房地产项目货值管理交流与货值系统上线宣贯.pdf

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1、货值管理交流与货值系统上线运营管理中心1 货值管理背景2018年11月启动推行货值报表1、只存在一版货值数据，无法做损益分析2、系统数据抓取/与主数据的打通仍长期存在问题3、查看界面简单，对战区无任何业务借鉴作用4、货值管理的权责划分太单一5、历时一年，仍有较大的数据误差VS集团战区VSBOSS/客研/营销/设计/财务/楼栋定价参考价格偏离度可售面积偏差运营交付货值计划货值状态模糊的准确百亿的精度2 货值管理思路多版本管理损益/风险评估计划更新全盘状态面积/单价分开管理多专业系统拉通服务产销转/率值2 货值管理思路1目标货值1.1已开1.2未开2动态目标货值2.1已开2.2未开3动态货值3.1

2、已开3.2未开初始/调整上会目标已开销售夯实未开目标不变已开销售夯实未开动态预估销售价格可售面积实现损益货值预计损益4动态测算货值4.1已开4.2未开已开销售夯实未开实现反算货值实现风险拿地定位会规划方案报批开工达预售条件获取预售证开盘竣备交付未规划规划设计施工图设计开工未达预售达预售未取证取证未开盘开盘未竣备竣备未交付已交付在售已售项目整体已交付，已售占总货值的95%以上的项目不列入货值状态分析总未售货值5锁定货值售罄房产实测更新2 货值管理思路可售面积/个数价格货值拿地版货值拿地投模地上总可售定位投模业态总可售拆分至楼栋拿地投模全盘均价定位投模业态均价自动等同楼栋均价定位版货值全策/调整版

3、货值全策投模业态总可售拆分至楼栋全策投模拆分至楼栋均价1目标面积系统楼栋目标版总可售面积2动态目标未开楼栋货值全策楼栋均价已开楼栋货值销售系统房源预测/实测面积已售未售销售系统房源成交单价销售系统房源预测/实测面积销售系统房源定价底价2 货值管理思路可售面积/个数价格货值4动态测算5锁定已开楼栋货值未开楼栋货值同动态目标计算方式面积系统楼栋最新总可售面积该业态已售实现均价自动等同楼栋均价未开楼栋货值已开楼栋货值3动态面积系统楼栋最新总可售面积动态投模拆分至楼栋均价同动态目标计算方式锁定版货值销售系统房源实测面积销售系统房源成交单价2 货值管理思路分开管理运营统筹运营/信息设计营销搭框架定目标明

4、规则做损益分析及时准确可售面积的管理及时价格的管理季度（底线）月度（可选）随时（待定）2 货值管理思路主数据战区项目业态楼栋面积版本销售系统楼栋房间成交单价房源面积定价底价成交状态节点管理关联状态节点实际完成时间可售面积货值系统货值版本楼栋均价货值汇总表全周期动态货值表货值损益表货值结构表竣备交付统计表货值管理供销管理销售管理供货节奏库存管理率值管理EOM楼栋定价参考价格偏离度计算货销比存销比项目投模数据3 货值管理内容范围定义版本角色职责上线审批预警机制目的3 货值管理内容3.1 目的资源盘点 货值状态分析 货值结构分析 竣备交付货值贡献战略调节 调整生产节奏 调整拿地节奏 调整去化要求收益

5、管理 货值损益分析 结合本、费、税，进行利润管理数据基础 为供销存提供数据 为库存管理提供数据 指导营销定价3 货值管理内容3.2 范围 中南置地下辖的所有全资、全操盘、联合操盘、财务投资项目的可售业态 含以租代售的人防车位、无产证的储藏室等实现销售收入的情况 代建、未确权 全部交付且销售达95%以上 综合体项目中的自持业态 自持运营商业、酒店3 货值管理内容3.3 定义总货值、已售货值、已推未售货值、未推未售货值、目标货值动态货值：项目开盘后随着销售的进展、价格的变动以及经济技术指标的变化，持续动态变化的总货值目前对于动态货值中未推楼栋的价格预估采用与动态投模一致的原则，即战区根据市场变化、

6、蓄客情况自行合理预估，体现项目真实的市场环境与竞争关系。版本名称原则计算方式年度基准版业绩规划、利润规划导向下，年度主动回顾与预期市场合理判断预期单价季度动态版市场及产品竞争关系导向下，季度主动回顾与预期月度动态版市场及产品竞争关系导向下，月度主动回顾与预期 关于动态货值版本中未推未售相应货值的单价要求：3 货值管理内容3.4 版本版本类型版本名称定义颗粒度线上货值系统线下投模目标拿地版拿地后拿地版投模中的货值项目定位版定位会成果审批通过后定位会版投模中的货值业态全策版全策会成果审批通过后全策会版投模中的货值楼栋全策调整版两会调整成果审批通过后调整版投模中的货值楼栋动态年度基准版每年年底对应全

7、面预算的夯实版投模中的货值，代替当季度动态版楼栋季度动态版每季度末对应当月动态投模中的货值楼栋月度动态版每月动态投模中的货值楼栋/3 货值管理内容3.5 角色职责角色分类职责描述运营1.负责全集团/战区的货值统筹管理，牵头营销、设计等相关条线维护货值相关数据，动态对集团/战区货值进行监控、分析、审批；2.联合营销对最新实现价格以及未来价格趋势判断，对货值的合理性进行分析与管控；3.对集团/战区总货值和利润目标的实现进行动态跟踪；营销1.负责集团/战区货值管理中价格方面的事宜，通过价格体系规划，制定各版目标货值；2.根据市场及时进行货值价格管理，并对因此造成的货值变化进行分析，判断审批价格对整盘

8、货值的影响，以及与目标货值的差异；3.通过市场成交情况动态对未售货值进行规划，并及时更新；财务1.测算各版目标货值的利润及利润率指标,对各版目标货值及利润进行差异分析；2.价格审批过程中，对利润的影响进行测算；3.动态货值监控中，提供利润测算指标，对涉及年度预算中年度实现利润进行动态跟踪；设计1.负责对货值相关的项目各业态面积数据进行维护；3 货值管理内容3.5 上线 已有项目补录数据3 货值管理内容3.6 预警机制 每月月度动态版货值与上月月度动态版货值负向偏差超过1%的，应在次月提交项目月报，由集团运营中心运营部、营销中心与战区运营、战区营销、项目总开会，提出下降问题分析及提升措施；每月月度动态版货值与全策版目标货值（或全策调整版目标货值）负向偏差超过5%的，应视情况触发全策版目标调整流程。货值管理目前推进与系统上线计划1、货值管理思路交圈，形成集团多部门管控抓手2、货值管理办法初稿3、货值系统上线试点完成（苏北/海西）2019年至今1、货值管理思路与货值系统上线宣贯2、有需求的战区巡访3、全集团各战区目标货值上线完毕2019/121、系统反馈与修正2、全集团各战区2019年四季度动态货值上线完毕3、货值系统正式输出各专业条线数据及功能需求2020/24 货值系统上线工作安排相关参考附件货值管理办法货值系统上线点检表货值系统操作培训THANK YOU!