地产企业管理项目负责人操作手册.pdf

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1、服务精英 成就精英 网聚精英 管理项目负责人操作手册 人力资源管理 人力资源管理框架图 熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制 招聘到合适的人员，合理安排岗位 组织架构 编制各岗位说明书 培训计划的制订、实施和效果检查 签定劳动合同，购买社会保险 做好个人，帮助下属进行职业生涯规划 员工转职工，职工转职员及职务晋升 根据能力，结合部门经营情况确定薪酬 招聘录用 培训开发 考核晋升 考勤，请假制度 根据业绩考核、等级考核，调整薪酬 员工月考核，职员工季度考核，年终考核 员工关系 定期面谈，处理好员工申诉 定期开展有特色的员工活动 根据员工满意度调查，采取措施 建设优秀的团队，培养合作精神

2、培养良好的员工关系，关心员工生活 做好在职辅导和对下属的培养工作 辞退不合格员工，末位淘汰率 5%人力资源管理 服务精英 成就精英 网聚精英 管理项目负责人人力资源工作的权限和程序管理项目负责人人力资源工作的权限和程序 序号 工作内容 部门经理权限 工作程序 办理期限 1 部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办 根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后 15日内 2 人员编制的制订与修改 承办 根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整 3 人员招聘与录用 审核 部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员

3、，抄送人力资源部经理。所有人员由人力资源部统一招聘、调配。部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况 4 劳动合同 审核 所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。审核签定劳动合同审批表，主送招聘管理员。每月 25 日前 5 职员入册 承办 职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写员工登记表（俗称大表）。如填写需在员工登记表上加签部门经理意见（不签名字），资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月 20 日前 6 职员转正 承办 新职员接受公司强化培训与集团NEO 培训后具备转正资格。根据职员表现确定转正时间，在 万科企业股份有限公司职员转正审批表填

4、写意见后（不签名字），将资料上交薪酬福利管理员。每月 20 日前 7 职工转正 审核 部门人事管理员填写 转正审批表，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。每月 25 日前 8 员工转正 审核 员工主管上级填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月 25 日前 9 部门月培训计划 审批 主送内部培训管理员，抄送培训组。每月 3 日前 10 在职辅导 承办 按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。服务精英 成就精英 网聚精英 11 主管级人员任免 承办 根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据

5、岗位空缺情况 12 主办、员工班长级人员任免 审批 对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况 13 加薪 承办 审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写 薪金调整表，主送人力资源部经理。每月 25 日前 14 办理保险 审核 审批办理社会保险审批表，主送薪酬福利管理员。所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月 10 日前 15 加班汇总表 考核汇总表 审批 根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前 15 工资 审批 审批工

6、资表签字。每月 5 日前 17 暂住证 审批 审批办理暂住证审批表，主送招聘管理员。办理月份15 日前 18 考勤汇总表 审批 审批考勤汇总表，主送薪酬福利管理员。职员每月30 日前，员工、职工每月 5日前 19 岗位证书 检查 检查部门人员的持证上岗情况 每月 审批 员工 15 日内病、事假、探亲假 管理人员、技术员 7 天内的假 主送薪酬福利管理员 20 请假 审核 员工 15 日以上的病、事假 管理人员、技术员 7 天以上的假 主送薪酬福利管理员 21 员工面谈 承办 每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容 22 处理员工申述 承办 对员工申述的问题，三个工作日

7、内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。服务精英 成就精英 网聚精英 23 落实员工满意度调查需整改的内容 承办 按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况 24 监督部门各人员直属上级的工作方法与状态 监控 定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。25 辞退各类人员 已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：1、试工期内的；2、严重违反劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书警告通知书辞退流程逐级处理）3、劳动合同到期。对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前

8、一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填写 离职手续表，签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。26 各类人员辞职 审核审批离职手续表，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。服务精英 成就精英 网聚精英 职业生涯规划流程 根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析 与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。确定发展途径和方向。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距 不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划 服务精英 成就精英 网聚精英 品质管理 品质管理框

9、架图 文件控制 文件的编制、更改、报废 体系文件的培训 体系文件的保管和保密 外来文件的控制 质量记录控制 管理评审 纠正 内外审 现场质量记录的管理 质量记录的归档 质量记录的借阅和报废 每半年一次内审 外审每半年一次（抽检）每年一次 内外审不合格 各类检查中的问题 顾客有效投诉 供方的不合格产品和服务 突发事件和质量事故 失效的检测仪器 顾客意见调查中急需解决的 顾客反映比较集中的需求 其它潜在不合格 预防 品质改善 QCC 活动 品 质 管 理 服务精英 成就精英 网聚精英 财务和经营管理 财务和经营管理流程图 说明：1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维

10、护各类设备，降低运行成本。3、考虑将客户资源转化成经济效益。Y 了解管理处各年度经营情况 保证大项收入 合理控制成本 盈？分析亏损原因 开 展 多 种经营 严格控制 降低成本 定期进行财务分析，采取措施 N 争取收支平衡 服务精英 成就精英 网聚精英 管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序 序号 项目内容 权限 主送 附件/备注 1 付款单 审核 2 停车场发票使用情况 不定期抽查 3 拖欠款减免 承办 总经理 4 季度管理报告财务部分 审批 重大调整须经财务部同意 2000 元以下 审批 2000-5000 元 审核 相关职能部门 5000-10000 元 承办 相关职能部门审核，分管总助

11、审批 5 日常经营性费用 10000 元以上 承办 相关职能部门，分管总助审核，总经理审批 会务、培训、员工活动、员工福利费 承办 人力资源部审批 仪器仪表、品质活动费 承办 品质管理部审批 6 5000 元以下的非经营性费用 书报费、社区文化费用 承办 总经理办公室审批 7 5000 元以上的非经营性费用 承办 相关职能部门审核，总经理审批 2000 元以下 审批 2000-5000 元 审核 相关职能部门审批 5000-10000 元 承办 相关职能部门审核，分管总助审批 8 工程劳务合同 10000 元以上 承办 相关职能部门、分管总助审核，总经理审批 1000 元以内 审批 1000-

12、2000 元 承办 相关职能部门审批 9 交际费 2000 元以上 承办 相关职能部门审核，总经理审批 10 差旅费 承办 总经理审批 说明：1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。2、保管好部门历任财务人员交接单。服务精英 成就精英 网聚精英 租售管理流程 指定租售负责人 安排其接受租赁中心的培训 设立年度租售目标 组织实施 提取佣金：租赁为月租的 50%转让为交易价的 1.5%，最低不低于5000 元 减免佣金，报租赁中心 佣金分配：出租业务租售中心提 10%转让业务租售中心提 50%租赁业务管理处独立操作 转

13、让业务管理处负责现场接待和委托书签定 订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据 发挥属地优势，控制和拓宽房源 及时上报租赁信息 保存租售资料至少 2 年 服务精英 成就精英 网聚精英 信息管理 管理项目信息报送方式和时限 序号 信息类别 内容描述 经理 职责 主送 抄送 报送时限 报送方式 1 信息半月报 部门主要工作完成情况及计划描述 审批 2 日、17 日PM17：30前 上载内部网 2 信息快报 重要性较高，部门正面事件 审阅 总经理办公室 分管领导 1 个工作日内 邮件 3 突发事件 体系文件规定的内容 审阅 品质管理部 分管领导 总 经 理 办公室 1 小

14、时内 邮件 电话 4 投诉信息 各类服务、管理投诉 审阅 品质管理部 分管领导 总 经 理 办公室 1 小时 邮件 5 入住信息 统一入住楼盘 审阅 当天 网上公告 6 租售信息 租赁、转让信息 审阅 租赁中心 当天 邮件 7 管理报告 管理处季度管理报告或周工作简报 审批 分管领导 总 经 理 办公室 季 度 首 月20 日前 上载内部网 8 会议纪要 部门级重要会议 审批 分管领导 总 经 理 办公室 会议结束 3日内 上 载 内 部网、邮件 9 小区荣誉 国优、省优、市优及其它各种奖励、称号 审阅 总经理办公室 分管领导 获 得 荣 誉当日 信息快报 10 工作计划 月工作计划 审批 分

15、管领导 每月 1 日前 信息网工作计划管理系统 11 工作计划 完成情况 上月工作计划完成情况 审批 分管领导 每月 1 日前 信息网工作计划管理系统 12 媒体采访 采访要点、报道全文 审阅 总经理办公室 分管领导 采访 2 个工作日内 邮件 13 媒体曝光 即将或已发生的媒体负面报道 审阅 总经理办公室 品 质 管 理部 分管领导 事发 1 小时内 邮件 电话 说明：说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。服务精英 成就精英 网聚精英 行政后勤管理

16、资产管理 N 按照审批权限购置资产 填写资产情况审核单 接受捐赠资产 资产调拔 资产报废 填写资产情况审核单 房产后勤部办理登记手续 更改资产管理台帐 低 值 易耗品？部门经理 审批 Y 总经理或授权人审批 报废 服务精英 成就精英 网聚精英 工作服领用权限 序号 项目内容 权限 报送方式 注意事项 1 各 岗 位服 装的 领 用和 换新 审批 物资领（借）用单 主送房管部后勤主办 抄送房产部主管和金色家园 2 领 用 本 岗 位以 上 的工 作服 审核 申请 物资领（借）用单 主送分管总助 抄送房管部后勤主办和主管，金色家园 注明领取种类数量，工作服穿着人员；确保工作服按规定穿着满 2 年

17、服务精英 成就精英 网聚精英 业务管理 管理项目负责人例行工作表 序号 工作内容 月 季 半年 年 1 管理服务报告 首月 20 日前 2 顾客恳谈会 半年一次 3 业委会会议 每季至少一次 4 外包保洁巡查及评估报告 5 日前 5 保洁现场巡查和记录 每月一次 6 机电设备年检计划 12 月 15 日前 7 设备检查及记录 每月一次 8 职员工面谈 半年一次 9 员工面谈 每年一次 10 B 级查岗计划 12 月 31 日前 11 安全消防检查及记录 每月一次 服务精英 成就精英 网聚精英 设备设施管理 熟悉管理服务区域的设备设施情况 分布位置 设备工作原理 常见故障及排除办法 了解对设备设

18、施的维修及保养要求 程序文件 作业指导书 各类检查标准 熟悉管理处技术人员的专业特长 合理配置设备、设施责任人 了解设备设施维修及保养的要求，设备操作保养应编写作业指导书 日常监督、指导，每月至少一次 指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行 保养 维修 改造更新 设备设施管理 设备图纸资料的保存 考核和公司检查 服务精英 成就精英 网聚精英 安全管理 服务精英 成就精英 网聚精英 保洁管理 熟悉管理服务区域安全管理状况 消防管理 治安管理 停车场管理 人员进出管理 装修管理 物资放行管理 安防设备管理 出租户管理 明确安全管理的重点、难点 合理配置安全岗位及布防 完善安全管理相关制度和作

19、业指导书 制定消防、治安和交通等紧急事件的处理预案 安全员的培训 思想教育 业务知识 军事训练 岗位礼仪 各类演习 班长日巡查 主办周例会 经理月检查 公司各类检查 内务检查 紧急集合 ABC 级查岗 安全管理评估 日常监督检查和指导、考核 安全管理 服务精英 成就精英 网聚精英 了解公司对保洁程度的要求 熟悉管理服务区域的保洁状况 公共区域保洁 四害消杀 泳池消杀 程序文件 作业指导书 各类检查标准 根据实际情况确配置保洁员 根据实际情况确定外包 日常监督指导 日常保洁 消杀 泳池消杀 培训考核 日常监控 保洁管理 服务精英 成就精英 网聚精英 绿化管理 了解公司对绿化养护的要求 熟悉管理服

20、务区域的绿化状况 植物搭配的风格 植物分布的情况 植物的生活习性 程序文件 作业指导书 各类检查标准 根据实际情况确配置绿化员 根据实际情况确定包给绿化部 日常监督指导 日常养护 花木摆设 绿化改造 培训考核 日常监控 绿化管理 服务精英 成就精英 网聚精英 客户关系管理 客户服务流程 根据客户群特征和硬件设备、客户反馈的信息等，确定客户服务方案 培训，动员，组织落实客户服务方案 组织对客户服务项目进行回访，了解客户意见 部门经理每月走访部分业主 评估客户服务方案，并不断完善和调整 不断提升客户满意度 服务精英 成就精英 网聚精英 客户投诉处理流程 有效投诉？能否处理？服务精英 成就精英 网聚

21、精英 CI 标识管理 N Y Y Y N Y N N Y Y 顾客投诉 管理处 客户服务中心、网络 品质管理部 能否处理？有效投诉？相关部门或请示领导 拟定处理措施 落实处理措施 回复顾客 顾客满意？验证处理措施（含回访）品质管理部 拟定处理措施 落实处理措施 回复顾客 顾客满意？验证处理措施（含回访）每月统计分析和上报品质部 品质管理部抽查验证 统计分析 投诉关闭 向顾客解释 N 服务精英 成就精英 网聚精英 填写CI 视觉识别产品制作申请表 标识语言注意体现尊利思想，材料的选用应与小区风格一致并考虑成本因素 报送品质部审核中英文 总办设计室图案设计 按费用审批权限报相关人员审批 设计室联系

22、制作和验收 部门领取标识和签收，或拒收退回设计室 入伙需要制订新标识 检查完善标识 标识破损重新制作 服务精英 成就精英 网聚精英 装修管理 说明：1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。根据规划设计风格请万创确定或审批窗花、防盗网、防盗门、遮阳棚等的装修款式 按照款式和房屋安全使用要求审批装修 授权装修审批负责人或由部门经理审批装修 装修监控，安全员每天一次，装修负责人每二天一次（装修重要时期每天一次）装修验收 退还装修押金，管理处应按户分业主和装修队设装修保

23、证金登记簿 装修施工图纸 施工队有效的承建资格证 营业执照 装修队负责人身份证原件、联系电话 填写装修申请表 填写装修施工人员登记表 交纳装修保证金及其它费用 三方签定装修管理责任书 办理装修许可证 出入卡 服务精英 成就精英 网聚精英 会所管理 准备从开发商处接管会所 根据会所实际情况和客户群的特征，初步拟订会所经营方案和计划，包括：入会方案、服务内容、收费标准和收支预算、设备添置、营业时间、人员配置、服装、培训方法等方面内容 制订会所管理规定和服务流程，并不断调整和完善。将经营计划报相关职能部门审批 根据审批后的计划实施 从开发商处接管会所，办理交接手续 了解业主需求，不断提升服务品质，开

24、发新服服务精英 成就精英 网聚精英 工程遗留问题处理 说明：1、保修期以发出的入伙通知书上的入伙日期开始计算。Y 签定三方保修合同（物业、地产、施工单位）制订工程返修管理制度 业主提出返修 保修期内？管理处开具工程遗留问题处理记录表 客户服务中心处理 管理处跟踪处理情况直至完毕 N 地产质量问题/业主强烈要求？管理处专项报告报客户服务中心 做好记录，业主签字 服务精英 成就精英 网聚精英 迎检工作流程 接到迎检通知或根据工作计划准备迎检 根据考评标准，结合部门的实际情况制定迎检计划，包括现场管理、环境管理、安全管理、设备管理、资料管理和财务管理方面需完成工作事项，落实相关责任人，确定完成时限等

25、，将迎检计划报品质部审批 品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门迎检部门按计划组织人力、物力实施 迎检前一周，品质部组织人员检查并要求部门部门实施整改措施 品质部复查后等候检查组 部门安排迎检场地，并明确相应接待人 陪同检查，灵活回答现场提问 检查结束 对检查问题点实施纠正措施 服务精英 成就精英 网聚精英 业委会筹备和选举流程 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开始筹备业主委员会 将筹备计划报品质部审批 品质部将审批后的计划下发，并协调相关部门以开发商的名义向区建设局提出委托委托物业公司筹备业主委员会的申请 筹备小组拟订业主委员会筹建计划和方案 部门实施筹备计

26、划和方案，选出业主代表并在小区内公布（照片、简历）召开第一次业主大会，邀请区建设局领导参加业主大会并监票 筹备第一次业主大会，发放和回收业委会选举选举产生业主委员会委员，召开第一次委员会议，选举产生主任、秘书等职务 向区建设局提出成立业委会申请并公告全体向区建设局提出成立筹备小组的申请 服务精英 成就精英 网聚精英 业委员会和业主恳谈会会议工作流程业委员会和业主恳谈会会议工作流程 客户事务组与业主委员会预约会议时间 拟定会议时间和主要议程 确定会议时间，发布会议通知，邀请有关领导布置会场、安排接待 会议过程中灵活处理，避免发生言语冲突 整理会议纪要 将会议纪要发有关领导审阅 将会议纪要发业主委

27、员会主任审阅，各委员签在服务区域张贴会议纪要 服务精英 成就精英 网聚精英 本体维修基金管理和使用 入伙后第二年开始收取本体维修基金，高层 0.25元/平方米，多层 0.15 元/平方米 每年底制订下年本体维修基金使用计划，报业委会审批。根据计划制订具体实施方案，按照政府规定，一些费用较大的项目需要经过一定比率的业主签字 按照实施方案实施，注意对供方进行评估和工程的验收 工程完工经业委会同意后付款 本体维修基金需单独设账，并在季度管理服务报告中向业主公布 服务精英 成就精英 网聚精英 物业前期管理 拟定入伙工作计划时间表 从职能部门接收各类资料 指定专人办理各种证照 人力资源部人事操作指南 品

28、质管理部体系文件和法律法规 财务管理部财务制度汇编和出纳操作手册 总经理办公室行政制度汇编 编制管理处组织架构和职务说明书 建立对外公共关系 指定专人负责记录入伙前后发生的由地产公司支付的各项费用 各类物资的采购 入伙前工作准备 入住指引、入伙流程 业户手册、常规服务项目表 防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚款式 需填写的入伙资料 房屋设计平面图、水真走向图 入伙现场宣传展板及其他标识 入伙现场的布置和模拟演练 接管验收 指定专人与地产对接有关物业管理前期准备 服务精英 成就精英 网聚精英 入伙前工作计划表 工作项目 主要内容 负责人 完成 时间 完成 情况 备注 对接管理用房和保安住房 经理

29、对接小区公共洗手间的设置 经理 对接保安宿舍水、电和排水排污问题 设备主管 对接垃圾收集点 设备主管 对接装修款式 设备主管 跟踪前期工程遗留问题的处理情况 设备主管 设备交接 设备主管 住宅交接 设备主管 公用设施交接 设备主管 再次递交整改、返修清单 设备主管 签定返修合同 经理 与发展商沟通 列出所有分包方的联系电话 设备主管 食堂和员工宿舍的租用 经理 技术员值班室装修 设备主管 食堂和员工宿舍的装修 设备主管 管理处的装修 经理 会议室的装修 经理 购置办公设备及用品 行政后勤 办公场所的布置 行政后勤 保洁外包人员到位 经理 入伙前 1 月 绿化人员、会所人员到位 经理 入伙前 1

30、 月 购买绿化工具 行政后勤 管理人员到位 经理 入伙前 1 月 维修人员到位 经理 入伙前 2 月 安全管理人员到位 经理 入伙前 1 月 刻制管理处公章 行政后勤 办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证 行政后勤 办理停车场营业执照 行政后勤 制作备用钥匙柜（办公室、宿舍等钥匙）设备主管 制作员工宿舍床 50 张 设备主管 购买文件柜 行政后勤 建立与政府部门联系 经理 购买证件悬挂镜框 行政后勤 确定管理制度、岗位职责及工作管理流程 经理 管理处 编写各类设备操作作业指导书及规章制度 设备主管 服务精英 成就精英 网聚精英 购置管理处办公设备（保险柜、电脑、打印机、白板）、用品、值班

31、室办公桌椅、培训椅及电视机 行政后勤 购置保安用品 行政后勤 购置维修工具 行政后勤 购买维修材料 行政后勤 制作培训室隔离展板、培训桌 设备主管 领取公司人事操作指南 行政 制度汇编、财务制度、规定汇编CI 手册 客户主办 领取体系部分常用表格（如值班本、物资领用单）客户主办 安装人事、设备、财务软件 电脑室 跟总办对接安全员、保洁员服装款式 行政后勤 邻取各岗位人员服装 客户主办 -1 层建消防沙池 设备主管 员工岗前培训、在职培训 客户主办 为施工人员办理临时出入证 客户主办 电话安装 设备主管 消防电梯桥箱临时装修 设备主管 制作公布栏 行政后勤 管理处 交通及设备房等各类表识的悬挂

32、设备主管 控制 中心 控制中心布置装修 工程部 确定会所经营方案 经理 拟订会所酒吧酒水价目表 经理 会所 经营 确定会所规章制度、公约及会员章程 经理 购衣柜 行政后勤 购宿舍木桌子 行政后勤 购排气扇、挂衣架 行政后勤 购热水器 行政后勤 宿舍 联系饮水机 行政后勤 操作间 制作操作台、工具架 设备主管 制作停车场标识 工程部 车位划分及制作倒车架 工程部 停车场 停车场卫生清扫 行政后勤 跟踪控制台的制作 设备主管 整理备用钥匙并列清单 设备主管 中心各系统的安装调试 工程部 中心各系统使用方法培训 工程部 购置消防器材及工具 行政后勤 控制 中心 门禁系统的启用 工程部 服务精英 成就

33、精英 网聚精英 仓库现场布置 行政后勤 制作货架 设备主管 仓库 仓库货架分类标识制作 仓管员 宿舍卫生打扫 行政后勤 制作上下铺床 设备主管 制作鞋架 设备主管 安装宿舍窗帘架及窗帘 行政后勤 安排排气扇、挂衣架 设备主管 宿舍 安装宿舍热水器及冲凉管道 设备主管 办公室、培训室各类标识的制作及张贴 设计室 设备房各类标识的制作及张贴 设计室 公共设施各类标识的制作及张贴 设计室 楼道内各类标识的制作及张贴 设计室 地下车库各类标识的制作及张贴 设计室 标识 购买各类临时挂牌、警告标识 行政后勤 入伙手续培训 品质部 领取公司各类入住表格 资料员 办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表

34、领取 行政后勤 入住现场宣传展板设计 设计室 入住现场设计、布置 设计室 入住资料的分放 资料员 准备住户入伙装修手续的各类表格资料 资料员 住户入伙资料装袋 资料员 房屋验收 设备主管 递交整改、返修清单 设备主管 入伙前房屋的清洁 行政后勤 入住手续的办理 资料员 入住 业主资料的归档 资料员 服务精英 成就精英 网聚精英 入伙流程 随入伙通知书发放入住指引 业主准备资料 家庭户：家庭户：1、入伙通知书；2、业主身份证原件和复印件 4 份及家庭成员身份证复印件 1 份；3、业主及家庭成员一寸照片 1 张/人；4、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件 4份；5、业主委托书（

35、如非业主本人办理）公司户：公司户：1、入伙通知书；2、公司营业执照复印件（加盖公章）；3、公司法人身份证原件及复印件、联系电话；4、居住人员身份证复印件及一寸照片 1 张；5、建行/工行/发展行/中行/农行任一银行存折原件及复印件 4 份；6、开户人身份证 4 份。引导业主到现场办理 交验入伙通知书、业主身份证原件及其它资料 管理处人员协助填写相关资料 管理处、客户服务中心和销售部三方陪同验房，抄录水电表底数 业主填写房屋交付验收表 与管理处双方确认 N Y 签定业主公约、委托银行代收款协议、前期物业管理协议等 验资料 办理车位租用手续和门禁卡 业主交纳入伙费用 领取钥匙及相关物品，填写物品领

36、用登记表 入伙手续完成 施工队返修和管理处跟进 服务精英 成就精英 网聚精英 用水（电）指标办理更改流程 说明：在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。查找地产公司与自来水公司签定的用水合同 办理过户手续 起草用户指标更改报告 小区的基本情况 居民用水状况 目前居民用水指标比例 将报告交自来水公司客户服务中心 邀请主管官员到现场察看 分类统计商业、居民用水资料报自来水公司分

37、片负责人 业主身份证、暂住证或购房合同 分商业、居民类别统计 自来水公司核实与审批 服务精英 成就精英 网聚精英 印鉴证照办理流程 说明：1、申办是指证照的首次办理。2、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。4、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照；6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。咨询证照的颁发单位，了解办理

38、事项的相应条件和要求 领取和填写有关表格，准备相关材料 将全套申请材料递交办证单位，领取回执 跟踪办理进展情况 凭回执到办证单位领取证照或批复文件 服务精英 成就精英 网聚精英 印鉴证照办理指引表 序号 名称 证照主体 颁证单位 备注 1 营业执照正副本 管理处、停车场 市工商局注册分局 必须申办 2 申请刻制印章登记卡 管理处、停车场 区公安分局 也可在公司印鉴卡上登记 3 公章 管理处、停车场 区公安分局 必须申办 4 业务专用章 管理处 区公安分局 根据业务需要申办 5 收费专用章 停车场 区公安分局 根据业务需要办理 6 发票专用章 停车场 区公安分局 根据业务需要申办 7 组织机构代

39、码证、代码卡 管理处、停车场 市技术监督局 必须申办 8、国税登记证、登记表 管理处 市国家税务局登记分局 必须申办 9、地税登记证、登记表 管理处、停车场 市地方税务局登记分局 必须申办 10、收费许可证、价目表 管理处、停车场 区物价局 必须申办 11、机动车停车场许可证 停车场 市交通管理局 必须申办 12 卫生许可证（会所或泳池）管理处 区卫生防疫站 必须申办 13 卫生许可证（食堂）管理处 区卫生防疫站 根据食堂规模及外卖情况申办 14 统计登记证正副本及信息卡 管理处、停车场 市统计信息局 必须申办 15 二次供水设施清洗消毒合格证 管理处 市水务局 有相关业务的部门必须申办 16

40、 房屋租赁许可证 管理处 辖区租赁所 根据业务需要申办 17 对讲机执照 管理处 市无线电管理委员会 一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办 18 电梯安全检验合格证 管理处 市技术监督局 所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办 服务精英 成就精英 网聚精英 物业接管验收标准 一、土建类 1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前 15 天竣工；在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。2、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的物业管理用房装修标准(附件二)；3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭；4、小区内设平面

41、指引图；5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏；6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号；7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用 ICI 涂料，地面铺瓷砖；8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识牌；9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高 1 米；10、配电室应设计有独立值班室；11、高层消防楼梯应增设扶手；消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关；12、控制中心面积应在 20 平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱

42、监视器；并有电梯的楼层显示。13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头；14、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用）；15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离；16、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯；17、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱；二、给排水 1、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于 50 毫米；2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟；3、水泵房控制柜应与水泵隔离；4、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网；5、应考虑空调的集中排水。6、大厦（小区）地下水池到给水泵

43、的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。7、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。8、卫生间地漏要安装存水弯头。三、电气 1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置；2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜；3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板；4、所有设备房应有应急照明，通风设备；5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏；服务精英 成就精英 网聚精英 6、电梯已办理运行许可证；机房应安装通风降温设备；7、配电柜上标识清晰；8、所有电缆首尾端应接编号挂牌；9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制；10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表；1

44、1、庭园照明宜采用自动控制（定时）；四、消防 1、消防控制中心应安装通风、降温设备；2、地下室排风管应刷防火漆；3、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话；4、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话；五、其他 1、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工。（参见附件一）2、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。3、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。4、地下室出入口应设置防洪闸。5、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。6、机电设备配件、专用工具等应随同交付。7、水池、

45、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。8、有关电抄表到户工作已完成。9、上下水及室外排水畅通。10、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。11、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。12、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。13、儿童游乐设施：小区每 5 万平方米至少设 1 处；大厦每座塔楼设一处。14、标识牌齐全。（见附件三）15、车库内有各类指引标志、标示牌（自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等）、停车场反光镜、标线。16、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。17、所有设备房，各单元进口、仓库、车

46、场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。18、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。19、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。20、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。21、停车场智能化系统完备。22、小区安防设施及布置合理，无安全隐患和死角，管理区域内必须设立保安巡更系统。23、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。24、应将大厦（小区）水电费的用户名称改为万科物业 XX 管理处。六发展商应移交的资料 （一）、产权资料 服务精英 成就精英 网聚精英 1、用地批准资料。2、项目批准资料。3、施工许可证。4、用水、用电、用气指标批文。（二）、技术资料 1

47、、住宅区规划图、小区竣工总平面图。2、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。3、单位工程竣工验收证明书。4、地质勘探报告，沉降观察记录。5、地下管网竣工图。6、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。7、电缆铺设记录。8、线路及电力电缆试验记录。9、发电机、电动机检查试运转记录。10、电气设备试验调整记录。11、电气设备绝缘检查。12、电气设备送电验收记录。13、防雷接地电阻检测记录。14、防雷引下线焊接记录。15、水、卫生器具检验合格证。16、通风机风量测量调整记录。17、空调器性能测定调整记录。18、环保达标验收许可证。19、消防验收许可证。20、房

48、屋测绘验收资料。21、房屋验收记录。附件一：附件一：有关物业管理用房面积的规定有关物业管理用房面积的规定 面积=住宅区房屋总套数户均人口数人均管理用房面积系数 房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积（平方米）/100 户均人口数：暂为 3.75 人/户 人均管理用房面积系数：暂为 0.035 平方米/人 位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。竣工日期：在向住户发钥匙前 15 天。装修标准：参见物业管理办公用房装修标准。有关居委会用房规定（政府文件）有关居委会用房规定（政府文件）面积：按 10 户 1 平方米标准考虑。位置：与物业管理用房安排在一起。竣工日期：同物业管理用房。社区

49、健康中心社区健康中心 100 平方米左右。服务精英 成就精英 网聚精英 管理处员工宿舍管理处员工宿舍 面积：住宅区总建筑面积的 2。装修标准：墙面 ICI 涂料，地面水泥砂浆找平。竣工日期：在向住户发钥匙前 15 天。管理处员工食堂管理处员工食堂 住宅区面积 食堂面积 5 万：50 平方米 10 万：100 平方米 20 万：150 平方米 30 万：200 平方米 40 万：250 平方米 50 万：300 平方米 装修标准：食堂，墙面 ICI 涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面 ICI 涂料，贴 2 米高瓷砖，地面防滑地砖。竣工日期：住宅区入住前 15 天。商业用房商业用房 按总建筑面积的

50、3（多层）、2（高层）的比例配备，此部分商业用房是划给物业公司的。室内活动中心（免费场所）室内活动中心（免费场所）住宅区 活动中心面积 5 万平方米：60 平方米 10 万平方米：100 平方米 10 万平方米住宅区以上每增加 10 万平方米相应增加 50 平方米。室外体育活动场所室外体育活动场所 如有规划指标，按规划指标，但不得低于以下标准：（1）10 万平方米以下（含 10 万平方米）设露天羽毛球场 2 个、篮球场 1 个、乒乓球台 2 个。（2）20 万平方米：设露天羽毛球场 3 个，乒乓球台 4 个。（3）30 万平方米：设露天羽毛球场 3 个，网球场 2 个，游泳池 1 个，篮球场