知名企业运营“投审管理”指引.pdf

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1、中南运营“投审管理”指引2018-5-11第一部分 投审-特点及问题第二部分 投审-流程及体系第三部分 投审-运营管控要点第四部分 投审-集团运营管控指引第一部分 投审-特点及问题投审管理特点99%=0%目标不清晰9.99%10%乐观主义随机主义形式主义三个问题机制方法流程随意管控靠人体系博弈聚力三个转变持续、全面跟进拿错地是致命的！买贵地后期白忙活！不贵不错不漏四个原则高效打破时间紧的借口地节奏过程第二部分 投审-流程及体系投资制度现状及目标投资“433”流程第三部分 投审-运营管控要点一图、一表、一册一图四步法（建议）筛选收集论证投审招拍挂/二手现场踏勘走访调研投资负责人：投资负责人：项目

2、成功标尺/现场战区负责人：战区负责人：战区战略规划战区立项会：战区立项会：项目经营规划战略判断市场判断财务判断各专业评估项目论证投资评估报告投审会评判价格授权项目获取总部投委会：总部投委会：项目+整体判断筛选完才强排筛选完才强排论证完才上会论证完才上会投审完才执行投审完才执行踏勘完才筛选踏勘完才筛选踏勘质量？强排质量？定位质量？决策效率？四步法筛选收集论证投审1d1d投资、营销、设计、报建、运营投资、营销、设计、报建、运营1、位置：了解项目区位、四至、交通、配套2、市场：市场环境、竞争状况3、现场：全面勘查地块现场状况，及周边影响4、政策：摸底项目规划条件、开发政策等成果：土地公告及出让文件、

3、现场勘探报告成果：土地公告及出让文件、现场勘探报告土地信息现场踏勘解读全面严谨求实原则原则投资（公告信息/二手信息）投资（公告信息/二手信息）1、地块信息：详细土地信息、土地供应计划2、规划信息：规划条件、3、参拍信息：参拍限制条件、违约条件4、竞争信息：竞争摸底、合纵连横策略100%踏勘，100%覆盖100%踏勘，100%覆盖四步法筛选收集论证投审1d1d该步骤常见问题及风险：1、土地规划信息、规划执行等风险2、土地周边影响、不利因素（毒点）3、土地地块上动拆迁、河道等影响4、地块形状不规整导致建筑布局困难5、宏观政策风险（规划/施工/技术/融资/回款/验收等）6、市场及竞争风险（存量土地状

4、况、市场容量等）7、工具：土地风险排查表、现场踏勘信息表、调研征询汇总表工具：土地风险排查表、现场踏勘信息表、调研征询汇总表信息解读现场踏勘走访调研征询摸底交圈研判解读全面严谨求实原则原则四步法筛选收集论证投审1d1d新城市拓展的要求：“先战略、再团队、后模拟+总部扶持”再团队再团队后模拟后模拟先储备团队，并报备，以内部平台孵化、裂变为主先战略先战略按确定战区的战略布局，先进行城市研究（给出具体套路）先进性意向项目的开发战前军事模拟对初次拟进入的新城市项目，总部团队须现场踏勘后专业研判四个坚持四个坚持总部扶持总部扶持工具：城市进入研究报告工具：城市进入研究报告解读全面严谨求实原则原则四步法筛选

5、收集论证投审1d1d投资价值判断能力的3 3个层级：产品定位与项目价值的判断市场趋势与竞争态势的判断产品定位与项目价值的判断市场趋势与竞争态势的判断战略布局与城市发展的判断战略布局与城市发展的判断3层筛选3层筛选解读全面严谨求实原则原则四步法筛选收集论证投审1d1d1、城市布局、板块选择2、进入时点、土地存量/价格结构、周边楼板价3、项目类型、大小4、项目规划、周边、场地等状况5、项目全周期竞争状况6、获取难度、方式1、初步客源判断2、初步产品定位3、初步售价定位4、区域同类项目去化情况5、区域容量、存量6、区域价格预判1、地价、成本、售价及利润空间2、投资规模系数3、现金流预判4、运营节奏预

6、判5、价格-利润敏感性在哪拿？何时拿？在哪拿？何时拿？怎么拿？怎么拿？战略判断市场判断指标判断要不要拿？拿什么？要不要拿？拿什么？成果：项目立项报告、地价-售价敏感性测试成果：项目立项报告、地价-售价敏感性测试解读全面严谨求实原则原则解读全面严谨求实原则原则四步法筛选收集论证投审5d5d联合论证：投资、营销、设计、运营、报建、成本、财务联合论证：投资、营销、设计、运营、报建、成本、财务现场联合踏勘定位意见运营计划营销1.5d强排方案报建摸排报建2d财务测算成本测算设计2d联合0.5d成本+0.5d运营+0.5d财务0.5d成果：项目投资报告、项目投模成果：项目投资报告、项目投模5天论证5天论证

7、解读全面严谨求实原则原则四步法筛选收集论证投审1d1d投资部战略承接、项目信息、合作意向营销部产品定位、客户定位、市场定位设计部强排方案、规划指标、产品价值成本部目标成本、不可预见成本运营部报建策划、项目分期、节奏策划财务部资金筹划、税务筹划、利润测算三会人员合一：协同论证，以终为始，避免一言堂解读全面严谨求实原则原则四步法筛选收集论证投审1d1d成果：项目投审意见、投资复盘报告成果：项目投审意见、投资复盘报告组织投审会议投审决策投资拿地跟进反馈投资授权投资交底获取未获取定期复盘投审决策流程：一表一册第四部分 投审-集团运营管控指引了解投审的特点及主要问题。熟悉投审的“制度、流程”。掌握投审各阶段运营人员的管控及审核要点。本课件的主旨：