房地产项目报批报建实操.pdf

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1、房地产开发流程 房地产项目报批报建实操一本通本书是一本理论与实操相结合的、内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书。按房地产项目开发需要的五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行阐述，包括房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南。本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管

2、理部等投资开发部门的管理人士和从业人员参考阅读。目录前言第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南1 1.1 国有土地使用权出让的相关概念4 1.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序6 1.2.1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围6 1.2.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序7 1.3 招标拍卖挂牌的资格申请与审查7 1.3.1 招标拍卖挂牌的资格申请7 1.3.2 招标拍卖挂牌的资格审查9 1.4 招标拍卖挂牌活动的实施10 1.4.1 招标活动的实施10 1.4.2 拍卖活动的实施11 1.4.3 挂牌活动的实施12 1.5 中标通知书或成交确认书的签订1

3、4 1.5.1 中标通知书的签订14 1.5.2 成交确认书的签订14 1.6 国有土地使用权出让合同的签订15 1.7 契税及土地出让金的缴纳21 1.8 国有土地使用证的办理22 1.8.1 国有土地使用证的办理手续22 1.8.2 国有土地使用证办理的注意要点28 附录 1.1 中华人民共和国土地管理法（2004 年版）28 附录 1.2 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007 年版）39 附录 1.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（2006 年版）42 附录 1.4 城市房地产开发经营管理条例（2011 年修订）54第 2 章 房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南59

4、 2.1 房地产开发企业的设立60 2.1.1 房地产开发企业设立的条件60 2.1.2 房地产开发企业备案60 2.2 房地产开发企业的资质办理60 2.2.1 暂定资质证书的办理61 2.2.2 各资质等级证书的办理62 2.2.3 房地产开发企业资质的年审64 2.2.4 房地产开发企业资质的变更64 2.3 房地产项目的备案/核准65 2.3.1 房地产项目备案手续的办理65 2.3.2 房地产项目核准手续的办理66 2.4 环境影响评价的办理69 2.5 建设用地规划许可证的办理72 2.5.1 办理建设用地规划许可证的手续72 2.5.2 办理建设用地规划许可证的注意要点73 附录

5、 2.1 房地产开发企业资质管理规定（2015 年修改版）74 附录 2.2 中华人民共和国环境影响评价法（2003 年版）78 附录 2.3 中华人民共和国城乡规划法（2008 年版）82第 3 章 房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南91 3.1 建设工程方案设计的招标投标92 3.2 建设工程方案设计审查94 3.2.1 建设工程设计方案的内容94 3.2.2 建设工程方案设计的审查要点94 3.2.3 建设工程方案设计审查手续的办理95 3.2.4 办理建设工程方案设计审查的注意要点102 3.3 建设工程初步设计审查102 3.3.1 建设工程初步设计的审查要点102 3.3.

6、2 建设工程初步设计审查手续的办理103 3.4 项目命名与道路命名的申报107 3.4.1 项目命名与道路命名申报手续的办理107 3.4.2 项目命名与道路命名申报的注意要点111 3.5 建设工程规划许可证的办理111 3.5.1 办理建设工程规划许可证的手续112 3.5.2 办理建设工程规划许可证的注意要点119 附录 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008 年版）119第 4 章 房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南127 4.1 建设工程施工图审查备案128 4.1.1 建设工程施工图的审查要点128 4.1.2 建设工程施工图审查手续的办理128目 录 4.1.

7、3 建设工程施工图审查情况备案手续的办理133 4.2 工程建设项目报建表的审批140 4.2.1 工程建设项目报建的主要内容141 4.2.2 工程建设项目报建表审批手续的办理141 4.3 建设工程施工、监理招标和合同备案143 4.3.1 建设工程施工监理招标登记和备案手续的办理144 4.3.2 建设工程施工和监理合同备案手续的办理150 4.4 建设工程质量安全监督登记和施工安全措施备案155 4.4.1 建设工程质量安全监督登记手续的办理156 4.4.2 建设工程施工安全措施备案手续的办理160 4.5 余泥渣土排放证的办理167 4.6 建筑工程施工许可证的办理169 4.6.

8、1 办理建筑工程施工许可证的条件169 4.6.2 办理建筑工程施工许可证的手续169 4.6.3 办理建筑工程施工许可证的注意要点173 4.7 建设工程放线、验线的办理175 4.8 建设工程临时施工设施的报批177 4.8.1 建设工程临时施工设施报批手续的办理177 4.8.2 建设工程临时施工设施报批的注意要点180 4.9 建设工程永久设施的报批181 4.9.1 建设工程永久设施报批手续的办理181 4.9.2 建设工程永久设施报批的注意要点188 附录 4.1 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（2013 年版）189 附录 4.2 工程建设项目报建管理办法（

9、1994 年版）194 附录 4.3 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001 年版）195 附录 4.4 建设工程质量管理条例（2000 年版）202 附录 4.5 建设工程安全生产管理条例（2004 年版）210 附录 4.6 建筑工程施工许可管理办法（2014 年版）219第 5 章 商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南223 5.1 房屋面积预测的办理224 5.1.1 房屋面积预测手续的办理224 5.1.2 房屋面积预测手续办理的注意要点224 5.2 商品房预售许可证的办理225 5.2.1 商品房预售许可证办理的条件225 5.2.2 商品房预售

10、许可证申请手续的办理226 5.2.3 商品房预售许可证办理的注意要点232 5.3 商品房预售广告备案233 5.4 商品房预售款使用的申请234 5.5 建设工程竣工专项验收的办理236 5.5.1 建设工程竣工专项验收手续的办理236 5.5.2 建设工程竣工专项验收办理的注意要点242 5.6 建设工程竣工验收备案和竣工档案归档242 5.6.1 建设工程竣工验收备案手续的办理242 5.6.2 建设工程竣工档案归档手续的办理248 5.7 门牌号码的申报251 5.8 房屋面积实测的办理252 5.8.1 房屋面积实测手续的办理252 5.8.2 房屋面积实测手续办理的注意要点252

11、 5.9 新型墙体材料专项基金和建设工程工资保障金核退的办理254 5.10 房地产权的初始登记256 附录 5.1 城市商品房预售管理办法（2004 年版）260 附录 5.2 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009 年版）262 附录 5.3 房屋登记办法（2008 年版）263 2 房地产项目报批报建业务贯穿整个房地产开发过程，其涉及的政府行政管理部门众多，办理手续复杂，为提高报批报建效率，需要明确各事项办理的先后顺序，优化报批报建流程。房地产项目开发报批报建流程主要分为国有土地使用权获取阶段、建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段、建筑工程施工许可与施工阶段、商品

12、房预售许可与建设工程竣工验收阶段，但由于各城市发展情况不同，相关政府行政管理部门对申报要求不同，而且随着城市的发展，相关政府部门的要求也会有相应的调整，以下的房地产项目开发报批报建流程图（图 11）仅供读者参考。图 11 房地产项目开发报批报建流程图第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南3 图 11 房地产项目开发报批报建流程图（续）无论是已经注册成立的房地产开发企业，还是准备投资开发房地产项目的投资者，获取国有土地使用权是其进行房地产开发的前提。根据城市房地产开发经营管理条例招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等相关法律法规的规定，房地产开发用地应当以招标拍卖挂牌方式取得

13、，但国家另有规定的除外（如经济适用房可以采用划拨方式、某些政府重点扶持的项目可以采用协议出让）。此外，房地产开发企业还可能通过转让、收购项目、并购房地产公司股权、合作开发等方式获取土地资源。根据 2007 年国土资源部发布的关于加大闲置土地处置力度的通知，建设用地使用权实行净地出让，因此，房地产开发企业在正常情况下通过招标拍卖挂牌获取国有土地使用权的土地是已经完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发、具备直接动工开发的条件的土地。4 1.1国有土地使用权出让的相关概念1.土地 土地是一种基本的自然资源，是由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。从管理和利用的角度看，

14、土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。土地是一种有限的资源。2.土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权可以分为国有土地和集体土地两类。国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。3.土地使用权 土地使用权是指土地使用权拥有者

15、对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以招标、拍卖、挂牌、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。4.土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。5.土地使用权出让年限 土地使用权的出让年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总

16、年限。凡与国土局签订国有土地使用权出让合同的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合用地或者其他用地 50 年。6.协议出让国有土地使用权 协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7.招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让

17、的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南5 用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。8.拍卖出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人做出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出

18、让人向受让人交付土地，受让人领取土地使用权证书，获得其土地使用权。9.挂牌出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。10.土地使用权划拨 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，其逐渐地为土地使用权出让或转让所取代。划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地；城市基

19、础设施和公用事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；经济适用房项目建设用地；法律、行政法规规定的其他用地。11.土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权的受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠予等。12.土地使用权租赁 土地使用权租赁是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。13.拆迁 拆迁是指经城市规划、土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件的行为。拆

20、迁可简单理解为人的搬迁和建筑物的拆除。根据国土资源部第 11 号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标、拍卖、挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。14.土地储备 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合 6 理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。15

21、.生地 生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。16.毛地 毛地主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。17.熟地 熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。18.三通一平 三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。19.七通一平 七通一平是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。20.地籍 地籍是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），

22、也称土地的户籍。21.宗地 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。例如，B10724 这个地号表示 B 区第 1 带 07 片第 24 宗地。22.宗地图 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。23.净地 净地是指国家在土地出让时，已经完成拆除平整

23、，不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1.2招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序1.2.1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围 根据 2006 年颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）规定，以下六类情第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南7 形必须纳入招标拍卖挂牌出让

24、国有土地使用权范围：（1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，其中工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。1.2.2

25、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序如下：（1）编制供地方式。（2）编制、确定出让方案。（3）地价评估，确定底价。（4）编制出让文件。（5）发布出让公告。（6）申请和资格审查。（7）招标拍卖挂牌活动实施。（8）签订国有土地使用权出让合同，结果公布。（9）颁发建设用地批准书，交付土地，办理土地登记。1.3招标拍卖挂牌的资格申请与审查 房地产开发企业一般可以从国土局等网站发布的土地出让公告获取出让土地的基本情况和相关规划指标，在公司开发部（或称为发展部、前期部等）进行信息的初步分析和地价估算之后，确定要取得该块土地的，需要到国土局办理招标拍卖挂牌登记，并缴纳相

26、应的保证金，在通过审查之后，才有资格参加招标拍卖挂牌活动。1.3.1 招标拍卖挂牌的资格申请 根据 2006 年国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行），国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人需要在公告规定期限内缴纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。（1）法人申请的，应提交下列文件：8 1）申请书。2）法人单位有效证明文件。3）法定代表人的有效身份证明文件。4）申请人委托他人办理的，应提交授权委

27、托书及委托代理人的有效身份证明文件。5）保证金缴纳凭证。6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。（2）自然人申请的，应提交下列文件：1）申请书。2）申请人有效身份证明文件。3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件。4）保证金缴纳凭证。5）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。（3）其他组织申请的，应提交下列文件：1）申请书。2）表明该组织合法存在的文件或有效证明。3）表明该组织负责人身份的有效证明文件。4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件。5）保证金缴纳凭证。6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。（4）境外申请人申请的，应

28、提交下列文件：1）申请书。2）境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件。3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理的有效身份证明文件。4）保证金缴纳凭证。5）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。（5）联合申请的，应提交下列文件：1）联合申请各方共同签署的申请书。2）联合申请各方的有效身份证明文件。3）联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人。4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理

29、人的有效身份证明文件。5）保证金缴纳凭证。6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南9 用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。1.3.2 招标拍卖挂牌的资格审查 出让人对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。（1）经审查，申请人有下列情形之一的，为无效申请：1）申请人不

30、具备竞买资格的。2）未按规定缴纳保证金的。3）申请文件不齐全或不符合规定的。4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的。5）法律法规规定的其他情形。（2）经审查，符合规定条件的，申请人具有投标或竞买资格，可以参加招标拍卖挂牌活动。（3）申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。投标（竞买）申请书范本 国土资源局：经认真阅读编号为地块的招标（拍卖）（挂牌）出让文件，我方完全接受并愿意遵守你局国有土地使用权招标（拍卖）（挂牌）出让文件中的规定和要求，对所有文

31、件均无异议。我方现正式申请参加你局于年月日在（地点）举行的地块国有土地使用权招标（拍卖）（挂牌）活动。我方愿意按招标（拍卖）（挂牌）出让文件规定，缴纳投标（竞买）保证金人民币万元（大写）（）。若能中标（竞得）该地块，我方保证按照国有土地使用权招标（拍卖）（挂牌）出让文件的规定和要求履行全部义务。若我方在国有土地使用权招标（拍卖）（挂牌）出让活动中，出现不能按期付款或有其他违约行为，我方愿意承担全部法律责任，并赔偿由此产生的损失。特此申请和承诺。申请人：（加盖公章）法定代表人（或授权委托代理人）签名：联系人：地址：邮政编码：电话：申请日期：年月日 10 投标（竞买）资格确认书范本 投标（竞买）人

32、名称：你方提交的对号地块的投标（竞买）申请书及相关文件资料收悉。经审查，你方已按规定缴纳了投标（竞买）保证金，所提交文件资料符合我方本次招标（拍卖）（挂牌）出让文件的规定和要求，现确认你方具备参加本次国有土地使用权投标（拍卖竞买）（挂牌竞买）资格。请持此投标（竞买）资格确认书参加我局于年月日时在（地点）举行的国有土地使用权招标（拍卖）（挂牌）活动。国土资源局年月日1.4招标拍卖挂牌活动的实施 当申请人通过资格审查，符合投标或竞买资格，并收到资格确认书后，应详细了解此次活动的规定与细则，并组织好标书、报价单等相关材料参加招标拍卖挂牌活动。1.4.1 招标活动的实施 招标人按照国有土地使用权出让公

33、告规定的时间和地点参加国土局组织的投标活动，其基本流程如下。1.投标 （1）投标人在规定的时间将标书及其他文件送达指定的投标地点，经招标人登记后，将标书投入标箱。（2）招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但以招标人在投标截止时间前收到的方为有效。招标人登记后，负责在投标截止时间前将标书投入标箱。（3）投标人投标后，不可撤回投标文件，并对投标文件和有关书面承诺承担责任。投标人可以对已提交的投标文件进行补充说明，但应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前书面通知招标人并将补充文件送至投标地点。2.开标 （1）投标人按照招标出让公告规定的时间、地点参加。开标由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

34、招标主持人邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱。（2）标箱开启后，招标主持人应当组织逐一检查标箱内的投标文件，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。（3）开标过程应当记录。3.评标 按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。（1）评标小组由出让人、有关专家组成，成员人数为 5 人以上的单数。有条件的地方，第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南11 可建立土地评标专家库，每次评标前随机从专家库中抽取评标小组专家成员。（2）招标人应当

35、采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。（3）评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（4）评标小组对投标文件进行有效性审查。有下列情形之一的，为无效投标文件：1）投标文件未密封的。2）投标文件未加盖投标人印鉴，也未经法定代表人签署的。3）投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的。4）投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的。5）委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的。6）评标小组认为投标文件无效的其他情形。（5）评标要求。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评

36、分，根据综合评分结果确定中标候选人。评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。4.定标 招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间

37、内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。1.4.2 拍卖活动的实施 竞买人按照出让公告规定的时间、地点参加拍卖活动。拍卖活动由土地招标拍卖挂牌主持人（以下简称“主持人”）主持进行，其基本流程如下。（1）主持人宣布拍卖会开始。（2）主持人宣布竞买人到场情况。设有底价的，出让人应当现场将密封的拍卖底价交给主持人，主持人现场开启密封件。（3）主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求、建设时间等。（4）主持人宣布竞价规则。主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。在拍卖过程中，主持人可根据现场情况调整增价幅度。（5）主持人报出起叫价，宣布竞价开始。

38、（6）竞买人举牌应价或者报价。12 （7）主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。（8）主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，主持人落槌表示拍卖成交，主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，主持人宣布拍卖终止。1.4.3 挂牌活动的实施 竞买人按照出让公告规定的时间、地点参加挂牌活动。挂牌活动由土地招标拍卖挂牌主持人（以下简称“主持人”）主持进行，其基本流程如下。1.公布挂牌信息 在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅

39、度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于 10 个工作日。2.竞买人报价 符合条件的竞买人应当填写报价单报价。有条件的地方，可以采用计算机系统报价。竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：（1）报价单未在挂牌期限内收到的。（2）不按规定填写报价单的。（3）报价单填写人与竞买申请文件不符的。（4）报价不符合报价规则的。（5）报价不符合挂牌文件规定的其他情形。3.确认报价 主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。4.挂牌截止 挂牌截止应当由主持人主持确定。设有底价的，出让应当在挂牌截止前将密封

40、的挂牌底价交给主持人，挂牌主人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。（1）主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规确定挂牌结果：1）最高挂牌价格不低于底价的，主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人。2）最高挂牌价格低于底价的，主持人宣布挂牌出让不成交。（2）有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。5.现场竞价

41、现场竞价由主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南13 场竞价按下列程序举行：（1）主持人宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。（2）参加现场竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。（3）主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。（4）主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底

42、价的，主持人宣布现场竞价终止。在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。国有土地使用权招标出让投标书范本 国土资源局：经认真阅读号地块招标出让文件和现场踏勘，我方完全接受招标出让文件中的规定和要求，愿意以人民币万元（大写）（）的价格竞投该地块国有土地使用权。按照招标文件规定，我方随本标书一同提交以下文件：（1）。（2）。我方承诺，所提交的标书及相关文件真实准确。我方已按招标出让文件的规定，缴纳了人民币万元（大写）（）的投标保证金。我方承诺，在接到你局发出的中标通知书后，将按约定及时签订国有土地使用权出让合同。如果我方未在规定期限内签订

43、国有土地使用权出让合同，或不能按国有土地使用权出让合同约定交付全部中标价款，或违反招标文件的规定，或不履行本投标书承诺等，均可被视为违约，你局可不退还我方缴纳的投标保证金。在中标通知书发出后、国有土地使用权出让合同签订及履行以前，本标书为你局与我方之间具有法律约束力的文件。其他需要说明的事项：投标人：（加盖公章）法定代表人（或授权委托代理人）签名：联系人：地址：邮政编码：电话：投标日期：年月日 14 1.5中标通知书或成交确认书的签订1.5.1 中标通知书的签订 房地产开发企业采取招标方式获取国有土地使用权的，在确定为中标人后，会收到招标人发出的中标通知书，代表成交。同时，中标人之前缴纳的投标

44、保证金将自动转为所获取地块的定金。中标通知书包括招标人与中标人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订国有土地使用权出让合同、放弃中标宗地的，应当承担法律责任。1.5.2 成交确认书的签订 房地产开发企业采取拍卖或挂牌的方式获取国有土地使用权的，在确定为竞得人后，需要与拍卖人或挂牌人签订成交确认书，不按规定签订成交确认书的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订成交确认书也不能对抗拍卖成交结果的法律效力。成交确认书应包括拍卖人与竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点

45、、价款，以及双方签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对拍卖人和竞得人具有法律效力，拍卖人改变拍卖结果的，或者竞得人不按约定签订国有土地使用权出让合同、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。中标通知书范本（中标人名称）：现确定你方为编号地块的国有土地使用权招标出让中标人，有关事项通知如下：该地块中标单价为每平方米人民币元（大写）（），总价为人民币万 元（大 写）（）。其 中，出 让 金 单 价 为 每 平 方 米 人 民 币元（大 写）（），总 价 为 人 民 币万 元（大 写）（）。本中标通知书一经签发，即视为成交。你方缴纳的投标保证金，自动转作受让地块的定金。你方 应 当 于

46、年月日 之 前，持 本 中 标 通 知 书 到（地点）与国土资源局签订国有土地使用权出让合同。不按期签订国有土地使用权出让合同的，视为你方放弃中标资格，你方应承担相应法律责任。本中标通知书一式份，招标人执份，中标人执份。特此通知。招标人：（加盖公章）年月日第 1 章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南15 成交确认书范本 在年月日（地点）举办的国有土地使用权拍卖（挂牌）出让活动中，（竞得人）竟得编号地块的国有土地使用权。现将有关事项确认如下：该地块成交单价为每平方米人民币元（大写）（），总价为人民币万 元（大 写）（）。其 中，出 让 金 单 价 为 每 平 方 米 人 民 币元（大

47、 写）（），总 价 为 人 民 币万 元（大 写）（）。竞得人缴纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。（竞得人）应当于年月日之前，持本成交确认书到（地点）与国土资源局签订国有土地使用权出让合同。不按期签订国有土地使用权出让合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。本 成 交 确 认 书 一 式份，拍 卖（挂 牌）人 执份，竞 得 人 执份。特此确认。拍卖（挂牌）人：竞得人：1.6国有土地使用权出让合同的签订 招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人或竞得人应按照中标通知书或成交确认书的约定，与出让人签订国有土地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作

48、受让地块的定金。受让人逾期不签订合同的，出让人将终止供地，并且不退还定金。其他投标人、竞买人缴纳的投标、竞买保证金，出让人会在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。国有土地使用权出让合同的主要条款、格式由出让方提出，受让方很少有修改的余地。一般来说，出让合同主要包括以下内容：（1）出让地块的基本情况，包括地理位置、面积、界限等。（2）土地出让金额的数量、支付方式和支付期限。（3）土地使用权的出让期限。（4）地块的规划设计条件由城市规划部门依据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，以及工程管线、竖向规划、配建停车场或其他公共设施的要求。国有土地使用权出让合同范本 第一

49、章 总则 第一条 本合同当事人双方：16 出 让 人：中 华 人 民 共 和 国省（自 治 区、直 辖 市）市（县）。受让人：。根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国合同法和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳 第三条

50、 出让人出让给受让人的宗地位于，宗地编号为，宗地总面积大写m2（小写m2），其中出让土地面积为大写m2（小写m2）。宗地四至及界址点坐标见附件出让宗地界址图。第四条 本合同项下出示宗地的用途为。第五条 出让人同意在年月日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第款规定的土地条件：（一）达到场地平整和周围基础设施通，即通。（二）周围基础设施达到通，即通，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：。（三）现状土地条件。第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第七条 本