知名企业运营“投审管理”指引.pptx

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1、中南运中南运营营“投投审审管理管理”指引指引2018-5-11第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分投投审审-特点及特点及问题问题投投审审-流程及体系流程及体系投投审审-运运营营管控要点管控要点投投审审-集集团团运运营营管控指引管控指引第一部分第一部分 投投审审-特点及特点及问题问题投投审审管理特点管理特点乐观乐观主主义义9.99%10%随机主随机主义义目标不清晰形式主形式主义义99%=0%三个三个问题问题随意随意管控管控流程博弈博弈聚力聚力机制三个三个转变转变靠人靠人体系体系方法不不贵贵买贵地后期白忙活！不不错错拿错地是致命的！不漏不漏持续、全面跟进四个原四个原则则

2、高效高效打破时间紧的借口地节奏过程第二部分第二部分 投投审审-流程及体系流程及体系投投资资制度制度现现状及目状及目标标投投资资“433”流程流程第三部分第三部分 投投审审-运运营营管控要点管控要点一一图图、一、一表表、一、一册册一一图图四步法（建四步法（建议议）收集收集筛选筛选论证论证投投审审招拍挂/二手现场踏勘走访调研战略判断市场判断财务判断各专业评估项目论证投资评估报告投审会评判价格授权项目获取投资负责人：项目成功标尺/现场战区负责人：战区战略规划战区立项会：项目经营规划总部投委会：项目+整体判断踏勘完才筛选筛选完才强排论证完才上会投审完才执行踏勘踏勘质质量？量？强强排排质质量？量？定位定

3、位质质量？量？决策效率？决策效率？收集收集四步法四步法投投审审1d成果：土地公告及出让文件、现场勘探报告解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则土地信息投资（公告信息/二手信息）1、地块信息：详细土地信息、土地供应计划2、规划信息：规划条件、3、参拍信息：参拍限制条件、违约条件4、竞争信息：竞争摸底、合纵连横策略筛选筛选论证论证现场踏勘 100%踏勘，100%覆盖投资、营销、设计、报建、运营1、位置：了解项目区位、四至、交通、配套2、市场：市场环境、竞争状况3、现场：全面勘查地块现场状况，及周边影响4、政策：摸底项目规划条件、开发政策等收集收集四步法四步法1d筛选筛选论证论证投投审审该该步步骤骤常

4、常见问题见问题及及风险风险：1、土地规划信息、规划执行等风险2、土地周边影响、不利因素（毒点）3、土地地块上动拆迁、河道等影响4、地块形状不规整导致建筑布局困难5、宏观政策风险（规划/施工/技术/融资/回款/验收等）6、市场及竞争风险（存量土地状况、市场容量等）7、工具：土地风险排查表、现场踏勘信息表、调研征询汇总表信息解信息解读读现场现场踏勘踏勘走走访调访调研研征征询询摸底摸底交圈研判交圈研判解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则收集收集四步法四步法论证论证投投审审1d筛选筛选新城市拓展的要求：新城市拓展的要求：“先先战战略、再略、再团队团队、后模、后模拟拟 +总总部扶持部扶持”先战略按确定战

5、区的战略布局，先进行城市研究（给出具体套路）再团队先储备团队，并报备，以内部平台孵化、裂变为主先进性意向项目的开发战前军事模拟对初次拟进入的新城市项目，总部团队须现场踏勘后专业研判四个坚持后模拟总部扶持工具：城市进入研究报告解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则筛选筛选四步法四步法收集收集论证论证投投审审1d投投资资价价值值判断能力的判断能力的3个个层级层级：市场趋势与竞争态势的判断产品定位与项目价值的判断战略布局与城市发展的判断3层筛选解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则筛选筛选1d四步法四步法收集收集论证论证投投审审6、获取难度、方式市场判断在哪拿？何时拿？1、初步客源判断2、初步产品定位3

6、、初步售价定位4、区域同类项目去化情况5、区域容量、存量6、区域价格预判战略判断要不要拿？拿什么？1、城市布局、板块选择2、进入时点、土地存量/价格结构、周边楼板价3、项目类型、大小4、项目规划、周边、场地等状况5、项目全周期竞争状况成果：项目立项报告、地价-售价敏感性测试原则解解读读全面全面严谨严谨求求实实指标判断怎么拿？1、地价、成本、售价及利润空间2、投资规模系数3、现金流预判4、运营节奏预判5、价格-利润敏感性论证论证解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则四步法四步法收集收集筛选筛选投投审审5d联合论证：投资、营销、设计、运营、报建、成本、财务运营计划报建摸排营销1.5d定位意见报建2d

7、联合0.5d现场联合踏勘设计2d强排方案成本+0.5d成本测算运营+0.5d财务0.5d财务测算成果：项目投资报告、项目投模5天论证投投审审四步法四步法收集收集筛选筛选论证论证1d投投资资部部战略承接、项目信息、合作意向营销营销部部产品定位、客户定位、市场定位设计设计部部强排方案、规划指标、产品价值成本部成本部目标成本、不可预见成本运运营营部部报建策划、项目分期、节奏策划财务财务部部资金筹划、税务筹划、利润测算原则解解读读全面全面严谨严谨求求实实三会人员合一：协同论证，以终为始，避免一言堂投投审审解解读读全面全面严谨严谨求求实实原则四步法四步法筛选筛选收集收集论证论证1d成果：项目投审意见、投资复盘报告投审决策投资拿地跟进反馈投资授权获取投资交底未获取定期复盘投投审审决策流程：决策流程：组织投审会议一一表表一一册册第四部分第四部分 投投审审-集集团团运运营营管控指引管控指引了解投审的特点及主要问题。熟悉投审的“制度、流程”。掌握投审各阶段运营人员的管控及审核要点。本本课课件的主旨：件的主旨：