撑，助项目实现最优成本管控目标；项目营销负责参照竞聘确定项目合理售价；设置奖励，奖励聚焦参与成本管控的关键人员。通过全面包干费用、精细化、过程化管控，全维度提高整体区域费用标准，设置奖惩通报、分类授权收窄，红线节流，月度预算提报等方式进行精细化管控，实行项目分类管理，助力提升费效比，降本增效；精控推广费用，剔除无效推广和活动；致力提升人效，提升项目战斗力，同时控制薪酬费用。谢谢聆听！